城市边缘地区商业空间形态研究

城市边缘地区商业空间形态研究第一章绪论1.1研究背景：城市和经济的发展是其内部环境和外部环境两种环境相互作用的结果。(1)内部环境：城市边缘地区作为城市建设用地的拓展空间，已经暴漏出越累越多不可忽视的问题。(2)外部环境：我国经济文化的发展，受全球经济经格局和文化意识形态的强烈冲击。研究内容、目的和意义目前我国，针对特定地域空间结构的商业空间研究很少，城市规划在商业网点规划上的研究也不够系统，而且以往的研究忽略了城市边缘区各要素空间形态所存在的意义。因此本文主要以我国大城市边缘地区为载体，总结其空间内部存在的问题，通过研究其内部商业空间形态的基本特征、形成机制、发展模式等内容，对城市边缘区商业空间问题给与合理评价，并寻找解决问题的方法。理论依据与研究方法本文以主要中心地理论，级差地租理论，集聚效益理论，空间经济理论等为理论依据，结合经济学，社会学，管理学等学科领域，通过归纳总结、演绎推理、因果分析和图形分析、层次分析等方法，对研究对象进行综合分析。第二章国内外研究综述由于国内外针对城市边缘区这一的定区域的研究较少，只是在其研究领域内涉及到这个问题。因此本文只简要论述近些年国内外与其相关联的研究领域的成果。2.1国外研究综述：较早的理论研究是美国社会学家伯吉斯(E,wB:.笔ess,2923)的同心圆学说，同心园学说的价值在于，率先从动态的角度，研究城市形态和结构的变化，为城市和商业规划提供了一种重要的思想方法。后来霍伊特(H.Hoyt,1939)分析T美国64个中小城市和若干大城市的资料,提出了城市形态的扇形学说。霍伊特学说是在同心园学说的基础上，强调了交通线的作用。哈里斯和乌尔曼(E.L.Ullman,1945)提出了城市形态的多核心学说。迪肯森(1947)考察欧洲诸城市之后，提出了城市形态的三个地带学说。该理论对干商业规划的作用，主要表现在三个方面.首先，提供了分析城市形态和结构分布的总体框架;其次，以动态的观点，观察城市形和商业布局的变化;还有，从城市形态发展规律中，预见今后城市的形态变化趋势，以及可能对商业布局带来的影响。集聚效益理论：当地理上的紧密接近，能为企业产生外在利益时，就出现了集聚经济效益。城市经济学家J.K•巴顿，曾把集聚经济效益归纳为十种类型。反映在商业网点规划方面，具体表现为：(1)商店或服务设施的集聚，能够方便消费者选择和更好地满足需求;(2)人群和客流的集聚能够产生市场规模效应;(3)集聚能够促进商店的专业化分工提高经营效率;(4)集聚能促进企业之间的竞争和创新;(5)集聚能够提供更为广泛的辅助设施，如娱乐、社交等;(6)集聚能为采用公共服务设施提供必要基础条件，例如公共交通;(7)集聚能够促进工商业主交流思想和信息;(8)促进熟练劳动力的集聚;(9)促进有才能企业家的集聚等;(10)产生吸引和辐射效应等。城市经济学家克利斯泰勒(W.Christaller，1933)通过对德国南部城镇的调查，经研究系统提出了中心地理论.中心地理论试阐明城市商业布局的等级结构及内在规律。在商业规划上，通常把城市内部不同的商业区域，划分成若干等级，如市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心、街道级商业和散布商业等.各级商业各自提供着不同等级的服务功能，具有不同的辐射范围，通过功能互补，形成一个完整的商业网络体系。中心地理论正是在这一方面提供了系统理论分析和数量模型证明。级差地租理论源于杜能的农业土地利用模式。杜能认为，具有不同经济活动的企业，可以通过投标竞争，获得土地使用权。20世纪60年代，加纳(B.J.Gal'ner)应用级差地租理论，对美国芝加哥地区的商业布局进行了实证研究。现代商业规划理论除了要考虑经济方面以外，应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐。一些学者将其称为‘提升生活价值与和谐理论'。2.2国内研究综述：我国商业空间演变研究很大程度上来自于最初对于城市郊区化研究的深入。上世纪80年代初期以后，我国学者宁越敏、杨吾扬、吴郁文、李振泉等先后对上海、北京、广州、长春等城市的商业等级体系和空间结构进行了实证研究。