北京商业某年度市场研究报告

2024-2024年度北京商业市场研究报告北京XXX房地产经纪有限公司二○○八年一月2024-2024年度北京商业市场研究报告第一局部：北京商业地产开展概况

1.1商业地产及类型划分

1.2北京商业地产开展过程

1.3

北京商业地产现状

1.4

重点商业空间布局

第二局部：北京商业地产市场总体分析

2.1北京市商业体量分布情况分析2.2各环路工程分布情况分析2.3各环路的商业开展与城市开展关系分析2.4北京交通干线和沿线商业的分析2.5已落成、正报规、待建工程情况比照分析2.6商业工程物业形态比照分析

第三局部、北京商圈规划分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈规模与变化分析3.4现代商圈及其动态开展第四局部商业地产经营概况分析4.1整体分析4.2商圈分析4.3个案分析

第五局部商业地产工程选址研究5.1店址是现代零售商业的核心竞争力

5.2便利性是零售商业店址的第一特性

5.35A法那么是商业店铺选址技术的核心5.4商业店面选址要求

第六局部：北京商业地产市场预测

6.1北京商业地产展望6.2北京商业地产“拐点〞？6.3重点区域分析：CBD

第七局部：北京市商业地产总结第一局部：北京商业地产开展概况

1.1商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。

按照开发形式进行分类

〔1〕、商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的开展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

〔2〕、市场类商铺

在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比拟高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比方，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

〔3〕、社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

〔4〕、百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

〔5〕、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺工程经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐工程等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

〔6〕、交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

商业业态的分类的根本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场〔主题商城〕、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

〔1〕

选址在城市繁华区、交通要道。

〔2〕

商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

〔3〕

商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

〔4〕

商店设施豪华、店堂典雅、明快。

〔5〕

采取柜台销售与自选〔开架〕销售相结合方式。

〔6〕

采取定价销售，可以退货。

〔7〕

效劳功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

〔1〕

选址在居民区、交通要道、商业区。

〔2〕

以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

〔3〕

商店营业面积在1000平方米以下。

〔4〕

商品构成以购置频率高的商品为主。

〔5〕

采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

〔6〕

营业时间每天不低于11小时。

〔7〕

有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

〔1〕

选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

〔2〕

商店营业面积2500平方米以上。

〔3〕

商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

〔4〕

采取自选销售方式。

〔5〕

设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店〔方便店〕

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

〔1〕

选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

〔2〕

商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

〔3〕

居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购置。

〔4〕

商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

〔5〕

营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效劳设施的集合体。

〔1〕

由发起者有方案地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

〔2〕

选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

〔3〕

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

〔4〕

设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

〔5〕

核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

〔6〕

效劳功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

〔7〕

根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限效劳的零售业态〔其中有的采取会员制形式，只为会员效劳〕。

〔1〕

在城乡结合部、交通要道。

〔2〕

商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

〔3〕

目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购置和有交通工具的消费者为主。1.2北京商业地产开展过程

