房地产职能与分工

第一章、各部门职能分解2一、办公室职能分解2二、人力资源部职能分解2三、财务部职能分解2五、工程部职能分解2六、市场部职能分解2七、预算审计部职能分解2八、开发部职能分解2九、设计部职能分解2十、采购部职能分解2十一、客户服务部职能分解2十二、销售部职能分解2第二章、各部门岗位设置与人员分工2一、办公室职位设置及人员分工2二、人力资源部职位设置及人员分工2三、财务部职位设置及人员分工2四、推广部职位设置与人员分工2五、工程部职位设置与人员分工2六、市场部职位设置与人员分工2七、预算审计部职位设置与人员分工2八、开发部职位设置与人员分工2九、设计部职位设置与人员分工2十、采购部职位设置与人员分工2十一、客户服务部岗位设置与人员分工2十二、销售部岗位设置与人员分工2为了有效的促进公司的规范化管理，使之尽快形成比较完善的运作模式并加以推广。我们以绿化项目管理为基础，编制了这份岗位管理规范及人员分工的说明书。其目的在于为其他项目提供可以借鉴的依据。这并不意味着这个管理模式是十全十美的，但其至少为我们提供了一份可以雕琢的毛坯，我们每一个项目可以根据项目特点、管理方式灵活运用。如果大家有好的管理方法及操作准则，请及时告知我们山西钢盛房地产开发有限公司行政事务部第一章、各部门职能分解一、行政事务部职能分解1行政管理1.1制度管理与工作督查1.1.1命令报告制度的拟订、执行与监督；1.1.2行政管理制度的拟订、执行与监督；1.1.3各项管理制度的统一归档；1.1.4领导指示的督查、督办与协调；1.2文件管理1.2.1文件资料的收取、编号、传送、催办、归档；1.2.2文件的拟订、打印、传送、催办、归档；1.2.3档案资料(文字、图片、音像等)的收发、分类、保存；1.2.4公司证照的保管与使用。1.3印鉴管理1.3.1以公司名义开据的委托书证明等的拟订及监督；1.3.2法律事务；1.3.3公司证照的申办；1.3.4公司印章、印信的制定、保管与签印。1.4物资管理1.4.1低值易耗品采购和管理；1.4.2固定资产采购、管理和维护；1.4.3公司礼品、图书管理。1.5车辆管理1.5.1制定车辆使用制度并对车辆及司机进行调度；1.5.2车辆使用、维护与保养；1.5.3车辆年检、保险、税费缴纳事务；1.5.4交警队的联络与相关事务处理；1.5.5控制公司交通费用。1.6公共关系1.6.1集体活动策划与组织；1.6.2协助公司企业形象建设；1.6.3行政拜访、外政接待；1.6.4与相关单位的关系协调1.7安全管理1.7.1实施安全监察、安全教育、劳动保护。二、人力资源部职能分解2人力资源管理2.1人事管理制度2.1.1熟知、掌握劳动规章法规及其动态；2.1.2关注行业内外人力资源管理动态；2.1.3人力资源管理制度协调、审核。2.2组织管理2.2.1研究公司组织结构的适应性提出组织调整方案；2.2.2组织编写、修订与审核职位说明书；2.2.3制定人力资源开发与利用规划；2.3招聘管理2.3.1制订聘用制度（内聘、外聘2.3.2开拓招聘渠道、收集应聘信息源；2.3.3编制员工需求计划；2.3.4组织并参与面试工作；2.3.5办理录用手续。2.4人事管理2.4.1制订与修改《劳动合同》与相关管理制度；2.4.2办理员件手续；2.4.4办理离职和职务变动手续2.4.5处理劳务纠纷2.4.6考勤实施、监督与统计汇总。2.5绩效考核2.5.1制订与维护考核管理制度；2.5.2组织、参与、监督考核工作实施；2.5.3审核考核方案；2.5.4处理考核纠纷；2.5.5对考核结果进行评估分析；2.5.6根据考核结果提出奖惩方案。