世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议

世联-成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2020/11/1项目定位与

发展战略阶段·城市宏观背景分析·商业与商业地产市

场分析·发展方向初步判断·类似项目案例借鉴

·项目整体发展战略

·项目整体定位·经济评价前期市场调研阶段·地块实地考察.本地商业市场调研·本地消费者访谈.专业人士访谈政府官员访谈·相关资料收集·在售项目考察商业规划阶段·总体规划设计建议·建筑单体设计建议

·室内空间设计建议

·盈利模式建议·设备设施建议时间进度阶段划分工作内容项目研究工作的阶段划分世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG06-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-1806-03-19——06-03-24项

的工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析·

项目周边及地块勘察·

成都宏观经济情况·成都城市发展现状·成都城市总体规划·成都商业地产市场状况·

成都经济状况研究·成都规划局、土地局·成华区规划分局·

地块解析和界定·

宏观经济背景分析·

城市格局探讨·商业地产供求情况分析·消费者购买能力分析锁定区域市场

的集中分析·

成华区发展规划·北部区域分商圈、分业态商业市场调查·

成都在售商业项目考察·专业市场、在售项目招商部、市场管理部访谈·专业市场经营者访谈·商业地产专业人士访谈·

区域市场供求特点分析·

租售方式和民间投资意向

费分析·

项目机会点分析与合作方的沟

通·

地块技术经济指标·

成华区相关情况简介总体规划与功能分区研究世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目前期基础调研工作项目核心问题城市背景与宏观经济状况城市商业市场与商业地产北部区域商业市场分析项目发展方向判断项目整体商业价值分析项目规划设计建议项目租售模式建议地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图川陕公路绕城高速

成绵高速三环快速略

城南高速专成渝高速图地块位置项目地块位于四川省成都

市东北部，三环路内侧，行政区划属于成华区；u经济指标总用地面积为275亩，建

筑面积为54万平方米，商

业取10%u与城市内部联系距离成都市中心天府广场

直线距离约7公里；对外联系u紧邻川陕公路、三环快速路，与成绵、成渝、成南

等高速公路相连，交通便

利；成都市公路交通图烟

自

错

46*m项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG区▶项目南临成都行政学院

(规划)、成都动物园；▶东侧临拆迁安置小区项目

和建面13万平米的商品房项

目，其中商业3800平米；→北临三环快速路，对面富

森.美家居为超大型装饰材料

批发市场，已对周边市场形成强大辐射力；▶西临川陕公路，该路段以

货车为主，目前周边居住气氛较弱，川陕立交西北角为商品住宅用地，

川陕立交西

南角规划为250亩绿地，绿

地南侧有商品房开发；▶地块东南规划为小学，西

南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生

直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG川陕立交川陕路西拆

迁房工程川陕公路的规划路

拆迁安置房天泰祥汽车

超市富森.美家居临行政学院变电站·前取感项目目标与约束条件项目目标口项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本项目与政府建立良好合作平台；口项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现商业变现；现状与约束条件口住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利，主要靠商业

获取主要利润，并实现变现；口

商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要，避免

喧宾夺主；口成都商业市场总体供过于求，投资者信心下降。世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG1.如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值2.

如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目核心问题项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目发展方向判断项目整体商业价值分析项目规划设计建议项目租售模式建议成都在西南地区的经济地位成都城市经济相关指标成都城市意向与民俗特色成都居民收入与消费特征成都城市布局与功能分区成都未来发展方向与规划地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图于广州、深圳和杭州，居第四位兰州西安

成都男上海C

伊

*

*中

制西宁融四

新越集C重庆球印m度度半卷考贵阳昆

明4##4es@加书

益魏m地域与人口至2004年末，成都市区建成区面积286.0平方公里，总人口1060万人，

在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位驾的经济2004年，全市地区生产总值2186亿元，在全国15各副省级城市中，仅次mm交通成都是中国西南交通枢纽，拥有西南

最大的航空港-双流国际机场，年旅

客吞吐量居全国第6位，国内航线70

余条，国际航线29条，宝成、成渝、

成昆、成达铁路在成都交汇呼和酒特北京常本②率编u成都市位于四川省中部，总

面积12390平方公里，自古

为西南重镇，三国时为蜀汉

国都，文化遗存丰富，秦汉

以来，成都就以农业、手工

业兴盛和文化发达著称，历代都是中国西南地区的政治、

经济、文化中心和长江流域

的重要城市；目前成都市在整个西南地区

的经济辐射力非常强大，是

西南地区科技、商贸、金融

中心和交通、通信枢纽。成都是中国西南地区核心城市，具有强

大的经济辐射力世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG拉萨井加成都市国民经济稳步增长，

GDP

总量在整个

西南地区列居第二2004年全国重点城市国内生产总值横比成都市国民经济近年呈

现稳步增长，

GDP

略低于深圳、天津、重庆等

城市，但在西南地区属

于较高水平；第二产业和第三产业发

展迅速；■第一产业■第二产业

第三产业49.80%42.50%2000-2005成都市历年国内生产总值走势

2005年成都市三产比重世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG亿元7.70%▶成都是具有很强辐射力的商贸中心城市，商贸活

动十分活跃，05年全年社

会消费品零售总额875.3亿元，其中，批发零售贸

易业零售额683.4亿元，增长12.7%,餐饮业零售

额179.4亿元，增长16.2%。▶市场交易体系较为完善，

共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交

易市场31个，其中超10亿

元的市场8个，荷花池市场、大成市场等声名远扬。成都是商贸中心城市，商贸交易活跃，市场体系完善2004年全国重点城市社会消费品零售总额横比2004年全国重点城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG成都是一座有2300多年悠

