办公楼消防改造工程工程维保管理措施

第一节工程保修承诺和措施 1一、提供维修与保养服务 1二、提交操作与维修保养手册 3三、设备、材料售后服务计划 5四、用户服务质量保证的措施 6五、用户服务信息管理 7第二节维护保养制度 8第一节工程保修承诺和措施一、提供维修与保养服务1.工程质量保修期本工程质量保修期为：XX年，自验收合格之日起计算。2.在缺陷保修期内，免费提供所需的工作人员和材料，作一般性的定期维修保养，同时提供日夜二十四小时随传随到的紧急维修服务。3.维修保养工作包括但不限于以下的项目。（1）为保持系统的正常动作，如有需要时须对设备的组件进行维修或更换工作，包括：提供材料、一般性消耗件、润滑油、清洁剂、过渡器及劳务等。（2）提供维修保养记录，并把记录书放置于适当地点，以便甲方工作人员随时查阅有关设备的维修保养、组件更换次数、检查及维修日期等记录。4、按照以下要求提供定期维修及检查：（1）每月的维修检查A.对所有系统设备进行例行检查，以保证系统运行正常。B.清理所有主要设备。C.调试所有设备。D.替换所有不正常的弱电设备。（2）每季的维修检查A.清理及润滑有关的设备配件。B.清理所有主要设备。C.检查所有的仪器是否正常。D.与本节每月维修检查内容相同。（3）半年维修检查A.检查有关设备。B.更换及维修设备的不正常的配件。C.与本节每月、每季维修检查内容相同。（4）年终维修检查（在缺陷保修期的第十二及二十二个月进行）。A.检查及调校所有系统/设备以保证系统能按照制造厂的标准运行。B.检查及调校所有用于系统平衡的阀门。C.与本节每月、每季、半年维修检查内容相同。（5）在收到紧急事故召唤时，按正常工作时间及非工作时间分别于两小时及六小时之内到场进行抢修工作。（6）在维修保养期间对系统和设备作适当保护，在缺陷保修期满前，按需要将有关设备装置翻新上漆。二、提交操作与维修保养手册1.于工地测试和试运行进行前一个多月，预先草拟一份包含临时图则、电脑软件表、操作和维修保养程式的操作和维修保养手册草稿，而有关手册草稿除了一些资料因有关工程尚未完成而需以临时插页暂代外，其格式安排与日后正式手册的编排相同。此外，于呈交手册草稿前一个月，将手册的编排大纲内容的初稿呈交甲方/监理工程师作审核。2.经批准的正式手册于缺陷保修期开始后的六个星期内备妥及呈交。手册内所有资料以中文编印.3.每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同的内容或章节应以塑胶制索引标签分隔并附有清楚的目录指示，以便使用者翻查参考。4.手册采用纸质优厚的A4标准规格的纸张编印，内文和插图资料必须清晰。为便于使用及能经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易受破损，手册应配上坚硬的封面、书背和书脊，并以胶质塑胶或其他耐磨损的材料作保护。为避免手册内页于使用时散失或容易被抽离，手册的钉装方法宜采用不易拆除的锁钉或钉装环方式，并同时确保手册于使用时平躺打开。手册内附一定数量的空白附页以便维修保养人员作为工作笔记之用。在书背内页配置一个图袋以作日后放置增添图纸之用。5.所有图表绘划在附有坐标方格的图纸上，互有关联的图表，在相关图纸上各附参照标记。6.设备的操作控制采用“控制示意图”以清楚而简单的形式来表示，并以“控制连接图”方式表示装置内部各部件及电线的位置、安排和连接的资料。所有的控制图包括或另提供详细的图例说明，以识别各部件和接点的位置并标注其特别功能、特征和用途，例如额定电流量、线圈电压、调节定位参数等。7.如在不同的控制示意图上表示设备内部之间的连接时，在相关的图纸上各附相互参照的标记，并同时清楚表示相互连接部分的电缆资料包括电缆的尺寸。在设备布置图上所注的标记与有关的示意图上所标注的互相吻合，使所有的设备装置的位置和型号能容易识别。8.手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，并按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则在每个有关系系统章节内同时列出。9.在最终版本的手册内容包括在设备和图纸送审期间所提交及审批的有关文件，为减省翻查旧档案的时间，在编写有关文件时，采用与手册相同的格式以便可成为手册的一部分，其内容和格式依据本招标文件的要求，有关资料的钉装与手册相同。操作与维修保养手册于保修期开始后的六个星期内备妥及呈交甲方，以便甲方的工程人员能及时使用.三、设备、材料售后服务计划1.服务宗旨本公司为所销售或承揽施工工程中所提供的设备、材料提供完善的商务或技术服务，我们服务的宗旨是：让顾客满意。我们保证“让顾客满意”的意涵是：（1）服务的态度要让顾客满意。我们以顾客的心理考虑顾客的服务需求，为顾客提供愉快的服务内容、环境和氛围。（2）服务的工作效率要让顾客满意。我们能针对顾客的服务需求，最快捷地满足顾客要达到的目的。（3）服务的技术水平让顾客满意。我们让顾客感到高的技术服务水平能通过最简单、普通、有效的技术处理，切实解决顾客面临的各种技术问题。（4）服务的周到和周密让顾客满意。