标杆房企成本管理模式讲义

知名房地产企业成本管理模式研究目录2.绿城3.中海4.万科1.龙湖龙湖成本管理模式研究目录目录Contents龙湖集团成本管理办法内容最大特色：PMO流程项目层面成本管理PMO的利弊分析一冒、昼龙刘湖贫集境团跪成苗本枯管催理庙办抵法两个佳关键费项所口径厦、动恳态成简本统秀计和穿管控一似条励主槽线以合网同及蚕合约蜂规划白为管翼理主例线，隆由项午目成鼓本经撕理管搅控项纱目总熟体成佣本三传个走模暮板目标而成本种模板竿、合驻约规汤划模逗板、诵历史误成本遗库模傅板龙湖钻集团疗成本态管理吵办法二、垄PM妥O会未议P副M鲁O寻(恨P忌r挣o围j约e挑c扫t弟M答a映n陶a绍g虑e声m量e抢n星t湿O惠f社f戚i氧c央e乘)，投即渣地鲜区滩公漫司瓜项势目大运烦营绿决破策陵机壮构突，每是侧龙插湖合矩臂阵北式逮运诉营烘管禾理蚁体分系推的秆核酿心名。P辛M园O的裁管殿理伍机带构荡是苦集续团跟运互营郑中良心告。揪地丸区缩慧公边司P章M饲O体勉系李包出括京项字目路计遣划聋管器理限体贞系科和刃阶冬段屈性洗成恭果番管叫理扎体瓣系丸，制主继要斩职纪能豪包高括浮：饭项陕目兄预骂案遭审属核陷与扛控群制井，垮进备度绑计棚划抖审朴核卵与偿控社制娘，眠目槽标市成晓本份审庭核促与碑控织制乏，戴阶凳段呆性今成辅果士审引核义与务控帐制情，宗投屑资幅收瓶益狼监封控花。PM今O最崖高听负动责构人烘是反地滥区征公就司摊总酷经蝇理极，僵当P滥M虹O其他纽奉成员亚之间恒不能窃达成君共识愧、不姐能实敢现相桶互承定诺、性资源璃不能梢完成私相互防支持常和配绩置时回，由PM油O最建高堂负铅责液人迈作怨最茎后姐的贺决车定叔。PM侨O会芒议-返--真--项掀目辰启济动新阶旁段由项蒜目负疫责人器负责寒组织仗项目裙团队显成员多、造许价采看购部低、研步发部府、工滩程部膨、营介销部崭完成触《项漆目目似标成五本（密启动变版）锯》坊，在乒项目帮启动学会上壶，由滴PM排O审忽批后浓下达魄。PM琴O会涂议-姨--赵--土纤地倾投搂资饼论站证皮阶谣段总甘经秒理均主窃持搞，育地寨区抖公首司改P藏M按O符参窃加裹，男最罩终族形侮成嫩《初项唇目那目码标谷成否本叮（段土喇地锄版鞠）妨》富。妄该晚版专由孤地赶区穗P它M嗓O此审封定播，楼地喉区棕公杆司持总钳经钩理拴终罢审诞。根求据闸《煮项辩目并目俭标贿成汤本岛（刃启采动铅版脏）挎》珍，积项补目坐成戏本柏经烂理泄负吓责缎组怎织节项丹目谨团剥队网成咱员好一拣起从研炭讨抽，蓬最级后子由惊项逼目矿成怨本件经纺理哨和斜项昼目像研赴发穴经误理潜负么责墓形蛮成私《颗项牲目孕设带计盛阶奖段扩成浓本关控穷制核重暴点丝式和惯控仔制别方巷案谈》守，触并擦经恼公鼠司态造信价也采杠购月部腐经杜理努、污公润司末研熄发铲经滔理际审禾核猴，兔P射M臣O纹负毕责轿人煮、职地之区诊公姿司矿总屑经腐理犹审贫批恩，堤送鞋达授地汽区北公哨司橡P霜M卷O局成计员策。PM偷O会脑议-惠--比--方皆案披设闷计挎阶御段方案称设计伞完成妙后20个得工贝作炕日适内嚼，丧项形目梯负王责思人舅组启织江，宇项亡目外研规发塞经畏理寻负自责仅完椒成《项吧目更技死术辨经角济咏指紫标我（文方视案知）》和《项目潜产品德配置锅标准傍（方租案）》，叉项蚊目团成独本幅经港理级据咸其萍完炼成《项目僻目标迹成本礼（方粱案版翻）》。PM理O会满议-缝--眯--初缝步京设末计倒阶着段初步聪设计喝完成杰后30个工愿作日捐内，裁依据《项休目厚技火术言经捆济蚀指多标届（里初拆设斩）》、《项府目哨配文置唇标樱准剧（篇初世设钥）》，歉项辨目始成暖本保经周理株组赵织皇项将目反团写队倦参姻加拔，较共栏同钥开长会瓦充金分术讨巴论吧，剧完毯成《项目墙目标吊成本狐（执塘行版浪）》。如港无初方步设母计，屿需在栏招标作图纸何完成身后30个寄工绩作践日疤内厚完仿成《项板目坝目邪标仁成功本卡（峡执疤行察版乡丰）》。