大厦综合物业工程服务方案

第一节工程部组织架构及岗位职责 4一、组织架构 5二、岗位职责 5三、工程服务人员行为规范 15四、工程部管理制度 20第二节设备维修维护规定 39一、物业维修操作规定 40二、物业维修操作规程 40三、供电系统维修维护 43四、电器设备的养护管理规定 44五、设备安全检查制度 45六、给排水系统的管理规定 46七、设备操作、保养和维修规定 47八、供电系统的养护管理规定 48九、设备事故处理制度 49十、新增设备管理制度 49十一、维修报告制度 50十二、配电房管理规定 51十三、电气线路防火管理规定 52十四、空调系统管理规定 53十五、水泵房管理规定 54十六、地下排污系统管理规定 55十七、风机房管理规定 55十八、运行值班管理规定 56十九、电气照明管理规定 56二十、动火审批管理规定 57二十一、设备清洁卫生管理规定 58二十二、设备机房安全管理制度 58第三节设施设备操作规程 60一、高压配电安全操作规程 60二、低压配电安全操作规程 62三、低压配电柜保养规程 63四、干式变压器保养规程 64五、消防设备保养规程 65六、水泵房保养规程 69七、照明系统保养规定 70八、安防系统保养规程 70九、电焊工安全操作规程 70十、设备设施管理及操作规程 72十一、房屋本体管理及操作规程 75十二、综合维修操作规程 79十三、消防系统设备设施运行及操作规程 86十四、工程部巡检操作规程 90十五、给排水系统设备设施安全操作规程 93第四节机电设备设施管理 101一、机电设备设施的竣工验收和交接 102二、机电设备设施管理 102三、专业人员的配备 107四、机电设备设施运行、维护、保养 108五、机电设备设施的管理目标 109六、工程部维修标准 109七、各岗位工作流程 110第五节供电系统管理 114一、供电运行管理 114二、供电系统维护保养 115三、供电应急措施 115四、临时用电的管理 116五、配电间安全管理 117六、电动机管理 118七、使用临时电线管理 119八、移动电具管理 120第六节给排水系统管理 121一、服务标准 121二、给排水系统运行管理 121三、给排水系统的维修保养 121四、二次供水管理 122五、供水系统应急处理措施 122第七节房屋及大厦设备日常维修服务 123一、岗位设置 123二、服务内容 128三、服务要求及标准 129第八节机电设施设备运维服务 130一、岗位设置 130二、主体建筑机电系统概况 132三、设备维保服务内容、要求及标准 133四、机电设备管理原则和目标 144五、机电设施设备的接管和建档 145六、机电设备设施的检查和维护保养 146七、机电设备经济运行方案 147第九节各系统设施设备的管理要点 150一、供配电系统 150二、给排水系统 156三、消防设施设备 158四、公建设施管理 164第十节维修改造事项的实施与监管服务 166一、设备的维护保养 166二、设备的计划检修 169三、机电设备的更新改造 170四、机电设备管理目标 171第十一节能源管理服务 172一、节能措施 172二、合理化建议 174三、保障措施 175第一节工程部组织架构及岗位职责一、组织架构二、岗位职责（一）工程部经理岗位职责（1人）1.说明直接上级：项目经理助理直接下级：工程经理助理、工程主管、工程文员2.岗位职责（1）审核和全面负责工程部整体工作；（2）负责工程部全面安全管理工作；（3）建立健全工程部的运行和操作程序，确保整个项目工程设备的正常运行；（4）建立年度的工程预算及设备维修保养计划并予以实施；（5）审核各专业维修、保养材料、备件的申购计划及费用；（6）制定设备运行节能措施并安排实施；（7）负责建立工程部及全体人员岗位职责；（8）负责组织工程工作人员处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备故障发生；（9）负责审阅工程部各专业日报、周报、月报及能源消耗等汇报材料；（10）负责审核工程部各专业月度物品采购及紧急采购；（11）审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要动力系统设备运行情况及能耗变化；（12）负责大楼内设施设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外包工程计划以及安全、环保等管理工作；（13）洽谈和确定外包维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。做好对维保、维修合约（各系统、设备）及相关工程改造项目的监管；（14）协调工程部与其他部门之间的工作关系。（二）工程经理助理岗位职责（1人）1.说明直接上级：工程经理直接下级：综合主管、空调主管、强电主管、弱电主管2.岗位职责（1）协助工程部经理工作，传达工程部经理的工作指令并根据其工作安排进行本部门工作调配；（2）负责工程部月度预算的制定，并上报工程部经理审核后，跟进监督各专业预算执行情况；（3）配合工程部经理监督各专业重要工程设备故障的处理及重要维修工作的跟进；（4）负责监督各专业设备日常巡检及设备维修工作的执行，确保设备、设施安全可靠运行；（5）负责监督专业主管对外包设备维保及施工改造项目的管理工作；（6）负责监督对外包设备维保及施工改造项目完成情况进行检查考核和验收并上工程部经理审核；（7）负责跟进设备运行能源控制及节能措施实施效果，并对节能措施进行完善；（8）负责管理员工劳动纪律，按制度进行奖惩；（9）负责工程部各专业阶段性工作汇报（日报、周报、月报、年度总结、年鉴等）及能源消耗情况统计数据的审核，并交工程部经理审阅；（10）负责督促专业主管进行工程部各项外包维保服务合同签订材料的编制，并整理后交工程部经理审核；（11）负责审核工程部各专业年度培训计划的制定及培训的监督考核工作；（12）完成工程部经理临时交给的其他工作。（三）主任工程师岗位职责1.说明直接上级：工程经理直接下级：专业工程师2.岗位职责（1）贯彻执行国家的技术政策，开展各项技术活动，积极采取技术措施，做好技术质量的检查监督工作。（2）全面贯彻公司、项目的质量管理要求，执行公司岗位管理办法。（3）负责配合项目预算招、投标工作。（4）审定项目改造工程施工组织设计，审核施工方案、阶段性施工措施。（5）做好并指导工程的图纸会审及施工交底工作。（6）负责对项目二装工程施工管理、技术质量及技术资料管理，检查指导工作。（7）负责新技术、新工艺的推广应用，组织员工技术培训、技术交流。（8）联络、接待上级机关对本单位的技术检查、核查工作，及时传达上级质量管理办法。（9）负责各专业的专业技术、质量管理工作，核定维修结果。（10）组织、参与故障的调查、分析和处理，提出处理建议。（11）监督检查各班组自检、互检、交接检工作，组织维修质量回访工作；（12）在工程经理领导下，对项目安全技术工作总负责。（13）认真贯彻执行国家安全生产方针、政策、法令、规程和上级的指示、决议，协助经理做好安全方面的技术领导工作，并检查执行情况。（14）负责项目使用的设备、仪表等技术检验的管理。（15）负责安全检查，从技术措施方面提出改进方法，认真帮助解决。（四）工程空调主管岗位职责1.说明直接上级：工程副经理2.岗位职责（1）负责大厦空调供冷、空调供暖、送排风系统及各小型空调设备的正常运行；（2）拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；（3）做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；（4）制定年度费用预算；（5）负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；（6）组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各类设备的维修工作；（7）监督大厦空调专业维修、保养及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（9）负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，拟定节能措施并指挥实施落实；（10）负责本空调专业员工的技术培训工作；（11）监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工作；（12）监督抽查空调专业人员的日常工作；（13）检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的疑难问题，并及时向部门领导汇报；（14）负责协调本专业与其他部门的日常工作；（15）完成上级领导安排的其他工作任务。（五）工程强电主管岗位职责1.