北京××商业项目全程策划建议书上篇

北京××商业项目全程策划建议书（上篇）北京金力天房地产咨询顾问公司2006．01．14辛目黎峡录TOC\o"1-3"\h\z饶第一辉部分惧：市酱场研司究臭 鞭6录一、腰边贸况宏观匹经济赛研究自 抹7浪（一肺）边疤贸市蹄场发检展背装景及庭历史货渊源姨 筋7望（二穿）重饱点边笔贸省付市简序介动 速8腹（三名）肥××怕市场锹分析司 矛9塔二、为区域边市场桌分析撞 斑12两（一削）核忍心商近圈主悄流商挽业大础厦简疾述麦 宏12宋（二废）区揪域内辆重点承商业狱大厦脏分析妙 故15梁（三双）核爱心商妈圈商行铺现郑状分贷析落 伤17荣（四赌）区肆域内目服务摩业态喘调研赞分析锤（详赢细资狸料见匆附件微报告苹）法 质22销（五暑）核跃心商取圈物昨流状浸况分码析（粮详细阀资料帐见附伯件报雾告）瘦 庄23突（六闻）．蠢辐射进商圈泰分福析（击详细膜资料亭见附柴件报增告）昏 盼24斤（七赞）．纳区域坛竞争组分析潮 鸽26娱（八书）商咱户调声研见智附件知报告英五村 扭31咬（九飞）消泽费者律调研卡见附那件报蝇告六越 怕31低第二宵部分乖：本犹项目肥分析盟 林32丰一．皂项目报基本侧情况肌简述糖 猎33恶（一尺）开来发背真景惊 馆33刚（二克）目才前状挖况：穷 厦33盈（三投）预殃期规择划：轧 挠33展二．榆本项樱目流SW闪OT器分析脱 怖34掘（一纷）优里势且 宁34括（二论）劣淡势屿 革34梅（三帮）威具胁佛 秋35抓（四币）机贫会妹 仇35洲第三税部分堡：本槽项目饶定位券分析污 抛37胃一．肢定量货分析胶——印业态脂 父38观（一暴）区融域内筹业态矮、数梦量、工标准辜摊位青面积灰分析月 略38茧（二粉）定缠量分肚析娘——遮租金互 篮44辅（三积）定脊量分督析咐——猫售价绢 酷49潜二．躲定性想分析顷 绝52壤（一宣）商哀户访际谈（姜问卷坝及详低细结节果见完附件翻五）蹈 镇52拾（二散）消拣费者巨访谈柔竭（问猪卷及得详细猴结果瞒见附奶件六待）湾 透55女三．杨项目巧竞争永分析浓——拖雅宝翻城周 光56笑（一算）对练本项益目的妇主要贪威胁漏 父56议（二喘）应利对方岭法：守 伤57踢四、郑典型止性分优析：至天雅施大厦铃 逗58浇（一馋）可幼借鉴般点蚀 娘58载（二旬）机柳会堡 舍59雹五、谱十三乞参数灵分析灭 舱60炉（一这）时刺机性宇：治 机60付（二笋）行好业进障程性潮：弓 铜60歇（三绍）地蛋段性闭：分恋为地京缘属罢性和炼商业哲属性雹 皂61巧（四慈）规毛模性宗：烟 戴62袄（五散）布珍局性立：（神规格叹、布柿局）木 蓄62产（六无）人研气性僻：邻 亚63祖（七风）硬盛件性缠：秆 妈63雕（八委）稳据定性驱：秩 械63土（九乒）资多源性凶：滩 母64贩（十希）竞孔争与寇兼容夹性：超 做64这（十椅一）械人口沸：社 扮65泼（十后二）疫商圈隔：构 食65诞（十老三）执人性争：盲 刚65万六、赞项目绑定位粥结论轿汇总夹 暮66掌（一截）主敲题定讲位制 爪66盏（二灭）形临象定翠位妻 衰66肠（三析）理哗念定到位捐 倡66突（四唤）商上户定绵位罩 受66喜（五朴）消光费者范定位己 羞66摔（六着）产职品定经位竟 侍67强第四追部分娇、本饥项目膜推广进媒体击和推洁广手领段建端议泄 表68数一、沃核心烘商圈绸目前手推广时方式乐及广色告数捡量调估研：涨 珠69外（一旬）户扮外牲 咸69帮（二渴）平馒面有 构69副（三到）新涨型媒柜体鲜 似69怨（四代）网赴络：陪 景69给（五喷）数狱量汇是总耻 骨70升二．近现阶气段媒刑体建谁议及回内容辆安排挤 杰70夕（一捎）推隶广媒维体建道议贝 隔70淡（二庭）推连广时拨间牲 权70摘（三嘴）推采广媒阳体选巡择理丘由步 语71弟（四有）推峡广媒暑体的散应用张说明宵 液71裤（五维）本瑞项目驳主要狗卖点诉总结程 贷73

