景德镇市房地产市场调研报告

PAGE17-景德镇市房地产市场调研报告营销部2011/02第一部分城市了解一、市情简介景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇、佛山镇、朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市、浮梁县、昌江区和珠山区，全市土地面积5256平方公里，总人口157.66万，其中非农业人口59.6万人，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一和国家甲类对外开放地区。景德镇是中国资本主义最早萌芽的城市之一，被西方国家称为中国最早的手工业城市。

景德镇陶瓷产业在继承中创新发展，现在已形成了日用陶瓷、陈设艺术陶瓷、工业技术陶瓷、建筑卫生陶瓷、电子陶瓷和特种陶瓷等门类齐全的大陶瓷格局以及包括原辅材料、陶瓷生产、内外贸易、科研设计和教育等配套完整的陶瓷产业体系。

景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是一座具有山水、生态、文化特色的城市。全市森林覆盖率达到60.9％，城市绿化覆盖率、绿地率分别达到42.89%和40.13%。

良好的自然环境奠定了景德镇"绿色农业"的生态基础，形成了茶叶、蔬菜、养殖业三大特色农业产业。浮梁茶叶自古闻名，唐代白居易《琵琶行》中就有描写浮梁茶叶生产和贸易的诗句：“商人重利轻别离，前月浮梁买茶去。”“浮红”茶曾与贵州茅台酒双双获得1915年巴拿马万国博览会金质奖。江西德宇集团是国家级农业产业化龙头企业，

“得雨活茶”被选为人民大会堂“国宴茶”；“瑶里崖玉”、“浮瑶仙芝”绿茶在全国名优茶评比中累夺桂冠。

景德镇产业特色优势明显，工业基础扎实。除陶瓷产业外，目前已形成以机械家电、航空汽车、化工医药、电子信息、电力能源和特色食品等支柱产业，拥有昌飞公司、昌汽公司、焦化厂、华意公司、江西化纤、中景集团、德宇集团等一大批重点骨干企业，“昌河”汽车、“景德镇”瓷器和“华意”压缩机三大商标为中国驰名商标，拥有昌河汽车、华意压缩、东风药业、黑猫碳黑四家上市公司，全国唯一的直升机研发机构和主要的直升机生产基地都在景德镇。

景德镇交通便捷四通八达，水、陆、空立体交通网络已经形成。皖赣铁路穿境而过，九景高速、杭瑞高速建成通车，济广高速、南环高速、景鹰高速正在加快建设，九景衢铁路兴建工作取得重大进展。景德镇市昌江航道可通行300吨级船舶；景德镇机场已开通至北京、上海、深圳等地航班。景德镇处于一个十字交叉的铁路运输中心和多条高速公路交汇的中心，是中部地区经济发展的“战略要地”。从区域经济格局看，向东是杭甬经济圈连接上海，向北是南京合肥经济圈，向西是武汉经济圈，向东南是福州和闽南厦漳泉经济圈。景德镇至这几个经济圈中心城市的时间都在３－4小时左右，具有接受辐射又辐射周边的区位优势，是承接发达地区产业转移最便捷的地区之一。