2.6人员培训2.6.1培训管理制度制订、执行；2.6.2培训需求调研、培训计划编制；2.6.3培训实施与实施监督；2.6.4培训教材、资料选定、制作与管理；2.6.5培训评估、跟踪调查；3财务管理与会计核算3.1财务管理制度3.1.1熟知、掌握政府和有关部门的财税法规，并关注动态发展；3.1.2调查研究企业内外财务管理动态、问题和方向；3.1.3组织制订与修改公司的财务管理规章制度。3.2财务计划3.2.1根据公司经营战略制订相应的财务策略；3.2.2编制年度财务收支计划、利润计划、资金计划及财务预算；3.2.3根据经营计划，参与制定成本费用的目标；3.2.4监督和检查预算的执行情况；3.2.5预算执行过程中的控制和分析。3.3资金管理3.3.1日常运营资金的筹集、供应和使用管理；3.3.2闲置资金的盘活与增值方案拟订与操作；3.3.3组织实施财产物资的管理及清查和盘点。3.4参与经营决策3.4.1参与重大业务经济合同、协议等的研究评审；3.4.2参与拟订专项经营项目前景的预测报告；3.4.3参与新项目的可行性论证，并为新项目运作制订总体的财务运作计划。3.5制定会计核算方案3.5.1设定会计核算管理体系；3.5.2及时调整会计电算化应用。3.6帐务处理3.6.1审核并整理原始单据；3.6.2编制审核、汇总会计凭证；3.6.3登记明细账、总账；3.6.4编制各种对内、对外会计报表；3.6.5按相关规定保证会计档案的完整、完全。3.7经营过程的审核、监督、控制3.7.1制定相关的报销规定；3.7.2审核报销发票及单据，并确认；3.7.3审核收款单据并确认；3.7.4监督往来结算，及时收回或冲销；3.7.5审核、监督、稽查存货的收发，并加以核对；3.7.6财产的清查盘点及核对；3.7.7呆坏帐处理。3.8税收3.8.1专用发票和普通发票的管理；3.8.2准确及时申报税费，并缴纳税款；3.8.3办理减免税收手续；3.8.4协调税务关系；3.8.5争取税收政策；3.8.6办理税务登记及相关年审、变更、咨询；3.8.7个人税费的计算。3.9银行3.9.1核对银行对账单并编制银行余额调节表；3.9.2办理各项银行存款收支结算，随时掌握银行存款动态；3.9.3银行汇单的解讫、办理和结算；3.9.4管理与银行相关的票据；3.9.5按揭收款3.9.6办理银行贷款；3.9.7按时还贷并支付利息；3.9.8提供与银行有关的统计报表；3.9.9办理银行贷款相关的年审。4市场支持4.1市场调研4.1.1掌握国家房地产政策、法规细则，并关注其变化；4.1.2调查同业市场份额、销售量；4.1.3定期分析同业的销售信息；4.1.4收集、管理客户相关资料，补充销售正面信息。5.2企业形象5.2.1企业CI管理；5.2.2企业宣传资料编制与维护；5.2.3内外刊设立与运营；5.2.4网站建立、更新与维护；5.2.5促销礼品设计与制作。设计公司进行交流5.3.3制作媒体广告、设计现场看板、挂板的制作等与项目有关的新闻、评论、通信报道的搜集、汇编、整理；5.4.4策划、组织促销活动。5.5文案编辑5.5.1配合广告宣传，根据宣传需要组织稿件5.5.2《客户通讯》5.6计算机维护5.6.1公司计算机网络的设计、建立与维护5.6.2建立客户数据库5.6.3编写、调试、维护客户确认程序、销售控制管理程序5．工程技术管理5.1工程计划管理5.1.1制定工程项目管理的基本管理制提交月、季度、年度工作计划、统计报表和工作报告5.1.5依据实际状况，向上级反映计划的调整方案5.2、工程成本管理5.2.1协助制定项目成本计划指标；5.2.2负责成本指标的分解、落实；5.2.3项目施工各项费用的拟报工作5.2.3各项费用的使用监5.3工程质量管理5.3.1协助制定项目质量计划指标；5.2.2负责质量指标的分解、落实5.2.3通过计划管理手段、与有关部门协作保证公司在建项目的质5.4工程技术管理5.4.1确定工程技术管理的人员分工与责任5.4.2专人负责解决与工程技术有关的土建、机电、给排水精装修等有关技术问题；5.4.3对难以解决的问题及时请示有关部门协作解决；5.4.4对工程技术进行监督、检5.6外协工作5.6.1与有关部门协作，建立与市、区有关部门的联系、协调工作，办理有关手续5.6.2办理工程开工证中的部分手续5.6.3会同有关部门对施工企业进行考察。