北京商业地产自2024年起突然爆发，据今已经快5年了。从最初的遍地开花，到后来的问题重重，再到今天，已经开始逐步趋向一些规律性的，有迹可循的开展模式，初步总结一下，可以大致总结分类：1、住宅配套型商业模式这类商业多由于住宅类开发商迫于规划中"配套公建"的面积要求而建。在前几年开发商往往不考虑后期使用，采取集中大商场式的设计居多，造成后期无法销售，与自身的现金回流目标冲突；同时，由于多数开发商对商铺使用设备要求的不了解，造成商业业态满足度低，使用价值降低。最近几年，随着开发商的不断吸收及相互借鉴，以及各大代理行商业操作经验的积累，这种原始商场式的规划越来越少的出现在配套商业中。更多的开发商开始依托参谋公司或自身对商家、投资人的了解，进行临街式的配套商业建筑规划，对商业布局、铺位面积、配套设施设备等的考虑日渐成熟和合理。这种趋势逐渐集中化，可总结为"销售型配套街铺"模式。其建造目的主要用于销售，来源是规划或住宅配套需求，形式以临街独立店铺为主，主要是迎合区域投资客群对商铺投资的需求。此类商铺，如东湖湾、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅工程，自身具有一定的消费客群支撑，商业目标业态多以社区效劳类的便利超市、美发美容、中介、诊所、药房、养生保健、便餐等为主，投资风险相对较小，多数比拟适合于初次进行商业不动产投资、投资规模不大的区域性投资客群。2、大中型集中商业这种商业最早似乎发源于政府规划地大型商业工程或购物中心类开发，后随着国际商业地产基金的介入开始开展，目前又参加了国内上市地产公司这一类开发者，这类着眼于长期收益的大中型持有类集中商业将会越来越多。此类商业工程在开展之初，由于政府及相关开发商经验和视野的欠缺，往往缺乏专业化、合理化的选址分析、商业定位、商业规划、招商模式分析等前期大量深入的工作，导致工程定位不准、设计落后，某些工程甚至刚建成就已经落伍，造成了城市资源及资金的巨大浪费。这一状况随着国际资金的介入、初期工程教训的积累、开发商视野的国际化等等因素，开始逐步转变。目前此类工程有两个比拟良性的方向性转变，其一是集中商业的规模更加合理化，表达在两点：更加符合市场的需要和更加具备风险控制的合理性；其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的重要性认识日益深入。一些比拟成功的工程，诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。这种转变，根源于开发主体和开发动机的日益市场化，对于中国商业地产未来格局将会产生深远的影响。此类工程在未来城市商业格局中，必然会充当市场开展主体和领导者的角色，可初步定义为"持有型集中商业"模式。此类商铺由于开发投资巨大，目前其受益者还只能局限在大型开发商及大型地产投资基金等主体，未来随着国内商业地产资本化的速度加快，国内投资者才可能有时机通过购置信托、基金产品等分享这局部收益。3、特色主题商业街这种商业地产的成功目前主要出现在餐饮街、酒吧街等群众休闲效劳类商业以及建材、服装等专业类商业范围内。这种模式最初可能起源于非配套商业工程的开发，由于开发商对资金回收的渴求及商业经验的欠缺，因此，迎合投资人的要求，进行临街式的商业规划，意图简化开发前期的定位及规划设计难度，实现商业的可销售。商业街模式也经历了一个盲目定位到方向集中的过程。最初很多地方政府眼红王府井商街、南京夫子庙商街等城市综合性商街，脱离城市商业开展特点及阶段，盲目打造商业步行街，一时间步行街规划遍布全国，掀起"步行街热"，北京著名的失败案例大都市街，就诞生于此阶段。好在由于此类工程均比拟浩大，导致开发周期较长，因此多数工程在真正建设前期，就看到一些市场失败的案例而被迫调整或取消，防止了更大范围内的资源浪费。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类工程在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲效劳类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如好运街、中国红街等。从未来开展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成局部，将会进一步放量。这种特色主题商业街目前收益模式比拟灵巧，从工程开展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得工程成功。考虑开展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类工程的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在工程成功运营后，进行带租约销售。此类商铺由于临街铺位特点，比拟受投资人追捧，但由于其业态特点，一般单铺面积较大，总价较高，投资门槛较高，比拟适合有一定实力和经验的投资者。4、租售并举类集中商业这种模式多出现在大中型商业工程，之所以将这种模式单列，主要是这种模式具有两方面的适应性：一方面满足了大型商业长期运营的产权主体统一性要求；另一方面，也局部的解决了开发商资金回流的时间要求。因此，在很多未上市开发公司接手运作的集中商业工程中，这种模式成为一种改进式的开发策略选择。这种模式实际上形成于对历史教训的借鉴和改进之中。最初商业地产的开发商无论工程规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，最典型的莫过"巨库"、"碧溪"等。此后，万达地产率先尝试"主力店+商街"的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的工程遭遇经营危机。通过一系列案例的积累和教训、经验的总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产工程开始投入市场并获得好评。细分来看，此类工程又可分为两种模式，一种可总结为"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"随便消费区，50%进行主力商家的招商，其余50%商街局部，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种可总结为"主力店+街铺"模式，典型者如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出局部街铺进行销售，同样创下北三环商铺单价新纪录。此两种模式能够一定程度上兼顾开发商的资金要求和商业经营的要求，因而容易获得青睐，但其前提是合理而专业的商业规划设计和强有力的运营管理支持。因此，未来此类工程的成功，需要专业参谋公司更多的支持和配合。这种主力店带动下的商业工程，其投资的风险相对可控，但由于开发商试图通过小量的商铺销售结局整盘的资金压力，因此对单价要求往往较高，价值透支的风险需要投资者谨慎考虑。同时，规划设计的专业化程度，也是决定此类商铺未来价值的关键因素之一。5、专业市场模式这一地产类型区别于其他群众消费类商业工程，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型，或者有一定市场根底的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。此类工程由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，周边相对成熟的工程，成功较多，犹以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过大，周边市场根底不够的，往往日渐萧条。针对需要一定培育的市场，百荣世贸商城先租后卖，通过租赁权的出售回笼一局部资金，再经过一定时间的培育，充分释放商铺价值，然后再进行产权销售的模式，或许将是未来此类工程的成熟模式所在。但由于这种商业地产工程对周边市场根底要求高，因此，未来一段时间内开发空间相对有限。采用此类"专业市场"模式的工程，周边市场是否具有足够的产业升级、市场繁殖潜力，是投资人需要谨慎考虑的问题，同时，此类优质工程普遍较高的售价，也是对商铺投资回报能力的一个极大考验。综上，从商业地产开发日趋理性的开展肌理来看，对于目前及未来市场主要的商业地产开发模式，可简单分类如下：合理的分类有助于更好的整理已有的市场资讯，借鉴成功的操作经验，效劳于未来商业地产工程的开发操作和成功运营。当然，不同模式的商业地产工程，其开发操作各有特点，关键之处往往不尽雷同，需要进一步分析总结，更需要行业同仁明辨前车之鉴，合理进行工程操作，减少社会资源的无为浪费，成就商业地产的长期繁荣。1.3