久历史的古城，秦汉以后

一直为西南的政治、经济、

文化中心、军事重镇，武

侯祠、杜甫草堂等名胜古

迹流传至今，游人络绎不

绝；u成都物产丰饶，世称“天

府”,物价低廉，人们有充分的条件来享受繁荣与闲适，悠闲的生活方式是

成都市最鲜明的城市特色，

吸引大量外来人口居住；u成都从先秦以来，经历了

几次大的移民，每次大移

民带来了新的文化因子，使得成都文化具有较强的包容性。成都的城市意向和民俗特色丰富的历史文化、闲适的生活方式和文化包容性世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG成都市居民收入水平在重点城市中位，城市

物价偏低，但有着较高的人均消费支出2004年全国重点城市城镇居民人均可支配收入横比▶2004年成都市城镇居民

人均可支配收入位居第16

位；▶2004年成都市城镇居民

人均消费支出位居第13位；世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2004年全国重点城市城镇居民人均消费性支出横比成都市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是成都人津津乐道的消费项目▶2004年，成都市城市居

民家庭消费结构中排前四

位的分别是食品3

6

%

,

交

通和通讯20%,娱乐和文

教服务12%,居住11%;▶2002年的全国各大城市

私家车调查结果显示，成都的私家车拥有量是

233119量，位居第三。■食品家庭设备用品及服务交通和通讯■居住■衣着医疗保健■娱乐文教服务杂项商品和服务世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2002年全国重点城市私家车占有量排名2004年成都市居民消费结构市街[

烟108平方公里，人口60万人，

成华区

思成都重要交通通讯枢纽，会

110.6平方公里，人·成飞2

展中心、离贸交易中心

口54万人，老工业基0

地，基础设施待完善，☑

路

川

陕

公

路

和

成

淘

、

成普羊区

·爱道绵、成南高速公路的

二成二南

高67平方公里，常住人口64万

成都起点皆在此区人，高等院校、科研院所云

百花源公园

新

华

贸产业

武候祠

一

锦江区

莲62平方公里，常住人口40万武侯区

人，成都未来发展主方向上，名胜古迹众多讯、金融、商发达集，西贵

—

—

上风上水，坐落着都江

堰等著名风景区，得天独厚的优

美自然环境和厚重的人文历史资

源的确为该区域发展带来强势的

环境人文附加值；南富——繁华的金融商贸中心，

高收入以及高学历的人群聚居地，

高档楼盘开发聚集，几条成都最

具人文格调的街道汇聚于此，如

科华北路、人民南路、领事馆路，

密布着咖啡、餐饮、休闲、购物

等场所；东穷——成都老工业区聚集地，

整体收入水平低，生活着处于成

都市低收入阶层的人群，不过随

着近年房地产开发，区域印象逐

渐发生变化；u北匪——城北由于临成都火车站，

又有大量专业市场的分布，流动

人口较多聚集，社会治安相对混

乱，居住氛围较差。76平方公里，常住人口38.72万人，区

内有四川省博物馆、体育馆、游泳馆和

中国科学院成都分院、成都飞机设计所

以及“科技一条街”,及著名的历史

文化遗迹和旅游胜地1参期成都市的城市布局与区域认知

“南富西贵”,“东穷北匪”辖区内有著名的春熙路和盐

市口商圈成龙遵ihBeMnetc

com世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG金牛区2004-2010成都市未来发展与规划城市向东南发展，形成“一主七卫”的新城市格局成都市城市总体规划(2004-2020)成都市位于四川盆地的西部，

西北高东南低的特征决定了

城市要向更容易开发、开阔

平坦的东、南方向发展；中心城的布局形态逐步由现

在的密集“圈层式”发展为

疏密结合的

“扇叶式”布局；

外围边缘组团实施特殊化的

非均衡发展战略，形成“一

主七卫”的新城市格局；郫简柳城东升华阳世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG大湾桂潮龙泉主城成华区集居住生活、物流配送、科技产业、旅

游休闲等功能为一体的综合性城区，即：区域中心组团、工业居住混合组团、物

流基地及仓储货运组团、青龙场生活居

住及商贸市场组团、北郊风景旅游组团、龙潭工业组团、保和居住组团锦江区建设为成都市的中心商务区和西部一流

的商贸繁华区。

一环路以内为城市中心

区，重点建设大型的金融、商贸、文化、信息及服务设施。在三圣乡及龙泉驿区洪河乡临老成渝路两侧设城市东部副中心武侯区以科教文化、高新科技产业、商贸和居

住为主的综合性城区。预计至2020年，总体形态呈两片区(以浆洗街为界的东西两片)发展，规划功能结构为"一带六轴七片",即川藏公路商贸带、人民南路

行政轴线，

一环路南一段、南二段科技

一条街轴线以及其他四条综合轴线世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG金牛区依托会展、大型商贸市场等发展商

务服务、商贸流通为主的综合性城

区。规划到2020年，金牛区城市建

设总用地64.41平方公里，规划总

人数达到90万人青羊区城市中心商务区，是生活居住、教

育、旅游等协调发展的综合性城区，

是体现成都历史文化名城的重要区

域。其格局结构由城市综合建设区、黄田坝地区、非城市建设区三大片

区组成高新区最具现代气息的地方高新区将成为

成都市重点发展的现代化综合城市

新区，以高新区技术产业为主导，

信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合

性城区。城市建设终极规模为40.5

平方公里，可容纳的城市居住人口

规模为34.22万人金牛区成华区青羊区锦江区武侯区高新区2004-2010成都市未来发展与规划

主城区分区域规划土地供应目前，成华区已整理出城北片区、龙

潭向龙5组、东方新城等存量土地共近

9000亩，是存量土地资源最多中心城区；规划在2020年内的建设用地32平

方公里，占全市的四分之一

强；成华区几大重点发展的产业都市工业：机械制造、食品加工、电子电器u品牌开发企业成片开发，目前正在强力推进城东旧城整体改造；商贸物流业：引进普洛斯项目，促成

SM

城市广场开业，支持美家居等做大

做强建筑材料、汽车贸易品牌，推

进

二仙桥、龙潭物流业发展；启

动

成

都RBD

建设，以熊猫主题公园

为中心，打造生态旅游新亮点。旅游休闲皮假区富森.美家居

本项目商贸生活区物流基地为主商贸流通区居住、工业为主综合区●龙潭二仙桥成华区发展规划“以都市工业为基础、房地产业为先导、商贸物流业为支柱、生态旅游业为特色”成华区2000-2020规划功能结构示意图世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG居住、商贸为主新生活区旧城集中改造生活区工业改造区根据规划，成都市将在2020

