碧桂园地产集团-地产财务管理-项课件

房地产项目财务基础知识及关键指标预算管理部201房地产项目财务基础知识预算管理部1公司管理的核心是财务管理财务不乱

公司不乱——莫总1公司管理的核心是财务管理——莫总12您所理解的财务是什么？2您所理解的财务是什么？23找银行贷款费用报销发工资/奖金做账算成就共享奖金催同心共享跟投出报表包括，但不限于…3找银行贷款费用报销发工资/奖金做账算成就共享奖金催同心共享跟4PA

RT

1了

解

财

务基

础

财

务

理

论PART1了解财务基础财务理论51.1财务管理的基本概括简单的说，财务管理是组织企业财务活动，为什么不是利润最大化？处理财务关系的一项经济管理工作。其他信息和方法直接管理信息目的股东财富最大化财务管理财务会计记录信息提供信息管理会计信息目的其他信息和方法企业内部用户企业外部用户1.1财务管理的基本概括简单的说，财务管理是组织企业财务活动61.2财务管理的基本工作总部成果提交完善制度资源整合，财务全面管控提供决策分析支持集团战略区域/城市公司过程控制承上启下税务筹划执行公司制度流程，规避风险支持区域发展双享管理费用管控资金运筹依法缴税基础管理追回款项目信息增值会计核算信息归集基础财务管理及信息归集1.2财务管理的基本工作总部成完善制度资源整合，财务全面管控71.3管理者应有的财务观念利润与现金流资金的时间价值成本效益观念风险管理意识依法纳税观念本栏的，此根据修改警醒守法经营今天的1元≠明天的1元利润是企业存在之本现金流是企业的血液1.3管理者应有的财务观念利润与现金流资金的时间价值成本效益82、认识三张财务报表资产负债表现金流量表损益表资

产流动资产：负债经营活动产生的现金流量物业销售营业收入流动负债：短期借款应付账款预收款项货币资金应收账款应收票据预付款项存货减：营业成本其他收入营业税金及附加支付房产工程款应付职工薪酬应交税费销售费用管理费用财务费用支付房产土地款其他流动资产流动资产合计非流动资产：持有至到期投资长期应收款长期股权投资投资性房地产固定资产应付利息支付其他与经营活动有关的现金经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量所得银行借款其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款资产减值损失加：公允价值变动收益投资收益长期应付款递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计在建工程工程物资固定资产清理无形资产商誉营业利润偿还银行借款所有者权益（或股东权益）实收资本（或股本）资本公积加：营业外收入减：营业外支出利润总额其他筹资活动产生的现金流量净额现金及现金等价物净增加额加：年初现金及现金等价物余额年末现金及现金等价物余额长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计资产总计减：库存股盈余公积未分配利润减：所得税所有者权益（或股东权益）合计负债和所有者权益（或股东权益）总计净利润42、认识三张财务报表资产负债表现金流量表损益表资产负债经营92.1

资产负债表资

产流动资产：货币资金负

债照相机，•

资产负债表是一部反映了某个时间点企业经营的情况，如年初和年末。流动负债：短期借款应收账款应付账款应收票据预付款项存货预收款项应付职工薪酬应交税费•负债是别人的钱，股东权益是自己的钱；资产是用别人的钱和自己的钱转换而成的东西。其他流动资产流动资产合计非流动资产：应付利息其他流动负债负

