泰安零售业市场初步市场调查报告

泰安零售业市场初步市场调查报告泰安零售业市场初步市场调查报告一泰安概况地理位置与交通状况泰安市位于山东省中部的泰山南麓，地理坐标在东经116°20′~117°59′,北纬35°38′~36°28′，北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。辖泰山、岱岳两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。是一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，海拔1545米，为“五岳之首”，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。总面积7761平方千米，全市2010年末常住人口556万，增长4.2‰，其中城镇人口258.2万。属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13℃，年平均降水量697毫米。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南为界，南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部，利于东拓西进，开展经济技术协作与联合。泰安市交通发达，铁路、公路纵横成网，2011年底，京沪高铁建成，途径泰安，新建泰安站。(1)铁路有国家大干线“京沪路”穿越南北，辛泰、泰肥、磁博三支线横跨东西。2002年境内铁路营运里程219公里，另有联接各大厂矿、转储基地的专用30多条，100公里。铁路密度2.8公里/百平方公里，高于全省1.02公里的平均水平。(2)市内公路四通八达。2010年，全市公路里程达到13760公里，公路密度每百平方公里177.3公里。其中，国道7条、265公里，省道14条、926.6公里，高速公路232.7公里。泰城到各县市基本实现高速公路连接，行政村通油路率、通客车率分别达到99.7%和99.5%。良好的交通运输条件，为泰安市经济大发展提供了保证。(3)泰安处京沪、京福两高速公路汇合口，东平还有济菏高速，市区东部有泰莱高速。(4)已建成的京沪高铁设置泰安站。行政区划和面积人口2002年末，泰安市辖泰山区、岱岳区两区、宁阳、东平两县，代省管辖新泰、肥城两市。共计100个乡（镇、街道办事处），其中乡20个，镇70个，街办10个。泰安市面积7761平方千米，人口556万人。泰山区面积337平方千米，人口76.01万。邮政编码271000。区政府驻岱庙街道升平街。岱岳区面积1750平方千米，人口97.54万。邮政编码271000。区政府驻粥店街道泰山大街西首。新泰市面积1933平方千米，人口131.59万。邮政编码271200。市政府驻青云街道。肥城市面积1277平方千米，人口94.66万。邮政编码271600。市政府驻新城街道。宁阳县面积1124平方千米，人口75.46万。邮政编码271400。县政府驻宁阳镇。东平县面积1340平方千米，人口74.16万。邮政编码271500。县政府驻东平镇。泰安市土地总面积77.62万公顷，人均占有土地0.15公顷，为全省平均的80%，其中可利用土地67.2万公顷，占总面积的86.6%。泰安地处鲁中山区的一部分，地势自东北向西南倾斜，境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原、洼地湖泊兼而有之。全市常住人口为549.42万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。全市常住人口中，0-14岁的人口为85.74万人，占15.60%，15-64岁的人口为411.06万人，占74.82%；65岁及以上的人口为52.62万人，占9.58%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.60个百分点，15-64岁人口比重上升了2.57个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.03个百分点。全市常住人口的地区分布如下：泰山区76.01万人①山地集中分布在市域北部和东部，面积14.07万公顷，占全市土地总面积的18.3%。一般海拔高度在400－800米之间。五岳之首的东岳泰山雄距市域北部，横跨市岱岳区、泰山区和肥城市，向东延伸至莱芜市，面积426平方公里，其中主峰玉皇顶，为山东省内第一高峰，海拔1545米，相对高度1391米，矗立于泰城北面，拔地通天，雄伟壮观。中部徂徕山横卧于市郊区和新泰市结合部，主峰太平顶，海拔1028米。东部莲花山位于新泰市境内，向北绵延至莱芜市。新泰市南部和宁阳县东部的低山丘陵属蒙山支肪的绵延。山地岩石裸露、土层薄，适于林牧业生产。②丘陵主要分布在新泰市西南部、宁阳县东部、市郊区西北部、肥城盆地边缘及东平县北部，面积31.64万顷，占全市土地总面积的41.1%，海拔高度一般在120－400米之间。丘陵区林果、油料、畜牧业生产已具备了一定基础，并具有较大的开发潜力。