建设工程投资控制

建设工程投资控制建设工程投资控制第一节建设工程投资控制概述第二节建设工程投资构成第三节建设工程投资确定的依据第四节建设工程投资决策第五节建设工程设计阶段的投资控制第六节建设工程施工招投标阶段的投资控制第七节建设工程施工阶段的投资控制第八节建设工程竣工决算第九节建设工程投资控制案例第一节建设工程投资控制概述一建设工程投资的概念二建设工程投资控制三建设工程投资控制的任务一建设工程投资的概念（一）建设工程投资

指进行某项工程建设花费的全部费用1、生产性建设工程投资：包括建设投资及铺底流动资金2、非生产性建设工程投资只包括建设投资3、建设投资：包括建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产方向调节税（二）建设工程投资的特点1、数额大2、差异明显（功能、规划、地区）3、按工程项目单独计算4、确定的多次性5、动态控制调整6、早期管理尤为重要二建设工程投资控制（一）建设工程投资控制的含义及意义1.含义指在工程项目各阶段，将建设工程投资控制在批准的投资限额内，随时纠正发生的偏差，保证建设工程投资目标的实现

2.意义1)在不影响使用功能、质量标准的前提下尽量节省投资2)促使业主筹资还贷，获取满意的工程，促使承包商降低工程成本3)将项目技术、经济、管理集为一体

（二）建设工程投资控制的动态控制原理

目标值偏差措施实施实施值比较投入干扰不允许允许（三）建设工程投资控制的目标1.分阶段设置2.各阶段相互制约相互补充3.目标应具有先进性、可实现性（四）建设工程投资控制的重点阶段1.投资控制贯穿于项目建设的全过程2.项目早期阶段（可行性研究及初步设计）对投资控制的影响超过75%，是投资控制的重点阶段（五）建设工程投资控制的措施1.从组织、技术、经济、合同与信息管理多方面采取措施2.技术与经济相结合三项目监理机构在投资控制中的主要任务1、进行或审查可行性研究及经济评价，编制或审查投资估算2、协助业主设计招标，监督管理设计，审查设计成果，审查概预算3、协助业主施工招标，编制标底，提出评标建议，协助业主与承包商签约4、施工阶段编制资金使用计划、审查计量支付、投资偏差分析、变更管理、索赔管理、监督承包商履约第二节建设工程投资构成一 建设工程投资构成概述二 设备工器具购置费用的构成三 建筑安装工程费用的构成四 工程建设其他费用的构成五 预备费的构成六 建设期利息的构成七 固定资产投资方向调节税的构成八 铺底流动资金的构成

一建设工程投资构成概述我国现行建设工程投资构成*设备、工器具购置费用建设投资建筑安装工程费用工程建设其他费用建设工预备费基本预备费程投资涨价预备费建设期利息固定资产投资方向调节税流动资产投资*见国家计委审定（计办投资[2002]15号）发行的《投资项目可行性研究指南》二设备、工器具购置费用的构成设备原价设备购置费设备运杂费设备、工器具购置费用工器具及生产家具购置费三建筑安装工程费用构成*直接工程费直接费措施费规费建筑安装间接费企业管理费工程费用利润税金*见建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知

（一）土地使用费包括农用土地征用费（包括土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税）及取得国有土地使用费（土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿、临时安置补助费）四工程建设其他费用的构成

包括建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、供电贴费、施工机构迁移费、引进技术和进口设备其他费等

（三）与未来企业生产经营有关的其他费用

包括联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费等

（二）与项目建设有关的其他费用包括基本预备费、涨价预备费1、基本预备费包括不可预见费、修复费、变更费等2、涨价预备费物价上涨预备费五预备费的构成建设期贷款利息

七固定资产投资方向调节税根据国家产业政策征收，目前暂停征收

八铺底流动资金项目完工生产投运所需流动资金

六建设期利息一建设工程定额二工程量清单三其他确定依据四企业定额第三节建设工程投资确定的依据（一）定额的概念指额定的人工、机械设备、材料消耗量标准，反映的是社会平均消耗水平（二）定额的产生伴随管理科学产生而产生伴随管理科学发展而发展一建设工程定额1、国家对人、机、料定额统一制定（宏观调控）2、定额具有真实性、合理性和适用性3、国家制定统一的工程量计算规则、项目划分、计量单位4、企业对依据定额做出的基本价格适当调整参与竞争（三）定额在建设工程管理中的作用（一）工程量清单的概念是招标文件的一部分：项目划分、计量单位、工程量也是投标文件的一部分：项目划分、计量单位、工程量、报价签约后是合同的组成部分二工程量清单1、项目、工程量统一提供，创造了公平竞争条件2、是编制标底的基础3、是投标报价的基础4、是评标的基础5、是结算和索赔的依据