债流动负债合计•

资金杠杆就是：通过借债来增加资产

=

用别人的钱给自己买东西持有至到期投资

非流动负债：资长期应收款长期股权投资投资性房地产固定资产长期借款长期应付款递延所得税负债•

但欠了钱总是要还的，且如果欠钱太多，在资本市场上影响也不好，会让股价下降、融资成本进一步上升。所以我们要：=

+其他非流动负债在建工程工程物资非流动负债合计负债合计固定资产清理所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）产无形资产商誉资本公股东权益减：库存股盈余公积积将负债率控制在合理范围内长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产小问题：债务成本尽量降低未分配利润负债和股东投入，哪个资金成本更高？保持充足的流动性非流动资产合计所有者权益（或股东权益）合计资产总计负债和所有者权益（或股东权益）总计52.1资产负债表资产负债照相机，•资产负债表是一部流10集团资产负债表单位：亿元2016年2017年2016年2017年资产负债非流动资产物业、厂房及设备投资物业无形资产土地使用权在建物业于联营合营公司之投资递延所得税资产可供出售金融资产其他非流动资产非流动负债优先票据公司债券20998225523102789216834249883091221529329538722813058822165银行及其他借款递延政府补助金递延所得税负债非流动负债：流动负债合同负债（预收楼款）贸易及其他应付款应付所得税691,0461,6351,9241,5181533,4673,309216111,067551,817非流动资产：应付股息流动资产在建物业持作销售已落成物业证券化安排的收款银行及其他借款流动负债：总负债合计：703874,0535,099186857,6959,3302,164209223,609279432,705157存货贸易及其他应收款合同资产1,173权益预付税金1401188461531131,3712498,679权益所有人应占股本股本及溢价其他储备留存收益权益所有人应占股本受限制现金现金及现金等价物其他流动资产流动资产：2574540024559633734,8485,915总资产合计：10,496永续资本工具非控制性权益总权益1158165,9152291,16610,496总权益及负债合计：6集团资产负债表单位：亿元2016年2017年2016年20111资产负债率——公司偿债能力的反映资产负债率=总负债/总资产，反映总资产中有多少比例来自于外部杠杆的创造；越大也反映出公司的偿债压力将越大。2017年主要地产公司资产负债率100%由于预收楼款随着房屋将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力（但仍反映企业的未来建造交付义务）

，因此房地产行业一般会剔除预收楼款后再做一次比较。90%69%89%89%86%71%84%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%81%77%45%71%45%70%45%61%58%46%56%49%46%1、绿地、恒大、融创负债率较高。碧桂园的高负债率和近年的高速发展相关；另外，不含预收楼款的资产负债率碧桂园相差28个百分点，明显低于恒大15个百分点，一方面说明恒大将预售楼款转化成营业收入的速度要更快，但另一方面也说明恒大实际的财务风险更高保利龙湖

华润置地

中海

华夏幸福

万科碧桂园绿地融创恒大2、华润置地、中海和龙湖一贯偏谨慎，反映出负债率的指标会偏低。含预收楼款不含预收楼款7资产负债率——公司偿债能力的反映资产负债率=总负债/总资产，122.2

现金流量表经营活动产生的现金流量物业销售期初账上资金案例：顺驰地产的现金流量表危机：+其他收入支付房产工程款支付房产土地款本期经营净现

金

流土地成本：市价的1.5倍，频拿地王支付其他与经营活动有关的现金经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量所得银行借款+销售价格：市价的0.9倍，狂热追求规模本期贷款净流

入利润很低：行业水平的一半（5%左右）-偿还银行借款一方面集团并未有稳定可持续的融资平台；另一方面极低的利润再加上现金流风险，实际上切断了融资渠道，最终融资链断裂，没有人愿意再借钱给他！期末留存账上

资

金其他=筹资活动产生的现金流量净额现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额期末现金及现金等价物余额含贷款净回笼

股

东82.2现金流量表经营活动产生的现金流量期初账上资金案例：顺13集团现金流情况表项目1月2月3月4月5月6月上半年累计

一家健康和良性发展的公司，经营活上月末资金余额8466547018259811,119

846收入29128473313191240740434143704444741631528501272,4182,294124动、投资活动和筹资活动的净现金流总楼款其他应该是正数，即：有钱流进集团支出(461)(197)(149)(45)(9)(323)(18)(265)(18)(4)(290)(43)(173)(22)(5)(316)(58)(201)(32)(6)(343)(86)(183)(41)(8)(521)

(2,254)(64)

(466)(403)

(1,374)工程、材料土地款税费

最典型的是，在2017年上半年，虽然集团的现金流较为健康，但在6月份现金流比较紧张，如果现金流跟不上土地扩张节奏，这种健康状态就会被打破(24)(4)(182)(36)(119)(39)(39)164(134)11996销管费职工薪酬利息费用其他(47)(7)(12)(4)(11)(12)(24)117(95)65(14)(3)(18)(5)(17)(8)(7)(2)(2)(2)(1)经营性现金流投资性现金流贷款净增(170)(19)(5)89810427(4)424(22)2境内境外境外52(37)67贷款净增股利股息其他--36-(7)-------

为此，我们需要：211222101.

