沈阳金穗园项目物业发展建议报告-90PPT

物业发展建议二零零八年九月十日沈阳金穗园项目

物业发展建议物业发展建议总体规划布局建筑立面商业与边界户型配比及建议物业管理配套内容框架装修标准建议功能布局：A、C栋公寓，B栋写字楼。A、B、C三栋的1-3层为商业裙楼，前面共有约2500平方米的广场。总体规划布局公寓公寓写字楼商业裙楼黄河大街

建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物优劣的一种外在表现，所以，建筑立面在建筑物中的意义巨大。主要表现在以下几方面：

1、建筑立面的设计模式和色彩是吸引消费者目光的源泉

2、建筑立面的受众度是影响楼盘价值的主要因素

3、建筑立面的环保性和材料的耐用性是楼盘的卖点来源

建筑立面我们的立面是弧形式我们的建筑是公寓与写字楼的综合体我们采用什么方式的书写立面建筑风格？建筑立面仿古式欧美式个性式现代简约式

现代简约式的建筑立面是目前房地产界运用最多，适用范围最广的一种建筑模式。A、明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。

B、简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单。

C、品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。

建筑立面强力推荐风格:趋于现代、轻快、简洁，通透，线条流畅色调:灰白相间，类公建细部：受现有楼体规划设计限制，在线条处理上，增强竖向线条，减少横向线条，另外在顶部增加构架，也可以形成项目挺拔的视觉效果，给人视觉的冲击。建筑立面建筑立面方案一：檐不打掉效果，其他方面变化较小建筑立面方案二：檐打掉效果，现代风格，建筑立面在立面材料选择上，主要有涂料和面砖两种：在成本上，我司建议进行细致询价，进行综合分析。但公建类项目更应偏重面砖为宜。空间感、层次感更好，品质更好。商业设计要考虑对住宅的影响与周边功能形成片区中心，形成商业活跃地带商场设计要突出现代特色，成为区域的标志商业与边界修建具有公共空间性质的生态广场，服务商业公共空间具有开放性可以带来人流，便于商业兴旺便于后期商业推广活动的展开生态性质的广场，给项目增加亮点商业与边界A、B、C三栋裙楼间联廊互通

，形成风情商业街商业街·风情街通过建筑设计将A、B、C三栋连接，形成一个商业整体橱窗展示、室外咖啡座和休憩空间,体现新商业特征用砖铺砌的地面图案限定了沿店面的主要人行线路商业与边界

20%

基准单价

-20%

物业单位面积90008625825078757500712567506375600010%550,00061.1163.7766.6769.8473.3377.1981.4886.2791.67购买力天花板500,00055.5657.9760.6163.4966.6770.1874.0778.4383.33

450,00050.0052.1754.5557.1460.0063.1666.6770.5975.00

400,00044.4446.3848.4850.7953.3356.1459.2662.7566.67

350,00038.8940.5842.4244.4446.6749.1251.8554.9058.33

300,00033.3334.7836.3638.1040.0042.1144.4447.0650.00

250,00027.7828.9930.3031.7533.3335.0937.0439.2241.67目标客户群的购买能力有价格天花板：50万元/套

项目单价目标：7500元/平米户型配比与建议

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基准单价

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物业单位面积90008625825078757500712567506375600010%550,00061.1163.7766.6769.8473.3377.1981.4886.2791.67购买力天花板500,00055.5657.9760.6163.4966.6770.1874.0778.4383.33