二、经济建设和社会发展总体经济持续增长。据初步核算，2009年全市实现生产总值364.03亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%。其中，第一产业实现增加值33.64亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值211.98亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值118.41亿元，增长13.8%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为9.2%，比上年下降0.3个百分点；第二产业增加值比重为58.2%，下降0.2个百分点；第三产业增加值比重为32.6%，上升0.5个百分点。全市人均生产总值达23174元，比上年增长13.0%，按上年末汇率换算达3393美元。国企改革圆满完成。2009年我市成功对列入全省国有工业企业改革进展调度的48户工业企业中的62706名职工实现身份置换，一大批大中型骨干企业的资产重组项目，采取多种形式与战略投资者进行广泛的推介。通过引入企业重组、壮大租赁实体、发展创意经济等方式，实现了促进企业发展、增加就业的目标。物价涨幅总体平稳。2009年全市居民消费价格总指数（CPI）为100%，与上年持平。在八大消费类别中，衣着，家庭设备用品及维修服务，医疗保健和个人用品，娱乐、教育文化用品及服务分别上涨4.3%，1.2%，3.3%和0.1%，食品，烟酒及用品，交通通讯和居住分别下降0.3%，0.8%，1.9%和2.8%。就业规模继续扩大。2009年末全市从业人员94.97万人，比上年末增加2.6万人。其中城镇就业人员40.24万人，增加1.2万人。年末城镇登记失业率为3.5%，与上年末持平。三、工业和建筑业工业生产态势趋好。2009年，全市工业加大力度,促进主导产业集聚发展，工业生产企稳向好。全年全部工业企业完成工业总产值610.4亿元，比上年增长15.5%。其中，规模以上工业企业完成产值497.01亿元，增长21.5%。在规模以上工业总产值中，国有及国有控股企业产值196.55亿元，增长10.64%，轻工业产值152.42亿元，增长26.9%，重工业产值344.59亿元，增长19.8%。全年规模以上工业完成增加值145.19亿元，比上年增长21.5%；主营业务收入475.29亿元，增长25.97%，利税总额29.01亿元，增长21.28%。陶瓷发展呈现勃勃生机。2009年景德镇国际陶瓷博览会取得丰硕成果，内贸成交6.23亿元，外贸成交1.07亿美元，现场交易0.51亿元.全市完成陶瓷总产值100.3亿元，比上年增长42.98%，突破100亿元；陶瓷出口达10833.5万美元，比上年增长53.67%，陶瓷产业实现税收10200万元，增长21.44%。园区工业发展势头强劲。2009年，全市工业园区规模以上工业完成工业总产值239亿元，占全市规模以上工业的48.09%，比上年增长31.52%，增速比全市规模以上工业快10.02个百分点，对全市规模以上工业增长的贡献率达70.43%，拉动全市工业增长15.14个百分点，成为拉动工业经济的增长极。建筑业平稳增长。2009年，全市资质等级以上建筑企业完成产值27.53亿元，比上年增长16.2%。全年完成房屋建筑施工面积454.05万平方米，房屋竣工面积162.69万平方米四、财政、金融和保险财政收支快速增长。2009年，全市财政总收入达35.55亿元，比上年增长25.1%，其中地方一般预算收入24.33亿元，增长31.4%。全年税收完成29.85亿元，同比增长27.9%，超过财政总收入增幅2.8个百分点。税收收入占财政总收入比重83.9%，同比提高1.8个百分点。全年地方财政支出57.72亿元，比上年增长44.9%，其中，社会保障和就业支出11.23亿元，增长66.4%，医药卫生支出4.27亿元，增长78.2%，农村水事务支出6.24亿元，增长46.6%。信贷总量高位增长。2009年末，全市金融机构各项存款余额319.07万亿元，增长27.8%，突破三百亿大关，比年初增加69.41亿元。居民储蓄存款206.96亿元，比上年增长23.2%；各项贷款总额达179.09亿元，比上年增长30.5%。保险业务有序开展。2009年，全市实现保费收入44534.3万元，比上年下降11.6%，其中财产险保费收入12118万元，比上年增长26.7%，赔款支出8268.1万元，比上年下降13.8%，其中财产险赔付6140万元，比上年下降21.2%。五、固定资产投资投资规模稳步扩张。全年完成固定资产投资330.55亿元，同比增长43.7%，增速一直保持在40%以上的高位运行态势，其中城镇以上固定资产投资317.48亿元，同比增长42.8%。在城镇投资中，第一产业投资5.91亿元，比上年增长61.7%；第二产业投资248.49亿元，增长60.8%；第三产业投资76.15亿元，增长6.2%。投资结构进一步优化。