物流仓储项目策划可行性研究报告

1、57/59物流仓储项目可行性研究报告黔西南州德众工贸物流仓储中心2012年10月第一章 总论一、物流仓储项目背景1项目名称 物流仓储综合项目2建设单位 黔西南州德众工贸物流仓储中心3物流仓储项目可行性研究报告编制依据 1）国家十二五进展规划纲要 2）兴义市国民经济和社会进展“十二五”进展规划 3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储项目概况1物流仓储项目拟建地点 本项目拟建于木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）2物流仓储项目建设规模 经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建配送、仓储于一体的物流中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积70余亩，建筑面积400

2、00平方米；（2）运营后，具有仓储5万吨的能力。3物流仓储项目要紧建设条件该项目建设地位于兴义市木贾物流园区，交通方便，工业物资供应及运销条件较好，电源、水源可靠，征用的土地多属山地，建筑材料能够就地解决，环境爱护已采取措施，建设区及附近居民均以农业为主，具备了该项目建设的各种有利条件。作为兴义市重要的精品基地和消费市场，已把物流服务业列为一项重要的生产性服务业之一。我们除采购物流、流通业等较多的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等服务业也在开始起步。4物流仓储项目投入总资金及效益情况 本项目投资额为700万元，年实现营业收入200万元,年实现净利润90多万元,投

3、资能够在8年内收回,具有专门好的经济效益。5物流仓储项目要紧技术经济指标项目要紧技术经济指标指标数值单位占地面积70亩建筑面积40000平方米投资总额700万元财务内部收益率(所得税前)75.98%财务净现值(所得税前)1749.6万元静态投资回收期(所得税前)2.36年动态投资回收期(所得税前)2.53年财务内部收益率(所得税后)53.24%财务净现值(所得税后)1234.8万元静态投资回收期(所得税后)2.92年动态投资回收期(所得税后)3.22年投资净利率41.18%4、物流仓储宗旨及目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连

4、接物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、治理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：（1）提供物资搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；3、公司进展规划（1）进展战略公司的首要目标是满足都市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业

5、的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。公司将采取标准化的治理，利用ERP系统对发货运输打算和仓储打算进行集成治理，支持库存补货打算自动化，同时可依照不同的发货打算制定运输打算，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务中，零担占专门大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求专门高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。公司以后的进展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、治理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的货品供应链来满

6、足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终进展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。注：冷链物流的适用范围包括：初级农产品：蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水产品、花卉产品。加工食品： 速冻食品、禽、肉、水产等包装熟食、冰淇淋和奶制品，巧克力；快餐原料。专门商品：药品。由于食品冷链是以保证易腐食品品质为目的，以保持低温环境为核心要求的供应链系统，因此它比一般常温物流系统的要求更高、更复杂，建设投资也要大专门多，是一个庞大的系统工程。由于易腐食品的时效性要求冷链各环节具有更高的组织协调性，因此，食品冷链的运作始终是和能耗成本相关联的，有效操纵运作成本与食品冷链的进展紧密相关。三、

7、项目可行性分析随着国家经济的企稳回升和兴义市“三创一办”建设步伐的加快，物流仓储需求带来新的机遇。黔西南州德众工贸物流仓储中心综合项目建设地地处兴义市木贾临近车站。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的综合物流中心具有得天独厚的地理条件，与兴义市同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价差不多上可行的。四、问题与建议 目前，我国

8、物流仓储业处于起步时期，客户对第三方仓储物流的认可度还不是专门高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二章 物流仓储项目进展前景一、物流仓储服务供给分析 通过几十年的进展，HYPERLINK 物流差不多从原来的“物资配送”进展到集HYPERLINK 物流、信息流、资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。 HYPERLINK 物流费用要紧由运输、仓储、包装三个环节产生，约70%的企业干线运输占物流费用的40%以上，而有48.10%的企业采取铁路的运输方式。(见表1)。 HYPERLINK 中