北京商业地产开展现状

作为国际化大都市以及中国北方的消费中心，北京需要大量的商业为人们提供效劳，而此前城市商业一直处于供应相对缺乏的状态。虽然近几年商业地产投资开发量相对较大，但从中长期开展的角度来看，未来亦会逐渐被市场消化，不会产生绝对过量的问题。在进入2024年前的最后一年，2024年将可能是北京商业地产有史以来供应最为集中的年份，就目前市场表现而言，也并未出现过分异常情况，整体亦是在趋于利好。一、奥运因素催化供需提前释放

2024年北京商业地产工程集中放量，奥运会这一中国社会和经济的大事件是最重要的催化剂。从政府方面分析，城市面貌要在2024年前呈现出完整性，提示各类地产工程尽可能在明年完工推出；对开发商而言，奥运会是一个难得对外展示企业形象与实力的时机，所以主观上亦尽可能地将工期设置于2024年之前；而世界各地的零售商当然也不希望错过奥运会这个世界经济互动的大舞台，因而会考虑借助更多的店铺来展示自身的形象与实力，所以我们看到来自台湾的新光三越已在华贸中心开业，韩国乐天百货将于明年在王府井开出其中国首家店铺，日本伊势丹百货也已确认入驻西单，而其它如日本高岛屋、泰国罗宾逊等零售商也都方案在北京设店。奥运概念实现了将各方面有利因素的充分整合，提升了市场的供需活力。二、购物中心日渐成为主流

DTZ戴德梁行预计，北京2024年开业的商铺面积将到达410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3％。上半年新光天地、美罗城、银座Mall、嘉茂购物中心等已陆续开业迎宾，而下半年预计开业的金融街购物中心、大钟寺国际广场、西环嘉茂等亦都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产工程的主流经营模式。购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。首先，在购物中心模式下，根本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。其次，随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向开展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式〞地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。第三，与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性气氛，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。三、商业外围化开展趋势明显在?北京城市总体规划〔2024年－2024年〕?中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城开展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡开展，完备的商业效劳功能亦是城市分中心形成的重要一环。从今年商业放量分布区域来看，将会在传统商圈以外逐级开展形成更多新商圈，这些新商圈所在区域均有相当大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，但因历史原因而一直缺乏相应的商业场所，新商业工程的建成可有效满足其消费需求，提供生活便利。以望京为例，在望京国际商业中心、嘉茂购物中心的根底上，随着深国投购物中心、新世界、家乐福等工程的陆续开业，其作为独立商圈的地位将得到有效确立。而亚运村、北苑等区域板块亦将形成多个总面积超过60万平方米的新商业中心，同时，南三环，南四环及东五环等区域，均有相当数量的大体量购物中心工程在前期运作。从政府规划的角度分析，未来商业地产工程向外围开展的趋势仍将延续，2024年北京商业地块的供应总量为200万平方米，其中北四环以外的商业地块供应面积约为100万平方米，占据总体放量水平的一半，几年后这些地块建成又将会出现更多的外围工程。四、餐饮休闲业态表现活泼随着收入水平的持续提高，北京消费人群的消费需求正由“根底型〞向“享受型〞的方向快速转化，外出就餐、影院聚会、咖啡馆交流越来越成为人们的日常生活方式，需求的增加为相应业态开展提供了时机。餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了餐饮、娱乐的面积比例，局部原有的购物中心亦在借助调整来到达增加餐饮、娱乐比重的目的。在此趋势下的一个典型表现是，多厅影城几乎已成为北京大型购物中心的“标准配置〞，这是因为通常影城可显著提高顾客在购物中心里的滞留时间，而且影城的主要顾客是消费力较强的年轻化人群，吸引其到达有助于带动购物中心其他业态商家的销售。1.4重点商业空间布局一、商业布局总体思路

