中国房地产市场形势分析(华侨城)

中国房地产市场回顾与展望丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长2011年1月我们看到引言绿地集团以总价53.98亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块；万科集团以总价52.27亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块。2010年三次频繁调控下，市场表现如何？未来房地产调控将如何演变？2011房地产市场是否会进一步下行？市场的疑惑部分楼盘依然热销：企业拿地热情高涨：1月1日，首开在苏州的悦澜湾四期开盘热销286套，当天去化80%；同日，绿城在南宁的绿城世界项目，共推出224套，当天售罄。标杆企业再度降价：1月5日，恒大在全国各大媒体打出广告，拉开新一轮降价序幕。其中，洛阳、长沙等城市更是打出75折优惠。内容页码一、2010年市场回顾4二、2011年市场预测18三、2010年企业回顾26四、2011年企业预测32目录Contents2010年市场回顾政策——2010年的三轮调控政策09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷10年4月10年10月10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。10年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求三次楼市调控影响力明显低于预期，12月成交出现反弹，年末呈现翘尾现象；从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，成交起伏较大；二三线城市在政策后也出现一定的波动，但整体幅度较小。政策——三轮楼市调控，政策效果不明显数据来源：CRIC从月度成交数据来看：年末各地成交由于赶搭政策末班车等原因，都出现成交翘尾现象，原先受政策影响较深的一线城市表现尤为明显；从周度成交数据来看：11月整体市场周度成交基本趋于平稳；12月中下旬出现明显上扬，其中一线城市涨幅尤为明显；从易居代理数据来看，来访量有所下降，但认购量和签约量在12月都有所上升。2010年上海二手住宅成交套数和销挂比月度走势图2010年末二手房成交量有所回升，京沪销挂比企稳反弹，总体看成交弱于4.17调控前。数据来源：CRIC2010年天津二手住宅成交套数月度走势图2010年深圳二手住宅成交套数月度走势图2010年北京二手住宅成交套数和销挂比月度走势图政策——三轮楼市调控，政策效果不明显2010年全国土地月度成交情况数据来源：国家统计局土地——全国土地市场继续保持上升态势2010年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。资料来源：CRIC2010年1-12月，六成以上城市土地成交面积出现同比上涨，近七成城市土地成交金额出现同比上涨。可见，宏观调控并未对土地市场造成较大的影响，土地市场成交依然十分活跃。土地——多数城市成交规模同比上涨区域城市成交面积成交金额12月1-12月12月1-12月面积同比面积同比金额同比金额同比华东上海101.05-19.51%1236.4646.64%131.20-24.70%1374.5947.54%南京150.80369.55%537.0716.29%104.14340.33%560.67146.90%杭州87.99-19.16%702.57-5.82%57.95-72.58%803.27-20.28%华北北京590.15137.67%1571.4636.87%550.07119.30%1548.7978.32%天津53.73-78.65%2881.60-2.27%19.95-82.66%805.6834.28%沈阳85.53-65.20%1207.9398.99%53.03-2.38%322.2388.07%华南广州76.43-86.10%573.64-48.95%81.35-77.29%385.36-32.92%深圳34.05140.51%155.1321.07%49.65815.29%123.767.62%厦门58.92-50.64%406.5621.64%30.42-72.73%295.82-0.92%华中武汉424.73380.00%1679.35210.35%191.40193.45%740.44163.25%南昌40.64-72.20%351.0220.95%17.50-29.91%119.37141.56%长沙52.86130.56%273.7481.83%32.80390.01%149.10274.47%郑州19.91-16.36%284.644.68%17.0310.48%88.6320.83%西部重庆0.00-100.00%604.25-29.44%0.00-100.00%230.68-43.94%成都155.58-50.81%1428.98-3.88%111.86-20.41%602.9444.23%西安1.56-98.51%361.45-18.11%0.94-94.74%105.71-4.66%2010年1-12月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元容量——总体需求旺盛，市场容量持续放大全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位：万平方米、亿元2010年1-12月全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。2010年1-12月全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。数据来源：国家统计局第三次调控后，高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。小户型项目仍是成交热点，金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。近期推案热销项目列表数据来源：CRIC需求——三次调控压力下，高端项目、小户型产品销售较好企业城市项目名称项目区域项目档次新推盘时间推案套数去化率销售价格上批售价周边售价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）绿城南宁升禾·绿城世界凤岭高档2011-1-1224100%7800首次开盘6200绿城台州绿城玫瑰园路桥高档2010-12-16200100%13000/13000保利集团杭州保利江语海下沙中档2010-12-1216390%160021800016000金地集团南京金地自在城板桥新城中档2010-11-21288套/9500-97009100-11000周边3公里内无同类竞争项目招商地产天津招商钻石山南开高档2010-11-20开盘当天热销超3亿/2000020000/万科集团北京万科红丰台中高档2010-11-20142套91%27000-29000首次开盘29000碧桂园东莞大朗碧桂园大朗中档2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方