9、国产业界正在形成五条物流体系：以HYPERLINK 五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在出现中的以电子商务为代表的配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于进展的初级时期。二、物流仓储服务需求分析HYPERLINK 物流总量是与经济总量成正比的。2011年我国消费形势总体良好，可能全年社会消费品零售总额达到18万亿元，同比增长17%。从历史数据看，比过去10年年均增速高2.1个百分点，仍处于较快增长区间。综合来看，消费对经济的拉动作用明显增强，2012年社会消费品零售

10、总额将增长14%以上。经济的迅速进展将产生巨大的物流需求空间。中国资源的分布不均衡，历史上就形成了原材料采掘、粗加工等基础工业远离加工工业的产业布局。“北煤南运”、“南粮北调”等确实是其中典型的例子。另外，由于外资的大量进入，中外合资与外商独资企业有强烈的物流需求，加上国有企业深化改革，实行投资多元化，降低物流成本以提高竞争能力已提到议事日程，同样形成了巨大的物流需求，这些都为物流业的进展提供了宽敞的空间。1.HYPERLINK 物流市场需求量分析 企业视物流为降低企业成本、提高经济效益的有效途径，对其越来越重视。依照2011年3月中国仓储协会对中国物流市场进行的一次典型调查显示，专门多企业认

11、为物流对企业进展的阻碍比较高(见图1)。中国450家大中型工业企业中，有45%的企业打算在以后两年内选择新的物流商。以HYPERLINK 马士基物流公司为代表的跨国物流企业均预测中国现代物流的服务需求年增长率在20%以上。当前，低成本所支持的低价格依旧是中国工商企业开展竞争的要紧手段，然而生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已专门有限，而通过降低物流成本以提高企业物流效率则有较大空间。据统计，中国目前工业品流通成本占商品价格的50%左右，零售商的物流成本占总成本的20%以上。产品从生产到销往用户手中，95%的时刻耗在储存、装卸、等待加工和运输方面，费用平均占到总成本的50%。95%的时刻与50%

12、以上的成本空间，便是巨大的“利润源泉”。美国平均的物流费用占货价的10%-32%，最高为32%；英国平均为14.8%，最高25%。因此，从与发达国家的差距能够看出中国物流业蕴涵的巨大进展空间。在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大(见表4)，社会物流业有较大进展空间。生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大的差距，要紧缘故是供应物流一般都由生产企业来承担。总体来看，物流总量的增长率要高于国内生产总值的增长率，讲明物流业的成长性较好。 2.物流仓储市场需求结构分析 1）生产企业和商业企业物流需求的侧重点不同生产企业的外包物流要紧集中在干线运输，其次是市内配送；商业企业

13、的外包物流要紧集中在市内配送，其次是仓储，再次是干线运输。物流系统设计、物流总代理等高增值、综合性的服务特不有限。 2）现行物流的中意度不高工业企业对物流代理的中意度并不高(见图3)，不中意的缘故依次是：成本高；反应慢；产品破损多。从工业企业对物流的需求和对目前物流运作质量的中意程度分析中能够看出，兴义市的物流业进展才刚刚起步，任重而道远，潜力巨大。3）新物流商的选择新的物流代理商依旧是企业“不变”的选择。在调查企业中有57%的生产企业和38%的商业企业在查找新的物流代理商。依照目前企业物流执行主体的现状，对自理方式(17%)或代理方式(31%)不中意的企业，正是现有物流企业的潜在市场机会，大

14、部分企业的自理物流将转交第三方物流运作，而采纳第三方物流的企业，供求关系极不稳定，第三方物流公司的市场机会宽敞，同时变数也较大。4）在以后1-3年内，对物流设施设备的需求购建仓库、装卸设备的需求呈增长趋势；对仓库的需求类型，则是低成本和高容量；同时冷藏库的需求比例也有一定程度的上升。第三章 资源条件评价 物流仓储行业要紧以商品贸易为基础的，商品贸易形势繁荣，则商品物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。 我国是商品生产和流通大国，我国商品生产企业众多，当前我国的商品流通要紧方式仍然是直供和分销。中国商品工业协会统计数据显示，2008年，中国商品工业协会会员企业向终端用户直

