大型综合体项目营销策划报告图文并茂

新世界新起航----金阳新世界花园营销策划报告目标解析本体分析核心问题梳理解决问题的方向及策略市场分析营销执行目录:Part1:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行目标解析量价目标依据本次招标要求：在2012财年完成10个亿的住宅销售任务我们的销售任务营销目标：碧潭2B2D住宅（245180㎡）+御岭3A别墅（23607㎡）+高层43030㎡战略目标一：保底10亿产值；力争15亿战略目标二：价格目标住宅：精装均价保持6300元/㎡，努力达到6500-6600元/㎡

别墅：均价超过13000元/㎡，力争16000元/㎡

商业：均价超过20000元/㎡，努力达到25000-30000元/㎡

战略目标三：树立良好的项目品牌形象，实现新世界公司品牌化战略战略目标价值飞跃自我运转/超值利润/品牌战略P饶a追r窑t擦2说:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理本体窗分析项目赶本体SW纪OT金脱阳峡新秒区均是著借熄全贸省亩之野力畏打陆造命的肺新垫城块区可；贵阳洽市级惕行政屋所在葵地;政府裕着力择打造或的贵蝇阳市钓第二筋中心虚城区:第一慨阶段窗：从20京00年昌到2粮0侨1倾0年横，刃规文划呀建搞设奶用坦地17平方术公里罪，聚兼集18万善人陈口塑；第活二荡阶欲段冰：到2队0鹿2助0年，惕规划峡建设吓用地4宏0平方贯公里伏，聚服集4陶0万南人平口芬；第三棍阶段种：到2弊0绝5摩0年，蓄规划桐建设洪用地10卡6平沉方械公洲里庆，补聚桑集50万穗人坦口壳。>教>快>填>贵股州驳的罗“屯浦瞎东倍新依区巨”啦，投是题一寻个蛙高剂起怜点尺、种高致标辰准肺建趴设房诚的伟政群务弊新脏区本挺体耗分社析—区窑域亦规鲁划八匹马金阳商业中心贵阳市行政中心三际马导片奖区主铜城并区本项遥目美的远请大板生饶态会焦展章城红华甘物流外园>绳>挂>贺>金阳荷新区棚的北记中心静：项目欧紧邻宫区域满行政泪中心后，金未阳新柳区文拣化、房诚科教说、金辈融中返心和绝金阳泪交通剥枢纽闭重要叶位置啊，发支展前浇景利析好。约12公里本似体离分宅析—区红位胃特派征本体诉分析—交通坚属性>>谷>>便捷话交通哑条件前：位广于品金奶朱赛路简与队金焦阳态大统道佳交剑汇荐处戏，袍紧倦邻用轻精轨往控核制适中处心快，轻炕轨殃沿裤线，交谈通十采分便酿利。中寻心夹环钩线贵孝遵扶路长梳岭境路观旁山胜路北京树西路贵谣金维线金献阳瓣大嫂道新识贵疾阳济北猫站本蛙项订目本项地目9金缸阳毙新告世势界黄总亦占纪地33洁00亩吓，磁总焦建声筑恋面狮积38惊0万平砌方米揪，规分划居架住人凭口7万贞人乳，永投剪资姿总栽额哭将健超点过10注0亿元留人民鼻币。两金阳赖新世绳界分叮为五案期进阻行开午发，铸建成灰后，晕将成乖为集镇居住浑、商矩贸、快娱乐念于一搬体的闭大型银文化清生活蓄社区斥，拥谋有大隶型购腔物广袭场、花商业辉风情打步行本街、截五星梳级酒陷店、樱公寓纵及办协公楼乔等配堵套设好施。本体会分析—整体怀规划香条港历新死世嗓界大房诚品悼牌淘：外慌来匠知灵名蜂地赠产踏企室业放、市拥纤有扰较何强育的铲各兼项锐实逗力湖，成在贵全惨国蛙地水产妄圈嚼拥纽奉有历较锦大奴的桌品炮牌锋影婆响棵力残！本名体料分姓析—交通蹲属性优势（Strength）1、港资企业、品牌实力大2、功能配套齐全的综合性大盘3、二期产品以中小户型洋房为主，较受市场好评4、配套设施齐全5、国际化物管服务6、项目内设立未来轻轨站点7、项目设立专为业主服务的社区巴士8、停车位充足劣势(Weakness)1、市场品牌号召力度不够2、前期负面新闻造成消费者对项目持怀疑态度3、项目外场包装品质感不足4、售楼部功能布局较为凌乱，不支撑项目的品质感5、交通设施及市政生活配套有待改善机会(Opportunity)1、轻轨的建设2、未来贵广高速公路的开通3、城市重心向北的规划发展4、传统少数民族体育运动会的召开5、白云区工业的快速发展6、类似项目定位较少，存在市场空白点7、区位逐渐被认同，不存在陌生感SO策略在宣传与推广中强调未来区域的发展潜力以及优越的生活空间，因势利导提升项目关注度。WO策略利用项目的具备的高级物业优势，结合优质产品的稀缺性，提高吸引力威胁(Threat)1、本土企业的扩张，外来名企的增多，导致贵阳房地产市场竞争异常的激烈2、国家宏观调整政策日渐收紧，未来大方向政策利空较多，行业ST策略A、用产品优势抛离对手，不在同一个高度进行拼杀；B、利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件突出重围扩大市场份额。WT策略A、拟定合理价格和竞争策略，以自身产品冲击力征服人心，同时改善配套。B、线下体验营销活动，培育客户额品牌忠诚度。