固收对广州放开限购的一些看法

目录对广州放开限购的一些看法 4对一线放开限购的政策效果，不宜期待过高 4附：重点跟踪城市房地产销售情况 5一线城市：上周有明显改善 5二线样本城市：改善程度弱于季节性水平 7三线样本城市：改善程度较弱 16风险提示 25图表目录图1：一线城市品房交面积（单位：万） 5图2：一线城市宅成面积（单位：万平） 5图3：北京商品成交积（单位：万平） 6图4：北京住宅交面（单位：万平） 6图5：上海商品成交积（单位：万平） 6图6：上海住宅交面（单位：万平） 6图7：广州商品成交积（单位：万平） 6图8：广州住宅交面（单位：万平） 6图9：深圳商品成交积（单位：万平） 7图10：深圳住宅成交面（单位：万平） 7图二线城市商品房交面积（单位：万） 7图12：杭州商品房成交积（单位：万平） 8图13：杭州住宅成交面（单位：万平） 8图14：南京商品房成交积（单位：万平） 8图15：南京住宅成交面（单位：万平） 8图16：武汉商品房成交积（单位：万平） 9图17：武汉住宅成交面（单位：万平） 9图18：成都商品房成交积（单位：万平） 9图19：成都住宅成交面（单位：万平） 9图20：青岛商品房成交积（单位：万平） 9图21：青岛住宅成交面（单位：万平） 9图22：苏州商品房成交积（单位：万平） 10图23：苏州住宅成交面（单位：万平） 10图24：福州商品房成交积（单位：万平） 10图25：福州住宅成交面（单位：万平） 10图26：厦门商品房成交积（单位：万平） 图27：厦门住宅成交面（单位：万平） 图28：无锡商品房成交积（单位：万平） 图29：无锡住宅成交面（单位：万平） 图30：东莞商品房成交积（单位：万平） 12图31：东莞住宅成交面（单位：万平） 12图32：扬州商品房成交积（单位：万平） 12图33：扬州住宅成交面（单位：万平） 12图34：南宁商品房成交积（单位：万平） 13图35：江阴商品房成交积（单位：万平） 13图36：济南商品房成交积（单位：万平） 14图37：济南住宅成交面（单位：万平） 14图38：佛山商品房成交积（单位：万平） 14图39：佛山住宅成交面（单位：万平） 14图40：温州商品房成交积（单位：万平） 15图41：温州住宅成交套（单位：套） 15图42：台州商品房成交积（单位：万平） 15图43：宁波商品房成交积（单位：万平） 15图44：三线城市商品房交面积（单位：万） 16图45：宝鸡商品房成交积（单位：万平） 17图46：宝鸡住宅成交面（单位：万平） 17图47：池州商品房成交积（单位：万平） 17图48：惠州商品房成交积（单位：万平） 18图49：惠州住宅成交面（单位：万平） 18图50：金华商品房成交积（单位：万平） 18图51：柳州商品房成交积（单位：万平） 19图52：泉州商品房成交积（单位：万平） 19图53：泉州住宅成交面（单位：万平） 19图54：韶关商品房成交积（单位：万平） 20图55：韶关住宅成交面（单位：万平） 20图56：芜湖商品房成交积（单位：万平） 20图57：舟山商品房成交积（单位：万平） 21图58：珠海商品房成交积（单位：万平） 21图59：江门商品房成交积（单位：万平） 22图60：江门住宅成交面（单位：万平） 22图61：莆田商品房成交积（单位：万平） 22图62：莆田住宅成交面（单位：万平） 22图63：泰安商品房成交积（单位：万平） 23图64：海门商品房成交积（单位：万平） 23图65：宿州商品房成交积（单位：万平） 24图66：宿州住宅成交面（单位：万平） 24图67：龙岩商品房成交积（单位：万平） 24图68：娄底商品房成交积（单位：万平） 25图69：荆门商品房成交积（单位：万平） 25图70：荆门住宅成交面（单位：万平） 25对广州放开限购的一些看法9月20“破冰”仍有一定意义。（）的限购。CBD区，并且黄埔属于广州的高新技术产业聚集区，在功能上类似深圳南山与北京海淀。不过，除此之外的传统意义上的主城区，目前限购政策尚未取消，因此尽管广州的松绑有些令人意外，但是客观而言政策力度也并没有到大开大合的程度。9）级，仅仅从城市房地产基本面来看，广州即便是全面放开限购，也是可以接受的。至于其他一线城市是否也会像广州一样解除限购，还需继续观察地产市场的变化。如果非一线城市的楼市依然不温不火甚至更显低迷，如果广州的解除限购能够带来比较令人满意的效果，那么不排除深圳、上海、北京陆续放开限购的可能性。不过在此之前，广州是否会将核心区域的限购也放开，是一个变量，这对于判断其他一线城市在随后的政策限度具有参考意义。对一线放开限购的政策效果，不宜期待过高客观而言，即便是政策松绑到“北上深放开限购”，实际效果也不宜预期过高。理由主要有三点：——化，就越是着急出台更多更有力的政策。随着这种“政策和购房者博弈”的加深，最终可能出现的结果是，政策已经“应出尽出”，但是地产销售依然没有明显的起色。第二，现在的房地产市场显然是一个买方市场，抛盘者众，而接盘者有限，这意味着房价实则是易跌难涨。例如一个二手房房东如果想要尽快出售手中的商品房，其实是需要降价出售的。因此区别于2014-2016年那一轮地产松绑周期，这一轮恐怕难以形成房价上涨预期。楼市没有涨价预期，固然符合“房住不炒”的思路，但是这也意味着非刚性的购房需求不再有必要参与进来，如果仅仅是有限的刚需，那么我们很难期待房地产市场的活跃度可以出现显著的改善。期很弱。因此，对于当下这种宏观环境中的地产松绑政策，其效果也不应该抱有过高期待。除非真的看到有关于收入改善的实质性政策落地，否则按照当前的政策思路延续下去，可能会陷入恶性循环。附：重点跟踪城市房地产销售情况一线城市：上周有明显改善整体来看，一线城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面积总计为97.0337（910日-916日59.403883.323742.94图1：一线城市品房交面积（单位：万） 图2：一线城市宅成面积（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，1、北京：↑第38周商品房成交面积为28.07万平，第37周为19.34万平；其中住宅成交面积，第38周为22.93万平，第37周为12.17万平。