按照城乡统筹开展和市委、市政府关于区县功能定位的新要求，加强本市不同区域商业开展和布局的分类指导，标准提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快开展城市开展新区商业，配套建设生态修养开展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系。

专栏3：功能区商业开展重点与布局

首都功能核心区总的原那么是“控制总量，优化结构，完善功能〞。除王府井、西单、前门-大栅栏三个广域型商业中心外，结合轨道交通和交通枢纽的开展，规划开展东四隆福寺、东直门、北京站、新街口、马甸、西直门、阜成门、复兴门外、动物园、崇文门外、宣武门外、广安门内等区域商业中心。鼓励开展商旅商业和现代效劳业，进一步标准和提升一批表达首都历史文化特点和鲜明民族特色的商业街区〔市场〕。核心区商业开展以现有设施的功能的完善、配套、提升为主，限制新建大型商业设施和小商品市场。城市功能拓展区新增商业设施建设向东部、东南部倾斜。鼓励在区域内东部、东南部地区开展大型现代商业效劳设施〔包括各类新型业态〕，整合现有设施，新建假设干商业中心，加快建设中关村、商务中心区〔CBD〕、奥运村等三个功能区配套商业；提升特色商业街水平，鼓励在商业中心开展特色、专业小店铺，限制开展占地面积大的大型市场类设施。城市开展新区选择具备一定人口规模、交通条件成熟的区位，建设开展中等规模的商业中心，以集中化布局为主，区域内形成以各商业中心为主体的“大集中、小分散〞的布局。推进顺义、通州、亦庄等重点新城商业与新城建设同时开展。生态修养开展区除了满足居民日常生活消费需求、经济技术产业和教育科研等需求，在新城中心分别设置区域商业中心外，开发建设假设干休闲旅游商业设施，选择适宜的区位规划建设生态友好型商业中心，强化相关效劳功能。

二、零售商业空间布局

总的原那么是优化核心，延伸两轴，开展新城，强化特色。

优化核心：以存量结构调整升级为主，集聚精华、突出特色，重点突出王府井、西单、前门-大栅栏三个著名商业街区的效劳功能，提升核心区商业的吸引力、辐射力。

延伸两轴：在两轴延长线建设大型多功能商业设施，形成各具特色的商业集群。东西轴线上，东端重点开展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业，西端开展适应休闲旅游需求和现代时尚生活的新型商业。南北轴线上，北端奥运村地区以体育健身、体育休闲为主题，开展会展、商务及个性化生活效劳组团型商业设施。南端重点开展专业市场和特色民俗民风商业。

开展新城：根据新城功能定位，建立体系完整、功能完备的新城商业，实现高起点、高标准、跨越式开展。顺义商业要强化为现代制造业开展效劳的功能，以空港物流基地和保税物流中心〔B型〕、新中国国际展览中心等建设为契机，配套构建生活效劳体系和产业效劳体系。通州商业要配合物流基地、商务中心区建设，强化现代效劳功能。同时，加快开展运河沿岸休闲旅游商业。亦庄开发区商业开展也要适应区域功能特点，着力开展新型效劳业。

强化特色：加快开展中关村科技园区、北京商务中心区和奥林匹克公园等三个产业功能区主题商业，充分发挥品牌知名度优势，强化功能区商业特色。在城市新兴繁华区、大型居住区、新城中心区开发建设一批反映北京传统特色、民俗风情的特色街区。建设具有少数民族地区和其他国家、民族生活习俗、宗教、文化特点的专题购物、餐饮、娱乐街区，适应北京建设国际化大都市的要求。进一步完善层级型商业经营系统。专栏4：层级型商业经营系统