本道体把分亭析S乳W板O么T分析P互a辆r葵t沃3膊:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营拿销赖执翅行市场袍分析宏议观鞠政校策钳分剑析金阳捐新区送住宅羡市场姐分析市布场浇竞怒品贼环伙境丹分强析及对润比分姜析贵闲阳季市泼住胃宅缴市劳场券分绞析13宏横观仁政台策蚀分评析目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销担执行《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》“新国十条”出台后，随着政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱调控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1.26以来力度再次加强力度“史无前例”调控淡化期调控强化期调控强化期4.154.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4.30“京十二条”（包括限购令）5.5“深十三条”5.17“浙十八条”5.22“穗24条”5.266.36.56.21《关于土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》《关于规范个人住房贷款中二套住房认定标准通知》《关于做好住房保障规划编制的通知》9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》15个城市限购令取消7折利率上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率上调存贷款基准利率1.26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》2.9上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率取消首套房8.5折优惠调控力度：日趋严厉，前所未有调控手段：利率、首付、限购等调控逻辑：促供给，抑需求3.21大型银行存款准备金率上调至20%4.6银行利率上调0.25%天由骜雪观贫点灭：在央零行1月2诞0日滨上啄调娱基教准探金暗当尊日维，梳地遍产询板正块副股获市摔，携整陆体写下拾跌狡超炊过6详%，股测民对举地产朗市场诸信心姿明显川趋于延下落深。20米11年晋上发半沃年鄙两方度吐加身息6次典上乞调等准肯备字金转率瞧使祸得移新幕增合信园贷栽相规对爹有税限唐，俗存魔量婶流吵动情性占的室结拥构农也落随厅之拍发锅生烛变辆化晶，添高亮压凶政苹策誓下只囤序积苏在亡房墨地渠产挣市倘场原的扭资太金狼开裙始则寻罪找勇新诉的铅方疑向岛，友同嚷时顽对稼于毒购辟买拒者残来挥说脾，践无框疑哪加脖大衬了偿购浇买两压雁力范，册从堂而晓使绒得蠢刚据好躺满俗足惩购盯房甚计嫌划发的丑人稠只叨能铲搁含浅挽购火房派计凝划旨；塔在承此指开回发幼商麻资仿金不来双源焦的晌局刘限招与刻回川收箭资渗金谱难崇度阅加戒大欣；遥预览计姑下窝半茄年巾将彻会悔再竟有2次易以愧上脱的絮利衰率兄变刻动邻。20份11年作以截来以的移房迁地萌产滥新誓政行影蛛响（裳两沃个畏层政面残）银根度紧缩限购后者果1、住毒宅滞谜销2、压丛抑购浮买力3、约转翅向巨商债业窝、鹊商量务4、按继揭回足款差5、转蹲向不袜限购关城市6、侵投挥资料置拉业熄预桌期莫看扬淡7、稳中境小蛇型含企恨业撞困婶境/开发测并购眯、重涨组加妹剧8、民跨间借缠贷泛辜滥9、康拿湿地穷持杯续1落0、租梨赁市处场上贫升>杏…2壮0懒1拦0年楼欠市调俘控主疾旋律茧从“新国叛十条”向“国八许条”转牺变像，性力论度幕前笼所风未沿有谎。拜相配关占政淹策惭对面住乎宅讲市清场科的湿调帆控耳越除来知越东严选厉掏，须住故宅昆物您业治的然投值资耻受减到蹦极卷大富限缺制歇，贵这瓶将辆促要使略资浅金钥流奏向康商胜业因及浸办晓公话市骨场枕。自申去松年竹货很币练政鸡策脆开则始丽收模缩舱后福，短央锤行物第史九再次若上缴调索了南人生民嫌币链存洽款军准渔备摇金汪率萝。率这幕些垮政叔策辰对乖市咬场攻的答影残响亡是毙全插方盐位将的谢，哑不鞋管议是传住陕宅概还持是春商昨业翻，驾因轮为额整旱个络社搜会赖上扁可交以斑进战行威投益资露的鸭流摘动蚀资疫金捡越蒜来规越述少究。勒但符是最总惜体西来坐说愚，刷商与业盟所里受滴的灰影吨响挽要慎小盯于猪住芳宅饲市悼场欣，门因阻为讯住怒宅狡市贤场遭除墓了债受验到仔资引本弃流阁动款性云的鹿影疗响附以厕外耐，核还浅受予到殃其谅它歉行笔政析政过策代（凳如室限环购睁、香限剖贷捡等谜）阀的律影虫响作，艳相嫂比目较德而斗言毕，孝商攀业撤市代场泡的誓发姓展煌空氏间仪就富更宝加附宽叛松卸。商业育、办出公地单产开斯始迎盈来发居展的沙机遇敌。贵阳楼市（商品房市场）贵赛阳絮商刘品堡房柴供李应录情这况图2航-断2扶-垃1：贵吴阳上建半年盾商品虑房区收域供爸应情脖况20量11年（1-暂6），回贵阳搜市上戚市房誉源主租要集爷中金劣阳、担主城寨两区呈。全斯市上脏市面壮积3燥0乳1致.败0片1万乖方昨，并同而比倒下哨降29婚.8赵%；总革计25冰31令2套置，姑同耀比卫下品降27秧.8%，欠相比2亦0收1旷0年德上树半减年幸上爷市创房借源妖，倚本舍半糕年港平父均究套充面拳积爬上排涨帮。图2-任2-预2：贵倡阳上攻半年革商品事房月方份供急应情屈况20钻11年（1-举6），呜贵阳缠市上辟市房味源主列要集北中在1、3、5月锄。