房地产-工业地产：西安浐灞生态区发展总体策划报告

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(289平方公里)的近一半，在第四次规划修编中，也占到了1/5。这一开发规模，显然会灞生态区区域发展定位就必须从西安，乃至大西安(关中城市群)的角度进行研究。措施。城市所表现出的规律。国内外类似的城市和区域开发案例，在区域发展和变迁 地理区位变迁 地理区位发展设区域发展之道4上述西安发展背景研究、浐灞自身地位研判以及相关案例研究，构成了区域研究这一5第一章大西安背景研究济、成为中国的经济、文化中心，并具有相当大的国际影响力。也都较为落后。在改革开放以前，西安作为陕西省省会的政治职能外，在经济、文化等方面都呈现出萎缩的状态，各方面的城市影响力都处于一个历史低谷期。城市的地位正在得到重新显现，西安正在成为一个辐射西北、影响全国、联系世界的西部6建国政治文化经济政治文建国政治文化经济政治文化经济历史悠久的都城或陪都陕西省省会具有区际、国际意义的西部都市历史悠久的都城或陪都陕西省省会改革开放文文化经济政政经济文化变迁示意图通过以上分析，我们可以看到，从历史上来看，西安有辐射西北、影响全国、联系世界的底蕴，尽管在近代的发展中曾经一度衰落，但中国当前的发展形势给了西安新的发展契机，西安由历史上一个以政治功能为核心、兼有经济中心和文化中心地位的都城，转变济、文化都具有重要地位的具有区际、国际意义的西部都市。大陆桥中国段中心的地理区位优势，正在使它成为促进带动中西部经济发展的增长极和跳。首先，从陕西省的范围来看，西安是辐射陕西的功能复合的核心城市。西安首先是陕7位西安西安略区位将8。的战略区委枢纽、中介、策源、引擎的多重功能，具有明显的战略区位优势。新亚欧大陆桥重心新亚欧大陆桥重心中国地域圈中心枢纽枢纽引擎引擎西部桥头堡西部门户策源策源陇海兰新地带的中心有相当明显的优势(二)西北交通核心9条铁路8个方向。的枢纽地位示意图0重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁6000500040003000200010000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁纵七横”的国道主干线中，有“一纵一横”(GZ40、GZ45)通过西安；西安还拥有七条西线的交汇节点八达的公路交通体系80000700006000050000400003000020000000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁300002500020000150001000050000重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁为全国第九大航空港的西安咸阳国际机场开辟有100多条航线，业务往来航空公司4504003503002502005000500重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁86420重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁800000000000004000000000000西部重要城市客运量比较成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁35000300002500020000150001000050000西部重要城市货运总量重庆成都西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁综上所述，从战略区位来看，无论是从陕西、西北、全国还是全球范围来看，西安都具有优越的条件来支撑其成为区域核心城市；而从交通条件来看，发达的铁路、公路和航运输系统，使之具备了成为区域核心城市的基本硬件，而从占绝对优势的运输量来看，其区域核心城市已经具备了很好的现实基础。6607307207107006906866073072071070069068067072570368869520002001200220032004(一)城市实力持续增强，仅就西安市自身的经济情况来看，西安市的人口规模稳定增加，经济实力不断平逐年提高，城市化进程加速发展，整体城市实力持续增强。2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%8%1.15%1.12%20002001200220032004西安市历年总人口数(单位：万人)西安市历年人口增长率1200941.61000800733.81200941.61000800733.860040020001095.87823.5643.2620002001200220032004西安市历年GDP增长情况(单位：亿元)118.00%16.38%16.00%14.00%12.00%10.90%10.00%9.10%8.00%7.30%6.00%2000年2001年2002年2003年2004年12.90%西安市陕西省全国9.70%8.00%9.30%8.00%14.34%14.08%12.22%11.60%9.10%9.50%.50%.00%.50%.00%.50%.00%.50%.00%.50%.00%3.93%3.66%41.54%20002001200220032004平(二)大西安区域经济发展前景看好0090008000000600050004000300020000大西安大武汉大成渝大沈大大青济大北京大上海大香港大台大西安大武汉大成渝大沈大大青济大北京大上海大香港大台北829702347143922397922529476510583九大区域经济体人口对比(万人)九大区域经济体人均GDP对比(万元)5042.2 