③平原主要分布在山麓及河流沿岸，多为河谷平原和山前冲、洪积冲平原，面积27.76万公顷，占全市土地面积的36.1%，海拔高度在60－120米之间。其中，山东省内著名四大山麓平原之一的泰莱肥宁平原，大部分处于泰安市境内，为山东省主要的商品粮生产基地之一。平原区地势平坦，土层深厚，土质肥活，水资充足，灌溉条件好，种植业和农区畜牧业十分发达，具有深度开发的巨大潜力。④洼地主要分布于东平县内“三湖”(东平湖、稻屯湖、州城湖)周围，面积3.43万公顷，占全市总面积的4.5%，洼地地面高程在38-60米之间。⑤湖泊集中在东平县境内。东平湖是市内最大、省内第二大淡水湖，该湖为“水泊梁山”的仅存水域，由一级湖和二级湖组成。一级湖水面1.4万公顷，湖底高程36米，是泰安最低点，连同稻屯湖、州城湖的“三湖”水面共计1.55万公顷。二级湖是为黄河防汛、滞洪修建的，面积4.23万公顷。东平湖水质好，饵料丰富，风光秀丽，具有发展水产养殖业和旅游业的巨大潜力。全市土壤类型多样，主要有棕壤、褐土、砂姜黑土、潮土、山地草甸型土和风沙土六大类，14个亚类、34个土属、64个土种，其中棕壤、褐土为地带性土壤，是全市土壤组成的主要类型，而发育在沿河冲积物上的潮土仅占7.5%。)气候资源泰安市属于温带大陆性半湿润季风气候区，四季分明，寒暑适宜，光温同步，雨热同季。春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季晴和气爽，冬季寒冷少雪。全市多年平均太阳辐射总量为121.58千卡/平方厘米，年际变化在112-131千卡/平方厘米之间。年内以5月份最多，12月份最少。按80%保证率计算，全年辐射总量为117.9%千卡/平方厘米。在3-11月份作物生长发育期间，可有102亿千卡/公顷的能量供利用。全年平均日照数2627.1小时，年际变化在2342.3-3413.5小时之间。日照百分率58%左右。年内以小麦灌浆的5、6月份最多，月均268小时左右，对小麦生长很有利。全市平均气温为12.9℃。年内7月份最高，平均26.4℃，1月份最低，平均为-2.6℃。极端最高气温41℃，极端最低气温-27.5℃。在地域分布上，南部、西部较高，东部、北部偏低。全年平均≥0℃的积温4731℃，≥10℃的积温4213℃，无霜期平均195天，最长可达241天，最短为161天。气温适宜，满足了农作物一年两熟或通过间作套种一年三熟的需要。全市多年平均降水量为697毫米。因受季风气候影响，年际降水变幅较大，年最大降水量1498毫米，年最小降水量199毫米，相差7.5倍。因受地貌影响，东部降水多于西部，山区降水多于平原，东部山区年平均降水量为700-750毫米，西部平原则为600-650毫米，总趋势是自东北向西南逐渐减少。年内降水分布很不匀衡，夏季降水最多，占年降水量的65.2%，冬季最少，仅占3.6%；一年之中7月份最多，占年降水量的32.1%，雨热同季，对农作物和林果生长发育十分有利，1月份最少，仅占0.96%。经济发展2011年全市实现生产总值(GDP)2304.3亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长11.5%。其中，第一产业实现增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业1202.8亿元，增长10.8%；第三产业886.5亿元，增长14.5%。三次产业结构由上年的9.5：53.6：36.9调整为9.3：52.2：38.5，人均生产总值41850元，增长11.1%。服务业得到较快发展。全年服务业增加值增速超过GDP增速3个百分点。服务业增加值占GDP的比重提高1.6个百分点。服务业拉动经济增长5.3个百分点，对经济增长的贡献达46.5%。物价总水平上涨明显。2011年，全市居民消费价格指数(CPI)为104.4%。其中食品类、医疗保健和个人用品类、烟酒类、衣着类、交通和通讯类、居住类、娱乐教育文化用品及服务类分别上涨8.0%、4.3%、7.2%、0.9%、2.5%、5.0%和1.3%；家庭设备用品及维修服务类与上年持平。商品零售价格上涨4.0%。工业生产者购进价格上涨6.8%，工业生产者出厂价格上涨4.6%。房地产价格涨势同比回落，房屋销售价格上涨3.8%，涨幅比上年回落0.2个百分点。劳动力就业形势稳定。巩固创建国家级创业型城市成果，新建创业孵化基地19个，扶持1111人实现创业，带动2万余人就业。全市新增就业再就业6.8万人，城镇登记失业率2.8%，低于3.5%的控制目标。新增农村劳动力转移就业8万人。覆盖全市的人力资源市场体系健全完善，高校毕业生等重点群体就业得到有效解决，就业局势稳定。在岗职工55.9万人，增长1.2%。民营经济蓬勃发展。民营经济实现增加值1526.8亿元，增长11.5%，占GDP的66.3%。实现税收140.9亿元，增长30.7%。年末，个体工商户发展到13.6万户，从业人员28.4万人，注册资金42.0亿元，分别比上年增长14.9%、15.3%和25.4%；私营企业发展到2.3万户，从业人员27.0万人，注册资金520.2亿元，分别增长7.9%、16.1%和18.9%。副：山东各市GDP排名

