江西新余项目前期市场调研上课件

2010江西新余项目前期市场调研/2010江西新余项目前期市场调研/1区位交通新余市位于江西省中部偏西，袁河中下游，是江西省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64Km。东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。新余市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。新余市位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内，同时位于庐山、井冈山两座名山之间。沪昆铁路、上新铁路在新余市交汇。樟树市吉安市高安市沪昆铁路上新铁路南昌市150公里赣西地区交通枢纽和经济重镇/区位交通新余市位于江西省中部偏西，袁河中下游，是江西省直辖市2城市规划城市规划定性为：以钢铁工业为基础工业经济中心，赣西地区重要的中心城市和环境优美的园林城市。一城：指新余市各城市分区相互协作，紧密联系构成的有机整体。两江：指城区中心部位的袁河和孔目江，是城市景观构架的重心，“两江四岸”风貌的集中体现，城市的灵性所蕴之地。三环路：以内环、中环、外环构成的城市三组环形城市干道网络，串接和沟通了城市主次干道及各大功能区，使城市形成了有机整体。四中心：城北孔目江畔城市主中心、城南老城商贸中心、南部仙来商业中心、城东商贸物流中心。六功能区：城北区及城南区是城市的核心区域。内环中环外环孔目江袁河城市建设总方针──东拓、西延、北优、南蓄/城市规划城市规划定性为：以钢铁工业为基础工业经济中心，赣西地3江西省新余市2006-2008年主要经济指标总表年份200620072008同比增长地区生产总值（亿元）214.27278.12402.3217.10%第一产业（亿元）23.1724.45315.70%第二产业（亿元）126.14177.45258.7620.30%第三产业（亿元）64.9676.22112.5614.60%人均GDP（元）191742477935610/经济概况2008年度生产总值402.32亿元，比上年增长17.1%，连续七年实现15%以上增长。按常住人口计算人均生产总值达35610元，比上年增加10503元。

经济结构进一步调整。三次产业结构由上年的8.7：63.2：28.1调整为7.7：64.3：28.0，第二产业比重比上年提高1.1个百分点。生产总值连续7年实现15%增长，经济结构进一步调整/江西省新余市2006-2008年主要经济指标总表年份20064居民生活水平新余市2007年-2008年社会零售品消费总额汇总表年份2007年2008年同比增长(%）批发、零售贸易业（亿元）49.160.2522.6住宿和餐饮业（亿元）12.416.8435.5其它(亿元）2.12.212.1%。社会零售品消费总额（亿元）63.779.2924.4新余市2007年-2008年人均收入总表年份2007年2008年同比增长(%）城镇居民人均收入（元）227562630615.6农民人均收入（元）5010590717.9人民生活水平继续提高。2008年全市城镇居民人均可支配收入达14138元，比上年增长20.1%；农民人均纯收入5907元，增长17.9%。城镇集体以上单位在岗职工年平均工资26306元，增长15.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为41.7%，农村居民家庭恩格尔系数为45.4%。

人民生活水平继续提高2008年达到14138元/居民生活水平新余市2007年-2008年社会零售品消费总额汇5全年固定资产投资353.62亿元，比上年增长136.5%。第一产业投资9.48亿元，增长325.1%；第二产业投资268.65亿元，增长186.9%，其中工业投资268.65亿元，增长186.9%；第三产业投资75.49亿元，增长40.6%。固定资产投资固定资产投资成倍增长，全年固定资产投资353.62亿元/全年固定资产投资353.62亿元，比上年增长136.6同地域相邻、存在竞争与协作的宜春、萍乡、吉安三市相比：（1）新余市经济总量和人均GDP低于萍乡市，远高于宜春、吉安；经济增长幅度和工业发展水平高于其他城市；人均社会消费品零售总额已经超过传统经济中心——宜春、吉安，仅低于萍乡。因此新余市综合经济实力在赣西地区处于首位。（2）新余市城乡居民储蓄存款余额、财政收入高于其他城市，城市最富裕；新余市在固定资产投资额、人均城市维护建设资金只低于萍乡市，远高于宜春、吉安。从得分情况看，新余市资金实力逊于萍乡，且差距较大。小结新余是一个开放、发展的城市。全省而言，新余市的综合经济实力排在第4位，资金实力排在第6位，人力科技排在第2位，开放程度排在第6位，基础设施排在第5位，生活质量排在第2位。综合分析，新余市目前综合竞争力排在第3位，新余市目前综合竞争力排在全省第3位/同地域相邻、存在竞争与协作的宜春、萍乡、吉安三市相比：小结新7