（二）工程量清单的作用1）遵守相关法律法规2）按三统一（统一项目划分、计量单位、工程量）计算规则设置项目、计算工程量3）与招标文件对应4）编制依据应齐全5）工程量计算力求准确、项目设置力求合理

（三）工程量清单的编制原则（一）工程技术文件1、项目决策阶段：项目策划文件、功能描述书项目建议书、可行性研究报告2、设计阶段初设图纸及有关设计文件技设图纸及有关设计文件施工图图纸及有关设计文件3、招标阶段招标文件三其他确定依据人、机、料市场价格及变化情况（三）工程环境条件工程地质条件、气象条件、交通条件、现场环境、周边条件、实施方案等（四）其他依据费用计算规定税费规定等（二）市场价格信息（一）企业定额的概念*指根据本企业的技术水平和管理水平编制的完成单位合格产品所需的人、机、料等消耗量反映企业的竞争水平与能力*见建设部令第107号《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，2001年12月1日起施行四企业定额1、是企业确定工程成本的依据2、是企业投标报价的依据3、是企业编制施工组织设计、制定施工计划的依据4、有利于合理地组织施工（二）企业定额的作用1、参照国家发布的基础定额2、分析企业已完建项目实际消耗量3、依据本企业的技术能力和管理水平4、留有动态调整余地（三）企业定额的编制原则一可行性研究二投资估算的编制与审查三项目评价第四节建设工程投资决策（一）可行性研究概述1.可行性研究的概念指建设工程项目投资决策前对项目进行的技术经济分析及论证应确定：技术可行、工程安全、环保满足；经济有利可图、投资回收可靠；规模、工期、投资估算；资金等资源来源；施工条件一可行性研究2.可行性研究的意义1）避免错误的投资决策2）减小项目风险3)避免项目方案多变4）在预定投资、工期、质量标准情况下获取满意的工程5）对项目可能发生的变化心中有数6）达到最佳技术经济效果

（二）可行性研究基本工作步骤否是签订委托协议组建小组、制定计划市场调查、预测方案编制与优化项目评价编制新方案符合要求编写可行性研究报告（三）可行性研究报告总论、市场调查和预测、资源条件评价、场址选择、建设规模与产品方案、技术方案设备方案和工程方案、总布置运输公用及辅助工程、环境影响评价、项目评价、风险分析、原材料燃料供应、节能节水措施、安全措施、组织机构及人力资源配置、投资估算、融资方案、进度安排、结论与建议二投资估算的编制与审查（一）投资估算概述 1.投资估算概念指项目所需资金总额，包括建设投资及流动资金2.投资估算的作用1）是项目可行性研究报告的重要内容

2）是项目筹资决策、投资决策的重要依据 3）是初步设计概算的依据，并对其起控制作用 4）是投资控制目标之一（二）建设投资估算方法 1.生产能力指数法（多用于估算生产装置投资）2.资金周转率法（着眼于销售额，误差较大） 3.比例估算法（以设备费为基数及费用间比例关系估算，用于设备投资比例大的项目） 4.综合指标投资估算法（即概算指标法，需较详细资料，精确度较高）（三）流动资金估算1、分项详细估算法2、扩大指标估算法（四）投资估算的审查1、编制依据审查时效性、准确性、差异调整2、估算方法审查科学性、适用性3、内容审查与规划要求是否一致、有无漏项、装置的先进水平、规模大小、环境因素4、费用项目及数额审查漏项、重项、环保费用计入、上涨费及汇率变化费计入、采用新设备及新技术增加费用计入三项目评价（一）环境影响评价