1 .586.806.073.72九大区域经济体劳动生产率对比(万元)00000 24000.0024200.000005540.005620.005650.00九大区域经济体GDP对比(亿元)16%14%12%10%8%6%4%2%0%大西安大武汉大成渝大沈大大青济大北京大上海大香大西安大武汉大成渝大沈大大青济大北京大上海大香港大台北10%.12%10.66%10%6.61%长率对比0九大区域经济体出口对比(单位：亿美元)域在经济总量、人均GDP、劳动生产率、出口总量等经济绝对值方面都处于相对落后的地位，只有在经济增长率的对比中处于中等水平。这说明，尽管大西安地区的经济发展现状比较落后，但随着区域经济发展一体化的进程和国家东部产业梯度转移战略的实施，大西域正处于一个经济快速发展的历史机遇之中，后发优势将逐渐显现，发展前景看好。(三)西安在区域经济体作用突出27272931.8811.462.161.203.2300032.55725032.5572501.252.251.231.4832.557251.252.251.231.48000.3.81272931.8838.61.462.161.203.23核心城市人口首位度比较(单位：万人)核心城市经济首位度比较(单位：亿元)于北京和广州。这说明，西安在大西安区域(关中城市群)的影响力很强，其区域核心城般来说，随着经济发展水平(人均GDP)的提升，区域核心城市对周边的吸引作用现在吸引力占主导，同时辐射力逐渐增强的阶段，在区域经济体中的作用突出。展强劲，大西安区域发展前景看好，且西安在区域经济体中发挥着吸引周边资源增强核心济发展提供更多的功能与空间来容纳，这也为浐灞生态区的发展提供了发展机遇。其经济增长、区域地位提升的趋势也将得到进一步显现。城市属性城市功能单一集中政治文化功能都城经济增长、区域地位提升世界历史文化名城国际旅游名城消费需求更新生活方式改变环境压力增长城市属性城市功能单一集中政治文化功能都城经济增长、区域地位提升世界历史文化名城国际旅游名城消费需求更新生活方式改变环境压力增长人口数量增长居住功能西部经济、金融、交通、信息中心多元复合文化功能服务功能西部内陆地区特大型城市示意图古都角色使西安在历史上一直是对全国和西北产生强大影响力的城市；历史的积淀、优越的地理位置、以及经济核心的确立使西安这一“废都”继续发挥着西北核心城的功能，城市空间也需要进一步拓展来容纳这些功能，这些都为浐灞生态区的发展提供了第二章浐灞河地位研判灞生态区是西安市地质条件最好的区域之一，地基承载力高，湿陷性低，适宜进行较大规建设。接受太阳能辐射量的第四类地区(共五类)，太阳能资源不是很丰富。西安的气候条件基本相同。地处秦岭北麓，受到南方跨从时间上看，丰水年与枯水年径流量相差悬殊(4-7倍)；年内径流量变化也很大，每期，有些河流下游枯水年甚至基本断流。这都加大了地西安境内充足的地下水资源一定程度上弥补了地表水资源的不足，使得西安的水资源就浐灞生态区而言，地表径流具有明显的优势。作为“八水绕长安”的主要水系，浐河和灞河均发源于秦岭北麓，自南而北贯穿整个区域。灞河流域年均径流量高达7.40亿立充足的水资源，尤其是地表径流资源，为浐灞生态区打造西部第一水城提供了根本的水体污染严重，这将在一定程度上制约区域的可持续发展，应当引起足够的重视。适宜人类生活的“沃土”。具有不可估量的生态价值，对湿地的适当保护是生态区建设过程中的“必修课”。生态背景值模型注：海滨-A、河(湖)谷-B、平原-C、丘陵-D、山地-E景值各项指标得分景值分值及等级齐000齐000097677787980816565666768景值评价结果根据以上评价结果可以看出，在西北地区，乃至整个中国北方的城市中，西安具有相源优势突出，湿地资源丰富，适合于大规模的城市建设。对于西安来说具有较高的开发价值，具有发展生态、旅游休闲等产业的良好基础。(二)人文历史资源评析更美化了浐灞河生态区的环境形象，提升了区域的土地开发价值。同时，它们也是区域营(三)综合评析令人文历史资源独特水为核心的生态城市示范区“合情合理”。生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大力气进行台塬丘陵区水土流失生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城市区环境污染的治理，加快发展循环经济。对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城市区环境污染的治理，加快发展循环经济。加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理安水环境生态工程建设。加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理安水环境生态工程建设。 城市生态化 城市生态化城市生态化 水资源整治 水资源整治水资源整治 浐灞水生态区 浐灞水生态区浐灞水生态区二是规划未充分考虑西安快速城市化及其作为区域经济核心城市的要求，现实发展屡四是城市基础设施和公益性设施水平未能有效支撑城市规模的扩张，有待提高。旧城到位，在区域经济体内的产业优势不明显。没有从区域经济体核心城地位基于规划规模对发展速度估计不足的调整：拉大城市骨架、扩大城市规模。