年前构

成以人民路及蜀都大道的“大十字”

商业轴，并主要在三环路沿线区域

形成18个大区商业中心；u未来成都中心城区的春熙路、盐市

口、大慈寺片区将建成中心商业区；

后子门一带的城市核心区域将建成

中央商务区；

一环路以内的城区，将主要发展服务产业；u18个大区商业中心主要位于今后将

逐步形成的人流、物流、商务办公

相对集中的区域，主要分布在三环

路沿线和三环路外侧区域，为目前

已有和以后将新形成的城市片区提

供商业服务以及各种生活配套服务；批发市场将搬出外环，依托老成渝

路向龙泉发展，辐射重庆；依托成

绵高速向青白江方向发展并辐射绵

阳。三环路本项目蜀都大道二环路2004-2020成都市主城区商业远期规划“大十字”商业轴，18个三环大区商业中心人民路r世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG成都市城市总体规划(2004-2020)项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目发展方向判断项目整体商业价值分析项目规划设计建议项目租售模式建议成都城市现有商圈分布成都城市商业发展阶段成都房地产市场土地供应成都房地产市场概况商业市场总体供求状况成都商业地产投资者分析地块本体解析整体市场环境目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图春熙路、盐市口、骡马市

秉承城市传统商脉，是成都

人闲暇时频繁光顾的生活服

务型商业街区，百货店与街

铺相互融合，其中春熙路与骡马市档次稍高于盐市口商

圈；成都城北聚集着大量的生

产资料专业市场，其中西南

生资市场、荷花池、高笋塘

等二环沿线市场起步于80

年代，五块石、金府路等三

环沿线市场则起步于90年代以后，目前最具规模和知

名度的商圈是五块石(农副产品、电器等)、高笋塘(建材)和荷花池(服装);成都西南城区环境优越，旅游、教育、科技产业发达，散布着磨子桥科技一条街、川大附近的几条美食酒吧街、

红牌楼家具市场、青华路古

玩文化市场、美领路的仁和春天高档百货店等。鼻武侯祠。碧竹园红牌楼截公-路与

1公里迎

g8磨子桥科华西路成道成都市商圈分布成都商圈已至三环沿线，城南城北商业形态迥异金府路·成飞公|西南生资市场.荷花池。青华路

盐市口富森·美家居五块石高笋塘骡马市春熙路世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG红公图成都动物园”在四季花园直小传统形态

2.市场细分

3.替代型商业形成条件▶刚刚走出农业社会的自给自足商贸交易信息不充分▶市场需求多元化，主流产品面临

激烈竞争▶

商业业态细分完全，总量饱和▶随市场不断细分，寻找空隙日益艰

难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争形成过程▶伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区▶随传统商业业态不断丰富，市场

开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上

下游产业链得以共同发展阶段特征商业形态项目举例▶城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能▶商业形态第一次升级，取代了农

业时代的地摊、集贸市场，商品为

城市生活提供基本保障▶如：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈▶市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力▶多样化、规模化的现代商业形态得以展现，如超市、专卖店、商业街、开放市场、集中商业等▶

如：西南生产资料市场、荷花池

服装市场、亿家天下建汇中心▶

相互具有替代性的不同商圈以整体

规模、经营档次或价格的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额▶

商业形态更加广义化、集合化，如SHOPPINGMALL、物流型商业，且主题购物公园等个性消费场所出现▶

如：太平洋百货&百盛、亿家天下

&富森.美家居、骡马市&春熙路成都目前的商业地产发展阶段——替代型商

业世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG商业市场总体供需状况成都市主城区商业市场历年供需对比成都市主城区商业项目分区域供应状况成都市主城区商业项目分环线供应状况成都市主城区商业项目销售情况世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2005年土地市场回顾2005年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地

284宗，共计17828.02亩，其中主城区(五城区和高新区)87宗，共4542

.

15亩；2005年城东土地大规模放量；成为主城区

重要供应区域，其中“东调地王”面积接近

840亩，最终华润集团以255万元/亩的价格

拍得。成交价格比04年万科拿下城东亚地王

时单价高出了4倍多；本土开发商规模都比较小，城区的几块总价超过5亿的大宗土地都被外来开发商拿下，诸如中海、华润、万科及和黄；2006年土地市场发展趋势u城区2环路以内可供开发的土地已经十分稀

少

2006年土地供应区域将主要集中在城东和

城北以及近郊(区)县，东部沙河片区、北

部新城和城南副中心将有大量土地面市成都房地产市场土地供应情况城东土地规模放量，价格高涨，以商住为主■居住绿地商业商住、教育商住口

办公世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2005年成都市土地用途构成分布图2005年成都市各月土地供应面积分布图1%成都市主城区商业市场历年总体供需状况由于近年商业物业供应过快，商业总量已相对过剩2004年，成都市商业地

产开发在2003年的基础

上达到新高，而需求没

有跟随供应的跳跃性增

长；u2005年，成都市商业供

应面积为330万平方米，其中主城区的商业供应面积高达207.4万平方米；成都市商业项目历年实际销售面积世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG施工面积

新开工面积

竣工面积成都市商业市场历年新增供应面积成都市商业项目历年实际销售额成都市主城区商业市场历年供需对比人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升2004年全国重点城市人均商业面积横比(平米/人)u目前成都市人均商业面