说明直接上级：工程副经理2.岗位职责（1）负责大厦空调供冷、空调供暖、送排风系统及各小型空调设备的正常运行；（2）拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；（3）做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；（4）制定年度费用预算；（5）负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；（6）组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各类设备的维修工作；（7）监督大厦空调专业维修、保养及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（9）负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，拟定节能措施并指挥实施落实；（10）负责本空调专业员工的技术培训工作；（11）监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工作；（12）监督抽查空调专业人员的日常工作；（13）检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的疑难问题，并及时向部门领导汇报；（14）负责协调本专业与其他部门的日常工作；（15）完成上级领导安排的其他工作任务。（六）弱电主管岗位职责1.说明直接上级：工程副经理直接下级：员工2.岗位职责1.负责电视、音响、楼宇自控及电话机房各种设备的保养维护，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。设备存在的安全隐患及时上报，组织整改。2.负责物业重大活动的摄像、音响保障工作，并分类归档保存。3.提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部经理审定，并负责组织实施。4.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则。5.做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结验收经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。6.编写停止系统运行的特别通告。7.对业主提出的有关工程方面的要求要积极配合，并提出合理化建议。8.配合业主的二次装修质量监管。9.各重大节假日前与保卫部门配合对消防报警系统进行测试。10.按计划组织实施设备的维修保养，使设备完好率达到99％。11.100％的落实上级交办的工作。12.督导各项工作记录及工具、材料、资料的管理。（七）综合专业主管岗位职责1.说明直接上级：工程副经理直接下级：员工2.岗位职责（1）负责大厦维护结构设施、内外玻璃幕墙、天花、墙面、地板及门窗锁具等设施的维修、维护检查，保证其安全使用及完好性；（2）负责拟定综合维修专业各种维修、保养计划并跟进执行；（3）负责做好综合维修专业与相关政府部门的联系工作；（4）负责制定综合维修专业年度、月度费用预算的编制工作；（5）负责综合维修专业月度备件库存情况统计并交工程部文员汇总；（6）负责组织、安排、处理突发性紧急事故综合设施的维修工作；（7）负责监督大厦综合设施维修及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）负责综合维修专业各项外包维保服务合同专业技术文件及施工改造签报的编制，并上报工程部经理审核；（9）负责综合维修专业周期性工作汇报（日报、周报、月报年鉴等）的编制，交工程文员汇总；（10）负责拟定综合维修专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（11）负责综合维修专业员工的技术培训工作；（12）负责监督检查综合维修专业员工的纪律、考勤及考核工作；（13）检查综合维修专业工单处理情况，并及时向部门领导汇报。（八）工程内勤调度岗位职责1.说明直接上级：工程经理2.岗位职责（1）负责各类文件的复印及收发。各种文件、材料的存档，文具用品的分发；（2）对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺；（3）负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请；（4）负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工；（5）负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送；（6）对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待；（7）迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息；（8）负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门；（9）建立备品备件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单；（10）严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度；（11）完成领导交给的其它工作。三、工程服务人员行为规范（一）目的规范工程服务人员行为规范，提高服务技巧和服务水平，提升客户满意。（二）适用范围适用于工程服务人员。（三）职责部门/岗位工作职责工程部/经理负责对本规范的贯彻、实施情况进行检查。工程部/全体员工工程部全体员工负责按该操作规程的具体实施。（四）工作程序1.仪容仪表项目行为规范要领不允许仪容仪表1.工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。正确佩戴工牌。2.对讲机统一佩戴在身体右侧腰带上，对讲时统一用左手持对讲机。3.工作期间应保持积极良好的精神面貌。规范着装，整洁大方，状态良好，工具齐全。1.制服肮脏。2.满脸疲倦，不时打呵欠，一副无精打采的样子。3.冷淡，过分严肃或者是木讷的表情。2.入户维修服务规范服务项目工作内容工作标准不允许见面沟通敲门：以温和适中的方式敲门。每次连续敲三下，每二次间隔时间不少于6-8秒，第一次敲门力度以业户在客厅刚好能听到为宜，随后可适当加重。无人开门时，在门口大声喊叫。敲了一次门，无人开门便离开。问候面对客户，第一句话应是“您好，我是物业维修工某某（自己姓名），来为您维修**”表达清晰，音量适中，面带微笑，表情自然。语言不规范，随便，比如：“我是搞维修的”等。沟通整个维修过程中，与业户沟通应注意使用规范用语，表现出职业亲和力；遇到问题，要主动征求业户意见；维修人员作完成后，应主动征询客户意见，并按要求填写维修单，请客户签字认可。沟通注意礼貌用语的运用，如：“您、谢谢、对不起、请等等”；态度真诚温和，面带微笑，表情自然；填写字迹清楚，内容详实，送递确认单及签字笔应用双手，身体自然轻微前倾，以示尊重。坐在客户工作区域在客户区域东张西望，乱摸客户物品。请客户签单时，没有带笔。服务完毕服务完毕后，应主动和客户说：“您好！我已经修好，麻烦您检查一下。”同时做操作演示并介绍使用时应注意事项。客户确认后若满意，应说：“谢谢，麻烦您确认一下。”请客户签单。若客户有异议，服务人员应尽量满足客户意见，并主动道歉：“对不起，我马上处理好。”客户签完单后，主动说：“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。主动请客户检查，主动操作演示。请客户签字时语气诚恳，使用礼貌用语。虚心接受客户提出的意见。主动询问是否有其他需求。对客户提出的不满意进行辩解。损坏客户物品刻意隐瞒。道别完成规定工作程序后，出门之前应与客户礼貌道别，道别语：“…如有问题请随时与我们联系，打扰您了，再见”。工具箱（包）表面无明显污迹，内层清洁无异味；工具完好符合使用要求，表面无油污尘土。3.工作环境工作桌及椅子干净整洁，无灰尘。办公设备（电脑、电话）干净无污渍。4.员工就餐（1）员工需在规定时间内就餐。（2）员工餐厅仅供员工使用，除特殊情况外不得带外人到餐厅用餐。5.客户投诉（1）如遇客户投诉或有任何咨询及困难，员工必须高度重视，做到态度诚恳、细心聆听，让客户畅所欲言，使其感受到物业对其问题的理解与重视。（2）应认真做好对客户投诉事项的记录，能解决的应立刻协助解决，力求一步到位；不能当场解决或超越自己职权范围的，除书面记录投诉细节同时应向客户致谢并对投诉事件致歉，（3）随后及时向有关人员或部门反映。