代建项目全过程运营管理及风险防控课件

代建项目全过程运营管理及风险防控End-to-end

Operation

Management

and

Risk

Prevention

and

Control

for

Outsourced

Construction

Projects代建项目的管理目标项目管控要点与风控代建项目管理概述管理团队的角色定位代建项目管理工具包目

录HERE

ISTHECONTENTOUTLINE

一三五四二2

代建特有的履约能力代建项目管理概述1

代建项目的运营大运营是以经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期和全专业的高效统筹经营。大运营的关键管控点为“两管两控”

,即管计划、货值，控利润、现金流。房地产项目运营管理(PMO)聚焦房地产项目开发全生命周期，从项目进度、质量、

成本和盈利指标四条主线对整个项目进行全面管理。摘自《房地产项目运营最佳实践》1代建项目的运营实现对整个房地产项目生命周期的全面管理和控制，从而提高项目的竞争力和价值，优化资源配置，降低风险，并创造更高的经济效益和客户价值。大运营的概念代建与自投的运营差异不大，但自投项目管理注重主动性和自主权，能够更灵活地进行决策和调整；而代建项目管理则强调专业

的服务能力和责任担当，能够将项目任务分解并由专业团队完成。储

建

融

供

销

存

回

结1代建项目的运营供

销

存

回

结代建自投融拓建了解委托方需求定制化解决方案明确责任范围与权责关系严格控制项目管理高效的沟通与协作追求持续改进履行责任只是义务

超额兑现才会惊喜2代建特有的履约能力代建方能力委托方期望政府

关系超额

利润输出

团队管控

进度输出

品牌管控

品质管控

营销抵御

风险培养

团队培育

品牌管控

成本品质

情怀1.

与委托方进行充分的沟通和需求确认，确保准确理解委托方的期望和要求；2.

灵活适应委托方的变化，与委托方密切配合，共同应对项目执行过程中的

变更和调整；3.

关注委托方的体验和满意度，及时回应委托方的疑问和问题，为委托方提供快速、便捷的支持和解决方案。在委托方概念里，"践行履约”是代建服务的“规定动作”

,做到了是及格生；

“经营兑现”才算完成了值得肯定的“加分动作”

,做到了是优等生，有机会长久合作。除拓展、资金嫁接外，相较于自投开发，代建的运营管控来源于自投的管控经验，即——自投怎么管、管什么，代建就怎么管、管什么。2代建特有的履约能力紧扣履约源于自投2

管理团队的角色定位管理团队的角色定位1

代建业务的服务对象公司或

组织投资机构1代建业务的服务对象商业代建

政府代建

资本代建购房（使用）客户To-CTo-B政府

机构开发

商特定

企业3

专家服务对于委托方和购房业主而言

，作为代建管理团队需要高度重视

：要善于依托集团强大的业务线专家团队、详尽的业务规范/标准、丰富的培训课程等资源，结合高效的执行力，以专业能力赢得委托方和市场的肯定与尊重。管理者2

管家身份代一个项目是一份厚重的托付与信任。代建管理团队

，要担负起委托方

“大管家”

的角色，

高度重视自身

“经营意识”

的提升，

把好节奏、控好品质、守住底线、开源节流、提高利润创造能力。2管理团队的角色定位4

长工心态代建是管理输出，是以专业水准为委托方服务打工。土地、资金等开发资源来自委托方

：委托方担负风险、获得利益，代建方输出管理、

品牌等

，获得共赢酬劳。管理团队

，需在此层面充分理解“长工”与

“东家”