城市属性

房地产市场研究住宅产品研究商业与酒店市场研究项目地块解读市场宏观解析城市片区楼盘总汇竞争个案分析住宅市场小结/城市属性市场宏观解析/82009年新余市土地出让情况汇总表土地编号项目地址地块面积地块价格土地用途1-7-240号科环东路北侧9亩450万元工业GX61-1、GX61-2号春龙大道以东457亩5680万元工业1-5-341-2号北湖西路14亩930万元商业、住宅、办公ES13-2号渝东大道16中以东87亩1200万元工业EN37-2号赛维大道127亩1740万元工业2-14-590号北一横路以北、北一纵路以东42亩580万元工业GX72-1号泉州大道以东390亩5310.01万元工业GX25号东兴北路193亩2630.01万元工业EN27号赛维大道以南222亩3050万元工业2-5-45号

白竹路以南、抱石公园以西

10亩

660万元

住宅兼容部分商业

ES08-4号南源大道以南30亩421万元工业新余2009年土地出让情况2009年新余市土地出让以工业土地为主，住宅、商业地产土地出让面积收控制，相对较少。工业土地价格约12万元/亩,住宅性质土地价格约为66万元/亩。/2009年新余市土地出让情况汇总表土地编号项目地址地块面积地9房地产开发投资2009年上半年新余市市累计完成房地产开发投资7.81亿元，同比减少11.75%。其中住宅投资6.7亿元，同比增长1.94%；商业营业用房投资1.24亿元，同比减少42.33%。在目前我市房地产市场仍处振荡调整期的情况下，开发企业对市场、对现有项目的投资力度有所下降，房地产开发投资节奏明显放缓，部分开发企业将尚未开工项目的开工时期向后推延。

市场宏观解析商品房成交2009年上半年全市共预（销）售商品房面积54.80万平方米，同比增长96.56%。其中，商品住宅销售4121套,销售面积48.87万平方米，同比增长213.67%;商业用房销售面积5.93万平方米，同比下降51.79%。2009年上半年通过对各区商品住宅成交套数统计，城北区位居全市第一，成交2018套；其次是城南区，成交1455套。城北区因交通环境、配套设施的优势依然成为购房者首选区域。新余房地产投资力度减缓，城北作为主要购房区域/房地产开发投资2009年上半年新余市市累计完成房地产开发10房地产开发面积2009上半年，全市共完成土地开发面积22.49万平方米,同比下降47.94%。从全国大中城市土地市场情况来看,2009年上半年土地市场“回暖”迹象明显，住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢价成交。新余市作为三线城市土地市场存在明显的滞后性，2009年年上半年供应的土地明显偏少。特别是在一季度，竟然没有一宗商住用地出让，二季度推出的商住开发用地也仅有2宗24亩，这与房地产开发投资下降的原因相类似,主要是因为存量商品房过多和开发商手中的存量土地过多所致。2009年上半年度新余市土地开发、竣工指标指标面积同比涨幅房屋新开工面积35.68万平米64.99%其中新开工住宅面积26.69万平米70.89%竣工面积40.08万平米59.68%其中住宅竣工面积36.48万平米88.82%后续供应量降低，供求关系将发生变化/房地产开发面积2009上半年，全市共完成土地开发面积2211政策研究房地产交易环节税收政

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。小结：调整了契税税率暂统一下调到1%，增加当地市民购房的热情。严格房地产开发信贷条件抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

小结：严格房地产开发信贷条件，防止了房价非理性攀升，稳定市场。目前打压政策尚不明显/政策研究房地产交易环节税收政严格房地产开发信贷条件目前打压12住宅市场发展趋势改善型房源增加小户型持续热销第一方面第二方面第三方面新余市房地产诸多小户型入市，其低总价的特点吸引了很多初次置业者。在政府大力推行扶持90平方米以下中小户型的政策推动下，小户型房源数量稳步增加，楼市供应结构趋于合理，供给套数增多。新余楼市的三房户型供应量较大，新入市的项目中，户型面积在120-144平米的户型供应量逐渐增加。中等户型不但是供应量大，在销售中已成为主流销售产品。中高档产品受到关注新余楼市整体楼盘档次一般，产品形态单一。中高档产品不多。随着居民生活水平不断提高，中高档产品住宅必然受到关注。/住宅市场发展趋势改善型房源增加小户型持续热销第一方面第二方面13房地产市场的特点1、房地产开发企业“多、小、散”，产业集中度低