协同有关部门签定施工合同5.6.4日常与施工单位、监理公司等单位的协调，办理工程洽商工作5.7工程档案管理5.7.1各施工项目工程技术资料的整理、审查、归档5.7.2依据公司档案管理规定，按时上缴工程技术资料。6、市场支持6.1制度管理6.1.1；依据公司规定，起草销售政策、计划及销售制度6.1.2汇同有关部门编制销售流程上报公司领导；6.1.3前期销售合同及各种文件的制定、完善；6.2销控管理6.2.1负责召集主持销售定价；6.2.2销售调控（房号、付款方式、价格6.2.3对公司销售的相关政策组织落实、6.3签约6.3.1销售合同的分类管理、归档6.3.2合同条款的解释6.3.3签约6.3.4合同纠纷的处理6.4按揭办理6.4.1保持与签约律师的业务联系，协助其办理按揭手续6.4.2协助财务部门办理按揭收款；6.4.3客户催办；5.4.4客户纠纷处理。6.5业务协作6.5.1协助推广部门进行宣传推广、市场调研6.5.2监督、指导销售部门的工作；6.5.3领导交办的其他工作。七、预算审计部职能分解7、项目预算审计7.1工程招投标7.1.1；总承包工程及各专业分项或分包工程招标文件编制7.1.2参与组织招标工作，负责专业内容的审核、评标；7.1.3合同谈判、内容修改、工程合同的审签；7.1.4了解和掌握人工、机械及主要材料的市场价格水平，为公司领导提供对工程费用决策之依据。7.2工程实施阶段的预算编制与审计7.2.1；复核并申报承包商之工程进度款7.2.2对工程监理审批结果进行复核；7.2.3协调解决甲乙双方对合同条款执行的争议；7.2.4审核承包商上报之有关工程变更洽商费用；7.2.5编制内部工程变更洽商清单。7.3工程完成之后的结算7.3.1总承包工程及各专业分项工程最终结算之审核7.4其他7.4.1根据工程进展；分阶段呈报工程费用的报告7.4.2同工程部、设计部、财务部协作，控制工程成本；7.4.3完成领导交付的其他工作；8、各项工程手续的办理8.1前期手续办理8.1.1参与立项及可研批复；8.1.2申办建设用地规划许可证；8.1.3参与地价评估、合同签定；8.1.4交纳地价款8.1.5年度开工计划上报。8.1.6取得建设工程规划许可证8.1.7协助办理开工手续及外销销售许可证8.2报批8.2.1；负责办理和有关市政公用配套的交通、绿化、人防、消防、教育等手续申办审批8.2.2配合工程部、前期部及相关部门协调社区周围的社会关系；8.2.3配合设计部及时进行报批所需图纸的审定，与设计院建立联系8.2.4配合相关部门作好后期市政配套验收工作8.3信息收集8.3.1政府部门相关政策信息收集8.3.2部门内各报批手续的8.4其他8.4.1配合公司领导及相关部门作好新项目的开发8.4.2寻找投资合作机会；8.4.3完成领导交付的其他工作；9、建筑项目设计9.1项目前期策划与准备9.1.1对用地及周边条件进行研究评估；9.1.2参与项目可行性论证；9.1.3制定项目定位发展的相关设计条件；9.1.4确定初步的设计任务书9.2规划建筑方案设计9.2.1；根据公司的开发意图及项目情况,组织协调各规划设计部门进行项目方案设计.