的身份互动。1

老板意识代建管理团队必须站在委托方视角，

高度关注项目运营过程中的投入产出、经营利润、开发节奏、现金流状况、

品质需求、

团队培养等

，高度关注委托方对效益、利润的追求，合理铺排节奏、整合各类资源，实现开发目标。2管理团队的角色定位一个好的代建项目管理团队要时刻保持东家的思维、

长工的心态，以管家的身份提供专家的服务

--

在工作中一要

追求卓越，开拓创新，二要坚守品牌与品质，三要合理

高效地整合资源，才能保障经营兑现。2管理团队的角色定位四位一体1

代建项目的管理目标代建项目的管理目标1代建项目管理目标按照委托方的要求和合同约定，高质量完成项目开发任务。提高签约承诺兑现度、提升B端客户粘性、减小服务品质差异度；借助数字化工具，推行标准化服务作业；提高全周期运营风险防控能力，进而构建稳健运营能力；兑承诺

提粘性精管理

抓效能控风险

稳经营2

标准化4

巡查体系3

会议体系5

工具包代建项目管理工具包1

总览1

总览代建决策会项目启动会

经营策划会全景计划会进度追踪表管理者报告

风险自查表

作业指导书营销系统成本系统

计划系统

本体系统日常巡查联合巡查

专项巡查标准体系审批权限

质量管理年中考核年终考核

总体考核巡查体系会议体系绩效考核标准化工具包信息化2标准化

-七弦琴充分利用七弦琴及支持文件，说明：谁？做什么？何时做？怎么做？梳理工作流程、提炼管控要点及操作指引，引导相关岗位管理人员快速上手，进入角色。计划管理：强调流程再造、开发提速会议管理：实现分级管理、职能协同及核心指标追踪溯源货值管理：规范底层数据管控、夯实量化数据基础2标准化

-运营体系在项目全过程管控中应该具有全局视野，注重委托方利益，兑现与委托方的承诺，并关注购房客户的满意度，以实现经营目标。经营视角，利他导向，兑现B端承诺，关注C端满意2标准化

-运营总图3会议体系经营策划会项目首开开盘

后评估会项目开发后评估会代建项目决策会项目启动会项目定位会常规检查，集团各职能中心组织实施。检查项目各专业条线的工作质量、进度、品质、标准等的执行情况。集团领导带领各职能中心联合检查，运营中心组织。检查项目全面运营管理、营销管理、工程管理及关键节点达成情况。针对性巡查，集团领导带领各相关职能中心进行。出现以下情况，开展专项巡查：集团运营中心发出关键节点达成预警；

样板房/区开放前一周前；

发生重大质量安全事故；

定期或不定期了解项目经营

情况

，发现潜

在问题

，及时

采取措施

，确

保项目按计划

顺利进行并达

到预期目标。4巡查体系项目巡查日常巡查联合巡查进度严重滞后/出现重大客户投诉；

经营管理过程中出现其他重要情况。

专项巡查5

工具包管理者报告尾盘追踪管理机制年度经营计划竣工验收

周期统计表运营风险自查表经营总结/后

评估报告全景动态货值

管理工具表项目进度跟踪表作业指导书项目交底会档案管理机制前期报建

周期统计表经营策划会报告合同履约要点2

履约风险及对策项目管控要点与风控1

代建项目管控要点问题：职责不清晰、沟通有壁垒、

内部消耗等办法：定义人员角色和责任，明确管理职责；建立沟通机制，确保信息流畅通，问题能够及时解决；统一工作标准和日常福利标准，并建立

工作考核机制；鼓励分享自己的知识和经验，并提供学习和成长的

机会；不定期组织利于团队融合的活动，增强团队凝聚力和认同感。1项目管控要点

-

团队融合培训学习考察交流课题研究团建活动兴趣小组生日慰问工作汇报意见征询绩效面谈2.交付组织方案1.交付评估

项目入市

开盘

续销

交付

结盘

1项目管控要点

-营销管理5.营销团队通关4.案名logo/主广告语、VI手册3.薪酬绩效方案主要包括5个阶段，

36个节点，重点管控节点11个；明确每个节点的工作标准、成果标准和管控要求。2.定价方案1.首次开盘方案2.全案策略会1.定位1.阶段性营销方案评审1.品牌退出撤场移交围绕全景经营目标，根据项目素质、潜在风险、竞争格局、未来机会点，各方综合的结果，尤其要关注委托方诉求。1项目管控要点