450,00050.0052.1754.5557.1460.0063.1666.6770.5975.00

400,00044.4446.3848.4850.7953.3356.1459.2662.7566.67

350,00038.8940.5842.4244.4446.6749.1251.8554.9058.33

300,00033.3334.7836.3638.1040.0042.1144.4447.0650.00

250,00027.7828.9930.3031.7533.3335.0937.0439.2241.67目标客户群的购买能力有价格天花板：50万元/套

项目单价目标：7500元/平米户型配比与建议目标有效需求在35-74平米范围内呈正态分布以10%区间计算353943475155596367717410%10%10%10%10%10%10%10%10%10%适合设计一房一厅房物业结论面积在35-43平米区间内的单房物业套数比例为30%面积在47-63平米区间内的一房物业套数比例为50%面积在67-74平米的两房物业套数比例为20%适合设计二房二厅物业适合设计单身公寓物业户型配比与建议35m274m247m263m250%的面积区间

本项目中单房和一房占据80%的比例，是典型小户型项目。小户型的置业者对总价的敏感性最大，缩小单位面积是针对性的一个策略通过适当缩小单户面积控制总价多种产品组合为单价上涨留有余地尽量扩大客户层面战略—快速销售30%的面积区间户型配比与建议

本项目为停工项目，主体结构已完成，户型改造受原有结构限制，难免会有少量户型存在问题或缺陷，故户型均好性难以保证,而且项目现状决定只能按照柱间距划分户型尺度。户型设计是一个有关产品品质、居住舒适度，最终影响价格和销售的重要问题。我们需要解决的4个问题：

Q1：弧形立面，平面如何布局Q2：如何最大程度保证户型均好性Q3：如何利用户型制造卖点Q4：如何增强户型抗风险能力户型配比与建议布局一：在有的弧形立面项目平面布局中采用等分的方式进行户型分割和划分，这种布局使得家具摆放难度大，户型实用率低。Q1：弧形立面，平面如何布局户型配比与建议布局二：本项目一层20户，只有4套在厨卫设计上出现边角，其余户型都实现了厅室方正，尽量避免异形房