将以前规西安市城市总体规划(2004-2020)城市空间结构不合理，提出“九宫格局”的发展模式，并采用一城多心的城市结，意图区。规划散旧城职能。八条生态带”布局模式生态带指秦岭北麓生态带、渭河生态带、浐河生态带、灞河生态带、泾河生态带、沣河生态带、镐谲河生-2020年西安城市总体规划可建设区域，也是西安强化地位、拓展空间的优先区域。浐灞生态区不仅要承担老城区人部地区的快速发展。划向是西安对内与对外联系的纽带。浐灞生态区与主城区联系便捷，拥有三条联系集中体现。渭、浐、灞三条自然河流(即城市规划的三条生态带)，川塬交错的丰富地貌，以及被誉为“西安绿肺”的广运潭湿地公园，为八条生态带”布局模式令浐灞生态区将承载重要的城市功能，承接主城区功能疏散，带动周边区域发展，令浐灞生态区应当是生态西安、国际西安的示范区。据。(1)基于三次产业结构的判断第二产业4第二产业45.20%5.50%第第三产业49.30%根据三次产业结构判断，西安市已经由工业化中期阶段过渡到工业化后期阶段。在西部11省市(西藏除外)的省会城市中，西安的第三产业产值比重仅次于乌鲁木齐15329294539878695142635427651177054202824(2)基于人均GDP水平的判断济发展阶段对应模型判断，西安市刚刚从工业化初期阶段步入到工业化中期阶段。1段234-546056万(1)产业结构演变趋势从三次产业产值比重发展趋势分析，第一产业产值比重从1995年的12.53％持续下降年开始增长缓慢，基本稳定在49-50％之995年96年97年98年99年00年01年02年03年04年86420重变化趋势95年96年97年98年99年095年96年97年98年99年00年01年02年03年04年 第二产业86420第三产业值比重变化趋势来看，西安市产业结构将在一段时间内由“三、二、一”格局演变为二、三产业并驾述如下；令第一产业，建设都市农业，加快农业结构调整步伐令第二产业，推进工业结构优化升级，走新型工业化道路令第三产业，发展壮大旅游业，做大做强商贸服务业游、(2)主导产业选择与发展。、挖掘山水资源。产业投入、提升文化产品档次。物流、金融等产业。。河旅游度假区，基本处于停滞状态。李家堡工业园，发展得不是很好。产业发展情况空间分布令经开区要加快建设泾渭工业园、草滩生态产业园、出口加工区和中央商务区等4博览区和农村安置区等5大分区建设，争取早日成为西安最具特色的重点旅游景(1)浐灞生态区产业发展条件浐灞生态区产业发展面临的压力主要有：经济发展落后，产业基础薄弱；城市基础建浐灞生态区作为城市的后发区域，相对市区几个发展较成熟的区域(高新技术开发区、经济开发区、曲江新区)而言，具有以下几个方面的比较优势：具有丰富人文景观的生态风景区。一方面可以改变西安市民对浐灞生态区(西安东部地区)可见，浐灞生态区原有产业基础薄弱，不适合发展对产业基础要求高的传统产业。已启动的广运潭和国际会议中心，以及即将落户本区域的国际展览中心将对浐灞生态区的发展起着重要的带动作用，为会展、休闲旅游、房地产及其相关产业提供产业引擎，并推区域知名度。(2)浐灞生态区产业发展思路令令令(3)令令令。向少、附加值高的高新技术产业或都市型工业。区域错位、小区域整合和区域内做出特色的思路，重点发展都市农业、都市型工业、现代资本在经济发展中历来扮演着十分重要的作用，当今世界，谁能争得更多国际资本，展、。环境评价》(付晓东，商务印书馆，2004)一书的研究成果，区令基础性因素——基础设施、经济发展水平、社会因素令激励性因素——市场因素、法律法规因素、政策因素、金融因素令创新性因素——劳动力及其素质、科技因素、生态因素令基础设施因素年多条道路施工－－加强浐灞生态区与主城区联系令经济发展水平因素令市场因素令政策因素优势(包括政策细化、政策的充分利用等)，能否具备管理效率(管委会的服务效率及开发令金融因素令劳动力及其素质因素＋科技因素令生态因素。但总体投资环境水平取决于区域本身的发展与运营情况。令资源条件地位令城市结构地位令产业结构地位令投资环境评价第三章相关案例研究要特征等条件完全匹配的成熟区域来照搬其发展模式。但是我们完全可以将其属性进行分越的自然资源条件(主要围绕河流流域)。与之对应，我们的案例选择也需要从区域这三个令选择大尺度的新区开发作为研究目标令选择经典且可仿效的生态城市作为研究目标令选取通过对河流治理以达到城市复兴的案例作为研究目标我们需要选择同样被河流孕育而成，又同样经历过对衰败河流进行整治而实城市案例。p巴黎的马恩拉瓦莱新城p澳大利亚哈利法克斯城p波士顿的查尔斯河p汉堡的阿尔斯特河能。交通和自然资马恩拉瓦莱新区地处巴黎以东的交通综合上述介绍，可以看出马恩拉瓦莱新城与浐灞生态区的特性在以下方面是极为相似(1)开发性质极为相似(2)开发规模量级可比(3)初始状态基本雷同(1)高屋建瓴的规划思想令放眼长远地建立可灵活微调的规划目标马恩拉瓦莱新城的规划思想是在区域观念的不断深化以及区域视野不断扩大的基础上立起来的。区域庞大的规模和较高的发展预期决定了其在初期确立建设目标时需要更多p；p间的相对平衡；、设施配备不足的这些建设目标确保了马恩拉瓦莱在其后的发展过程中始终有一个明确的、适宜的发展过程中提供了可以随环境变化而进行调整的空间。令依据区域的特征制定针对性的空间规划(2)稳健的节奏把控这种把控能力需要管理方在每一分区建设之初都能够针对区域以及外界环境现状制定。令第一分区：巴黎之门——承担地区中心城市的职能平策略导致建设过程中出现了较为严重的问题。较快的建设速度使新区过度开奠定了良好的城市化基础。