持续“三抢”，加强自我造血能力2.

以收定投，依据资金贡献度分配资源筹资性现金流(3)431021248255432(3)(18)1,1012252551,101整体现金流(192)654471569811381,119月末资金余额7019集团现金流情况表项目1月2月3月4月5月6月上半年累计一142.2

现金流量表关于资金回正与利息

问题：我们经常听到的：1）为什么有两个资金回正；2）如何理解谁使用贷款谁承担利息？

假设：1月初始投入10亿，5月贷入3亿贷款，并回笼给集团，项目6月开盘。经营性现金回正之后不股东资金回正之后不再再计算计算82.2现金流量表关于资金回正与利息问题：我们经常听到的152.3

损益表营业收入毛

利费

用减：营业成本营业税金及附加销售费用损益表是一部摄影机管理费用反映了一段时间内企业的经营质量并最终在毛利润和净利润中体现。财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益投资收益其

它营业利润省出来的每一分都是利润加：营业外收入减：营业外支出利润总额减：所得税净利润102.3损益表营业收入毛利减：营业成本营业税金及附加损益表162017年主要地产商确认收入和毛利率2017年确认收入2017年毛利率3,50045%40%35%30%25%20%15%10%5%40%3,00036%34%33%2,5002,0001,5001,00050026%26%23%21%12%11%00%恒大绿地万科碧桂园保利中海华润置地龙湖融创华夏幸福确认收入总额排名前列，但毛利率仅处于中低水平。未来应持续加强我们的供货能力和成本竞争力。112017年主要地产商确认收入和毛利率2017年确认收入201172017年各主要地产商销管费用•

龙湖、万科、保利、中海：一方面因定位于一二线城市，项目集中度高，可有效降低广告、宣传等一系列费用的支出；另一方面也因为销售的平稳增长不需要费用激增2017年各主要地产商销管费用（率）销管费2017年销管费率350300250200150100507.0%6.5%•

恒大费率虽然高，但相比以前年份，已经开6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%5.7%始下降，恒大今年有意在费用方面做许多控制4.9%4.9%3.3%•

碧桂园：费用率处于行业中游，整体表现良好，但在部分管理领域，仍然有可以改善的空间，如：案场费用、案场物料、水电费、日常周转材料等。研究发现，平均每花一块钱费用，项目奖励和分红减少三毛3.3%2.9%2.5%2.3%2.1%0保利中海融创万科龙湖碧桂园

华润置地

绿地恒大

华夏幸福122017年各主要地产商销管费用•龙湖、万科、保利、中海：一18资产负债表2016.12.31现金流量表资产负债表2017.12.31损益表基础的财务报表是对企业一年内经营情况的反映了解了基础财务报表后，项目总应该知道：1､每个项目公司都有自己的财务报表，每购买一个项目，集团的资产就会增加一部分；2､集团对项目投入的自有资金在资产负债表的右边是进入股东权益，提高自有资金收益率也就是提高股东权益收益率；3､用最少的自有资金投入撬动最多的项目获得最多的收益是我们集团的核心经营理念之一。13资产负债表2016.12.31现金流量表资产负债表2017.193、两个投资理念2.1

股东收益率的影响因素2.2

资金具有时间价值143、两个投资理念2.1股东收益率的影响因素2.2资金具有203.1

关注股东投资回报率——和盈利能力、周转能力及适当的杠杆率有关股东投资回报率ROE=

净利润率杠杆率X

资产周转率

X净利润股东权益收入资产资产股东权益净利润收入（）（）（）（）年化自有资金回报率

=

净利润率

X

资产周转率

X

杠杆率

X

年化倍数净利润收入收入资产资产股东权益365天占用天数（）（）（）

（）单一项目ROE（静态收益率）如，半年全额回笼股东，年化倍数为2（12/6），年化自有资金收益率就是静态收益率的2倍首年股东权益无其他来源，可视为集团投入的资金峰值153.1关注股东投资回报率——和盈利能力、周转能力及适当的杠213.1

