【商业地产-】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104课件

第一篇近阶段市场分析2023/7/261第一部分：上海市宏观市场分析上海楼市在宏观政策以及调控的影响下，已经出现连续4个月的成交量萎缩的现象，虽然在4、5两月的一度过激反应后，6月份成交量略有回升，但市场的成交结构已经发生了很大变化，卖方市场向买方市场转变已是不争的事实。楼盘价值与价格已经呈现严重对冲的格局！从市场实际成交价格来看，各楼盘的成交均价也有了下滑，且程度异常明显，价格回落25%以上的楼盘增多，降价现象开始普遍，且该趋势有继续加剧的现象条件存在。在这种市场背景下，如何在价格上打动购房者以顺利去化房源将是卖方占得先机的首要条件。2023/7/2621、上海1-7月份住宅成交量比较数据来源：网上房地产自今年3月以来，一系列调控政策新盘市场最明显直接反应便是商品房成交量骤减。从3月份的224万m2一降至4月份的142万m2，在将至5月份的78万m2，可谓逐月递减，且减幅非常明显。6月份成交量略有回升迹象，但依然没有超过100万m2，7月份上海整体成交量仅为76万m2，市场成交疲软现象依旧延续。单位：m2单位：套2023/7/2632、上海1-7月份住宅成交均价变化比较数据来源：普润地产数据库单位：元/m2上海住宅成交均价与成交量呈正比效应，自3月份以来，成交均价持续走低，6月份仅为7294元/平米。7月份成交情况持续走低，最终仅为6700元/平米上下。成交价的回落说明了价格泡沫正被挤压释放，同时也说明自住客已占据了整体成交市场的重点地位。2023/7/264普润观点：

从近月来的上海住宅市场成交情况来看，整体需求量被控制，部分投机以及投资客已被宏观政策敢出市场，自用客已成为市场真正主体。但就近期而言，成交量的下滑、市场疲软态势将继续蔓延，观望态势也会继续保持。但从整个格局而言，现继续保持成交量均属降价楼盘，购房者心理已有变化，降价乃至降价幅度已成为购房者关注的焦点。而在价格上始终“稳定”的楼盘，市场已经证明，背离市场需求的事物市场接受程度将会是非常有限的。2023/7/2653、市场动态变化——“停销部分”

近期全市商品房交易惨淡已是不争的事实，自3月以来，无交易的楼盘更是剧增。根据网上成交数据，本报告截取部分典型案例，以个案今年上半年最后一次成交纪录为始，得出了个盘连续无成交的总天数，以此来说明现今上海房地产市场的严峻形势，需要明确的是，以下零成交的各楼盘均是在市场中无明显降价或调价措施的楼盘。2023/7/266区域楼盘零成交天数零成交起始日期截至日可售套数目前报价调价措施松江新理想花园1094月7日1086700无浦东中星海上景庭1044月12日5614800无徐汇鼎园934月24日76236000无浦东爱法小天地874月29日16718000无普陀苏堤春晓名苑795月8日5122000无浦东大华锦绣华城764月23日3049300无卢湾伊时代公寓755月12日15820000无普陀祥和星宇花园675月20日21411000无长宁天山河畔花园665月21日16421000无以下数据截止到8月15日以上便是普润列举的部分背离市场现状的楼盘最近市场的反应。2023/7/267从上表总结的观点如下：从可售套数来看，个案现今都仍有一定的体量，说明不是没货可卖，从“零”成交的起始时间上看，均都发生在4、5月份，可见宏观调控对其的影响明显。。

从区域分布上看，主要集中在市区的西南地区以及整个浦东区域，尤以定价高于或略高于区域的中高档楼盘为主。需要提示的是，在以上列举的楼盘中，仅有浦东的大华锦绣华城在8月15日开始有成交纪录，且为1套预定房源，其他楼盘至今均未有交易。与此相对应的是，以上各楼盘上半年与下半年的报价，除了大华锦绣华城的新房源报价远低于上半年的13500元外，其他楼盘的价格都未见任何回落。2023/7/268根据上述市场表现，普润由此研判：价格无效高挂，是成交情况“白板”的主要原因。2023/7/2693、市场动态变化——“畅销部分”在宏观调控以来的几个月里，上海整体市场商品房交易急剧萎缩，一方面，价格纹丝不动的楼盘持续“零”成交；另一方面，已有相当数量的楼盘已经取得了数十套、甚至上百套成交的可喜业绩，分析其原因，不少楼盘纷纷以明折暗扣的方式开始了降价策略，部分楼盘的价格已回归去年上半年的报价。从目前的销售情况看，降价使交易放量已是无庸置疑的事实！2023/7/2610区域楼盘降价起始日目前报价降价幅度降价后成交套数浦东证大家园6月中旬850030%46浦东中邦风雅颂6月下旬1200025%21普陀万里雅筑6月30日850047%153普陀达安春之声7月20日820034%56杨浦珠江香樟园7月初860028%21徐汇徐汇新城6月中旬920030%23闸北康悦亚洲花园6月20日670025%45闸北临盼名城6月中旬820016%23闸北翠临星苑6月下旬790014%22部分降价楼盘表现——（表1）以上数据来自于实地调研或房地产网站2023/7/2611部分降价楼盘表现——（表2）楼盘原始价格现今报价降价程度降幅瑞虹新城2200014000800037%国际丽都城3200024000800025%中远两湾城1900014000500026%淡水湾花园3000024000600020%颐和华城130008500450034%水岸蓝桥130008500450034%愉景华庭130009000400030%佳龙花园1300010000300023%以上数据来自于实地调研或房地产网站2023/7/2612根据上述市场表现，普润由此研判：楼盘降价已成为楼市消费者共同的市场心声，只有迎合市场，才能占据主动地位。2023/7/2613第二部分：浦东房地产市场分析5月6月7月当年累计49.5428.828.1273.28注：全市最大，占25%供应：新批准预售商品房面积7月31日6月30日330.06万方288.71万方注：7月份供求比1：0.25，持续4个月逐月递减供应比：累计可售商品房面积5月6月7月当年累计15.415.39.71205.5注：7月份成交量同比下降42.4%成交：商品房网上签约面积5月6月7月7月涨跌1061110324891715.7%注：跌幅仅次于闸北、普陀，列全市跌幅第三位成交价格：住宅各月成交价格2023/7/2614分析：从上表可以明显看到，浦东现今商品房成交情况是很惨淡的，成交量同比下降42.4%、成交价格同比下降15.7%，分别列在全市降幅的第二、第三位。