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破一、币边贸架宏观并经济糖研究耳（一完）边润贸市嗽场发歪展背劝景及咸历史溜渊源营边贸玩是改股革开惧放的关产物市，由资于中微国的贝轻纺块产品剧比较档发达欢，价廊格便淘宜，胃对于堪俄罗砍斯等俭轻工政业比炮较落迷后的围国家虹具有营很强帮的吸芒引力熊，随哀着改攀革开谢放的蜂深入叹，边爱境贸霜易逐炸渐发侧展起饥来。毯最早敬形成墓边贸滩市场样的地缸区都渣是边敲境省代份，熊如新吼疆、五西藏张、广爹西云嘱南、俱内蒙弄古、俊黑龙承江、吧辽宁椅等。煤边贸枝市场宾的发辈展状址况与备所在端边境筝城市壁的开形放程乔度以蔑及与积之通祥商国霞的经峰济情致况密摆切相仁关。握边贸龄市场志是经辰济发个展的罩阶段卷性产幕物，您由于录边境跑城市殊通常籍气候美条件喷恶劣尼，生劣活条貌件较番差，博因此惨整体暖市场蚀交易更开始盟向条兔件相郑对较晓好的总内陆猜城市笼发展照，另臣外，鹊边贸坛对于迹物流朽和通质关渠织道的递通畅失性要怒求较喉高，傻而近爱几年滩原有闪的边矮境城解市受皂客观誉条件遥的制纵约，仁也在犬一定藏程度胁上阻齿碍了笔边境赵贸易剃的进看一步学发展闻，在纲边境降的边俩贸市包场现沿在已职经开侨始进分入衰傍退期有。扒作为行一种罩特殊典的商版业形纱式，生边贸吸对于驰物流才、海叙关政文策、史产品忆要求悲较高仓，同泄时，泰边贸汽受国仇际形追势、凭国际遵政策谋等影胀响较幕大，真如汇鸟率的部变动丸，金准融政金策的姿变动阶以及调战争川等。良因此北在这洲种情蓄况下接，中衔国的也主要求边贸待开始痛向北担京倾黑斜，貌经过侦十几饰年的历发展崭，北响京逐穷渐成盗为中多国边各贸行奏业的碧龙头众。洁北京龙作为姐边贸扰市场春，有卡其无普可替趣代的艺独特拾优势层，首荣先，汁从地揉理环沾境来蹲看，绑北京坑四季拣分明更，气句候温膨和，浙适合握发展格商业幕行为缎；其投次，与北京滩作为廊中国深的首害都，园国际芒化都琴市，竖集中塑了世波界各幼地的娃商品会，生樱活环滴境优充越，伍适合浊休闲诊消费咽；第衬三，著北京某聚集义了所般有国否家的涌使馆愧，对煌于商讯户和隔消费那者来乳说，皮办理镜相关采手续骂非常敌便利席；第左四，傻北京治拥有吵全国谈最大范的机蒙场、枝最多席的航缸线，屑最集梦中的啦铁路仅线路唤以及刑最为嗓发达纠的公苍路路免网，锡这些奸都给酒对物键流依吓赖性叮极强带的边怪贸提追供了索一定姓的便塌利；摸第五歼，由画于北兄京特浑殊的栽地理班位置时和特慈殊的刑城市塘地位看，在葵北京告集中魄了全羞国几践乎所债有的耕商品程种类枝，高面中低照档一泽应俱颠全，蕉是全堡国商豆品的哲集中隆展示故地点香，便辨于客荣户集聪中采浆购，掘省时卷、省鹿心、挺省力貌；第统六，章对于敢商户乘来说徐，选湖择在箭北京抹铺货木进行旬交易踩，从甲效率泊和经劲济成喘本方暖面也历低于骨到其角他边丸境城重市，销因此饿，随照着市背场的发发展秩，其折他的围边境谊市场薯已经捐开始阅萎缩抛，并竞逐渐返汇集惭在北挠京，柱使北护京的善边贸猛交易舍，呈备逐渐取上升稼态势令。治（二惑）重梨点边希贸省熟市简翻介研1、嫌新疆送：边挣境口焰岸主描要有决霍尔浙果斯迎、伊芬宁、楼塔城由、红杆旗拉脉甫、吧都尔邻塔拉蓬、阿京拉山保口。庆最集俩中的蛾集散关中心馋是乌百鲁木姨齐。拉随着崖经济五的发坛展，廉前珠6个掉市场情现在勿已经糊开始叛走向唯衰退允。妇而乌员鲁木娘齐龄由于尚通商缝的灵屈活性街和集婶中性肆，刘日渐第成为飘一个歇成熟呀的、系较为狡规范暗的市凤场。传其中触最为错突出线的幸就是曲新疆恶的裁边疆盆宾馆匀商贸邻城汁。它按主要恐针对垄的国例家包刷括独搁联体昏、俄孔罗斯蛾、巴快基斯挖坦、巡阿富此汗、虏蒙古明等国昨。主构要的字货品蛙为低拣档服术装、融革鞋泛、革泪包、捉小百陵货、挪家居伶等。向2、磨黑龙讯江：眨属于冶对独丑联体植的贸辉易性膛质，灭主要司针对台单一具俄罗析斯国守家的秘远东懂城市定，如冻，海尿参葳探、共衔青城畜等。烂边境侧口岸歉有：袖黑河辅、绥眠芬河亮、东恨宁等符。由秃于通骗商能袍力有辆限，丙因此刘市场蹦整体众情况电一般完。以彻小型经零批此、零网售为叙主，引产品纱档次统中高前。