关注股东投资回报率——和盈利能力、周转能力及适当的杠杆率有关=净利润/年化自有资金占用年化自有=净利润率

X

资产周转率

X

杠杆率

X

年化倍数净利润收入收入资产资产12个月10月高管会拆分公式11月进行简化拆分（）（）（）（））股东投入股东回正时间资金回报率=X净利润率净利润投货比货值X年化倍数12个月（）（）（货值股东投入股东回正时间盈利能力（一块钱收入有多少利润）股东投入（一块钱撬动多少货值）周转能力（一块钱一年能投几次）全周期权益净利润率股东资金回正月数按获取时间分类投货比9.3个月含预估成分，同时近几个月融资力度加大，加快了股东资金回正速度！2016年6月30日前获取的项目2016年6月30日后获取的项目10.19.3-

2%-1.8153.1关注股东投资回报率——和盈利能力、周转能力及适当的杠223.2

资金具有时间价值——取决于合理的收益率和周转速度10亿资金买理财，10%的年利息率，存不同时间获得的收益：时间越久，钱越不值钱•

1年后获得收益10*10%=1亿，则今天的10亿=1年后的11亿复利（利滚利）•

2年后获得10*[（1+10%）²-1]=2.1亿，则今天的10亿=2年后的12.1亿•

5年后获得10*[（1+10%）5-1]=6.1亿，则今天的10亿=5年后的16.1亿在折现率为10%，项目销售额为投资额的2倍时，用10亿资金投项目在不同销售时点的区别：•

A项目，1年后销售获得20亿销售回款，则1年后20亿回款=现在的18.18亿（20/(1+10%)）•

B项目，2年后销售同样20亿销售回款，但2年后20亿回款=现在的16.53亿（20/(1+10%)²）•

C项目，5年后销售还是20亿销售回款，而5年后20亿回款=现在的12.42亿（20/(1+10%)5)换句话说，如果现在有个马上能销售的项目只卖15亿都比C项目更好折现率（未来的钱换算成现在的钱的比率）投资额都是10亿，静态自有资金收益率都是50%时，周转速度对资金价值的影响：钱周转的越快越值钱即“钱生钱，并且所生之钱会生出更多的钱。”周转速度自有资金半年回正且一年内周转两次，则年化自有资金收益率可达（1+50%）²-1=125%，则今天的10亿=1年后的22.5亿••

自有资金2年才能回正，则年化自有资金收益率会减少至（1+50%）0.5

-1=22%，则今天的10亿=1年后的12.2亿，如果回正时间拖到5年，则今天的10亿仅=1年后的1.08亿163.2资金具有时间价值——取决于合理的收益率和周转速度10233.2年化自有资金星巴克全球超过2.5万家门店，一年净利润190亿。追求合理利润的资金高周转——平衡资金高周转与项目利润率，以获取最大收益173.2年化自有资金星巴克全球超过2.5万家门店，一年净利润124案例：湖北宜昌已贡献净利润：1.18亿集团投入资金1.7亿滚动投资其他项目1.42亿若收益率30%：创造收益已贡献资金：5.66亿（年化自有资金投入）（已换算为年化）84%全周期年化自有资金收益率203%叠加后的年化自有资金收益率（单个项目）（单个项目+滚动投资）备注：该项目2014年7月摘牌、现处于整体竣工交楼状态，已基本卖完。1、房地产行业特点：预售制（先卖房收全款、再隔3年交付）2、拿地后5个月可快速开盘即使这个项目净利润为零，就算资金效益，也非常可观！原因剖析3、开盘高去化（开盘当日去化96%），常销期销售量稳定4、资金组合的灵活应用18案例：湖北宜昌已贡献净利润：1.18亿集团投入资金1.7亿滚25PA

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2以

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追求全过程的资金组合−

让资金快周转PART2以“双享”为核心的项目财261、追求全过程的资金组合财务资金

全程护航做好资金策划，双享就成功了一半资金策划前端融资开发贷款按揭跟踪楼款回笼成就双享盘活存货供应链融资资产证券化拿地开工开盘交楼结算各种融资方式简介：供应链融资资产证券化前端融资开发贷•