包括:规划设计建筑单体设计户型设计立面设计室内设计环境设计9.3技术设计9.3.1组织相关设计力量进行项目设计,配合其确定有关技术原则，材料，设备9.3.2制定销售签约图纸9.3.3施工图纸设计9.3.4对施工图纸进行修改9.4工作协作9.4.1协助开发部门办理三证、消防、人防批文9.4.2向市场部、销售部提供所需签约图纸；并提供解释9.4.3配合推广部的推广、宣传9.4.4对工程部、预审部、采购部的某些工作环节协助；9.5信息收集9.5.1同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图9.5.2收集市场信息，对相关资料进行分类、整理9.5.3完成公司领导交办的其他工作管理制度。10.2物资需求计划10.2.1依据工程进展，了解材料需求；编制材料需求计划10.2.2根据MIA要求，对一些特殊材料需求汇总。10.3市场行情调研10.3.1收集市场建筑材料的相关信息10.3.2了解所需材特殊定做材料，协助厂家确定标准料的分类存放、位置调整；10.3.4材料盘点；10.3.5统计报表的制作；10.3.6库房安全管理；10.3.7材料保全管理。10.4发货管理10.4.1待发材料的提取；10.4.2待发材料的信息登记；10.4.3材料发放单据的填制；10.4.4待发材料的分类、包装、标记。10.5工作协调10.5.1协助MIA部，提供客完成物资清点，作到物资与帐面相符10.5.3物资材料的调配；10.5.4办理相关物料的退赔；10.5.4物料付款、结算10.5.4合同执行控制10.6资料管理10.6.1物料信息、供应厂家信息整理10.6.2往来合同合同管理十一、客户服务部职能分解11、客户服务管理11.1制度管理11.1.1制订、执行公司客户服务管理政策11.1.2Mia计划管理方法、运做程序拟订11.1.3客户服务手册的修订、完善11.2、日常接待11.2.1接待客户的日常来电、来访11答11.3Mia计划的实施11.3.1Mia计11.4工作协调11.4.1及时向有关部门和主管领导反映客户关注的热点问题11.5资料管理11.5.1客户资料整理11.5.2代表公司将入住的客户资料移交给物业公司十二、销售部职能分解12、负责楼盘的销售12.1制度管理12.1.1销售政策制定，并上报公司领导批准12.1.2部门内部销售管理程序制定12.2、市场调研12.2.1了解和把握北京市房地产销售信息、同业的竞争态势12.2.2各项市场销售资料的收据和统计，以此作为领导决策的依据12.3销售管理12.3.1销售计划的制定，并上报公司领导12.3.2销售代表的安排、分工12.3.3销售分析、销售统计、经济预测12.3.4客户投诉记录、处理12.3.5向上级反映销售中存在的问题，并谋求支持12.4工作配合12.4.1配合推广部完成广告宣传计划12.4.2配合市场部制定销售价格、付款方式及各种销售合同；12.4.3配合客户服务部作好客户服务及后期跟踪12.5员工管理与培训12.5.1销售代表业务培训的组织实施12.5.2员工管理第二章、各部门岗位设置与人员分工一、办公室职位设置及人员分工职位设置数量（总）7职位涉及人员（总数）职位名称职位人数（人）主要职责分工行政秘书11.来访客人接待、会议安排与公关接待；2.总经理事务3.文件司礼品、图书管理。4．电话接待服务5.档案资料(文字、图片、音像等)的收代的工作二、人力资源部职位设置及人员分工部门名称人力资源部职位名称职位人数（人）主要职责分工三、财务部职位设置及人员分工部门名称财务部职位设置数量（总）9职位涉及人员（总数）职位名称职位人数（人）主要职责分工制售房情况统计表部门名称推广部职位设置数量（总）6职位涉及人员（总数）6职位名称职位人数（人）主要职责分工销售信息3、项目可行性调研推广活动的展示、展览五、工程部职位设置与人员分工职位名称职位人数（人）主要职责分工副经理21