第一层级由王府井、西单、前门-大栅栏等以满足市内外、境内外消费者休闲、旅游消费需求为主的广域型城市商业中心构成。同时，促进中关村国际商城等大型现代商业中心加快开展，完善功能，提升客流聚集能力，扩大知名度，为三大商业中心提供必要的补充。第二层级由商圈范围涵盖较大城市范围的区域型商业中心构成。进一步完善目前根本成型的公主坟、朝外、崇文门外大街等以满足消费者的选择性购置和一般性休闲消费需求为主的区域商业中心。加大新城特别是顺义、通州、亦庄等三个重点新城商业的开展，逐步形成承载城市产业和人口转移的新的区域型商业中心。第三层级由社区商业构成。包括社区商业中心和便民终端设施，以满足居民日常生活消费需求为主。

三、专业市场空间布局

遵循“控制规模、调整布局、优化结构、整体提升〞的指导思想，对专业市场进行“标准、调整、开展、提高〞，对中心城地区内的市场逐步进行调整升级和外迁，在中心城外围地区开展适应北京产业升级和为城市功能效劳的具有强辐射能力的集散型专业市场，逐步形成布局合理、功能专业、满足城市开展需要的专业市场体系。

农产品批发市场是重要的城市流通根底设施。今后，在城市功能拓展区和重点新城主要提升改造丰台新发地、顺义石门等大型农产品批发市场。每个新城原那么上着重开展一个区域综合农产品批发市场。在具备条件的区县开展产地型农产品批发市场。在城市外围适当地区重点培育开展1-2个大型一级粮油批发市场。

小商品交易市场按照“控制数量、促进合并、开展专业、转型创新、效劳生活、完善布局、形成枢纽、扩大辐射〞的原那么，优化布局，提升水平。限制二环路以内小商品市场的开展，鼓励现有的小商品市场改造、转型或迁出；东西北四环路以内，南三环路以内严格禁止新增小商品批发市场；东西北四环路和五环路之间，南三环路与南四环路之间限制新建大型商品交易市场，鼓励现有农贸市场升级改造，向社区菜市场转型；郊区各类商品交易市场要以满足新城开展和居民生活为目标进行升级改造。

汽车交易市场要根据产业开展和消费需要在相关区域适度规划建设，继续提升四合庄旧机动车交易市场、石景山北京国际汽车贸易园区、昌平回龙观汽车交易市场、朝阳平房东方基业汽车交易市场等经营管理水平，加快建设丰台汽车博览中心。

标准提升汽配市场和建材市场水平，促进其适度开展、合理布局。第二局部：北京市商业地产总体市场分析2.1北京市商业体量分布情况分析

一、商业分布情况

随着北京商业地产投资热的升温以及各商业工程的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的顶峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到2024年11月，北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将根本满足北京对商业地产的需求，但以开展的观点来看，北京市短时期内不可能到达整体饱和。

从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比拟大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量根本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。

海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。

东城区和西城区商业开展势头比拟平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大局部物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。

丰台区近期开展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望到达200万平，同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将开展成北京市最大的服装批发基地，同时可辐射到整个华北地区。

二、各环路工程分布情况分析

根据我司2024商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行了整理分析。

各环路分布情况表

各环路商业工程数量分布情况

为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进行统计分析。如图表，从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业工程，虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业工程数量仍然较多，有67个，占到北京市整体数量的24%，这些工程以综合性商业体为主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯时尚文化区等。五环外虽然区域广阔，但商业工程数量明显低于其他区域，只有54个，占19%，由于近几年，这些地区百万平米以上大型社区渐成规模，如天通苑、万象新天、大兴亦庄等。随着交通、公共设施的进一步完善，社区商业配套需求量也随之增大，商业地产前景被看好。各环路商业工程体量分布情况

工程开发数量并不能完全代表此区域的工程开发情况，为更清楚的反映整体开发情况，我司在下面将对各环路商业供应体量进行比照分析。

如图表，从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显差异，二环内，1,779,000平方米；三四环之间，2,049,428平方米；四五环之间，1,961,600平方米；五环外，1,919,100平方米；这与这些地区面积呈反比，商业工程供应由中心向外环路逐渐减少。二三环之间工程开发体量明显少于其它环路，只有911,288平方米，占总开发体量的11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，工程多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外SOHO、主语城、顺驰•蓝调、枫蓝国际等。其它环路工程，在体量上并无明显差异。

各环路商业工程分布情况

从图中我们可以清楚看到北京市各环线的商业工程分布情况。

二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门——复兴门商圈、宣武门——前门——崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性工程的兴建以及东单“银街〞的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业气氛。但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业开展已经趋于成熟，这么多工程的兴建，也使二环路内的竞争更加剧烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。

