颜雪梅与陈洲兰房屋买卖合同纠纷上诉案

冯健华因与林培菲房屋买卖协议纠纷案中华人民共和国

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2023)穗中法民五终字第1070号

上诉人(原审原告、原审反诉被告）冯健华。

委托代理人吴绮玉。

被上诉人(原审被告、原审反诉原告）林培菲。

委托代理人盘瑞华，广东海印律师事务所律师。

原审第三人广东合富房地产置业有限公司。

法定代表人扶伟聪，董事长。

上诉人冯健华因与上诉人林培菲房屋买卖协议纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2023）天法民三初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2023年，林培菲与广州中海地产有限公司（简称“中海公司”）签订《商品房买卖协议》（协议编号：），林培菲向中海公司购买天河区珠江新城中海璟晖华庭第A1幢32层3201房（测绘地址：天河区猎德大道33号之一3201房，简称“涉讼房屋”），房屋建筑面积159.83平方米，总房价2853816元；林培菲自协议签订暨网上备案之日起即日内支付所有购房款的30.3%即863816元，剩余房款1990000元于2023年7月29日前申请办理银行按揭手续；中海公司应于2023年6月30日前将房屋交付林培菲使用。2023年11月14日，经原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）提供居间服务，冯健华（买方）、林培菲（卖方）、合富公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合约》，约定：冯健华向林培菲购买涉讼房屋（预售协议编号），房屋建筑面积161.7748平方米，成交价3250000元。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利。该物业以现状按套售予买方，有家私电器（详见家私电器清单）、带租约（买方批准连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约）。卖方、买方应分别向合富公司支付中介费48750元、16250元。买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，守约方有权解除协议，并有权规定违约方按定金的双倍或相称于成交价的10%作出补偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）签约后一方拒绝出售/购买该物业……（4）在守约方、有关政府部门、银行等其他机构或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的告知后五天，仍不履行本合约之条款时……。部分定金100000元，买方应在签署本协议同时支付，定金余款500000元买方须在2023年12月1日前支付；卖方应在房产证出证后五日内签署银行按揭文献及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文献后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料。买卖双方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构“广州保来理财顾问有限公司”办理转按手续及交易过户手续，并向银行申请元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。首期楼款380000元买方在递件日前直接支付给卖方。三方约定的其它事项：①买卖双方明确知道该物业在办理房产证当中，买卖双方均批准在该物业出房产证涂销归档15天内办理银行按揭和房管局的相关手续。②由于该物业带租约出售，买卖双方均批准卖方收齐定金后该物业的租金由买方收取；卖方批准买方在定金中扣除二个月的按金。③假如卖方违约，则卖方双倍定金补偿买方；如买方违约，则卖方没收定金。④卖方批准收定金后将该物业的产权资料交由经纪方保存。⑤收楼前的所有费用均由买方支付，涉及维修基金和补面积差，此价格已包含房屋内5台空调。该协议首页注明林培菲的通讯地址为“广州市白云区富园路34号1405房”，协议并约定本合约首页记载的各方通讯地址为所有告知、文献、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面告知，否则一经正常投递则视为送达。上述协议签订当天，冯健华通过林培菲在深圳发展银行广州珠江新城支行账号01，向林培菲转账支付定金100000元，林培菲开具收据给冯健华。2023年11月25日，冯健华按“广州市白云区富园路34号1405房”的地址，两次通过EMS特快专递向林培菲发出《告知函》，函称：根据协议约定，剩余定金500000元须在2023年12月1日前支付，现我方已准备好定金将提前支付给你，但无法和你取得联系，请你尽快和我或第三方合富公司联系，办理收取定金余款的相关事宜，以免耽误时间，导致不必要的损失。同日，冯健华通过EMS特快专递向合富公司发出《告知函》，称其已准备好剩余定金500000元并将提前支付给林培菲，请该司尽快和林培菲联系，办理收取定金余款的相关事宜。2023年11月26日，合富公司向林培菲发出《告知函》，称：其收到冯健华的《告知函》一份，现告知你方收到本函后五日内与该司经办人联系，就本次交易的相关事宜与冯健华及该司进行协商。2023年11月30日，冯健华再次向林培菲发出《告知函》，内容与前一份一致。2023年12月8日，林培菲丈夫李瑞渠向合富公司发出《告知》，称：一、2023年11月14日冯健华、林培菲及合富公司签订的《房屋买卖合约》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。二、退一步讲，即使《房屋买卖合约》有效，因冯健华未能依约在2023年12月1日前支付500000元定金，构成违约，因此林培菲有权解除协议并保存追究冯健华的违约责任。2023年12月11日，合富公司向冯健华发出《告知函》，将李瑞渠上述《告知》转告冯健华，并告知冯健华在收到本函后五日内与该司经办人联系，就本次交易的相关事宜与冯健华及该司进行协商。2023年12月16日，冯健华向合富公司发出《告知函》，称：收到该司12月11日的《告知函》。此前我方已向该司发函，多次规定该司尽快与林培菲联系，办理有关支付款项事宜，同时我方也向林培菲发出催收函，但林培菲故意回避，不履行协议，现向该司及林培菲严重声明：一、三方签署的《房屋买卖合约》合法有效，不存在协议无效的要件。二、我方无违约行为，是林培菲故意毁约，林培菲无权解除协议。三、林培菲必须履行协议，否则要承担相应的违约责任。请该司尽快和林培菲协商，办理履行协议的相关事宜，否则我方将采用法律途径维护自己的合法权益。