这时，政府开始降低建设速度，将发展重心从外延扩展转向内巴黎之门的城市建筑巴黎之门的城市建筑令第二分区：莫比埃古——吸引不断增长的人口这其中最重要的措施就是充分发挥自然环境优势建设产业园区，增强分区经济能发展过程中也暴露了一定的问题，这其中最突出的就是基础及配套设施尚有待完善。为适宜居住的生活场所。正因为如此，解决园区的生活配套设施缺乏的问题已是建设重点。令第三分区：比西谷——接纳知识经济型企业分区的建设手法深受可持续发展思想的影响。在城市建设中引入了更多的绿态的比西谷规划设计欧洲谷的发展势头强劲。迪斯尼乐园工程得到了国家、地方经成为欧洲国家居民旅游度假首选地。可以说，迪斯尼的开发不仅奠定了马恩拉瓦莱的国际化地位，也为区域经济的发展创造了巨大的收益。年欧洲谷发展展望整个建设过程将产生的重大影响。(1)针对区域的特点建立规划思想令区域整体定位应以具有浐灞特色的副都心为方向p区域宣传将面对省际乃至国际，因此要塑造有西部景观特色的“水”，而非仅仅p建成亲切宜人而又美丽自然的区域应该是浐灞发展的方向。浐灞生态区应发展成独立的新城。令依据区域的区位特色进行有效的建设组团的划分。马恩拉瓦莱对建设进度强劲的控制力是建立在对各分区建设目标有着充分思考和认识。学校等。变浐灞生态区若要鲜明地建立“生态区”的形象，却与其是一致的。哈里法克斯生态城市拥斯城绝佳的生态理念，来指导整个浐灞生态区的生态建设。(1)寻求平衡、和谐的生态理念以人为本，以生态环境为本的理念。哈利法克斯的生态城市建设观认织和生态城市股份有限公司合作开发，并且得到其他团体和参与者的支持。这样的开发模(3)朴实有效的生态建设手法令选用低污染、易取得以及环保的建筑材料令尽可能收集太阳能并就近利用令注重水资源的循环利用令实现废弃资源的收集与再利用令城市建设充分体现人本主义来。令大力营造社区可传播的“生态文化”法。(1)在浐灞生态区内建立“生态社区”试点围内打造出能够鲜明体现生态特征的精品项目，方能较为迅速地建立并推广“浐灞生态区”(2)借鉴“社区驱动”模式维护社区的质量在一定程度上，生态社区的开发有非商业组织参与监控和维护会得到良好的效果。哈。。(3)采用体现生态理念的建设手法(4)营造可传播的“生态文化”。力和推广力。被河流孕育生长，也曾饱尝河流衰败带来的灾害，这些均与浐灞生态区的历史轨迹颇为相赏波士顿的景观首先，建设查尔斯河坝，为系统性亲水绿地的建设奠定基础。查尔斯河坝稳定了河水其次，依据河岸水线为依托进行改建和标志物建筑的摆放。改建的项目重点在于将重是利用系统性绿地营造城市绿脉。沿河修建的河岸公园现在与波士顿中央公园(BostonCommon)一起组成了整个城市的复合绿地系统。：1)在河道治理和河滨黄金地段的征地以及分配上敢于用力，舍得投入域中尽管没有成型的城市组团，但对于第二产业的转移也同样要坚决执行既定政策，任何。2)在景观创造上充分注重对历史遗产建筑的特色保留中，要充分发挥河流在城市景观上的纽带作用。(3)即便在城市中心，也不吝惜大力形成体系化的绿地系统是这大量绿地的存在，极大地提高了周边商业用地的价值，其投资回收率远远超过了将绿汉堡阿尔斯特河的滨水治理最为成功的就是大手笔运用河岸亲水性湿地创造浸润型的落创造了生存空间，构成了城市景观的重要亮点。值得说明的是，这种“浸润型”公共绿地是由于筑坝稳定了水位高度才得以存在的。这是汉堡阿尔斯特河给浐灞提供的，区别于波士顿查尔斯河的主要借鉴。行的。一方面，可以控制水坝水位的高低，使其接近而不淹没河沿、河中的湿地的面，可以通过水坝季节性水位的变化，营造一种时而被淹时而露出的特殊感令浐灞生态区未来发展方向是营造全新生活理念和都市面貌，以副都心为目标的新区；展有赖于其明确、鲜明的特色定位；求简易、有效、适当的技术来实现；令以河流为基础，推进生态修复、生态重建和景观整治。区域发展定位 空间布局策区域发展定位 空间布局策略 空间价值经济化经济价值空间化之道大西安背景研究浐灞河地位研判相关案例研究大西安对浐灞要求 区域发展方向 区域发展限制因素 成熟经验借鉴 之道大西安背景研究浐灞河地位研判相关案例研究大西安对浐灞要求 区域发展方向 区域发展限制因素 成熟经验借鉴 第二篇定位篇间来表达经济逻辑，用经济来表达空间逻辑。换言之，必须达到经济价值空间化和空间价这种经济价值的空间化和空间价值的经济化的过程，实际上就是由区域研究这个“道”础上针对性地提出的(如下图所示)。具体内容包括区域发展总体定位，特色定位，功能产游戏规则游戏规则之法第一章区域发展定位所以，在进行具体的空间布局和规模建议之前，我们必须明确区域发展的准确定位。研究发展整体定位研究比——和谐心特大城市、区域核心城市心承担更多的功能心承接西安功能发展、空间扩展的新区心承担旧城功能疏散的城市中心区延伸心特大城市、区域核心城市心承担更多的功能心承接西安功能发展、空间扩展的新区心承担旧城功能疏散的城市中心区延伸心投资环境预期良好区域心鲜明特色定位对比——水城境之间形城。 整体：和谐水城(西部第一)示意图综上，浐灞生态区的总体定位，在功能上其必须是迎合大西安发展趋势，承接旧城功，具有新与旧、现代与传统鲜明对比，内外顺畅交流的城市新区；上则应是从区域水资源优势出发，以水环境为核心，挖掘西安在北方城市的生态优势特色，营造水与西部城市之间形成强烈对比的生态新区。中心区的延伸新城的复合资源的西部与水城，灞生态区而言，其文化之定位必须从“继往”与“开来”两个方面深度挖掘，要传承“继往”文明，开创“开来”文化，浐灞区域历史悠长，一些精彩的历史亮点留给我们丰富的生态区必须要审时度势，沿着文化传承与特色开创的并行路线，在新与旧的对比中，在生贡献力量。显然，那就是水，是新时期承载八水地脉的水文化，是拥有一系列历史人文要素同时具。