高层项目开发成功案例集锦( 45)

[关键字]：三线城市、近郊、新区[简介]：阳光·国际城工程位于淮南主城区南侧，区域相对陌生，产品为小高层，存在一定的市场抗性，但工程销售情况良好，速度较快。案例1：淮南阳光·国际城-------营销提升价值淮南阳光·国际城基本信息规模占地14万m2，总建筑面积约30万m2。其中二期占地5.4万m2，总建筑面积11.55m2物业类型小高层，二期有两栋多层以裙楼形式出现户型面积92－100m2两房两厅，118m2三房两厅一卫，117－140m2三房两厅两卫，145m2四房两厅两卫，152m2，185m2，208m2顶层复式销售情况一期基本销售完毕，均价2588元/m2；二期3月底开盘，已积累500多VIP会员，预计价格在2600元/m2以上客户情况矿业集团客户为主，银行职工，学校教师营销推广主题概念围绕“山、水、城”为中心主题形象定位集居住、商贸、办公、休闲娱乐为一体的高档住宅小区，也是淮南市首个以小高层为主的高品质国际化人文社区。

核心卖点舜耕山景，社区水景宣传手段当地报纸，电视台，户外广告活动营销办理VIP卡优先选房促销手段客户推荐成交返现5000推广调性金黄色为主调，辅以棕红色和咖啡色等深色系营销亮点现场营销技巧与楼书制作高于当地平均水平工程位置借鉴1：以国际化打入三线市场，给市场带来新概念，吸引客户借鉴2：营销手段高于当地水平，但又符合市场环境由于在工程地段推售小高层难度较大，前期不间断地宣传推广持续半年，主要采用传统渠道营销节奏营销节点营销强度营销渠道销售强度销售动作宣传推广，蓄客期强销期持销期兼做二期蓄客矿工报、淮南早报、电视台广告、播送品牌宣传、户外广告板市区展示中心开放9月参加淮南市房地产交易会前期蓄客1000多，开盘当日销售200多套办理VIP卡可以优先选房06-0406-0606-0806-1007-0207-04一期10月1日开盘07-0606-1210月1日一期开盘销售，开放现场售楼处渠道宣传开始投放二期办理VIP卡开始蓄客二期预计4－5月开盘一期根本销售完毕，二期累计约500组VIP会员6个月营销宣传借鉴3：第一个入市的高层工程存在市场抗性时，前期靠大量宣传翻开市场工程概况建筑指标：占地5.86万平方米；建筑面积10万平方米产品类型：8栋8层电梯公寓；14-24层高层坡地景观公寓；LOFT小公寓和院景式商街开发背景中青街青云林海于2000年成功开发，均价4000元/平方米，属市场中高价位；随后开发青云映山，2005年入市价格4000元/平方米，最后收盘均价在8000元/平方米以上；且实现快速销售；地块无明显资源优势，区位与周边环境一般，双向两车道交通状况难以改善。案例2：大连亿达青云映山

——景观与产品提升价值高品质的开放社区征服了在大连的外籍人士在此安家，超过万元的单价直逼海景豪宅青云映山通过建筑与环境的关系，建筑与审美和户型的合理设计等多个方面，创造了一种高级的、高层次的开放社区。配合社区小学和商业街，使整个中青街沿线呈现出一派国外社区的感觉。既非海景豪宅，也非城市绝版地段的青云映山以实现了超过万元的高单价，直逼海景豪宅，极大提升了区域价值；青云映山大气的开放社区和恰到好处的细节处理吸引了众多外籍人士在此居住；青云映山的成功开发稳固了亿达在大连市场的品牌地位，目前也已成为亿达的典型楼盘为人称道。借鉴1：通过打造产品力，错落有致曲径通幽的园林景观，提升工程价值案例3：石家庄香榭里工程