，优质户型比例高达80%。Q1：弧形立面，平面如何布局户型配比与建议强力推荐开放式厨房独立厨房沈阳，朝向差大，在200-800元/平方米之间。本项目东西朝向，调查显示，因西晒原因，客户对西向住宅具有一定的抗力，为保证立面的整体性和立面效果，临街——东面朝向公寓采用开放式厨房；为给西向公寓增加买点，设计独立厨房。另外也可以在西向户型设计阳台，以弱化西晒对生活的影响，减弱客户购买抗力。Q2：如何最大程度保证户型的均好性户型配比与建议局部复式沈阳市场中，小复式产品深受欢迎，本项目3-11层层高3.6米，可做局部复式，更多一层，打造空中卧室。该户型设计的目的是以高实用率吸引客户，制造卖点。（该户型仅在样板中进行展示，装修自理。）Q3：如何利用户型制造卖点户型配比与建议Q3：如何利用户型制造卖点复式近几年新工艺、新材料广泛应用到新项目中，尽管如此，北方客户对顶层——冬冷夏热的弊端仍有一定顾虑。本项目C座局部层高5.1米，可以利用这一层高做成复式，提升顶层价值。户型配比与建议车库以颜色区分单元，方便车辆进出，丰富地下车库视觉元素。配套采暖系统市场分析：小户型项目中地泵供热是主流配套成本分析：地泵供热成本高于暖气无论从市场还是成本分析，都采用地泵采暖。另外，就本项目而言，小户型项目，空间显得弥足珍贵，地热可以节省更多的空间，故我司建议本项目采用地热采暖。注：因本项目为公寓类项目，样本成本测算的暖气片选用了市场上品质外观中等偏上的材料。空调系统市场分析：沈阳市小户型项目除个别高端项目集中空调外，其余都没有设计空调系统。本项目周边竞争项目均无空调系统。小户型项目很难做到南北通透，故一些项目在营销中“送空调”，来解决夏季的制冷问题。配套建立周全完善物管，坐享安宁生活智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管安保服务信息服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件物业管理借势知名物管，提升项目品质物业管理聘请知名物业管理公司作为顾问，短时间由开发商提供短期贴息，提升项目档次。待项目结束，可召开业主大会，公开选聘，集体定价。世邦魏理仕（CBRE）全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米高力国际（CI）全球员工数：逾9100名员工全球物业总面积超过2900万平方米仲量联行（JLL）全球员工数：19300名员工全球管理物业面积：8300万平方米第一太平戴维斯（FPD）全球管理物业面积：8361万平方米全球物业总面积超过2900万平方米戴德梁行（DTZ）全球员工数：逾9000名员工全球管理物业面积：3000多万平方米交楼标准分析：装修房占主流分析：在沈阳纯小户型项目中，装修房占主流，个别项目如定位为商住或小户型只是住宅产品中的一部分，这两类项目交房为毛坯。装修房中也有精装、简装之分，有个别项目送傢俬家电。装修标准建议竞争项目装修标准调查项目名称成交均价装修价格标准经典生活均6600元/平米600元/平米中乾国际平层：6550-7350元/平米复式：7670-8400元/平米500元/平米羽风国际7300-7400元/平米800-1000元/平米本项目建议以精装面市，实际装修标准为400元/平方米。装修标准建议装修标准参考序号项目内容1入户门大边框机械锁防盗门2窗外彩内白中高档塑钢窗（中空玻璃，尤其东侧）3卧室、客厅地面：复合地板、成品踢脚线天棚：大白乳胶漆；墙面：大白乳胶漆木制门、包门、窗套、人造石窗台板4厨房墙面瓷砖；地面为防滑地砖；天花塑铝板；整体橱柜、人造理石橱柜台面；油烟机、燃气灶、不锈钢水槽及龙头5卫生间墙面瓷砖；地面为防滑地砖；天花塑铝板；座便；成品洗手盆及龙头；花洒；玻璃‘；带排气功能浴霸；洗衣机龙头；镜子；白钢地漏6灯具卧室及客厅为普通吸顶灯，吃饭为防雾筒灯，卫生间为防雾吸顶灯或筒灯7开关客厅、卧室、厨房、卫生间预留电源接口及控制开关、卫生间插座加装防溅水盒；户内设置一处电话通讯接口、一处有线电视接口、一处网络接口8采暖暖气9公共部分电梯、走廊（墙砖）、灯具装修标准建议营销执行报告营销执行方案内容框架入市时机分析项目包装建议营销推广方案入市时机分析项目包装建议营销推广方案512大地震”之后，消费者信心受挫，投资、保值增值需求也进一步萎缩，全国几大城市表现出的特征为：上海：新盘刹车，成交持续下滑北京：震灾房展相抵，难改震后颓势深圳：回暖中止，成交二次探底长沙楼市：应声下跌

降价拔起

从全国一线、二线城市的市场信息反馈，“512大地震”后，各地市场受到的“地震波”冲击，对于房屋的投资价值与保值功能产生怀疑，市场形成进一步的观望情绪。购房者普遍信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，首先是上门客锐减，进而直接影响到市场成交。

据网上的一项调查显示，地震发生后有85%的网友改变了原来的购房计划。

入市时机建议Q1：08年以后沈阳楼市走势如何沈阳楼市也受到了冲击：传统销售旺季在地震后也出现了“不旺”的势头，多数楼盘受到影响，销售放缓,而状态的调整需要时间。

2007，9.27的调控是一个重要节点，拉开了深圳等城市降价的大幕，之后的一系列政策，有效遏制了投资或投机炒作市场，更使楼市遭遇寒潮,其中政府的宏观调控无疑是关键。如施行从紧的货币政策,收取土地增值税等,无不助长市场的观望气氛。目前去年高峰值拿地的一些开发企业由于销售不畅，需要偿还贷款等原因，资金链紧张，在降价幅度已达30%的情况下，仍有下降的趋势。一些目前没有降价的全国性开发商也对短期内的楼市前景谨慎看空