2023年12月28日，冯健华以林培菲的行为构成违约为由，向原审法院提起诉讼，规定法院判令：1、双方签署的《房屋买卖合约》合法有效。2、林培菲按约定履行协议。3、本案的诉讼费由林培菲承担。

林培菲提起反诉，请求法院判令：一、解除双方于2023年11月14日签订的《房屋买卖合约》。二、我方返还冯健华定金100000元。三、冯健华承担本案诉讼费用。

原审审理中冯健华提供《查询帐户基本信息》一份，显示林培菲上述深圳发展银行广州珠江新城支行账号01已销户，最后交易日为2023年11月17日。拟证明林培菲故意取消交易账号，刻意回避，导致协议无法履行。冯健华另提供其在深圳发展银行广州分行营业部的存折一本（账号01），显示在2023年11月25日该账号存款余额为1073196元，11月27日账号存款余额为556266元。经质证，林培菲认为上述《查询帐户基本信息》无任何单位公章，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对存折的真实性无异议，但认为与本案无关。在2023年4月23日第一次庭审中林培菲述称其已将涉讼房屋另行出售给案外人，案外人已实际入住。鉴于此，庭后冯健华向原审法院申请变更诉请，规定解除双方协议，林培菲退还定金100000元，林培菲按约定支付违约金500000元。对此林培菲认为，根据相关法律规定，变更诉请应在一审辩论终结前提出，但冯健华上述申请已超过法律规定的期限，故不批准冯健华上述申请。原审法院经审查，认为上述申请并无不妥，批准冯健华变更诉请，并于2023年11月1日第二次公开开庭审理本案。在第二次庭审中，林培菲称其另行出售涉讼房屋的价格为3202300元，但未提供证据证明。冯健华则称，林培菲在我起诉前已另行出售，且成交价远高于本案协议的成交价；当时我也乐意加价购买涉讼房屋，但林培菲不批准。