守3、居内蒙判古：侮主要杰针对棚蒙古缩和俄晋罗斯浙，由靠于蒙秋古共叨和国巨的经白济发勇展缓读慢，详加之滚边境浴气候铁恶劣酿，在锅客观孩上制耐约了贿商业迈的发段展，苦因此贸二连栋浩特远生意挽一直解不景棒气。恩但东突部的暂满洲造里作葛为首捕批开狗展边铁贸的躺城市个，目蜻前市讲场状岔况尚毙可。鞭4、衔辽宁阴：主提要针病对韩增国、赵日本酷、俄倚罗斯机，主产要城礼市有喂：大唯连、肺沈阳馒、丹销东。员沈阳田的五锁爱市惊场也狡是早鞠期俄扬罗斯安客商跳拿货慕的主棵要地基点。伟随着查边贸相行业株向北过京倾包斜，滑辽宁殃已经涉失去伴了边悬贸的似影响于力。甚5、染云南粥、广之西：躬临近固缅甸员、越绢南、毒老挝优、泰纱国等研，其输有别任于对触俄罗重斯等鬼地的水边贸鬼市场滔。盲6、休广州多：由材于很鼠多边块贸产誉品的储产地托都是影广州负，加婚之广木州的捏交通哨比较条便利宰，信蜻息渠息道发拉达，史产品冤质量慢较好菜，因井此现践在许枕多边富贸消报费者气也会纸选择深直接凶到广陈州进缘货。疫目前住已经管形成肃初级否的边摩贸市刺场。喜货品恢以服择装、冻鞋、胃电器择等为周主。国情7、历浙江肚义乌植：主亭要针殖对中撇东、孕日、熄韩为泄主，榜常驻味义乌捐的外沃国客库商约床2万歌人，赢边贸皂性质侮类似秘于广资州，估但起市源要紧早于座广州乱。货验品主赢要以垦小百扭货、俩小电派器、坐化妆热品为斗主。检8、楼福建演：是外运动民鞋、体运动触服装芦的加尊工基傲地，动性质残等同趁于广暖州、秤义乌集，但莫规模交小于械这两忧个城欺市。扛主要步的加州工城糊市为肥石狮缺和晋住江。绘产自王福建易的运浑动鞋待几乎轰垄断桂了全方球8欠0%后的市股场。货9、吨成都雹：由状于该肯地区和劳动苗力便字宜，宫因此房不少牛厂家莲在成蛇都设挠立工杜厂，核因此戒在2窄00柱1年帐后，岁中低宪档皮苹鞋和艇革鞋闻生产剑加工陪开始属兴起数，主嚷要针水对俄椅罗斯敲。妄（三涌）食××谣市场弦分析融1、推过去垂形成漂原因续××选的形型成同醋秀水恰街有易着密侧不可密分的歉关系果。由胖于秀谷水临翁近使饱馆区林的得事天独追厚的何位置粱，吸不引了丈大批飘外国沿人，欲最初后仅是兄以商橡品零旷售为迁主，陈随着急市场啦需求标的不俱断增渔加以虎及对瞧商品届数量啄需求狱的增粱大，柴一些驻头脑赞灵活描的中卵国人确开始阅做批园发。找最初祖的批殊发商龄主要郑集中垂在日伍坛宾阳馆、忙日坛臂南楼虎、北女楼、瓶国泰愿大厦挪及雅缺宝路跨和日破坛路骂道路匪两侧瞎，在训小铁匙皮房萍或以霸宾馆扰包房恋内，栏进行邀现货彩交易手。情而雅促宝路份的最药终形厨成同娃边贸延市场锻逐渐袭向内枝陆城机市倾零斜，遗以及锻北京局自身摩的条讲件密榜不可泛分。桐北京洪各种勇商业堤信息峡发达怠，虽醋然饺××职市场眨的整驱体商零业是贿一种梅不规欣范的淡市场掉行为野，但表庞大业的年浇交易快额以养及由奴此形普成的流上、鼻下游银众多陡的产未业链妻条，巷带动液了多困种行盏业的乞发展针，因漆此得云以立涛足。抛随着奸市场门的发葵展，挥各种堂相关梁设施更开始蛋设立绵，无君论是乌发往昨各地阴的打甚包站刚，提恼供从程货物啦包装胖到海进运、危陆运梨、空雀运等针各种敢运输捏方式旺的运鲜输公灰司、脉清关燃公司弹，为紫客商饮提供糕住宿政的宾示馆、赚酒店洲，还自是专灰为俄签罗斯近客商趁提供晃正宗寿俄式拔饮食哨的餐修厅、吐酒吧绸都一酿应俱棒全。挡而运竿输条产件的药便利屡和商使品的歼极大誓丰富佳，也旅促进区了市打场的酒不断排发展哀和壮乌大。烧另外授，俄哲罗斯般市场完近几涛年经课济水新平的休不断鸟提高朴和消稍费力余的增局强，落也在津一定乏程度注上促冒进了紫市场切的发们展。茶市场妈状况极产品睁供应木：融最初壤产品蚀主要肥是产茎品质染量比革较低亏劣、宋价格舱极其茂便宜晚的轻翻纺工怒业品予以及伞国内和一些绩销售见不好依的库盟存产师品。路商品凉种类睡繁杂脏，但盆每种告商品拣款式茅单一师，样祥式落船伍，秀包装杯粗糙睬，而他且没忍有售反后保技障。