积已超过北京、上海、武汉、重庆等城市，达

到0.9平米/人；u2004年，成都商业地产

商业空置面积高达54.92

万平方米，2005年新开

工的商业项目面积超过

200万平方米，商业空置面积和空置率继续扩大；世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG成都市商业市场历年竣工面积、销售面积、空置面积对比05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在市场

消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈u1-11月成都市区商业用

房总体供应量为114.29万平方米，销售面积为79.43万平方米，供销比为1.44,供大于求；u6月以后，商业物业市场

并未像之前普遍认为的受政策影响而低迷，各月均

保持了较稳定的销售量，没有出现较大幅度的波动；世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2005年1月-11月成都房地产市场商业物业供需状况供给面积(万平米)

实际销售面积(万平米)项目数量

0-所占比例城东

城南

城西

城北

城中u2004年，商业地产开发呈并驾齐驱之势，其中城北由于荷花池商圈的复苏，商圈内大量专

业市场的大规模开发，城中主要为综合性的大

体量项目的开发上市；2005年成都市主城区商业供应集中在城北、

城西，城北城西在50000平方米以上的大盘较

多

，其他各区域项目规模以30000平方米下的

为主，30000-50000平方米之间的项目极少2004-2005年成都主城区在售商业项

目分区

域供应情况——城北为主力供应区域2004年成都市区在售商业楼盘规模分区域供应情况

2005

年上半年成都市区在售商业项目数量分区域供应情况2005年上半年成都市区在售商业楼盘规模分区域供应情况世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG城东

城南

城西

城北

城中城东

城南

城西

城北

城中504030[20|10项目规模

→

所占比例项目规模

项目数量城东原商业氛围和居住环境差的印象逐渐改观，商业地产开始起步，价格攀升明显城西因高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、

餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，此类商业楼盘开发活跃，但由于社区商业不完全成熟，故楼盘价格较低城北单个项目的平均规模较大，项目的总建筑面积占

总量的43.3%,经营业态以传统的、服务范围广

的生活用品批发为主，05价格较去年有较大提升城南由于过去几年商业发展较快，近年对商业项目的

需求量少，因此今年上半年商业项目供应少，建筑规模小2004-2005年成都主城区在售商业项

目分区

域供应分析——城北城东价格有显著增长成都市主城区在售商业楼盘分区域均价城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业价格一直处于全市的顶端，商业物业的需求量也比较大，

但由于土地的稀缺，使该区域商业项目的规模受到制约，项目数量多而总建筑面积较少，集购物、

休闲、餐饮、娱乐为一体149828810487.5

元/平米)10000

15000

20000

25000=17770.121602.

73210828.95180009

296299.38全市城中城北城西城南城东0世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG二04年均价=05年上半年均价15500500012230.352004-2005年成都主城区在售商业项目分环

线供应情况2005

年上半年成都市区在售商业楼盘规模分区域供应情况2005上半年成都市区在售商业项目数量分区域供应情况2004年成都市区在售商业项目数量分区域供应情况2004年成都市区在售商业楼盘规模分区域供应情况项目数量所占比例0□

项目规模

--所占比例物业发展建议186PPG供应量大型商业中心仍以一环内区域为主，如熊猫城、铂金时代、第一商业广场等均为大体量的商业中心

项目

；u一环-二环区域的商业供应规模最大，主要受荷花池商圈专业市场的影响；二环-三环区域为商业地产供应的重点区域，主要因为该环域内如荷花池、金沙、光华、双楠等区

域商业地产供应较多；u三环外少有项目供应；价格▶由于地段、产品形态及销售方式差异，各项目之间

的价格差异很大，从2000元/m到60000元/m左右；▶一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少、规

模小，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的一楼均价

在20000元/平方米以上，其余区域商业楼盘价格依次向外环递减；2004-2005年成都主城区在售商业项目分环

线供应情况分析7399.620090.15二环-三环

三环外世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2004年成都市区在售商业楼盘环线均价分布◆18246.9115427.2623000210001900017000150001300011000900070005000一环内

一、二环之间二、三环之间

三环外一环内

一环-二环成都市在全国各直辖市、副省级城市中

商业地产开发总体指标排名2004年直辖市、副省级城市商业用房销售面积统计(万平米)在全国19个直辖市、副省级城市中成都的商业

用房销售单价是4918元/

平米，列居第十一位；在全国19个直辖市、副省级城市中成都的商业

用房销售面积是32.78万

平米，列居第四位；2004年直辖市、副省级城市商业用房销售单价统计(元/平米)世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG东方阳光

西部汽车城

四海一家金沙国际商城

香槟广场钱江铂金时代2期时尚之都商业港

焦猫城.俄罗斯风情街

铜锣湾华西生活广场大正市场亚热带商城中华家园商铺

金府.长久精品灯具城第一商业广场

弘民新城.美食城华阳新世纪广场蓝光金荷花

春江花月天下耍都

风尚名街汇龙湾广场

万贯五金机电城

亿家天下新和春禧时代繁华时代

荷花金池大都市花城休闲商业街

清江农贸市场第三地铜锣湾二期

郁金香花园广场SO

HO

休

闲

街

楠极地(商铺)最

20%

40%

60%80%草市新街大地新光华广场中海格林威治城-培根走廊成都市主城区商业项目销售情况□大型的商业中心以及综合性商业项目由于仅仅部分单位对外进行销售，在□

S

O

H

O

休

闲

街

、

铜

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湾

二

期

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项目

地

段

较

好

，

体

量

较

小

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规

划

较

好

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社

区截至2005年2月28日程度在售商业项目销售率统计招商较好的情况部分项目的销售销售情况也较好;□部分新开盘项目的平均销售率较低;世联成都成华区安居工程商业定位与商业街销售情况较好;物业发展建议136PPT120%100%城东