米左右，别墅100-400万/套，

最高超千万首次开盘5000-12000香港嘉华上海慧芝湖闸北中高档2010-11-13713当天450套34800(原定32000)//福建融侨苏州融侨城相城中高档2010-11-12216套80%110001100010000保利地产长春保利林语南关中高档2010-11-1300套90%住宅7000-8000，别墅11000-13000首次开盘住宅7000万科集团厦门万科·金色悦城翔安中高档2010-10-30402套98%992395795500-6500区域档次城市项目名称周均来访量（组）周均大定（套）周均签约量（套）调控前调控后调控前调控后调控前调控后9月10月11月12月9月10月11月12月9月10月11月12月华东高档上海翡翠别墅382468912058101上海恒盛.尚海湾豪庭53123156224012262916苏州景瑞.荣御蓝湾1075041604918104843442629中档上海印象欧洲710783868188712上海恒盛鼎城602677673314417158168苏州白塘壹号后续1312607781362621924301420低档上海海韵馨苑90622343433832838321619南京恒大金碧天下2021227863174819123824634南京淮安翔宇壹号761107083483525202912华北高档北京屯三里11211487126211074518161764北京天润福熙大道17119898143181661418161545天津红星美凯龙14411612198192221423150202619沈阳银河丽湾70110406791011167698中档天津景瑞北辰2463342472314136191733142721天津武清奥克斯16987262107143425173143435低档天津双街新邨3332202322101292101218沈阳三一新天地7628252094229189120442沈阳丽水金阳43867868141383429222736中西部高档西安明宫新城二期429838693848127893584142长沙橘郡·米哈斯551649112316252024中档武汉万科魅力之城348182128125161623018972106334重庆恒大名都3344062871451172025225519013345武汉嘉锦苑30930220212300141850000低档成都丽水印象1261321381453534403823224542武汉碧桂园361022356112215252142119成都京华国际405034423400228254007286华南广州恒大御景半岛140334110115310377465广州亚运城43204792655354128667072420446894256从区域和档次结构来看，华东、华北中低档项目相对平稳，高档项目走势明显趋好；中西部城市中档项目来访量、认购明显下滑，高档、低档项目保持较好态势。数据来源：CRIC需求——调控后项目成交走势两端分化城市——三四线城市房地产发展加速4.17调控直指“高房价”城市，9.29调控后各地限购令也集中在“高房价”城市，预计未来“高房价”城市的调控压力仍然较大。三四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小。从十大重点城市成交占比走势来看，十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展也将逐步加快。高房价城市受调控影响较深，十大重点城市销售占比持续下降。数据来源：国家统计局数据来源：cric城市——中西部、三四线城市房地产发展迎来机遇十二五规划提出推进城镇化发展，将推动中西部、三四线中小城市市场地位上升，给大城市周边的中小城市市场发展带来机遇。中西部、三四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小。从近几年来的房地开发数据也可以看出中西部地区房地产开发投资额逐年增加，而在未来几年内，这个趋势将更为明显。由于价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市、三四线中小城市将有所受益。数据来源：国家统计局城市——三四线城市发展迎来契机房企发展布局战略逐步向三四线城市倾斜三四线城市房地产市场进入快速发展期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素会使得三四线城市房地产发展获得机会，2010年已经明显表现出企业布局逐步倾向三四线城市的状况，未来这一进程将加速。万科2010年企业新增土地储备建筑面积各能级城市分布情况保利地产2010年企业新增土地储备建筑面积各能级城市分布情况全国重点城市2010年12月存销比供应——目前供不应求局面还将延续存销比——截止2010年12月底，绝大多数城市存销比在10个月以下，市场存量较低，市场没有明显去化压力。供求比——近几年市场需求持续旺盛，尽管在政策影响下，2010年供不应求状况较09年有所缓解，但不少城市依然呈现供不应求态势。数据来源：CRIC注：供求比=1：成交/供应，上图取“成交/供应”值做供求比走势图。大于1表明供不应求全国保障性住房计划