-----形象、产品力提升价值地理位置：位于石家庄市槐南路西段,属城市化特征逐渐鲜明的东南区域规模：总占地6.3万平米，总建筑面积近14万平米价格：实现比周边同类型产品高出500元/平米的均价销售速度：70多套/月，当地40多套/月石家庄房地产区域市场示意图案例适用性分析城市开展阶段：城市化进程中的初级阶段，加速开展；区域：位于中心边缘，接受度不高；客户：地缘性特征明显，价格敏感度高，消费心理不成熟，价值评价体系简单，易被强大的销售攻势打动，认为外在形式能够彰显一定身份。客观条件树立高形象，实现高溢价。开发目标形象现代、都市、品位、便捷的形象产品以高层塔楼建筑为主，与多层板楼相比，该种建筑形式所表达的城市感是为客户接受和认可的通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建筑形式等等表达出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘了工程的城市资源，现代都市的特征得到彰显，塑造了“新经济带、新都市住宅〞的物业形象关键词：形象产品力展示案例启示——城市中心化过程中，主打城市形象的产品给客户带来巨大冲击，从而实现溢价消费心理不成熟，置业动机、价值评价体系简单，对特色产品有一定程度的偏好；大体量、集中园林、仪式感入口、时尚商业配套等城市意向明显的形象能够打动客户。结论：城市中心化过程中，产品力，尤其是突出的外在形象能够实现溢价，这一形象的努力方向是城市感：主打城市形象的产品可以给客户带来巨大冲击。城市化进程处于快速开展阶段时的客户需求特征？什么样的外在形象能够很好对位这一阶段的客户需求？案例总结产品力：在接受度不高，属低价盘认知的区域，可以通过产品力的精心打造，出位于该区域，实现价格、客户突破。城市化进程处于快速开展阶段时，产品力的努力方向是城市感：主打城市形象的产品可以给客户带来巨大冲击。在区域市场内，营销手段高于当地水平，但又符合市场环境。类三线市场同样可以以国际化、都市化等打入，给市场带来新概念，吸引客户。封闭市场内高容积率工程操作模式总结:产品力+都市元素+成熟营销位置津南友谊南路与外环线交口东行三公里处红磡领世郡私人俱乐部开发商天津市红勘房地产开发有限公司建筑形式独栋、双拼、叠拼、洋房、高层（18层）富力桃园（20层）建筑风格北美占地面积356万建筑面积140万容积率1.55绿化率55%户型面积68-183总户数7000（小镇规模）车位比及价格1：1装修标准毛坯价格(元/m2)公寓（18层）8500元/㎡洋房9300元/㎡富力桃园8000元/㎡物业费1--1.6元/㎡开盘时间三期洋房07-5-19开盘；四期洋房07-9-15日开盘入住时间2007-07-01推货节奏别墅已销售90%；洋房已销售80%推货类型别墅、洋房月销售速度30套/月（别墅洋房合计）项目主题语20分钟新城镇主义项目简评多物业类型的外环沿线大盘项目二级竞争·领世郡工程概况近郊中低密度大盘，红磡天津巨作，新城镇生活典范。配套及交通工程位于天津新兴的金融效劳区，周边聚集了26家金融机构和33座大型公建，生活配套设施一应俱全。连接红磡领世郡与市中心的免费直通车，全程行车时间约为20分钟。工程紧邻外环线，与五条城市主干道——卫津南路、友谊南路、大沽南路、解放南路、洞庭路联系紧密。周边配套工程配套27洞高尔夫球场〔面积超过2200亩〕；大型SHOPPING

