2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试历年真题荟萃含答案

2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）答案解析附后卷I一.参考题库(共25题)1.我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？2.简述土地使用权出让与转让的区别。3.以下关系中属于民事性质房地产关系的是（）。A、土地征用B、房屋拆迁C、房产税征收D、房屋租赁4.土地使用权出让的最高年限是（）A、40年B、50年C、60年D、70年5.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？6.试论房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。7.不得转让的房地产有哪些？8.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，会影响租赁合同的效力。9.屯田制是唐代实行的土地制度。10.甲公司与银行签订借款合同约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押贷款8000万元。双方办理抵押手续后银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的（）A、甲公司不履行债务时银行有权将流光大厦单独拍卖并由所得价款优先受偿B、甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产C、甲公司不按期还款时银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿D、溢彩楼是在建工程依照法律规定不得设置抵押也不得拍卖转让11.下列财产中可以作为抵押标的物的是（）A、某私营企业的厂房B、某中学的教学楼C、某医院的门诊大楼D、某海关扣押的一批走私汽车12.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？13.某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？14.市、县人民政府土地管理部门在接到转让申请书之日起15日内进行审查、批准，并将结果予以回复。15.房屋租赁合同的主要条款包括（）。A、租赁期限B、租赁用途C、租赁价格D、修缮责任16.下列属于房地产民事法律关系的是（）。A、土地征收、征用法律关系B、土地使用权转让法律关系C、房地产开发项目的审批法律关系D、房地产开发的规划和计划法律关系17.《廉租住房保障办法》发布实施于（）。A、2007年11月1日B、2007年12月1日C、2008年11月1日D、2008年12月1日18.简述拆迁安置地点。19.土地增值税法定扣除项目有哪些？20.赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。 【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。 【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？21.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用。22.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（）A、转用审批手续B、出让审批手续C、征用审批手续D、转让审批手续23.简述国家建设征用土地的法律特征。24.下列关于建筑物区分所有权的说法正确的是（）A、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上业主的同意B、业主可以自主决定将住宅用房改变为经营性用房C、建筑物及其附属设施的维修资金为物业公司所有D、业主大会或者业主委员会做出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销25.简述拆迁补偿的方式。卷II一.参考题库(共25题)1.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。2.城镇土地使用税的征税对象包括（）A、城市征用的耕地B、县城生活用地C、农民的生活用地D、工矿区土地使用者使用的土地3.根据《城市房地产管理法》的规定，县级以上地方人民政府房产管理部门、土地管理部门的机构设置及其职权，由（）确定。A、国务院土地管理部门B、省、自治区、直辖市人民代表大会C、省、自治区、直辖市人民政府D、省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门和房产管理部门4.按照规定，D中介公司作为法人，应具备的条件包括（）。A、依法成立B、有必要的财产或经费C、有良好的信誉D、有自己的名称、组织机构和场所E、能独立承担民事责任5.房屋征收实施单位受房屋征收部门委托，承担房屋征收与补偿的具体工作，但不得以营利为目的。6.下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是（）。A、耕地占用税用于土地开发和农业发展B、土地复垦费用于农业发展C、菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D、征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支7.在房屋拆迁公告规定的权限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，（）可作出决定责令限期拆迁。A、县级以上人民政府B、房地产主管部门C、拆迁批准部门D、仲裁委员会8.房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和（）A、征地拆迁B、市政动迁C、社会动迁D、自行拆迁9.夏、商、周时期所使用的土地制度为（）A、井田制B、初税亩C、均田制D、屯田制10.我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？11.《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的有（）。A、身体受到伤害要求赔偿的B、拒付租金的C、向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定D、寄存财物被丢失的E、因中介机构不如实告之遭受财产损失的12.学校教学楼不得设立抵押。13.在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？14.吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议？15.2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？16.下列哪些行为不符合《征收和补偿条例》的规定？（）A、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府强制拆迁B、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人在补偿协议约定确定的搬迁期限内没有搬迁，政府可以中断供水、供热、供气、供电C、房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，被征收人不履行补偿协议约定的义务的，拒不搬迁的，房屋征收部分可以强制拆迁D、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告17.拆迁协议的主要条款应该包括（）A、补偿金额B、安置面积C、安置地点D、当事人认为需订立的条款E、搬迁过渡方式18.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（）。A、业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B、业主大会成立前，住宅专项维修资金由房地产公司代管C、房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续缴19.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？20.简述土地使用权终止的几种情况。21.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。22.简述房地产开发的特征。23.某市居民刘某，在1995年7月的一天，与同市居民李某签订了一份房屋买卖合同。刘某将面积60平方米的两房一厅违章搭建房屋，以8万元价格卖给李某，李某付清了全部房屋价款后，即迁入该房屋内居住，但未将户口迁入。同年该房屋所在地区的土地被征用，有关部门对动迁居民作了安置。但房屋拆迁部门未对李某进行补偿，亦未对李某进行安置。李某认为，房屋是其花钱买来的，房屋拆迁部门拆除其房屋而不给予补偿安置是不对的。房屋拆迁部门对李某房屋拆除而不给予任何补偿和安置的做法是否正确？为什么？24.确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用。25.根据抵押物的不同，抵押可以分为（）。A、不动产抵押B、动产抵押C、权利抵押D、财团抵押卷III一.参考题库(共25题)1.下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是（）。A、项目投资资本金可以用货币出资B、项目投资资本金也可以用实物出资C、项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D、以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外2.业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。3.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。4.吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。吴某与张某的房屋买卖关系是否有效？5.房屋拆迁搬家补助费的标准，由哪级人民政府规定（）A、中央B、市区级C、县级D、省级6.