全国保障性住房完成情况1、

用2009-2011年三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，三年内经济适用住房每年新增130万套。1、前三季度保障房开工任务尚未达到住建部9月底前保障房全部开工的计划要求·根据住房和城乡建设部信息显示,今年1-9月份全国已开工建设保障性安居住房520万套，占目标计划的90%。2、

用2009-2011年三年时间解决747万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。2、全国2010-2012年保障性住房建设规划未能按计划公布·根据国十条的要求，住房城乡建设部要会同有关部门在2010年7月底前公布2010-2012年保障性住房建设规划，但事实上到现在尚未公布。3、2012年末解决1540万户低收入家庭住房困难问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。3、中央财政资金已全部到位，地方配套资金进展滞后和不平衡·截至8月底，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达，地方配套资金尚未完全到位。4、2010年中央拟安排保障性住房中央预算内投资632亿元，计划安排住房保障总支出993亿元。同时，廉租住房中央预算内投资补贴标准也有较大幅度提高。4、保障性用房土地供应规模加大，北京、上海率先基本完成任务·前三季度，北京保障性住房用地供应1263公顷，完成计划指标（1250公顷）的101%。·截止2010年10月，上海市保障性住宅用地供应已达764公顷，完成计划目标的99.2%。5、

计划2010年全国完成580万套保障房建设，2011年继续建设680万套保障房，2012年建设620万套保障房。3年内共建设1880万套保障房。

5、保障性住房建设力度全面加码，北京、上海、重庆、深圳和广州等五城市有望实现目标保障性住房的建设力度也将继续加大，但保障房计划完成情况不甚理想。保障房——保障性住房建设加码，2010年计划完成情况喜忧参半2011年市场预测政策预测——2011年进入政策频发期注：供求比=1：成交/供应，上图取“成交/供应”值做供求比走势图。大于1表明供不应求今年可能四大政策1234开征房产税势在必行预售资金监管制度将陆续跟进土地增值税清算或将推行房地产交易环节征收重税的可能性增大房产税将很快在个别城市试点并逐步向全国推广。预售资金监管在全国已成燎原之势，如果能够严格执行，将加大开发企业的资金压力，对市场造成一定影响。

