碧桂园假日半岛提案汇总

碧桂园棕榈岛营销策略思考第一局部广州别墅市场分析第二局部豪宅别墅工程案例第三局部工程现状第四局部工程升级建议第五局部工程营销策略目录Part1广州别墅市场分析市场分析2009年广州别墅市场成交量及版块分析-2009年山前大道版块成为花都区别墅供应的核心版块，占了整区供应的90%左右，同时在原有碧桂园等大型开发商的基础上，新增了如万科、绿城等的顶尖开发商。

山前大道版块成为别墅供应核心中心六区除了白云区及萝岗区还有零星成交外，中心六区的别墅产品基本绝迹花都区以39%的成交量傲居全市首位，紧跟着的是增城区（28%）及番禺区（17%）成交区域基本以外围为主2009年广州10区两市共成交别墅近2000套，总体成交面积约55万㎡成交量占广州市全年房地产成交量的5%左右成交量较08年全面放大2009年以来，前期积压的置业需求释放，市场成交快速回暖，作为奢侈型物业的别墅成交也非常活跃，并引领了高端住宅市场的全面回暖市场分析2009年广州别墅市场成交价及产品分析2009年千万以上的别墅主要为玖珑湖、颐和高尔夫庄园等少数几个盘，供应量非常有限这些别墅项目在产品上不但拥有优质的环境，更加在品质上出类拔萃，从而获得市场热捧千万以上的别墅供应量少但业绩不俗花都、番禺两个外围别墅供应大区整体别墅成交均价均过万，直接拉到了区域的价值广州别墅市场中1000万以上的产品大都集中在花都花都等主力区域均价过万2009年广州10区两市成交均价为9346元/㎡,别墅成交均价约10000元/㎡别墅总体成交还是以经济型别墅为主力，高端别墅单价基本与中心区洋房持平总体成交均价略高于全市均价总体成交以“平价别墅”为主，外围的经济型别墅仍是销售主力高价位的别墅总体成交比率仍然喜人，高端市场承托力进一步提升市场分析2010年广州别墅市场发展预测随着广州城市经济的发展，其房地产的价值洼地将更加显现，外来的资金将更多地融入但是这些客户对高端产品非常了解，要打动他们本身就要求产品必须比以前更加有品质外来客户将推高别墅价格、但更加关注品质2010年随着外来品牌开发商的介入，广州别墅市场的高端产品将有一定量的增长与此同时，外来地区在高端别墅产品上的先进经验将进一步地提升广州别墅产品的品质高端产品的供应将加大、品质将进一步提升随着09年土地供应的状况，未来花都将是广州房地产市场重要的新增量供应点2010年46公里长的山前大道预计多家开发商兴建或准备的别墅楼盘

山前大道将成为别墅核心版块2010年广州随着亚运城的举办，城市将迎来历史性的发展机遇广州豪宅市场尤其是别墅市场同样将迎来一次突破性的发展机遇Part2豪宅别墅项目案例上海檀宫案例分析案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅推荐理由......中国十大超级豪宅排行榜首位，上海檀宫充分表达了顶级豪宅工程的生活性、艺术性、收藏性和商务性的复合价值。檀宫总占地面积47384.6平方米，仅建18幢建筑。8种风格与8种房型组合衍生，涉及到英伦、意大利、法国、西班牙最为经典的风格。每幢建筑面积1500—1800平方米左右。

案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅檀宫的设计风格源自欧洲，并引入PrivateResort生活方式。Resort代表的是一种国际风气，是一种度假休闲的建筑，其居住以外的功能已远远超越别墅的内涵。檀宫每幢别墅拥有休闲、娱乐、社交、款待贵客和居住四大主题。室外均有广阔私家花园、精致阳光房、下沉式庭院。配套设备：案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅工程道路系统案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅园林景观案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅建筑风格---外立面案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅工程配套仅为上海檀宫18户业主定制的高级私人会所案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅销售手段：有意看屋的买家，必须先缴纳人民币1000万元可退还保证金，才能选择购置哪座别墅，并与开发商讨论内部装修细节。销售情况：2003年，上海檀宫开始进入房型预订阶段，价格每幢6000－8000万人民币左右2005年，上海檀宫已经接受10名买家预定，每人已缴获30万元订金，冻结资金300万，当年收益约6亿人民币2007年，上海檀宫销售完毕，售楼中心搬离。案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅客户定位：