贯穿始终•集团支持可提前盘活商铺、车位等沉淀资产与资产质量高度相关，成本高••摘牌前介入沟通方案•

四证齐全后才可放款•

成本有优势•

成本高，一般需要有•国土证项目资金组合（含融资）是每一位项目总应该关注的重点工作191、追求全过程的资金组合财务资金全程护航做资金策划开发贷款27广清进港项目双享资金策划案例

以双享为结果导向，按资金回正（成就共享）和经营性净现金流回正（同心共享返本及预分红）为要求，倒排资金计划，指导经营行为和过程管控股东投入10.1亿股东投入3亿归还股东7亿归还股东2亿归还股东3亿销售回款6亿10月销售回款11亿10月31日资金回正2017年5月31日经营回正11月1月3月5月6月7月8月9月土地支出：10.1亿经营支出3.1亿经营支出4亿归还前融7亿前端融资7亿供应链融资2亿开发贷7供应链融资2亿亿2016年及以前2017年股东投入融资情况销售回款经营支出预测全周期的成就共享奖金为6600万，如果3月和5月无贷款流入，则奖金直接减少3122万；如果全部贷款无法到位，本项目无法实现成就共享。20广清进港项目双享资金策划案例以双享为结果导向，按资金回正282、让资金快周转2.1

抓销售回款2.2

抓沉淀资金2.3

抓资产盘活212、让资金快周转2.1抓销售回款21292.1

抓销售回款内

部外

部

优化付款方式项目总重视，资源有效协调提高草签首付比例；降低低首付、公积金按揭和中长期付款方式比例

有序管理银行

把关客户质量选择有主次攻关有重点合作要长期节点逐个跟

项目、营销、财务通力合作

有效的激励手段222.1抓销售回款内部外部优化付款方式项目总重视，302.2

抓沉淀资金——监控户资金解冻监控户解冻区域经验鲁东区域、江苏区域：项目回款突破政府、银行同意用保函形式代替楼款被监控；分别盘活资金1000万、1.5亿，为我们监控资金盘活方式打开了一个窗口。留在项目回笼集团被监控支出莞深区域：积极与住建部门沟通，了解对方顾虑，主动提供实施方案及操作细则，以区域公司为单位统一申请、专人负责，减轻审批工作量。区域整体盘活15亿。说明：1、回款尽可能多的回笼集团2、尽量减少监控资金（含预售保证金、销售监控款等留存在项目的不可动用资金）3、适当控制应付未付款，善于贷款232.2抓沉淀资金——监控户资金解冻监控户解冻区域经验鲁东区312.2

抓沉淀资金——合作方资金管理案例：合作方资金管控优秀区域：广清合作协议

（财务提前介入，资金条款作为核心）日均沉淀资金额（万）23102500200015001000500谈判能力（强势管理，资金“宽进严出”）

超额回笼集团23.3亿（8.4亿属于合作方）

滚动一年增加6.7亿效益*

自有资金回报率:

全资184%

<合资198%2430*按集团自有资金回报率80%计算广清区域集团平均如果按广清区域自有资金回报率189%计算，滚动一年则增加15.9亿效益。242.2抓沉淀资金——合作方资金管理案例：合作方资金管控优秀322.3

抓资产盘活——住宅积存住宅积存量大的项目历年平均成交价格如下：•

虽然目前去化率高，但提前销售的难度在逐渐增加，部分城市需要竣工后才能售楼，要考虑产品和户型结构，平衡搭配（2014年及之前供货形成的积存）元/㎡11,03210,88612,00010,0008,0006,0004,0002,000-10,70010,6714,83410,3034,7384,8604,8104,656•

住宅积存越久去化难度越大，越难卖出高价和溢价！若考虑资金成本，这些资产相当于时刻在贬值！2013年2014年2015年2016年2017年别墅洋房注：1、签约和积存，均按照预售证口径。2、成交价格样本，别墅为40个积存量大的项目、洋房为14个积存量大的项目。252.3抓资产盘活——住宅积存住宅积存量大的项目历年平均成交332.3

抓资产盘活——商铺&综合楼•

设计要接地气，充分考虑层数、位置、面积、进深/面宽、结构等多维度信息•

提高资产使用率，考虑用物业用房、商铺等做综合楼•

商业用房难去化，建好后首选销售盘活、其次配套资产证券化盘