P喜M月O言会模议夕-呆-装-腰-挥-工艰程年实撑施唯阶似段工欣程箭实敲施队阶蠢段姻：敢月糕度层和收季妥度案成钻本姿回报顾季伍度沿成园本援回排顾视：A）馒动具态铺成粉本败（虎除屑土对地的成每本承外唤）<目骨标吸成挣本宅（孙除聋土摸地症成鉴本浇外桌）×（1+咐2%）审批伤流程估：项凉目成拔本经肃理→宗项目既负责肿人→P菠M俱O负责铃人（手抄送喇地区抹公司P顺M章O、全付体项趴目团睡队成轻员、病集团门运营虹管理晋部总丝式经理积、集晨团运誉营中叶心、拴集团躁财务养部）薪。PM醋O会班议-越--话--工程挽实施捆阶段B）动婶态成掉本（俭除土撒地成康本外秃）>目标驻成本病（除顺土地清成本订外）×（1+拘2%）审批蔽流程膀：项毒目成庸本经占理→些项目匪负责颗人→幼地区少公司P偷M捡O（虽会贱议声形歼式骑）薪→壳地贫区稍总次经乏理闹（蔽抄素送豆地锡区稳公禾司PM辽O成员弱、项施目团我队成隆员、亲集团抬运营届管理仰部总叫经理遗、运镰营中油心、收集团络财务楼部）歇。C）泰动杯态男成墙本呢（摩除津土挠地赖成额本剂外租）筋＞稀目恨标苏成脏本内（态除惰土摇地组成损本碍外设）×（1+芳5%）审续批心流或程乱：割项怠目新成幸本久经梦理匪→滥项腥目耀负矛责嫁人遭→忌地依区锅公寸司P鹊M训O（会份议形假式）饿→地援区总蛙经理请→集许团运浅营中怎心→故集团阿运营今管理坐部总谈经理从→集农团总妹经理眼（抄城送地敏区公肺司P挂M辉O成惩员扩、件项滚目恰团触队沸成宣员芦、刃集吊团针运肤营滨管犯理势部湾总廊经躬理协、钱运疲营眯中驰心妖、职集很团逝财执务仇部治）调。PM居O会灿议-串--罢--初步双设计思阶段《她项权目虽目捎标兴成酷本蛛（壶执侵行之版桨）坝》期调桃整赌：如出绒现超棒目标绝成本忆2%赞情况痕，项汉目成牛本经姑理可死申请尚目标编成本委的调预整。调奖整怖流塔程岁：捐项粥目旨成法本锡经棉理迹→扶项政目隶负渗责医人乳→词地摧区快公剪司沙P扛M初O芬（素会解议焦形厉式坊）然→早地盖区戴总台经择理拒（危抄上送跑地抵区定公毁司平P裳M调O比成加员捕、乏项吩目困团健队主成至员杜、补集显团裳运乞营醉中旺心杯、窄集蝴团货财临务相部劲）届。PM娱O会碑议-援--济--竣里工灰成匪本害确坦认每年1嚷-原6月变竣皆工帖项跳目弓，品须雷在6月30日前镜完成《项秩目热竣设工汗成楼本》，永并删通仆过女审遇批赏；成每恒年7-捡12月还竣凶工盐项默目马，顺须番在1绵2月3盒1日前愈，完侦成《项脖目桃竣消工昏成快本》，并祖通过醒审批段。审批洗流程击：项贤目成眼本经雕理→液项目昏负责杯人→蛙地区枪公司PM常O（会侍议形养式）克→地踏区总那经理邻（抄亭送地词区公懂司PM课O成吧员达、都项粮目敏团香队是成该员俱、钟集捐团武运书营排中袄心预、摸集滋团存财侦务炉部屯）屈。三、坑项目圈层面桥成本萄管理龙湖灯项目斗成本星管理仿组织三、被项目映层面盲成本京管理龙贵湖白项伏目隆成航本乏责赏任PM骨O的扯利弊闪分析（1仍）简始化审啊批流紧程；（袋2绑）剧工诱作送之隶间督的江先启后秘次喇序剩和剩穿遵插严要搬素斜明丘确柱，整体览节奏泄感强左；（侵3剪）描随工时砌监攻控勾动葬态艺成妖本盐变荒化黎，贩过拢程后控听制博效植果偿明稠显秩。P饺M梳O鼠的问优旅点P视M围O张的但利顽弊歇分圈析（1查）各闲个专丢业抱慨有等闷PM灾O决副策的鼻心态车，坚持国己见线互不曾相让房诚。（2渗）但重PM呢O流氏程较飞长，辆且P轰MO执会议举行厘时间障存在免推迟追或某宁次会恨议取些消的渡状况赶，导斤致肾工芦期但延乖误皆。PM援O的患不足意见难以一致弊抱有等PMO决策的心态，坚持己见互不相让工期延误个人纳体会（1）现肠场工凉程师娇权限拨、责茄任与咐压力另俱大姨。每秆个专莲业的藏成本叠分解短明确般，工惭程师罢必须邮严格咸控制劲各自答范围扭内的愉成本尾，从嚷变更曲到材篇料的估选型孔，并钥非只沫是管源理现熟场施协工，键需要仁考虑裙的因逼素更鼠多。（2）莲核自价晃机舌制恳。主对杰于效乙锡供丛材话的示控原制蛇严辽格传，愚在吹乙蔑方调报厉价逮之看后构，蔽必宝须捕经吊过膨招炎标索采消购孔部松门脑的阔核娱价现才座可杀确败定备。周导贱致坏乙辅供义材追选谈型南必脆须燃提雁前软，败临舒近陷施近工来节兵点洒再农进宾行虽选食型斑，万必每定旦导冶致哗工骄期积延惭误努。N粱E校X夹T锹：缠绿减城绿城成本管理模式研究内容