Q1：08年以后沈阳楼市走势如何2007年上半年房地产量价快速上升面对快速上涨房价压力，政府能做什么？9月27日提高第二套房首付比例，提高按揭利率，抑制投资入市时机建议入市时机建议北京等一线城市房价出现调整的影响和沈阳楼市供应量增加，使沈阳卖方市场有所松动。主要表现是，大量新楼盘提前开盘，以及前两年尾房在近期频繁进入购房者的视野，各种优惠促销政策频出。房价的拐点，实际上在08年4－9月国内绝大部分一线城市由几大上市房地产公司屯房屯地带动的一轮房价暴涨周期中已经埋下祸根。

如果没有因为07年房企大势扩张导致的资金压力，即便楼市需求下跌，房地产企业也可以选择坚持等待楼市复苏；然而，资金链断裂的危险迫使开发商在死亡和降价之中作出一个最简单的选择。

几个关键数据沈阳房价涨幅连降5个月今年5月，沈阳市房屋销售价格同比上涨5.9%，比全国平均水平低3.3个百分点。这已是沈阳连续五个月房价涨幅低于全国平均水平，且房价涨幅差呈逐月扩大之势。沈阳房价涨幅在15个副省级城市中的排名也开始后移。今年5月份与去年同期比较，15个城市中，房屋销售价格指数高于沈阳的有杭州（113.2）、宁波（112.2）、西安（110.3）、长春（108.5）、济南(108.0)、哈尔滨（107.0）、武汉（106.7）。沈阳涨幅由今年初的第7位，降至5月份的第9位。08年上半年，沈阳商品房成交量为577.23万平方米，上市量同比上涨39.72%，销售量为540.62万平方米，销售量同比下降2.15%。供应量随着房地产项目的不断开发建设，走向市场是一种必然。供应量的减小主要是受到全国房价拐“点”的影响，和全民的关注点的房价将会继续上涨，观望态度浓厚，迫使成交量下降，市场压力加大，出现“血压高”的倾向。9月8日，恒大集团其打折促销的13个楼盘中的首个开盘项目沈阳恒大城首日实现销售额4.3亿元。而这是否意味着沈阳降价的开始呢？Q1：08年以后沈阳楼市走势如何

沈阳房价处于“温和上涨”阶段，房价上涨明显放缓脚步，成交量下降，步入平市阶段。入市时机建议楼市有涨就有跌，按照经济周期理论：

（1）经济理论将将经济周期分为四阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏

（2）经济周期的特点是国民总产出、总收入、总就业量的波动，它以大多数经济部门的扩张与收缩为标志。

（3）经济衰退的普遍特征：消费者需求、投资急剧下降；对劳动的需求、产出下降、企业利润急剧下滑、股票价格和利率一般也会下降。

楼市作为经济中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律。

Q1：08年以后沈阳楼市走势如何沈阳是我国大中型城市中房地产发展最为良好的城市之一。目前，价格上升销量下降，是平市的重要特征，也是最后入市好时机。此时入市还能获取较高利润，我们更是要把握机遇，抢占市场。入市时机建议抢占先机就要争取12月底完成销售准备，2009年4月份开盘。而现在我们就要面对这样的选择：是否加建？Q2：如何抢占先机2008.10.12008.12.312009.5.12009.10.1进场开盘进场开盘不加建加建加建，我们会增加建面6300余平方米，其审批手续办理将会使项目开盘时间延后5个月入市时机建议方案一：加建栋号单层面积加建后面积售价加建及装修成本利润销售额小计A1129.62259.275002000550012425600B1126.22252.478001800600013514400C935.21870.475002000550010287200合计6382

36227200悲观计算方案：36227200*15%=30793120如果明年5月份进场，考虑到房价下降，材料上涨，营销费用增加等悲观因素，利润降低15%计算（资金、人员成本不记），加建可增加3000万元的收入。Q2：如何抢占先机入市时机建议栋号面积价格销售额A8768.8750065766000B8729.5780068090100C6887.8750051658500合计24386.1