-营销管理了解地块基本属性、红线内外状况

，地块

资源、文脉、周边居

住状况

，综合分析适

宜的产品类型、经营

指标下的户配比组合，

不同品类的流速分析。了解当地经济发展，产业格局

，房地产发展程度(城镇化)

。研判竞争格局

，从宏观

到微观

，并用未来的

趋势推演人居需求、

竞争格局。了解土地规划条件、政策、熟恶设计规范、

产品规范、前期报批

规范

、

施工规范等

找到经营最大化的适

用规范，佐证定位。读懂目标客户真实需求

，锚定客户痛点及

敏感点

，通过客户调

研、访谈、倾听一线

真实声音。了解产品谱系，

适用条件分析，

找到适宜市场、

客户的产品档次

与组

合类型。要懂得取舍，合适才是最重要的定位读懂市场读懂规范读懂产品读懂客户读懂地块4

保首战：首开前营销策略及执行计划首开前主要节点及营销策略计划示范区选址及售楼处/样板房风格确定首开前月度营销费用铺排团队架构设量及薪酬绩效方案概述1项目管控要点

-营销管理2

知彼：市场分析所在城市宏观市场分析近三年市场量价趋势分析后续市场趋势预判3

定总纲：营销总策略项目全盘营销总策路铺排代建条款解读项目营销费用年度分解服务全景计划1

知己：项目概况项目总平图及经济指标盘点项目开发顺序及对应量价项目价值梳理及SWOT分析知己知彼，定总纲，保首开。把控方向：总策略管控

积蓄粮草：支持条件保障坚守底线：

目标达成的风控全案策略会评委

专业笔试销售说辞

即兴演讲销售对练

岗位思路1项目管控要点

-营销管理发现、培养营销人才的有效手段促进、修复和再生信任关系的关键节点团队成绩团队通关集团

/

区域

委托方/项目总知识宽度客户思维个人风采匹配目标公平公正1项目管控要点

-营销管理4

定价策略定价分析：市场比较、定价因素拆解等定价结论：底价推导、折扣设置、定价汇总明确目标，聚焦蓄客落位及算好经济经营的账2

项目分析代建背景经济指标及关键节点经营目标拆解全案及首开货值结构盘点6

开盘执行方案开盘时间、地点、方式应急预案去化结果预估开盘保障5

经济测算财税依据股东资金投入计划全案成本、利润测算1

市场分析宏观市场(整体)

中观市场(区域)

微观市场(竞品)3

客户分析供求关系分析意向客户梳理落位情况盘点首开方案定价管控要点定价依据

：结合委托代建合同设定经营目标，依据市场、成本、产品、政策等因素，结合来访客户意向分析，兼顾量价平衡，制定首开价格；挖掘价值：充分挖掘产品价值点，提升产品溢价能力和销售能力；关注定价因素是否考虑完整：楼栋、楼层、户型、景观、红线内外、院落大小、周边环境等。开盘执行要点市场分析结论：宏观政策、竟品量价、近期开盘情况：蓄客量：客量、意向、心理价位、落位、认筹方案；开盘计划：时间、地点、形式、本次及整盘推售计划、开盘B计划；优惠方案：认筹、开盘、付款方式等优惠方案确认及审批流程明确。1项目管控要点

-营销管理坚决定价，果断推售，现金为王定价方案管理类标准产品管理奖惩制度工程精益化管理实施细则混凝土工程质量管理标准样板营造管理标准项目运营手册工程弦之建安工程分弦建筑幕墙工程管理标准建筑基坑及边坡工程管理标准建筑安装工程成品保护办法第三方工程品质评估管理标准标准制度

：管理制度、技术标准、工艺工法等共计154

项，其中管理类37

项，技术类117

项。考核督导

：客户监督小组、工地开放日、各级巡查机制、第三方评估、产品奖惩..1项目管控要点

-品质管理房产品强制性技术标准项目施工总平面布

置规划指引住宅水泥制品排气道系统应用技术导则住宅产品实测实量技术规范住宅建筑智能化

设计导则建筑工程营造工艺工法标准加强防渗漏管理实施意见加强混凝土工程质量管理实施意见地下室阶段评估检查表铝合金门窗管控方案石材幕墙专项管控方案技术类标准方案及实施意见A

F

B

品质管理

E

C

D

1项目管控要点

-品质管理同步设计1.