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《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件

《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理项茶目晶全填过糊程裙目郊标乔成豆本党管家理脸流种程悉明条确在亚项贪目罚的舞可派行类性折研求究旷、凯市边场组定棕位惹、裕规浇划件设醋计笼、川现翻场米施血工棵等恰各视阶祝段指，令分衫别尽建肺立姿项特目纲成轮本矩控凯制狭管坛理都目爱标室，押实俗行汤项互目言全侦过宁程蔑目耽标负成伤本湖管察理坊。对实头施过秆程的财关键御节点文进行亩控制狼，除蛾以上鼻阶段检性节奖点外业，主洞体工牵程开导工或箩主包舍合同哗签订误及主桨体结纲构封去顶两惯个时的间节熔点，容每个帝节点半必须杰进行服成本顿预测乱或核彩算，南超过常成本勉目标智必须尾上报兄批准狐。项目祥成本腾管理豪各环房诚节均械有标浆准用泰表配闹套福用赚表思齐辣全驾、兰清莫晰衡和恨细第致甩，辉形汗成诸体常系闻，赠对陷成感本段管愉理垂每奋个掌环搂节久均都有属标尝准春用糟表抬或肯示活例狡模堤板伍。若只冈有制穷度和搏工作忌流程醒，而慰不配宅合以冒相应战的标她准管观理用返表或朱模板糊，则通这些射制度桃很难肠被执勿行，仁或执舞行效订果大竞打折松扣。制度名称配套用表项目发展成本管理制度《中海地产房地产开发项目成本科目》《项目成本及盈利预测表》《项目建安成本目标控制表》《项目现金流量预测表》《项目建安成本预测明细表》《开发项目成本分期审批表》《关于第×期第×阶段成本预测报表的回复格式》《项目发展成本控制目标审核表VX.X》《项目发展成本控制目标审批表VX.X》《关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX阶段）的批复格式》《项目成本超支审批表》《建安成本超支审批表》《项目成本执行情况表》《建安成本数据采集分析表》制度名称配套用表招投标管理制度《大额工程合同投标单位备案表》《大额工程合同定标会议通知》《大额工程合同中标单位审批表》《x年/x半年工程合约定标情况表》《分判商考察意见表》（适用于在建工程）《分判商考察意见表》（适用于完工工程）《分判商考察意见表》（适用企业基地）《分判商考察意见表》（适用于工厂）《分判商履约评价表》（HY01-05）《分判商名册》（HY01-06）《分判商履约情况调查表》（HY01-07）《分判工程招标工作计划（参考模板）》（HY02－02）《招标文件评审表》（HY02－03）《投标单位审批表》（HY02－04）制度名称配套用表合同管理制度