城南

城西

城北

城中▶一环-二环区域的商业项目销售情况最好，主要

由于该环域内商业项目的销售价格低于市中心区

域而使其投资价值较好的原因；▶二环-三环区域的项目销售情况一般，但是由于

城北区域二环-三环区域内的专业市场销售情况

较好，因此提升了该环域内的销售率。一环内

—-二环二一三环

三环外城北、郊区以及城南区域的商业项目销售情况

较好，平均销售率高于全市平均销售率；城中虽然各个项目的位置很好，项目的规划以

及招商情况均不错，但是由于城中项目高昂的销售价格(均价为18000元/m

左右),因此城

中商业项目的投资价值并不高，销售情况也不甚理想；成都市商业项目销售率分类统计：

一二环间

商业项目和城北专业市场的消化率最显著世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2004年成都市商业项目分区域销售率统计2004年成都市商业项目分环线销售率统计均价在10000元/m

以下的项目整体销售

情况较好，大部分为社区配套商业项目，投资价值高，总价低于30万的项目易于吸引部分中小投资者的购买；均价在15000以上的项目由于大部分为产

权式投资物业，虽然销售单价高，但地理

位置好投资者对项目地段的认知程度高，

接受程度也较高。成都市商业项目销售率分类统计：投资价值

高，总价低的项目易于吸引部分中小投资者的

购买世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2004年成都市商业项目分区域销售率统计100%90%

80%70%60%50%40%30%20%10%0%5000以下5001-1000010001-1500015001-2000020000以上6

3.56%

66.30%49.28%6

2.10×5

9.88%成都历来有民间投资传统，根据房管局统计数据，

个人购买占到总量的75%

成为消费的主力，

开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式；u2005年初，四川中原物业通过对200个商业地产投资者对于成都商业地产投资

前景的访问调研结果表明，投资者持币

待购的心理非常明显，

下单更加谨慎；

u从目前市场来看，成都商业地产供过于求的现状已很明显，然而商铺投资者在市场上的数量需要漫长的市场培育才会有明显增量。如没有新的外因刺激，到2005年，持币待购还会延续，需求不

会有更大变化；成都民间商业地产投资者统计分析风险太大不宜投资供应量大存在泡沫

前景乐观世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2005年商业地产投资者对成都商业地产投资前景观点统计2003年成都市商业地产投资者来源统计成都商业市场总体供需状况小结成都商业市场南北分区明显：城南以生活服务型区域商业

中心为主，城北以辐射中国西南的专业市场为主商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量

逐年攀升，进入替代型发展阶段05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度，但在

市场消费能力无明显增量情况下，竞争仍较为激烈一环与二环之间仍保持最大份额的供应量，而城北二环-

三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域，新增项目

数量最多，价格增长最快民间财团撤出，小投资者为商业地产市场主力，但目前信

心受挫，持币待购，已有本地开发商持有经营培育市场世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目发展方向判断项目整体商业价值分析项目规模确定与业态规划项目租售模式建议北部专业市场格局商圈规模与业态构成商圈价值与竞争关系地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图荷花池商圈位于成都火车北站东一路，毗邻成都

市火车北站和城北客运中心，现已拥有服装、纺织品鞋类等十二大类商品，

是中国西部最大的百货综合批发专业市场之一；五块石商圈位于成都市北门，是成都政府规划建

设的生活资料批发交易中心，聚集有电子电器市场、粮油批发市场、蔬菜市场、中药材批发市场等17个专业市荷花池汉的高笋塘府善路一环文居水公园,

川

启明路地要mepetc北部商业市场为辐射中国西南地区的商贸集散地

经营品类为依托便利交通资源的交通驱动型商业场；

意高笋塘商圈

路位于二环路北三段，先后聚集了512、荣华、西建、亿家等数家建材市场，

曾是成都乃至整个大西南的主要建材

装饰基地，但目前由于过度开发和行北三环金府新4

星汉路大路业供求失衡以及富森.美的出现而走向

萧条；面三富森.美家居世联成都成华区安居工稻商业定位与物业发展建议186PPG路王日日马3有人公园厂场形

清成都北部大型专业市场商圈分布图蜀

西

源路500米

的五块石冠析

九里堤试都动物园桥路爱道掌南康昭5荷花池商圈u荷花池市场(服装，服饰，小百货)u大成市场(服装)荷花金池(服装)金荷花(美容美发用品)五块石商圈五块石电子电器市场轻纺城茶叶批发市场农副产品批发市场西南酒店用品批发市场各商圈由一定专业分工的各类专业市场

及依附性临街散铺组成高笋塘商圈亿家天下u西部精品装饰城金府商圈u长久机电.灯具交易市场

u金府灯具城世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG商业区位项目名称商业规模经营业态商业租金实际实现价格(平米)(元/平米.天)(元/平米)项目周边及

北三环沿线北三环沿线以建材、机电等生资市场为主，商铺销售价格较低，多数为持有经营，

租金在0.8-1.5元/平米.天，新进入市场富森.美规模庞大，商业辐射力强，租金已达

1.3-3.3元/平米.天，有望在周边形成新商圈

6000(02年西北三环与金府路交汇处金府灯具50000

灯具1.8成都最早的装饰建材物流基地，2000年商铺售价已高达10000-15000元/平米，而

目前面临富森.美强大竞争，经苔情况不佳，租金仅维持在1.3元/平米天下

开

于

HPAT农定高笋塘五块石中五块石由最初的只租不售培育市场，到目前以7000-10000元/平米售价售价在7000-10000元/m,租金根据临街状况、铺位大小，租金在1-4元变现，商铺/平米.天30000-37500荷花池火车北站东一路