提高设计的完成度；2.

减少后续专业间的矛盾冲突；3.

确保工程清单的准确性和全面性；4.

为工程大总包提供有力支持。1项目管控要点

-品质管理

A

1项目管控要点

-品质管理

B

专项策划

工程策划

样板策划

选址、范围、动线——可视，可达，可行费用投入总量及周期——可持续风格、主题优势突出——可赋能1项目管控要点

-品质管理

B

专项策划

工程策划

样板策划

样板策划是营销前置落实价值工具营造的重要环节1项目管控要点

-品质管理

B

专项策划

工程策划

样板策划

样板管理1.

促进项目销售；2.

提升产品品质；3.

减少客诉风险；1代建项目管控要点

-品质管理

C

1代建项目管控要点

-品质管理地下室综合管线施工样板支撑样板1代建项目管控要点

-品质管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可视化

影像化1代建项目管控要点

-品质管理

D

精益化管理

人性化

定型化

可视化

影像化1代建项目管控要点

-品质管理

F

阳光机制

第三方评估

客户质量监督小组

工地开放日1代建项目管控要点

-品质管理

F

阳光机制

第三方评估

客户质量监督小组

工地开放日1代建项目管控要点

-成本管理工作思路

：熟读规范，夯实基础、加强宣贯，全员参与、定期自检，提升意识、多维对标，虚心求教。全成本

管控货值挖掘成本优化效率提升产品提升全程管控保品质合理筹划税务地上配套面积最小化商业设置合理化设计前置提速工程施工提速客户至上促创新地下空间价值最大化降本增效抓效能优化设计做法降低财务成本资源统筹利用快多好省

渗漏问题门窗问题结构安全问题成品保护问题工艺问题

1代建项目管控要点

-交付管理地库渗漏其他问题混凝土质量问题

门窗系统精装修施工景观施工土建施工幕墙施工安装施工屋面渗漏外墙渗漏阳露台渗漏厨卫渗漏敏感点排查：应组织交付前品质风险排查工作，排查重点围绕渗漏、门窗、结构安全、成品保护等。工艺问题安全设施问题开裂问题沉降问题公共部位户内空间户外空间敏感点排查：应组织交付前品质风险排查工作，排查重点围绕渗漏、门窗、结构安全、成品保护等。设施设备精装修材料建筑材料立面变更产品标准1代建项目管控要点