6.公司机密（1）未经批准，员工不得对涉及本公司级公司往来客户的机密信息进行发布、探查；出版文章、发表公开演讲；参与制作任何影片，出席任何广播与电视节目的播放演说，公司的一切有关文件及资料不得交给无关人员。以下内容均被视为公司的保密资料：（2）公司往来客户名单，客户的业务、财务情况、商业机密，尚未公开的报告及机密信息、公司资料库内的信息。（3）公司资料、所有设备、设施资料及图纸等。（4）其他应保密的资料。7.安全（1）下班前要认真检查，做好交接工作，消除安全隐患，确保物业及客户生命财产安全。（2）谨防失火、失窃事件的发生。如发生事故苗头或闻到异味，必须立即查找原因进行处理并及时报告有关部门，切实消除隐患。（3）如发现有形迹可疑或不法行为的人或事，应及时制止并报告有关部门。8.作息时间（1）执行标准工时制和综合计算工时制的员工，作息时间按照《员工考勤管理操作规程》的规定执行。（2）若员工需调换或更改上班时间，必须得到项目负责人的批准。（3）员工旷工、拒绝在指定上班时间工作及迟到早退将按照公司规定处罚。四、工程部管理制度（一）部门规章制度1.员工上下班要按时签到，禁止迟到早退。2.员工上岗时必须穿劳保鞋、工作服。3.进入维修，严禁携带烟和火柴；更不准在禁烟区吸烟，违者罚款或除名。4.在岗严禁看书、看报，干私事5.每项工程，包括平时的维修保养均要按规定的程序进行，不准违章作业。6.禁止携带任何物品离场，需要带配件或工具到使用的需经部门经理审批，得到允许后并经理签字方可带出。7.部门员工均要服从紧急工程或紧急事故的临时调遣。8.员工因病、因事不能前来上班，要在事先或早期8：00时前告知部门经理，否则要以旷工处理。9.工作结束，要对自己的工具进行检查，确保工具完好。10.每位员工必须遵守公司的规章制度。（二）工程部值班制度1.实行值班运行管理制度，设立“工程部值班班次运行时间表”，每月由经理将下月的值班人员名单列出，于月底下发执行；2.各操作室的检修记录、值班记录，每月送部门经理审阅后存档备查；3.值班人员接到维修报告时，要立即赶赴现场维修，不得延误；4.值班人员在当班或抢修结束后，必须在值班记录或抢修记录上签名，以明确责任；5.发现设备故障，值班人员无法处理时，要立即报告部门经理或主管，组织力量及时抢修；6.员工调换班次和请假，均需提前一天提出申请，并经部门经理同意后方可休假，否则按旷工处理；7.当班人员不得利用工作之便用值班电话擅自打私人电话，以确保值班电话使用畅通；8.早、午晚及夜间所有运行设备值班机房，必须有人值班。（三）工程部交接班制度1.交班人员必须做好交接班前的准备，接班人员须提前完成5分钟到岗接班。2.交班人员要将设备运转情况、未完成事宜以及需下班接着做的工作，做好记录与交接。3.接班人员要查看交接记录，听取上一班人员设备运转情况汇报。4.检查仪表，工具，并在交班记录表上签名，查看设备运行情况。5.出现下列情况不得交班：（1）经理未到或未经主管同意指定合适的代班人时；（2）设备故障影响运行或影响营业时；（3）接班人员有醉酒现象或神志不清而又一时无其他接班人员时；6.交班时检查出事故，但又在接班后发现了事故，由接班人员负责处理。7.当出现事故正在处理时，禁止交接班，待事故处理完毕后方可交接班。（四）库房管理制度1.库房的管理（1）库房是物品保管重地，除库房管理人员、因业务工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准进入库房。（2）因工作需要进入的人员，除库管员外，任何人不可独自进入库房，须有相关人员陪同。（3）任何进入库房人员不得携带火种，嬉戏打闹，大声喧哗。（4）任何人进入仓库不得私自拿取仓库物品，必须服从库管员的管理。（5）库房内存放的易燃易爆物品必须采取相应措施，符合消防规定，并按仓库面积每50平方米配置4KG干粉灭火器一个。（6）库房内不得存放私人物品，如确实需要临时存放必须经理同意。（7）对违反以上规定者将视情节轻重给予处罚。2.物品入库制度（1）物品入库制度是为了确保采购物品的质量，及时有效地掌握库存物品。（2）物品入库时需要登记日期、名称、数量、品种规格、单价、供应商电话。（3）物品入库时，仓管员须开箱检验所购物品的数量、名称、规格并对查验的库房物品进行签字确认。（4）库房管理员应对入仓的物品进行分堆存放，编号、以便于核对数量。并注意每次入仓后都要做好室内的卫生清洁工作。（5）大型设备设施、以及砖、水泥、沙等物品不需要入库，但库管员必须赶往现场核实数量，质量，并做好入库出库等手续。3.物品领用制度（1）物品领用指除工具以外的备件、低值易耗品的领用。（2）物品领用实行按单领取，在领取时要凭报修单上的内容领用相关物品，并在领用登记表上做好登记。其他报修在无单领用时；需经相关部门主管同意。（3）如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管人应认真进行核对登记。（4）如在紧急情况下，可先进行领用，事后补办相关手续。（5）领用物品时；除维修组及相关管理人员外，其他部门在领用物品时必须由部门负责人进行领用。4.物品盘点制度（1）物品盘点制度是为了确保公司的物品与账面相符，保证公司物品的使用正规化，是确保资产不流失的有效方法，并为采购提供重要依据。（2）为及时反映公司各部门物品的数量及使用状况，配合编制采购计划，节约使用资金，仓管员每月对使用的易耗品进行盘点一次，并将核实物品的库存情况向经理汇报。（3）仓管员在盘点过程中要制订常用易耗物品的最低储存量，数量不能把握的须与相关部门主管沟通，共同制订最低储存量，根据库存量向公司领导提出申购备品计划，避免物资积压所造成的浪费资金，更要避免物资短缺而影响正常工作的开展。（五）工程部工具管理制度1.本部门工具分为公用工具及个人工具两部分，个人工具由个人自行保管及使用，公用工具由值班人员负责保管，部门主管监督。2.所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常使用。3.工具保管人必须认真建立工具台账，做到工具与台账相符。4.全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将在个人当月绩效考核中扣1到5分，凡因此造成工具损坏者，将在个人当月绩效考核中扣1到5分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。5.使用完工具后，必须按原位置放回。6.公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新登记办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。7.公用工具必须由值班人员进行每日清点，由部门主管每月对公用和个人使用工具进行检查，工具保管人须保持工具的完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。8.借用公用工具归还时，须由值班人员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。9.所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。10.要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。（六）工程部维修间管理制度1.工程部综合维修间为维修工作场地，以及存放零配件的地方，禁止非维修人员在室内逗留。2.保持维修间的地面、工作台干净整洁。维修间每天安排卫生值班人员进行清洁，卫生值班人员每天早上上班后对维间的地面、物品、设备等进行卫生清洁。清洁完的扫把、拖把要规范摆放好，不允许乱摆乱放。3.维修间内所有的配件须按所贴标签要求存放，严禁混放；每种零配件都有固定存放的位置，设备使用完后须及时将放回原位，设备以及配件的摆放不允许随意挪动；维修间内存放的大件物品，如油漆桶、水泥和木板等要分类存放好，不允许乱堆乱放。4.设备维修过程中使用的零配件以及维修产生的垃圾碎铁等，维修人员要养成“随手清洁”的习惯。如使用电钻、电焊、时所产生的铁屑、木屑等材料皮，使用人在工作完成后必须清理现场的卫生。5.维修间内存放零配件的柜子、托盘要保持干净，使用过的配件用后须清洗干净后再存放于指定地点。6.电焊机、氧割等大型设备用完后，要将电缆线或气管盘绕在机体上，要及时放回设备间或维修间内指定的地点。不能随意摆放。7.待修的设备应归类整齐摆放，维修好的设备应及时通知使用部门拿走，未拿走前应摆放整齐。8.综合维修间必须人走关灯，关闭所有设备的电源，确认无安全隐患后方可离开，并将维修间门锁好。（七）钥匙管理办法 1.钥匙主要作为工程部日常巡检和应急维修使用。