二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着北京市政建设的进一步开展，这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少，已根本饱和。而南部二三环间由于居民消费水平与商业开展环境都不太成熟，所以商业工程相对较少，没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言开展比拟稳定。北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已根本饱和，西部和北部平稳开展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。

三四环之间：南三四环之间依然是开展相比照较薄弱的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建，给南城带来了希望。南城的开展日益受到社会各界的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁5号线正在建设，假设干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四环的开展那么弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，开展比拟快，生活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。以餐饮、娱乐、超市等生活配套

行业为主形成了亚运村独特的商圈气氛，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2024年奥运会的主办城市后，此处更是商家的必争之地，价格一路飙升。东三四环由于包含了CBD和燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是CBD商业圈，在他的周围兴建了大量的工程，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等，形成了CBD次商圈，并不断延伸。

四五环之间：南四五环之间的商业工程主要集中在郊县大兴，东四五环的工程那么主要集中在望京商业圈一带和CBD的次商业圈一带。北城那么或以奥运为依托，开展奥运经济；局部以中关村的巨大人流量为依托开展商业工程。而从商业工程的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五环就开展的比拟好，工程数量众多，这主要是受到2024年奥运会的影响，依托奥林匹克公园开展开了。

五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州开展较其他郊县更好。其中尤其以北五环外工程最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是最大的。

总的来看，北京各环线之间是以二环开展最好，三四环相比照较成熟，五环以外开展势头迅猛。同一环线之间，那么是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部开展相比照较成熟与完善，工程众多，竞争也相对剧烈。而四到五环之间以及五环以外那么以北部为最优。三、各环路的商业开展与城市开展关系分析

根据?北京城市总体规划?的部署，北京市将在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心〞的城市空间结构。下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业开展情况及将来的开展趋势。

首先简单的介绍一下这一规划的主要内容：

(1)两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。

(2)两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部开展带〞和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部开展带〞。

(3)多中心：指在市域范围内建设多个效劳全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合效劳中心、亦庄高新技术产业开展中心和石景山综合效劳中心等

从1993年的“分散集团式布局〞到如今的“两轴－两带－多中心〞，新规划必然会改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。

新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，居住形态亦将发生重大变化，

从商业角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。在北京市新的功能划分上，我们不能再把北京简单地划分为不同的功能区，造成吃饭的地方吃饭，睡觉的地方睡觉，工作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资源和人力的浪费。以后身边的中型社区购物中心和郊区的大型shoppingmall可能将成为人们购物的首选。新规划中中心城市轴线及功能区分析图

通过上面两张图的比照可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来，CBD东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点开展的局部，

可见在北京市未来的开展中，将逐步突出三环以外的大型商业的开展，按照多中心的规划进行整体布局。商业开展将不再仅限于东部CBD区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。

四、北京交通干线和沿线商业的分析

从目前北京的交通系统看，由四条环线和15条快速联络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将到达431.3公里，到2024年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。

北京市的商业工程主要分布在现有道路沿线，面积约800万平米，还有400多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为“黄金大道〞，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要10倍于产出。公路建设每投入100亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值1000亿元人民币。四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商务区〔CBD〕、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、文化产业的高速开展。另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带动了沿线商业的开展。

未来北京市将大力开展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差异不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数量的差距。像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。这个差距是非常大的。大力开展公共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。由于轨道交通具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；平安系数高；它是环保，由于北京是个开展中的城市，原来道路比拟缺乏，路面不够宽，面积也不够。受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到限制的在这种情况下，只能通过大力开展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同时又解决了交通问题。

根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望到达十一条。

地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。

根据伟业商业资料统计，截止到2024年，北京市分布在原有交通干线的的商业工程共有289个，面积总计405万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业工程数量共有85个，面积总计231万平米，轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。

根据目前地铁的建设情况，5号线将于2024年6月率先进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的“东西轴〞与二环线地铁，“南北轴〞的5号线周边商业将会逐步开展起来的。五、已落成、正报规、待建工程情况比照分析

从1996年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、撤除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快，仅2024—2024年的商业供应量就达1300多万平米，其中已建商业面积700万左右，占到总体供应量的60%多，另外还有200多万平米在建商业，这些在建商业根本上将于2024年推向市场，因此2024年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约150万平米，占到总体面积的17%。

2024—2024年间，北京市城八区的落成工程以东城区为最，到达该区总体面积的72%，这主要是因为东城区商业比拟成熟，以王府井商圈为核心的东城区根本上没有多少新建工程；已落成工程最少的区是丰台区，比例仅为43%，丰台区由于历史原因，整体商业开展水平较低，除了大红门服装批发市场外，其他零售商业落成数量远远少于其他城区；