《合约管理策划报告评审表》（HY02－01）《合约交底记录》（HY03－01）《合同文件评审表》（HY02－07）《合同分发登记表》（HY02－08）合同签订后成本管理制度

《工程付款证书》（模板）（HY03－02）《工程变更价款确认书》（HY03－05）《工程变更价款审批表》（HY03－04）《工程成本变动报告》（HY03－03）《工程签证单》（HY04-01）《工程签证登记表》（HY04-02）《签证费用审批表》（HY04-03）《结算书》（模板）（HY03－06）《结算确认书》（HY03－07）模式诵优点在项破目进榆程中证，通贝过投冲资估棕算管育理，顶项目肾成本酸管理依，动便态成乱本预独测对道项目犬投入北与产瓜出的惑关系夜及时变的进叹行评树估；结盆合泄信乐息杰化到工遗具胞的秋使吗用选，肯规届范染项闲目侄管罚理搬工没作蝇，冻优躺化裤管浮理太流嚼程匹，途实绢现带全栋局徐项损目蛋控谅制假。计（挪信锣息相可末视敌化竭，印流青程舒透疗明彻化叶，富动解作腿标疮准炸化仆）生提容高悼项节目卧成者本色管羡理介水菌平碍；通旅过该立往项厕管类理因，廉项饺目嗽任获务位分惑解泄，饭合培约表管谅理丝式，乡丰工狡程奸进缸度蹦确械认秋，颗付顽款将等跃过将程许，党把捷复逼杂贴多码变味的哭项逮目果管扛理团过胖程对变崭成册可猫控龙制扶的窝过玻程通既过雪预荣算泽管失理灭，漫资取金荐计北划芽，茄招栏投驾标宏管现理远，腾对海有铲限置资舌源辣进泊行甲合技理挺整擦合,提高便资源附的有幻玉效利顶用率弓；从集敞团的梨高度闪协调幕管理劈燕全局驰项目秀资源波，包毯括财冈务资挖源，传人力罩资源早，供么应商汽资源施，项依目开狂发管化理经折验等男。实现值项目优开发说管理趣的规绢模复陵制。较忘高华的骗施筐工勇管豆控养力难于帅发展说战略激合作弹关系组管织详内归部国冲勒突怖较挖多在对地漠产裤企涛业是所川有碗的辉模镇式致中直，崭精识细粪化拉模股式达对浓成福本早管处理棒的播专虹业袭水总平箱要弯求需最碰高说，箱除宫了肉需箭要枯具属有续开器发裙企芝业禽的榴造耽价赞、遮工吊程穿和延财胁务在技升能捎之围外旨，茎还樱必物须蕉具嫩备分施果工鉴企乎业风的委相杂关曲技碗能雷。由于多中海斯为施秩工企削业转糠型而脆来，微其成温本管玻理模嗽式对棵施工孙单位撕控制男力较缴强，壶很难艰与施剪工单融位达问成长闭期共嗓赢互膜利关涉系，的不利食于发册展优赔秀施生工单旧位作拼为长草期战瘦略合双作关仪系。管理破跟不诞上，要执行偶力不档够造厕成制妥度形毯同虚拜设，揪工作最人员躬以自深我为畏中心垂，出减现内友部消喇耗现蔬象；袍制度匪流程美的过红于复咽杂化载会降浆低工暖作效没率。模右式耗缺恒点N蚀E怎X骑T踏：述万傅科品桥牌怕化芽经拢营万科狡通过洋专注茧于住素宅开挪发行怜业，肿建立芽起内废部完瓜善的瓜制度阔体系轮，组魄建专归业化津团队站，树嘱立专造业品届牌，言以“筹万科巩化”衔的企求业文断化享植誉业盐内。中国府最大叙的房竞地产携开发她企业万科拼企业石股份乞有限辜公司明成立荐于1面98月4年话5月芹，是血目前峡中国严最大石的专习业住唐宅开前发企峡业。设计疼、施铅工等丙核心罩工作仓外包传防统园的艘房约地蔽产鞠企抗业棒运誉营性模浆式翻，栋以墨房脖地次产背开朵发嫂和我物败业挑管赵理硬为略主忙营祥业裙务生产疾标准妇化易续于师产爸业费化稿，最降绍低决成恶本猾、甜提怕高澡效宣率造症价桑管炉理产品罪经济永性招标境管理变赠更桨签目证切管歌理预侦结暮算处管芽理综域合鉴成勇本犹体剩系成本跟信息泥化成宪本容软御件信息阅月报成疗本斯数太据剥库目波标剩成润本动态成本责任成雀本综隶合孤成呢本万芽科沙成轨本杏管滴理割的饶实秃践价值维度家庭生命周期细分指标详细描述房屋价值需求社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄25-34岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）满足青年对房屋的诉求青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）以青年为主，同时兼顾老人的需求望子成龙小太阳孩子年龄，是否和父母（老人）同住0-11岁小孩+业主以孩子为导向，重点在满足孩子成长需求后小太阳12-17岁小孩+业主孩子长大，家庭重心稍偏向父母，但重点还是孩子三代孩子老人+业主+18岁以下孩子三核心家庭，对房屋细化需求最多健康养老老人一二三代有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人+中年夫妻+18岁以上孩子监顾中年和老人的双重需求富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭身份和地位的彰显经济务实务实之家家庭年收收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭满足栖居的基本需求中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子兼顾中年和青年孩子的双重需求产品婶的经情济性产品配比方案表方案一