而与此同时，越来越多的楼盘开始了降价的策略，上南翡翠苑新一期6月26日开盘报价下调近2000元/平方、东晶公寓推出最后一个单元的小户型房源，开盘价低于先前5000元之多，即使是大华、万科等大型知名房地产企业的楼盘现今也已经加入到了降价的队伍中。2023/7/2615浦东7月热销楼盘汇总楼盘成交量现今成交价格降价幅度上南翡翠苑5938908512%东晶公寓33332305424%陆家嘴中央公寓26801567517%仁恒滨江城19151245110%晓世茂滨江花园16932689032%以上数据来自于网上房地产及普润研展系统2023/7/2616分析：以上楼盘为浦东7月份热销楼盘前6位，可以看到，其销售量的良好与降价因素是密切不可分的。从上表的降价幅度与现今的成交价格上看，我们发现一个明显的规律，价格越高则降价幅度就越大，这也表明了楼盘真实价值与价格的统一将是宏观调控的目的所在，而抛弃这一因素的直接市场表现便是楼盘的滞销。2023/7/2617根据上述市场表现，普润由此研判：浦东整体市场成交量与成交均价双双下滑，市场态势严峻，未降价楼盘少有成交出现。2023/7/2618第二部分：区域市场分析张江区域市场受浦东大市场影响，各楼盘承受压力剧增，部分楼盘已开始采取“降价”这一现今市场普遍的销售策略，效果比较显著，但张江乃至周边区域的别墅市场现今并未有非常明显的降价措施出现，观望态势比较明显。而从整体别墅市场来看，成交量也并未有明显的回落，而整体市场成交均价下滑比较显著。

这一现象说明：别墅消费者现今把目光已锁定在“经济型”联体或叠加别墅上，那些面积较小、总价较低的别墅市场需求依旧存在，而大面积、高总价别墅则成为了宏观控调的直接牺牲品！2023/7/2619重点楼盘观察楼盘背景：7月29日，张江汤臣豪园二期开盘。开盘当天售出154套，创下了自宏观调控以来，上海新盘单日销售套数之最。分析其原因：由于该案的开盘单价比预报价底了1000多元，以起价6868元/平方米，均价7900元/平方米的震撼价格推出，另外小复式房型也是一大亮点，令不少自住购房者喜出望外。截止8月15日，该案已售出331套，去化了本批房源总数的70%。2023/7/2620别墅市场分析楼盘名称形态房型面积（㎡）价格（万元/㎡）花园面积（㎡）6月至今成交情况欧泊圣堡独幢180~320300~400万元/套30~3001圣马丽诺.桥独幢310~419640~1300万元/套300~9000汤臣高尔夫别墅（八期）独幢420~4601400~1600万元/套700~15000东源丽晶独幢300左右2~3400~12001巨峰家苑联体192约250万元/套无10枫涧美墅双拼216~219320~350万元/套10012金枫豪苑联体192~267均价0.95无8涵合园联体150~1701.6~1.7无12以上别墅楼盘据调研结果表明，均未有明显的降价或促销行为出现。2023/7/2621背景：上表表明，独幢别墅近月来成交情况非常惨淡，但可以看到，联排与叠加别墅近阶段成交情况还是相对较好的。分析其原因：

可以看到联排与叠加别墅的市场需求依旧存在，但从上表的显示表明，该类别墅相对面积均较少，同时总价相应也较小，市场接受程度比较大，而面积较大的别墅从单价上也同时相应的控制，最终达到总价上的平衡！可以预见：如果一味的追求价格，忽视了价值与市场，最终的结果势必将会出现住宅或独幢别墅相同的窘境！2023/7/2622第二篇下阶段营销策略2023/7/2623城市经典二期核心问题分析价格无效高挂，销售无限拉长

城市经典二期的销售已经有一年多的时间（15个月），进入2019年后，长达半年多的时间里，别墅基本处于无人问津的状态，如果长期这样以“无效高挂”，深入分析原因，产生不利影响如下：