荷花市场200000

服装、针纺、2.5-7.7成都北部最早，发展最成熟的商圈，荷花池商圈商铺售价高达27000-36000元/m,

租金根据临街状况，高租金在5-10元/平米天，低租金在2-3元/平米.天火车北站东一路

金荷花100000美容美发用品2-5强势商圈总价控制项目销售状况相对好，新进商

业在市场培育阶段无法实现高于成熟市场的销售

价格成都市城北专业市场商业租金和销售价格汇总表世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG金府规模：6万平米

新果0.8-1.8元/平米.天面三昭五块石规模：70万平米1-4元/平米.天与所路3富森.美家居规模：22万平米1.3-3.3元/平米.天星汉路规模1-2万平米0.8-1.5元/平米.天蜀汉荷花池规模：68万平米低租金2-3元/平米.天；高租金5-10元/平米.天主的高笋塘规模：20万平米1.3-1.4元/平米.天路居水公园Mapebc口荷花池商圈由于较高的

成熟度，投资者来自全国

各地，经营门类无其他区

域竞争，交易活跃，形成

高租金；口五块石商圈起步晚于荷

花

池

，多门类聚集效应显著,部分门类的专业市场

处于培育期，整体租金与

荷花池有一定差距；口高笋塘商圈由于富森美

的强大竞争走向没落，富森.美通过规模的相对优势、

销售环节的缩减和强势营

销逐渐成为新兴的强势板

块，实现了最高租金高于高笋塘2-3元/平米.天的租金差距不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落；定位重复，不具有成本优

势的专业市场面临较大市场风险；专业市场的成功关键依赖于交通条件、

自身规模而非与城市中心的距离优势世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG茶九里堤4文

大成都北部大型专业市场商圈分布图清

5500米.

川明爱道堂地西路5北部市场小结■北部商业市场为辐射中国西南地区的商贸集散地，

为依托便利交通资源的交通驱动型商业国各商圈由一定专业分工各类专业市场及临街散铺组成国强势商圈总价控制项目销售状况相对好，新进商业在市场培育阶段无法实现高于成熟市场的租售价格国不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落；定位重复，不具有成本优势的专业市场面临较大市场风险国租售方式由传统的无租约销售转变成目前较为通用的返租和带租约销售，并已出现开发商持有经营国

目前商业总体消费量跟不上商业面积增长，成都市场已由市场细分阶段步入替代型商业的发展阶段世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析本项目发展方向判断项目整体商业价值分析本项目商业规划项目租售模式建议项目发展方向判断成功案例借鉴竞争对手分析项目发展策略地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图基于市场结论的项目发展方向

——关于生活型商业本区域非传统生活服务商业中心，

不具有生活服务

中心的传统认知；百货类大型商业需要吸引大量外区域人流消费，而

其它区域已有相对固定消费区；项目所在区域成熟有待时间，周边回迁区有自身商

业配套，并且区域规划存在变动风险；结论：

项目区位条件不足以支撑百货、购物中心等区域

生活服务中心型商业形态，本项目中的生活型商业仅以

服务于社区内居民的街铺形式出现世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG基于市场结论的项目发展方向

——关于专业市场辐射中国西南的城北专业市场板块，商业地产整体

走势良好，是商业投资者的首选；富森.美家居以规模为优势，批零兼营，区域新商圈概念即将形成；项目紧邻城市快速干道，交通便利，区位条件适宜

交通驱动型专业市场选址条件；专业市场进入市场操作难度较小结论：专业市场是本项目最有价值的商业机会世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG北京的建材销售场所有数千家之多，

其中面积超过千万平米的建材城80多家，基本沿三环分布，形成了五块集

中地带：1.以丰台玉泉营为中心，基本满足城

南需求；2.以丽泽桥为中心，基本满足城西消费需求；3.以朝阳和平里为中心，满足城东消费需求；4.亚运村

周围、北四环、北三环附近，满足北

城消费需求；5.十里河建材一条街，集中了十余家大型建材市场，满足了

东南城区消费者的需求。案例借鉴北京十里河建材一条街世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPGqWCASsia

Game

Vlbg十里河建材

一条街TteForthFRm0ket·1997年保佳率先进入，此后民乐、

家和家美、十里河灯饰城等十余家

市场形成“十里河建材一条街”,

但档次较低。2003年闽龙陶瓷批发

市场的成功，十里河开始吸引高级

别商家的眼光。·大型家居市场10余家，集聚建材商户5000多家，营业面积约30万m2·传统的摊位制市场，配套较弱，但

目前均有扩建计划区位优势：扼

东南三四环路

要塞，交通便

利

；区位劣势：有

堵车现象，金融服务不便利；阶段三：2004

.

11·东方汇美家具广场·2004年3月东方汇美家

居文化广场开张·一起经营面积3万平方米，|建筑面积6万m2

。

停车

二期经营面积6万m2;车位场2万m2约400个阶段1:1997-2003保佳、民乐、家和家美、十里河灯

饰城等十余家建材市场十里河建材一条街发展历程和进驻商家·2003年居然之家进驻十

里河，一期于2003年8月份开业，二期2004年十一前夕开业阶段2:2003

.

8·居然之家建材家居广场世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG集中商业，建材家具精

品店，规划先进·集摊位制与超市为一身

的建材市场，有质保规模时点形式商家十里河建材一条街的商家经营与竞争关系·十里河一条街的大部分店家并没有举办引人注目的促销活动，无论是以销售高档精品为

主的东方汇美，还是平价普通的家和家美，或者是以售卖高中档商品的综合店居然之家

十里河分店，都可以见到比西部建材市场和建材超市更多的人流。阶段1:1997

-

2003保佳产品包括建材、灯具、布艺、暖气、五金等几乎所

有家庭装修所需的产品类型，

但仅有家和家美经营家具阶段2:2003

.