标,实现社会、经济与自然复合生态系统的动态平衡。以“新四化”精神为指导下的浐灞生认为，浐灞生态区的生态应定位于内涵型、功能性、可量化的生态。以“以人为本，以河居、松、人性的深度休闲，诠释城市生态的文化魅力，实现“以水为魂、以绿为脊、以景为浐灞生态区的国际化应该体现在“胸襟、功能、服务”上。浐灞首先要树立面向世界一个在浐灞生态区经营以及生活的企业和个人，搭建起“务实创新、高效负责、文明诚信”教育等多种服务型功能于一体的未来复合新区，是勇于创新、适宜居住的未来生态新城。色”的生态创业理念。浐灞生态区应当成为西安未来产业、未来人居、未来环境的和谐示区域，功能到产业的思路进行。从城市到区域的思路，就思路(1)西安城市功能需求分析大城市可以争取的核心功能包括：国际交往功能、区域金融中心、文化传媒功能。地位的对应关系(2)西安城市功能供需分析状评价令条件较好的功能——依托辅助型令条件一般的功能——差异特色型。。应关系，又能聚集人气且不嘈杂。从浐灞生态区本身分析，完全具备了承担部分行政管理职能的条件：部分行政职能迁到浐灞生态区，这是一个城市与区域双赢的结果。于城市，可以顺利争取政策倾斜，切实打造“西部第一水城”。网络条件。设施较好提高了浐灞生态区的竞争力。总的来说，浐灞生态区基本具备发展高等教育及培训产业的条件，但是应与浐灞生态区内其他产业的发展形成良性互动，同时提升浐灞生态浐灞生态区应依托西安市的游客资源，核心打造几个主题性生态旅游点；加强与各景链。(1)高新技术产业考虑到浐灞生态区内将创建高教园区及培训基地，可根据引进的高教及科研院所情况适当应与高新区的发展错位。(2)传统制造业改造浐灞生态区可对纺织业进行技术改造，并发展服装服饰业，与会展、物流、商(3)都市型工业都市型工业是指与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的，适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应性强，有税收、有环保、有形浐灞生态区基本具备了发展都市型工业的条件。发展都市型工业不仅促进区域产业结安工业体系的有效补充。其生态景观优势，建设以生态化、现代化为特色的高档住宅，凸显其滨水特色。态区一方面应打造服务于西安东部地区的商业中心，另一方面应建设具有特色的高品质现代化滨水商业，吸引西安中心城区的消费人群。。观资源，以休闲、娱乐、健身为主体，打造独特的滨水休闲娱乐场所。态区应抓住西安文化产业发展的市场空间，争取政府的政策和资金支持，结合会展及教育发展演出、图书音像出版、影视、艺术等文化产业，提升区域文化品味与知名度。发展提供基础；完备的基础设施及配套服务设施，如交通、通讯、餐饮、住宿等；先进的业发展的有力推进器。施。机构聚集区，浐灞生态区打造金融中心的条件尚不成熟，其最终目标模式应该选择以西北区经济发展为依托，从制度设计上要服务于西北市场的区域金融中心。高等院校为现代物流发展提供技术支持和人才。总的来说，浐灞生态区具备承担区域物流功能的条件，但应与西安市其他物流基地分工合作，明确浐灞生态区物流业的地位。区良好的生态环境对专业化服务业构成强大吸引力。浐灞生态区应抓住西安市专业化服务业短缺的机遇，充分利用生态环境优势，吸引专业化服务企业集聚，形成西安市的专令充当都市绿化隔离带，使传统“城市中有花园”变为“城市建在花园中”；、回归自然的场所。浐灞生态区应对部分现有农业进行改造，发展为都市农业，实现都市农业的生产、生”功能。令城市现代服务中心令城市高品质生态住区令城市生态休闲旅游区令西安市现代商贸副中心令西安市行政管理副中心令核心产业p产业；p业；p：包括商业和贸易。令辅助产业p业升级改造等产业；p包括演出、图书出版、影视、艺术等。令基础产业p都市工业p都市农业专业化服务的发展为其他产业的发展提供了配套服务；而其他产业的发展则为这几个产业的发展提供动力支持。物流与会展，休闲娱乐与旅游作为产业发展的核心，与其他产业发业、滨水住宅业及生态休闲旅游产业为核心，以会展业为原动力,休闲旅游路。令资源水——奠定产业基础，与产业关联最强令景观水——打造产业特色，与产业关联较强管理)、会展、令生态水——提升环境质量，与产业关联较弱(1)行政管理发展思路为分担部分社会管理及公共服务职能，引导城市向浐灞生态区方向拓展，进而带动浐灞生特色营造中，除天然水体之外，一般选择中小水体，如喷泉、人工河流、自然河流等来营造优美宜人的办公环境。下面是国外一些行政管理职能大楼与水景充分融合的案中轴线物馆区馆(2)会展业发展思路的产业体系。在水特色营造中，与会展结合的水体一般为大面积的湖、河等水体。水特色可通过多的香港会展中心(3)住宅业发展思路发展奠定基础，同时解决浐灞生态区就业人口的居住问题，并分担水特色营造中，以小面积的水体为主，大面积的水体为辅。水特色营造可提升住宅宅住宅别墅别墅影(4)商贸业发展思路特色营造中，以大面积水体为主，小面积水体为辅。在具体营造手法上，既可从。餐厅街商业购物中心业街(5)商务发展思路专业化服务、在水特色营造中，以大面积水体为主。大尺度上要注重河流两岸商务区的呼应，小尺UCB总部rs区务区(6)教育培训发展思路作群、摄影中心等，其发展思路为重点发展高等教育与白领培训，为浐灞生态区现代服务业、物流、会展、科技产业的发展提供人才支持；同时提升区域的城市文化品味，增强吸校区工训中心学建筑学院(7)休闲娱乐发展思路SPA周末或节假日的休闲娱乐需要。在水特色营造中，综合运用大中小尺度的水体。在休闲娱乐中，水既是一种资源又是畔上世界(8)旅游度假发展思路特色营造中，以大尺度的水体为主。