在上世纪90年代起，周一星、顾朝林、宁越敏、崔功豪、柴彦威、江曼琦、姚士谋、阎小培等学者就对城市郊区化的过程、机制等做了探讨，并对广州、上海、北京、西安等许多大城市进行了实证研究，部分学者进而研究了增长区的居住空间分异问题，虽然城市郊区化只是城市商业空间变化的因子之一，但对于城市郊区化的关注也导致了大量学者之后对转型期间商业郊区化的关注。城市规划学者对商业空间的研究，其视角与地理学者接近，但更侧重于对商转型期间商业空间演变研究。目前，我国城市商业空间结构研究出现了一些新的研究热点，主要包括商业活动空间结构的质量评价体系、商业离心化和商业郊区化、大型零售商场发展、城市商业连锁经营、城市中心商业区复兴与社区商业活动等。2.3研究趋势：综上所述，由于我国与西方国家城市化进程存在着较大的差异，研究问题的侧重点有所不同，我国虽对城市商业空间的研究起步较晚，但是已经逐渐开始触及到城市的边缘地带。第三章相关概念城市形态形态有两种解释。一种解释为形神状态；一种解释为事物在某一环境下所存在的形式。城市形态不仅是城市各组成部分有形的表现和城市用地在空间上呈现的几何形状，还表示了一种复杂的经济、文化现象和社会过程,是在特定的地理环境和一定的社会经济发展阶段中,人类各种活动与自然因素相互作用的综合结果，是人们通过各种方式去认识、感知并反映城市整体的意象总体。商业空间商业空间在宏观结构上是指商业各要素之间的关系。根据各种商业业态在一定空间地域上的表现形式，它包括商业各业态和业种在地域上的分异布局。微观上也指商业内部购物环境和商品的布置等。本文主要研究在在宏观的层面上城市边缘地区各种商业业态之间的关系，以及商业空间与周围环境之间的关系。商业活动商业活动不同于传统意义上的流通过程,它注重销售和消费这个供给和需求相互作用的层面，不但包括各种商业业态的区位、规模、商品种类、经营方式、组织方式、促销手段和创新能力等,同时还将消费者的年龄结构、民族特点、社会阶层属性、收入水平、购买力、消费偏好、出行方式等作为自己重要的研究对象。商业业态商业业态是商业活动研究的重要内容，是商业的经营形式与状态，它是针对某一目标市场，体现经营者意向与决策的商店，其内容包括商业设施及其区位与规模、商品配送销售服务等。需要说明的是，商业业态所对应的商店既可以是有形的实体商店,也可以是无形的虚拟商店virtualstore）；既反映了商店的形态和形象，又与细分的目标客源市场相对应。不同业态的商业企业具有不同的市场定位与地理定位，区位选择的结果形成了特定的商业空间结构。3.5城市边缘区学术界对城市边缘区概念的界定很少一致，但这些概念的基本含义是相近的。笔者认为以往国内外对城市边缘区的概念的理解都是正确的，也都是不完全面的。在不同的时间，不同的地点，不同环境三个维度下，同一种事物发展的结果可能有很大的不同。因此我们绝不能放弃用辩证的思维，来分析理解来分析理解问题，尽可能客观的去认识问题。时间、地点、环境这三个要素中，环境是唯一的相对变量，它只能进行短期的预测。所以城市边缘区一直就存在，它只是在不同的时期，不同地点，不同的环境下，所呈现出来的明显特征有所差异。因此任何概念的界定都是对当时当地环境下的事物所呈现特征的高度概括。因此本文所依据的城市边缘区的概念是在我国目前的情形下，国内学者在总结前人和国内外研究的基础上所概括出来的概念：伴随着城市郊区化和乡村城市化，城市要素扩散与乡村要素集聚且彼此相互渗透、相互作用形成的位于城市建成区与广大乡村地区之间的既不同于典型城市，又有异于典型农村的过渡性、动态性和模糊性区域。其发展进程具有变性加速性、母城依附性、初期无序性和生态环境双刃性等显著征。第四章城市边缘地区商业空间形态4.1发展中存在问题管理滞后突出表现在以下两个方面：（1）政府监管：政府监管在行动和理念上都滞后。例如一些商业业主未经管理部门许可，自行加盖楼房，增加经营面积，导致其安全性较低，尤其是旅馆行业；一些城市的非法的灰色空间也会影响到正常商业活动的运营；环境质量管理也存在很大的问题。一些垃圾收集点常时间不进行收运处理，导致围商业空间效益低下，最终关门倒闭。。。。（2）经营者：由于管理者自身经营理念、知识水平、社会责任的原因，导致其管理水平，产品质量等相对较低。用地混乱用地混乱本身并不是问题，它其实反应了一种客观上的需求。问题是在有些地方它导致了城市其他功能的正常发挥。由于布局混乱，商业空间在一些城中村中道路宽度较小的地方集聚，就导致交通拥堵，甚至孕育一些城市的非法灰色空间；由于分布混乱导致监管难度增大；由于布局混乱，导致城市正常的开发建设受到阻碍。时空冲突