1、青岛5666.19亿元

2、烟台4358.46亿元

3、济南3910.80亿元

4、潍坊3090.92亿元

5、淄博2866.75亿元

6、济宁2550.00亿元

7、临沂2400.00亿元

8、东营2359.94亿元

9、泰安2000.00亿元

10、威海1944.70亿元

11、德州1700.00亿元

12、滨州1560.00亿元

13、聊城1500.00亿元

14、枣庄1390.00亿元

15、菏泽1145.00亿元

16、日照1030.00亿元

17、莱芜540.000亿元旅游资源泰安是中国优秀旅游城市，境内的泰山为“五岳之首”，1987年被联合国教科文组织列为世界自然与文化遗产，每年有430多万海内外游客前来观光旅游。泰安是国家卫生城市，城市依泰山而建，山城一体，城景交融，古老的泰山与现代化的城市形成了古与新的和谐统一。泰安旅游资源得天独厚，泰山为五岳之首中华民族精神的象征，是华夏文化的缩影，泰山融雄伟壮丽的自然风光与悠久人文景观于一体，被联合国教科文组织列入世界自然与文化遗产，泰山位于山东一山一水一圣人旅游线内。泰安的旅游以泰山为中心，向四周所辖县市区辐射，带动徂徕山、腊山、连花山、牛山、东平湖等旅游区的发展，泰山旅游已基本成为既有月亮，也有星星的旅游格局。泰安旅游业的优势就是打好泰山牌，以泰山为中心向四周辐射，带动周边旅游景区的发展。泰安的旅游活动，主要有每年9月6日至9日举办“泰山国际登山节”，在节日期间开旅游商品展销和旅游商品研讨会。自90年以来泰安市旅游局推出埠阳古朴淳厚的农家风情游；在岱庙推出大型帝王封禅仪式表演活动。明年将推出奇山古松游、国泰民安游、泰山中络盘道帝王登山游、泰山东路回归大自然等旅游活动。泰安市在食、住、行、游、购、娱已成为一条完善的的旅游服务体系，现有星级宾馆9家，旅游涉外饭店14家，共有床位5320张，低中档宾馆饭店、招待所300多家，床位3万张。旅行社26家，其中：国际社2家，国内社24家，旅游汽车公司一家，有供国内外游客服务的豪华车40余辆，有供游客购物的涉外商场4家。泰安客源市除山东外，主要北京、江苏、河南、河北、辽宁、黑龙江、广东省。泰安95年接待国内外游客332万，96年接待376万，97年接待400万人次。2010年泰安市共接待国内游客3021.23万人次，实现国内旅游收入241.1亿元，同比分别增长30.12%和35.6%，增幅均列全省第一位。位于满庄镇境内的"天颐湖"是目前刚被开发的旅游景点，现在还在建设之中，“天颐湖”的前身是“胜利水库”，建造于70年代，是一个名副其实的人工湖。整个湖区建成之后，将分为八大功能区域滨水综合娱乐区、主题乐园游憩区、湖滨公园休闲区、旅游康体度假区、湿地公园游憩区、郊野公园体验区、杏香酒溢游憩区、水上运动体验区。泰安境内的泰山，又称东岳，总面积426平方公里，主峰海拔1545米，气势磅礴，拔地通天，素有"五岳之首"、"天下第一山"之誉。在中华文明五千年的历史长河中，由于历代帝王封禅和民众朝拜，给泰山遗留下极为丰富的人文景观，使泰山成为"华夏文化"的缩影。1984年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1987年被联合国教科文组织列为世界自然与文化遗产，1991年被列入中国旅游胜地四十佳，1998年被确定为全国首批文明风景旅游区示范点，2006年又被评为世界地质公园。泰山以其博大精深的历史文化、雄伟壮丽的自然风光每年吸引着500多万国内外游客前来观光游览。二．泰安市商业圈分布及分析泰安零售业市场分布较为分散，但总体上，可以分为以银座商城为主体的东岳大街——火车站商业圈和以中百，金桥为主体的财源大街商业圈（以核心商业圈为研究对象，不研究次级商圈和边缘商圈）。