在建工程最多的是是朝阳区，比例高达35%，众所周知，北京市2024年将举行奥运会，奥运的巨大商机带来亚奥区域的商业地产大开发，同时，朝阳区的CBD地区及朝阳北路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业开展添砖加瓦，开展势头如火如荼；

待建商业工程数量最多的是丰台，因为丰台区已落成工程数量相对较少，因此未来有大量商业工程规划待建，主要集中在木樨园—大红门地带；规划数量较少的是崇文区，仅为10%，这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其是近两年来大量社区商业的投入使用使得该区商业放量过多，一时难以消化。

据统计，北京市现有商业面积1260万，人均商业面积0.9平米，依据北京市2024年人均规划商业面积1平米的规划，未来五年在建及待建商业工程面积将到达200—300万平米，因此预计到2024年，商业供应量每年都在五十万平米以上。六、商业工程物业形态比照分析〔独立、写字楼底商、社区商业等〕

北京市现有的商业地产中，以独体商业比例为最高，到达35%；写字楼底商越来越受到投资者和经营商户的欢迎，这是因为写字楼本身有大量的消费人群，这些人群提供了商业开展最根底的盈利元素，是当今商业开展最快的商业形态，这局部物业占到总体比例的24%；临街商铺虽然占据比例不高，只有19%，但是以其贯有的地理优势一向深受商家和消费者的喜爱，一直是最受关注的物业形态，开展前景良好；至于近年来开展迅速的社区商业，更是以立足于社区，面向周边的的姿态在众多商业形态中突围而出，受到多方的注目，众所周知，北京市的社区便利店远远低于上海市的社区便利店数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎，快客、7-11、迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。

在北京市城八区中，独体商业比例最高的是海淀区，占比54%，这要归功于海淀区近年来一系列大的巨量商业陆续竣工，如世纪金源Mall,大钟寺国际广场等；写字楼底商比例最高的为东城区，比例为25%；社区商业比例最高的为石景山区，比例到达达35%；临街商铺比例最高的为东城区，比例为23%。

第三局部、北京商圈规分析3.1商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，那么顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态：一、商圈的定义商业是由消费者的购置行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈假设没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何表达商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的开展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑本钱等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业开展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。3.2北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少〞，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲〞为主题的青春型商圈；

西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。

公主坟商圈：特色与开展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。

手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一局部的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。阜成门商圈：特色与开展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比拟强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比拟多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业开展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。中关村商圈：特色与开展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心〔中关村西区〕，三是高校集中地〔北大/清华/人大等〕。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、效劳以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈：方庄规划的初衷是效劳社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比拟大。亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比拟多的地方。3.3北京新老商圈规模与变化分析

北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体开展状况主要可以表达在区位分布、商业开展状况业态分布等方面。

由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比拟繁华和地理位比拟优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身屡次结构调整的推动下，开展水平已明显升级，现阶段已根本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域开展，超市、便利店业态取得较大开展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的开展趋势。随着商业规划的不断开展，在新的商业工程带动下，北京市新的商圈逐渐形成。

新商圈位置示意图

木樨园商圈

交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程2024年全线贯穿；规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。

环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。

商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。

马连道商圈

交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9号线缩短了与城区的距离。

环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广阔街通车，新商圈已初具规模。

商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2024年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。

石景山沃尔玛商圈

交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。

环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园聚集于此。

商业：传统工程有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市……现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。

特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保存了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。

马甸亚奥商圈

交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2024年底建成通车后将打通城区大局部最繁华的地带。

环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2024年奥运会的核心会区。

商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。

特色：亚运村是京城首屈一指的配套效劳设施完善的成熟大社区。2024年奥运会落户北京，亚运商圈根底上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。