15、供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08% 商品贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球商品贸易的规模得到了飞速进展。中国商品贸易占世界商品贸易的比重不断上升。商品贸易在我国对外贸易以及商品工业进展中的地位也日益重要。 另外，在国内市场中，贵州是我国商品贸易的要紧市场之一。 据贵州商品服务业协会披露，目前贵州营业中的商品交易市场达60个，年交易量已超过1000万吨，约占全国的1/10。 进展制造业与服务业融合的生产性服务业，是贵州加快进展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的商品消费市场，贵州已把商品服务业

16、列为要紧的生产性服务业之一。贵州商品服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的商品加工配送中心超过200家，营业中的商品交易市场达40个，注册在贵阳的商品电子交易公司已超过20家。除商品采购物流、商品流通业等较为成熟的领域之外，商品生产物流、废弃商品物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等商品服务业也已开始起步。 据贵州商品服务业协会近日透露，贵州正加大力度以贵阳地区为核心培育进展商品服务产业，形成商品贸易、信息公布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。 依托公路和铁路，贵阳已形成各种商品延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色，正在成为国内各种商品服务业规模较大、进展较快的地区之一。据了解

17、，贵州目前共有100多家各种商品服务企业，其中有20多家集聚在贵阳地区。商品配送中心、大型商品仓库和大型商品交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国商品交易量的十分之一在贵阳完成，而贵阳交易量的20%在兴义市完成，年交易额过千万元。第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案一、建设规模 本项目建设规模为： 5万吨库存量商品仓库；二、产品方案 作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括： 1）提供商品期货交割场所服务 2）商品仓储服务 3）各种商品装卸服务第五章 物流仓储项目场址选择一、物流仓储项目场址所在位置现状1物流仓储项目地点与地理位置 本项目的地址是贵州省兴

18、义市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）。木贾现代商贸物流园总占地面积1839.9亩(其中，绿地274.2亩，道路占地362.7亩;安置区(3个)用地200亩，可开发出让土地1003亩)。打算投资56.4亿元，其中，基础设施建设6.4亿元，招商引资项目50亿元。可能用3到4年时刻把园区建成黔、滇、桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台。新城区建设规划面积4.58平方公里，森林覆盖率达36.8%，居住着汉、布依、彝、回等民族。木贾现代商贸物流园区于2011年6月开工建设。规划有汽车汽配、小商品、五金建材、农机及特种设备四个产业区。目前已入驻贵州林荣集团所属的林通、林福汽车销售服务有限公司的3个

19、4S店，兴义市恒信德龙汽车销售服务公司汽车城建设项目，昆明良明雄集团汽车汽配、零配件批发、摩托车整车销售及配件、五金及矿山特种设备销售、仓储物流等综合批发。规划的小商品批发市场以及现代化物流中心项目正在进行招商引资工作，可能年底即能开工建设在基础设施建设方面，汽车产业园内的纬一路、栖霞路北段、经二路等路网工程建设已差不多成型;都市主干道的供水设施已接通;园区道路主干道的高压部分安装入地、变电站建设及相关供电设施工作正在有序开展。该园区系“十二五”时期州、市招商引资的重点项目之一。 2物流仓储项目场址土地权所属类不及占地面积 项目占地面积70亩，位于兴义市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）

20、，属于区内闲置土地，属于工业用地。3土地利用现状 目前，此地块处于闲置状态。二、物流仓储项目场址建设条件1气候条件 兴义市地处滇、桂、黔三省（区）结合部中心地带，是一颗闪耀耀眼的明珠。兴义市，素有“黔桂锁钥”之称的兴义市是贵州省四大要紧中心都市之一，西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地、商贸旅游服务中心及教育中心，也是正在快速崛起的我国西南重要中心都市之一， 历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞之地。兴义都市环境优美、风景秀丽，是一座花园都市。因其境内山水风光秀丽，资源丰富，被称为“山水长卷，水墨金州”，依托丰富的旅游资源，兴义正努力将自己建设成为国内一流、国际知名的休闲旅游圣地。2城镇