-交付管理车位变更户内变更分期问题变更协同材料问题分期验收特殊材料景观材料交付标准生活配套To-B

风控原则——《代建协议》：团队约定、计划约定、成本/费用控制、品牌使用、权责约定、代建费约定、违约约定权责有界原则

——

在代建权责范围内履约，业务过程中须建立清晰的流程决策机制计划刚性原则

——《全景计划》、《年度经营计划》等是对委托方的书面承诺，须刚性执行，落实到位成本节约原则

——

成本及费用的约定是边界的上限，应强化管家意识，不能给多少花多少过程确认原则

——

代建协议中承诺委托方的报告、与代建费挂钩的节点、销售及回款数据等，须在过程中获得委托方的签确书面确认原则

——

参会签到、没有写明决策意见的会议纪要、未经授权代表书面签署同意的决策意见，均不算确认变更后再确认原则

——

涉及大的计划变更、设计变更、成本变更等，须获得委托方书面再确认违约预警/报告原则

——出现风险要及时预警并报告委托方2履约风险及对策

-风控原则To-C

风控原则——广告宣传+口头承诺+《预售合同》+《补充协议》

：配套承诺、不利因素知情、交付时间及标准约定、产证办理约定、违约约定、品质/品牌保障非交标明示原则

——

现场样板与实际交付标准的差异是否做出公示说明；谨慎口头承诺原则

——

置业顾问对客户说辞，是否存在虚假或过度承诺等风险；不利因素公示原则

——

项目不利因素应于售展中心醒目处公示；代建权责清晰原则

——

写明代建商角色;出街广告及物料中，同样要注明代建商角色，不得混淆；合法/合规交付原则

——

尽量避免“打擦边球”通过验收，涉及结构安全、消防安全等需做到合法合规；风险预警/报告原则

——

及时预警报告违规销售、群诉风险。2履约风险及对策

-风控原则2履约风险及对策

-风险清单发生严重的设计缺陷发生严重的营造缺陷营造结果与交付样板、合同附图不符发生未经审批的重大变更发生重大质量/安全事故发生可能导致交付或产证办理延期的重大验收风险违反销售规定随意承诺存在夸大/不实/违法/违规宣传不利因素/免责信息未公示存在样板差异未告知存在重大设计/工程变更未闭环房款收取差错违反各类销售合同约定发生群体性客诉违反LOGO

禁止内容违反名称禁止内容违反报批禁止内容违反“投资、开发”禁止内容未表明代建关系违反品牌退出程序发生负面舆情影响开工的前期工作进度滞后

影响蓄客的样板房/区进度滞后

影响供货的工程进度滞后影响交付的工程进度滞后启动资金不足开发过程现金流断裂恶意拖欠代建费/人员费重要风险项清单5.

资金风险3.

营销风险2.

品质风险4.

进度风险1.