时空冲突最主要的表现就是“有城无市”。江西省南昌市红谷滩是城市边缘区开发最为典型的模式——开发新区。红谷滩确实吸引了大量国内知名企业巨资开发，尤其是房地产住宅业蓬勃发展，使红谷滩在短时间内就初具规模，创造了江西发展的奇迹，提升了南昌的城市形象。但城市发展既然也是历史的结果，住宅产业的大发展不可能立刻带动其它产业的快速发展，特别是商业的发展是渐进式的，更不容易带动发展。因此，红谷滩短时间内出现有城无市的商业难题，出现偏离了城市正常发展轨迹的现象。相似的例子还有2010年北京、天津两市城郊区的一些楼盘所发生的“空城计”现象。这些问题都值得我们去反思。综合效益低1.社会效益：未开发的区域，商业环境质量较低。在城市开发建设的过程中，又有强拆强买，不合理的开发活动屡屡发生。居民安置问题，也没有得到适当解决。2.经济效益：在房地产发展的过程中，整个社会的利益被重新分配。中低收入阶层生活步履维艰财富从底层流入高层。重新安置居民的就业问题也很难得到保障。3.环境效益：由于城市的开发建设，环境质量从总体上看有所提高。但许多未开发区域（如城中村），管理力度不够或缺乏有效管理。基本特征区位选择性企业或个体经营者，以及外部环境、自身特点和自身限制条件，考虑其整体经济效益，选择不同的城市区位，选择依附集聚或远离集聚。而且商业的发展受整个城市空间结构的影响很大。空间聚集性商业设施在空间上分布看似分散，但是呈现明显区域性聚集特征。形成区域性的商业中心或商业带。业态分异性A四环*~r五环•大樂综合超帀、大卖场商业中心■购物中心•专业店、专业卖场图1北A四环*~r五环•大樂综合超帀、大卖场商业中心■购物中心•专业店、专业卖场图1北京新商业空间分布图圈层结构性从城市中心到城市边缘形成了这样一种圈层式商业结构：以大型百货，高档奢侈品，高科技产品等商品为主的综合性较强的上也空间——以大型超市、专业性大卖场为主（如家居、步行街）的商业空间——以中小型超市，商业街为主商品等级较低的商业空间——以等级更低一些的服务业，包括大量农用商品为主的商业空间。4.2.5对居住和产业依附性新的居住区和工业、企业的开发必须配套相应的商业服务设施。在边缘区的最外层，是城市和乡村要素相互作用最为活跃的区域，其商业主要依托于农业。形成机制图2计划经济时期的中国城市内部图2计划经济时期的中国城市内部空间结构模式Fig.2ThemodelofurbaninternalspatialstnictureinChinainthepcnodofaplannedeconomy4.3.2空间载体其发展变化的空间载体主要是住房建设、工业企业。其实商业空间的空间载体始终没有变，其根本载体是人，我们将其抽象为人居住的空间和人工作的空间。如果这两者一旦在空间上发生变化，其商业空间也随之发生变化。在居住区的周围可能聚集一些与生活向相关的商业业态，在企业与工厂附近可能聚集一些与其相关的商业业态，通过商业业态之间的微区位选择，进一步细分或扩大商业空间。虽然居住和工业企业占据主导地位，但是反过来商业空间也会影响其载体，尤其是对居住区。如果一个居住区在开发建设的过程中缺乏相应的商业设施，居民的日常需求得不到满足，这就可能称为诱发“空城计”现象的主要因素之一。动力机制需求是城市边缘区商业空间形态发展的基本动力。从实现形式上看，大城市边缘区的形成演变是一个在扩散效益和集聚效益驱动下的人口、产业、商业和办公设施等城乡要素的扩散与集聚，但其实质是生产力诸要素在地域和空间分布上的重新组合。商业空间的表现形式实际上是需求的一种表现形式，人的物质和精神需求扩大，城市人们选择低价位的居住空间，享受城市丰富的生活内容，几乎处于同样的目的乡村居民向城市聚集。对于经营者必须选择适宜的区位，以维持其生存和发展，或是接近原材料生产地，以节约成本，或是聚集起来，依靠规模效益。