9月末，房地产调控再度加码，首次明确要求加快房产税试点向全国推广。在10月底公布的十二五规划中虽少有提及房地产问题，但是却在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”短期来看，看跌房价的预期进一步增强，但影响范围和力度较之于“限购”、“限贷”等措施要小得多。若房产税只针对超过一定面积的物业征收，房产税对自住需求影响不大。征收房产税增加物业持有成本，可能会造成二手市场抛售量的增加。房产税将会推高租金水平。在房价上涨预期不高，持有成本增加的前提下，持有者势必会考虑将这部分成本转嫁出去。中长期来看，持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，因此不排除宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。对投资投机性购房、遏制房价上涨将起到一定作用，但实际效果的大小还是要看房产税税率。政策预测——房产税开征势在必行，预售金监管影响深远房产税势在必行预售资金监管影响深远截至目前，已有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、石家庄、武汉、南京、浙江等省市出台商品房预收款监管办法。此外河南、西安、大连、常州等地在地方细则中也提到要完善预售资金监管制度，但尚未出台相关细则。”短期来看，在政策开始执行之前预计市场将会出现集中上市的情况；短期内价格可能出现波动中长期来看，或将引起长期供应下降；开发商转嫁成本可能将推高房价数据来源：财政部、税务总局、国土资源部网站土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。若房价继续上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。土地财政模式短期难改。2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。政策预测——土地增值税清算短期难落地，交易环节重税威力最大土地增值税清算难落地对二手房市场的影响将大于新房市场。短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量；购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑；交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。政策本身漏洞少，并且易于执行。有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%”。该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。交易环节税收威力较大2010年行业平均资产负债率和净负债率持续上升，三季度均达最高值；房地产企业融资途径收窄，未来资金压力加大10月15日，证监会叫停上市房企再融资，房地产公司在短期内通过国内资本市场再融资可能性较小。企业融资途径收窄，预计未来企业负债率将会上升和资金压力加大。数据来源：企业公告企业资金预测——行业净负债率上升，2011年企业资金偏紧2008-2010年135家上市房企平均资产负债率变动情况2008-2010年135家上市房企加权平均净负债率变动情况整体市场预测——2011年进入市场平稳过渡期，房价下调空间不大2011年全国房地产市场仍将呈现平稳过渡的走势，供应有上升趋势，成交量平稳运行，但供应不足问题仍难解决，当前仍处人口红利期，需求比较稳定，房价难有较大幅度地下滑。数据来源：中国统计局2002-2010年全国房屋新开工面积及同比增幅走势图单位：亿平方米，%1980年-2009年全国人口出生率走势图单位：%2000年-2009年全国结婚登记对数走势图单位：万对供应：明年整体市场供应不会有太大幅度上升，随着2010年房屋建设速度回升，2012年供应量或将上升。成交：市场潜在需求持续旺盛，而政策影响还将持续，整体市场将以平稳为主，成交不会有太大幅度下调。价格：绝大多数城市存销比在10个月以下，市场存量较低，市场没有明显去化压力；未来供应不会有大幅上涨，因此虽然企业存在资金压力，但整体房价不具备大幅下调的空间。容量预测——需求持续旺盛，2011年商品房销售量至少达到9亿平方米2000年-2010年11月全国商品房销售面积走势图单位：万平方米2000年以来，全国商品房销售面积整体稳步上升大趋势不改。预计2011年全国商品房销售面积至少达到9亿平方米。2010年1-11月份，全国商品房销售面积已达到8.25亿平方米，比去年同期上涨9.8％。数据来源：国家统计局一线城市二线城市三线城市一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主。