檀宫的客户主要为深藏在香港、台湾的超级富豪，财富在十亿以上。原因：香港、台湾商人在上海置业、投资的相对较多，加上上海本身的商业开展及消费日趋国际化，正适宜他们的口味。案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅营销策略：2003年，檀宫仅还是一张效果图时，檀宫就与福布斯公布的世界最具影响力的100名人一同亮相。在上海举行的福布斯全球CEO峰会上，与会嘉宾及其配偶也应邀造访过檀宫。十分简单始终传递一个意思：尊贵，万中无一案例分析上海檀宫——休闲生活，尊贵名宅营销推广檀宫媒体招待会宾利高尔夫巡回赛福布斯CEO上海峰会——海内外富豪造访檀宫上海绿城玫瑰园案例分析案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始推荐理由......绿城第三代别墅的代表作品，表达了营造国内顶级别墅社区的真正实力，真正与世界一流的别墅社区接轨，再现当代美国豪宅生活方式。上海·绿城玫瑰园占地1205亩，工程分东西地块，分四期开发。规划236栋独立别墅，面积750-1658㎡/栋。作为海派风格的高端工程，上海玫瑰园以20世纪末的西方高级住区为蓝本，以20世纪初的老洋房建筑为根底，用大树、高墙构筑出了典型的海派花园洋房的空间气氛。工程道路系统案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始园林景观案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始建筑风格---外立面案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始建筑风格---内部装饰案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始工程配套专属配套：私人会所：尊贵志趣的延伸空间工程私人会所设置有豪华套房、多功能厅、会议室、中餐厅、咖啡厅、红酒吧、雪茄吧、棋牌房、壁球房、斯诺克房、儿童活动中心、宠物临时寄养室、电影放映室等各项体贴而奢华的配套功能，满足优雅阶层家庭、工作及社交上的各个层面的需求。案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始绿城玫瑰园拥有世界四大贵族运动，18洞旗忠高尔夫俱乐部、东面有中国唯一的全球ATP九大网球大赛的场馆、游艇俱乐部、马术竞技场等工程配套案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始销售情况：2007年2月开盘，至今推出的102栋别墅已售出90栋，总销售金额突破21亿，平均每栋售价2337万元。2023年前三季度均价4万以上独立别墅中，上海绿城玫瑰园销量第一，到达2.7万平方米。所售出的45栋别墅套均总价2336万元，在千万以上级别墅的总销金额也排第一。2023年绿城玫瑰园将在三期开发中，拿出中央近百亩最好的岛状地块做“定制别墅〞，每栋占地近10亩、售价过亿。有望成为上海最早引进国外先进“定制〞经验的顶级别墅工程，更是第一个成批出售亿元别墅的房产工程。案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始目标客户群：实力民营企业集团或行业龙头企业总裁国际集团华人总裁有海外生活背景的华人阶层以知识积累财富的新知富阶层案例分析上海·绿城玫瑰园——真正的别墅生活，从庭院开始营销策略：旗忠板块携手ATP大师杯赛塑造中国的温布尔登贾静雯绿城玫瑰园拍戏郎咸平携手绿城玫瑰园温州推介会营销事件：北京御园案例分析案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子推荐理由......北京御园从精品到极品，成为时代的建筑经典。以山景、皇家园林、泛高尔夫三大周边环境为元素，塑造工程独有的产品特点。建立尊贵、典雅的国际生活方式，提升北京的豪宅水准。北京御园总占地面积509亩，规划总建筑面积34万平米。新古典主义建筑特色，结合了意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥的建筑思想，在对国家精英生活深度了解的根底上，北京御园形成“园厅别墅〞与“平层官邸〞两种形式。