图3：北京商品成交积（单位：万平） 图4：北京住宅交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，2、上海：↑第38周商品房成交面积为45.13万平，第37周为19.51万平；其中住宅成交面积，第38周为40.3万平，第37周为13.61万平。图5：上海商品成交积（单位：万平） 图6：上海住宅交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，3、广州：↑第38周商品房成交面积为17.19万平，第37周为15.00万平；其中住宅成交面积，第38周为14.49万平，第37周为12.43万平。图7：广州商品成交积（单位：万平） 图8：广州住宅交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，4、深圳：↑第38周商品房成交面积为6.64万平，第37周为5.55万平；其中住宅成交面积，第38周为5.60万平，第37周为4.73万平。图9：深圳商品成交积（单位：万平） 图10：深圳住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，二线样本城市：改善程度弱于季节性水平整体来看，二线样本城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面积总计252.3037（910日-916日201.24图11：二线城市商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，1、杭圳：↓第38周商品房成交面积为19.70万平，第37周为20.50万平；其中住宅成交面积，第38周为12.93万平，第37周为15.44万平。图12：杭州商品房成交积（单位：万平） 图13：杭州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，2、南京：↑第38周商品房成交面积为12.45万平，第37周为12.28万平；其中住宅成交面积，第38周为9.45万平，第37周为9.29万平。图14：南京商品房成交积（单位：万平） 图15：南京住宅成交面（单位：万平） 数据来源：， 数据来源：：，3、武汉：↓第38周商品房成交面积为16.64万平，第37周为20.99万平；其中住宅成交面积，第38周为11.34万平，第37周为16.34万平。图16：武汉商品房成交积（单位：万平） 图17：武汉住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，4、成都：↑第38周商品房成交面积为47.24万平，第37周为43.42万平；其中住宅成交面积，第38周为29.62万平，第37周为29.30万平。图18：成都商品房成交积（单位：万平） 图19：成都住宅成交面（单位：万平） 数据来源：， 数据来源：：，5、青岛：↑第38周商品房成交面积为40.23万平，第37周为26.19万平；其中住宅成交面积，第38周为36.78万平，第37周为23.60万平。图20：青岛商品房成交积（单位：万平） 图21：青岛住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，6、苏州：↑第38周商品房成交面积为11.92万平，第37周为6.97万平；其中住宅成交面积，第38周为10.38万平，第37周为6.05万平。图22：苏州商品房成交积（单位：万平） 图23：苏州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，7、福州：↑第38周商品房成交面积为4.08万平，第37周为2.17万平；其中住宅成交面积，第38周为9543.1平，第37周为9046.4平。图24：福州商品房成交积（单位：万平） 图25：福州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，8、厦门：↓9（9日-920日4.729（91日-910日7.8892.39万平，91.62图26：厦门商品房成交积（单位：万平） 图27：厦门住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，9、无锡：↑第38周商品房成交面积为6.78万平，第37周为6.25万平；其中住宅成交面积，第38周为3.31万平，第37周为3.75万平。图28：无锡商品房成交积（单位：万平） 图29：无锡住宅成交面（单位：万平） 数据来源：， 数据来源：：，10、东莞：↑第38周商品房成交面积为13.19万平，第37周为5.83万平；其中住宅成交面积，第38周为11.86万平，第37周为5.26万平。图30：东莞商品房成交积（单位：万平） 图31：东莞住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，11、扬州：↓第38周商品房成交面积为1.72万平，第37周为2.95万平；其中住宅成交面积，第38周为1.30万平，第37周为1.72万平。图32：扬州商品房成交积（单位：万平） 图33：扬州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，12、南宁：↑第38周商品房成交面积为10.78万平，第37周为7.32万平。图34：南宁商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，13、江阴：↑382.57372.16图35：江阴商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，14、济南：↑第38周商品房成交面积为32.21万平，第37周为18.65万平；其中住宅成交面积，第38周为14.51万平，第37周为11.58万平。图36：济南商品房成交积（单位：万平） 图37：济南住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，15、佛山：↑第38周商品房成交面积为24.40万平，第37周为19.84万平；其中住宅成交面积，第38周为10.40万平，第37周为5.95万平。