8·居然经营品种涉及涂料、

中央空调、橱柜、建材、

家装、布艺、楼梯等阶段三：2004.11·中高档家具、建材、门窗、橱柜、洁具、高

档饰品·一期价位中等，有居然的牌·以国内外知名品牌为主，

子为后盾档次和价位最高以低廉的价格为主要竞争力，产品档次偏低，品牌重合率

低世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG·经营商品涉及建筑装修的各个环节产品重合度高，存在一定程度的替代性竞争互补业态经营口直销厂家和大运营商构成的规模聚集效应：产品品质和价格充

分比较认为商家集中的地方竞争也激烈，因此价钱也便宜；选购

距离短，

一天可以看5、6家建材城，节省时间和精力。根据消费者访谈，消费者前来购物的理由以建材市场一条街具有一定规模为多。他们认为这里的建材市场多，价钱、质量和款式都可以进行充分比较。

一对年轻夫妇正在装修他们本住在京城的西边，但是却开车跑到十里河建材市场来购买建材用品，原因是“反正开车也方便，这里这么多店，店与店互相比较着，价钱一定会比别处便宜一些。”

有一家三口来此购物的消费者，他们表示从这家店到另一家店很方便，可以一天转5、6家建材城，要是在西边那种零散的建材城是不可能的。另一位中年女性消费者认为这

里高中低档的建材城都有，可以比较不同档次的建材，看看它们之间到底有一些什么差别。口商圈认知，口碑相传的竞和效应有一定的知名度，这里服务好，管理严，假货少。有一家三口的消费者这样说，“我们不住在附近，但是还是选择了这里，因为觉得它有名。口档次齐全，客户层广泛“这里的建材家具都是品牌产品，尤其是家具，都是名牌，很多是不进建材超市的，比如这种香港奥帝的品牌床。”这位消费者表示家具也会到这里来买。在欧式以及美国品牌的家具经销商的店里，所采访到的多数消费者都认为十里河的品牌比较信得过。世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG十里河建材市场的优势分析富森.美家居拥有八大装饰

材料交易区和一个建材展览中心，批零兼营；如图示，富森美家居的产品

线广泛涵盖装饰建材的各个方面；市场中部分商家以厂家直销

的形式提前进入销售环节，面向更广泛的客户群体，包

括代理商和中端消费者；富森.美优势①门类齐全、产品丰言的

规模优势；②介入产业链

上游环节以争取更广泛的

客户群体；③以更低廉的

价格面向终端消费者。寻求上下游，关联产品，使本项目与富森美形成业态互

补——针对竞争对手富森.美家居经营门类分析富森.美家居装饰建材市场平面图餐饮中心木地板、入墙衣柜、

楼梯世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG木板材、吊顶材料

木板材、吊顶材料木地板、木线、木

门、铝塑板建材展销中心墙地砖、卫浴洁具卫浴洁具，铝型材、

塑钢材、不锈钢公交中心站

集团办公楼

汽配物流中心油漆涂料、

五金配件熊猫大道三环路木板材本项目的突破方向——通过提升商业经营档次和丰富经营业态，以中高端装饰建材和后家装产品零售的方式，形成本项目与富森.美的业态互补世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG本项目受到规模及建筑形式限制，将更多以零售的形式面向终端消费者；成品家具、饰品、软饰、及

经过整合配套的整体家居产

品和服务等后家装经营门类是本项目有可能与富森.美家

居形成差异化的发展方向；寻求上下游，关联产品，使本项目与富森美形成业态互补品牌零售富森.美家居零

售

批

发经营档次经营业态后家装—垄断价格一优势有不可重复性一改变游戏规则挑战者

—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值领导者一搭便车，借势，截流追随者一共同发展、竟和—瞄准市场缝隙补缺者一创新产品和需求点敏锐的机会主义者注：本项目与其他商圈之间的竞争关系目前依赖于富森.美家居，这里仅讨论本项目与富森.美家居的竞争关系世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG本项目与富森.美家居的竞争关系非行业领袖，中大规模市场次主流市场行业领袖生活型商业以服务社区居民为主；专业市场通过补充与提升富森.美上下游及关联产品，形成经营产品的业态互补，与富森.美产生一定差异化竞争，同时加强“富森.美商圈”概念，促进商圈共同繁荣项目商业整体发展策略世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目商业发展方向判断本项目商业价值分析项目规模确定与业态规划项目租售模式建议商业的三种定价模式本项目的定价策略本项目商业价值试算地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图第一模式：市场参照定价一区域可比商业经营的平

均租金水平和商用物业售价第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商

业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别项目基本商业价值试算前提——商业的三种定价模式世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG商业区位项目名称商业规模经营业态商业租金销售单价换算实际实现价格(平米)(元/平米.天)(8%回报率)(元/平米)项目周边及北三环沿线项目西南东林村，沙河北

岸社区入口旧货市场——旧货交易0.894100川陕路北，临川陕立交富森美家居220000装饰建材1.3-3.34800-12000金府路与交大路交汇处长久机电6740机电、灯具0.8-1.43700-62005000(02年)西北三环与金府路交汇处金府灯具50000灯具1.88200西南交大东北邻近三环府河板材市场4500装饰板材1.3-1.54800-7000高笋塘二环路北三段亿家天下100000装饰建材1.4360007000-150002环路与解放路交口西部灯饰20000装饰建材1.3480010000(00年)五块石北门蓉北商贸大道电子电器市场200000电子电器2.712000北门蓉北商贸大道茶叶批发市场51000茶叶2-49000-180007000-10000北门蓉北商贸大道轻纺城28000棉纺布0.9-2.34000-100009000(00年)第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平成都北部市场商业经营租金与实现价格列表统计分析见下页世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG成都北部市场商业经营租金成都北部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格2000018000160001400012000100008000600040002000◆