工程道路系统案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子园林景观1案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子园林景观2案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子建筑风格---外立面案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子建筑风格---内部装饰案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子建筑风格---内部装饰案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子私人会馆

园区内规划建设西区和东区两个会所。西区主会所总建筑面积10100㎡，以商务休闲功能为主，对外开放；东区副会所建筑面积1251㎡，以运动健身功能为主，主要对社区内部开放，兼有生活配套效劳工程配套案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子北京香山公园北京玉泉山颐泉高尔夫及垂钓中心北京御园，立足玉泉山麓，于千年皇家胜地，统御玉泉山万寿山、颐和园及周边高尔夫三大胜景，以豪阔尺度营造出恢弘高贵的景观园区。园区三层秩序园林景观与周边盛境和谐铺排，呈现出巨幅山水画卷。案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子销售情况：2007年5月19日，御园正式开盘，半个多月间，御园走势超越了最乐观的估计。截止到6月18日，销售额已经到达4.2亿元，均价达3.68万元/平方米。一期入市的67套住宅，销售过半。2023年4月10日，御园公寓正式接受预定，之后始终在京城的千万级公寓工程中保持了月销售第一和季度销售第一，销售业绩占到北京千万级公寓销售榜前十位工程销售总额的38.5%。案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子客户群分析：御园的成交客户中，北京本地人占了六成以上；外地客户占四成以行业论，房地产开发商购置的比例最高，其次是金融、贸易等行业客户。由此可见，御园的品质得到了专业人士的高度认同，御园的独特气质更吸引了一批在学养、地位上都出类拔萃的人、对北京文化和历史有深刻了解的人。09北京地产佳人秀—杨帆北京御园副总经理梁莉案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子营销推广北京御园顶级会所——御园汇启幕仪式吴氏家族百年历史文化艺术书画展吴氏家族百年历史文化艺术书画展玉润御园精品古玉品鉴会案例分析北京御园——盛载高贵心灵的园子营销推广轩尼诗八代传人牵手北京御园来自美国、英国的建筑的专家参观北京御园启示：北京御园用一系列、持续的高端圈层活动，为御园不断营造专属的人文气氛，从而吸引同等高端的客户的不断参加，不仅为工程持续地补充客户资源，与此同时，更增加了北京御园的附加值。Part3项目现状分析项目现状项目外围山前大道处情况说明：工程出广清高速路转入山前大道后，整个大道的指示系统比较欠缺项目现状项目山前大道入口处情况说明：工程在山前大道入口处的整个造型与高端别墅工程所需要的形象有一定差距，同时整个造型由于山坡坡度的问题，上面的字体并不明显。项目现状项目外围进入棕榈岛路段情况说明：工程山前大道入口至棕榈岛入口的路段整体道路两侧的园林都非常的稀疏和杂乱，同时道路均为水泥路面档次较差，在入口转盘位的中心岛绿化整体效果一般，没有起到凸显工程入口的作用。项目现状项目入口处情况说明：工程入口处缺乏非常有气势和震撼力的园林及大门，整体效果一般无法与工程高端的产品定位匹配。项目现状项目内部私家路段情况说明：工程内部的私家路段应该是进入园区前一个非常重要的“仪式〞路段，具有重要的品质展现作用及客户情绪变化作用，但是目前该路段的园林做工还是比较粗糙，品质还比较欠缺。项目现状项目园区入口处桥坝路段情况说明：桥坝路段时进入园区最后一个公共部位，同时也是景观最好的一个公共部位，该部位应结合园区入口处设计成景观美丽同时大气蓬勃的景观段，但目前该路段的状况一般，桥坝两侧的植物种植都较凌乱，入口处也缺乏相应的气派的硬件设置。项目现状项目园区内道路情况说明：工程园区内道路全部为水泥路面，车辆通行时噪音较强；同时沿路两侧的道路绿化较稀疏，对别墅的私密性保护缺乏；而且整个区域内缺乏道路指示系统。项目现状项目产品外立面情况说明：工程产品根本外立面都全部做好，但是由于保养欠佳，大局部别墅的外立面都显得比较破旧，同时产品在设计风格上偏向经典式的欧陆设计风格，但是在整体的外立面设计的元素上掺杂了一些其他建筑元素，使得整体的风格不是很纯粹，影响到工程的品质。项目现状项目产品园林情况说明：工程每栋别墅都拥有超大花园，但是目前产品花园的设计都比较简单，非常缺乏园林的层次感和树种的多样性，同时目前花园中的泳池等大型设施没有跟园林非常有效地融入到一起，整体的感觉比较生硬，欣赏性与实用性都不强。项目现状项目样板房装修情况说明：由于工程的设计与目前已经有一段时间，所以目前样板房整体的设计风格跟目前高端客户比较接受的类型和品质都有一定的差距。项目现状现状总结综合了各个环节，我司认为由于工程的整体设计及施工时间较早，与目前市场上及客户心目中公认的高端别墅豪宅有着一定差异。如果开发商要实现将工程打造成为华南地区首屈一指的别墅豪宅，同时在销售利润上取得突破，就必须对产品做出相应的整改。Part4项目整改建议棕榈岛外围局部的调整项目整改山前大道路段的指示系统整改建议：重新规划户外广告牌摆放的位置，从广清高速狮岭出口开始每隔三公里设一块户外广告牌，配直射灯；其中棕榈岛的户外广告牌区别于假日半岛的户外牌，独立安装建议：工程外围建大型门楼，既可显示工程的档次，又可起到强烈的指示作用项目整改山前大道入口处标志系统整改在右侧入口处加设右图示意的建筑项目整改山前大道入口处标志系统整改将山坡上的文字改为右图图形建议：在山坡用棕榈树围成气派、震撼的棕榈树形状，作为“棕榈岛〞的重要标识。