要站在顾客的角度和立场考虑顾客短期和或长期的需要，为顾客考虑我们所售设备、材料在其生命周期中可能出现的各种问题，提出对策，提供服务。2.安装前的商务或技术服务安装施工前，我们会派专业人员对顾客负责安装施工的技术人员和专业人员提供正规的安装技术培训，保证安装时设备安全和安装准确.3.调试前的商务或技术服务系统调试施工前，我们会派专业人员对顾客负责设备或系统调试的技术人员和专业人员提供正规的调试培训，保证调试时设备安全和调试程序准确，保证调试后设备功能完好。4.系统运行中的商务或技术服务系统运行中，顾客遇到系统运行问题时，公司有专业人员提供咨询服务或到现场解决实际运行问题，不仅快捷，而且负责到问题解决为止（包括更换材料、设备）。5.保修期内、保修期外的商务或技术服务保修期内或保修期外顾客除了遇到一般技术问题外，还会遇到备件、备品问题，我们会对应该处理的相关问题提供信息和意见，让顾客无后顾之忧。四、用户服务质量保证的措施1.指定专人负责工程的用户服务工作。项目经理是工程施工阶段用户服务工作的第一责任人；保修期内，用户服务部指定专人负责保修工作。2.物资质量保证：公司物资部负责物资统一采购、供应与管理，并根据ISO-9001质量标准和总部物资采购手册，对本工程用户服务期间所需采购的物资进行严格的质量检验和控制。3.技术措施保证：我公司有技术含量大，具有技术优势的专业化公司联营，以这些实力雄厚、装备精良的专业化公司作为用户服务的支撑和保障，为用户服务实现质量目标提供了专业化技术手段。充分利用公司及分公司的技术优势，为用户服务实现质量目标提供专业技术保障。4.劳务素质保证：公司将选择具有一定资质、信誉好、长期合作的施工队伍参与工程的用户服务工作。同时，我们有一整套对施工单位的管理和考核办法，对施工单位进行严格的管理，从根本上保证劳动者的素质。五、用户服务信息管理建立完善的用户服务信息管理档案，系统的、全面的为甲方服务。1.健全项目工程施工档案全面系统的记录施工期间的工程内容。在新开工程的前提下，建立工程施工档案，从工程开始就着手进行用户服务。在施工过程中依托经理部同甲方进行沟通，对施工过程中服务工作跟踪调查，摸清甲方思路，为产品的生产过程和产品的使用过程的服务工作明确服务的方式和方法，同时搜集施工过程中有关资料，保证工程保修服务工作连续性和可靠性。工程施工档案的内容包括：（1）工程施工的总体进度。（2）施工隐蔽部位的照片。（3）施工组织设计及专项的施工方案。（4）主要分部、分项工程的质量数据。（5）工程使用的主要材料和设备种类施工用重要材料说明。（6）施工验收记录意见。2.建立工程保修档案在工程保修期间记录工程使用情况，对发生问题提出处理意见，真实反映我们工程质量和存在问题，以提高工程在施工过程中的质量管理能力。工程保修档案的内容包括：（1）项目工程保修合同。（2）项目工程甲方名单及联系人。3）工程施工各配属单位和保修项目及联系人名单，保修金额。（3）工程维修记录。（5）工程回访计划。（6）保修金回收记录。（7）保修金支付记录（分包的保修金支付）。（8）用户服务记录。3.建立工程技术信息档案。4.提供甲方有关建筑方面的咨询，如二次改造工程的咨询。5.收集各类工程质量监控和问题处理方法，以便更好的服务于甲方。第二节维护保养制度维护周期项目名称操作内容质量标准每天1.水源控制阀。2.报警阀组。3.火灾报警控制器。外观察看。功能检查。保证无故障状态。每周消防水泵启动运转，空转5秒。启动顺利，运转良好。每月1.消防水池、水箱、气压给水设备。

2.消防用水不作它用的保证措。

3.消防水泵（含模拟状态自控启动）。

4.电磁阀。

5.控制阀门的铅封或锁链。

6.消防水泵结合器的接口及附件。

7.水喷头。

8.烟、温感（及其他类型）探测器。水位、气压：启动运转，启动试验，外观察看。符合要求，措施落实，启动顺利、运转良好，固定在开启或规定位，接口完好、无渗漏，完好、无异物。每两月用末端试水装置对水流指示器试验。放水观察指示正常每季度1.对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能。

2.室外阀门井，进水管控制阀门。

3.测试探测器的动作及确认灯显。

4.实验水流指示器、压力开关等报警功能、信号。

5.备用电源充放电试验。

6.主、备用电源切换试验。

7.用自动和手动检查下列消防控制设备的控制和显示：

（1）、防排烟设备、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等控制设备。

（2）、室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。

（3）、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。8.强制消防电梯停于首层试验。

9.消防通讯设备应在消防控制室进行通话对讲试验。

10.检查所有转换开关。11.强制切断非消防电源功能试。放水观察。

外观察看。

专用检测仪器、分期分批检测。

放水观察、仪表测试

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