盈呈稀现怠隔旁月盆供岩应枪明巧显蒸情懒况张。1月凝受吵两帅城接区骨推桃量级作衔用裙，3月受孙金阳谅与两贡城区推作用羽。5月受比两城树区与唯乌当王区作梨用。贵阳楼市（商品房市场）图2-议2-江3：贵而阳上这半年盗商品蝴房各异区每潮月供省应情梢况（掩单位笋：套跳）图2-雅2-扮3：贵岭阳上帖半年追商品流房各姓区每朝月供掌应情坚况（闲单位哭：万傲方）从耻供拉应鼓来仗看眉，3/搁5月各旺区房冤开商讲都新诵推房炎源上咐市。宵预计朋下半猜年放秘量主压要集评中在坚两城生区与血乌当建区，馆其中怕南明悲区主峰要集剖中在泰花果惕园与猎中铁罚建设茎国际乎城。镰保利培国际朋广场诵与升失远大青厦有奴公寓薯推出汤，全煌区推大量在7嘴0万方沟左右关。云岔岩区挠推量滴集中姨在未签来方下舟，窃银海勇元隆维广场肠，全尺区估郑计推丈量超饿过10田0万方件。乌屿当区饱主要浅来于慰保利2拌0没1顾0与保蝇利春接天大组道。凉全区嗓预计30万方睛左右封。贵阳楼市（商品房市场）面积类别60以下60-9090-120120-150150-180180-200200-250250-300300以上300-350350-400别墅66108复式错层跃层024614961024385242450以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上一室16014654两室4422112374401714277490以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上三室19263439128871910210533631632四室074467198301298132写字楼3886116220410以下10-2020-3030-4040-5050-7070-9090-110110以上110-130整体商场车库160614121156512商铺14050551042059664593749表2-改2-漏1：羊贵顽阳潮市2菠0偷1纽奉1上猫半腿年稍上惜市浙房职源痛情大况妄（岭单差位鼠：瓦套匀）2旱0逮1微1年灭上号半袜年裕贵惜阳盒市版上雄市节房此源爷中元住虎宅态类然房厚源2艰1悔3耳4立5套，饶占比84棉.3秧2%；写陶字楼81蔽5套，愤占比3翁.淹2深2哨%含;商甩业85帝9套，者占比3池.臣3早9强%；违车免位2旷2穷9票3套草，嫌占景比9牌.捷0抽5舅%。从住详房供款应来迟看，哄户型躁主要摄集中宗在两胁室和激三室俘，其耍中三运室面映积主也要为11强0-身14院0㎡间；辰两室预房源往面积存主要激集中锋在7郑0帐-拒1老0窄0平唐方勾米薄之励间莫。斜其少中其复佳式货房势中群，6搭0敬-杂9另0平富方渔米事复糊式蔬房都主轿要窄来透源回于照幸稍福巴里伟（停经刻适奏房痛）轰。在沉商科业偏用催房狼供舞应毒上困，歼写网字守楼吃与唐商湾铺帝供泛应榴量派一犁般烘，两写狡字划楼后主晓要车来宫源限于职世茫纪僻城摊；既商土铺草主获要浴来短于壁绿两地脖联热盛油国绍际公，职其伤余潜大藏多雀为两社处区莫商舱业东；散车昌位怠供快应恩主肿要丸来绑源棕于忙会苗展虑城疼。20逝11年文（1-洲6）贵讽阳市手共计绒销售肿房源番面积3挣4养0轿.队5异1平方累米，停同比鹿下降2.捉6%，宽销匆售摄套盟数33况42魄3套，蓄同比皂上涨11僚.9遵8%，乌套斜数拌均限面怪积1泪0两1唇.复8具㎡，销箭售均苹面积茫下降纲。全搞市上贝半年鼻销售珍均价4追8雨9稳5元/平粗方航米朽，间同排比坡上木涨13橡.8痒3%。（三救）贵览阳商厕品房橡成交冰情况贵阳楼市（商品房市场）图2-蹲3-奶1：贵鸽阳上狸半年还商品扎房每亏月成绒交情籍况图2代-托3妖-由2：贵抓阳上植半年吉商品侵房各毕区成犹交情题况2愿0六1倚1年上箭半年钢，从束区域茅成交桶来看控，两尼城区泡成交尺第一宗，面运积14枝9.阴05万从方左，怎同畅比16镇.4休5%，键均庆价议上期涨1餐0茂.朴2脂1机%；其巾他区敞域均滤价分迁别上病涨：个金阳1奏3泄.并1碎6刘%，小垦河25诱.9惠6%，炼白材云24烈.5避4%，乌沫当3勤.底5缘瑞7层%，劣花计溪1响0退.摧7放7恳%。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2-桶3-纺3：盒贵蒙阳猪上达半刑年初各羡区歼每企月影房滑屋洞成异交券面嚷积滩情饼况剃（梯单旺位泪：捎万汉方垒）图2根-箱3搁-知4：涉贵疼阳患上渗半绑年手各立区纸商等品蔬房景（想住奴宅杜）拍成乌交衬价讽格每走岛势遍（企元慰/倡㎡挑）图2-揭3-司5：贵梨阳上仪半年妥各区庙每月嘱房屋羞销售慢套数诸情况顽（单依位：妨套）各区划成交福面积爸套数欲表现散平稳饺，有仪开盘蛇活动挖月变购化较醋大眉，均剪价显络平缓课上涨哄趋势鹊。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2策-提3乞-驳6：20渡11上踏半立年惩每活月圾同纯比20探10年面裤积销劫售情兵况图2-仍3-粮7：2著0塑1文1上倦半睁年饺每董月拣同术比2射0姐1驶0年均煤价走裙势2论0志1赶1年上剧半年颈，在即销售困面积畅上同旅比20赠10年有舌较大葡变化臣，1月笨往姨年深销采售咱的全平插常逐期坐在2缓0道1尤1年表炒现抢敞眼，俊而常份规的轧销售螺旺季4,论5月昼在20盼11年表谈现同让比下栽降，磨销售知受环蹲境因召素影己响严疑重。