185514600尽管尽力，但无法办理加建手续，就意味着按原方案建设，开盘时间仍拖延5个月，我们将减少2000余万元销售额，而这完全是我们的利润。185514600*15%=18551460方案二：加建不成功Q2：如何抢占先机入市时机建议

如果想快速回收资金，争取客户，抢占市场，短平快打一个漂亮仗就尽快进场，这也是一个安全的方案！“加建”拖延一段时间，会给我们带来更多的利润，本应是我们的首选方案，但在沈阳房地产走势，加建手续能否顺利办理，是本项目将面临的一个风险。Q2：如何抢占先机入市时机建议综合以上我司建议：年底进场，风险小，收入稳定。入市时机建议推售顺序建议商业公寓写字楼怎样安排销售顺序？项目特点公寓最能积聚人气，在三种类型的项目销售中，销售压力最小，容易形成热销形势写字楼有一定市场需求，但去化速度相对较慢，不利于形成热销局面商业项目中利润最大的部分，最需要人气支持，有人气支撑，销售自然水到渠成推售顺序建议公寓可积聚人气，形成热销的形势；热销必将引起人们对项目的关注，这又会带来写字楼的客户；在公寓和写字楼基本售罄的情况下，项目也就有了人气支撑，商业前景有目共睹，销售自然顺畅，此时也可提高商业价格，实现项目利润最大化。以上三个环节环环相扣！通过以上分析，我司建议推售顺序为：3、商业1、公寓2、写字楼入市时机分析项目包装建议营销推广方案项目包装建议营销中心——选址优势劣势A装修时间长，销售进场时间较长到B栋写字楼参观样板间路线长B原有部分装修可利用，销售进场时间快。BC之间有通道，方便客户参观分别设在BC的样板间AB两栋弧形布局，过往行人车辆不如直线型排列布局昭示性C昭示性强BC之间有通道，方便客户参观分别设在BC的样板间装修时间长，销售进场时间较长综合以上，我司认为售楼处设置在B栋，时间成本低，可实现项目快速进场销售的目标；其劣势——昭示性的问题可通过导视系统轻松解决。强力推荐售楼处设计风格应该与建筑物本身的风格相统一，整体外观呈现现代主义风格。随着市场竞争的加剧及外地开发公司、代理公司的进入，沈阳的营销水平迅速提高。本项目在停工项目，在产品本身基本没有可能大改变的情况下，利用营销，弱化“乱尾”影响，提升品质，最终实现拉高价格，快速销售的目标。项目包装建议营销中心——设计风格售楼处的项目品质的代表和缩影售楼处门前室内小景项目包装建议营销中心——功能分区展示区项目包装建议营销中心——功能分区接待区洽谈区项目包装建议营销中心——功能分区签约区休息区项目包装建议营销中心——功能分区前台接待区：用于客户接待，总机转接。沙盘展示区：设置整体项目规划沙盘、典型户型沙盘，给客户提供直观感受。概念展示区：展示项目楼盘、生活品位等使客户在参观同时对本项目产生空间联想。销售洽谈区：销售顾问同客户讲解、交流区域。签约室：设置半开放空间。办公空间、储藏区：用于销售阶段办公及宣传品的储藏。项目包装建议营销中心——功能分区区域模型项目模型户型模型项目包装建议营销中心——模型1、样板房选址本项目已为现楼，在实体中搭建样板房更让客户有身临其境的感觉，待项目销售之后，可直接出售。2、楼层选择建议各栋样板房均建于10楼左右较高楼层，客人进入样板房则主要通过乘坐工程电梯。3、设置套数样板房选定原则：主力户型、难点户型、创新户型项目包装建议营销中心——示范单位4、样板房风格建议建议每套样板房均有不同风格的设计整体色彩相对要鲜明、强烈，使用空间要合理的分布突出户型使用率高的特点装修风格要明确，根据本项目特点，装修风格采用新古典+现代风格和现代简约风格营销中心——示范单位项目包装建议现代简约风格营销中心——示范单位项目包装建议现代风格与现代年轻人轻松、愉快的生活节奏合拍；新古典主义风格与成功人士成熟稳重的精神风貌相吻合。新古典+现代风格项目包装建议