原审法院认为：双方就买卖涉讼房屋而签订的《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表达，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。协议签订当天冯健华支付定金100000元，协议约定剩余定金500000元在2023年12月1日前支付，冯健华提供的证据证明其已准备好上述款项，具有支付能力，冯健华并向林培菲及合富公司发函，规定林培菲办理收取定金余款的相关事宜。以上事实表白冯健华的履约态度是积极的，且已尽必要的告知义务。相反，冯健华提供的《查询帐户基本信息》显示林培菲在2023年11月17日将其收款账号销户，导致冯健华无法转账支付剩余定金；林培菲丈夫李瑞渠2023年12月8日发给合富公司的函件中指出协议无效，冯健华未按协议约定支付定金，构成违约，显无事实和法律依据；庭审中林培菲认可其已将涉讼房屋另行出售给别人且已交付使用。以上事实充足说明，林培菲拒绝履行协议，其行为属于恶意违约，并直接导致冯健华签约目的无法实现。本案中双方均规定解除协议，原审法院予以照准。协议解除后，林培菲应将其收取的100000元定金退还给冯健华。广州市商品房价格上涨是不争的事实，林培菲称其另行出售的价格为3202300元，显与常理不合，原审法院不予采信。原审法院有理由相信林培菲另行出售涉讼房屋是为了牟取更高的经济利益，林培菲应对其恶意违约行为承担违约责任。协议约定卖方拒绝出售房屋的，买方有权规定其按协议成交价3250000元的10%予以支付违约金。综合本案案情，原审法院判令林培菲按此标准向冯健华支付违约金325000元。冯健华规定林培菲支付违约金500000元，理据局限性，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国协议法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决如下：一、解除冯健华、林培菲于2023年11月14日签订的关于广州市天河区珠江新城中海璟晖华庭第A1幢32层3201房（天河区猎德大道33号之一3201房）的《房屋买卖合约》。二、自本判决发生法律效力之日起5日内，林培菲退还冯健华定金100000元。三、自本判决发生法律效力之日起5日内，林培菲支付冯健华违约金325000元。四、驳回冯健华的其它本诉请求。五、驳回林培菲的其它反诉请求。假如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9900元，由冯健华承担2120元，由林培菲承担7780元；反诉受理费1200元，由林培菲承担；财产保全费5000元，由林培菲承担。

上诉人冯健华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤消(2023)天法民四初字第288号民事判决书中的第三项判决，规定改判林培非支付冯健华违约金500000元。2，本案的一、二审讼诉费由被上诉人承担。事实与理由：冯健华、林培菲及合富公司于2023年11月14日签订了《房屋买卖合约》，约定冯健华付定金60万元预购林培菲位于广州市天河区猎德大道33号之一3201房，假如一方违约，则违约方需支付双倍定金给守约方作为补偿(协议第六条，第十二条第3款中明确约定)，一审法院虽然认定了被上诉人的违约事实，但对违约补偿的金额认定有误，请求二审法院查明事实，依法改判。针对林培菲的上诉，其答辩称：批准原审对事实的认定，不批准林培菲的上诉意见。

上诉人林培菲不服原审判决，亦向本院提起上诉，请求：一、请求撤消(2023)天法民四初字第288号民事判决书中的第三项民事判决；（标的额325000元）二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决漏掉了诉讼参与人，没有告知涉案房产的抵押权人和承租人参与本案的诉讼。在庭审结束数月后，违法批准了冯健华的变更诉讼请求申请，错误地将无效的《房屋买卖协议》认定为有效协议，错误地认为林培菲存在违约行为并错误地判决林培菲向冯健华支付违约金325000元。原审判决程序违法，认定事实错误，合用法律错误，请求二审人民法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。针对冯健华的上诉，其表达不批准，理由同上。