建议：道路两边种植严肃、高大、笔直的香樟树，形成林荫大道，提高尊贵感。项目整改山前大道至棕榈岛入口处路段整改建议：考虑到工程整体为欧陆风格，建议在转盘位设置标志性的建筑物欧式钟楼项目整改棕榈岛入口处转盘位整改建议：将入口旁的园林设计成雕像叠水水景，在配合灯光能充分显示工程的档次项目整改棕榈岛入口处园林整改

建议：将入口处设置大型皇家入口，配置大型铁栅门，凸显气派项目整改棕榈岛主入口处整改棕榈岛内围局部的调整

建议：道路两边种植严肃、高大、笔直的树，形成林荫大道，提高尊贵感。项目整改棕榈岛私家路整改

建议：大树下面衬托几排彩色的时令鲜花，增强温馨感。项目整改棕榈岛私家路整改

建议：路边的路灯更换成为更具稳重、豪华和亲切的欧式等，路灯高度控制在3～4米为佳，而且灯的朝向应该与路的延伸方向垂直。项目整改棕榈岛园私家路整改建议：私家桥两边改成〞绿化带＋人行道＋花围栏“的结构。项目整改棕榈岛桥坝路段整改建议：以高大、庄严的欧式铁门作为入口，提高客户的平安感、尊贵感、私隐性。项目整改棕榈岛园区入口处整改

建议：将路面铺设成沥青路，同时在两侧路基位置摆放时花项目整改棕榈岛园区道路整改园林局部园区内围园林整改－－道路转角处建议：设置艺术气息较浓的背景墙作为转弯角的提示标识，增强实用和欣赏性。园林局部园区内围园林整改－－道路两边植物建议：种植“棕榈树＋灌木＋鲜花〞，形成由高至低的景观和色彩层次，增强欣赏性。棕榈岛别墅园林建议园林局部庭院园林－－别墅围栏内围