东岳大街——火车站商业圈东岳大街——火车站商业圈是泰安最繁华的商业圈，以银座商城为中心，逐步向外扩展，并逐步形成了以饮食、娱乐、购物为一体的综合性商业圈，且经过10几年的精心经营，东岳大街——火车站商业圈吸引了越来越多的商户及集团的入驻，2011年，大润发集团入驻东岳大街82号，更加增强了东岳大街——火车站商业圈的吸引力，如今的东岳大街——火车站商业圈已经成为泰安人晚饭过后，消遣娱乐的必去之地。泰安银座商城泰安银座商城位于泰安最繁华的街道——东岳大街与龙潭路的交汇处，交通十分便利，且西邻火车站和地下商场，东靠移动大厅，北面为各色各样的饮食、娱乐项目，泰安银座商城为银座集团开设的第一家异地分店，于2001年1月12日成功开业。开业以来，借鉴国际流行的经营模式，秉承先进企业文化和经营理念，引领消费与生活时尚，创造了良好的经济效益和社会效益，2011年，全年销售近15亿元，上缴税金5961万元，如今，泰安银座商城以由原来的2万平方米扩大为5万平方米。泰安银座商城分为地上6层与地下一层，汇集了多种业态于一身，并且拥有地下大型停车场，完全能够满足消费者停车的需求。地下一层：购物超市地上一层：精致尊贵区，香水，品牌皮包，皮鞋，化妆品，名表等地上二层：男士优雅区，主要为男士休闲装，男士正装，男士配饰等地上三层：女士休闲装，女士正装，时尚内衣，童装，童鞋等地上四层：运动休闲区，名品运动，流行户外等地上五层：时尚家居，羊绒，羊毛，针织用品等地上六层：电影院泰安银座商城的收入方式为联营式，基本扣点原则为穿着25，部分品类25，家电20。扣点额度较高。泰安银座商城以出售中高档产品为主，且为泰安最为高档的商城，吸引了大多数的中高层收入者到此购买商品，因为它的收入方式为联营方式，再加上中高档产品的出售，因此，它的收入可想而知，但是它的魄力也是很值得人敬佩的，起先，泰安银座并不是以出售中高档产品为主，而是以低中高三种产品全部呈现给顾客，而几年之后，银座突然实行品牌战略，产品更新换代，价格猛增。在这种情况下，很奇怪的是人们虽然骂声连连，但是依然挡不住购买的势头，经过分析，原因如下：人们已经习惯了在此购买东西，而且在打假满天飞的那个年代，银座也已经打下了坚实的质量基础，广泛得到了人们的信任，于是人们都有了这么一个思想，贵的才是真货，正品。经过几年的发展，现在，银座商城迅速在泰城周边地区开了6家分店，分别为东岳店，齐鲁店，花园店，岱宗店，东湖店，以及即将开业的泰山店.在这些分店里面。岱宗店与东岳店规模相似，其他规模相似。经营相对较好的为东湖店，此店位于泰安东湖西南侧，周围为一群居民区，相对于周边的建筑来说，东湖店独树一帜，光彩亮丽，且周边没有竞争行业，东湖店以出售中低档产品为主，满足了周围居民的需求，且位置更加临近他们，因此，深受居民的喜爱，每天客流量络绎不绝。东湖店一层为购物超市，主要出售瓜果蔬菜，食品等，二层也为购物超市，主要出售卫生用品，洗漱用品，生活用品等，三层出售女士服装，鞋类物品，四楼出售男士服装，以休闲为主。东湖店西面有一个楼盘正在装修，因此有机会可以入驻东湖区。相对较差的为岱宗店，因为岱宗店的规模跟东岳店相似，因此，它也出售中高档产品，它位于莱芜市进入泰安市的必经之路——戴宗大街上，起先它的目的是希望能够从这里吸引到更多的莱芜客户，进而形成对客源的截留。但是，由于先入为主的思想，大多数莱芜人仍认准东岳店，因此，岱宗店的生意就没有意想的那么好，且它周围大多数为事业单位，学校，它自己无法形成一个有效的综合性商业区，因此，也无法用其他方式去吸引顾客，进而使得岱宗店“空有一身好本领”。大润发大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，由大润发流通事业股份有限公司负责经营。