简述房地产转让的原则。7.房屋预售应具备的条件是（）。A、已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、投入开发建设的资金达到建设总额的20%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D、开发企业应向市、县房产管理部门办理预售登记8.简述契税的征税对象。9.简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。10.出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。11.对被拆迁人实行作价补偿的，作价补偿的数额，当事人（）A、可以协商B、应当协商C、不得协商D、自行调解12.《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A、国家B、所在的村民小组C、农民个人D、农民集体13.王某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，王某应到当地房地产管理部门办理（）。A、房屋总登记B、房屋所有权初始登记C、房屋所有权转移登记D、房屋所有权变更登记14.1964年国务院批转了国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，其中明确下列（）问题。A、国家经租房屋的性质B、私房改造的起点C、允许私人出租小量房屋D、实行土地使用权有偿使用制度15.办理转让登记手续，应提交下列（）证明文件、材料。A、国有土地使用权证B、土地使用权出让合同C、土地使用权转让合同D、市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料16.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总额的多少比例以上并已经确定施工进度和竣工交付日期的可以进行房屋预售（）。A、20%B、15%C、30%D、25%17.2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。应该对王某还是陆某给予征收补偿？18.D中介公司代理销售该商品房，属于（）代理。A、委托代理B、法定代理C、指定代理D、复代理19.2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？20.金色房地产开发公司与金友公司达成转让金色拥有所有权的金色大厦的协议金友公司要想取得金色大厦所有权，必须不存在下面哪些情形（）A、司法机关和行政机关对该房地产权利以一定形式加以限制的B、金色大厦的所有权和该大厦占有范围的国有土地使用权设定了抵押C、金色大厦已经出租他人，期限为五年D、金色大厦占有范围内的国有土地使用权的出让金未支付完毕21.甲于2000年将自己的房屋租给乙，租赁期限为两年。2001年给丙，并办理了房产过户手续。下列说法不正确的是（）A、租赁合同因房屋买卖行为而终止B、租赁合同继续有效，乙可在原租赁合同规定期内承租该房C、甲与丙的房屋买卖行为无效D、丙取得房屋所有权，乙无权承租该房22.土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。23.占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。24.《房地产开发企业资质管理规定》规定，申领三级资质房地产开发资质等级从事房地产开发经营时间应不少于（）年。A、1B、2C、3D、525.土地使用权出让合同变更与解除的主要条件包括（）。A、公共利益的需要B、双方协商并经有关部门批准C、由于一方的违约，使合同没有必要履行D、土地灭火卷I参考答案一.参考题库1.参考答案: （一）符合城市规划：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。 （二）有利于城市旧区改造：城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。 （三）有利于生态环境改善：生态环境是指人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。 （四）保护文物古迹：在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。2.参考答案:区别：①主体不同，出让的主体是国家，而转让的主体是土地使用者；②土地使用权出让与转让的年限不同、出让年限不同、用途使用年限不同、如居住用地70年，工业用地50年等；转让年限是土地使用权不得超过剩余年限；③目的不同，出让是实现土地的使用价值，而转让是获得收益。3.参考答案:D4.参考答案:D5.参考答案:可以。因为根据《合同法》和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。6.参考答案: 联系： 转让合同与出让合同都是合同，具有合同一般特性。 区别： （1）主体不同：房地产转让合同的转让方不受限制，而土地使用权出让合同出让方只能是国家。 （2）房地产转让合同既包括房产所有权转让，也包括地产转让，而地产转让仅指使用权。土地使用权出让合同仅指土地使用权而不包括房产。 （3）房地产转让合同中的房屋转让不需经过审批，一般以协议方式转让，土地使用权出让需要经过审批，且出让方式一般为招投标、拍卖和协议转让。7.参考答案: 不得转让的房地产有： （1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。8.参考答案:错误9.参考答案:错误10.参考答案:A,B,C,D11.参考答案:A12.参考答案:有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。13.参考答案:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。14.参考答案:正确15.参考答案:A,B,C,D16.参考答案:B17.参考答案:B18.参考答案: 拆迁安置地点有原地安置和异地安置。原地安置是在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。异地安置是将安置对象迁往他处安置。对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。19.参考答案: 1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。 4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。 5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。20.参考答案:不能。因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。21.参考答案:正确22.参考答案:A23.参考答案: （1）征收主体的唯一性； （2）征收土地标的特殊性； （3）征收土地行为的强制性； （4）征收土地条件的补偿性。24.参考答案:D25.参考答案: （1）产权调换。这是拆迁人用易地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。 （2）作价补偿。这是拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。 （3）产权调换与作价补偿相结合。这是在拆迁补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换；—部分实行作价补偿的方式。卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:正确2.参考答案:A,B,D3.参考答案:C4.参考答案:A,B,D,E5.参考答案:正确6.参考答案:B7.参考答案:A8.参考答案:D9.参考答案:A10.参考答案: 依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。 （1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。 （2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。 （3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。 （4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。 （5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。11.参考答案:A,B,D12.参考答案:正确13.参考答案: ①购买、建造、翻建、大修自住住房的； ②离休、退休的； ③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； ④出境定居的； ⑤偿还购房贷款本息的； ⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。14.参考答案:张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。据《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为拆迁人。该条例19条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本条例规定给予补偿。因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议。15.参考答案: 1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。 2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。16.参考答案:A,B,C,D17.参考答案:A,B,C,D,E18.参考答案:A,D19.参考答案:不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。20.参考答案: ①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。 ②土地使用