1.环境影响评价的基本要求（1）符合国家有关环境保护法律、法规、规划要求（2）控制污物排放、达标排放（3）“三同时”：环境治理设施与项目工程同时设计环境治理设施与项目工程同时施工环境治理设施与项目工程同时投产（4）力求环境效益与经济效益相统一环境保护治理方案技术可行、经济合理（5）注重资源综合利用，废弃物再利用 2.环境条件调研包括自然环境、生态环境、社会环境、特殊环境 3.影响环境因素分析1）污染环境因素分析污染源、污染物数量、污染程度（水、气、物、声……）2）破坏环境因素分析对自然环境破坏森林草地植被破坏社会环境、文物名胜、水源保护区破坏 4.环境保护措施提出治理措施方案方案比选

最优方案技术水平、治理效果、管理监测方式、效益费用（二）财务评价从企业角度，考察项目的投入费用与产出效益 1.内容（1）盈利能力分析（2）偿债能力分析（3）不确定性分析：分析不确定因素对项目的影响程度 2.财务评价指标体系*投资利润率1）静态、动态 *静态投资回收期静态评价指标 借款偿还期 利息备付率财务评价 偿债备付率指标 *财务净现值 *财务净现值指数动态评价指标*财务内部收益率 *动态投资回收期

静态评价指标不考虑资金的时间价值用于：方案初选阶段寿命期较短方案动态评价指标考虑资金的时间价值用于：决策前可研阶段寿命期较长方案2）盈利能力指标、偿债能力指标上页图中带*为盈利能力指标，其余为偿债能力指标（三）国民经济评价 1.概念及特点 1）概念：从国民经济角度考察项目的投入费用及产出效益 2）特点： ① 整体性和系统性 ②

引入影子价格等概念 2.与财务评价的关系、共同处、区别 1）关系：国民经济评价可在财务评价基础上进行，也可直接进行 2）共同处：① 都是经济评价，以最小投入费用获最大产出效益② 都采用现金流量分析方法，计算评价指标③ 都通过技术经济论证 3）区别：

① 角度不同：项目角度国家社会角度微观经济评价宏观经济评价

②项目费用：效益含义和范围划分不同

③评价采用的价格不同：财务价格影子价格 ④主要参数不同：如贴现率、汇率等（四）社会评价 1.概念分析项目对当地社会的影响分析当地社会条件对项目的适应性和接受程度评价项目的社会可行性用于：社会因素复杂、社会影响较久远、社会效益较显著、社会风险较大的项目如水利枢纽项目、交通运输项目等 2.主要内容1）社会影响分析项目对居民收入、生活、就业、文教卫、习俗等的影响，如影响范围、程度、后果、措施等2）互适性分析社会对项目的适应性和可接受程度，可能出现的问题及措施3）社会风险分析分析可能影响项目的风险因素、其社会环境和条件、风险持续时间、可能导致后果、措施等（五）风险分析 1.初步风险分析在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案、社会评价论证中进行 2.综合风险分析 1）主要风险因素：如超支、超期、功能不足、原材料费用上涨、市场需求变化、贷款利率变化等 2）风险来源 3）风险出现概率 4）风险程度 5）风险评价 6）风险管理第五节建设工程设计阶段的

投资控制一提高设计经济合理性的途径二价值工程三设计概算的编制与审查四施工图预算的编制与审查一提高设计经济合理性的途径（一）执行设计标准保证工程安全、工程功能提供指标、定额、计算方法、构造措施、控制投资方法（二）执行标准设计标准设计指经批准的建筑、结构、构件整套标准技术文件图纸节约材料、降低投资、缩短设计周期（三）推行限额设计 1.限额设计的含义 1）按批准的投资估算控制初步设计 2）按批准的初设概算控制施工图设计 3）各专业或单位工程等在保证使用功能前提下，按分配的限额控制设计 4）严格控制技术设计、施工图设计的不合理变更 5）保证总投资额不被突破 2.限额设计的目标设置 1）投资估算的合理与准确是关键 2）各专业、单位工程分到的限额合理 3）设计指标高低合理 4）各环节多层次控制设计规模、标准、工程量、指标多维控制（四）设计方案优选指通过技术经济分析，从若干个设计方案选出最佳设计方案（功能完善、技术先进、经济合理等）二价值工程（一）价值工程原理