2009年，我市重大项目得到有效推进，投资结构也大为改善。非国有单位投资完成260.13亿元，比上年增长54.9%，占全部投资总额的78.7%，比上年提高5.7个百分点，国有单位完成固定资产70.42亿元，比上年增长13.6%。全市亿元以上综合类投资项目22个，1000万元以上工业投资项目414个，完成投资额259.93亿元，比上年增长51.5%，占固定资产投资的78.6%。房地产投资平稳增长。全年房地产开发投资24.98亿元，比上年增长8.1%。其中，商品住宅投资21.05亿元，增长1.1%；全市商品房住宅施工面积252.98万平方米，比上年增长11.2%，商品房住宅竣工面积64.15万平方米，比上年67.9%。六、人口、人民生活和社会保障2006年景德镇市总人口为153.62万人，其中非农业人口60.67万人。景德镇市各行政区人口数据：珠山区（景德镇市城区）28万；昌江区16万；浮梁县28万；乐平市81万。据人口变动情况抽样调查推算，2009年末全市总人口为157.66万人，比上年末增加1.14万人。全市人口出生率为13.51‰；死亡率为5.69‰；自然增长率为7.82‰。人口性别比为116.89︰100。城乡居民生活水平稳步提高。2009年，城镇居民人均可支配收入14996元，比上年增长10.4%；农民人均纯收入5705.28元，比上年增长8.6%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出10560.28元，比上年增长2.2%，其中食品消费支出增长1.38%。农民人均生活消费支出3927.81元，比上年增长7.23%，其中食品支出增长6.5%。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，2009年末城市居民人均房屋建筑面积29.9平方米，比上年增长3.25%；农民人均住房面积49平方米，比上年增长0.3%。社会保障水平进一步提高。2009年，全市企业高退休人员基本养老金按时足额发放率达100%，我市居民最低生活保障标准提高。城镇职工基本养老保险、基本医药保险、失业保险覆盖率分别达到34.64万人、33.17万人和15.18万人。农民参加新型农村合作医疗人数91.82万人。社会福利事业继续发展。2009年来，全市社会福利机构49个，各类收养性社会福利单位床位4889张；收养各类人员124人，比上年增长18.1%。七、城市建设2009年通过了全国城市公共文明指数测评，再次荣获江西省文明城市和江西省卫生城市称号。重点工程建设加快，新五中建成并投入使用，体育馆、妇幼保健院、光明电影院主体工程封顶；市广场人行天桥投入使用；建成六个景观戏亭；完成了人民广场周边和“一江两岸”建筑立面改造，民窑遗址博物馆和御窑遗址保护工程进展顺利，完成了浮桥西路、中华北路延伸段工程等道路改造和十八渡人行浮桥工程；全市公厕免费向市民开放。2009年，改扩建城市道路面积22.98万平方米，新建城市绿地面积77万平方米，新增城市路灯8868盏，公厕279座。全市建城区绿化覆盖率达51.11%，人均绿地面积14.25平方米，中心城区人均绿地面积14.40平方米，全市绿化覆盖面积达8517公顷，比上年增长89.48%。第二部分房地产市场一、宏观经济1、国内生产总值2、财政收入3、城镇居民可支配收入、农民纯收入4、工业总产值5、社会消费品零售总额6、城镇固定资产投资7、经济适用房建设8、廉租房建设二、土地市场1、2010年国土局网上公示商住用地挂牌情况编号地块名称土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）竞买保证金(万元)信誉保证金(万元)起始价（万元）容积率建筑密度绿地率建筑层数360301100031昌江大道北侧3#地块36157.6（54.24亩）商住≤2.5≤34%≥30%≤11跃12商业40年住宅70年20001003145.7458万/亩360301100032景东大道北侧、尚东国际北侧用地16779.90（25.17亩）商住≤2.8≤25%≥35%≤24商业40年住宅7098100万/亩360301100033原东风瓷厂D#地块10194.6（15.29亩）商业≤5.3≤66%≥25%≤8商业4089260万/亩360301100034原东风瓷厂D#地块3298（4.95亩）商业≤5.3≤66%≥25%≤8商业40年700701286.22260万/亩360301100038通站路延伸段西侧五号地块54005.41（81.01亩）商住≤2.6≤28%≥30%≤16商业40年住宅70年40001008343.84103万/亩360301100047西山路东侧居住小区35490.60（53.24亩）住宅≤1.2≤30%≥40%≤6住宅70年10001002129.4440万/亩360301100048昌南大道南侧地块72294.92（108.44亩）商住≤2.2≤35%≥30%≤24商业40年住宅70年1000010014097.5130万/亩342.34亩2、2010年国土局网上公示工业用