原审合富公司合富公司没有发表意见。

本院经审理，确认原审查明事实。

本院认为，各方当事人就买卖涉讼房屋而签订的《房屋买卖合约》，意思表达真实，现并无充足证据证实该协议违反法律、行政法规的强制性规定，对协议方均具约束力。上诉人林培菲认为本案应追加涉案房产的抵押权人及承租人参与诉讼，但本案审理的是买卖双方协议解除的法律后果及承责问题，抵押权人及承租人权益的保护属另一法律关系，均可另循法律途径解决。此外，原审诉讼过程中，原审法院根据案件审理的实际情况，接受冯健华变更原诉讼请求申请，再经双方当事人庭审程序进行审理，程序并无不妥。上诉人林培菲的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人冯健华规定林培菲支付约金500000元的上诉请求，本院认为，原审判令林培菲支付违约金320230元，既尊重了双方协议约定，同时兼顾了公平合理原则，亦无不妥。故此，上诉人冯健华的上诉请求本院亦不予支持。综上，上诉人冯健华、林培菲上诉理据均不充足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14975元，由上诉人冯健华承担8800元，由上诉人林培菲承担6175元。

本判决为终审判决。审判长陈涛

审判员郭东升

代理审判员柳玮玮

九月二十六日

书记员阮志雄

fnl_456496广州市南鹤房地产开发有限公司与罗敏如房屋买卖协议纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院

民事判决书(2023)穗中法民五终字第2785号

上诉人（原审被告）：广州市南鹤房地产开发有限公司，地址在广东省广州市海珠区赤岗西路12号304房。

法定代表人：叶青，该公司总经理。

委托代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。

委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：罗敏如。

委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。

原审被告：广州市海洋渔业公司，地址在广东省广州市海珠区新滘官洲。

法定代表人：陈峻岭，该公司总经理。

委托代理人：廖远南，该公司职工。

委托代理人：沈榕胜，该公司职工。

原审被告：广州市黄氏地产代理有限公司，地址在广东省广州市越秀区东风东路836号东峻广场4座3403室。

法定代表人：黄洲。

上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司（下简称为南鹤公司）因与被上诉人罗敏如、原审被告广州市海洋渔业公司（下简称为渔业公司）、广州市黄氏地产代理有限公司（下简称为黄氏公司）房屋买卖协议纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2023)海民三初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理认为：罗敏如与南鹤公司、黄氏公司签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表达，没有违反法律的规定，应为有效协议，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。上述《房屋买卖合约》约定，卖方不能按本协议约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能准时履行协议约定的其他义务，每逾期1天，按该物业成交的千分之历来买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回所有已收款项并向买方支付该物业成交的10%作违约金。南鹤公司确认没有履行该协议，该协议约定的房屋已由其出售给别人，已经办理过户手续。因此，南鹤公司和黄氏公司应承担无法将约定物业售予罗敏如的违约责任。南鹤公司确认上述《房屋买卖合约》上的印鉴为其所盖，故应承担在协议上盖章所产生的法律责任，其抗辩无理，不予采纳。黄氏公司对罗敏如的主张没有提出否认抗辩和举证，故罗敏如规定解除上述《房屋买卖合约》并规定南鹤公司、黄氏公司退回其定金10000元及按房价款405000元的10%向其支付违约金40500元均符合协议约定，予以支持。协议是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。渔业公司不是上述《房屋买卖合约》的当事人，且其与南鹤公司、黄氏公司签订的《包干销售房屋协议书》约定由南鹤公司、黄氏公司总包干销售“龙景大厦”A栋房屋及南鹤公司、黄氏公司必须负责该部分房屋销售过程中所涉及的一切有关手续，如因销售房屋期间出现纠纷，由南鹤公司、黄氏公司负责一切经济与法律责任，与渔业公司无关，故罗敏如规定渔业公司承担上述《房屋买卖合约》的相关责任缺少依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国协议法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、广州市南鹤房地产开发有限公司、广州市黄氏地产代理有限公司在判决生效之日起10日内，返还定金10000元给罗敏如；二、广州市南鹤房地产开发有限公司、广州市黄氏地产代理有限公司在判决生效之日起10日内，支付违约金40500元给罗敏如；三、驳回罗敏如的其它诉讼请求。假如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1162元，由广州市南鹤房地产开发有限公司、广州市黄氏地产代理有限公司承担。