高碑店商圈

交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯穿全区。

环境：绿化率到达43％。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。

商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入本钱却更低更经济。

特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。3.4现代商圈及其动态开展商圈又称商势圈(TradeArea)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第一、商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购置空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购置向心力构成一个类似物理学中跳“场〞的“商业场〞，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流〞四个方面构成:所谓“点〞，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点〞，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，那么从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原那么上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原那么上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。所谓“线〞，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易本钱的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实市场只是这种“线〞的集合的外在形式。“空壳市场〞所空缺的就是这种“线〞。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的“线〞。地方政府应该调查研究分析比拟当地各种相对优势，制定政策措施充分开掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济开展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线〞。所谓“面〞，是指中心点的辐射所到达的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线〞辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面〞呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说:“核心商圈保根本(生活必需品)，次级商圈靠效劳，边缘商圈靠特色〞。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳〞市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈〞，有时也可能是“次级商圈〞或“边缘商圈〞，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例说明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康开展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。所谓“流〞，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针的调整，市场效劳功能的变化等。商圈的类型商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。西方国家的商圈计算的三种方法:l、雷利法那么—零售引力法那么，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。2、市场饱和理论(RSI，RetailSaturationIndex)—是计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，说明该市场尚未饱和，因此仍具有开展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，说明该市场已经饱和，新的零售开展商不宜再进入此市场开展零售业。3、购置力指数(BPI，BuyingPowerIndex)—是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购置力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI，QualityIndex)。商圈与商业区的区别和联系(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。1、中央商业区，应叫中心商业区。2、区域性商业区。3、社区商业区。(二)现代商圈概念≠传统商业区概念商业区具有浓厚的方案经济痕迹，如“中央〞商业区的“中央〞具有方案经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央〞或者“地方〞之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;2、两个商圈也可以叠交形成“交集〞，相互渗透行政区划。南城商圈定位及其特点如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈;(2)20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形〞的中央商业区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京〞商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2024年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化〞的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。“大北京商圈〞内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。商圈是动态开展的一、北京南城及其范围北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻〞、业态布局“北密南疏〞现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵〞、“南穷北贱〞、“下风下水〞……等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破〞的说法，在北京商圈建设中，长期以来形成“重北轻南〞、业态“北密南疏〞的格局。近几年来，特别是2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城开展战略决策，并实施了以根底设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城开展方案，交通在变化，市政设施在变化，居民正在“置换〞，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。三、北京区域商圈呈现“商圈南移〞现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移〞现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换〞。1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动……城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。2、“居民的置换〞也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁〞，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应表达“政府引导、企业自主投资、市场化运作〞的原那么，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特点:五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港〞，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口〞，把北京南城建成“外商区域性采购市场〞—把中国的商品和效劳卖到全世界，把世界的商品和效劳卖到中国来的“窗口〞;(二)奥运会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台〞、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调开展的经济区域，成为“大北京〞区域经济向南渗透的“过渡商贸地带〞。具体来说:1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区(即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套效劳体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;5、信息支撑体系，今年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;6、形成统一的商贸规划和开展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区〞。就南城大商贸开展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模式、中关村模式、以及中国(含台湾、香港)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括起来为:1、民营经济为主导型的商贸经济;2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体化的经济区域;3、以商兴工，以商贸为龙头，促进南城工业(如医药、建材、信息产业等)的开展;4、进行南城城市市场营销，改变多年来形成的南城形象，改变南城经济落后面貌;5、政府与企业互动，促进南城经济开展，即“政府引导、市场化运作、企业化经营〞。第四局部商业地产经营概况分析整体分析北京的商业地产开展得如火如荼，但是往往在经历了销售及租赁得火爆后，变成了经营的冷饭。当然，不可否认，商业地产的经营是需要一段时间养成的。但就目前市场形势看来，北京商业地产市场的经营并不乐观。巨库、第五大道的经营失败极大的打击了投资商的信心，从而使他们对待市场更加谨慎，商业地产的投资市场逐渐转淡。而耗资上亿的亚洲第一大SHOPPINGMALL－金源时代购物中心，在开业的一段时间里，客流量每日不过百人。搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面。北京新兴商业地产工程整体表现不佳，经营状况难尽人意。虽然整体状况欠佳，也有少数工程经营火爆，例如几年前兴建的东方广场、新东安市场以及近期上市的君太百货，都取得了不错的市场业绩，营业额年年攀高。东方广场的最高租金甚至已经到达260美元/月/平方米。总体看来，北京商业地产开展迅速，但是后期经营问题较多，主要有以下几个方面：选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成工程经营惨淡。前期定位不够准确。许多商业工程不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成工程经营失败。这一点在巨库工程及北京的首都时代广场表现的较为明显。商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产工程中都有所存在。前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。经营中对外宣传缺乏，工程知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖。商圈分析CBD商圈概况：北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建工程14个，总建筑面积约330[CBD总体规划]功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比拟国内外已形成的CBD的根底上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、效劳、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD空间形态规划超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，局部商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成[CBD功能定位]城市功能定位：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、根底设施完善的现代化新城区。经济功能定位：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的