建议1：种植高约2.5米的密集植物，屏蔽外围视线，增强别墅私密性。园林局部庭院园林－－别墅围栏内围

建议2：把栏杆更换成为高约2.5米的围墙，增强私隐性。园林局部庭院园林－－园内游泳池建议1：把泳池改造成具备自用、欣赏价值的奢华休闲设施，摒弃一味的长方形造型，通过雕塑、中心岛、特别形状的设计，增强欣赏性。园林局部庭院园林－－园内游泳池

建议2：有坡度优势、望水库的花园泳池应该顺着地势，改造成为叠级泳池。园林局部庭院园林－－园内游泳池

建议3：泳池加装过滤和按摩系统，提高享受功能。园林局部庭院园林－－庭院绿化

建议1：运用背景墙、亭台楼阁、假山水、休闲摆设等元素丰富景观层次。园林部分庭院园林－－庭院绿化建议2：运用多种植物形成上下和色彩搭配，庭院内少用草坪防止空旷感，多种植成年大树。棕榈岛别墅建筑建议项目整改别墅外立面整改建议：采用纯粹的欧陆风格，在原有的建筑根底上进行局部整改项目整改别墅外立面整改建议：采用纯粹的欧陆风格，在原有的建筑根底上进行局部整改项目整改别墅外立面整改欧式大门欧式外立面的雕刻欧式楼梯棕榈岛别墅样板房装修建议项目整改别墅样板房装修整改挑空客厅华美堂皇的客厅项目整改别墅样板房装修整改奢华的主人套间欧式古典家居摆设项目整改别墅样板房装修整改私人聚会厅楼梯转角位棕榈岛配套建议兼顾销售中心使用棕榈岛之豪华会馆将入门处的一栋别墅改建成会馆项目整改项目会馆及销售中心设置建议软件引入CCAInternationalLtd〔CCA国际〕

CCAInternationalLtd(CCA)是一家专门从事营销管理高档会员专属会所、豪华酒店和渡假村的专业俱乐部管理公司。CCA国际成立于1983年，总局部设在伦敦和香港，会员可以在16个国家享用CCA的俱乐部设施。目前，CCA在中国有两个业务工程：北京长安俱乐部、南京锋尚俱乐部棕榈岛高级私人会馆项目整改项目高级私人会馆建议棕榈岛之滨湖长廊棕榈岛之亲水平台在色块出增设亲水平台项目整改项目亲水平台设置建议棕榈岛家居智能化的调整棕榈岛智能家居建议采用霍尼韦尔以“家庭网关〞〔HomeGateway〕为核心的集成智慧家居系统，整合安防系统、可视对讲、空调控制、灯光控制、窗帘控制、场景控制、物业管理、远程监控、电梯控制、家电控制等多个子系统，使小区实现家居智能通过及互联网的远程控制功能为业主创造平安、舒适、便利、节能的高品质生活。该系统已在中国的房地产行业得到了广泛应用：包括中国首个顶级智能社区深圳红树西岸、华北首个全集成智慧住宅天津赛顿中心、颐和高尔夫庄园。项目整改项目智能家居设计建议棕榈岛物管建议棕榈岛顶级物业管理建议：1.引入国际顶级物业管理机构

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International〔已进驻上海檀宫〕2.将智能家居驻入物业管理系统3.为尊贵业主量身定制专属物管效劳与形象，例如社区骑兵巡逻队等。项目整改项目物业管理建议Part5项目营销策略550-1500平米超大户型设计，配合超大花园产品价值4土地价值万亩水库边上的岛状规划用地，不可复制的绝版土地资源1三线环岛设计，利用高差保证每户均可私享壮丽湖景规划价值2空港核心珠三角空港经济核心区地段价值3生态价值万亩水库景观资源5交通价值多条高速公路贯穿，一小时通达珠三角6品牌价值香港上市名企，广东最富盛名的别墅项目专家7国家04年起不再新批独立别墅用地稀缺价值8经过初步的筛选和整理我们挖掘