与休闲娱乐类似，水既是一种资源又是一种南非太阳迷城(lostcity)——黄金海岸(9)健康产业发展思路健康产业的发展思路为以环境品质为依托，营造关注健康、提升健康，以健康为卖点体的现代化医疗中心。(10)都市工业发展思路境作为卖点的行业，如食品加工业、精细化工业(化妆品等)。。体思路；以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群商务、生活、度假为形态，汇聚高价值、绿、城、史”四位一体的国际化的副都心新城。第二章空间布局策略间价值经济化的问题，功能空间布局策略部分重点解决经化的问题。即在区域定位中确定的城市功能、产业，在空间上如何布局，规模多大，才是最经济的，才能实现区域整体土地经济价值的最大化。章节主要包括功能空间布局与分区建设规模指标建议两部分内容。功能空间布局部(1)新都市主义令城市发展理论多元兼容令街区功能复合化令强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度令强调街区的开放令重视城市公共空间够的城市公共空间(如城市广场、绿地、公园等)供人们休闲、娱乐和交流。令建设高密度社区，提升城市内在品质往。令以公交导向进行布局D令重视城市步行系统令适当的人车共存人的环境，丰富街道层次、美化街景等。(2)对浐灞生态区功能布局的启示要避免完全独立的功能分区，以提高城市的效率，减轻交通压力。比如说，在地段价值很高的商务核心区，也应布置适量。强调各个区域的有机联系和各自的合适尺度。各个功能区之间既要有相对的独再次，作为一个城市新区，要重视城市公共空间的营造，如城市广场、绿地、湿地公能区内部，及不同功能区之间综合运用公交系统，步行系统，及人车(1)东京临海副都心海造地442公顷，城市建设目标是配备最先进的城市基础体。为聚集商气、人气提供良好条件。流功能和商务功能形成互动。。令区域内城市主要道路比较密集的区域，应优先考虑商务办公和物流业的发展。令物流区应考虑与会展、商务办公等功能的充分互动。令休闲娱乐、旅游度假区的分布，应考虑到已有休闲旅游资源的分布，并以此为基础发展新的相关产业。区。令不宜发展规模过大的集中居住区，居住、商务、文教、休闲娱乐等功能应充分融(2)东京新宿布局示意令在副都心中，商业区与商务区联系紧密，布局在区域的核心地带，拥有优越的交令休闲娱乐区应以大规模的城市公园为依托，同时对周边大量住宅区的品质提升有令居住区周边分布有数量较多的商业、医院、学校等公建，解决居住区配套设施的在三种区位关系(如下图所示)：空间上连续，建设的新区，隶属于子城，与主城区联系较弱。而且是一个在中等尺度中崛起的新的组团中心。外扩展，渐被填充。模式向外蔓延。变理想模型(1)核心功能区选址令控制性因素选择544与规划和环境质量3决定新区建设对老城区特定人口的分流能力，以及新建公务范围工条件2本限制与政治制约3，土地控制权的获得难易程度目标与建设现实5现存的规划指标和建设现实令各因素权重确定令单因素评价令图逻辑运算p核心功能区：以加法为主。p浸润型发展区：兼有加法和减法。示意图(2)发展轴线确定区相连的城市干道主要有东二环延长线和三环线，这将是区域轴线拓展的主要方令A——居住区令B——商务综合区：包括会展、金融、商业、商务、行政等令C——休闲娱乐区：包括休闲娱乐、生态旅游与湿地公园等令D——文教产业区：包括文化、教育、培训等令E——工业物流区：包括都市工业、物流等令F——都市农业与景观整治区：包括都市农业、湿地整治、景观营造等ABCDEFA------B55-----C53----D434---E1212--F31343-日本、韩国等国称中央商务区(CBD)为都心，副都心即城市副中心，Sub-CBD，是一个城市建筑规划学上的概念，指现代特大城市为了疏散城市中心区的功能和巨大的人流物流压力，在城市边缘地区建设的另外的中心区。副都心一般选择位于交通节点、有大量未BD城市规模2000万平米1000万平米1500万平米令CBD规模与全市商务设施总规模的比例关系占地规模(公顷)建筑规模(万平米)令副都心商务与居住、商业规模的比例关系(分为核心区与非核心区)8令西安所需的商务设施规模令西安所需的商务区建设规模p万平米令浐灞副都心可能的商务区建设规模p其他副都心的商务区规模一般为200万平米左右，西安所需的商务区规模为令浐灞副都心商务区用地规模p.8。p规模/容积率=110公顷令浐灞副都心居住、商业配套建设规模令浐灞副都心居住、商业配套用地规模p主，居住容积率取1.4，计算得居住令副都心用地规模00万平米顷公顷------湖设规模功能区功能区占地面积(公顷)建筑面积(公顷)人口(万)投资(亿)园区园区4业整治区居住区开发的基本思路与原则为工宿平衡、职住一体的混合开发。根据前文城市中心商务配套所需居住优先考虑的顺序为：A>B>C>D(1)商务配套居住规模计算及空间分配令居住区所需承担的商务配套居住规模计算令各居住区承载的配套居住规模计算近pC部分(660-100-150)/60%≈680公顷(2)非配套居住(为城市其他区域提供居住)规模计算令C区剩余部分p令D区(3)各居住区建设指标汇总总用地(公顷)道路(公顷)绿化(公顷)建筑面积(万平米)总体开发策略近期开发策略总体开发策略近期开发策略间布局策略经济价值空间化空间价值经济化游戏规则之法游戏规则之法第三篇策略篇发挥出作用，否则只能成为空中楼阁。换言之，怎样建立游戏规则，才是区域能否良好发 规则制定之术 全局性的调控原则来建立游戏规则。即利用区域运营商的控制能力，制定第一章总体开发策略。