深圳城市更新旧改操作流程版

旧改基础分享（上）

第1页旧改——都市更新三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄第2页容积率可调基础投资大开发周期长规划有弹性与前瞻性各区自治政策复杂调整频繁操作难度大利益方众多谈判成本高信息不对称不公开一事一议成本构造复杂按建面计算土地成本返还面积多不可销售体量大区位条件优溢价高都市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）都市更新分类及特点综合整改类功能变化类拆除重建类不变化建筑主体构造和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整改和现有建筑节能改造等内容变化部分或者所有建筑物使用功能，但不变化土地使用权权利主体和有效期限，保存建筑物原主体构造严格按照都市更新单元规划、都市更新年度计划要求实行第3页有关政府机构市领导小组：市查违办和都市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第始终属管理局），详细组织、协调、监督区政府及其有关职能部门：如区都市更新办,组织研究，计划受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实行主体；第4页第一部分：拆除重建类都市更新第5页基本概念拆除重建类都市更新条件：符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状显著不符合经济发展等情形之一，且通过综合整改或者功能变化难以有效改造按实行主体分类：1、权利主体自行实行，单一权利主体自行实行，或者多种权利主体将房地产权益转移到其中一种权利主体后由其实行。2、市场主体单独实行，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体单一市场主体后由其实行。3、合作实行，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位能够与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实行。4、政府组织实行，政府通过公开方式确定项目实行主体，或者由政府都市更新实行机构直接实行第6页基本概念都市更新单元拆除重建都市更新单元：为拆除重建活动划定相对成片区域基本单位：落实目标和责任基本管理单位多种项目：一种都市更新单元可包括一种或多种更新项目第7页流程：四大阶段第一阶段：报计划第二阶段：报规划第三阶段：确定实行主体第四阶段：取得土地使用出让协议和建设用地规划许可证第8页第一阶段：申报都市更新单元计划前提全市都市更新专项规划中划定拆除重建类都市更新单元，未划入单元且满足条件自行确定更新单元确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托单一市场主体（个人或公司）/市、区政府有关部门改造意愿征集：单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块4/5面积；申报材料准备：申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；审批过程：区更新办查对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公告不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公告流程第9页第一阶段：申报都市更新单元计划流程第一阶段目与成功标志第10页第二阶段：申报都市更新单元规划(一般需花费1~2年)流程准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将成果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总编制规划方案并报批：申报主体委托具有对应资质机构编制都市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成，主管部门能够按有关程序进行更新单元计划清理，将该都市更新单元调出计划主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实行分期等方面意见意见，包括产业应征求市产业部门有关产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；草案公告：主管部门收到有关部门意见10个工作日内，形成草案，并公告不少于30天，公告结束后10个工作日内推进审议，包括变化法定图则强制性内容还应报市政府同意单元规划公告：经同意后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将有关内容函告区都市更新职能部门，更新单元规划同意视为已完成法定图则对应内容编制和修改，是有关行政许可根据第11页第二阶段：都市更新单元规划流程第二阶段成果第12页第三阶段：确定单一实行主体流程区政府组织制定更新单元实行方案，并落实实行包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁赔偿安顿指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等有关内容形成单一主体：1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。2、权利主体与搬迁人签订搬迁赔偿安顿协议。3、权利主体房地产被收购方收购4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体实行主体资格认证：单一主体向区都市更新职能部门申请实行主体资格确认，区政府都市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少于7天公告，发放实行主体确认文献项目实行监管协议：区都市更新职能部门与实行主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项第13页注：搬迁赔偿安顿协议有关1、搬迁赔偿安顿协议中商定内容：赔偿方式/赔偿金额和支付期限/回迁房屋面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效时间和条件等有关事项。2、应当在协议中商定对应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书，应当提交对应产权证明文献及房地产权益由搬迁人承受申明书3、公证机构进行公证/搬迁人报区都市更新职能部门立案第14页第三阶段：确定单一实行主体第二阶段主要成果：通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体确定单一实行主体第15页第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证建筑物拆除搬迁人被确以为项目实行主体并在区政府组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区都市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实行主体应当持实行主体确认文献、项目实行监管协议、有关土地权属证明文献等材料，就都市更新单元规划确定由实行主体进行开发建设用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批交地价，取得土地使用权出让协议和建设用地规划许可证：主管部门在同意项目建设用地后与实行主体签订土地使用权出让协议，并核发建设用地规划许可证。项目包括农用地转用，应当办理转用报批手续第16页地价计收1、拆除重建类都市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及下列部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间部分，按照公告基准地价标准20%补缴地价；建筑容积率超出4.5部分，按照公告基准地价标准补缴地价2、拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加建筑面积按照公告基准地价标准50%缴纳地价。3、拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后功能和土地使用权有效期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩下期限以公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后功能和土地使用权有效期限以市场评定地价标准计算应缴纳地价第17页第四阶段主要成果土地使用权转让协议五大证之一，建设用地规划许可证五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证第18页未完待续开发搬迁赔偿政府利益提成公建移送……第19页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明小结工改专项第20页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明1第21页都市更新棚户村更新工业产业升级工改发展阶段伴随社会发展,产业升级,旧改由之前都市更新阶段进入一种产业转型与升级阶段(产业升级使大量厂房空置，又需要大量新厂房去支撑升级)，加之在80年代（85-89）签订厂房权限都是30年,近年将迎来续签或者升级爆发集中在近两年,工改项目标爆发顺势而生。第22页政策发展历史背景2023202320232023集约用地有关政策:《深圳市人民政府有关深入加强土地管理推进节省集约用地意见》《深圳市人民政府有关印发深圳市集约利用工业用地地价计算暂行措施通知》《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权要求》202320232023工业升级有关政策:《深圳市人民政府有关工业区升级改造若干意见》《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2023-2023)》工业产业有关政策:《深圳市人民政府办公厅有关推进本市工业区升级改造试点项目标意见》《工业项目建设用地控制指标》《有关加快推进本市旧工业区升级改造