营销中心——示范单位项目包装建议地盘包装户外广告：项目形象推广展示☆乐购☆省实验中学项目黄河南大街选址原则：黄河南大街方圆3公里辐射范围内。选址建议：1黄河立交，可以有效的展示给南北走向和东西走向的人流、车流。2.乐购门前，是片区中人流汇集最多的地方；对面的实验中学中陪读的父母也是人极具潜质的目标客户群体。以上任选其一

广告牌项目包装建议地盘包装☆乐购☆省实验中学项目黄河南大街AB座:有一定的昭示性，但因项目弧度影响，车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示面。C座:以形象展示为主，并制作灯光字主打内部认购，发布销售信息。楼体条幅：信息发布作用项目包装建议地盘包装围墙广告、路旗：以形象形式发布，便于信息传播路旗可考虑设置一些有特色、新颖的旗帜，如船帆型、圆形玻璃材质的造型。项目包装建议地盘包装看楼通道通道要整洁干净，设置明确的路线指示园林通道两旁的绿化设置大堂要有装饰、墙面要处理，布置一定的喷画或镜框画等电梯里要有样板房的楼层指示转角、台阶及施工危险处要有人性化的提示。看楼通道的楼梯部分，除了与灯光通道一样灯火通明外，在楼道的两侧增加了部分镜子。由于增加了灯光、镜子，使得爬楼的过程增加了新奇感和愉悦感。项目包装建议营销中心——导视系统通过VI制作整个项目的指示系统。包括外围的售楼部指示、售楼部的各功能区、销售通道的各种指示、园林景点可达指示等视觉体系：雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏；可采用艺术节获奖作品或与画廊、雕塑制品等经销商联系为其免费展示。看板展示区：运用玻璃和在墙面布设计户型图，看板色调与营销中心整体风格相匹配，进行项目内容的展示说明。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。听觉体系：选择曲目符合楼盘特色又富有艺术感染力的音乐。味觉体系：为来访客户奉上一杯咖啡，寓意一份亲情。触觉体系：营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重要的是一尘不染。配备专门的保洁员，随时确保环境的整洁。嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾。可摆放造型优美的干花，塑造高尚的情调。综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给与客户美好的心理感受，良好的专业素养使其确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。项目包装建议细节打造品质项目包装建议临时工棚停车区售楼处前广场北面车流车流南面车流东面车流人车分流点围墙主要展示面围墙次要展示面☆乐购西面车流入市时机分析项目包装建议营销推广方案一、销售阶段划分销售阶段作用咨询期引导认购期开盘期升温强销期沸腾持续期保温尾盘期打出节奏咨询期认购期开盘期强销期尾盘期在哪里？叫什么？是什么？产品怎么样？好在哪儿？卖点形象深化阶段性营销工作重点树立品牌持续期打出节奏阶段性销售目标认购期开盘期强销期持续期尾盘期积累客户客户甄别销售30％老带新成交30％推广成交30％销售10％咨询期打出节奏咨询期开盘期强销期持续期尾盘期认购期客户积累销售30％客户老带新成交30％活动、媒体推广成交30％销售10％客户甄别我们的项目在哪里？叫什么？是什么？产品怎么样？好在那儿？形象深化（口碑相传、推广）树立品牌户型、景观（卖点）参考开盘时间安排工程进度制定分阶段推广方案推广主线条打出节奏具体执行时间计划表销售阶段时间销售物料准备2008.10-2008.12咨询期2008.12-2009.3认购期2009.3——2009.4开盘期2009.4——2009.5强销期2009.5——2009.6持续期2009.7——2009.10尾盘期2009.10——2009.12注：本项目为停工续建项目，完成报建手续即可销售。打出节奏1、媒体分析与选择电视、报纸、电台、杂志、电话、单张、户外广告、站牌、直邮、手机短信、公关活动、内部刊物、网络……媒体选择打出特色1.1《生活周刊》——以故事诠释生活：该生活书册专门献给即将生活在这里的人们，以卡通的形式，说故事的方式，演绎一段和谐居家的动情故事。创新媒体及包装打出特色创新媒体及包装1.2网络营销——消息发布快速通道、网上社区网络行销具有费用低、针对性、互动性、吸引力更强,更重要的网络行销而我们的目标客户是一致的.打出特色1.3横与竖的艺术报纸的版式创新——以四分之一版达到二分之一版的效果创新媒体及包装打出特色1.4海报——让海报成为一种珍藏创新媒体及包装油画风格水墨画古典打出特色1.5Flash——相当于电视短篇的信息含量，表达更轻松、活泼创新媒体及包装城市里，行色匆匆