2妥0娃1赠1年慕上帜半棍年洋价闻格肌同繁比2欲0广1弄0年来汉看，1、2、3月涨铜幅依胶旧较葱高，4月项开肺始判放缴缓赌增扔长孟速狸度混，片但秋又复缓广慢罪上工升活，塑环配比巾涨帆幅少在1秘4使%视-爪3判1没%之闹间臣，坏涨玻幅彼值驴处岗于闲较权高鸣区慢位键。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）（四堆）区钞域市洒场情生况图2反-文4弄-青1：两敬城区20削11（1-中6）供弄销情型况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）花果园彭家湾7709686408.856783897429356.61天誉城小关猫冲72766482.574383291433970.1金狮小区百花山路70775415.433576169685588.7保利·云山市北路148号69161010.335982364999973中天花园添大道南段51276005.55249398952906.1众华上居沙冲南路31123340.074640108311298.3兴隆枫丹白鹭后坝路29916678.74435172569929.53绿苑小区沙冲南路28331931.77307798276985.37美树阳光大庆路22415545.41384559777942星宸商住楼改茶大道16420462.1406782523354.2表2-恢4-绳1：两稍城区2拖0侵1绝1（1-晕6）套晶数销璃售前曲十2歇0上1歉1年上怒半年鹿两城系区共论计供呼应房仗源面思积1胡1闹7厚.傅6雀8万方协，同圣比下挎降13但.3历%，按成令交歌面捉积1窜4谷9丧.滩0产3万方创，同损比上连涨70披.3啊3%，卡成角交喉套庸数15排50洪4套当，毛同咬比肺上腹涨55盾.5见6%蹦,成交茅均价5裙4协8堪9元/平肚方教米冈，怠同指比劈燕上梦涨10济.1盯9%。未疼来半配年推区量主命要在躲写字算楼公换寓市挣场，凑有保梯利国摊际广失场、确银海航元隆似广场愈、雄贫峻国浩际、期升远敌大厦榆，预客计下健半年恨上市爱量7匆0万为方匀。贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）图2-瞧4-汗4：恶金创阳婚区20牛11（1-腔6）陈供声销徒情席况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）世纪城金阳南路4589537872.74754/182002782953718.7会展城长岭路1823208320.13785/25164788493471.9睿力·上城金阳南路928111934.64126/30000471826367.2绿地联盛国际诚信路79747950.1211176535934891.2金阳乾图中心金阳北路4486148.23843051831907远大·生态风景长岭南路31734772.575035175090116中铁·逸都国际石林路24721904.355005109642381.1新世界金朱路1号21826449.955835/24914154943834.8景怡东苑金阳南路11421109.553434/1080871550962金元国际金阳北路485499.394085/1797332479606表2絮-桑4想-屠5：金粮阳区20巷11（1-瓜6）套撤数销妈售前贩十2汁0疗1叶1年使金量阳匪上阀半皆年穿供掠应帮面算积8烟5犯.碎9竭1万方绘，同耳比下楚降5睬9秆.重6乡丰%，钱成引交袖面狼积10丽3.袜92万住方言，况同困比疤下盛降33会.3俱%。成烂交9语7最9狗1套，稀成交期均价4分7砖1尖3元/平方飞米，在同比郑上涨13傲.2摆3%。狡两驼“泉城沉”骑销拼售未依高然泉是因金舒阳潮区留领恼先匹楼英盘粗，熔下右半勾年扭新装世拖界刻、香中穿铁贸逸远都缩慧国比际斗、摄美引的穿林始城桃时脏代皮等属楼岗盘吸相闯继遍推付出渗，额预州计拔推虹量惨在1沙0策0万献方旋以芒上贷。户型秤面积歼：8输8-残15役3㎡目前全均价爆：4井70勿0元吃/㎡地理监位置渗：长驾岭路果1号户型面积：116-130㎡目前均价：5200元/㎡地理位置：长岭南路1号户型面积：50-130㎡目前均价：5000元/㎡地理位置：金阳北路1号中原天军会鸽展妻城（蝴大缩慧型重社两区杀）占地纠面积:监9殖3仪9宴1脏3客6㎡建选筑座面揪积:2央03乓00歼00㎡开工毅时间:橡2踪蝶0没0泻8蚁-盒0妨6峡-杠3丈01疑月规旗瓶下家楼屿盘9右2折团套购活唐动2职-世4国月誓一公次夫性蓄付列款棒享95折，闸按揭97折5.握1节88未-1礼50基㎡惠职民抢房6套，喇幅度7.位7万6月摸一次纱性付删款享9峰6折，姓按揭97折7柔-涉9佣发史售乓风撒情础街占埋地哑面悉积:1零30鹊65刃2平娇方堤米建氧筑驶面突积:两2佣6剑3趣1滔3俘4平盲方氏米开工浅时间:2份00桐8-赢08偏-0晃1远大膀生态糕风景（降宜脂居丝式地茧产事）1-竖4月忽交2咽万优位惠5俯万元狂。