的今天，规模性开发的城市新区应该遵循怎样的开发轨迹(即对于新区开发策略发展趋势的研究)；继而，通过对区域的发展目标、可利用资源以及限制性因素的针对性分析得出浐区域特殊性需求的分析)。依据新区的开发策略发展趋势，并充分结合浐灞生态区之特殊需求制定出浐灞生态区策略。导向角度来看，我国城市新区的发展历经了资源及政策导向、经济增长导向以段对比开采资源，发开发主体，无多种产业，商务环境政策环境开发主体，出 综合化发展，能，弱化开发色新区发展形态的趋势以及新区开发模式趋势两方面进行描述。(1)城市新区发展形态的趋势：令新区形态日趋综合化令新区建设强调对新区特色的营造(2)新区开发模式的趋势(1)新区开发策略发展趋势势：令开发体制发生转变令开发目标发生转变令开发侧重点发生转移令开发理念发生转变(2)区域运营思想。令区域运营的概念令区域运营的主体令区域运营的内容p在经济领域中力求实现资本的最有效增值p在社会领域中力求实现区域形象最优化p在要素整合方面实现区域整体价值快速并持续增值顺行业脉络进行要素的整合。整合关联度以及亲密性较高的产业，以产业群的形态发合土地、资金、“以城建城，以城养城”。政府的角色发生了转变。政府有责任提供公共产品和服务不意味着政府一定要自己来采用了灵活的融资模式。为改善投资环境，东营市做到了政策优惠、环境优良、服务内所有有效资本进行整合运作。升、资源整合、新区开发策略的精髓。。(1)区域发展目标(2)基于发展目标的整体策略浐灞生态区处于新区建设的新发展趋势下，总体开发策略的制定需要区域对浐灞生态区域发展目标进行分解，可以看出浐灞开发设想体现了区域运营的关键理念，这说明总体开发策略，完全可以从区域运营角度拓展，而市场化运作虽与开发设想关(3)基于发展目标的区域运营模式据区域的带动要素，区域运营的模式可以分为环境先导模式、新区先导模式、区域新区先导模式为主。模式式模式知名品牌企业；知名品基础素整合品牌资源整合区域产业优势；整合提升整体价值扩大美打造品牌产依托基础产业，发展高附加值特色产业；与周边形北京中关村；东莞世界新浐灞生态区现阶段可利用的资源包括经济资源和社会资源。其中，经济资源包括土地资源和水资源(即河流)；社会资源包括城市形象资源以及政府形象资源，此项资源目前尚基于以上所述的可利用资源，可建立以下开发总体策略的制定要点：域运营策略的基础。令基于水资源特点的开发及以此为主要买点的整合传播和招商是区域运营策略实现，是区域运营的核心。快速起步、基础设施薄弱以及政策性限制因素。定要点：令政策性限制需要积极创新，这贯穿是整个开发策略制定的全过程令基础设施薄弱、资金有限决定了必须设计出合理的融资模式令面积广阔与资金有限、快速起步共同决定了开发必须制定详细的时序令产业带动模式令特定功能区带动模式令居住带动模式令交通带动模式令重大事件带动模式令优惠政策带动模式(1)基本概念产业带动模式是指具有深厚产业(狭义，主要指第二产业)基础的区域，凭借其优势明显的主导产业，带动相关产业及区域配套逐渐形成、完善，从而促进整个区域的协调发展。这是一种“经济基础决定上层建筑”的模式，区域发展具有很好的根基，因此也是最的发展模式。(2)案例分析——安亭新镇中中国第一辆轿车诞生在安亭中中德合资上海大众汽车公司在安亭成立安安亭镇政府投资建设上海大众工业园区安安亭建设发展有限公司揭牌上上海大众工业园区升级为市级上海国际汽车城配套工业园区上上海国际汽车城在安亭镇全面建设开工上上海站比赛在安亭开赛F-11952年1985年1998年2001年2004年业发展历程图在汽车产业发展方面，今日的安亭形成了全国最大的轿车生产基地和以汽车工业为龙在自平衡和协调发展方面，则从第三产业的发展可以看出。2004年，全镇第三产业增F赛场从其规划可以看出(如下图所示)，安亭镇已经完全不仅仅汽车产业基地，而是一个功规划图(3)借鉴与启示；灞生态区现有的产业基础非常薄弱，没有以主导产业来带动区域发展的基础。当然，随(1)基本概念特定功能带动模式是指在明确了区域特征及其在城市中所处地位的基础上，首先赋予区域明确的城市功能，从而使得该区域具有更为明确的发展方向，由此带动与该区域功能相关物业的发式通常先规划出某个主要功能，并在区域内落实该功能的载体，及其在城市中的地位区域能物业的发展整个区域的繁荣与发展从而引导区域成为一个明特定功能带动模式与产业带动模式相同点在于都有一个核心功能，其主要的不同是发生产性功能作为一种新的明确方向来引导区域发展的模式。，甚至在许多情况下“无心插柳柳成荫”的情况也会出现。北京CBD(2)案例分析——慕尼黑会展中心位置图 (参看下表)，会展(博览会)并没有占到最为主要的功能，除绿地外，还远低于居住配套展览用展览用地停车场规划图划指标占地(公顷)比例(%)其他(酒店、商业等)8(3)借鉴与启示地块 期居住人群会展 务人群开发模式图具体到浐灞，西安市政府对“浐灞生态区”地位的确立首先为本区域赋予了“生态区”是一个功能符合的副都心，仅仅以某一明确的功能作为带动是远远不够的。展功能在发展初期也是比较明确的城市功能，在区域发展还是会起到一定的带动作用的。(1)基本概念(2)案例分析——北京望京望京，位于北京东北四环、五环和机场高速路附近(如右图所示)，作为北京规划的十开发面积为12~13平方公里，住宅开发量已、正是由于居住聚集所形成压力，使得区域对配套需求的急剧提升，从而引导城市功能善，区域价值也在逐步显现。住物业京店由(3)借鉴与启示化的城市新区，其能给我们带来的借鉴与启示主要有两点。居住功能能够成为区域发展的动力源，此为其一；其二是居住物业的聚集带动了区域内商务和商业物业的开发，而“商气”的积聚反过来又推动了住宅物业的二次置业和投资性置业，整个区域的房地产开发走安市的一个高品质居住区，换言之，浐灞可以通过生态化的环境塑造带动区域居住功能的发展，进而间接利用居住功能带动区域其他功能的发展。