2.风机房、配电间和其它钥匙分为备用和常用，存放在值班室抽屉里，备用强电间，风机房，水井房把，其它的，存放在值班室配电箱内，由配电值班人负责保管。3.外维保单位需要借用钥匙时，由配电值班人员打开钥匙箱拿取，并做好借用登记，按照钥匙借用登记表上的内容填写清楚（注明借用钥匙的房号、数量及用途，并签字确认）。使用完毕后交还值班室，并做好登记。（八）工程部有毒有害物品管理制度1.员工根据维修需要领用物品时，由库管员做好出库记录，领用人须说明使用地点并签字确认。2.物品领出或使用完毕后，要立即存放到指定区域或放回库房，不得暂存在公共场所、不得借用于他人使用。3.库管人员应按照规定发放有毒有害物品，其他人员需要领用时，必须要通过管理人员同意后才能发放。4.发现物品丢失，要立即上报管理人员。5.以上规定所以人员必须要遵守，不得违章操作。（九）设备、设施管理制度1.设备、设施管理的基本原则（1）加强设备、设施的管理工作是公司提高服务质量、经济效益和管理水平的一个重要方面。（2）公司设备、设施管理必须采用先进的科学管理方法和维修技术，才能保证设备设施的正常使用、运转，并发挥最大的经济效益。（3）公司的工程部对辖区的主要设备和设施的安装、验收、使用、操作、维修、改造、更新，直至步、废的全过程进行综合管撞工作。（4）公司设备设施管理必须执行“预防为主，维修保养与计划检修并重”的方针，做到科学管理、正确指导、合理使用、精心维护、定期保养、计划维修，确保设备的正常运行、安全运行、经济运行。（5）所有设备、设施在全过程管理中，要认真贯彻设备、设施使用、管理、维护、保养的各种岗位责任制和安全操作规程。（6）对设备管理和操作及维修人员要进行多层次、多渠道的专业技术和管理知识的培训教育，不断提高业务技能。（7）要严格执行特殊工种持证上岗操作制度。凡从事特殊工种的工人，必须经劳动部门专门培训，考试合格并领取特殊工种操作证后，才能持证上岗操作。2.设备报废（1）工程部对所有设备除加强日常运转的保养和一、二级保养及定期维修等工作外，还应认真做好设备的更新改造工作，对具有下列情况之一的设备，应予报废。1）经预测，继续大修后技术性能不能满足（工作）要求和质量要求；2）设备老化、技术性能落后、耗能高、效率低、经济效益差的；3）经修理虽能恢复精度，但不如更新来得经济的；4）严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的；5）严重污染环境、危害人体健康，进行改造又不经济的；6）自制设备经长时间生产验证或技术鉴定达不到工艺（工作）要求的；7）因建筑物改建或工艺布局改变必须拆除又无法利用的；8）其他应淘汰的设备。（2）申请设备报废后，由使用部门提出，经工程部技术鉴定后，上报公司办理注销和清理工作。（3）每年末工程部要对各种设备进行一次盘点清查，做到账账和账物相符。3.设备运行中的工作交接（1）为保证设备的正常、安全运行，凡实行三班制运行的设备，必须进行交接班制度，并列入责任制考核。（2）当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作，并做好当班设备运行状况及日常点检的原始记录，准备向交接班人员交接。（3）接班人员发现上一班清洁工作未做好，有权拒绝接班，并向主管人员汇报。（4）接班人员必须提前15分钟到达本岗位接班，对上班操作的设备进行全面检查，并查看上班运行记录和交班记录，同时听取上一班操作者对设备状况的说明，并清点公用工具及用品。（5）交接班中，如发现设备损坏或有异常情况，应由交班人员负责排除，接班人员予以配合，并由交班者做好原始记录。（6）交接班双方在运行和交接班记录上签字后双方即完成交接班工作。如接班后发生设备损坏和设备事故，超过接班时间15分钟，由接班者负责。4.设备事故管理（1）为了保证设备正常运行，各部门对生产过程中所发生的设备事故应及时采取有效措施，防止事故扩大和重复发生。并认真吸取经验教训，以达到消灭事故，确保设备安全运行的目的。（2）设备事故的范围：非正常性设备损坏造成部分停业或设备损坏，或增加修复费的均属设备事故。（3）下列情况可不作设备事故：1）设备发生故障，经事先检查发现需单机停机检修，但通过部门事先采取应急措施处理，并进行检修的可不作设备事故；2）新设备安装后，设备更新改造和设备进行大修后，在试运行阶段中发生设备事故，不作设备事故处理，但一经正式验收并投入正常运行后发生的事故仍按设备事故处理；3）停机检修后的设备未做正式交接签字，如发生事故，可不作设备事故处理。（4）设备事故分责任事故和非责任事故。1）非责任事故：非人力所能抗拒和消除的自然灾害所造成的事故。2）责任事故：凡属违章操作，维修保养不良及人为过失造成的事故。（5）设备事故的处理原则：公司安全管理人员和各部门设备、设施管理人员要经常进行监督检查，加强对操作、检修人员进行安全技术和预防事故的教育，提高责任心和技术水平，严防设备事故的发生。发生了设备事故和人身伤亡事故，必须立即向工程部经理、公司领导报告，任何人不允许隐瞒事故，对事故隐瞒者必须追究责任。事故处理必须贯彻“三不放过”原则（即事故原因未清不放过；事故责任人和群众未受到教育不放过；没有采取防范措施不放过）。对事故责任者要根据事故性质给予经济处罚、行政处分直至追究刑事责任。5.设备台账和档案管理设备台账、设备账册和设备档案是设备管理的基础，建立设备台账和档案统称为设备建档。（1）建档设备的范围：单台设备价值在2000元以上的都要单独建档。价值低于2000元的设备，原则上不建档，归入一般固定资产登记范畴；有些设备虽然低于2000元，但却是关键设备或主要设备的主要辅助设备，或是批量较大、较重要的，也要归入建档设备范围。（2）设备台账：设备档案管理方面的台账主要由机电设备汇总表、设备卡、风机盘管设备汇总表、客房冰箱设备汇总表、电视机设备汇总表、设备登记卡等构成。（3）设备账册应按要求建立设备账册，做到账物相符，账表相符。（十）安全生产管理制度1.安全生产的基本要求在提高企业效益的前提下，积极发动职工开展技术革新，改善劳动条件，及时消除不安全因素，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，健全安全生产工作制度，措施具体，执行认真，检查经常，达到防患于未然，确保安全生产。2.安全生产责任制（1）协助公司安全生产领导小组推行本单位的安全生产和劳动保护工作，切实贯彻执行国家的劳动保护政策、法规和制度，并结合本公司具体情况，健全群众性的安全管理组织。（2）负责制定公司和本部门安全生产工作计划，并定期检查计划的完成情况，认真做好各种安全生产管理记录。（3）组织、协助制定或完善各级安全生产岗位责任制和各种机械设备的安全操作规程，并对这些制度、规程的贯彻执行情况定期进行监督检查。（4）定期对公司工作场所进行安全检查，并协助解决问题，特别对易燃易爆等危险场所和各种机械设备作重点检查，查出的事故隐患应定人、定措施、限期整改。（5）发生重大设备事故和工伤事故要及时报告上级主管部门，并协助有关人员参加调查和处理，同时要提出防止事故的措施，按期实现。（6）做好季节性的安全生产、劳动保护工作，并按规定督促职工合理使用个人防护用品，认真做好防汛防台、防暑降温、防寒保暖和安全用电等工作。（7）做好外来施工人员的安全管理工作。（8）督促有关部门做好女职工的特殊劳动保护工作。3.安全生产检查（1）公司安全生产领导小组每周进行一次安全检查，督促检查各部门安全生产开展的情况。（2）对检查出的隐患及不安全因素，应定人、定措施、限期整改，如发现重大的事故隐患，检查人员有权指令停止生产（或作业），并立即报告领导按公司规定处理。（3）针对公司的特点以及季节变化情况，对安全用电、防暑降温、防汛防台、防寒保暖等工作，进行预防性的季节大检查，并参加节日前的安全保卫检查。4.事故隐患整改（1）开展经常性的安全生产检查工作，以查制度、查隐患为内容，依靠职工边检查、边整改、边落实防范措施。（2）职工在工作中要严格执行公司的各项规章制度和各种安全操作规程，防止人为的事故隐患发生。（3）发现事故隐患要及时加以整改，并做好整改记录。（4）事故隐患一般要求当天给予整改，凡事故隐患或苗子一时不能解决的，应及时报公司领导研究决定。5.高处作业管理（1）高处作业的基本定义：1）高处作业：凡在坠落高度基准面2m以上（含2m）有可能坠落的高度进行的作业，均称为高处作业。2）坠落高度基准面：通过最低坠落着落点的水平面，称坠落高度基准面。3）最低坠落着落点：在作业位置可能落到最低点，称为该作业位置的最低着落点。4）高处作业高度：作业区各作业位置相应坠落高度基准面之间的垂直距离最大值，称为该作业区的高处作业高度。（2）高处作业的级别：1）高处作业高度在2m时，称为一级高处作业。2）高处作业高度在5m时，称为二级高处作业。3）高处作业高度在6m一30m时，称为三级高处作业。