原审判后，上诉人南鹤公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人对本案中的诉争协议毫不知情，无法履行该协议，更谈不上是故意违约。本案的诉争房产(龙景大厦A栋706房)属于渔业公司所有，渔业公司将上述房产交由上诉人和黄氏公司包干销售。上诉人、黄氏公司又委托广东中原地产代理有限公司(下称中原公司)代理出售该房产。中原公司在接受委托后，在2023年12月份向上诉人推荐了一位叫“方圆圆”的买家，“方圆圆”与上诉人、黄氏公司签订了《房屋买卖合约》，约定购买该房产。但是“方圆圆”在签订协议之后就再也没有跟上诉人联系过，连协议中约定的定金都没有支付。通过了一段时间，中原公司告知上诉人，说“方圆圆”不购买该房产了。中原公司声称将另行去寻找新的买家，同时规定上诉人给其几份盖了上诉人公章的空白购房协议，以便其工作。上诉人应中原公司的规定给了几份盖了上诉人公章的空白购房协议，此后中原公司就一直没有把这几份盖了上诉人公章的空白购房协议给回过上诉人，直到中原公司在2023年7月向一审法院提起诉讼[案号：(2023)海民三初字第2249号]，上诉人才知道中原公司拿着盖了上诉人公章的空白购房协议，与被上诉人签订了协议。上诉人之前对该协议的存在主线毫不知情，被上诉人也没有跟上诉人就履行该协议的事宜联系过，因此上诉人无法履行该协议，更谈不上是故意违反该协议的约定了。二、即便该《房屋买卖合约》合法有效，但是被上诉人没有依该协议的约定付款购房，无权规定返还定金；上诉人将该合约约定的房屋出售给别人符合该合约的约定；一审法院认定上诉人违约是错误的，违约的是被上诉人而非上诉人。该《房屋买卖合约》中明确约定：卖方(上诉人、黄氏公司)将龙景大厦A栋706房以405000元出售给买方(被上诉人)；买方应在签订本合约后90天内办妥按揭贷款申请手续；银行批准贷款申请80天内，买卖双方应共同到房管部门办理递件手续；买方应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清首期楼款140000元；卖方应在被上诉人支付首期楼款的当天，将706房交予买方；买方逾期支付楼款，每逾期1天，按未付楼款的千分之历来卖方支付违约金，买方未能准时履行合约约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之历来卖方支付违约金；买方逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。被上诉人在签订了该《房屋买卖合约》之后，除了向黄氏公司交过10000元定金之外(被上诉人出示的《收款收据》显示的是黄氏公司收取的，上诉人没有收过被上诉人的这10000元，也历来都没有听黄氏公司告知收到过这10000元，上诉人完全不清楚黄氏公司是否真的收过这笔钱)，就没有履行任何该合约约定的购房义务了，被上诉人没有在签订合约后90天内办妥银行按揭贷款申请手续，取得银行的《批准贷款告知书》，更没有去房地产交易中心办理递件，向上诉人支付首期楼款。被上诉人的种种行为属于违约，根据《协议法》第115条的规定，因被上诉人违约，其给付的定金无权规定返还。上诉人是在2023年11月份代理渔业公司将该诉争房产出售给刘伯权的，此时早已超过上述《房屋买卖合约》约定的买方应办妥按揭贷款申请手续和支付首期楼款的期限数个月之久，按约定上诉人完全有权不再向被上诉人出售该房屋。上诉人将该房屋出售给别人并无违反协议的约定，不需要赔付违约金。一审法院对被上诉人违约的事实视而不见，却反过来认为是上诉人违约，这个认定明显是错误的。三、再退一步说，就算是上诉人单方解除《房屋买卖合约》，将该诉争房屋出售给其别人时没有告知被上诉人而稍有过错，但是被上诉人基本没有因该《房屋买卖合约》无法履行而遭受损失，反而是上诉人承受了近20万元的损失，被上诉人完全没有理由来规定上诉人支付高达40500元的违约金。上诉人己将该诉争房产出售给刘伯权，故无法再将该房产出售给被上诉人，该《房屋买卖合约》无法再履行。但是被上诉人违约在先，上诉人将该房屋出售给其别人符合协议的约定。就算上诉人单方解除《房屋买卖合约》，将该房屋出售给刘伯权时没有告知被上诉人(上诉人主线不知道该协议的存在，更不知道被上诉人的联系方式)而稍有过错，但是被上诉人基本没有支付购房款，没有因该《房屋买卖合约》无法履行而遭受损失，反而是上诉人损失了近20万元(上诉人将该房产出售给刘伯权的售价为246307元，比《房屋买卖合约》约定的405000元低了158693元；上诉人因《房屋买卖合约》需向中原公司支付中介服务费12150元)。根据我国法律的规定，违约金应当以补偿性为主，应当以实际损失为基础，被上诉人没有遭受损失，其规定上诉人支付40500元的高额违约金没有依据。综上所述，请求：撤消原审判决，驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求。