MALL商业区〔3.4万平米〕，包括：北美风情商业街、康体中心、社区医院、派出所、邮局、银行、名品店、超市，高尚社区生活元素一应俱全；小镇中心、副中心及组团内的业主分会所；国际双语幼儿园、富力社区小学、日本人学校、天津经济技术开发区国际学校天津分校；大型生态主题公园；交通情况社区大配套齐全且品质较高，但根本生活配套还需完善。二级竞争·领世郡规划设计规划设计27洞国际标准高尔夫球场别墅洋房+公寓洋房+公寓规划思路领世郡总体规划采用了原汁原味的北美风格，分为6大功能组团：住宅、大型商业区、业主会所、学校区、高尔夫球场、生态主题公园；沿外环线及津沽二线分布高尔夫球场，大型高尔夫球场使社区与外界形成自然分隔，增加社区居住气氛的同时增加了工程的展示性；丰富的配套设施建设，满足高端社区生活的需求，集体育、娱乐、休闲于一体。多种产品形式组合，打造高品质居住组团。组团式开展，满足业主私密性，由小到大的居住空间过渡，到达社区公共活动空间，内部绿化景观层层过渡，回归自然生态的居住气氛。别墅大配套富力桃园2.6容积率占地面积5348亩建筑面积140万㎡（40万与富力集团合作开发）分期一期二期三期四期面积约40万㎡约100万（含与富力合作40万）建筑形式独栋别墅花园洋房花园洋房小高层、高层规划为小高层、高层公寓共分四批开发，前期开发以别墅洋房为主，受70/90政策影响，后批开发以高层公寓为主，户型上也相应收到限制，会相应增加小户型的供给分期开发小城镇的规划思路，居住舒适度较高，外部展示性好。二级竞争·领世郡产品分析---外立面高层别墅洋房以北美原乡建筑风格为主，每一处建筑细节都流露着浓郁的北美味道；别墅：纯北美风格，丰富的色彩、精致的造型，营造了高雅的生活情趣。高层：简洁明快的线条，表达时尚风格。洋房：整体外观风格温暖简约，大面积瞰景阳台和大落地窗增加了建筑的通透感。墙体线条的变化组合、阳台的梯次关系和外跨空间的层叠交替突出了建筑的对称和交替之感。风格不够纯粹，每种物业类型各成一系，相互影响形象价值。二级竞争·领世郡物业类型户型电梯占用率（每单元*电梯*户）面积区间㎡产品数量(套)套数比洋房(4层半花园洋房、7层电梯洋房)1/1/11梯2户75.5820.4%1/2/182.7110.2%2/1/184.08-89.84388.4%2/2/182.33-104.6931970.9%3/1/1100.56-123.9992%3/1/2120.27-122.8640.9%3/2/1114.30-128.114910.9%3/2/2136.35-141.57265.8%4/3/2182.9820.4%合计75.58—182.98450100%公寓（18层）1/1/11梯2户2梯4户68.16506.5%2/1/110522629.6%2/2/188.2818324%3/1/1110.238911.6%3/2/1108.7612216%3/2/2135.32945.8%合计68.16—135.32764100%产品分析---面积配比产品户型多样，可选择性较大。二级竞争·领世郡位置津南区大沽南路延长线与外环线交口，坐落市区东南部，距地铁1号线双林站3公里，紧邻大沽南路快速路交通便利；开发商金地（集团）天津房地产有限公司建筑形式洋房小高建筑风格现代简约占地面积380000平方米建筑面积530000平方米容积率1.4绿化率35%户型面积97-204总户数4000车位比及价格1:0.7装修标准毛坯价格(元/m2)洋房8100元/平米8.5小层7000元/平米物业费1.0-1.5元/平米.月开盘时间2006-08-06（一期）2007-05（二期）2008年初（三期）入住时间2007-08-31（一期）2009-04（二期）月销售速度40套项目主题语Lavilla洋房生活目标客户主要以河西区、津南区客户为主。其他的改善型客户，以南开为主，有少量的和平区客户。项目简评金地公司在津南的旗舰项目，引领着天津东南板块的住宅潮流，金地格林世界整体规划低密度设计，景观结合围合规划形成独有的小镇社区理念，商业街以及水系将项目自然划分。