（二）价值工程应用示例 某火电项目最低成本线CFCAF功能成本（三）价值工程在优化设计中的应用（1）提高工程功能，又降低项目投资（2）在保证工程功能不变的情况下，降低项目投资（3）在项目投资不变的情况下，提高工程功能（4）在工程主要功能不变、次要功能略降时，使项目投资大幅度降低（5）在项目投资略升时，工程功能大幅度提高三设计概算的编制与审查（一）设计概算的内容分为三级，逐级汇总（二）设计概算编制方法 1.扩大单价法设计达到一定深度采用概算定额直接工程费（人、机、料费） 2.概算指标法 1）直接概算指标法 2）修正概算指标法概算指标直接工程费（人、机、料费）（三）设计概算的审查1、编制依据的合法性、时效性、适用性2、概算的构成3、建设规模、建筑结构、建筑标准4、建设期5、资源来源6、环保7、生产工艺8、定额、指标、单价、工程量、费用9、产品销路、经济效果、盈利水平、资金回收10、漏项、重项四施工图预算的编制与审查（一）施工图预算的内容是设计概算内容的具体化编制对象是单位工程

（二）施工图预算的编制方法1、单价法

套用（地区统一单位计价表中）工料单价×工程量

直接工程费（人、机、料费）

2、实物法

预算定额×当地价×工程量直接工程费（人、机、料费）（三）施工图预算的审查 1、工程量审查 2、定额、单价审查补充或换算审查 3、费用审查是否符合规定是否漏、重第六节建设工程施工招投标阶段的投资控制一建设工程承包合同价格分类二招标工程标底价格的编制一建设工程承包合同价格分类（一）固定价 1.固定总价1）概念：总价固定，无特殊情况不作变化2）适用条件：工程量较为明确时有利于投资控制

① 施工合同：用于方案、图纸较为确定情况，小型工程

② 总包合同 2.固定单价 1）估算工程量单价

暂定、实施工程量差异超过合同规定时，调整单价 2）纯单价

无暂定工程量，固定单价（二）可调价 1.可调总价固定总价另计入物价调整 2.可调单价固定单价另计入物价调整（三）成本加酬金用于目标成本难以确定情况成本控制难度大 1. 成本加固定百分比酬金2.成本加固定金额酬金3.成本加奖罚4.最高限额成本加固定最大酬金二招标工程标底价格的编制（一）标底价格的概念是招标工程的预期价格是衡量投标报价的尺度（二）标底价格的编制原则和依据 1.标底价格编制原则 1）以国家发布的定额、费用标准及有关规定为依据 2）控制在批准的总概算或包干限额内 3）反映市场竞争 4）项目划分与招标文件一致 5）保密 2.标底价格的编制依据 1）国家法律法规、计价标准 2）设计文件、图纸资料 3）技术规范、施工方案 4）人机料市场价格信息（三）标底文件的内容1、单价、合价、总价（含单价分析）2、开工、竣工日期3、主要人工、材料、机械设备消耗用量（四）标底价格的编制1、工料单价法2、综合单价法（五）标底价格的审查计价内容、价格组成、相关费用等第七节建设工程施工阶段的

投资控制一施工阶段投资目标控制二工程计量三工程变更控制四索赔控制五工程结算六投资偏差分析一施工阶段投资目标控制（一）资金使用计划的编制 1.投资目标的分解 1）按投资构成分解 2）按子项目分解（项目、单项工程、单位工程） 3）按时间进度分解 2.资金使用计划的形式 1）资金使用计划表 2）资金使用累计曲线（S曲线）（二）施工阶段投资控制的措施 1.组织措施 1）人员分工 2）工作流程 2.经济措施 1）编制资金使用计划，确定投资控制目标 2）计量支付控制 3）投资偏差分析 4）控制变更价款 5）控制索赔 3.技术措施 1）严格控制设计变更 2）优化设计挖潜节支 3）严格审查施工方案与施工组织设计 4.合同措施 1）进行合同约定投资控制 2）及时修改、补充合同条款 3）要求提交担保与保险 4）控制变更与索赔 5）合同文档管理二工程计量（一）计量控制的重要性1、控制投资支出2、约束承包商履约（二）工程计量的程序承包商提交工程量报告工程师审核工程师、承包商现场计量工程师确认计量（三）工程计量的依据1、质量标准2、技术规范及工程量清单前言3、设计图纸4、合同约定的范