隔商户膝构成贡：薄最早铺主要抹以本仅土北哀京人板为主子，随伴着浙落江、稀福建颗商品熄的涌闷入，名浙江摊人、普福建锯人、哲广东结人等崭外地溪商户欠逐渐蚀成为行市场扭的主稍流。哪消费识者：揪最初瓣的消他费者叙主要祝来自大于俄团罗斯蕉、原宅独联沸体及悄东欧企一些错国家亚。肌经营油模式风：鞠挤朵梨械织最芹初的唉经营旧模式累主要缎在临衣街的证铁皮狮简易增房内醋和宾设馆包米租的套房间草内进欠行现鸣货贸原易。雄2、茅现在敏随着娱市场冬的不厉断发适展及摘市场愤秩序午的逐世渐规华范，洗××影市场典出现城了一捐些新再的特稼点。事地摊茧形式肃逐渐童被配痕套齐洽全，赚硬件尺设施散完善幕的商侍业大洪厦取两代，扑最早曲开始蜜改造司的雅芹宝大帐厦，掉从办疏公改姑为商绳业，脾其次验兴建妖了北缴斗星牵大厦族。在嚷靠近煤儿研那所附明近的残铁皮便摊位匙被拆语迁后就，兴慧建了僚吉利棒大厦酿。近磁两年娘才出宵现了笨天雅侨大厦曲，目露前已营经形国成了杰吉利超大厦钥、雅姑宝大慌厦和迁天雅摩大厦浪三足球鼎立研的局悬面。镜但随梳着区洽域内切一些足新项敌目的拒开发虫，区高域竞残争加班剧，王这个创局面卵正在近被打榨破。魄1)邮产品朱：客争户对定于产档品的率品质姻、款栗式的符要求检不断歉提升白，促沟使市英场内玉产品姜进一撕步细债分，膛原有疑的一瓣些低误档产汤品退法出，哭中高贯档产池品开顺始占铲据主覆流，饭在商死业大单厦中惊，以阻经营馆各自嘉独立廉品牌储产品民的商卫户成蓬为市猾场中擦的主灶要商趟户。派产品科同国舟际接塞轨，秤具备霜各自惨品牌逼的特球征，孩注重愁在各叨方面驳对自卷身进编行宣捏传，甚增加宫了售堵后服坑务，毛如鞋释类开馋始有克保修参和退怠换货哭服务敏。域2)劣商户绝：来岛自全播国各条地，勾没有徐明显社的区掌域化恨特征喊。商雕户开绵始制烘定长乒期发吵展目蓝标，领由广扒泛经奋营转协变为性单一龙经营耍，专迎业化罚程度殖提高轻，同金时对殊于各点类供盒求信挂息和满国际尺商情梁关注兴度上艺升，京很多茎商户垃聘请殿专业齿的管祖理及扒设计层人员日对产苏品进江行全魂方位挥的包嫩装和扩推广饭，同莲时自她主开纵发能厘力逐颠渐提谁升。肺经过聪市场羽的自吓然淘另汰，概留存况的商喊户都嗓是比码较有务经济忍实力冤和经许商能候力的崖成熟称型商念户。祥3)胜消费荐者：肚除原狡有前讲独联坡体及技东欧商消费裤者外叼，中蛙亚、膜北非管及中栏东也夸开始泡成为唇重要慢的消行费群课体，余如黑凝人客揉商。漂现有是客户蚊吞吐扎能力垦大，挠拿货偶数量竖较以鼓前有显大幅育度提溉高。蕉4)跃营销那模式协：期塞货（洋订货恼）交摇易为神主。圆摆脱樱原有阴现货耕交易凳模式蒙，而馆代之叙以更裳灵活戏、先年进的份期货份交易宝，消晒费者削不满垃足于祥厂商黎提供波的产桶品样枪式，晨会根跳据自肤身的斗需求语向厂眨家定迫货。袄而厂痕家在薪同客林户的葵反复圆接触棕中，阅也了亲解到摇了最扔新的尽产品霉信息址和客麦户的型喜好葛及流大行趋岗势。秀3、跪未来俊发展给趋势饰预期管××学经过款十几艺年的垂发展谜，在窑边贸撤上已串经形反成垄戚断地础位。博北京坏在交啄通运沫输、或手续该办理西、商建品提怒供等岂方面馆的优寇势使绣得艇××尼仍将推长期粒存在鉴并不徐断发浇展，储最终危形成倘一个安国际污化的旨产品孙批发兴、交礼易中椒心。距通过阴研究例××堆的发樱展过叶程也毕能够芒发现盛，睬××扭市场规的商瞧品也消是在故不断果发展膀和变敞化的臭。从莫最初渣的地芹摊货炊，劣泪质鞋哈、衣棒服，渣到中欺高档心产品培直至苍现今它的品吐牌经惕营，矮都说盐明了慨这个云市场荡是在伸不断冷成熟大和完售善的堆。缴1)论产品础：品票牌营功销将偷成为劣市场源主流撤。绩2)最商户陆：将晌更趋田于专爹业化刷、理啦性化痛，在以各业明态里常比较灶知名该或交剥易量李大的亭几个抢商户别会占缎据该开业态嫌70傻%以辜上的略市场抢份额铅，市辅场越仍来越执趋向曲于垄抚断化恰和规纲模化尽。他餐们更董注重绸产品亦的研拴发，绪同国喜际的针接轨痛。对杜于商索业大伍厦的马要求弟也越醒来越轧高，罚特别厌注重丢硬件持配套瞎和软提性服电务。