未来二线城市总体需求依旧稳定，成交量以持平为主；部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，总体来看，幅度不会太大。未来三线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看会量价齐升；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，上涨空间较大。量跌价平政策因素资金运动规律抑制部分高房价城市房价过快上涨由高风险城市流向低风险城市量平，价格小幅波动量价齐升城市预测——未来城市将出现明显分化流动性过剩的基础仍在，调控压力下，未来城市走势将出现分化。结构预测——高端物业中长期仍看好高端物业具有较强保值增值性，中长期内仍看好；政策期内，中低端物业受贷款政策影响较大。高端物业中低端物业由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；中长期仍具有保值增值性。基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重大量民间资金找不到出口美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度政策调控期内，中低端物业受影响较大，一旦政策撤出，中低端住宅市场将会迎来反弹。首付提高至三成，刚性需求购房资金门槛提高目前仍处人口红利期，潜在刚性需求和改善性需求仍较为旺盛2010年企业回顾销售业绩——大型企业业绩不断创新高企业业绩快速增长，TOP10进榜门槛提升超百亿；梯队差距再度加大，阵营内部竞争加剧；首家千亿企业诞生，行业龙头万科双双榜首。2010年度中国房地产企业住宅销售金额TOP30数据来源：CRIC排名企业名称销售金额(亿元)1万科集团10262保利地产6603绿地集团6504中海外5785恒大地产5276绿城中国5227万达集团3698龙湖集团3369碧桂园33010富力地产32111雅居乐29512中信地产28213金地集团28014世茂房地产26915华润置地22616远洋地产21417复地集团17218招商地产14319新城控股14020星河湾13521中国中铁13322金科实业13223首开股份13024世纪金源12625保利香港12326金辉集团11827华侨城11628首创置业11529合景泰富11330金隅股份110排名企业名称销售面积（万平方米）1万科集团8472恒大地产8313绿地集团7434保利地产7235碧桂园6006中海外5307万达集团2788雅居乐2649龙湖集团25810绿城中国25511世纪金源25212富力地产24713金地集团23314中信地产22415华润置地22316世茂房地产22017中国中铁18518金科实业16519远洋地产16420新城控股16221保利香港14722复地集团13023金辉集团12824首创置业10725建业地产11026招商地产10227金隅股份9528合景泰富9129佳兆业8830融创中国80首开股份802010年度中国房地产企业住宅销售面积TOP30级别2010年销售金额TOP30榜单（亿元）2009年销售金额TOP20榜单（亿元）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500亿以上6661400亿以上4495第二梯队200-500亿10292200-400亿7259第三梯队100-200亿14129100-200亿9160级别2010年销售面积TOP30榜单（万平方米）2009年销售面积TOP20榜单（万平方米）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500万以上6712400万以上7543第二梯队200-500万10245200-400万6244第三梯队100-200万10140100-200万7149其他<100万587///企业阵营——梯队间差距再度加大，阵营内部竞争加剧各梯队的业绩均值，第二梯队与第一梯队差距较去年增加60%左右，而第二梯队与第三梯队在销售金额方面的差距拉大了58%，销售面积方面亦有10%的增幅。百亿以上房地产企业已达到近40家，尤其是在第三梯队中，销售金额在100亿以上的企业明显增多，差距却明显缩小。15典型企业2010年月度新增土地储备情况数据来源：CRIC备注：保障房及旧改项目不计入典型企业2010年12月重点新增地块情况列表单位：万平方米、亿元、元/平方米数据来源：CRIC企业拿地——调控后典型企业在土地市场仍表现积极虽调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存”的需要，拿地积极性依然较高。年末，拿地热情进一步高涨，万科12月新增21幅地块，为其年内最高增幅，保利、金地、雅居乐均表现不俗。企业