(1)基本概念a(2)案例分析——新加坡模式新建郊区新镇，解决国家人口的居住问题。在过去几十年中，新加坡一共建设了约30照TOD公交导向的原则，重视公共交通，所有新镇都沿3条MRT(轨道交通)展开，毗邻MRT(轨道交通)站点，同时还有公共汽车线路500余条，镇布局图下图区车的紧密联系PARRAMATTAPARRAMATTAPARRAMATTARD悉尼市中心Parramatta尼的关系ParramattaRoad设，与悉尼市中心的联系更为紧密。便捷的交通联系，使得一Parramatta形象(4)借鉴与启示作用。(1)基本概念——法兰西规划学院(IFU)教授F.Ascher个小渔村在中国家喻户晓。(2)案例研究——北京怀柔会址园市东部发展带上的重点地区，怀柔正全力打造符合首都生态涵养发展功能的“会展休闲新构中地位的变化，适时调整策略，打造“会展休闲新城”。(3)案例分析——博鳌业已经成为博鳌镇发展经济的重要支柱，生产总75％。“三色经济”(红色、绿色、蓝色)，2001年以来，全市已吸引402个外来投资项目，合同结合，发展第三产业。唯一不同的是，博鳌没有利用第三产业的发展向第二产业延伸，走综合化的道路，而是走特色化的道路，从这点而言，有点类似于特定功能带动模式，是重。(4)借鉴与启示大事件带动模式”完全能够成为浐灞生态区发展之初的主要模式之一。是指在区域发展之初就具有比其他区域明显优越的政策条件，使得区域迅速向优惠政策所指向的方向发展起来。常重要的因素，特别是对于区域已经确定的发展方向，更应该在政策上体现出明显的引导性。任何一种因素都不能单独带动区域的发展。因此，融合多种开发模式为一体，并且随开发进程而不断变化的混合带动模式也将成为整个区域发展的必经之路。带动、优惠政策带动和交通带动的混合模式，其中，欧亚论坛重大事件带动、会展特定动更是其发展的核心要素。发展动力欧亚论坛的影响广运潭风景区优惠政策北二环延长线、东三环的建设重大事件会展功能优惠政策核心要素重大事件会展功能优惠政策核心要素区域开发初期的混合开发模式重大事件带动模式特定功能带动模式优惠政策带动模式交通带动模式模式定位移，区域开发模式也相应转化为以居住带动和产业带动为主，优惠政策带动为辅的混合开式。由于产业没有得到综合全面的发展，成熟度还不是很高，因此居住带动和产业带居住产业的带动更为重要。成，优惠政策带动模式为辅的混合带动模式。发展动力居住区的形成会展业、旅游业的成熟第二产业发展起步优惠政策区域开发中期的混合开发模式居住带动模式产业带动模式优惠政策带动模式核心要素居住功能产业发展模式定位发展动力各个产业发展成熟居住区的成熟优惠政策区域开发后期的混合开发模式产业带动模式居住带动模式优惠政策带动模式核心要素产业发展居住功能模式定位居住带动模式产业带动模式优惠政策带动模式开发中期产业带动模式居住带动模式居住带动模式产业带动模式优惠政策带动模式开发中期产业带动模式居住带动模式优惠政策带动模式开发后期开发初期重大事件带动模式特定功能带动模式优惠政策带动模式交通带动模式模式——空间”价值最大化的思路，重点解决区域土地价值在时间上的平衡，即短期效益与长有两种类型，一种是自发的——需求指向型，一种是人为的——供给指向型，这两种动力在新区的不同发展阶段发挥作用。一般来说，一个新区的诞生是力，但何者才是城市扩张(成长)的最根本动力？需求是城市新区发展内因，需求指向型是城市扩张的最根本动力；而供给是城市新区发展的外因，供给指向型只不过是需求指向(1)新区成长机制自发调节灞生态区是其空间供给的主要区域。遵循成长机制自发调节规律，浐灞生态区在发展初期主要致力于基础设施的建设，在此基础上再挖掘产业发展的内在动力，引导其对空间的需(2)新区成长机制人为调整。：令起步期——首发区域的建设令成长期——首发区域建设完毕，开始向外围区域拓展令成熟期——首发区域和谐发展，外围区域基本建设完毕令提升期——产业、功能饱和，需要内部产业、功能升级少空更强的动力。(1)分阶段开发目标令起步期p现财政收支平衡。令成长期pp，管委会职能转变为服务主体，发展公司开始走向集团化运作。令成熟期p展；p态居住示范区；。令提升期(2)分阶段开发原则令起步期。令成长期；令成熟期。令提升期p件下，实行土地可发模式创新，同时回避对生态的影响。(3)分阶段区域形象令起步期p司的投资主体形象。令成长期p司区域运营商形象。令成熟期p综合的现代企业集团形象。令提升期p司的国际化形象。(1)宏观判断，可以预见，浐灞生态区将会迎来一个快速发展的黄金时代。令城市化进程判断美国城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“S”型曲线。当城市化水平低于30％时，城市处于初期阶段，城市化进程缓慢；当城市5200000552000005000000480000046000004400000420000040000001992-2003年西安市市区人口数199219931994199519961997199819992000200120022003城市化进程曲线可以看出，西安正处于城市化加速发展阶段，城市人口将进一步集聚，土地与住宅需求量将在一段时间内保持强劲的势头。令浐灞生态区地位分析(比例系数确定)生态区可供开发的土地资源潜力大。可见，浐灞生态区在西安未来城市空间拓展中占有重(2)具体判断令依据人口增长判断25000020000015000010250000200000150000100000500000-50000