21、规划及社会经济条件 木贾现代商贸物流园总占地面积1839.9亩(其中，绿地274.2亩，道路占地362.7亩;安置区(3个)用地200亩，可开发出让土地1003亩)。打算投资56.4亿元，其中，基础设施建设6.4亿元，招商引资项目50亿元。可能用3到4年时刻把园区建成黔、滇、桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台。近年来，在基础设施建设方面，汽车产业园内的纬一路、栖霞路北段、经二路等路网工程建设已差不多成型;都市主干道的供水设施已接通;园区道路主干道的高压部分安装入地、变电站建设及相关供电设施工作正在有序开展。3交通运输条件 木贾街道办拥有完备交通网络，是兴义市交通条件最快捷便利的地区。4公用设

22、施社会依托条件 本区供水、 供电、供气、通讯、排污条件较好。5防洪、防潮、排涝设施条件 本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6环境爱护条件 物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境爱护的要求。7法律支持条件 本项目建设符合有关法律规定的要求。8征地、拆迁、移民安置条件 本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。9施工条件 本项目所有施工条件都差不多具备。第六章 物流仓储项目设备方案和工程方案一、物流仓储项目要紧设备方案1物流仓储项目要紧设备选型表1 要紧设备选型表序号设备名称型号规格1货场吊车30吨2车间吊车10吨3车间吊车5吨4辅助设备2物流仓储项目要紧设备来源 本项目设备要紧

23、选用国产设备。3物流仓储项目推举方案的要紧设备清单项目要紧设备清单序号设备名称数量1货场吊车1台2车间吊车1台3车间吊车1台4辅助设备二、物流仓储项目工程方案 本项目占地面积70亩，厂区内建筑面积约占40000平方米。要紧建筑物是仓储库。采纳钢结构建筑。项目要紧建、构筑工程一览表名称单位建筑面积结构仓储库平方米40000钢结构一层第七章 物流仓储项目燃料动力供应一、燃料、水、电供应1物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量表1 项目燃料、水、电需求表序号原材料名称计量单位年需要量1柴油吨6002水万吨103电万度502物流仓储项目水、电供应来源 生产经营用电要紧来源于市政供电。二、燃料、水、电价格

24、表2 燃料、水、电价格现状序号名称价格(元/吨)1柴油59002水23电1元/度第八章 总图与公用辅助工程一、物流仓储项目总图布置 场区的建筑物包括：商品仓库、设备仓库、大型停车场、休闲娱乐、办公场所及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分四区域，进入场区右排依次为办公场所及职工宿舍和食堂、休闲娱乐区；场区左排依次为大型停车场、商品仓库、设备仓库。如此既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。 各建筑单位周围依照建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道路，物流通道6-8米宽，人流通道4米以上宽；各建筑单位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距，保证自然采光、通风、日晒条件良好。二、物

25、流仓储项目公用辅助工程1物流仓储项目给排水工程 本项目供水要紧来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，最大给水量达到10吨/时，能充分保证项目用水需求。 全厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣，厂区内所有生产生活用水不外排。 本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排放至室外民渠。2物流仓储项目供电工程 本项目厂区用电的电压为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为400KW。项目厂区中部有3500伏的高压电缆通过，本项目供电直接从厂区

26、中部高压柜通过电缆引入两路10KV电源，再通过4个开闭器引至厂区的2个500箱变，由箱变内的变压器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。3物流仓储项目通信设施 电话 本项目电话通信业务到兴义市电信营业厅办理，从距离项目所在地最近的电信所引入电话线，在公司安装“集团电话”进行电话通讯。 网络 网络通讯拟采纳如下方案：从距离项目所在地最近的电信所机房接入2M ADSL到公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计算机相连接，从而实现网络通信。4物流仓储项目供热设施 拟建项目打算采纳电热地膜供暖系统对场区进行供暖。 电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜

27、,由可导电的特制油墨、金属载流条经加工、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时以电热膜为发热体,将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器、连接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大部分被转化成热能 。5物流仓储项目制冷设施 场区车间、宿舍、食堂采纳风扇和冷气相结合的制冷措施。6物流仓储项目维修设施 本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会预备一定的设备维修费用，用于项目设备的

28、维护和维修。7物流仓储项目仓储设施 本项目建有一个商品仓库，和一个设备仓库。其中商品仓库用于对外营业用，是主营业务之一；设备仓库用于存放物流设备。第九章 物流仓储项目节能措施一、节能措施 本项目采纳以下措施进行节能： （1）在供暖设备的选择上，采纳国内先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的节能包括三个方面：电热膜自身热转换率高达99.28%，同时能够实现建筑节能以及行为节能。 （2）本项目打算采购的生产设备均为国内先进的节能设备。 （3）本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生产过程中，能够充分节约人力、物力。 （4）培养职工节能意识。二、能耗指标分析 （1）电热

29、地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体排放污染；绿色环保健康。比空调供暖节能15-40，比锅炉供暖节能20-50。 （2）采纳以上节能措施后，可能单位产品（建筑面积）能耗比国内同类产品低20%左右。项目建成后，节能水平将达到国内先进水平。第十章 物流仓储项目节水措施一、节水措施 本项目采纳以下节水技术进行节水： （1）水资源重复利用，全厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。 （2）回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采纳相关技术对冷凝水进行回收利用，以达

30、到节水的目的。 （3）厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。 （4）培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。二、水耗指标分析 采纳节水措施后，可能单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采纳的节水技术、节水工艺为差不多达到国内先进水平。第十一章 物流仓储项目环境阻碍评价一、场址环境条件 （1）水环境 项目所在地水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化。 （2）环境空气 近三年的空气质量优

31、良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。 （3）声环境 项目所在地噪声情况较为严峻，因此本项目在施工过程中要注意采纳低噪声的施工机械且做好噪声防治工作。二、项目建设和生产对环境的阻碍1物流仓储项目建设对环境的阻碍 （1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染； （2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成阻碍； （3）施工期间机械设备及其它噪声会阻碍到当地居民生产、生活； （4）施工期间产生的固定垃圾假如不进行处理将会严峻污染当地环境。2物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的阻碍 本项目要紧污染物为噪声、固定垃圾

32、和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成阻碍，固定垃圾和污水假如不进行处理会污染环境。三、环境爱护措施方案 （1）施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时刻后，作为施工用水的一部分重复使用，如此既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。 （2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利阻碍，依照设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。 （3）在施工过程中，采纳低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加阻碍；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和兴义 市有关建筑施工噪声治理的有关规定，幸

33、免施工扰民事件的发生。 （4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时刻和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。 （5）针对拟建项目的要紧设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，如此可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。 （6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，打算分不采取回收利用、专人清理等有效

34、的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。 （7）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。四、环境爱护投资 针对本项目要紧的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。五、环境阻碍评价 （1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，然而通过综合处理后，可能场区噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境阻碍可不能太大。 （2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分不采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境阻碍小。 （3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几

35、乎不造成阻碍。第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1有毒有害物品的危害 本项目在生产过程中可不能有有毒有害物品产生，因此可不能有有毒有害物品的危害。2危险性作业的危害 本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。二、消防设施 消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾难损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。 按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消

36、防安全措施： 保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各要紧生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救； 严格遵循建筑设计防火规范的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料； 依照建筑设计防火规范的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。第十三章 物流仓储项目组织机构及人员配置一、物流仓储项目组织机构1物流仓储项目治理机构组织方案和体系图 本项目治理体系图如下：项目治理体系图 总经理：全面治理本项目事务； 业务部：负责物流仓储业务的合