德式洋房建筑简约时尚。户型设计合理，功能适用。工程概况二级竞争·格林世界金地品牌的天津首个工程，津南区品质大盘，小镇社区德式洋房的典范。配套及交通临近地铁1号线；公交652、629、808、165、152路，交通便利，规划中的津滨大道东行直抵滨海。交通情况所处规划片区囊括综合住宅、文教设施、公园休憩、商业娱乐等功能资源。紧邻开展中的滨海新区，各类产业区聚集，增值潜力无限。周边配套工程配套易初莲花超市等大型商业中心天津财经大学、天津科技大学、天津工程师范学院、北师大附中等名校，缔造高尚人文环境紧邻柳林风景区，生态环境得天独厚紧邻外环线，交通便利，周边及工程配套齐全。二级竞争·格林世界占地面积566亩建筑面积53万㎡（3万商业）分期一期二期三期四期面积约12万㎡约12万㎡约13万㎡约13万㎡建筑形式多层、小高层待定户数每期约1000户，规划共4500余户工程规划充分考虑了每个单元的资源均好性，且规划设计了完善的配套设施工程包括4.5层花园洋房、5.5层景观洋房、8.5-11层经典电梯公寓、创新型9层薄板小高层在内的五类精致低密度产品，突出了建筑的包容性和韵律感；现代街区式社区布局，设计层级清楚，社区空间拥有充分私密性，又有丰富的商业和休闲配套，从规划上创造了一种现代城市的居住生活模式；建筑体打破常规行列式排布，南偏东15度的摆放斜度呈蛛网式建筑布局，丰富了视野，增加了情趣，增强社区私密性；共分四期开发，一期以多层洋房启开工程，树立工程整体中高端的定位、调性每期开发面积比较平均；但受70/90政策影响，三、四期规划将面临调整。三期二期四期一期规划设计2006年5月一期施工2007年4月二期施工2007年8-10月一期入住2008年8月二期I入住2007年底三期动工社区规划合理、开发周期充分考虑进入性和展示性。二级竞争·格林世界产品分析---外立面小高层洋房金地格林世界的建筑形式参考五大道的洋房设计，在屋顶、面砖、退台等细节表达了德式建筑的风格；整体风格简洁现代。外立面风格纯粹，整体表达简洁现代，细节处表达品质。二级竞争·格林世界产品分析---面积配比物业类型户型面积区间㎡产品数量(套)套数比洋房1/2/172.92-90.5272.8%2/2/182.87-139.6340242.5%3/2/396.29-204.0646248.6%4/2/3152.9-274.58313.2%5/2/4190.76-204.06282.9%合计72.92-154.78950100%小高（8.5）2室-4室120--130136100%小高（11.5）2室-4室133-142204100%洋房、小高的面积较大，保证居住舒适的同时也导致总放款偏高二级竞争·格林世界营销推广---销售现场销售现场装修大气、现代，营造出大盘、高档物业的尊贵感；接待桌椅品质感强模型大气，明晰，细节细微，展示功能明显资料架等细节指示标准，形象统一：展示区标志名显，工程风格根本展现。引导指示形象统一，随处可见“lavilla〞的标志；商业包装整洁统一，营造出小镇气氛。报广投放时间以周四房地产广告黄金投放时间为主；报广以开盘信息、成熟度、大的事件营销的为主题；营销形象统一，营销手段直接，借助品牌宣传其产品。销售中心样板间时间周几报纸版量位置类型主题2007-4-27五新报整版77铜版纸对舒适生活来说，阳光比霓虹更重要宽洋房组团五月全城公开2007-5-17四新报整版15彩页植在法式景观中的宽尺度洋房2007-5-31四新报整版15彩页宽阔洋房，择水为邻2007-6-28四新报整版8彩页为城市珍藏舒适生活2007-9-27四新报半版13彩页Lavilla2007收官组团低调上市亚洲家居文化节，体验别样黄金周2007-9-29六新报半版15彩页Lavilla2007收官组团低调上市报广二级竞争·格林世界附录：PPT常见结构应用本次汇报内容1.