城市

地块名称

地块性质

占地面积建筑面积

成交总价楼板价

远洋地产北京北京商务中心区核心区Z6商业（商服）1.11938.0720037龙湖地产北京北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块住宅25.0446.2934.817519保利地产北京大兴区生物医药基地东配套居住金融用地综合31.0140.4931.687824绿城温州龙湾城市中心区A-16地块住宅12.67193116318万科集团深圳深圳沙头角中心区项目商办综合13.734.529.68582保利地产广州白云区云城西路地块2综合4.7512.222419632万科集团温州温州龙湾区A02、A09项目

/12.5182312778富力地产南京南京市江宁区麒麟科技新城NO.2010G61住宅、科研51.4949.4422.744600万科集团武汉武汉唐家墩村旧改项目

/26.7132.421.81647万科集团沈阳沈阳春河小区项目

/8.143.121.65012新增土地并未对企业资金带来压力：2010年典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、保利、龙湖等企业新增土地的可供开发周期较为合理。企业名称2010年1-11月销售金额（亿元）2010年1-11月新增土地总价（亿元）销售额比购地总价2010年1-11月销售面积（万㎡）2010年1-11月新增土地面积（万㎡）可开发周期（月）世茂房地产269187.281.4422082545.00恒大地产527227.422.328313110.9744.92万科1026726.181.418492794.639.50龙湖336201.381.67258781.1336.33富力321148.922.16247601.729.23保利地产660532.381.247231686.9628.00绿城中国522196.062.66255460.521.67金地集团280115.652.42233368.118.96中国海外578192.493.00530649.9314.72雅居乐295108.962.71264315.4414.34注：1、根据Pulte等国际知名开发企业经验，新增土地可建面积与月均销售面积比值，处于24-30个月之间较为合理。2、保障房及旧改项目不计入。3、世茂房地产土地面积及总价都以权益计入。数据来源：2010年中国房地产企业销售排行榜；cric企业拿地——新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力2011年企业预测企业预测——企业集中度进一步上升时间全国商品住宅销售金额（亿元）TOP10企业商品住宅销售金额（亿元）集中度2010年40026*531913.29%2009年3815335889.40%2008年2119619679.28%2007年2556617636.90%数据来源：国家统计局CRIC*注：２０１０年全国商品住宅销售金额为根据1-11月数据估算中国房地产市场的企业集中度已从07年的7%上升到目前13%，未来将进一步上升。与美国相比，中国目前与美国90年代末前十大房企集中度不足10%的情况十分相似。

目前美国的房地产业前十大的市场份额已提升到30%左右。表：近年全国房地产前十大企业集中度情况1000亿元3000亿元万科(王石2010.12)假设中国在2015年将达到20%的市场集中度假设中国在未来十年以每年15%增长率增长，2020年将达到8万亿元的销售金额预计到2015年，全国前十房地产企业年销售额将达到1.6万亿元销售金额，比目前增长301%企业预测——市场判断分化随着政策影响的持续，四类企业对市场形势的反应逐渐出现分化。

超一流企业：依旧保持规模扩张，快速周转

随着企业的快速规模扩张，万科、中海、保利等将前后实现千亿的销售规模

大型企业：追求长期发展，向超一流企业靠拢随着房地产市场利润率向其他行业靠拢下降，房企维持企业总体盈利的最终解决方案将是规模的增长。如碧桂园、复地、富力等企业均保持了良好的增长态势。中型企业：将在细分市场获得发展在专业细分市场深耕获利，如朗诗、星河湾在区域性细分市场深耕获利，如大华、新城小型企业：优胜劣汰频率加快由于小型企业项目较少，单个项目的成功与否将直接影响企业的生存或发展，故变动频率较大千亿销售完成时间点预计万科2010年中海、保利、万达2011年恒大、绿地、绿城2011年潜在在经历过数次调控的房地产企业日趋谨慎，合作拿地逐渐成为企业主要拿地开发方式。万科与国企联合开发以便顺畅获取优质地块；绿城则通过输出品牌，获取资本支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。企业名称项目合作方名称项目名称拿地时间企业股权比例招商地产会德丰置业（广州）有限公司2010-0618（佛南（挂）2010-056）2010-750%招商地产会德丰置业（广州）有限公司2010-0621（佛南（挂）2010-057）2010-750%招商地产保利地产厦门集美区编号2010JTP012010-1050%绿城科泰（香港）有限公司常州市武进区湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块A-E#2010-754%绿城浙江人张卉苏州叶山岛项目2010-770%万科北京住总集团北京昌平区回龙观村旧村改造项目2010-9N.A.万科五矿建设集团、河北建设集团河北香河县项目2010-7N.A.万科中粮地产北京房山住宅地块2010-550%万科招商地产上海广富林2-4地块2010-245%万科科技城苏州新区科技城武夷山路项目2010-636%万科金晖地产深圳南苑新村旧改项目2010-880%中海外九龙仓津铁东路地块2010-250%万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团、用友长白山旅游度假区项目2010-940%万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团西双版纳国际旅游度假区项目2010-9N.A.万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团大连金石国际旅游度假区项目2010-8N.A.富力地产雅居乐、合景泰富、世茂房地产天津津南区水沽镇商住地块2010-425%富力地产世茂房地产惠州稔山镇大埔屯樟屋地段地块2010-850%富力地产合景泰富上海加州水郡及加州广场项目70%的权益2010-1135%富力地产北京极富房地产开发有限公司北京大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地2010-11N.A.表：2010年以来典型企业合作项目情况列表战略调整——1合作开发战略调整——2商业地产房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。企业名称