被上诉人罗敏如答辩称：一审认定事实清楚，合用法律对的，请求二审驳回上诉人的上诉请求。

原审被告渔业公司答辩称：对一审法院判令渔业公司无须承责没有异议。

原审被告黄氏公司无答辩。

经审理查明：《广州市房地产权属证明书》记载：海珠区龙景南街2号（3-12层）、12号（3-12层）、22号（3-12层）的权属人为南鹤公司，共有权人为渔业公司；南鹤公司占有部分为龙景南街2号（3-12层）、12号（3-12层），渔业公司占有部分为龙景南街22号（3-12层）；等。

2023年1月9日，渔业公司（甲方）、南鹤公司（乙方）和黄氏公司（丙方）签订《包干销售房屋协议书》，约定“龙景大厦”是甲、乙双方合建的商住楼；乙、丙方包干销售的“龙景大厦”A栋房屋是属甲方应分得部分建筑面积4200平方米；经甲、乙、丙三方商定，甲方批准上述房屋以3300元/平方米（甲方净收）由乙、丙方总包干销售，4200平方米房屋销售总房价款为13860000元；乙、丙方必须负责该部分房屋销售过程中所涉及的一切有关手续，如因销售房屋期间出现纠纷，由乙、丙方负责一切经济与法律责任，与甲方无关；等。

罗敏如（买方）为证明其与南鹤公司、黄氏公司（卖方）之间存在房屋买卖协议关系，提供了2023年3月20日与南鹤公司、黄氏公司（卖方）签订《房屋买卖合约》。该《房屋买卖合约》约定：买卖之房屋地址为龙景大厦A栋706房（龙景南街22号706），成交价为405000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为买方支付首期予卖方当天；卖方不能按本协议约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能准时履行协议约定的其他义务，每逾期1天，按该物业成交的千分之历来买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回所有已收款项并向买方支付该物业成交的10%作违约金；买方不能按本协议约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款或者未能准时履行协议约定的其他义务，每逾期1天，按该物业成交的千分之历来买方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交的10%作违约金；买方签订本协议时支付10000元作为定金；首期楼款（含定金）140000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行批准贷款申请80天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在2023年6月20日前完毕（以付清双方交易税费为准）；265000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本协议后90日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，涉及提供资料、签署有关文献/协议；买卖双方的有效文书送达地址以本协议记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达等。该协议卖方栏盖有南鹤公司和黄氏公司的印鉴。黄氏公司于当天出具收到罗敏如购买龙景大厦A栋705房定金10000元的《收款收据》给罗敏如。南鹤公司称其对上述《房屋买卖合约》并不知情，其直至中原公司起诉向其主张居间费用时才知道中原公司拿上诉人盖了公章的空白协议与被上诉人签订了协议。

