论业主委员会的法律性质

论业主委员会的法律性质

业主委员会由具有一定专业知识和慈善热情的人组成，代表整个房地产管理区域的业主对房地产进行独立管理。它是由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体执行业主大会交办的各项物业管理事务。现实中,由于业主委员会对自己的权利、义务不清,经常出现超越代理权、滥用职权损害全体业主利益的情况。要避免这种情况的发生,就必须明确业主委员会的性质。据报道,正在审议的《物权法草案》将赋予业主委员会应有的能力,即业主委员会将有一定的民事权利能力和行为能力,也将具有相应的诉讼能力。业主委员会可以代表全体业主起诉、应诉、申请仲裁、申请强制执行等。从另一角度看,《物业管理条例》第16条规定了业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案,即明确了业主委员会不属于社团法人。在我国的立法和司法实践中,非法人团体(或称非法人组织)已成为实际存在的第三类民事主体。从实践看,既然法律规定了业主委员会有独立的职责,就应为其履行职责提供充分的司法救济,否则对其行使职责无疑是非常不利的。一、物业上的基本权利业主委员会代表着该物业区域内的全体业主,其权利基础是对物业的所有权。因此,业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。业主委员会依法享有相应的权利,有权作出一定的行为和要求他人作出相应的行为。业主委员会除了常规的诸如召集和主持业主大会、修订业主公约及业主委员会章程外,主要享有如下权利:(一)新型法律关系主体。在当事人业主委员会是物业管理市场上的劳务需求方,他们代表业主成为市场活动的主体,并以独立的社团组织形式参与新型的法律关系,成为物业管理法律关系的主体。业主委员会有权代表全体业主和使用人行使权利,依据《业主委员会章程》和《业主公约》来协调和处理业主、使用人之间的内部关系。(二)理顺业主委员会与物业公司的关系,规范业主服务标准业主委员会可以根据业主代表大会参加人过半数人的意志,按照小区或大厦的管理标准选聘、解聘、改聘、续聘物业公司,将公用部分的管理事务交由物业公司进行具体的操作,促使物业公司围绕业主的要求管理动作;通过签订委托管理合同,业主委员会代表业主聘用物业公司,以公开公平的劳务价格购买高效优质的劳务商品,建立起平等互利的市场交换关系。在这一劳务交换关系中,业主委员会因其固有的主体性,发挥着市场需求的主导作用。(三)水泵改造更新选用“基金”业主委员会对一切公用部分的处置具有最终“拍板”的权利,如电梯水泵改造更新动用“基金”;屋顶广告收益决定用于补充“基金”;车库经营收入决定于业主委员会办公经费开支等,这项权利,在香港1993年5月8日颁布的《建筑物管理条例》中规定得很明确、详细。(四)第三,要严格审查业主委员会的意见在合同期间,业主委员会一要“议事”,二要“审定”,即对一切有关物业管理的重大举措,都必须经过业主委员会的充分讨论和严格审查,才能付诸实施,有的还要提交业主大会讨论通过。如:审议年度物业管理维修计划,审议物业管理开支预算案等。(五)物业公司管理这一权利是业主委员会对物业公司的履约监督和实际控制的权利。业主委员会必须随时听取业主的意见和要求,采取定时查账,例行会议、书面通报以及公开曝光等形式,对费用收支、服务达标、犯规处罚等主要方面进行监督,发现问题后指派物业公司及时解决,以免物业公司经营不善或权力膨胀而偏离管理目标。这一权利还表现在,业主委员会还享有监督公共建筑、公共设施的合理使用,负责物业维修基金的筹集、使用和管理的权利。(六)发挥好的协调功能业主委员会具有中介性,它处于众多的业主、房管小组、物业公司、其它社区组织和政府主管部门之间,成为物业管理有关因素的连接纽带和传递媒介,为了实现社区管理大系统的共同目标而必须发挥必要的协调功能,并可代表业主的意志作出相应的法律行为。二、业主委员会的义务业主委员会在行使权利的同时,还必须履行以下义务,以维护业主的整体利益,保护业主权利得以实现:(一)广泛搜集和传递业主意见,确保物业公司和政府主管部门的支持与监督即负责业主的投诉接待,经常联络房管小组及社区组织,广泛听取、搜集业主的意见和要求,并及时向物业公司和政府主管部门进行反馈与传递。(二)配合社区管理措施的落实业主委员会应主动配合业主公约和管理规定的执行,配合公共服务费和维修基金的收缴,协助管理措施的落实和个别业主违约行为的处罚,协调与社区管理的关系,积极参与“两个文明”的建设。(三)筹集资金，实施成本即负责向业主筹集维修基金,落实公共服务费等有关费用,督促业主尽到“付费换取服务”的最大义务。(四)发挥业主委员会的作用现实中应确立业主委员会定期报告制度,使其接受全体业主的监督。全体业主对业主委员会的行为负责,同时,业主委员会的委员也应该向全体业主尽管理人的责任。业主委员会应定期