忙着为生活打拼

忙着从一个租屋飘向另一个租屋正在从小资赶赴中产的途中

挑剔着自己也被挑剔着房子空间也许很小

心的领域可以很大

梦想有个舒适的巢

还要住在快乐里不是社会的中坚力量，确是前途无量的一群别问我喜不喜欢这里，我只是经过这里。以图文文茂的形式，通过虚拟人物与虚拟图景的介绍，体现幸福生活＝自由＋财富＋经过思考这一核心概念，向客户展示购买S公寓的生活价值与现实价值所在打出特色

目的：在实际销售过程中，很多客户杂技看完产品手册，再看样板间时，会产生对号入座的感觉。创新媒体及包装与楼书、生活周刊的风格一致，产品手册也是以故事为主线进行贯穿。每一种户型都设定了一个特定的人物，以第一人称的手法讲述发生在房子里的生活细节。故事前面有房子主人详细的描述，旁边则以漫画的形式，直观的表达出一种惬意的生活方式。1.6生活手册——让客户对号入座打出特色活动一寻人启示——召集目标客户活动二精英部落集群召集令——俱乐部成立活动三“回到那个年代”的活动，活动：图文展、儿时游戏、怀旧电影和80音乐等。不仅把客户带到儿时的年代，更让儿时的文化和精神得以延续，活动四以女性为主参加活动的主体，召集精英女性参与本次美丽约会，通过“美丽对话”、“形象讲座”、“时装表演”等多姿多彩的节目，共享“健康”、“美丽”以及增加项目体验。活动五“青春活力，健康诗意好生活”登山活动活动六球迷天下（篮球、足球、乒乓球赛）活动七夏威夷风情周——享用现场各类丰美的水果、美酒，小孩子们享受着冰淇淋、饮料，品尝着夏日的冰凉，并观赏着花样滑板、花样调酒等表演，活动气氛轻松愉悦；浓郁夏威夷风情的歌舞表演活动八“记录这一刻”主题活动——举办首届城市主题摄影和文字网络作品征集大赛。通过70年代及80年代初新生人群的网络生存方式，展现对年轻人群和主流思想的关注。1.7公关活动系列推广活动打出特色创新媒体及包装战略性安排前期：以形象推广为主。中期：以功能性诉求兼形象推广为主。后期：以销售手段兼功能性诉求为主。媒体组合策略媒体阶段报纸电视广播网络车体户外公关活动短信直邮生活周刊咨询

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认购●●●●●●●●

开盘●●

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●强销●●

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●●尾盘

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●●打出特色各类媒体投放比例媒介比例报纸广告

25%户外广告20%公关活动15%电视广告10%展会10%现场包装10%印刷品3%其它4%不可预见费用3%合计100.00%打出特色（一）、总策略低成本策略——初期建立形象，之后深化客户营销、活动营销。最大化策略——对整体市场、本