凯另外伶，由可于在关现在胃的电××像出现栗了不完少的挡赊货挎贸易踢，因麦此对原于经晨营商念户的才要求咸更高想了，浸只有楚资金右雄厚思，产堵品过筹硬的疫商户级才能中够不蛙断的普发展寄。这高样的膀要求藏也进昆一步锤提高童了进绿入雅杆宝路矛区域哪经营丛的门家槛，脊加剧袭了区创域的香封闭冷性和疫竞争豪性。燃3)亩消费板者：补从盲另目进搏货到游根据木各自斯的经际营侧语重寻呀求不镇同的论产品截类型渗。他妻们非漏常注草重商嗓家的慢信誉沸，也株很在鲜意购飘物环枕境是裳否舒透适完机善。礼总结夸：搬根据如以上疏分析餐可以搜发现铸，经驾过十努几年殊的发烫展，财××扔已经葡脱离汇了单藏纯边选贸的隐市场果概念巩，而奏代之狡以一蝴个不骂断走吉向国辟际化腔、全奇球化个的市叹场。陆在雅艳宝路置，全若球贸杨易平解台雏同形开瓜始显贵现。都而随湿着贸兰易领辛域的卵不断豪扩大六以及举市场莫的不落断规唱范，嫁未来航的住××药将是殖一个价开放晌的、悠全球寄化的么大市祖场，搭它将欣真正筛成为艘中国播轻纺夕产品堵面向款国际攻进行旱贸易掩的窗叶口和蒸平台绣。

饮二、亮区域陶市场仍分析觉（一坝）核裙心商没圈主寺流商趁业大届厦简投述护（详正细调毛研资旷料参乱见附习件报辉告一矮）搅1、胡雅宝紧大厦秋是区末域内枪较早师的大掘厦式图商业察市场拦，虽她然由且于天懂雅、薪吉利豪的兴饮起，洞生意萝有所弓影响嘱，目迈前经灯营状帮况一洒般。梁2、梯天雅来市场锹项目备开业钩时间阵较短手，但唱因其矛舒适柄的购派物环雪境得册到了磁商户为和消漏费者禽的青截睐，铁是区慢域内纵目前虑经营穴状况锐最好闲的商中业大慨厦。霜区域源内经逗营状默况良乘好的水商户吴在天历雅都桑有摊少位。忧3、窄吉利杰市场粪98鸦年以匙前，珠××哪市场影的主依要摊诞位都流是临倚时搭讲建的驼铁皮愉房，颈简陋赴、档模次低沃。吉辅利率丰先修旗建商趁业大矮厦，腥从而神改变竞了撤××宅外贸是临街疯的形北象，柜提高虫了整讯体商射业档令次，锻一时棉成为脑××娃的龙密头市粘场，见但随置着天田雅大辟厦的贴后来抄居上次，如舍今已爆被天拍雅超歼越。当4、险国星笨市场跪最早爸是农凤业银方行办刷公楼裕，后业来改砌造为李商铺甩，从包经营肃各种做服装暴逐步娘演变棵为专茅做童哈装的雷市场奔。在摸消费麻者当黑中有岔一定爆的知论名度呼，客裙流状希况尚糠可，静总体畏规模呆偏小慎。挎5、币万邦喊市场改以前订为写塘字楼录立项抓，没嫩有配超置商亮业设搭施。帽后来逮由于策商业货需求禽，逐汗渐改守变为遣写字裹楼式段的市戴场。滑无滚抗梯，脑通道壳狭窄捏，楼岁太高悦，高陕层空粪房多唇，经捏营状揭况较洞差。坏6、耗东方蕉圣元姓市场涌整体驴布局腔较差提，半义回形偿分布示。抛主营敌产品据属于很中低寺档产勇品，持虽然山租金搞便宜港，但及生意阀萧条蕉，整绳体经牢营情扫况一兄般。图7、岁华声膏国际第大厦号以写括字楼企产权榨立项匆，最肤早的其招商狭方式碧为产燕权销混售，完因其陕位置允偏离痰××末主流敞商圈偶，导裹致整中体经泄营情酸况欠换佳。昼8、苏临街败市场辛最早喉以前脚的临蝇街市彩场面祖积非驰常大检，很婶多地锻方都缠是双颠排格犁局，务但因榨为区泡域内弓的拆伸迁，别目前洞只剩饮下日金坛路赔和雅化宝路溉交叉在路口阵东北杏侧及渡雅宝苹路北择侧一幅部分蔽。原景有经邻营业姓态较症多，优但现做在只躬剩下崇百货郑、裘般皮和炉服装晌几大熔类。秃产权羞单位版众多也，导父致租恋金价税格差作异大括。妖9、亿汉鼎态大厦拳市场第写字遇楼格加局，仆属于师老牌滨裘皮孕集中炕市场绝，发奶展比宋较成顺熟。葱裘皮谷街拆多迁后不，商赶户转弯移到抱这里软经营睬。单唇层面涝积小惹，芹每层局商户霉较少吴，是池裘皮胳集中务的专士业市青场，摔但由河于经浙营年不限长迈，消捏费者炊群体廉比较谱固定由，因企此整独体经严营状光况较柏好。佳据悉刘，大扬厦所里有人鸭在2结00包4年圾曾想挥将大毕楼整充体转甜让。竿10早、日党坛南呆楼市污场茶曾经三是进××姓最早传的商催业市限场，勾在边耻贸初拖期，奴非常尝兴旺另。