4-鲜5月好总房题款减1万元乖优惠+全捞款95折5月1万吐元惊认符筹获金领开扩盘费总逮价劲减3万输元6月筹总房谁款减3万务元+丙9切9折优铅惠中嫁铁漠逸陈都背国寻际（脊大梨型佩社楼区日）占撕地朵面象积:1蛙35鼻00翁00㎡建筑拳面积:2距30骗00茶00㎡开工圈时间:宁2姓0哈0感9捡-吨0捉9湿-箩1俘01-承3月味一次拨性付先款98折蹄，显按鞋揭9产9折3喉-4然月9剧8、报99堡折+脊98炉折优馆惠6月"端赤午姓逸惧香•粽有佩情"活追动首届蔬家居娘文化震节6月2踏8日嫁上穴演7扑-汪*东月凤推扇出谈大灭平茧层亿“物逸摇郡冷”谁组朱团26核籍心丽问捡题马梳垮理市场眼容量掠问题竞争梯力问处题价烫格冲问祖题去碑化煤速匪度盒问材题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程到问题2纱7市搞场敬容饲量派问藏题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行贵阳项楼盘冷显现平出大株盘崛洪起，饰品质妻盘相宪争现狗象。渡大盘碧代表浙之世贺纪城锐、会灰展城菌、新醋世界邮、国楚际城双、花抢果园攻、未瞒来方嫌舟…；烈品衣质雾牌抱代狮表任金秤域界华炊府四、等银妈海障元屠隆念、售林录城告时笔代恶、哗玲茶珑横湾拖、秋乐贺湾文国技际…。贵辱阳房忧地产乔市场盛已经革表现宁出了践沿交壮通、焦水域洁建成玩大盘准、沿膊中心血、用瞧品牌颂建设耽品质宣盘的贯地产迈思维向，未碎来几腐年贵研阳市柄将是停被大钢盘与皇品质茅盘充咏斥的晌时代牧。贵阳事大盘慈品猎质盘谱时代面积区间（㎡）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上合计一室(套)16014654

216各面积区间所占比例7%0%68%25%0%0%0%0%0%01两室(套)44221123744017142774

10111各面积区间所占比例0%0%22%23%40%14%1%0%0%01面积区间（㎡）90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上

三室(套)192634391288719102105336316328803各面积区间所占比例2%7%4%33%22%24%4%4%0%01四室(套)00744671983012981321407各面积区间所占比例0%0%0%0%33%14%21%21%9%01合计160以上140-160120-14090-12070-9070以下2053716412514680542466372381所占比例1%6%23%26%32%12%市舞场热容培量泼问虹题—刘—贵阳示房地斧产供途应情喇况目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行29市场猪容量咐问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行楼盘

名称项目现状概述区位面积区间70㎡以下71-100㎡101-130㎡131-150㎡151-180㎡181-210㎡211㎡以上会展住宅A9、A10组团为大户型组团，销售均价5600元/平方米，B区为主目前楼盘整体均价4500元/平方米。供应量023920202037262544供应比0%44%0%37%7%1%10%成交量017320145429517150成交比0%32%0%27%5%0%3%远大主售二期栖景湾。销售均价5200元/平方米供应量025687296800供应比0%21%71%8%1%0%0%成交量025549396000成交比0%21%40%8%0%0%0%逸都目前进入逸郡组团销售，云山的日子组团剩余少量房源，逸郡组团均价6600元/平方米。同时在售商业街商铺均价240000/平方米供应量172106437857830830供应比0%47%17%26%1%0%1%成交量1729951112200成交比8%44%0%1%0%0%0%金龙三期金龙国际花园在售三期天鹅堡，诉求均价5700元/平方米成交均价。

供应量0089764316413供应比0%0%23%20%11%43%3%成交量00874515124成交比0%0%23%12%4%3%1%睿力

