房地产基础知识培训课件

在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产房产地产1土地、土地所有权、建筑物、权益2土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）：31、发展商只有得到土地使用权才能建房获得土地使用权方式招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）协议转让取得（旧城改造）政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50

年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年4土地的分类：1、生地2、熟地三通一平:水通、电通、路通和场地平整五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地七通一平:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整5对一宗土地的基本认识6（1）坐落（3）形状（5）地势（7）利用现状（2）面积（4）四至（6）周围环境（8）产权状况（9）基础设施完备程度和土地平整程度（10）地质和水文状况（11）土地使用管制（12）其他对建筑物的基本认识7（1）坐落位置（3）层数和高度（5)

装饰装修（2）面积大小（4）结构（6）附属设备（7）公共配套设施完备程度（8）空间布局（10）外观（12）产权状况（9）建成年月（11）利用现状（13）层高和净高（14）维护情况及完损程度（15）其他房地产业：1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式81、按照房地产用途分2、按房地产开发程度划分3、按是否产生收益划分4、按经营使用方式划分9房地产分类房产分类10居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途建筑面积计算11占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率房屋面积的分类12使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构13建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构4、其它14建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上15三、房地产的实物、权益与区位161、房地产的实物房地产中看得见、摸得着的部分，可分为有形的实体、实体的质量和组合完成的功能三个方面。2、房地产的权益房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、权益和收益主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等房地产的交易：171、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁房地产租赁的概念房产出租的性质影响房屋价格的因素：18房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市场价格定位房屋的供需状况物业管理公司的口碑房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少政府因素、土地价格的变动其它因素我国住房改革的5个时期：191980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段如何选择理想的居住住宅地段：环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)房屋层数朝向房屋的功能分区面积空间20如何选择理想的居住住宅质量与细节楼梯及电梯采光与通风景观物业配套设施21商用物业22位置房间朝向、净深、净高、采光、柱距等硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）物业管理配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）其它房地产相关的法律、法规231、中华人民共和国城市房地产管理办法：a、房地产开发b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）C、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法业务知识——二手房业务24已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房——指城