势必无限期的拉长销售周期，销售基本不会有进展。同时，将影响到城市经典三、四期的推出以及销售。

对鹏欣地产资金回笼以及滚动开发不利，销售停滞对鹏欣品牌也不利。

在当前大势之下，形成价格堡垒后，销售就会出现僵局，后期的策略调整将无从下手。

2023/7/2624下阶段销售与推广策略

危机营销，现金为王；主动清盘，高枕无忧。快跑一步，“跑”为上计。

在当前市场出现空前冷淡，价格出现高位下滑的状况下，与其被动等待，或者遮遮掩掩，犹犹豫豫，不如以多项优惠来吸引客户，以实在的做法，主动启动市场———快跑一步，赢得客户。

我们在定价上，一定要切合市场发展态势，根据自住需求定价会损失一些利润，但是能够启动这部分需求，开发商也能避免长期僵持带来的风险，可以全力投入新的开发项目。2023/7/2625下阶段调价策略与推广实施打破价格坚冰，启动楼盘销售■超值优惠附送——送50M2地下双车库或地下室。超高性价比现房别墅，超值优惠。在限定的日期内购买，送地下双车库或者送地下室，面积均为50平方米左右，另行有2-3%的谈判优惠空间，总体的优惠幅度为15%，总体的价格回归至2019年年底的理性价格。以38号别墅为例：别墅号

总面积

地下面积

地上面积

所送地下室（或双车库）总价38号

400.26M2

总共约140M2，地下室50M2，双车库50M2+其他40M2（保姆房储藏室卫生间）260M2

668200元2023/7/2626

对比单套总价地上单价格（不包括地下面积）总体单价格（包括地下面积）

调整前5345705元

20560元/平方米

13364元/平方米

调整后4677505元17990元/平方米11693元/平方米

折扣幅度

12.5%另案场2-3%的谈判优惠空间由上表可以看出，即使折扣之后总价与单价仍然不是很低，因此建议由案场经理掌控2-3%的谈判优惠空间。

价格调整前后对比分析2023/7/2627■顺水推舟——结合尾盘的推广，以促销价清盘。

城市经典二期的销售已经有一年多的时间，处于尾盘销售期，与其“无效高挂”，无限期的拉长销售周期，还不如借机促销，可借助清盘作为优惠销售的促销理由。

具体促销价格为现在价格的8折-85折，价格回归至2019年年底的理性价格。

接着在九月份就可以做城市经典四期的形象广告，附带二期的尾盘房源和价格信息，并在四期的销售过程中推销二期的房源，最终实现全盘的结案。2023/7/2628■借助活动营销——参与媒体的相关促销活动，既不损形象，又促进销售

参与“健康置业”等相关的活动，与上海知名房产企业一起组织活动，以一种群体行为来作为“掩护”，从而使得企业的单纯让利得到很有理由的包装，避免了负面的影响，既不损形象，又能有效促进销售。我司将密切关注媒体组织的相关活动，适时参与。

现阶段建议：城市经典参与《新民晚报》推出的“地标楼盘的评选活动”，借机推出“优惠房”。

2023/7/2629☆相关链接——“健康置业”活动

2019年健康置业活动正式启动（从7月1日开始，至12月31日结束），倡导理性消费和自住型购房。此活动由上海房协、《第一地产》和上海方方房产工作室主办，由上海华映文化传播有限公司和上海久银房地产经纪有限公司承办。参与企业：万科、农工商、建工、经纬置地、静安新城和华江建设等6家企业共同发起。活动效果：所参与的楼盘海尚佳园（两周销售80套）、嘉城（7月新推出组团销售100余套）以及九歌上郡（7月29日开盘，三天内销售近100套）的销售业绩很好，但并没对开发商的品牌有负面影响。注：由于“健康置业”活动对参与活动的楼盘房型面积（140平方米以内）、售价（内外环线之间的楼盘单价不超过10000元）等方面有一定的限制，故本案不适合参与该活动，但该活动对当前的营销有借鉴意义。

2023/7/2630白金府邸

阶段性销售推广提报2023/7/2631北外滩及周边区域市场分析楼盘开盘时间销售套数/剩余套数目前销售均价价格变化成交动态中虹明珠苑2019/662/26412624（带装修）开盘后下调20006月开盘以来销售62套浦江名邸2期22019/4162/2517759无调价6月以来零成交瑞虹新城22019/12548/24715675下调8000降价后销售149套目前在售楼盘情况目前，虹口一手供应量较多，至今达到18.23万m2，但北外滩区域一手在售楼盘非常少，只有中虹明珠苑6月开盘，以及浦江名邸和本项目的少量尾盘。以上数据来自房地网2023/7/2632同类楼盘销售情况楼盘开盘时间销售套数/剩余套数目前销售均价成交动态世茂滨江花园22019/10354/9021137近三个月零成交仁恒滨江园2019/7160/19520661近三月销售5套盛大金磐2019/6245/16029374近三月销售10套目前沿江高档楼盘皆因价格过高，销售情况十分惨淡，可见宏观调控对高档楼盘的影响十分明显。以上数据来自房地网2023/7/2633区域内和同类高档楼盘降价或低价开盘情况楼盘原始价格现今报价降价程度降幅对应历史房价降价后销售套数中虹明珠苑6月开13000（带装修）2019年12月62陆家嘴中央公寓6月开1567582盛大金磐4000035000500012.5%2019年2月瑞虹新城2200014000800037%2019年11月149华府天地6000—7000美金中介7折30%8耀江花园23000—27000（带装修）2019年2月27仁恒河滨花园2500022000300012%2019年2月国际丽都城3200024000800025%2019年12月10淡水湾花园4月开盘3000024000600020%4以上数据来自搜房网2023/7/2634