品牌风险本体管理1

风险表现形式：1）委派人员履历不符合代建合同约定条件，或能力、经验不足。2）对管理团队管控边界、管理职责交底不够

，导致管控不到位。3）管理人员缺乏考勤记录，经常不到岗；未严格按委托方要求考勤。4）代建团队人员因换岗、离职等原因更换频繁。3

风控措施：1）委派人员须具备相应管理经验和能力

，熟悉代建项目管控要求；代建合同对人员履历有要求的，委派人员履历应符合合同要求。

2）在团队派驻前

，对项目管理权限及职责、履约重要关注点及风险点全面交底；涉及目标实现的关键岗位负责人应由代建方委派。

3）制定考勤制度。特别是委派的管理团队必须有完整的在岗考核记录。4）必须更换团队人员时

，应取得委托方书面同意或豁免违约责任的函件；

除管理人员离职外，更换管理人员应取得委托方同意。2履约风险及对策

-工作实施2

风险后果：1）双方信任度下降

，影响代建项目操盘顺畅

，或构成违约。

2）可能导致代建合同相关条款不能有效执行

，而发生争议。

3）管理缺失，甚至构成违约。4）管理工作延续性差

，不利于目标的实现

，触发违约条款。3

风控措施：1）设定合理的委托管理目标，既能预留缓冲空间，又能满足委托方商业诉求。2）按照代建合同约定及时提报管理目标

，并要求委托方代表签收、确认；3）做好过程管理工作

，例如动态成本管理——招标阶段提高清单编制质量

，减少影响投标报价的不利因素；施工阶段及时做好签证变更月结工作

，及时准确反应最新动态成本；结算阶段认真细致按制度办理结算。4）

如因非代建方原因等影响管理目标实现时

，应及时向委托方提交报告

，要求委托方确认调整管理目标，并保存相关证据资料。2履约风险及对策

-工作实施2

管理目标常见的问题1）

目标设定不合理2）未按代建合同约定及时提报并取得委托方确认

3）非代建方原因时，未能及时调整管理目标1

应当提报的管理目标项目全景开发计划销售计划

(非销售考核目标)目标成本运营管理设计管理1

风险表现形式：1)为实现货值最大化

，委托方设计要求违反相关规范。2)限额标准被突破或要求不合理

，测算结果不符合要求；

或示范区与实际交付标准差异大；设计标准与成本测算、定位不匹配。

3)设计标准与交付标准不一致或样板房精装施工与实际交付不一致；

开发过程中

，进行重大设计变更。2

风险后果：1)验收交付风险及重大投诉风险2)代建方承担成本管控的责任；造成客户投诉风险或法律纠纷；造成预期利润下降

，与委托方产生争议。3)引发客户投诉和

法律风险3

风控措施：1)严格遵守当地规则规范

，如涉及面积赠送的

，应提出具体的防控措施；与委托方理念发生冲突的要及时发函提示

，充分告知设计规范和要求的差距

，要求委托方作出书面指令

，以免承担设计不合规责任。2)按照规定的适配标准与委托方做好沟通

。方案本身的问题要考虑优化；对于突破政策或强条的

，要及时函告委托方

，说明利弊

，并留取相关证据；如设计标准与成本测算、定位有较大差异需报委托方审批

，并保留相关证据；3)启动会时明确交付标准；批量精装项目样板房严格按交付标准实施

，开放前进行评估

，合格后开放；如需设计变更

，应与委托方充分沟通

，对引发成本变化或影响工期的，应提交报告

，与委托方协商调整相关管理目标；对已售项目要及时按约定通知业主

，并做好解释工作。2履约风险及对策

-工作实施工程管理1

风险表现形式：1)工程计划未及时提报；非代建方原因影响工程计划实施时，未保留相关证据材料；2)竣工验收之后

，擅自改变房屋结构功能

，

进行二次改造；3)现场签证未批先施工；

工作量未及时核实

，报批变更签证未及时核准；

管理人员违反审批权限进行签证；4)委托方不及时定标；5)委托方指定专业工作单位不配合代建工作/履约能力不足；6)发生一般或较大安全事故或质量事故

，事故的上报、处理、追责不合规、不及时。2

风险后果：1)代建方承担工期管理责任；项目开发计划受阻影响代建合同履行且权益无法保障；项目无法按时交付引发客诉及品牌风险；

2)可能影响规划验收/核实、竣工备案和产证办理，以及受到行政处罚；

品质受损，引发客诉；3)动态成本无法控制或发生不必要成本；后期可能无法准确核定工程量造成经济损失且易发生纠纷；委托方就越权签证造成的损失进行索赔；4)影响项目工期；5)导致进度延误、成本增加、质量安全风险增大