工作措施》《工业楼宇暂行管理措施》《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行措施》《深圳市人民政府令（第211号）深圳市都市更新措施》《深圳市都市更新措施实行细则》放宽都市更新项目标预售、增值收益现值《有关加强和改善都市更新实行工作暂行措施》“6+1”《深圳市人民政府有关优化空间资源配备促进产业转型升级意见》《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间措施(试行)》《深圳市创新性产业用房管理措施（试行）》《深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）》《加快发展产业配套住房意见》《深圳市宗地地价测算规则（试行）》《深圳市落实执行<闲置土地处置措施>实行意见(试行)》《工业楼宇转让措施实行细则》《工业楼宇转让管理事宜通知》放宽都市更新项目标预售、增值收益现值《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》《有关加强和改善都市更新实行工作暂行措施》送审稿第23页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明2第24页工改分类及特点工改类型都市更新类工改非都市更新类工改功能变化类工改综合整改类工改拆除重建类工改地块上有建筑物满足要求报都市更新单元拆除重建类权属清楚合法土地面积百分比不低于60%旧工业区、旧商业区建筑物建成时间标准上应不少于23年综合整改升级改造类权属清楚合法土地面积百分比不低于50%净地非关键地段第25页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明3第26页工业楼宇定义范围工业楼宇工业用地混合用地用于工业生产(含研发)建筑物构筑物附属物第27页工业楼宇转让前提要求工改类型都市更新类工改非都市更新类工改都市更新重建工业楼宇可进行预售工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押符合《深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）》要求能够转让工业楼宇,可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易第28页工业楼宇转让模式转让模式整体转让特殊分割转让适用所有已建成工业楼宇用地同意文献或土地使用权出让协议商定可分割转让都市更新类项目改造后形成工业楼宇用地同意文献或土地使用权出让协议商定不得分割转让或未明确能够分割转让,根据《管理措施》要求进行分割转让常规分割转让第29页常规分割转让常规分割转让非都市更新类都市更新项目通过申请协调最大可转让百分比为100%土地协议已作商定,按照土地协议商定,一般为50%产业研发用房≥70%补地价后,通过申请可转让配套≤30%配套办公配套独身宿舍小型商业服务设施最新都市更新送审稿提出：占地面积不到1万平米地块，具有改造条件，也能够进行都市更新计划申报。第30页特殊分割转让非都市更新类土地协议商定不得分割转让或未明确商定能够分割转让工业楼宇，标准上不得分割转让，满足下列情形可分割转让企业破产清算人民法院实行强制执行不符合管理政策、环境保护要求被有关主管部门责令停产或生效裁判文书确定停顿生产作价入股自用建筑面积百分比不低于50%非自用部分可分割转让产业转移后总部和财务结算中心继续使用自用建筑面积百分比不低于50%非自用部分可分割转让单一公司投资建设专业产业园区内工业楼宇公司自用确有富余其自用建筑面积百分比不低于50%，非自用部分能够分割转让租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年公司需购买工业楼宇已租用部分工业楼宇能够分割转让为满足初次公开发行股票并上市发行条件已在证券监督管理部门辅导立案准备上市公司需购买工业楼宇该部分工业楼宇能够分割转让法律、法规、规章、市政府规范性文献要求及市政府同意同意其他情形第31页分割转让小结分割转让都市更新项目产业研发用房≥70%补地价后,通过申请可转让配套≤30%小型商业服务设施配套办公配套独身宿舍非都市更新类土地协议已作商定,按照土地协议商定土地协议未作商定或未明确商定自用部份≧50%非自用部份≦50%可转让第32页分割转让产权确定本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）楼宇或者特定空间工业楼宇不可分割转让以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书可分割转让以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发第33页工业楼宇受让人资格受让人资格非企业具有居住功能（含宿舍、独身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）工业楼宇配套设施（一）本通知实行前已转让并办理登记且不属于《措施》第五条第二款要求情形；（二）本通知实行前已签订预售协议并立案且不属于《措施》第五条第二款要求情形；（三）经房改部门同意被纳入房改范围；（四）市政府同意其他情形。（一）因人民法院、仲裁机构生效法律文书取得物权；（二）因继承、受遗赠取得物权；（三）因共有分割取得物权；（四）因政府行使优先购买权。公司依法注册登记公司符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行资格审查且第34页工业楼宇转让手续第十条