9腊5年赶前后茅，四本层的轿15勇平米段房间熔可以琴租近分2万冈元，灭是整佳个商彩圈内汉曾经培最具愚市场摆号召朗力的汗地方优。但凤随着芝吉利椅、天扒雅等螺大厦崖的兴堡起，而南楼轨逐渐趴走向三没落载。现户在的且商户扁总体世经营适商品亮档次痒较低士，整裕体经待营状朽况一鞭般。倒11宰、日古坛北筝楼市堆场补曾经洗是日眉坛宾梨馆的石配楼芳，后勇改为某市场耀。是饱内衣朱的集者中销阳售地凭点，参整体膝客流复量小教，经肾营状挎况一受般。装12粉、奥走特利惰玛鞋绢城市饿场权专业迹的鞋市业市氧场，扭但大挺多是婚小户细经营绸，主廊要经穴营仿携皮、红革鞋腹，销吃售量赞大，郑价位竖低，过利润横较低茧，经裹营情钢况不捧如天针雅的纹六层凶。饼13绵、老悼番街拘市场习是涉沸外公讲寓怡燕景园杜的底钞商，皮最早岭定位漆为住牵宅的己服务伶商业毁，招张商状去况较砌差，摧因此至不得胜已改亿为市朽场，馒主要瞎以零知售为她主，朽生意喉冷清懂，但耻随着旅雅宝失路大恩棚拆扒迁，走部分草商户汇无处捏经营葡只能白选择竞在老炎番街族，生屑意状蛋况开妹始有修所好扁转，威因此袜商户凉也开熊始将幻主营采业务夹向批登发转览型。器14落、朝术外门饿市场农朝外佛门市妙场是雾指朝侨外门田项目头的底辛商，虏由于偶其外密立面孙以黑案色为瞎主，僻比较览严肃竞，因供此整郑体形租象更后倾向象于办漂公场科所。截05语年新壮开业克，定数位为青外贸搬市场走，招啦商情臭况尚哥可，销但定拨位于屿国内贝旅游训购物碎，与横市场而状况享有所氧偏差断，直幅接导以致经诊营一宜般。悦3层梳局部幻有空即置。逐综述肾：篇目前夺××要商圈勉内主墨要商逢业大遍厦和鹊市场食共计请14晚个，告经营棉业态泄涵盖柄服装圣、鞋善、裘兵皮、辞箱包扒、小姿百货厕等几窜大类嫂。拼××帖中有崇一些货专业缓市场便，专趟营单住一业疾态。垂如奥浅特利可玛专塑营鞋聪类，君汉鼎洁大厦险专营叉裘皮筑，国洋星专陶营童宇装，币日坛企北楼瓜专营场内衣透等。剪区域理内目相前的敏综合系性商式业大子厦中愚，首舒屈一尘指的娃是雅绘宝、慧吉利碧和天进雅。在而先天雅更由于薪兴建输时间椅较短箩，因惑此无丘论从暂软硬察件设群施或金经营眯状况朋都是由区域变内最绕好的居。表区域这内的影主要斤商户榨经营馋年限向较长精，属诞成熟默型商吹户。永目前给区域辰内的这商业赢大厦感，由宋于建努设时辫间较灵长，除因此廉，无浊论硬米件或写软件狸方面石均已读无法逼适应贩当今曾的市珠场需赛求，寒区域蠢内迫虹切需浓要能舌够满恭足现抖今商秘业要养求的卡新型思商业圈大厦获。姜（二遣）区复域内宾重点顾商业慢大厦变分析纹为保胁证研阿究结融果的榜可借颈鉴性辩，我恶们选窑择了挨区域才内最农具代孟表性毒的三标个大爬厦：哭吉利悠、雅钩宝、展天雅榆，分角别从极业态责布局薄、标闭准摊趟位面前积、哑租金授、转弄租金完、转秀让费孩等几蹲个方眠面做瓣进一恭步的篮详细裁分析纤。框1．四重点险商业石大厦票基础缺资料率明细触备注疑：由脆于这沟三个示大厦芒中，勇有不当少铺笑位都赞是由体标准闷摊位浊打通宾，因峰此，低铺位垄数量臭略有随差异按。

暂2．书区域扫内重黎点商谦业大夕厦业蠢态面近积租江金对祝比眠天雅压大厦章吉利蚀大厦邪雅宝隙大厦晓业态受布局睁业态宰规划桌较为挪全面喘，涵奴盖服筋装、裙鞋、们小百湾货等柔几大烤类，溜同时晋，根豆据不踏同分迎业态休要求陡，又邻按照滥毛衣责、休季闲装孔等进标行了聚细分苦。便苹于商效户进抖行经税营。北业态佳较单质一，责只有后鞋类尚和服绵装扒业态调较多渣标准嫌摊位景面积突23辨平米票18蹦平米垃20嘴平米勇租金化50庸0励—返66信0山70辽0，折基本将是单喇一租西赁价赞格士40涛0骗—温60誓0，优1层校租赁慈价格遍最高贫，楼蔑层越死高，乘租赁距价格歪越低尾转租尼金圾标准就摊位怜2万禽元倾标准美摊位挂1.华5万长元枕转让扫费占服装沫类标乖准摊扬位4指0雄—暴50草万，绘鞋类哲50吨万妹鞋类压16奉万欠总结羞：浑这三畜个大房厦都林是综息合性秒商业伯大厦内。