2008年度，全市房地产开发企业101家，新余城区内88家，分宜县13家，其中三级以下（含）资质占96%，新余城区内房地产开发企业2008年新开工面积71.32万平方米，企业平均新开工面积只有1.74万平方米，开发企业普遍规模小，竞争力不强，对稳定房地产市场的持续发展有潜在的风险。

2、商品房差异化程度低，同质产品竞争激烈

新余市房地产品质同化现象比较严重，多层、高层等产品在规划、景观、户型、材料等方面，对外地项目学习与借鉴不够，产品差异化程度低，房地产开发还停留在只能满足一般居住需求，而成熟的房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品味的产品，正是因为新余房地产还没有真正高端的产品，最近几年，外地开发商已经通过各种渠道进入新余房地产市场，开发了一批如东方花城、暨阳世纪城、春龙湖畔豪园等相对品质高的楼盘。

3、非净地出让，大大提高了项目开发难度

新余市房地产开发用地很多是非净地出让，在项目开发过程中面临拆迁，市政基础设施等诸多难题，尤其是拆迁问题的复杂性，在拆迁过程中容易产生纠纷，对社会造成极大影响，影响项目开发进度，造成企业运作成本增加，加大开发难度。

/房地产市场的特点1、房地产开发企业“多、小、散”，产业集中度14市场宏观总结2009年住宅市场三季度销售情况销售套数销售面积(㎡)第一季度2590套302687第二季度3238套385888第三季度3322套414120新余市的住宅销售情况虽然是在上涨的过程中，但是住宅价格上涨幅度相对上年有所减缓。住宅价格市场价格在2000元/平米—3000元/平米之间逐渐趋于理性化，房产商之间的价格竞争将日益激烈。新余市场总体呈现市场供应充足市场需求恢复房价基本平稳住房个贷激增住宅市场较为理性平稳/市场宏观总结2009年住宅市场三季度销售情况销售套数销售面15新余市楼盘板块分布城南板块城北板块高新区板块新余市住宅楼盘主要分为三个板块，一、传统老城区城南板块。二、商住核心区城北板块、三、经济开发区高新区板块。城南板块：住宅楼盘分布相对集中，土地可开发面积少。城北板块：住宅楼盘以仙来大道和西湖路为中心向外展开并扩散。高新区板块：住宅楼盘开发量大。本案新余房地产板块化明显/新余市楼盘板块分布城南板块城北板块高新区板块新余市住宅楼16高新区楼盘分布目前新余开发较为集中的区域/高新区楼盘分布目前新余开发较为集中的区域/17项目名称地址建筑面积总套数成交均价可售套数和源里市飞宇大道北侧182512.02平米8702000元/平米68景江花园市新欣大道以西33060.00平米2002300元/平米34东方花城新城大道西侧55226.13平米3311800元/平米300聚龙花园新欣大道60259.48平米492/103荣幸新天地高新大道新城大道口71250.00平米2351500元/平米164水岸丽都新欣大道东侧37568.08平米2932350元/平米48时代华城新欣南大道861号37962.31平米2821800元/平米29美欣小区渝东大道以北37625.20平米2811500元/平米91前卫花苑渝东大道以北(原前卫化工厂内)22809.17平米1781600元/平米85华茂·香榭绿洲渝东大道49826.40平米2002400元/平米160高新区楼盘总汇高新区住宅开发体量较大，市场竞争大，整体去化情况差，均价最低仅1500元/平米、最高2400元/平米。周边环境和配套尚需要一定发展阶段。/项目名称地址建筑面积总套数成交均价可售套数和源里市飞宇大道北18城南片区楼盘分布市中心住宅形态以多层、小高层为主；住宅销售总体情况好，去化抗性小。住宅均价在2000-3200元/平米左右；住宅面积在90-120平米，一次置业需求为主；传统城市中心板块市场供应量小，市场竞争较其他区域小。新余中心板块，供应量较小/城南片区楼盘分布市中心住宅形态以多层、小高层为主；新余中心19项目名称抱石名居楼盘类型住宅（两栋小高层）开发商新余市仙女湖房地产开发有限公司楼盘地址抱石公园旁营销代理新余市亿坤房地产经纪公司用地面积3070平方米销售热线0790—6276588建筑面积11000平方米住宅小高层（3楼—12层电梯楼）其中商用面积2000平方米最高价3100元/平方米（10、11、12层）住宅面积9000平方米最低价2100元/平方米（住宅低层）建筑高度40米户型二房、三房两厅、四房二厅绿化率49%主力户型三房两厅物业管理0.5元/平方米/月住宅面积111—160平方米总套数67套商铺总35间店铺商铺均价10000元/平方米最高价11000元/平方米（一楼）最低价8888元/平方米具体分析此项目是由A、B两栋12层的小高层组成，新余首个电梯住房。期房销售，打文化之名，创高档住房。由意大利罗莎公司投资，江西省建筑设计研究总院担纲建筑设计。除了如此多的冠名之外，真正能把价格居高的原因只有一个，那就是首座小高层电梯住房。城南区个案介绍——抱石名居/项目名称抱石名居楼盘类型住宅（两栋小高层）开发商新余市仙女湖20城南区个案介绍—康盛世纪花园