产品类型容积率面积比例户型区间社会新锐青年之家

青年持家

望子成龙小太阳

后小太阳

三代孩子

健康养老老人1、2、3代

富贵之家富贵之家1

富贵之家2

经济务实

方案二……

产品咽的经符济性产品配比对比表产品构成产品比例构成方案一方案二方案三方案四方案五总容积率

财务指标比较综合单方成本

单方净利润

项目净利润

项目IRR

市场机会比较销售速度评价

价格空间评价

直接竞争评价

产品创新评价

开发节奏比较开发速度评价

首期开盘时间评价

现金流评价

产品反的经浸济性各砖地忌区近公锄司程略弱有怠不刃同重庆粘公司丹将开损发类蜂型分迟为：般TO拆P、夸A、蛮B、竿C每个连类型跑都有都对应岸的材扩料使右用方息案产品占的经震济性招标芝管理多锅采财用满总锈承话包缓模栽式发丢展挖战馒略依合兔作哪伙访伴变更鼠签证变更液最终帜决策骨权属趴于地衣区总备经理建送立杆目从标查成悬本土管博理拴体拢系衣，戒对脖每晒个惜项尊目枯，岔都淹建政立销对晋应疑的培目欧标沾成桑本兔，咽目储标垫成盯本哈将夏控徒制壳项而目挡开马发冒的狐全类过教程：构怜建敌成烦本驼分筛类性树再，送建拴立燃规慰范峡的仍成坛本萝费驶用隐科素目弊，撕统红一怖成系本喊核馅算源口民径角；成本蜘估算递的原嚷则和忧程序补；规尘范予目减标做成族本酷形双成巩的死原拣则海和萝方滥法点，婶真指正民落栗实斥目敢标目成绵本蛾的轮可悠操串作陷性目标成蹦本管理动碗态照成腐本多管粪理鸟要点求即时模记录决郑策驶、分合希同恢、愧变吃更罪、捆结痰算系塞统救分帆解各科失目、煮各部闯门动态击预测待烤发祥生阴成便本瞧、尿预军计慎未伪来复审忍核对成共本饼、揉财喷务陈定贞期烤核定对及旧时糖通矮报公妈司厘领司导贼层蹲、闷相乒关耀部裕门动态右成本管盘理责任主体权重成果指标管理指标设计管理部65%35%项目经理部65%35%营销管理部100%――项目发展部100%――工程及采购管理部70%30%成本管理部