在迅这三健个大拾厦中泥，无扁论从敌大厦谋自身园软硬掘件设耀施、悄大厦畏规模挥或商磁户数吸量，表天雅涨大厦赶都是祥区域糠内最鄙的究。介从铺激位面邀积来采看，待天雅漠的标顶准摊趟位面多积最猜大，愤在2犯3平姑米左她右，彼同时亭，大贸户房寿间也眠是最拘多的土，在钱其8崖层以冬上全颠部为植大户驴房间胶。吉秋利的栏房间盏面积肠最小拘，只管有1秧8平种米左竖右。象从租扣金来翅看，况目前性单位纱租金误最高灶的是愧吉利驼大厦劫。这侮三个治大厦召的整醉体租云金水型平在集区域及内是倍最高简的。屋他们熄的租抖金水割平代压表了葱雅宝乌路区肉域主江流租餐金的凯走向世。沉除天交雅大滥厦的照转租速转让甘费用鸭较高牵外，鸣其他马两个航大厦墨的都遮比较络低。斩在这恨三个夹大厦赶中，狼服装零类业云态占典绝对正优势叮，鞋纷类次拦之。蹄（三兔）核筹心商炎圈商尚铺现刺状分薪析积1、旬区域袄内各隶商业辞大厦灶业态帽及数萍量面便积明丰细谁大偿厦让名携称肯服装缸（含类童装抄、内层衣）历鞋广箱包目裘皮屑小百抹货喂数土量顺合馆计帝数量海（个辩）兼面积困（㎡希）涨数量慈（个煎）界面积鄙（㎡衡）碍数量毯（个南）蚀面积绍（㎡共）赌数量项（个政）恐面积帝（㎡惊）未数量旧（个振）束面积亩（㎡奶）砍雅宝神大厦辨18攻5结4灾44寨0茶80麦40该83抚25垒50卷0诵——债——鄙——损——批29买0励吉利讲大厦呼42钥1营78牢93芦89慧16西02救——爷——桂——棵——倡——肃——泡51组0映天雅佣大厦捆38零7澡89蚕01李24乎8券99严32讽5黎11餐5梯25献11待50叹22满3引17嚼84赚88头8汪国星价11崭7谎21秘06吹——舰——限——植——列——矛——麦——敌——茅11冬7唐万邦徐12京12秃00耳13究13玉00见35缴35休00袜11于2筹72偏00洞——屈——附17侄2守东方松圣元休78飘11波70花——裙——缺5喘75倘——订——塘14兄21宿0浅97前华声估19断20砖00案——衡——蒙98寸14娱70翻0脏——密——桥——慎——听11室7淋雅宝银临街粱51璃30迎60壮3剧18芦0尤2亭12陡0伶68糕34陶20局25模15杆00寻14作9爹汉鼎节——掉——患——招——畏——导——咬60者18油00眨——体——悬60秆日坛伯南楼雨95缘14加25鹅——竿——齿——历——暂——铜——奶——咸——晓95菠日坛抽北楼雀52惰78刻0势——唱——聚——交——车0止0捡——跌——梨52艇奥特萍利玛叔——架——程13究6陈23于04疾——忙——径——讨——替——裤——应13紧6虑老番劈街跳20碍0雄16照00眼——颗——浆——辣——壤——垄——纹36字0迎28目80葵56及0麦朝外悟门伟43垮0烛98惩90眠53斗12已19饺88凑20叉24绒——碎——源32现3春32办30蜻89唱4愉合计对20滩47弊62姓2筋25易8皮26涂5训94招5用41穴37狐使用米面积避合计葬44筛46割5幕20冻62攻0滨21讲03庸4机13侨57粱0完96巨04泰11畜17别93伯备注诊：蜂各业威态面紧积均凡为使浙用面俊积却区域凯内总痕商铺毫量为寺41兄37御个，功总商梳业使梅用面主积为液11意1，兽79跳3纪平米办。需在上扑述各仓商业摩大厦汁中，祝朝外识门主问要以朱零售进为主等，与猫区域豪内整孟体批邪发业类务不耗符，秒因此禾不计悉算在具内。汤另外栗，小虚百货撑类需晃要的况楼层外为首灯层，猴且单叛位面触积小淋，业稿态整欺体形脆象混文乱，葱且同紫其他导业态莫的兼无容性辟较差剥，所烘以摒碗弃掉归。电另外趟，在弊一些界大厦撞中，役有一垦定的嫁空置较铺位论未计业算在写内。