4）高处作业高度在30m以上，称为特级高处作业。（3）高处作业的种类和特殊高处作业的类别：高处作业的种类分为一般高处作业和特殊高处作业两种，特殊高处作业包括以下几个类别：1）在阵风风力六级以上的情况下进行高处作业，称为强风高处作业。2）在高温或低温环境下进行的高处作业，称为异温高处作业。3）降雪时进行的高处作业，称为雪天高处作业。4）降雨时进行的高处作业，称为雨天高处作业。5）室外完全采用人工照明进行的高处作业，称为夜间高处作业。6）在接近或接触带电体条件下进行的高处作业，统称为带电高处作业。7）在无立足点或无单靠立足点的条件下进行高处作业，称为悬空高处作业。8）对突然发生的各种灾害事故进行抢救的高处作业称为抢救高处作业。9）除特殊高处作业外的高处作业，称为一般高处作业。（4）审批手续和要求在登高作业前，必须按分级管理要求，先向本部门负责人提出，并填写登高作业审批表。高处作业前必须切实落实安全措施，分级管理部门要到现场检查安全措施落实情况，不符合要求的不予批准作业。（5）高处作业审批范围和权限1）登高在石棉瓦、纤维板瓦、玻璃钢瓦、油毛毡屋或棚以及长期被酸雾腐蚀和年久失修的房屋，登高二人以上（含二人），或登高2m以上（含2m）必须经公司领导批准。2）登高一人在2m以下，由工程部领导批准。3）电工登高一人在2m以上，由电工主管批准。4）审批者必须对安全负责，应深入现场落实防护措施，并指派专人指挥或监护。参加作业的人员除严格执行操作规程外，应互相配合协调，避免坠落事故发生。5）登高作业审批表由安全管理人员签单，经有关领导批准后一式二份，一份由作业部门留存，一份留底备案。（6）高处作业人员遇有下列情况不准进行作业：1）作业人员患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏症、严重贫血、严重关节炎、手脚残缺伸张僵直及视力低差（近视600度）等禁忌症者；2）未按规定办理登高作业审批表的；3）露天遇雨、雷电、大雾、严重冰冻、下雪和6级大风的天气；4）没带安全帽，没系安全带和无人在场监护的；5）脚手架、梯子、跳板等登高用具不符合安全要求的；6）穿皮鞋、塑料底鞋、拖鞋及携带笨重工具的；7）平台没有固定防护栏，夜间没有足够照明的；8）临时性设备与建筑物之间的通道跳板没有足够的宽度和强度的；9）石棉瓦、纤维瓦、油毛毡、玻璃钢瓦长期被酸雾腐蚀、年久失修等屋面，无安全防护措施的；10）高处作业周围的电源线没有绝缘遮拦；被登高的大型机械设备、行车等没有切断电源的；（7）高处作业人员必须做到的安全要求：1）必须遵守高处作业的安全操作规程；2）必须戴好安全帽，帽带必须扣好。不准酒后作业；3）在离地面2m以上（含2m），无固定栏杆的高处作业时，必须使用安全带（电工调换照明灯、熔丝除外，但使用的梯子必须有人扶好）；4）作业面上下不准同时垂直作业；5）未经检查的简易屋面、玻璃棚、屋檐口、墙顶不准攀、踏；6）凡拆下的实物、需要安装的零部件和工具必须用专用工具传递，严禁任意抛上、掷下；7）竹梯严禁两人同时攀登或站立作业；8）高处作业地段，必须用红白旗或红白带划出禁戒线，严禁非工作人员进入禁戒区内，凡有必要进入现场的工作人员，必须戴好安全帽；9）站在竹梯上操作时，梯子底脚应装置防滑垫物，梯子与地面的角度保持60左右。（8）需要经常在登高操作中使用的机械设备、空中管道、仪表、阀门等，应设置固定扶梯或操作平台，不准使用移动梯子。（9）使用竹梯和人字梯的要求：1）梯子脚应有防滑装置（劳动车外胎包脚），人字梯中下梯档用5mm螺栓加固，上下用多股铁丝加固；2）竹梯上端加一根牢固的备用绳，使用时要用绳子系紧，防止操作用力时上端滑动坠落；3）梯子不能有缺档、开裂和霉烂、虫蛀现象，如有上述不符合安全要求的梯子要及时处理掉；4）人字梯中间两侧应有长铁钩钩牢，防止突然张开或收拢；5）梯子长度不够时，不能用凳子、台子、箱子、桶等作为垫具使用，也不准将两只竹梯接长使用；6）梯子与地面的夹角以60度为宜，两脚受力面必须均匀；7）竹梯子必须专人扶牢，扶梯子的人不得离开岗位；6.动用明火作业的审批管理（1）为了防止火灾和爆炸事故的发生，公司必须制订和落实动用明火作业管理制度。（2）在禁止区域动火，必须提前24小时向安全部门书面申请，审核批准后方可动火。（3）安全部门接到书面申请后，应派专职人员到实地安全检查，并要有书面记录。落实了可靠的安全措施后才能批准动火。（4）动火期间安全部门要指定专职人员进行现场监护，并随时注意各种情况，发现有不安全因素应立即阻止动火。（5）操作人员必须经过培训并持有劳动局下发的有效的特殊工种操作证，操作时必须严格执行安全操作制度。7.工伤事故管理（1）员工在生产过程和工作过程中发生的伤亡事故，应根据企业职工伤亡事故报告和处理规定要求进行调查、登记、统计上报，不得拖延隐瞒。（2）凡轻伤事故歇工在一个工作日以上者，必须按规定填写职工伤亡事故登记表，并及时上报公司领导。（3）发生事故后，应按照“三不放过”的原则（事故原因分析不清不放过，事故责任者和群众没有受到教育不放过，没有防范措施不放过）做好事故的处理工作。（4）如发生重大伤亡事故，必须保持现场，并立即报告公司领导，同时配合有关人员组织事故调查和分析处理。（5）虽未造成重大事故，但己构成险肇事故，应组织进行调查分析，采取防范措施，做到防患于未然。（6）对违反安全操作制度，不遵守有关规定而发生事故的责任者，要及时进行批评教育，情节严重的要追究责任，严肃处理。第二节设备维修维护规定一、物业维修操作规定物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”的思想，为营业部门做好后勤保障工作，其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合，并且加大计划性检修力度，确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做到文明、规范。1.维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，带走自备的设备工具，通知保洁部进行卫生清理工作。2.严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。3.严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。4.维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防污染。5.严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上，应放在自带的垫布上，避免污染环境。6.公共区域的维修，非特殊情况应安排在夜间操作，以免打扰顾客。二、物业维修操作规程（一）租户维修（万能工维修）1.租户维修原则上由万能工全面负责。2.对楼层公共区域每天巡视，发现问题及时维修。3.与租户联系落实检修计划，做到每个月对公共区域系统性地检修一遍。4.局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。5.重要区域出现问题，维修工解决不了的应立即通知值班主管作出处理决定。6.检修、维修情况及时如实记录，并做统计，下班前将工作日报表报物业部存档。（二）日常报修1.使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确填写工程维修单，交物业部值班主管总调度。2.值班主管根据维修内容遵照先急后缓，先上后下，合理安排维修人员维修。3.维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内到达维修地点。4.维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。5.把维修情况填入维修表内，电话告知值班主管维修完毕。6.下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存档。7.对于电话报修（紧急维修），维修人员应于5分钟内到达维修地点，维修好后补办报修手续。8.对于需要购买维修材料的，立即报告上级领导进行申购、并跟催，并把情况告诉使用部门，材料到后联系维修。（三）不影响正常营业的设备维修保养：1.物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季度、年度检修计划。2.设备大修科长负责指挥，主管负责组织指导，小修和维护则由主管组织实施。3.在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申购。4.在维修保养过程中，分级负责人要现场指挥，上一级领导要督导检查，确保维修保养质量。5.