37、作、洽谈、签单等； 物流部：负责商品吊运及运输； 仓储部：负责仓库的日常治理及产品的进出统计； 加工部：负责商品加工； 财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务； 行政部：负责职员的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常治理事务。2物流仓储项目机构适应性分析 从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、治理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、治理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营治理的要求；项目的法人代表及要紧经营治理方的素养也能够适应项目建设和生产运营治理要求并具备承担项目建设、运营等责

38、任的能力。二、物流仓储项目人力资源配置1作业班次 本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时刻为8小时。2劳动定员数量及技能素养要求 本项目运营后，将招聘职员约50人，实现定岗、定职、定责、定薪。在职员招聘过程中严格操纵职员素养，以保障产品生产的顺利进行。3职工工资福利 本项目建成后，提供给职员有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。4劳动生产率水平分析 由于采取了科学的治理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。5职员来源及招聘方案 在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素养人才，在人员的增加过程中将要紧针对公司现有人员结

39、构的不足，引进一批物流治理、业务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。6职员培训打算 （1）新职员加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗； （2）在职职员作期间提供不定期培训，提高职员的治理、技术水平。第十四章 物流仓储项目实施进度一、物流仓储项目建设工期 本项目建设工期为11个月。二、物流仓储项目实施进度安排 本项目打算从2012年11月开始建设，于2013年10月底完成建设。2012年11至2013年1月完成要紧加工车间及室内仓储库房的建设，2013年2月至2013年4月完成职工办区及生活区的建设，2013年5月至

40、2013年8月完成厂区道路的建设，设备购置于2013年8月至2013年10月完成。三、物流仓储项目实施进度表（横线图）2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月加工车间及仓储库房建设职员生活区及办公区建设设备购置厂区道路建设第十五章 物流仓储项目投资估算一、物流仓储项目投资估算依据 物流仓储项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、方法、定额、费率标准，要紧文件依据为： 1）建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法； 2）国家及地点颁发的工程建设其他费用标准； 3）设备的市场调研和询价.二、物流仓储项目建设投资估算1物流仓储

41、项目厂房及室内仓储库建筑工程费 本项目厂房及室内仓储库建筑面积为2000平方米，依照不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为300万元。2物流仓储项目设备及工器具购置费 依照本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为200万元。3物流仓储项目工程建设其他费用 物流仓储项目工程建设其他费用要紧是厂区道路建设，依照项目造价，厂区道路建设费用为50万元。三、物流仓储项目投资估算1物流仓储项目投入总资金估算汇总表表1 项目总投资估算表 单位：万元投资项目投资打算备注1建设投资6001.1建筑工程费3701.1.1钢结构厂房1201.1.2室内仓库150

42、1.1.3室外道路建设1001.2设备购置费1701.2.1吊车1001.2.2辅助设备501.2.3办公设备201.3土地费602铺底流淌资金100 1+2总投资700 第十六章 物流仓储项目财务评价一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取1财务价格 依照项目规划和行业情况，并原则上依照中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。 本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的

43、不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会阻碍到该项目的收益，因此，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采纳现值法。 现值法是通过估算建设项目以后寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。2计算期与生产负荷 依照预测学的原理、该项目技术水平在国内、国际领先程度、市场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年），10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，要紧意义在于： 第一、幸免企业在不同进展规模和周期内所产生的企业进展趋势变化的阻碍； 第二、幸免由于预测期后诸如宏观经济政策、景

44、气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的阻碍，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性； 第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。 项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。3财务基准收益率设定 评估中的折现率按照下式选取： 折现率无风险酬劳率+风险酬劳率 （1）无风险酬劳率 无风险酬劳率的高低，要紧受平均利润率、资金供求关系和政府调节的阻碍。一般来讲，无风险酬劳率能够参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险酬劳率定为3.6%。 （2）风险酬劳率 不管