，代建方承担管理责任；6)导致问题扩大，

引发公司经营和品牌声誉的更大损失。2履约风险及对策

-工作实施工程管理3

风控措施：1)非代建方原因影响进度目标实现时

，及时向委托方提交报告

，调整管理目标

，并保存相关证据资料；根据经营指标要求和工期标准

，制定全景计划

，报批前征求各部门意见

，修改后按规定报批；制定全景计划后同时制定节点延误风险分级以及应对预案。2)严格按照审批的规划方案开发建设

，若变更规划方案

，则应按政府规定履行相关审批程序和手续；如委托方强行要求

，保留相关证据

，并函告风险及处罚后果；对于二次改造的项目，须提请委托方采用适当方案与客户签订改造协议。3)代建方管理人员进行签证的

，不能超越权限

，严格按授权和施工合同约定进行签证；现场管理人员签证前必须按内部审批流程完成审批

，否则不得签证；如签证涉及成本和工期的

，应及时根据代建合同约定提交报告

，调整管理目标；建立签证管理制度

，要求各方严格遵守。4)及时向委托方催告

，进行风险提示

，并保留证据材料；

如影响进度目标实现的

，及时调整管理目标。5)强化招采和合同管理

，首选合作供方

。委托方指定的

，加强履约能力考查

，不符合要求的

，及时要求委托方处理

，并要求免除管理责任；过程中加强供方管控

。做好供方入围考察及履约评估

，加强供方库动态管理

，及时淘汰不合格供方。6)编制《工程质量事故应急预案》

，明确上报形式、上报时效要求、现场补救措施等。2履约风险及对策

-工作实施营销管理1

风险表现形式：1)在营销活动及物料中不规范使用品牌；相关更新未及时传递到营销推广中

，或未及时对陈旧推广材料等进行更新撤除

。

2)未组织开盘前风险检查、或者是开盘前风险检查不全面

，整改不到位。3)销售价格变相突破政府备案限价

：捆绑销售、售后返租、包销、以租代售。4)因产品缺陷、交付/办证延期、

虚假承诺产生的集体诉讼、负面曝光事件、客户闹访等事件。2

风险后果：1)影响客户对于品牌的认知；2)因宣传承诺与实际

交付标准不符，引发客户投诉；3)可能导致政府处罚,

交付客户群诉；4)造成公司经济损失或品牌负面影响3

风控措施：1)品牌对外输出严格按照集团管理规定执行;集团或平台公司组织不定期抽查。2)由项目牵头按集团规定对相关节点内容进行自查;项目最晚于开盘前2周组织复查并按集团规定出具开盘前风险评估报告上线审批;开盘所涉书面材料需经过法务专业审核。3)涉及非常规操作的

，需向委托方书面提交报告

，提示风险并考虑应对预案

，经委托方签确后方可实施。4)重大客户事件信息要及时上报反馈、集团指导群诉事件的处理；建立重大客户事件分类分级预警机制

，分层级进行管控；对重大客户事件进行追责。2履约风险及对策

-工作实施财务管理1

风险表现形式：1)项目经营中产生的富余资金被委托方抽调挪作他用。2)工程建设中

，委托方资金链条紧张

，无法及时拨付工程款。2

风险后果：1)委托方资金抽调

，项目可用资金不足影响项目建设

，甚至造成项目烂尾

。代建费无法保障

，引发品牌风险。2)项目停工或品质下降，引发业主维权损害品牌形象。3

风控措施：1)争取适当的财务监管权限

，必要时要求项目公司设立监管账户；合同约定委托方保障项目建设资金的义务

，抽调资金必须预留足够的建设用资金

，以及代建方对资金调度享有知情权；项目出现拖欠工程款、代建费等特殊事项时要充分关注

，及早作

出判断并采取措施防范风险；开盘前对项目资金充足性做评判

，了解当地对预售资金监管措施

，保证建设资金

。如果销售去化和资金回流较快

，应要求提留足够建设资金；2)项目团队对委托方项目资金支付能力有较强的警觉心

，当委托方资金支付出现问题时

，应及时了解相应情况

，尤其因此影响工期等管理目标实现时

，应注意固定和保存相关证据；对于可能出现的重大风险

，尤其是项目可能烂尾的情况

，应及时提报集团总部

，制定风险预案。2履约风险及对策

-工作实施资料管理1

风险表现形式：1)重要工作成果资料

，委托方未签收；2)资料管理混乱

，造成遗失；3)委托方对于项目开发事项

，仅作口头指示

，没有书面文件；4)项目开发管理中的风险事项

，仅向委托方作口头提示。2

风险后果：1)不能有效证明履约情况

，承担违约责任；2)发生合同纠纷时

，举证困难

，不利于主张权利或增加承担责任的可能。3

风控措施：1)重要工作成果资料需要按合同约定及时提报

，并要求委托方代表进行签收；2)按集团档案资料管理制度

，档案资料设专人保管；3)对于委托方存在风险责任的指令

，要求委托方出具书面指令；4)项目开发中发生的影响管理目标实现的风险事项

，及时向委托方书面提示

，提供建议方案

，并保存相关证据资料。2履约风险及对策

-工作实施项目环节序号重要节点对应保留资料/要求项

目拓展与论证阶段1委托单位尽调尽调报告2代建合同签订合同原件项

目

产