从上表可见，越来越多的高档楼盘纷纷以明折暗扣的方式加入了降价队伍，降价已经成为高档楼盘促进成交的必要策略，其销售量的好坏与降价幅度也成正比例，价格越高则降价幅度就越大，降价幅度越大，则销售越快，部分楼盘的价格已回归去年第四季度的报价。一些低价新开楼盘，理性的判断市场态势，果断的抓住机会低价突围，在销售上占据了明显的优势。这也表明了楼盘真实价值与价格的统一将是宏观调控的目的所在，而像世茂滨江、浦江名邸、仁恒滨江园等价格纹丝不动，其直接市场表现便是“零成交”。而盛大金磐、仁恒河滨花园的小幅降价，离市场的心理价位仍有差距，所以并无实效，只会加剧购房者的继续观望心态。2023/7/2635同类楼盘中介市场情况楼盘中介成交价相对4月份降幅成交动态对应历史价格耀江国际广场2100017%成交、挂牌较少2019年11月浦江名邸16000—2200030%成交活跃2019年12月名江七星城12000—1800030%成交活跃2019年11月新外滩花园23000—3000025%成交活跃2019年12月世茂滨江花园520000—3500025%—32%挂牌多、成交少2019年1月仁恒滨江园25000—34000（带装修）20%成交较活跃2019年12月盛大金磐挂牌28000—4500015%—25%无成交2019年11月以上数据来自金丰易居网2023/7/2636重点楼盘中介成交个案楼层房型面积品质价格11/323/2/2165装修2200024/323/2/2172正江景/毛坯29000新外滩花园楼层房型面积品质价格5/323/2/2159装修1550019/283/2/2165装修19000浦江名邸以上数据来自金丰易居网2023/7/2637楼层房型面积品质价格2（6号楼）3/2/2166毛坯1600012（3号楼）3/2/2毛坯2200020层以上（4号楼）25000-26000白金府邸中介挂牌情况目前，白金府邸在中介市场上挂盘量较大，且价格比我们现在的报价低20%—30%左右，给楼盘的销售造成了很大的冲击。2023/7/2638中介市场的成交价格代表了楼盘可实现的真实价格，也代表了客户所能接受的心理价格。而对比可见，目前同一楼盘在一、二手市场上的价格存在着相当大的差距，这反映了高档楼盘普遍的“价格无效高挂”的情况。整个一手市场的不景气，以及二手市场对一手楼盘的冲击，造成目前一手楼盘只有两条路可走：一是继续捂盘等待，观望下一阶段市场形势，再做打算，但是就目前情况来看，市场出现明显好转可能性不大，反而可能因此错过降价时机，二是趁早抓住机会，降价放量！2023/7/2639目前白金府邸客户反映情况近期（7月14日至今）共接待客户26组，其中中介公司合作带看的有16组，目前尚未有成交。客户大多抱着先看看的心理，并不着急买，甚至有很多客户是抱着买到特价房的心态来看房，导致很多客户询价后就不再有任何兴趣。目前26组客户中，有3组意向客户，其成交阻碍都在价格上，目前均在跟踪洽谈中。2023/7/2640

1、李先生

看好7#楼1601，单价32500元

，面积170.84平米，客户是分期付款，价格要求在28000元左右，折扣率在86%。2、任先生

看好4#2701复式单元，单价45000元，面积300.3平米，装修价格5000元/平米，提出要求30000—32000元（带装修）的价格要求，并表示可当场支付定金200万元。

3、谢小姐

由客户介绍，看好5#701，面积122.51平米，

单价25500元

目前洽谈价格在24000元左右，但客户对该价格仍不满意。

意向客户情况及分析2023/7/2641目前的市场背景下客户看跌的心理很重，担心自己一旦入市后被套，特别是高价位楼盘客户的购买需求更显得没有中低价位楼盘来得急迫，更加剧了市场的观望氛围。白金府邸在去年第三季度末为了控制销售节奏开始价格大幅上调，上涨速度过快，导致目前的价格已经脱离了实际的需求市场。

中介市场上的大量抛盘，且价格在16000—26000，比我们现在的报价低上20%—30%左右，给楼盘的销售造成了很大的冲击。2023/7/2642下阶段销售与推广策略

战略性调价，主动清盘，转移资金

在当前市场出现空前冷淡，价格出现高位下滑的状况下，与其被动等待，不如以多项优惠来吸引客户，主动启动市场，现降价，早得益。

白金府邸在市场上很早就形成了“售罄”的印象，清盘是情理之中。现在以集团开发新项目为由，转移资金，进行调价清盘，属于集团整体性战略考虑，并不损失楼盘和企业形象。

从其他高档楼盘的调价幅度和销售速度来分析，价格回落到2019年第四季度为普遍情况，而中介成交价和客户报价来看，这种降幅属于市场一般行情。所以，白金府邸的调价幅度建议一次性调至该水平，其幅度为25%，另仍有5%的洽谈空间。2023/7/2643价格调整前后对比分析目前均价调整后均价最低洽谈均价含复式320002400022400不含复式280002100019600其下调幅度为25%，另有5%的洽谈空间，下调后销售价格相当于2019年12月价格，此价格下，目前的意向客户会有较大的成交可能性。2023/7/2644推广计划：1、推广时机：9月初，复式样板房已经到位，9月初，市场情况可能初步明朗，且天气开始转凉，按照市场惯例，也将进入“金九银十”的销售佳期，所以将新的推广时机放在9月初比较合适。2、以复式房为切入点。复式房还没有做过推广，是一个新的亮点，也有很多卖点可以挖掘，比较容易引起市场关注，同时带动标准层剩余房源的销售。