45、是投资依旧经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相关于风险投资额的比例称之为风险酬劳率。对风险酬劳率一般采纳累加法估算，即把面临的各种风险对风险酬劳率的要求加以量化并予以累加，其公式为： 风险酬劳率行业风险酬劳率+经营风险酬劳率+财务风险酬劳率 行业风险酬劳率。行业风险酬劳率是针对特定的行业所面临的风险补偿，要紧与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险酬劳率取值2.4%。 经营风险酬劳率：经营风险指企业因经营上的缘故而导致收益发生

46、变动的可能性，本项目阻碍经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险酬劳率取2.5%。 财务风险酬劳率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险酬劳率要紧与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经

47、综合考虑后，财务风险酬劳率取1.5%。 综上分析，风险酬劳率为6.4%，风险酬劳率与无风险酬劳率之和为10%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。4其他计算参数 其它计算参数按国家或地点有关文件选取。二、物流仓储项目营业收入估算表1 项目营业收入及税金估算表单位：万元序号项目2013201420152016201720181营业收入4809609609609609601.1仓储收入3807607607607607601.2吊费收入1002002002002002002营业税金及附加1530303030302.1营业税（5%）2448484848482.2

48、都市维护建设税（1%）4.89.62.42.42.42.42.3教育费附加（3%）0.450.90.90.90.90.9 表2 项目销售收入及税金估算表续表单位：万元序号项目201720182019202020211营业收入9609609609609601.1仓储收入7607607607607601.2吊费收入2002002002002002营业税金及附加30303030302.1营业税（5%）48484848482.2都市维护建设税（1%）9.69.69.69.69.62.3教育费附加（3%）0.90.90.90.90.9三、物流仓储项目成本费用估算表3 总成本费用估算表单位：万元序号项目2

49、012201320142015201620171经营成本50100 100 100 100 100 1.1营业费用2550505050501.2治理费用1530303030301.3燃料动力费918181818181.4维护费10101010101.5其它1222222折旧费20202020201+2总成本费用50230230230230230总成本费用估算表续表单位：万元序号项目201820192020202120221经营成本100 100 100 100 100 1.1营业费用50505050501.2治理费用30303030301.3燃料动力4维护费10101

50、010101.5其它222222折旧费20202020201+2总成本费用230230230230230四、物流仓储项目财务评价报表1物流仓储项目财务现金流量表 项目财务现金流量表 单位：万元序号项目2013201420152016201720181现金流入480 9609609609609601.1营业收入4809609609609609601.2回收固定资产余值1.3回收流淌资金2现金流出665 16510050 50 50 2.1固定资产投资7002.2流淌资金5050 0 0 0 0 2.3经营成本50100 100 100 100 100 2.4营业税金及附加153030303030

51、2.5所得税50 100 1001001001003净现金流量(1-2)-514.5 249.5 289.3 289.3 289.3 289.3 4累计净现金流量-514.5 -265.1 24.2 313.5 602.7 892.0 5所得税前净现金流量-469.1 334. 374.0 374. 374.0 374.0 6所得税前累计净现金流量-469.1 -134.9 239.1 613.2 987.2 1361.3 7净现金流量折现-467.8 206.2 217.3 197.6 179.6 163.3 8累计净现金流量折现-467.8 -261.6 -44.3 1533. 332.9

52、 496.2 9所得税前净现金流量折现-426.5 276.2 281.0 2555 232.2 211.1 10累计税前净现金流量折现-426.5 -150.3 1308 3862 618.5 829.6 项目财务现金流量表续表 单位：万元序号项目201920202021202220231现金流入9609609609609601.1营业收入9609609609609601.2回收固定资产余值260.8 1.3回收流淌资金80.5 2现金流出50505050502.1固定资产投资2.2流淌资金0 0 0 0 0 2.3经营成本100 100 100 100 100 2.4营业税金及附加3030

53、3030302.5所得税1001001001001003净现金流量(1-2)289.3 289.3 289.3 289.3 630.5 4累计净现金流量1181.2 1470. 1759.8 2049.0 2679.5 5所得税前净现金流量374.0 374.0 374.0 374.0 715.3 6所得税前累计净现金流量1735.3 2109.3 2483.4 2857.4 3572.7 7净现金流量折现148.4 134.9 122.7 1115 221.0 8累计净现金流量折现644.6 779.6 902.3 1013.8 1234.8 9所得税前净现金流量折现191.9 174.5