设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运转，确保正常后投入使用。6.把维修保养情况进行记录，存入设备档案。（四）影响正常营业的施工（停水、停电、停空调、公共场所施工、重要设备停台维修）1.物业科长制定施工及协调方案，报区域分管部长批准后实施。2.根据施工方案准备材料及零部件，按照批准的与使用部门协商的时间进行施工、维修。3.实施过程中经理现场指挥督导，主管带人实施操作，确保在规定时间内完成。4.施工完成后通知使用部门可以正常营业使用，并报告分管部长。5.施工情况形成文字材料存入设备档案或物业部档案。（五）设备故障处理（紧急抢修）1.物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修及协调方案报总经理批准。2.根据紧急抢修方案，准备材料按照重大故障、较大故障和一般故障分级负责的原则，分别由部长、科长、主管组织抢修。3.抢修过程中，部长必须现场指导监督，在确保质量的情况下尽量缩短抢修时间，以减少对营业的影响。4.抢修完成后立即通知使用部门，并报告分管总经理。5.抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设备档案。 三、供电系统维修维护（一）维护工作有以下几项规定：1.观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。2.核对各个支路的实际负荷是否与其装设的保护元件整定值相符合。（按规定采用热元件时，整定值应为负荷电流的1-1.5倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选用）3.配电箱内固定是否固定、箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，作是否灵活，刀刃和接点有无烧伤，导级绝缘是否老化、变脆，熔断器有无烧痕。4.导级绝缘是否良好，（用兆欧表遥测绝缘电阻值、低压级路应不低于0.5兆欧）各类绝缘是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头间有无腐蚀现象。5.各种地极的接地电阻十分符合规定（防雷接地10欧以下，保护接地4欧以下）接地螺栓有无松动，接地导级有无伤痕和腐蚀。（二）防雷装置的一般要求：1.接闪器也叫受雷装置，是接收雷电流的金属导体，通常所指的避雷针、避雷带、避雷网。2.引下级：引下级又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体，一般敷设在外墙面或暗敷于混凝土、柱子内。3.接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体（即水平连接级），和垂直打入地内的接地体的总称，其作用是把雷电流疏散到大地中去。4.避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般不应小于5-10欧姆，高层电阻按最小的要求而定，通常在4欧姆以下。四、电器设备的养护管理规定1.用电量的分配、级路的级径大小，空气熔断器的选择，嵌入式熔断器保险丝的安放等，必须经过严密的计算，这些方面会影响到使用过程中电容器故障的形成和系统的损坏。2.电器维修属于特种作业，无论照明、空调电梯等的维修人员必须有专业的上岗证书。3.维修人员巡视检查中范围较广，包括变配电房、泵房、配电箱、监控室、电梯机房、卫视机房、每户进户电箱等，巡检的内容很多：如变配电房、电梯卫视机房的温度，各种机电运行的声控灯的好坏，公共地方照明灯完好。（1）所有巡检都应有翔实的记录。（2）公共地方的照明灯要定期更换。（3）公共地方的电源插座、接级盒箱等有无脱落和缺盖。（4）电梯应坚持自保、月保、季保、年保制度。（5）消防及喷淋电机须三个月进行一次试运行，烟感器也应半年进行一次人为试验，保证报警系统完好。4.经常检查各用户进户电表箱、配电箱，了解用户用电是否符合规范，有无超负荷的。检查方法是各户进级是否发烫，接级牌螺丝是否松动，级头是否焦黄，发现问题须及时解决。5.避雷装置的检查要观其避雷针与引级连接是否可靠，有无损伤及锈蚀，每两年要用兆欧表对避雷器接地电阻进行检测，其接地电阻一般应为5欧姆。五、设备安全检查制度1.配合楼层对电器设备进行全面检查，包括床头箱及接级盒、门铃、灯具、衣柜灯及其开关、房间插座、插头等。2.每半年检查吊花灯和组合等花灯，灯具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠。3.餐厅厨房和职工厨房电器设备，除分工包干责任制中规定由责任人每月进行维护保养外，每年由维修班安排两次大检查，包括开关、插座、设备的接级是否牢坚固，接零保护级是否可靠，级路是否完整。六、给排水系统的管理规定给排水系统是指房屋的冷热水管道、阀门、水箱（蓄水池）、生活消防、水泵、污水排放管道设施等。1.加强巡视检查：检查范围包括室内外、外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮珠阀、泵房等。（1）维修人员工作职责就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题及时维修解决。（2）水箱清洗消毒：水箱会由于异物进入、水泵锈蚀等造成水质污染，一般可采用两种方法加以防止：1）水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年进行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作业特别要注意，操作人员有健康证明书，每次清洗后，水质要取样送卫生防疫站作鉴定，并保存水质鉴定书。2）泵房也是水质两次污染的主要关节点。一般泵房生活水泵，均有两台以上，水泵应该定期轮换周期不超过半个月。2.若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先给业主发出停水通知，说明停水原因、停水时间、让业主能早做准备。3.定期对泵房内水泵、管道、电机等进行维修保养。4.要定期清洁屋面天阴沟、使之疏通。5.室内外管道、水表、阀门、消防检查等需要定期刷油漆，减少锈蚀，在冬天来临之际，为防止管道冻裂，还须做好保温防冻工作。6.定期检查消防栓、消防泵、喷淋泵、水龙带、消防接口、水枪、灭火器等设备，消防泵、喷淋泵每年试运行一次，水龙带、消防接口按钮应定期试验检查，防止老化、霉变、失效并应及时更换。七、设备操作、保养和维修规定1.水泵房管理规定：水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位，为管理好水泵房，制定以下规定：（1）由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁、泵房及地下池，消防系统的全部机电设备定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障问题和消防隐患，并做好记录，解决不了的问题，报告工程部经理，争取早日解决。（2）由机电人员管理水泵房内机电设备，无关人员不得进入水泵防。（3）消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择位置与自动位置、操作标志都应简单明确。（4）保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，定期检查擦洗主连接处。（5）消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动”、“手动”操作检查，每年进行一次全面检查。（6）每周打扫一次水泵房卫生，泵及管道每半月清洗一次。（7）操作人员在2米以上抢修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。八、供电系统的养护管理规定1.高低压配电首先要符合“四防一通风”要求，凡变电室内有两台以上变压器的，必须配有专人值班管理，且值班人员应持有进网作业证，操作证，只有一台变压器的配电房，则必须有专人巡视。2.检查变配电房看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、级头有无异常，闻是否有焦味，发现问题要及时查明原因，立即予以解决。3.定期打扫变配电房，始终保持起室内洁净，因为大量尘埃积聚会导致高压放电，造成短路。4.变配电房应每年一次预防性电气试验，试验报告（包括变压器油绝缘试验报告）均应妥善管存档。5.变配电房停送电应严格遵照“低规”，规定按倒闸操作顺序进行，停送电均应两人操作，即“一人操作”、“一人智票监护”。