3、以价格为吸引点。价格是促使成交的实质性因素，在复式房的推广中，把调整后的价格作为促进成交的吸引点。4、对以往客户进行梳理，紧紧抓住现有的意向客户。2023/7/2645降价推广策略：1、结合鹏欣“精细化、舒适化”的新战略，联合城市经典2期，举办“精品现房展销优惠月”活动。2、举办复式样板房VIP鉴赏酒会等SP活动，邀请新老客户前来参观，针对意向客户，进行个别降价谈判。3、直接性的明降，目前暗折的手段比较多，但是明降的冲击力更直接。以集团战略重心转移为由，进行降价回报客户，显示鹏欣集团的整体性思考的远见性和大气。4、也可以采取送装修、送车，折换现金的做法，但是这种遮遮掩掩的做法与白金府邸的楼盘形象不符，不建议使用。5、参与媒体的各类评选和团购，借机降价。2023/7/2646

城市经典四期

营销策划报告2023/7/2647项目概况“城市经典Ⅳ”位于广兰路以东，丹桂路以南，创新河以西。小区总占地面积约9万平方米，总建筑面积约11万平方米，规划建设12幢11层、6幢13层纯西班牙风情的高尚住宅社区。21342023/7/26482023/7/2649项目SWOT分析优势：1、处于张江国际聚居区腹地，随着逐步的建设与开发，已经走向成熟。2、本案四期的产品是纯粹的西班牙异域风情建筑，与周边楼盘有较大的差异性。3、鹏欣地产的品牌具有优势，并且将把本案作为精品来开发。劣势：1、项目现有的房型面积偏大，与实际的客户需求有一定的偏离，将会给本案的销售带来一定的困难。2、周边的生活配套设施仍然不完善。3、遭遇宏观调控的市场打压，项目的销售与利润将受到影响。

机会：1、张江高科技园区与张江集电港的日益发展，为本案的客源带来重要支撑。2、随着城市经典的开发，逐渐成为张江的区域强势品牌，有利于项目的推广威胁：1、张江在近期的公寓供应量将会出增加（如张江汤臣豪庭将有大量房源上市），给本案带来了直接的竞争压力。2、周边现在所推出房子的价格处于较低水平，给本案带来价格压力。2023/7/2650分类客户描述所占比例自用客户张江本地他们的社会关系与工作在张江，较多是张江高科技园区或张江集电港，属于高收入人群，对张江的发展和规划较认同，他们为了免去上班奔波而想就近置业（有自住兼投资的动机）。另外有部分张江镇居民购房改善居住。60％上海其他区域他们大多位于陆家嘴、金桥等区域，车程在半小时内，他们对环境以及楼盘品质要求较高，另外有部分青年人，尤其是新上海人为结婚而买房子。25％投资客他们看重本案楼盘的品质与区位，他们比较看好张江高科技园区和张江集电港上班白领的租赁市场，但在当前理性的置业投资趋势下，需要作投资方面的引导。15％客户定位2023/7/2651☆相关链接：张江高科——高级白领的积聚地

张江园区经过13年的发展，集聚了一批高端资源，众多国内外知名企业特别是世界500强企业都纷纷进驻园区，如微软、通用电气、SONY、中芯国际等知名企业进驻园区。

高级人才聚集：目前统计，张江拥有两院院士20多名，博士2000多名，硕士7000多名。全国53家国家级高科技园区归国留学生约为1.7万名，张江就有4000多名。张江现有博士后科研工作站和流动站14家。到2019年底，张江有高科技从业人员近6万人。其中芯片领域9000多人，软件领域1万多人，生物医药领域7000多人。2023/7/2652☆相关链接：张江高科——“海归派”的乐园

张江集电港总投资4亿元人民币，自2019年10月基本建成以来，已先后吸引中国网通、中国外汇交易中心等知名企业入驻，新加坡科技、展讯等一批海外集成电路专业企业和研发中心等也相继进驻。目前签约入户的海内外企业以有85家，高科技企业比例占七成，吸引内外投资68.2亿元。

张江集电港汇聚了一批优秀的微电子企业，也聚集了一批优秀的＂海归派＂人士，他们平均收入为5000元至8000元之间，而外资企业中相当数量的主管级人士年薪在20万以上。2023/7/26532023/7/26542023/7/2655■SP促销活动提议本案受工期影响，每批推案量不大，产品形象在短期内不能呈现，在开盘初期做大规模活动会浪费资源，消磨市场热情，因此没有很大必要性，建议在楼盘形象初步呈现时进行。