截至2008年，大润发在中国大陆开设有101家店，年销售额达到335.67亿元，在2008年中国连锁百强榜上排名第七，在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。泰安大润发分为地下一层和地上3层地下一层（超市）：超市外围主要为服装。超市内为生鲜食品区，包括蔬菜瓜果，各种肉类，各种鱼类，厨房用品，熟食等。地上一层：服装，饮食，化妆品，珠宝，皮鞋等地上2层（超市）：超市外围有娱乐厅，营养补品，超市内有图书，服装。儿童玩具，洗刷用品，厨房用具，饮料，数码产品，大型电器，等地上3层：停车场大润发的布局相对较为复杂，消费者行走自主性较差。此为大润发超市的重要弊端。大润发超市租金收取方式为租金式与联营式，举例来说：租金式：大润发超市童鞋租金（2层）大约14/平/天联营式：通常货物为扣18个点，促销货物为扣14个点，印花货物为扣10个点泰安大润发为银座东岳店的主要竞争对手，成立于2011年，短短一年时间，已经深入泰安人心，大润发为超市，主要经营中低档产品，以低廉的价格吸引了大多数的消费者，且完全符合当地消费水平及购买力。且大润发东临神州数码广场，南邻火车站，且门口有3.31.28.路公交车经过，交通十分便利，因此，具有高度的流动人口及工作人口。内设有3层停车产，完全能够满足消费者停车的需求。东岳大街——火车站商业圈相对较为饱和，暂时无合适的大型房源。财源大街商业圈财源大街商业圈是一个古老的商业圈，2005年之前，财源大街商业圈位于财源大街西侧，以四海商城，红楼百货，和三源家电为主，2005年之后，特别是由于中百大厦，金桥服装城的蓬勃发展，财源大街商业圈逐步西移，形成了以中百大厦，金桥服装城为主的新的商业圈。中百大厦泰安中百大厦是山东潍坊百货集团股份有限公司中百大厦在泰安开设的直营分店，营业面积近4万平方米,地下一层，地上五层，是泰安市首家集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的大型购物中心，拥有8500平方米的现代化大卖场和25000平方米的时尚百货，1200平方米的餐饮区和500平方米的儿童乐园，楼顶停车场为顾客购物泊车提供最大的方便，完善的配套设施以及人性化设计，满足了顾客全方位的购物需求，真正意义上实现了“一站式”购物，是泰安市规模最大的购物场所之一。日客流量达到3万余人。中百地下一层是超市地上一层是化妆珠宝，数码手机，皮鞋皮具地上二层是精品女装，少淑饰品，柔婷美容地上3层是运动休闲，都会绅士。地上4层是美食广场。地上5层是停车场。中百大厦位于财源大街北侧，其西邻小吃一条街，以及三源家电，国美电器，其中以小吃街最能吸引人，成为了招揽顾客的重要手段之一。东面为中国邮政储蓄银行，南面为以美特斯邦威，以纯，唐狮为主体的服装专卖店，具有一定的威胁。其东南侧为金桥服装城，是其最大的威胁。泰安中百大厦分为地下一层和地上五层。其出售的货物定位于中低档产品，触及某些中高档产品。中百大厦的收租方式为联营式，其收入主要依靠商客的收入。一般扣点在20——30，根据经营的货品不同扣点也不同。另一方面。中百大厦也进行一些摊位的租赁，根据房屋的大小，租金大约在4000——8000/月不等。客源方面，中百北靠东岳大街，东接青年路，南面较远，临近南湖，客源主要来自于北面及东面，西面因为修路，阻碍了一定的客源，但当路修好后，客源量会有一定程度的上升，与此同时，财源大街西侧的周边商业也会蓬勃发展，对于中百具有一定的威胁。由于其停车场在顶层，路边的车位较少，因此，不如银座及大润发停车方便。另一方面，相对于银座与大润发来说，中百没有开设免费购物车，因此，对于那些距离相对较远的居民区里的消费者来说，他们往往喜欢去银座或者大润发购