罗敏如于2023年12月16日诉至原审法院。在原审法院审理期间，南鹤公司确认上述《房屋买卖合约》约定的房屋已由其出售给别人，已经办理过户手续。

被上诉人称其在签订《房屋买卖合约》后，由于上诉人和原审被告一直不协助其办理相关手续，其曾通过电话联系南鹤公司的法定代表人叶青以及中原公司催促办理，后被上诉人多次发函催促，都被退件。被上诉人对其所述提供了2023年10月14日分别向渔业公司、南鹤公司、黄氏公司发出催促函的《同城快邮业务详情单》。其中，收件人为上诉人的两份《同城快邮业务详情单》中所载明的收件人地址分别为上诉人在《房屋买卖合约》中所留联系地址“广州市中山一路21-25号天兴大厦东座10楼”以及上诉人的工商登记地址“广州市海珠区赤岗西路12号304”。上诉人称其没有收到被上诉人发出的催促函，并认为该函发出时间已超过协议约定的90日内办妥按揭贷款申请手续的期限。

本院认为：被上诉人罗敏如为证明其与南鹤公司、黄氏公司之间存在房屋买卖协议关系，提供了2023年3月20日与南鹤公司、黄氏公司（卖方）签订《房屋买卖合约》。虽然南鹤公司称其对上述《房屋买卖合约》并不知情，其直至中原公司起诉向其主张居间费用时才知道中原公司拿上诉人盖了公章的空白协议与被上诉人签订了协议，但该协议卖方栏盖有南鹤公司和黄氏公司的印鉴，上诉人并没有证据证明上述《房屋买卖合约》系被上诉人罗敏如与中原公司、黄氏公司恶意串通所为，故上述《房屋买卖合约》对罗敏如、黄氏公司、南鹤公司均具有约束力。上诉人以其对上述《房屋买卖协议》不知情为由，认为其无违约的故意依据局限性，本院不予采信。

关于被上诉人是否存在违约行为的问题。根据《房屋买卖合约》的约定，买方应在签订本协议后90日内办妥按揭贷款申请手续。虽然被上诉人罗敏如无在协议签订后90天内办妥按揭贷款申请手续，然协议亦约定“卖方应全力协助买方办理相关手续，涉及提供资料、签署有关文献/协议”，由于按揭贷款手续需上诉人、被上诉人共同办理，现上诉人、被上诉人均无证据证明按揭贷款申请手续未能在规定的期限内办妥系对方过错所致，故上诉人认为被上诉人对此应承担违约责任，并据以认为其有权不再向被上诉人出售涉讼房屋依据局限性，本院不予支持。

上诉人没有按照《房屋买卖合约》的约定将涉讼房屋出售给被上诉人，涉讼房屋已另行出售给案外人，致使本案《房屋买卖合约》不能继续履行，上诉人对此应承担相应的违约责任。涉讼《房屋买卖合约》约定“卖方不能按本协议约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”，涉讼《房屋买卖合约》自签订之时至今已长达两年多，被上诉人因上诉人违约遭受的损失的确存在。上诉人不能证明协议约定的违约金标准过高于被上诉人的损失，故本院对其关于违约金标准过高的上诉理由不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1162元，由上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长汪秀兰

审判员李静

代理审判员黄嵩

十二月二日

书记员闫娜

fnl_348965黄忠杰因与被骆影珠房屋买卖协议纠纷案广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2023)穗中法民五终字第284号