上城睿力上城在售A组团1/2/4/5#，目前均价5200元/平方米。供应量02621193245046029供应比0%13%58%1%24%3%1%成交量024274091775729成交比0%12%36%0%9%3%1%世纪城世纪城目前进入尾盘销售，剩少量几栋房源做开盘吸引。目前诉求均价4500元/平方米。供应量01724313619182400152供应比0%24%44%27%3%0%2%成交量01705282110011240100成交比0%24%39%14%2%0%1%花果园主售C区房源，C区滨湖观景宅均价8200元/平方米。目前包含商业销售，预计即将推出写字楼公寓。普通住宅均价5600元/平方米。供应量2139688441424022202320供应比0%49%30%3%2%2%0%成交量166045072620234000成交比12%32%19%2%0%0%0%竞争蚊项目室供应失成交颜比分喜析2祸0签1鲁1年津上熄半临年敬市猫场劣供盗应2柿7掀7矿0赠5套，飘其中达普通显住宅20承53厦7套戴，盒占犯总孙推箭量邪的74逝%，别盼墅及除复式80苗8套愤，败占泡总居推镇量院的3召%，商候业共棒推出85委9个患单饶位斤，甜占山总殖推料量烈的3辱%；面积船供应暖分析牲：从20睁53个7套诸住草宅培供薪应斤面怨积笨来千看册，90平米丽以下稿的面截积占伶总量痰的4劲4塌%；90乱-1荒20；12剧0-型14蕉0面照积衬分达别规为2芳6歼%，23笔%。14扮0平热米撞以焦上斑的肝占7%；说袭明当冻前市蝇场主锤流产品品面裂积以蒸求低底总价局的小卫户、蚕经济教型面鹅积开榨发，闪大户根型产量品有践一定盈的市尘场空乌间。户隆型风供顾应茅分配析歌：1房拒投委放追量刘为2列1毛6套认，6结8沉%主凡要件于60察-7练0面积责区间亏；2率5挎%主唉要主于7煤0坑-惭8欧0面侦积犬区抱间刻；2房划投志放1性0表1艘1祥1套；40搜%于80丈-9稼0平米栗；60矩-8旺0面积络占4装5丑%；90互-1管10平购米堤占15折%；3房投稳放88删03套勉，11链0-颈12舟0占33工%，1铜3借0颂-孙1崇4百0，12词0-蛮13墨0平尚米狱分拴别莲占24相%、2医2掌%；4房支供丑应14赏07套，1亿4暖0辛-餐1则6泪0平劈燕米哪的炉占43横%；1冻2端0纯-扒1划3膜0平罢米煎的鸡占3予3脊%，1锅6番0平米逗以上廊的占9%。目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市为场态容斗量暴问涌题3火1目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市劫场爱比闻较避定孔价晒法方法乱阐述影响菜价格楚因素懒选择因素到所占抵权重捷判断竞争庄项目获所占右权重企判断地段她价值钓、产唯品特巩点、欧综合旋配套裳、品竭牌价研值、内外拢环境归、项凑目规太模……不同稀产品未形式鞠影响册因素帖不同不绢同梨产搬品离形雅式某相炒同嘴的社影霉响荡因修素所占婶权重灾不同竞争痕关系膨越大垒的项轿目参予考价伪值越端大合便理纳的邮价粥格—定价倦策略32目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行高层印毛坏若房定杯价建卫议为58畅00～6辩0偶0尺0元/㎡打分凑及权酱重均价暖＝∑横权重i×均活价i锦×车P溜x/P足i跑(常i=a～d)比较核定法项目新世界花园世纪城花果园铁建国际城均价（元/平方）460051006000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格138020402400预期项目均价

5820元/平方合理歉的价许格—定价效策略3阵3目标葬解析解盛决舟问垂题示的碌方抛向停及抵策惠略本脚体堤分别析市锄场鹊分龄析核柿心引问皱题育梳蹲理营销笛执行价做格矛策穴略薪：福别蝇墅便定皮价近建与议角为1融2瞧0民0竿0～14享00悠0元/㎡打分兰及权收重均价誓＝∑资权重i×均睁价i×晚Px/Pi落(i=a～d)比较核定法项目新世界花园金华世家托斯卡纳藏珑均价（元/平方）10000830014000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格300033325600预期项目均价

11932元/平方34去瞎化番速烤度洋问贝题目标捷解析解橡决友问霉题掏的姜方焦向砌及街策锦略本体猫分析市场跌分析核伶心逗问面题瞒梳什理营销倾执行营销目标=10个亿1、队贵骂阳婆步台入计整屿体徐大绝盘厦时夕代捞，焰各稻项估目陵竞赶争筒日解常付激萄烈委，汤价熄格设拉凑锯高战顷日抢益江激称烈哀。2、地贸州不灵断涌痕现超运级大栋盘，开截留耐了大奇部分嚷地州舍客户顿，缩纸紧未趣来营护销渠姓道。3、当驻今国惩家宏洁观政之策不味断调变控，镇银行东信贷乱紧缩逼，楼瘦市市植场声葬音较旅多，慰百姓激观望亲态度横日益柜强烈彼。第一阶段2011年营销目标销售总量8月至9月2.5个亿25%第三阶段2012年营销目标销售总量1月至3月2.5个亿25%第二阶段2011年营销目标销售总量10月至12月2.5个亿25%第四阶段2012年营销目标销售总量4月至6月2.5个亿25%解决摩问题1控制惊货量揭，多咽次开陵盘，娱时时苹制造垄市场侨哄动璃、截胀流抢反占市青场份习额！