54、158.6 144.2 250.7 10累计税前净现金流量折现1021.6 1196.1 1354.7 1498.9 1749.6 2物流仓储项目损益和利润分配表项目损益和利润分配表 单位：万元序号项 目201220132014201520161营业收入4809609609609602营业税金及附成本费用501001001001004利润总额(1-2-3)181.5339.1339.1339.1339.15所得税45.484.884.884.884.86税后利润(4-5)136.1254.3 254.3 254.3 254.3 7可供分配利润136.1254.3 25

55、4.3 254.3 254.3 7.1盈余公积金13.6 25.4 25.4 25.4 25.4 7.2未分配利润122.5228.9228.9228.9228.98累计未分配利润1225.351.4 580.3 809.2 1038.1 项目损益和利润分配表续表 单位：万元序号项 目201720182019202020211营业收入9609609609609602营业税金及附加30303030303总成本费用1001001001001004利润总额(1-2-3)339.1339.1339.1339.1339.15所得税84.884.884.884.884.86税后利润(4-5)254.3 2

56、54.3 254.3 254.3 254.3 7可供分配利润254.3 254.3 254.3 254.3 254.3 7.1盈余公积金25.4 25.4 25.4 25.4 25.4 7.2未分配利润228.9228.9228.9228.9228.98累计未分配利润1496.0 1724.9 1953.8 2182.7 2411.6 五、物流仓储项目财务评价指标物流仓储项目投资评价指标指标所得税后所得税前财务内部收益率53.24%75.98%财务净现值1234.81749.6静态投资回收期2.92 2.36 动态投资回收期3.22 2.53 投资净利率41.18%1)项目财务内部收益率 财务

57、内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，能够用来衡量投资的回报水平。 依照项目财务现金流量表计算，所得税后的财务内部收益率为53.24%远远高于行业基准收益率10%，反映出项目投资回报水平较高，讲明项目具有专门好的经济效益。 2)财务净现值 财务净现值是按行业基准收益率，将项目计算期10年内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可依照本项目现金流量表计算得到，本项目所得税后财务净现值为1234.8万元。因为项目财务净现值大于零，讲明本项目从财务角度分析是可行的。

58、3)投资回收期 本项目所得税后动态投资回收期为3.2年（含建设期），讲明本项目开始运营后，能在2.7年内收回全部资金。本项目投资回收期较短，讲明项目能回收投资资金的能力强。 4)投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。本项目按计算公式： 投资利润率=正常年份利润/投资总额*100% 来计算本项目的投资利润率，经计算，本项目的投资利润率为41%。由于项目具有专门高的投资利润率，远远高于同行业水平，讲明本项目在财务上可行。六、物流仓储项目敏感性分析

59、项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要阻碍的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的阻碍程度和敏感性程度，进而推断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析能够分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采纳单因素分析法进行敏感性分析。 本项目内部收益率为53.24%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR的敏感性分析。敏感性分析表变化率 变化因素-15%-10%-5%0%5%10%15%固定资产21.29%13.29%6.25%0.00%-5.59%-10.63%-15.19%经营成本5.76%3.82%1.90%0.0

60、0%-1.89%-3.76%-5.62%营业收入-30.89%-20.98%-10.70%0.00%11.16%22.83%35.07%敏感性分析图 通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的阻碍看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的阻碍敏感性相对较弱。七、物流仓储项目财务评价结论财务收益评价表明，在收益计算期内，本项目财务净现值为1234.8万元，净现值大于0，同时内部收益率为53.24%，大于风险资本回报率（10%），动态投资回收期为3.2年，清偿能力强，项目效益较可观，大有市场潜力，由于受营业收入变化阻碍较大，故市场风险较大。总之，该项目在经济上