SP促销活动系列一时间：建议在样板房、样板带亮相之时地点：易初莲花门前广场主题：“海立华亭”文化周方式：

1、时尚歌舞表演

2、中间穿插有奖知识问答，将松江人文知识与海立华亭产品信息融入其中。（礼品为文化用品，书籍，定制的工艺品等）。

3、抽奖活动（凭电信帐单广告）

SP促销活动系列二（本系列活动执行视情况而定）时间：销售中期地点：大学校园内或者松江进出口加工区方式：对大学教师或者工业园区的管理层进行有针对性的促销活动。2023/7/26562023/7/2657■现场销售道具准备事宜事项完成时间备注模型已制作参加房展会后直接运至新售楼处LOGO墙4月25日新售楼处、市区接待处建材料展示板4月10日新售楼处灯箱4月20日新售楼处、市区接待处展板4月20日新售楼处、市区接待处销售图纸、证件资料4月15日新售楼处、市区接待处名片、胸卡已制作需要加印我们如何准备“弹药”？销售道具准备2023/7/2658■开盘宣传品准备事宜事项完成时间备注表现效果图已有楼书3月21日初稿，4月25日印刷完毕单页已印刷开盘前加印横幅4月27日周边区域以及普润门店引导旗4月27日工地外围墙4月25日其他配套说明文件4月25日智能化、建材等2023/7/26592023/7/26602023/7/2661LOGO说明该LOGO延续城市经典的形象色系，同时红色是西班牙这个国度的象征色，让人联想想起代表着热情和高贵的红葡萄酒的色彩。从符号意义上讲，LOGO中的王冠是西班牙国旗内有的元素，整个LOGO有着王者风范和贵族气派，洋溢着西班牙的热情与奔放，能充分体现本案所营造的充满异域风情的生活方式。2023/7/2662LOGO标准色2023/7/2663名片信纸2023/7/2664信封2023/7/2665高炮道旗2023/7/2666信封2023/7/26672023/7/2668信封2023/7/2669信封2023/7/2670信封2023/7/2671IF社区一期B楼

阶段性销售推广提报2023/7/2672第一篇近阶段市场分析2023/7/2673内容提要杨浦市场分析具体楼盘分析表市场分析结论2023/7/2674区域房地产市场整体分析概况

杨浦区继7月上半月“破冰”——销售大后，7月下半月成交套数和成交面积又有了明显的上扬，销售价格趋于稳定。7月下半月成交的三个楼盘分别是：海尚佳园43套，阳明苑18套，珠江香樟(南)园17套。其中海尚佳园更是占据了杨浦区成交总量的半壁江山，目前该盘首开房源已经销售过半，阳明苑不低的成交数量也填补了杨浦内环板块长期无成交记录的空白。2023/7/2675区域房地产市场整体分析

杨浦整个区域自6月份市场放量达到峰值以来，市场批准预售面积急剧下滑，7月份陡降至11756平方米，为2019年仅高于4月份的又有低值。这同6月份的供求关系不无相关，该月楼盘市场释放面积高达42321平方米，相比于10481的市场成交量，供远过于求，乃至7月份杨浦区的市场放量更为谨慎。供应量分析2023/7/2676区域房地产市场成交量分析成交量分析单位：m2单位：套从上图的杨浦区房地产市场成交量变化曲线可以看出，今年第二季度持续走低的市场成交状况在7月份得以扭转，市场开始呈现回暖趋势，7月当月成交量回升到3万平方米以上，对比于本月11756的市场放量，显现完全相异于6月份的市场态势，从8月上半月的统计数据来看，该态势有望继续稳定。2023/7/2677区域房地产市场整体分析成交均价分析

杨浦区区域房地产成交均价自5月份跌进1万元大关以后，一直在9000元至1万元之间徘徊，其中7月份降价比率略大，达7.07%，但8月初又出现回升现象。降价应该是导致7月份成交面积明显上扬的关键因素。2023/7/2678普润观点

——价格是调节供求关系的杠杆

由于阳明苑和珠江香樟（南）园成交量的明显上升，导致杨浦区的成交套数7月下半月增长了31套，比7月上半月增长了61%之多，从而使得整个月份的市场成交量高出6月份2倍之多，6月份的供求比例严重失衡，供远大于求，连同7月份的需求大于当月市场放量，再次显示杨浦区整个楼市将面临一场价格之争。2023/7/2679典型楼盘分析海尚佳园所属板块杨浦黄兴板块开发商上海建工佳龙房产有限公司特点低价推盘去化率56.7%影响引发连动降价，整个板块已降声一片；市场成交量迅速上升，7月下半月黄兴板块共成交近60套，占杨浦区总成交量的70%左右2023/7/2680典型楼盘分析珠江香樟园所属板块杨浦黄兴板块开发商上海置洋房地产开发有限公司特色小区的设计比较有特色，外墙一淡雅的灰色为主调，整体色彩和谐统一；立面用竖直线条勾勒，顶部则用了些许哥特式小尖塔作为装饰。

销售策略以8500元/平方米左右的价格进行内部销售，跟前几期相比，价格明显下调2023/7/2681典型楼盘分析阳明苑所属板块杨浦内环板块开发商上海侨益房地产有限公司板块中的地位杨浦内环板块当前成交量集中于此销售策略低价(该盘报价12500元/平方米)；优惠多，除去前30名购房者降低1000元/平方米的优惠外，还有多种优惠销售方式。从目前成交的均价来看价格也集中在11000元/平方米上下。开盘一个月以来也已经销售了23套，2023/7/2682典型楼盘分析华升新苑所属板块杨浦内环板块开发商上海华福房地产开发有限公司优势邻近轨道交通8号线，从小区步行约10分钟可到达站点，楼盘地处控江路商圈，周边的配套比较完善，小区的绿化也较好。