商住投资比例目标万科地产除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套华润置地华润计划未来投资物业对总盈利的贡献达到20%～30%5、6年以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右复地集团商业地产的投资要占集团约20%的比例保利地产保利将商业物业投资比例增大到总体投资30%富力地产商业地产的目标是使其在集团总资产中占有20％左右的比例2010年后，富力拟将商业地产的面积扩展到200万平方米龙湖地产预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%中粮地产未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上金地集团未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体将突破金地以往拿地时商业比例10%的‘限制’远洋地产2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标表：典型企业商住比例目标情况列表战略调整——3旅游地产近期，旅游地产逐渐成为房地产企业新的业务方向，龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。企业名称

城市属性项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）总投资（亿元）项目规划情况保利地产成都旅游地产国际旅游度假区54.2054.20-蒲江县石象湖国际旅游度假区世茂房地产武汉旅游地产武汉世茂嘉年华项目85.6842400集商业、旅游、酒店、会展、办公、创智园、总部基地、居住、休闲等为一体的绿色生态新城世茂房地产大连旅游地产大连金州区世茂嘉年华项目II1700(总)75500住宅、办公楼、商业、酒店，包括室外主题游乐园、超大型室内主题乐园万科集团南充旅游地产西山风景区533.34_60基础设施建设、一级土地整理、农民还房工程建设、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等世茂房地产、富力地产惠州旅游地产富茂威尼斯湾项目467（总）500（总）400集滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，致力打造广东的海滨旅游度假休闲生活区龙湖地产烟台旅游地产养马岛项目13720115.17集会议、养身、休闲、旅游等于一体的生态小镇，利用养马岛地理位置和自然资源，引进大型集海洋生态，水上运动及休闲游乐综合性游乐公园项目龙湖地产烟台旅游地产养马岛C地块288.549834.2龙湖地产云南旅游地产抚仙湖地块118.8824.45集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目表：2010年以来房企典型商业旅游项目列表战略调整——4地标项目房企纷纷在二三线城市新建地标性项目，以提升企业自身品牌价值。表：典型房企地标项目情况列表单位：万平方米、亿元企业名称

城市项目名称占地面积建筑面积地价总投资项目规划情况盛高置地无锡太湖新城项目27.2377.8435.3约30将成为太湖新城的地标发展项目，与西水东项目互相辉映，预计2011年开始预售。计划引入国际一流合作团队，将其打造为集高端居住、高品质商业、五星级酒店、国际学校等功能为一体，可媲美纽约中央公园。恒大地产长春_19.6674.088.3_打造集超五星级酒店、甲级写字楼、高端公寓及商业、会展中心为一体的地标式城市综合体，将被誉为“长春之门”。恒大地产长春中央商务区标志性塔楼133（与通化、辽源项目占地面积总和）__100（与通化、辽源项目投资总和）中央商务区标志性塔楼恒大地产辽阳恒大绿洲636136//酒店会议、商务商贸、休闲娱乐、文化运动与高品位居住等多元化功能于一体的城市地标和首席华府雅居乐、合景泰富、世茂建设、富力地产天津津南区咸水沽镇项目128.9301.170.5/以9