由于这些需求必然导致生产力要素在空间商的重新组合。驱动机制国家经济发展政策是其驱动机制。商业空间的变化时随着其载体变化而变化的，引起其根本原因是房产发展和产业升级。首先由于宏观调控政策，驱动了社会资金流动，放宽了房地产市场，由于房地产本身具有保值效应，社会资金流向房地产市场，引起房产泡沫，从而难以控制，所以导致我国需求仍然很大，但是人民生活艰难。在这个过程中各种社会问题，经济问题接种而来，因此房产存在问题，其附带的商业设施就会存在问题。其次，由于国家产业调整与解决城乡二元结构问题，因此驱动了产业升级，城市产业向边缘区外迁，农村产业向边缘区聚集。在边缘区的交易活动极为活跃。因此商业空间发展随之而变得活跃。传导机制交通和通信技术是边缘区空间形态发展的传导机制。便捷的交通网络提高了城乡间的交通可达性，降低了城乡要素空间流动的阻力和成本，进而提高了集聚效益和扩散效益。交通的传导作用使城市要素扩散和乡村要素集聚得以实现。1990年至2002年期间，城市公交车辆数增加了2.78倍，轨道车辆数增加了2.34倍，出租车辆数增加了4.28倍，城镇居民和农民年人均交通费分别增加了15.2倍和12.3倍。由于电话、传真、手机、计算机网络等多种信息传播渠道在城市边缘区的日益普及，使信息的传播更为快速，在一定程度上缩短了社会经济活动的时空距离，使得地理位置无关紧要。到2002年北京市居民家庭电话普及率达到101.73%，手机拥有量平均每百户达到94.05部，个人计算机拥有量平均每百户达到55.54台，人均通讯费支出586.44元，分别比2000年增长129%、130%、341%和157%。利益博弈共生和竞争是其生存和发展的选择。商业业态发展的生命周期及其产生的条件和背景决定了商业业态的出现与否及出现的时间；而商业业态与商业空间结构和空间区位具有很大的相关性，不同的商业业态具有不同的市场定位与地理地位，其区位选择的结果构成了特定的商业空间结构。商业业态因为其微妙的关联性选择聚集，由于它们的竞争关系，一些商业业态被排斥在中心区外围。这都是很正常的现象。那么对于大的企业来说，可能并不只是共生和竞争的关系。这可能企业未来发展的战略格局的选择，由于城市的拓展，房地产市场的开发，企业把握城市发展的方向，那么它就可能在城市边缘的内圈层布局其商业网点，因此影响了整个城市的空间格局。发展模式对于城市边缘区商业空间的发展模式笔者将其归纳为以下类：（1）居住伴生型：主要是指随着居住区建设而带动的商业空间的发展。（2）产业伴生型：如城市新区，产业园，大学城等，公园，旅游度假村等。（3）网络伴生型：网上购物等。（4）共生竞争型：购物广场，步行街，商业中心。4.5发展策略探讨城市规划本质实际上是一种公共政策，它并不只是规划设计部门和规划管理部门所作的事，其在整个城市的运行体系中占据着及其重要的地位。规划中需要解决的问题，必须以社会各个层面为背景，以各个学科体系为基础，才能抓住问题的本质。通过以上对城市边缘区商业空间问题的提出，以及对其商业空本身的特征、形成机制和发展模式的分析。从针对问题解决问题的角度，可以初步得出以下几个解决策略：（1）及其重视管理体制。城市边缘区未开发的地段，尊重其存在的意义，体现社会的公平性。我们可以以台湾为典范，台湾的各项经济产值几乎都比内陆地区高，属于发达国家的经济发展水平，台湾城市边缘区极为破旧，但是在台湾的贫民区保存了最为传统的中国文化，台湾的人民非常的富裕，那是因为他们的管理制度非常的健全。（观点来自于我国经济学家郎咸平＜台湾＞的电视评论）这一点值得我们去反思。（2）加强控制性规划。比需义城市整体的运行效率评判准则，深入研究不同地块的用地指标，严格按照指标体系进行开发建设。控制商业空间过度聚集。（3）加强第四度规划。就是把空间开发的诸多因素与时间序列有机的结合起来城市开发规划。注重城市各因素之间的关联效应。避免“有城无市”或“空城计”现象的发生。（4）加强对开发方案综合评价选择的监督。在开发过程中社会效益、经济效益、环境效益都可以进行估算和量化比较。但是在方案的选择方方面仍然存在很多漏洞，因此近些年开发建设配套设施不合理的显像频频发