目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行720未来方舟560花果园105150美的林城时代203会展城600世纪城230中铁逸都国际远大生态风景330新世界220国际城120乐湾国际700保利公园拟忽推盯产湾品索梳脊理户型面积面积套数面积套数套数比面积比70～90㎡492套41431492套19%14%91～110㎡915套91024.7915套36%32%111—130㎡659套80575.5659套26%28%131—150㎡236套33215.1236套9%12%151～175㎡248套41963.7248套10%14%总计2550套2882102550套100%100%户型流推售枝策略霜：“经济吹户型”、秤高月价掀高弄量材推雹售策瓜略普目枝标届：该按项她目会中登小唤户义型也占宣整产体辩推殃量据的8绿0送%，谣在途项丑目决的截第编一碗阶痒段辅，挎项芝目治需验要艘通出过踪蝶重辩新舞建避立筒强功势省影邀响溪力章来宗构枯建针高塑效母的急系潮统音渠始道遮，脂来扯积公累钻大制批咳量丹客驻户柴。繁以饰中四小绘类头经尊济尾户踏型骂作弦为临市依场烦引乒爆拴点促，剂打笋破渡僵校局稳，伏产腰品岗开切路咱。策略点实施券：围抄外舰截烘内因：通币过惠对椒贵别阳厨地盟区释客肝户闭进扑行岸形召象怜传歌播毕来横进纲行泊泛格锁衫定缸，怪以贪此墓影北响优并浮带秀动含其茄他厚区海域骑内裙客扫户酸；隐同链时林利施用批区份域少其绕他沈大内盘当的助宣边传衔攻装势浇截巡寿取漠我膛们爱的炉有蝇效庄客脏户坊。驱动奸投资碑：中冒小纯户众型时无呜疑精金哪阳段新仗区段众孝星雀投愧资汪的抵必阴选锣之团地寻，争在荣市禾场舍疲而软临的勿局铜部鸣下敬，中聚小浸户仁型伯却娘可生以供提路升驻为甩金始阳局新占区赌超边高厦性土价著比压的基投倍资秩住卫宅;同时饭也可斩以转顾化为窑富有围特色简的亲费情居怜和两型代居,化匪优扔势额为狗强险势.20询11套.8～20吴12骄.6整体神资金叫回笼塑测算条表——年恭度改销谋售1宁0亿阶段物业户型户均面积套数面积（㎡）单价(元/㎡)回款（万元）备注第一阶段（8～10月）高层二房70～9025020000580011600阶段回款25520万三房91～1301501650058009570四房131以上50750058004350第二阶段（11～12月）别墅双拼220～32041080125001350阶段回款20400万联排300左右41200120001440高层二、三房70～13025025000600015000四房130以上30450058002610第三阶段（12年1月～3月）高层二、三房70～13030030000610018300阶段回款20955万四房130以上30450059002655第四阶段（12年4月～6月）别墅双拼220～32061620130002106阶段回款34056万联排300左右61800125002250高层二、三房70～13040040000630025200四房130以上50750060004500合计1530161200——100931——产扣品闲推捞售求安臭排目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行多次祝组织打中大纵型活挺动，叫不断均的引捡起市屡场的缺关注待，形强成话确题效呢益。浸让老楚百姓姥对金枯阳新所世界筝的印瞧象根档深蒂扣固，若从而戒达到妇要买逮房就消买金执阳新掠世界悉的效讽果解笔决韵问蛙题2大距型桌选乒美茶活顾动10灶0万征帝集售粮价活航动新戏世抽界射国远际终教倍育杰交楼流帅学业习粮会39地汗州止团既购蒜、踏组摆织厉专滨项道营耀销对不刃同的术客户高采取密不同什的优锅惠措后施，两“短钩、平医、快功”的耗去化甚产品目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行解决算问题34柿0解决解问题4目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行周边烟同类汁产品歇价格价格客门户眨可球心跌理患承嘉受班价杠格政确策蝇因腥素价候格方过敲高自将驼影醒响种销勒售美速带度项目芒市场耍附加劫值项扒目呢市允场撒价墓值未来警市场稿价格价裁格怨过愁低铁则忧影潜响恩公献司红收床益？合伴理哗价零格4嫂1目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程坑问题结做合窗当阿前我市出场甲情竖况航以税及漫对室新苗世歉界浊的敬重添新车梳埋理鸣、圾定达位东、按品动牌通重昆塑恰等灯市友场零背禁景牙下请，注需袭要迁工织程嫌“阵样释板躲展尼示厌区叶”球对壤高至品偏质停项窑目醉形数象储的份营忍销畜环郊境汗进耽行祸体宫验沃！监营谱造帅更狱好被的炮销尊售途氛玩围老。现腰场碰展舟示需要4唤2目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程炊问题时间工程节点备注2011.9月初2D新样展示区（主力户型90-130平米样板房，看房通道及沿线景观）达到开放展示条件中秋节对外开放，邀客参观2011.9月中上旬碧潭园四区2D根据推售时间分栋取得预售证2D涉及货量较大，预售证时间暂以最早推盘时间计划2011.9月下旬别墅景观区可以开放10.1对外开放，邀客参观2011.10御岭3A别墅取得预售证2011.10月下旬3A高层样板间装修完毕，对外开放2011.11御岭3A高层A栋取得预售证2011.12御岭3A高层B栋取得预售证2012.03碧潭园二区2B取得预售证与2D组团类似，2B涉及货量较大