图38：佛山商品房成交积（单位：万平） 图39：佛山住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，16、温州：↑第38周商品房成交面积为19.98万平，第37周为6.85万平；其中住宅成交数据为套数，第38周为1490套，第37周为404套。图40：温州商品房成交积（单位：万平） 图41：温州住宅成交套（单位：套）数据来源：， 数据来源：：，17、台州：↓385.59375.91图42：台州商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，18、宁波：↓384.90372.49图43：宁波商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，三线样本城市：改善程度较弱整体来看，三线样本城市在第38周（9月17日-9月23日）商品房成交面积总计36.5637（910日-916）32.00图44：三线城市商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，1、宝鸡：↓第38周商品房成交面积为2.35万平，第37周为3.67万平；其中住宅成交面积，第38周为2.28万平，第37周为3.50万平。图45：宝鸡商品房成交积（单位：万平） 图46：宝鸡住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，2、池州：↑387052373846图47（单位：万平）数据来源：，3、惠州：↑第38周商品房成交面积为4.54万平，第37周为2.38万平；其中住宅成交面积，第38周为5097平，第37周为1.11万平。图48：惠州商品房成交面积（单位：万平） 图49：惠州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，4、金华：↑3813.33376.58图50（单位：万平）数据来源：，5、柳州：↑第38周商品房成交面积为1.91万平，第37周为1.85万平。图51：柳州商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，6、泉州：↓第38周商品房成交面积为1.09万平，第37周为2.32万平；其中住宅成交面积，第38周为8991平，第37周为2.05万平。图52：泉州商品房成交积（单位：万平） 图53：泉州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，7、韶关：↑第38周商品房成交面积为9428.6平，第37周为8082.1平；其中住宅成交面积，第38周为5369.6平，第37周为5431.0万平。图54：韶关商品房成交面积（单位：万平） 图55：韶关住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，8、芜湖：↓381.88373.06万平。图56：芜湖商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，9、舟山：↓第38周商品房成交面积为7241平，第37周为9747平。图57：舟山商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，10、珠海：↓382.23372.40图58：珠海商（单位：万平）数据来源：，11、江门：↑第38周商品房成交面积为5.96万平，第37周为5.92万平；其中住宅成交面积，第38周为2.12万平，第37周为2.21万平。图59：江门商品房成交面积（单位：万平） 图60：江门住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，12、莆田：↑第38周商品房成交面积为4355.3平，第37周为3182.6平；其中住宅成交面积，第38周为2689.1平，第37周为2462.4平。图61：莆田商品房成交面积（单位：万平） 图62：莆田住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，13、泰安：↓第38周商品房成交面积为7062.1平，第37周为8451.8平。图63：泰安商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，14、海门：↓384153.3374783.2平。图64：海门商（单位：万平）数据来源：，15、宿州：↓第38周商品房成交面积为4780平，第37周为9320平；其中住宅成交面积，第38周为3642平，第37周为5018平。图65：宿州商品房成交面积（单位：万平） 图66：宿州住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，16、龙岩：↓388426.4379196.5平。图67：龙岩商（单位：万平）数据来源：，17、娄底：↓第38周商品房成交面积为1260.6平，第37周为6627.9平。图68：娄底商品房成交面积（单位：万平）数据来源：，18、荆门：↑第38周商品房成交面积为9656平，第37周为8093平；其中住宅成交面积，第38周为4604平，第37周为7615平。图69：荆门商品房成交面积（单位：万平） 图70：荆门住宅成交面（单位：万平）数据来源：， 数据来源：：，风险提示房地产政策效果不及预期。研究团队简介：陈康：固定收益首席分析师。斯坦福大学应用物理硕士，中国科学技术大学理学学士。对于宏观经济的跟踪和运行规律有深刻理解，擅长通过微观变化寻找宏观逻辑，并对企业的信用资质判断有丰富的经验。曾主导建立草根调研体系和信用资质评价体系。薛进：上海交通大学金融学硕士、经济学学士。曾就职于交通银行总行，2020年加入。吴萌：中央财经大学硕士、本科，曾就职于，2021年加入。杨旭：南开大学金融硕士、东南大学经济学学士，2021年加入。胡嘉祥：中央财经大学金融学学士、硕士，曾就职于中国银保监会，2022年加入。张明远：同济大学建筑与土木工程硕士，中南大学土木工程学士，曾就职于世茂地产，2022年加入。重要声明本报告由股份有限公司（以下称“本公司”）制