问题定价偏高，有意购房的客户少，同时，该盘二手房的价格比一手房的价格还要便宜很多，成交也较少。2023/7/2683具体楼盘分析楼盘名称总套数可售面积7月中旬前已售套数7月中旬至今已售套数7月中旬至今销售率销售均价所采取的销售策略靖宇家园177182002116.21%8264降价紫罗兰家园710450070320.28%8000降价中轩丽苑11111200000报价10500无打折海尚佳园17910600365832.40%10507无打折香樟南园2701930071176.30%8583降价华升新苑463341001540015741无打折上海梦想168123006352.98%10904降价数据来源：普润地产数据库

截至日期2019-8-152023/7/2684上表分析：

从具体楼盘的比较表中可以看出，项目周边的楼市开始出现分化：7月中旬以来，靖宇家园、海尚佳园、珠江香樟（南）园三个楼盘的销售情况较为可观，尤以海尚佳园为最，在一个月时间内，创造了32.40%的销售佳绩；另一方面，中轩丽苑、华升新苑均在0销售率上停滞不前。在价格策略方面，以低价入市，调整价格，是杨浦地区收效比较明显的方法。2023/7/2685市场分析结论受6月份成交量影响，杨浦区楼盘7月市场释放量剧减；杨浦区的成交套数较7月上半月增长了31套，比7月上半月增长了61%之多；且此趋势一直延续至今；7月份的成交均价开始下滑500元左右，众多楼盘纷纷减价，区域市场降声一片；

整个市场仍是供大于求；买方市场初现端倪。2023/7/2686第二篇客户分析2023/7/26872023/7/2688第三篇下阶段营销策略2023/7/2689开盘时机选择九月初开盘，正式对外推广建议将开盘时机选择在9月3日（周六），理由如下：

从销售时机来分析按照惯例，9月至10月是黄金销售期间，通过6、7、8月的价格调整市场已经回归理性，“价跌量升”是大势所趋，9月需求将刺激而有所回升。

从市场竞争来分析由于各开发商都面临年底财务上的资金回笼问题，，预计在10月份后将有一批房源以低价上市（再也捂不住了），将对楼市产生冲击，争取在冲击波之前“跑量”。2023/7/2690

从客户积累方面来分析用一个月的时间积累客户。在八月份争取积累200组客户，其中50组意向客户，为在正式开盘累积人气，增强客户的购买欲望。

从促销时机来分析本案处于上海中央智力区CID腹地（本案在一直宣传），周边大学、中学颇多。选择9月10日教师节前一周开盘，利用这一时机，对处于知识杨浦的IF社区来讲，是一次有理由的促销机会，对教师购房给予特定的优惠（凭教师证），优惠期从9月3日－9月13日。

2023/7/2691开盘期推广思路■淡化概念，以实际卖点直面自住客在当前的市场上，已经不是楼盘概念能起作用的了，自住客最关心的是实实在在的利益，在价格上有所优惠之外，我们在在推广宣传上也以实为主，在语言提炼上以直观的数字来表达。■顺应大势，抓住客户心理进行推广在观望心态下，现在客户都在期待着房价的进一步下调，心中不禁暗自窃喜，在盘算着在合适的时机、在合适的地段、以合适的价格买一套适合居住的房子。2023/7/2692■推广主题

“时来运转”“时来运转”是自住时代来临的最佳写照，切合当前市场状况下自住客户的心理，看着房价下跌，心中感到“时来运转”了，在城市五角场城市副中心也能安家了，以前是可望不可及的事，现在能实现了。“时来运转”结合本案现场的抽奖活动——幸运大转盘，使这一推广主题落到实处，让客户在购房的同时能享受幸运中奖，吸引人气，同时实质性的促进销售。2023/7/2693■媒体计划

日期星期媒体选择规格主题费用预算8月29日一《新闻晨报》半版开盘信息发布6.5万8月1日四《新闻晨报》半版时来运转·幸运转盘6.5万9月10日---《上海楼市》内页整版48小时后时来运转8万合计--------21.5万2023/7/26942023/7/26952023/7/2696销售模式■定点派单宣传在8月底-9月上旬开盘前后在五角场以及周边区域的大卖场进行派单宣传。具体的地点选择：大润发、欧尚、家乐福等大卖场。■现场活动——“礼品大放送”与“幸运大转盘”

“礼品大放送”：在9月3日开盘当天，只要来现场的咨询人员，即可获增礼品一份。

“幸运大转盘”：在9月3日开盘三天内，结合广告的宣传（“时来运转”），在现场进行“幸运大转盘”的抽奖活动，以激发购房者的热情，并促使其签约。2023/7/2697■关于现场活动——“财富大转盘”本着吸引客户，幸运优惠的策略，销售现场采用激励性购房优惠措施——抽奖活动：“幸运大转盘”奖项颜色奖金中奖率一等奖深红色（10）九五折（折扣房款）5%二等奖绿色（5）契税补贴（1.5％）10%三等奖浅红色（3）价值1万元家电一套（空调、彩电、冰箱，可折扣房款）25%四等奖黄色（1）彩电一台（可折扣房款）40%五等奖白色（0）洗衣机一台（可折扣房款）20%2023/7/2698