，此部分的预售证时间暂以最早推盘时间表述此治阶扒段五具锣体膛工隆程拉节救点孝以芬工竿程恐计获划梢表丘为毯准43全呢盘环推泰售猴策俱略示之跪推蕉盘疮模南式>毯>劈燕>推宪盘秒模嘉式钟解舞读目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行推售片原则物业植展示滥依赖清性：以别验墅作呆为品蒸质标杆杆，沿以1涌2清0平返米揉以基下宋的数中植小班户票型掘占声位爽写摔字颠楼漫、科公僵寓汗、腔商盆业齿对酷物咸业疮展谷示鱼依卵赖败程寻度燥不毁同垒，督即今：匹住僻宅〉别墅〉酒依店〉商业〉写皆字澡楼；酒店译：项目零标志缸性物圣业，尾定义闷项目骗整体震的档予次，浆提高妥项目康的形娇象；商业臣：可以照实现逮较高骗利润链，承台担城面市职盘能，猴塑造崭与其胀他项念目较串大的饰差异瘦，项偿目的场活力抄核心蒙；住宅液：全惜年爪营沉销棉目仍标葬的洗主反要市资症金犬来独回钢笼阔，躁满泛足满居砍住杠的渐需盘求岂、妨项反目漆整祸体廉人首气遗的议带难动施；写字孕楼：价值灶标杆祝，可散以树筛立项悼目的猎形象哑。推黎售迹策跃略推里盘村顺止序睡：住宅〉止〉别摄墅〉箩〉商业营矛销怜策在略目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销旺执行包装贱策略营锈销晒策经略沿及裕执迅行推倍广袄策凡略蓄客但策略渠道电执行案葬场雹管明理蓄龄客帮策怖略项目扭客群涝研判蓄客星方案目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营粪销屡执城行营瞧销雀策凉略中极心量城换区悔升丈级剩、中心薄城区怒新生罗购买巷力外低来剧购倾房存客绸户核抄心技客违户重置要班客孔户潜在剑客户置业异目的:满足六自住腿需求灯和改鹊善居算住环逐境置覆业竹目括的:改善设居住亚环境孝追求置储业闷目叮的:投瓦资摄、秃产代业虚生恰活范过告渡金骑阳谣、案白蚀云战及掩其卫他脑区墨域崭的协改碑善识环弱境闲客槽户根据狗目前厚金阳搭购房宏客户临区域警性，抵我们惩对客宴户进钩行定尘位：(一)项目亮客群厌定位托方向两城翅区城李市精往英（60萄%）金低阳洞、司白秀云惑区狮客狠户合（1滥0喘%）贵阳并其他荡区域掩客户声（15升%）省外椒、地努州进昼城改虎善客胡户（15吊%）根膏据垂我帅司糕操蒙作间项恐目吉总仍结冈，悟初描步蜡把疮客厉户枪锁狱定姓为父以拌下飘区浙域软来茧源本案金阳乌当区两城区小河区花溪区地州进城客户白云区(二)项善目妄客括群狸来误源懂分旁析选据择锡最万多宰的县还乱是卵云清岩赢、利南谅明驳市含区陵，乡丰金盗阳风新懒区献、帅小义河唱区奸不雀断浓升磁温抽。兆其锅余琴区浸域程相眼对道其谋他惭区突域鸡而单言柳，地受隐关便注螺程象度雾依征然茶较洽低衡。对环由境舒绵适及冒价格其合适咸的重葛视度古较往哄年大写幅上架升，钞工作邮学习撒、交漂通关尘注度级有所震下降，人们滨生活航习惯者和观大念在饱逐渐刊的转阔变。贵乳阳姜人朴传造统仅认割为好高线层兔和崖小苏高榨层虾住号宅党档谱次劲比孝多叛层接高溪，泄但绵多孙层漏作控为窄高共端售产拴品家，胃它蚕的孙需歉求蚂趋返势茫在逼逐蔬年佛上罚升提。8讲0期-艇1微4滋0平码米熔的抬面砌积宜需便求炸度葬最际大极，鞭占持到笋半州数炒以垄上布；嚼其喝中更以10翠0-缎14浙0平小米骄的症人赛群料比括例墨最晃多脾，供并惕且予逐盏年臭上卧升寇。单酸价湖在4奏5策0届0猴-医5猎5疾0谜0元/m2、总舞价屠在3筋5钱-配5派0万炭的枪需御求灿近丑年条有倦较确大甜幅般度，呈糠现祸出笑连蓝续迎的谦递缴增疏形甩势，总价那高能变够承县受的轧人群索比例通相对衰较小。意福向哪购轮房锈区也域影地响饶购此房愤因忌素建筑骗形态育需求房籍屋猫面合积渡需搭求房屋域价格(三)置业咐客群拨需求区域分析金阳区贵阳市近年来购房的最热区域之一，政府政策的倾向性支持，世纪城等超大盘的团购营销手段，使得金阳新区成为贵阳市商品房主力市；客户主要来源主要来源于两城区，金阳和白云区域以及地州客户为辅。两城区两城区是贵阳周边区域购房的主力群体之一，由于近年批地渐少，楼盘价格居高不下，个别项目甚至突破一万，加上交通恶化，导致两城区客户都在向金阳、小河、乌当等地扩散。白云区白云板块由于地理位置偏远，住宅市场发展相对缓慢，市场供应以本区居民消化为主，目前潜在客户以公务员、企业单位中高层及个体为主，这部分客户比较注重生活品质及发展商品牌，可以考虑作为本案的引进对象。小河区及乌当区这两个区域拥有航空航天、机械制造、电子信息、电力器材装备制造业产业、现代物流产业、销售工程机械等企业，有部分个体户，可以考虑通过团购、渠道营销吸纳这部分群体。其他区或地州地州政府、机关官员、厂矿老板也可作为本案引进的客户资源之一，主要地域考虑六盘水、毕节等经济条件较好的地区，由于客户带有自住兼投资性质，故比较看重一个片区的未来升值潜力，可从小河未来交通规划、项目品质及品牌等价值点加以引导，以促进销售(四)区域阅客群确分析他红们牙是淹这克么耀一驰群戚人…他们伯是成堡长中撒的知逗富阶档层--乐--不--蛛-首置振客户他井们毅是企社躬会杏中冰坚贯新劳富久阶毙层--论--屯--首改巾及再港改客旨户他们线是贵鱼州资晓富阶偿