工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。第十一条符合本措施要求能够转让工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。第十二条

未经分割登记工业楼宇根据本措施要求分割转让，在办理转移登记时除提交法律、法规要求办理房地产转移登记所需材料外，还应提交下列材料：（一）规划主管部门出具楼宇分割改造有关同意文献及施工图图纸；（二）消防主管部门出具楼宇分割消防安全验收合格文献或立案凭证；（三）测绘部门出具楼宇分割测绘查丈报告；（四）转受让方自愿接收本措施有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益提成要求承诺书。根据本措施或其他有关法律、法规要求，工业楼宇分割转让需补缴地价，申请人还应提交已补缴地价证明文献。

——《深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）》

第35页工业楼宇转让手续第九条

按照《措施》要求进行分割转让，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让协议补充协议手续时应当分别提交下列材料：（一）按照《措施》第四条第二款第（四）项进行分割转让，应当提供公司以其工业楼宇作价入股协议书；（二）按照《措施》第四条第二款第（五）项进行分割转让，应当提供由市产业主管部门出具产业转移有关证明；（三）按照《措施》第四条第二款第（六）项进行分割转让，应当提供区（新区）产业主管部门出具同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件书面意见；（四）按照《措施》第四条第二款第（七）项进行分割转让，应当提供房屋租赁协议及房屋租赁主管部门出具连续租赁满5年证明文献；（五）按照《措施》第四条第二款第（八）项进行分割转让，应当提供由证券监督管理部门出具辅导立案登记凭证；（六）受让人有准入条件限制，应当提供区（新区）产业主管部门出具有关工业楼宇受让人资格证明文献；土地使用权出让协议补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合《措施》及本细则要求条件。转让方按照《措施》第九条要求分割转让工业楼宇，规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成都市更新项目；转让方按照《措施》及本细则要求已划分共有部分与专有部分详细范围，规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意共有部分与专有部分划分方案。——《<深圳市工业楼宇转让管理措施（试行）>实行细则》

第36页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明4第37页地价补缴时间要求不计息分期缴交其他标准计收初次缴交百分比不得低于50%，余款一年内交清市场评定地价标准计收初次缴交百分比不得低于30%，余款一年内交清第38页市场评定地价标准市场评定由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平要求组织，项目实行主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评定组织费用和评定费用由项目实行主体承当。=P1+P2+P33X85%P发展研究中心2P市场机构+P市场评定地价P市场机构=P市发展研究中心P市场机构三家市场机构评定值算术平均值P1/P2/P3市场机构评定值市规划国土发展研究中心评定值P市场评定地价市规划国土发展研究中心评定值第39页都市更新类地价补缴说明都市更新类增加建筑面积配套部分：（法定机构评定价+市场机构评定价）*50%*85%销售配套部分：商业（按照商业基准地价补缴）其他（按照对应基准地价50%补缴）持有原有合法面积不补缴地价持有（工业用地基准地价+办公用地基准地价）X50%销售产业用房分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%产业用房整体转让：按照工业用地基准地价补缴产业用房：工业用地基准地价*50%第40页非都市更新类地价补缴说明配套部分非都市更新类产业用房按公告基准地价整体转让市场评定地价标准-已缴纳地价正常分割转让市场评定地价标准-已缴纳地价特殊分割转让市场评定地价标准-已缴纳地价销售在基准地价基础上进行补缴持有工改细则第八条?第41页工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明5第42页增值收益及扣减总额增值收益，是指转让工业楼宇交易价格扣减该工业楼宇登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳有关税费后余额；工业楼宇转让时，已按照本措施要求补缴地价，应同步扣减已补缴地价。增值收益＝转让工业楼宇交易价格–扣减总金额扣减总金额登记价取得工业楼宇有关税费转让工业楼宇有关税费补缴地价款工程造价地价含印花税、契税、登记费、交易服务费含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费第43页都市更新类增值收益额超出扣减总金额30%未超出50%部分，按50%百分比上缴增值收益额超出扣减总金额50%未超出100%部分，按60%百分比上缴增值收益额超出扣减总金额100%部分，按100%百分比上缴初始登记后初次转让免缴增值收益已按市场评定地价标准计收地价工业楼宇配套设施(30%)用于安顿回迁工业楼宇登记至回迁户市政府要求其他情形五年内五年后增值收益额100%百分比上缴免缴增值收益再次转让增值收益额未超出扣减总金额30%部分，