九、设备事故处理制度1.设备一旦发生事故，影响到业主或客人的正常生活和活动时，必须马上启用备用应急设备，并保护现场，及时上报。2.有关领导人及有关人员要立即赶到现场检查、分析、记录及时做出处理。3.事故发生后，有关人员要将设备事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。4.对事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视其情节轻重必要的经济处罚和行政处分，如果已触犯法律，则按国家法律法规策程序处理。5.事故的事后处理要做到四不放过。（1）事故原因不查清不放过。（2）缺乏切实有效的防范措施不放过。（3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过。（4）事故责任人和员工未受到教育不放过。十、新增设备管理制度1.公司各部门需增置的设备经批准购买后，报工程部设备管理部门备案。2.经工程部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。3.各部门应设一名兼职设备管理员，协助工程部人员对设备进行管理，指导本部门设备者正确操作。4.设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。5.施工安装由工程部及使用部门负责人验收合格后填写“设备验收登记单”方可使用。十一、维修报告制度1.有下列情况报告领班：（1）主要设备非常操作的开停、调整及其他异常情况。（2）设备出现故障或停机抢修。（3）零部件更换及处理。（4）维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。（5）运行人员暂时离岗。（6）对外班组及上级联系。2.下列情况必须报告给技术主管（工程师）：（1）重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。（2）采用新的运行方式。（3）重点设备发生故障或停机抢修。（4）系统故障及抢修。（5）重要零部件的更换及处理加工改造。（6）工具、备件、公共维修材料领用。（7）员工加班、调班、补休、请假。3.下列情况必须报告部门经理：（1）重点设备发生故障或停机修理。（2）影响大厦运行的设备故障或施工。（3）系统运行方式的重大改变。（4）重点设备零部件更换、修理外委加工。（5）系统及主要设备的技术改造。（6）系统或设备的增改工程及外委施工。（7）技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。（8）员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。十二、配电房管理规定1.配电房的全部机电设备，由工程维修机电部强电电工负责管理及值班，值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。无关人员禁止进入配电房；2.保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在40度以下，配备灭火器材、水鞋、胶手套等，各标志牌清晰、醒目；3.按甲方要求实行值班制度，并建立运行记录，值班员按时巡查，并在《配电室运行记录表》上做好记录，发现问题及时修理，不能解决的问题及时上报业主；4.巡查内容包括室内有无异味、噪声，并记录电压、电流、温度、电表行数，检查屏上指示灯，运行情况等，发现异常及时修理与报告；5.房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要书面上报工程维修副经理；6.配电房内设备和线路改变要经工程维修副经理和服务主任同意，重大改变报主管部门审批；7.严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。十三、电气线路防火管理规定（一）短路防范规程1.必须严格执行电气装置安装规程和技术管理规程，严禁非电工安装、修理；2.根据导线使用的具体环境选用不同类型的导线，正确选择配电方式；3.安装线路时，电线之间、电线与建筑构件或树木之间要保持一定距离，应用钢管或硬质塑料保护，以防绝缘遭受破坏；4.线路上应按规定安装断路器或熔断器，以便在线路发生短路时能及时、可靠地切断电源。（二）带负荷规程1.根据负载情况，选择合适的电线；2.严禁滥用铜丝、铁丝代替熔断器的熔丝；3.不准乱拉电线和接入过多或功率过大的电气设备；4.检查去掉线路上过多的用电设备，或者根据线路负荷及时更换成容量较大的导线，或者根据生产程序和需要，采取排列先后控制使用的方法，把用电时间调开，以使线路不超负荷；5.接触电阻过大防范规程；6.导线与导线、导线与电气设备的连接必须牢固可靠；7.铜、铝线相接，宜采用铜铝过渡接头。也可采用在铜铝接头处垫锡箔，或在铜墙线接处搪锡；8.通过较大电流的接头，不允许用本线做接头，就采用在油质或氧焊接头，在连接时加弹力片后拧紧；9.要定期检查和检测接头，防止接触电阻增大，对重要连接接头要加强监视。十四、空调系统管理规定1.空调系统的日常管理工作由值班人员负责运行操作和维护保养。非本岗位人员不准操作空调系统；2.值班人员应坚守岗位，保证空调系统正常运行，满足用户需要，严格按开、闭时间及时开机和停机；3.值班人员必须经常巡视检查空调系统所有机电设备运行情况，做好相关记录；4.值班人员必须按“值班管理规定”认真执行，保持设备清洁卫生；5.值班人员必须严格按照操作规程进行操作，不准随意改变运行操作规程的规定；6.空调系统运行期间发现有不正常现象时，值班人员应立即向技术保障班班长报告，由班长组织专业人员进行检查并做处理。十五、水泵房管理规定1.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水；2.经常检查水泵控制柜的指示、观察水泵压力表指示、在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；3.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动；4.泵房每星期由责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；5.水池观察孔应加防虫网并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水地中；6.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养；7.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。十六、地下排污系统管理规定1.地下排污系统由工程维修机电部给排水技工负责管理，非责任管理人员不得随意乱动；2.地下排污系统是用来排出地下室的雨水和污水，所有设施均调试好，处于全自动状态；3.盖处于封闭状态，严禁打开，以免伤人；4.严禁在控制箱里乱拉电线；5.不得乱动控制箱开关、按钮，以免造成失灵或设备事故；6.严禁往污水道里扔杂物，以免堵死污水泵。十七、风机房管理规定1.风机是在发生火灾时排烟送风用的，所有人员必须树立安全意识，做好风机的管理工作；2.未经批准，外来人员不得随意进入风机房，经批准进入的（厂家保修人员，外包维修人员等）需办理手续，由指定人员陪同进入；3.风机房在维修中如使用易燃材料，必须采取防火措施，并禁止吸烟；4.风机房不得挪作他用，如做仓库、保安值班人员休息室甚至住人等；5.维修人员必须定期对风机进行保养。如发现漏风、风压低、电机声音异常等应及时组织维修处理。十八、运行值班管理规定1.运行值班人员必须按要求准时上岗，未经上级或班长许可，不准擅自离岗或替班；2.交接班时间，在接班人员未到岗或交接手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向上级反映情况，直至办完手续才能离岗；3.严禁在事故处理过程中或操作过程中交接班，交接班时如遇突发性事故，应立即停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，待系统设备完全正常后，交班人员方可离岗；4.交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，做到交班清楚，接班明白，做好交接工作的记录和签字手续；5.交班前负责打扫卫生。十九、电气照明管理规定为了确保机电设备、设施的正常运作，促进机电设备、设施检修、维修工作的正常化、规范化、科学化，做到安全检修，工作万无一失，特制订以下规定：1.