■现场抽奖具体操作流程抽奖须知☆奖项说明：如图有大转盘分为五种色彩，分别代表五种不同的奖项（如表所示）。☆抽奖流程：由大定客户（交2000元定金）现场转动转盘（最少转动3圈），固定的指针所指数字为所中奖金额（只能在购房时折扣房款）。每组客户凭身份证号码只允许抽取一次，购多套房者可以凭借交纳定金预定房号的数量补充抽奖，最终抽奖次数与所购房套数相同。☆补充说明：1、本中奖奖项只能作为IF社区B楼的购房房款优惠使用，不能做其余的任何用途。2、本次活动最终解释权归开发商所有，开发商有权随时终止此次活动。2023/7/2699■关于房源问题根据案场接待反应，小房型房源对客户的吸引力是不可忽略的，在楼体巨幅广告——“49万起，进驻城市副中心”推出后，来人来电中有70%对58平米的小房型表示强烈兴趣，在通知客户签约当天，5套小户型即大定完毕。建议：为宣传推广有抢眼的市场亮点（噱头），掀起开盘的热销局面建议将小户型房源放出10套（最少5套）。49需要解决的三个问题2023/7/26100■样板房建议由于B楼的房型有部分房型不是很合理（如04、05的三房有暗卫），面积小，客户看房感到很局促，为了给客户以良好的现场感受，建议进行样板房的装修。

套型选择建议装修在5楼（3楼以下作为商业用房，4楼部分房型作为商业用房），楼层不适宜过高。样板房建议装修两套，位置与套型选择：三房一套（04室）、两房一套（06室），其他四套只做入户门。

装修建议建议请专业装潢设计公司进行精心设计，将小空间设计得精巧而简洁，另可进行软装修设计，选购和摆放精致的家具，以淡化空间小的弱势。

工程进度建议工期为一个月，在9月中旬装修完毕。2023/7/26101■A楼退房客户处理现在A楼的退房问题带来了负面影响：

由于A楼的退房客户的纠纷，已经明显影响到B楼的销售

口径不统一，影响到鹏欣地产的市场形象，因小失大。建议：按照统一退房口径，对A楼的退房客户进行处理，做到三不原则：不出现明显纠纷，不影响B楼的现场销售，不影响鹏欣地产的形象。

2023/7/26102Thanks2023/7/26103营销策划案2023/7/26104要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？2023/7/26105

首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……解读宝莲城2023/7/26106上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路2023/7/261071、宝莲花园酒店——2019年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工——主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路2023/7/26108

宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。

但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。

宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。2023/7/26109宝莲城的产品是什么样的？2023/7/26110项目概况项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧总占地面积：土地面积10.9万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.6绿化率：40％项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率项目建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层

办公楼商业广场2023/7/26111

标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到5.6万㎡。

这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。2023/7/26112我们的难点:我们的客户又在哪里？一种不具备可持续发展的产品如何引领未来宝山市场？2023/7/26113

我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！2023/7/26114我们的市场在哪里？2023/7/26115宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区2023/7/26116宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇—东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。2023/7/26117宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30㎡，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/㎡·天；微观市场：2023/7/26118宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢————隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220————————基本资料建筑面积11540㎡，可售8999㎡约5万㎡3000㎡左右25199㎡办公2500㎡左右4800㎡左右，层面积600㎡左右总约480㎡，单套20㎡层面积300㎡左右，总1200㎡左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，3－7层为办公，8－18层为住宅4栋，8－10层，1－2层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率————61%75%————————物业管理公司——高力国际——三湘物业————————交房日期现房预计2019年底现房，94年建成2019年底建于20世纪80年代建于2019年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各类面积套数——层面积1400㎡左右，单套面积未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右约100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡约120套100㎡左右25套单套面积20㎡，每层有8间左右积15－20㎡，每层约15间2023/7/26119项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析

价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5万/15㎡/年主力价位6500（除装修费）——9800－9900——————————成交均价6126（除装修费）——9800－9900——————————物业管理费3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————销售情况销售44套，均为2019年10月至12月份售出，销售率25%无剩余30－40套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75㎡出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调——中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调————————层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米————————备注800元/㎡，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等————多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心1－2层为苏宁电器所租赁，3－8层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的——2023/7/26120此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。2023/7/26121价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户2023/7/26122通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源——钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。2023/7/26123宝莲城的核心客户群是谁2023/7/26124核心客户群本地区固有的自由商态企业与该地区支柱产业相配套的相关行业重点客户群与该地区产业链息息相关的个体或私营公司普遍性客户群偶得客户群外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析2023/7/26125核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多2023/7/26126购买客户分析——客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180㎡左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。2023/7/26127竞争对手的解读安信商业广场——大型商业广场、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目鸟瞰图安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过１4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近１000个。2023/7/261281、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。2、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。3、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚＋商业运作经验丰富＋精品运作模式2023/7/26129安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！2023/7/26130竞争对手的解读祥腾国际广场——社区型商业、办公综合项目占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147㎡两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2019年年底可交房。2023/7/26131产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套层面积450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套层面积500㎡，暂未分割层面积1000㎡左右，单套面积50㎡，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70％左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/㎡/月2023/7/26132祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/㎡的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置2023/7/26133

宝莲城与安信有着不同的产品属性、不同的项目定位，决定了我们有不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！！

祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源！！2023/7/26134营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的CBD，边缘化其他竞争对手；

所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。2023/7/26135营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段2023/7/26136接下来，就看看请我们的实操方案……2023/7/26137定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势；因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！2023/7/26138定价原则

区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流为定价原则。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市