上诉人(原审被告)黄忠杰。

被上诉人(原审原告)骆影珠。

上诉人黄忠杰因与被上诉人骆影珠房屋买卖协议纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2023）海民三初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，骆影珠与黄忠杰及经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于2023年10月31日共同签订《房地产买卖协议》，约定，黄忠杰购买骆影珠名下位于广州市海珠区革新路新民五街48号704房的房产，总价款为790000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式由黄忠杰承担；黄忠杰在2023年10月31日支付定金50000元给骆影珠，经纪方或银行告知还贷之日起3日内支付首期楼款210000元，上述房屋完税过户之后支付余款530000元；骆影珠合法持有《房地产证》，保证对该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因骆影珠导致该物业无法办理产权登记手续的，骆影珠应补偿由此而给黄忠杰及经纪方导致的所有损失；物业交付时间为2023年12月1日；因骆影珠或黄忠杰违反协议约定，如逾期交付房产、逾期支付房款等义务，逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除协议并规定违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，等。协议签订后，黄忠杰于2023年10月31日支付定金50000元给骆影珠，2023年11月20日之前支付210000元给骆影珠。骆影珠与黄忠杰于2023年12月19日进行了物业交接，同日，骆影珠与黄忠杰共同到广州市海珠区房地产交易登记所申请房屋产权移转登记。后骆影珠与黄忠杰先后约定于2023年1月8日和2023年1月15日去广州市海珠区房地产交易登记所办理完税及过户手续，但均因黄忠杰未到无法交纳税款，至今无法办理过户手续，黄忠杰也没有支付剩余楼款给骆影珠。骆影珠于2023年4月16日起诉至原审法院，规定解除协议并规定黄忠杰支付总楼价10%的违约金。经原审法院审理，以（2023）海民三初字第1600号民事判决书判决，一、解除骆影珠与黄忠杰于2023年10月31日签订的《房地产买卖协议》中有关房屋买卖的权利义务约定部分。二、黄忠杰支付违约金79000元给骆影珠；三、骆影珠返还购房款260000元给黄忠杰；四、上述第二、第三项合并执行后，骆影珠应于本判决生效之日起10日内返还购房款181000元给黄忠杰。判决后，黄忠杰不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2023年9月25日以（2023）穗中法民五终字第3775号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。骆影珠经向黄忠杰规定交回房屋未果，于2023年7月6日骆影珠向原审法院提起诉讼，规定：1、判令黄忠杰根据广州市中级人民法院（2023）穗中法民五终字第3775号民事判决书的内容，协助骆影珠到广州市海珠区房地产交易登记所办理取消海珠区革新路新民五街48号704房房屋的交易手续，并承担所产生的费用；2、判令黄忠杰交回涉案房屋给骆影珠，并结清所有物业管理费、房屋相关的水、电费及公摊、有线电视费、电梯等费用；3、判令黄忠杰承担本案的诉讼费用。黄忠杰没有提出答辩和证据。

原审法院认为，生效的法律文书已确认解除骆影珠、黄忠杰签订的《房地产买卖协议》中有关房屋买卖的权利义务，黄忠杰应于协议解除后将该房屋返还给骆影珠，并到房管部门办理有关撤消交易的手续，由于解除协议是黄忠杰违约的因素导致，由此产生的撤消交易费用应由黄忠杰承担。故骆影珠规定黄忠杰协助到广州市海珠区房地产交易登记所办理撤消海珠区革新路新民五街48号704房屋的交易手续，并承担所产生的费用和交回涉案房屋的请求，合理合法，原审法院予以支持。黄忠杰返还房屋时，理应结清使用期间所有物业管理费、房屋相关的水、电费及公摊、有线电视费、电梯等费用，由于骆影珠没有举证证明有发生上述费用，故本案不作调处，若发生上述费用，骆影珠可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国协议法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决如下：一、黄忠杰在本判决生效之日起10日内协助骆影珠到房管部门办理撤消广州市海珠区革新路新民五街48号704房屋交易过户的手续，办理撤消交易过户手续所产生的费用由黄忠杰承担。二、黄忠杰在本判决生效之日起10日内返还广州市海珠区革新路新民五街48号704房给骆影珠；三、驳回骆影珠的其他诉讼请求。案件诉讼费250元，由黄忠杰承担。上述受理费已经由骆影珠预交，骆影珠批准由黄忠杰在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给骆影珠。

上诉人黄忠杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤消广州市海珠区人民法院（2023）海民三初字第1983号民事判决书的判决；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决以错误的判决作为基础，导致事实认定不