必须严格遵守和执行国家电气安全操作规程，运行维修人员必须持证上岗；2.维修人员负责对机电设备、设施的日常保养及维修，定期对重大机电设备、设施的保养检修计划由技术保障班组织实施；3.维修和保养工作时，各专业工程师负责采取相应的安全措施和技术措施，进行必要的安全及技术交底，防止人身及设备事故的发生；4.电源干线等变配电设备、设施上进行工作必须设专人监护，并挂好警示牌；5.维修后，各专业工程师负责检查工作，确认后方可投入正常运作；6.严禁在处于工作状态的机电设备、设施上进行工作。7.遇到重大问题迅速上报消防责任人。8.消防监控出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按消防灭火应急程序处理；如属误报应及时复位，并做好记录。二十、动火审批管理规定1.凡进入的任何部位动火作业的必须办理动火申请手续；2.承担施工单位的部门和业主，必须在动火前向消防主管领取《动火作业审批表》，详细说明动火事由、动火部门、起止时间、范围、采取的防范措施，并经消防主管审批。大型动火作业要经公安消防部门同意，领取动火许可证后方可动火；3.动火施工现场，施工人员必须遵守动火作业安全规定，动火前要清理现场，保证周围无易燃物，并配有一定数量的灭火器材；4.用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备或管道上；5.动火作业过程中，发生事故时，必须马上采取措施处理并及时报告消防主管；6.动火现场必须由消防监管员监督进行。施工人员将动火许可证随身携带，以备检查。完工后交回消防主管注销；7.动火的部门、动火人员，凡违背本规定的，根据情节分别给予批评教育，赔偿经济损失、处以罚款，情节严重者依法追究法律责任。二十一、设备清洁卫生管理规定1.按其重要性将其分类，加以编号，并进行分类管理；2.挂牌运行，每台设备责任到人，设备卡内容包括设备名称、编号、责任人、协助人检验日期等；3.设备责任人负责该设备及设备房的清洁卫生，经常性检查及掌握该设备的运行状况等业务；4.设备房每周清扫一次，设备每半月擦抹一次管道、水泵每月擦洗一次，每半年泵体、室外管道、风道等刷油漆一次，必要时可增加频率，以保证设备及设备房整洁干净；5.技术保障班每月组织设备及设备房清洁卫生检查评比，作为员工考核的部分内容；6.责任人暂离岗位时，协助人全权代理其业务。二十二、设备机房安全管理制度（一）目的确保设备机房内设备正常、安全运行，做好重点机房内管理工作。（二）适用范围设备机房（包括：高压配电室、制冷机房、热力机房、楼宇自控机房、消防水泵房/消防报警阀组间、生活水泵房、中水机房、空调机房等）。（三）职责单位/岗位工作职责工程部/专业主管严格负责监督、跟进、落实。工程部/专业员工负责跟进、落实。（四）工作程序1.严格遵守《重点要害部位安全管理规定》、《交接班管理规定》。2.保持工作班组、设备间和周边环境的清洁卫生，工服、工具、器材应存放在工具柜内，做好标识、摆放整齐，禁止乱扔杂物，禁止随地吐痰，禁止乱写乱画，不得蹬踏座椅、设备，共同维护公共卫生，监督不良行为，违反者将按《员工手册》进行处罚。3.各专业负责本专业管理区域内机房、设备间、竖井的环境卫生，值班人员轮流负责上述区域的清扫，保持清洁，机房粘鼠板及消防器材等需定期检查，确保在有效期内。4.员工未经允许不得使用大功率电器。同时，机房内禁止打闹喧哗、酗酒、赌博，未经允许不得滞留外单位人员。5.树立节能意识，无人值守的房间应做到随手关灯。6.工程主管应安排人员值班，做好每日的卫生和节能工作。7.认真执行《员工手册》的相关规定，不得将私人物品、易燃、易爆等危险物品携带存放在机房内。8.外单位人员参观或进入工程区域内设备间，应经工程经理以上级别人员许可。9.经领导许可到机房参观者，不得拍照或摄像。10.允许参观者进入机房重地，必须在进入机房《重点部位出入登记表》上签字。11.登记内容：签字者姓名、工作单位、来访目的、进入时间、离开时间、人数，要求字迹工整、清晰。第三节设施设备操作规程一、高压配电安全操作规程值班人员必须熟悉所辖供配电系统、高低压开关操作方法及母联运作流程，方可执行本规程。本规程中“高压”指相间电压10KV。（一）操作准备工作1.穿戴绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌；2.操作人员和监护人员应同时在场。（二）高压合闸程序1.首先确认所操作的断路器位置，送电段母线无人工作，取下标示牌，然后按操作票进行工作；2.断开高压母线接地刀闸；3.合上高压环网进线断路器；4.断开高压环网出线接地刀闸；5.合上高压环网出线断路器；6.断开变压器高压侧接地刀闸；7.合上变压器高压侧断路器，对变压器进行充电；8.观察变压器受电无任何异常后，方可对高压室上锁，挂牌。（三）全面断电程序1.必须执行先断支路负荷，然后断低压总屏负荷开关，再断变压器高压侧断路器，确认高压出线屏确已无负荷，再断高压出线屏断路器，最后断高压进线屏断路器的原则进行断电操作；2.全面断电后，应在高压进线断路器处挂牌警示；3.若是检修，应合供电屏母线地刀并悬挂接地线，确保检修人员安全，检修工作结束，打开供电屏地刀。（四）挂警示牌1.高压区段是否送电；都应挂好相应警示牌；2.实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序；3.合闸必须按“送电操作票”进行操作。（五）安全巡视检查程序1.巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录；2.带电测试检查（万用表、钳形表等）必须有另一名值班人员在场。二、低压配电安全操作规程机电运行维护工须经上岗培训，并取得上岗合格证，同时熟悉所辖供配电系统、低压开关操作方法及母联操作流程后，方可执行本规程。本规程中“低压”指相间电压400V侧。（一）操作准备工作1.穿戴好绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌；2.操作人员和监护人员应同时在场。（二）低压合闸程序1.确定受电变压器相对应的低压总屏位置编号；2.确定相邻低压总屏，观察有无异常；3.执行先合低压总屏负荷开关（做冲击试验），观察有无异常；4.检查三相电压正常后，合各支路负荷开关；5.若使用母联供电，则先确定另一个低压总屏处于断开位，并挂牌后才实行母联方式；6.严禁变压器并联运行，视功率因数情况，适当投入电容；7.低压合闸后，做好送电记录。（三）全面断电程序1.必须执行先断支路负荷开关，然后断低压总屏负荷开关；最后断高压进线屏断路器的原则进行断电操作；2.全面断电后，应在变压器高压进线侧断路器及低压总屏负荷开关处挂牌警示；3.若是检修，应挂接地线并合供电屏接地刀闸，确保检修人员安全。检修工作结束，拆除接地线断开供电屏地刀。（四）挂警示牌1.严禁送电位置必须挂“禁止合闸，有人工作”警示牌；2.实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序。（五）安全巡视检查程序1.巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录；2.带电测试检查（用万用表、钳形表等）必须有另一名值班人员在场。三、低压配电柜保养规程1.低压配电柜，由值班员操作和保养，值班员须经上岗培训，持上岗证方可上岗；2.值班员每天检查其运行情况，并填写《供电巡检记录表》；3.在使用过程中，断路器各转动部分应每年加注润滑油，当断路器遇到短路电流分断后，必须检查触头，发现问题，及时处理；4.补偿电容器组，每二十四小时进行外观巡视检查（包括温升，绝缘等），每月重点检查其所有连接处，确保连接牢靠，连接螺帽紧固，根据需要，调整电容器的投入量；5.低压配电柜应由值班员每天检查一次，并填写《低压配电柜巡视记录表》；6.每月组织人员打扫卫生并检查各开关位置及系统运行方式，更换部分指示灯及照明；7.每年对低压配电柜进行一次年度检查，并填写《低压配电柜年度检查记录表》。四、干式变压器保养规程（一）变压器在运行中，每天应检查有无异常声音、松动、气味，重点观察温控器的温度指示值，防止超温，发现问题及时处理，并填写《干式变压器巡视记录表》。（二）检查项目包括：1.有无过多的灰尘聚集，特别注意清洁变压器高压绝缘子，绕组装配的顶部和底部，如有则必须清除；2.检查紧固件，连接件是否松动，导电零件以及其它零部件有无生锈，腐蚀的痕迹，还要观察绝缘表面有无弧电痕迹和碳化现象，必要时应采取相应的措施进行处理。3.变压器周围应安装隔离栅栏，运行中的变压器，禁止进行清洁和检修工作，以防事故发生。五、消防设备保养规程（一）火灾报警系统检查保养规程1.每天对消防主机联动柜等进行表面除尘；2.每周五对消防主机、联动柜内作除尘保养；3.联动控制柜按钮每月定期测试按钮灵敏性