地挂牌情况编号地块名称土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）竞买保证金(万元)信誉保证金(万元)起始价（万元）容积率建筑密度绿地率建筑层数360301100007K高新区龙井路西北侧20002.5（30亩）工业1.3≥FAR%≥0.745%≥D%≥33%20%≥GAR%≥18%≤24工业50年60408.051013.6万/亩360301100008K高新区梧桐大道南侧13733.63（20.60亩）工业≥1.0≥33%≤20%≤20工业50年41280.1613.6万/亩360301100009K高新区梧桐大道南侧36172.34（54.26亩）工业≥1.0≥33%≤20%≤20工业50年108737.93613.6万/亩360301100010K高新区梧桐大道北侧129839.58（194.76亩）工业1.4≥FAR%≥0.737%≥D%≥33%20%≥GAR%≥18%≤20工业50年3892648.73613.6万/亩360301100011K高新区梧桐大道南侧37675.89（56.51亩）工业≥0.7≥33%≤20%≤20工业50年113768.53613.6万/亩360301100012K高新区梧桐大道南侧24806.21（37.21亩）工业≥0.8≥39%≤20%≤20工业50年74506.05613.6万/亩360301100013K景德镇市历尧88704.8（133.06亩）工业≥1.0≥40%≤28%≤24工业50年2661809.61613.6万/亩526.40亩3、2010年11月30日土地出让预告地块名称土地面积（m2）规划用途规划指标要求容积率建筑密度绿地率建筑层数白鹭大桥北侧1#地块12848.18（约19.27亩）商住≤2.8≤28%≥35%≤30白鹭大桥北侧2#地块74288.51（约111.43亩）商住≤2.8≤28%≥35%≤30白鹭大桥北侧3#地块77183.92（约115.78亩）商住≤2.8≤28%≥35%≤30白鹭大桥南侧地块115724.88（约173.59亩）商住≤2.8≤28%≥35%≤30原菜科所地块43095商住≤3.3≤26%≥35%≤324、2010年8月13日商住用地成交公告编号地块名称地块面积（M2）土地用途竞得人成交价（万元）360301100023曙光路东侧地块33215.550亩商住江西中恒房地产开发有限公司4982.68（99.65万/亩）360301100024太白园东侧(原汽运集团)1#地块2289.103.4亩商住景德镇市嘉华房地产开发有限公司343.37(101万/亩)360301100025瓷都大道东侧（高专对面）地块10257.2715.39亩商住黄调发、郑志明2077.16（134.97万/亩）360301100026捆牛山（原昌化电瓷厂）地块35682.5353.52亩商住江西两岸置业有限公司4116（76.91万/亩）5、工业用地成交公告编号地块名称地块面积（M2）土地用途竞得人成交价（万元）360301100003K景德镇高新区工业用地2010-3676110.14亩工业景德镇市永耀陶瓷花纸厂137.926（13.6万/亩）360301100004K景德镇高新区工业用地2010-4666610亩工业景德镇梦德利陶瓷有限公司136（13.6万/亩）360301100006K景德镇高新区工业用地2010-61170017.55亩工业合肥广齐建筑脚手架有限公司238.68（13.6万/亩）二、房地产市场1、市场描述2007年以前，景德镇市房价每年小幅上扬100元/㎡,2007年1-9月份，景德镇市主要在售项目平均销售价格1800元/㎡，2007年12月底为止，市场上主要楼盘均价上升至2300-2600元/㎡,目前景德镇市景德镇平均房价为3000元/㎡左右，作为目前市场是最高端社区宝旺伴山洋房售价也仅4000元/㎡左右，3年间房地产价格上升幅度为500元/㎡左右,房价上升缓慢。项目分布较分散，市中心缺乏较具规模的项目。商业地产开发较旺盛，仅在广场南路就集中有开门子购物广场、景德镇国际陶瓷市场、浙江商城、温州商业城、皇冠购物广场以及浙江路商业街。2、在售项目项目名称地理位置形态规模项目情况描述宝旺伴山洋房昌南大道的核心位置，昌南大道与新平路交汇处花园洋房、电梯洋房146100㎡宝旺伴山洋房位于昌南大道的核心位置，昌南大道与新平路交汇处，南面是全世界独一无二的陶艺墙，西面紧临正在建设的五星级西山湖宾馆，东靠联通营业中心，基地中部有东西向的规划道路将地块分为南北两块。总建设用地为146100平方米，其中南地块用地面积97663平方米，北地块用地面积48438平方米。项目两面环山，周边四大公园环绕，景市重点中学五中距项目仅百米之遥。西班牙情景洋房，内外四景观公园，85m2>120m2的房型设计。项目集花园洋房、电梯洋房为一体，打造景德镇首个纯住宅高档住宅小区。纯手工打造的西班牙风情外立面。户户赠送的前庭后院。山体公园、60%的绿化率、各种名贵花草。售价4000元/平米左右天宇绿园珠山区