开发背景2.核心问题解决3.价值提升体系4.分享——银海世邦工程价值提升案例2.投资环境分析板块开展环境区域市场环境政策环境工程本体条件报告提纲STRUCTURE1工程市场调研分析2工程定位分析3工程财务分析和开发建议1.工程市场调研分析1.1宏观环境分析1.2政策研究分析1.3城市结构分析1.4青岛及开发区开展前景研究1.5青岛及开发区经济及人口研究1.6相关物业市场研究1.7工程地块条件分析01政策背景政策脉络梳理新政下市场表现未来大势预判05产品设计建议030201政策背景现阶段的楼市步入史上最严厉的政策调控期，市场反响明显未来房地产政策走势不明朗，不确定因素较多三大应对策略：做好市场研究工作、进行准确市场占位、优化产品竞争力以舒适型、大尺度套三产品为主，结合局部舒适型套二产品；海景、端头户型设置极度舒适型产品；超大面积标杆产品地尽其利，景观最好位置布局高价值户型产品，打造顶级豪宅；融入奢华元素的现代风格，既彰显城市尊贵感，又不脱离住宅属性产品亮点：精装修；园林；观景价值；尊贵性；平安性；舒适度；本体分析市场分析属于安子片区边缘工程，同安子片区其它工程相比区位优势不明显交通网络兴旺，可达性非常高；众多资源条件为本案打造绝佳“山、海、湾〞绝佳景观优势无论是区域市场，还是片区同类工程市场，都面临着剧烈的市场竞争片区同类工程陷入同质化开展“怪圈〞，高定位、高产品力工程严重缺失04工程定位开展方向：城市更新，标杆豪宅整体定位：阅山·望海·拥湾——城市未来豪宅新起点形象定位：定义开发区豪宅新标准主要客群：顶端资源占有型客户；财富〔知富〕客户；青岛市区及外地养老客户；度假客户产品销售价格建议：1.3万元/平〔含精装修标准3000元/平〕本报告结构本地块在新中心区规划中的地位本地块规划的总体思路1、新中心区整体规划2、本地块在整体规划中的地位3、本地块概况1、规划的总体思路2、用地功能和物业比例调整1、地块价值分析本地块价值分析2、启动物业和开发次序的思考建筑景观本案产品力营造体系主入口私家林荫大道别墅洋房小高层室内——挑空设计室外——联院庭院过渡——天井内庭层层退台外置楼梯特质空间跃层、错层、夹层等丰富空间露台、阳台、阳光房等灰空间“偷面积〞赢取利润空间大手笔立形小环境抒情水景道路小品植被崂山区·颐和星苑市北区·赛纳名爵李沧区·和达和城李沧区·东方公园世家位置：李沧区中央居住区产品类型：多层；高层总建筑面积：13万平米工程立项时，周边环境与本案现状相似：位置偏僻，周边配套不完善，环境认知度低。但我司通过退台花园洋房、社区景观设计等产品力的打造成功俘获市区大量客群“远道而来〞购置。工程价值提升案例附录：PPT常见结构应用战略方向的决策模型工程属性客户需求案例借鉴竞争同类型工程借鉴在市场中的地位规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要点展示建议会所功能配套设施装修标准物业管理要点效劳和附加值赠送人性化细节社区效劳唐岛湾该区域除04年推入的项目外，住宅价格保持在6300元/㎡以上，代表楼盘有千禧龙花园、海湾新城、基寓、泽润幸福城、名嘉城等新街口主要开发的楼盘有冠庭江山、鲁泽·观天下、汇智广场等，住宅价格多分布在3700—4200元/㎡之间

保税区该区域楼盘开发数量较少，价格在4300元/㎡左右，代表楼盘有鼎业大厦、富瑞大厦、贵信花园、卓亭广场