项目名称康盛世纪花园楼盘类型住宅小区开发商新余市康盛房地产开发公司楼盘地址站前西路规划设计法国翌德国际设计机构用地面积52亩市场定位高档次住宅小区建筑面积51115平方米建筑结构砖混和框架结构总套数400套最高价3200元/平方米建筑风格欧陆风格最低价2000元/平方米层级7层户型二房、三房两厅、四房二厅、复式（六房两厅）绿化率39%户型面积92—150平方米主力户型三房两厅复式面积180—190平方米主力面积110—120平方米公摊面积11%销售业绩总体分为四期，全现房销售。一、二已售完，三、四期销售率达80%配套设施主题会所、中心花园、四重防盗、封闭管理、停车场具体分析该楼盘为新余市花园楼房，安全措施明显，中心花园、会所与全面的物业管理也成为了本来楼盘的主要卖点，提高了楼盘的整体形象和档次，质量方面全部采用当地知名材料灌筑，过半产品为全框架结构，这为楼盘的销售增加了极多可行的直观方式。/城南区个案介绍—康盛世纪花园项目名称康盛世纪花园楼盘类型住21城南区个案介绍—盛世名城项目名称（康居）盛世名城楼盘类型高档商住开发商福州康居集团楼盘地址抱石大道与沿江路间建筑风格欧式风格用地面积52亩层级3—7层建筑面积90000平方米住宅总套数500套店铺套数180套户型三房两厅、四房两厅、二房、复式住宅面积110—160平方米物业管理费0.25元/平方米住宅价格2200-3000元/平方米公摊面积15%左右店铺一、二层为店面店面价格一楼：6000元/平方米二楼3500—4000元/平方米具体分析（康居）盛世名城在新余是有其影响力的楼盘，分三期开发：清华轩、剑桥阁、哈佛园，以文化现象定名。楼盘本身其现代化的异域建筑风格和优越的地段带动了新余市购房的另一种景象，也让消费者在原有的基础上更倾向于现代化的生活方式。一期公开发售的时候是抢购。同时应该注意的一个现象是到目前为止在销售率达到90%以上的同时入住率却不是很高，根据一部分人的描述应该是质量问题。并且该楼盘开发商已退盘。/城南区个案介绍—盛世名城项目名称（康居）盛世名城楼盘类型高档22住宅分布在项目西侧为两座19层及一座17层的高层。电梯洋房户型包含有(124-134）平方米的享受型三房,85-90平方米的舒适两房以及49-61平方米的小户型。城南区个案介绍—香港城该项目由商业,住宅,宾馆三部分组成，商业部分分布在项目首层,二层以及临解放西路的部分三层。分析：由于香港城位于胜利北路与解放西路交汇点，紧邻新亚新商场，是繁华的商业地段，所以吸引了众多当地购房者及投资客。开盘当天推出的60套住宅50%均以售出，开盘均价为2668元/平方米。两座19层及一座17层的高层住宅宾馆商业首层,二层以及临解放西路的部分三层/住宅分布在项目西侧为两座19层及一座17层的高层。城南区23城北片区楼盘分布

新余市城北片区总体房地产开发量大，区域位置相对分散。楼盘总体均价区间在1900-3100元/平米之间，区域市场竞争激烈。产品形态以多层为主，小高层为辅，整体品质较高。客源方面：以本地以及辖区各县改善型购房群体为主。/城北片区楼盘分布新余市城北片区总体房地产开发量大，区域位置24//25开发商泰华房地产开发有限责任公司所在区域城北项目地址市北湖西路与长林北路交汇处预售许可证余房预售证第08025号建筑面积41593.40平米开盘日期2008-11-22竣工日期2009-12-30均价：2600元/平米可售套数110预售套数280一期开发二期开发三期开发竞争个案分析——世纪清华世纪清华分三期开盘，一期2009年年底前可交付使用，2008年开盘时均价为：1800元/平米，层差价格为30-50元/平米。二期2010年年底可交付使用