-租金下限#

租金上限●一租金换算价格下限■一租金换算价格上限▲

销售当年实际价格下限■一销售当年实际价格上限u从租金换算价格和当年实际商业价格来看，4000元/平米已经达到商

业单价底线；而很多项

目的当年实际销售价格同工色算经故4000元/平米是

本项目最保守的

市场销售价格从市场目前的商业经营

租金来看，0.8-0.9元/平米.天已达到商家经营租

金的底线；0.8-0.9元/平米.天

是本区位商家经

营的最低租金第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平部成区安居工程商业定位与展建议166P行茶叶批发市场府河板材市场府河板材市场电子电器市场茶叶批发市场电子电器市场富森美家居富森美家居长久机电金府灯具西部灯饰亿家天下亿家天下旧货市场长久机电西部灯饰金府灯具旧货市场轻纺城轻纺城世联第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第二模式：住宅价格定价一根据物业类别，通常商

业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价一根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG2005年成都市房地产秋交会分环线分区域商品房售价情况商品房住宅商业营业用房

办公用房环线均价城东城南■城西城北第二模式：住宅价格定价分环线，分区域住宅物业与商业物业比价2004年成都市房地产市场分环线分物业类型商品房售价情况根据多城市经验，通常

商业物业都能实现住宅物业两倍以上的价格；由图可见，成都市不同区域商业住宅物业价格

均在住宅的两倍以上；而本项目所在成都北城

有着传统商业认知，区

域的商圈价值已有初步

显现，随着北部批发市

场逐步外迁，商业价值

将更加明显；3200元/平米是2-3环

城北住宅均价，6000

元/平米是本项目区位

商业的合理销售均价世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价一根据已有案例：相同商

圈新进入商业与成熟商业租金差别项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项

目

形

象对

比

项

目经营租金(元/平米.天)销

售

单

价(元/平米)投

资

空

间案例一荷花池市场7.7-8.8元/

平米.天(目前首层租金)37500-41000(建筑平米单价，总价

60-70万)新进商业租

金/成熟商

业租金=3.3/7.7=

40-50%

区域成熟商业可见租金荷花金池3.3元/平米.天(入市时首层实现租金)27000案例二大成市场12元/平米.天(目前首层租金)新进商业租

金/成熟商

业租金=6/

12=50%区域成熟商

业可见租金大成二期5-7元/平米.天(目前首层租金)23000-33000(总价40万

)由右表所示，新进商业

的租金一般可达到同商圈内成熟商业租金的40-50%;对比富森.美家居：富森.

美家居目前的租金在1.3-

3.3元/平米.天，平均租金

在2.3元，则本项目入市时商家经营的租金水平应达到0.9-1.1元/平米.天，折算成租金为4100-5000

元/平米；此外，本项目由于规模

较小，而沿街面相对较长，第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距4100-5000元/平

米是本项目具备

投资空间的市场

销售价格世联成都成华区安居工程商亚定磁与物业发展建议186PPG本项目商业的保守定价——4000元/平米第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价根据模式一，本项目取区域商业价格低限最保守的市场

销售价格是4000元/平米第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍根据模式二，本项目区位商业的合理销售均价是2-3环城北住宅均价2倍，即6000元/平米第三模式：投资空间定价一根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别——4100-5000元/平米根据模式三，本项目具备良好投资空间的市场销售价格是4100-5000元/平米世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG考虑为商业地产投资者

和未来商业经营多留价格空间，为项目营销中

提高宣传空间及销售速度，降低项目操作风险，

建议低价入市；根据三种模式计算出的结果，取最低值4000元/

平米，是本项目比较保守、有把握实现的销售价格。住宅面积住宅成本住宅利润(万平米)11层(元/平米)18层(元/平米)(万元)10%商业48.6132015602274.4820%商业43.2132015602021.76商业面积商业成本商业信价商业利润(万平米)(元/平米)(元/平米)(万元)10%商业5.430004000540020%商业10.83000400010800利润合计利润率商业盈亏平衡点(万元)10%商业7674.488.3%75%20%商业12821.7612.8%75%项目基本商业价值试算世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG项目核心问题城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析本项目发展方向判断项目整体商业价值分析本项目商业规划项目租售模式建议商业总体规划设计布局专业市场规划设计建议邻里商业规划设计建议地块本体解析目标与约束条件世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG报告思维导图北三环路，通行车辆以货车为主，

对面是富森美.家居，东向为汽配超市，有较强的商贸氛围临路区，有良好昭示性和进入性，但受噪音、粉尘影响较大461.24m项目地块总体指标总用地面积275亩容积率2.8～3.0总建筑面积54万平方米商业比例10%绿化率25%建筑密度25%～30%地块西北临城市主要交通节点川陕立交，地块外围受车

行

交

通影响较大，具有良好昭示性，

但居住价值折损；地块内部平坦，轮廓规整，规划空间较大；项目地块总体指标：Dza规划路，已进入施工阶段，单

面路，南临成都动物园绿化带项目地块本体条件和经济指标川陕公路，南向通往市

区，北向连

接外环路，通向周边城

市各出口，

货车为主世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPG地块内部，不与外界直接接

触，相对静谧规划路，未实施，通向相邻

拆迁安置小区13m41地块价值从地块本体条件来看，地块三面临路，借用类城市设计理念，可将地块价值分类外

城——有充分条件对

外交流，商业价值佳461.24m内城——相对独立，

不受外界干扰，居住

价值佳区域价值从区域发展来看，成都城北的传统专业市场认知已根深蒂固，

而成华区有发展空间的产业是都市工业和物流运输，并将继续扶植富森.美家居的持续发展，因此项目地块北面的城市面

貌和产业形势将不会发生大的变化；类城市设计理念土地资源评价模拟城市模式，按照特定

的等级对地块进行价值排序，每个等级

又形成相对独立区域，区域基本上自成

一体又互相联系Gnnring

ag,orum

U3项目地块土地价值分析：从区域发展趋势和

地块本体条件来看本项目地块具备较强商业世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议186PPGBaeKarhplatt00

T(YU价值WetautcoatnCH

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