脊因此聚，区河域内脱的有滚效商撕业业温态数研量及更有效及商业仪面积祸明细嫩如下丘：干大鬼厦仿名亲称拦服装庭（含粉童装伤、内萌衣）虹鞋储箱包暂裘皮珍数东量未合夕计菌数量蔬（个迅）揪面积恶（㎡像）串数量灰（个淘）脾面积朱（㎡堤）票数量叫（个愿）院面积种（㎡万）修数量少（个下）虽面积筝（㎡隶）露雅宝孤大厦炮18馅5落44寇40嫁80介40片83晕25班50米0巾——贼——愿29要0斯吉利惯大厦泉42不1山78裳93撤89饰16紧02役——棉——真——漫——牙51山0援天雅技大厦奋38页7缘89像01翻24偶8榴99国32脱5匆11议5鹿25祖11疯50切66刻5挨国星体11吼7弊21荡06廉——衫——乌——在——达——骨——拉11颤7兰万邦午12醒12赶00掌13伯13睬00捏35切35世00剥11棒2访72桃00魂17满2愚东方楚圣元偷78退11肤70鸣——谜——援5蛋75魂——坚——管83愤华声袋19食20框00咏——夏——般98维14类70丙0欲——陶——咸11邪7均雅宝胞临街胃51柜30森60雪3妇18疯0肚2越12伴0氧68兽34联20景12辛4抄汉鼎嫩——狼——茄——康——齿——荐——迎60警18纳00匪60垃日坛蛮南楼包95今14吃25吨——禾——肆——洲——初——赠——弯95油日坛恨北楼座52担78挥0盖——惨——答——锯——雄0象0误52化奥特椅利玛链——彩——博13乒6哄23戏04枣——在——菊——照——对13爷6帜老番售街遥20据0侵16混00连——限——仔——稳——犯——慎——洽20协0柔合计教16齐17致56见9凯17院0城26丈5梦26岩21乎面积越合计泪34负57鬼5亩19骑40笨1股19叉01欢0父13镰57亚0国86忍55劫6会2、凝各商瓶业大香厦有悟效业呀态数办量及锹业态排面积捡比例置大蕉厦针名翁称疾服装挥（含仿童装慕、内袍衣）润鞋库箱包债裘皮笛数量惨比拦（％蜻）衡面积导比族（％沿）授数量财比析（％抚）鼻面积般比爷（％将）菜数量乌比季（％鞭）乞面积吨比给（％斗）挠数量痕比限（％朴）久面积索比队（％墨）宵雅宝哈大厦际11草.4喂12耍.8扒14喊.1堡21兰14捕.7冤2.近6究——颂——岂吉利唯大厦出26渐.2朗22敢.8季15缝.6宴8.淋3咏——破——谎——缓——回天雅燃大厦欲23助.9填25岂.7胃43艘.5眯51找.2廉2.吩9险0.赚6群9.桑4触8.裂5政国星衫7.等2裕6.系1满——欢——夜——都——完——跃——凉万邦运0.头7扮3.仍4视2.渡2恨6.幕7持20度.6极18案.4仁42漆.3禁53献.1味东方粘圣元慌4.菠8战3.睛4岁——蜜——眼2.练9奔0.驱4施——谜——床华声堤1.陪1晃5.捎8仁——魂——敏57野.6今77估.3吩——凭——帆雅宝土临街述3.米2午8.幅9流0.事5桌0.孝9揭1.输2办0.衰6逼25主.7尼25再.2饼汉鼎也——绳——件——赢——面——钓——舒22持.6少13久.3奏日坛病南楼健5.悲9吊4.丛1紫——吨——制——须——劲——充——办日坛包北楼满3.占2膝2.喘3辨——惕——酿——样——吃0洁0租奥特村利玛遍——件——薄23偷.9抄11帜.9茂——倦——获——份——吃老番帅街誓12室.4觉4.纱6绿——峰——形——游——宾——饥——举3、厚各商灭业大腊厦商息铺总培数量懒及商刃业总送面积舞比例素大厦截名称耗数量伸总数窗量比哑例伶总商泛业使乌用面发积妙总面骂积比胁例类雅宝狸大厦师29京0骗11仔.1蚁90蚁23惩10暮.4屈吉利涂大厦政51功0禽19征.5拥94宪95府11剪天雅槽大厦先66吵5愈25泊.4逃20术09版8盟23炸.2堡国星以11隆7绢4.钳5刮21义06圣2.厚4藏万邦倦17闯2淘6.躁6握13欠20璃0盗15焦.3渔东方芳圣元漂83烂3.镰2采12耕45霞1.例4别华声葱11悠7蕉4.薄5粮16才70仆0树19岭.2败雅宝绿临街且12荣4沸4.麦7扛67超80泊7.吼8修汉鼎割60帐2.晒3机1迟80插0堪1.嗓8斤日坛烂南楼启95采3.凉6底14坛25抚2.巡1瞎日坛剧北楼添52培1.之9为78玩0揉0.侍9猛奥特袖利玛绳13恶6西5.括2治23钩0艘4迷2.动7烦老番戏街圾20誓0湿7.过6临16宜00术1.盘8碌合计级26剩21社86挥55勇6爸4、青区域耽内业童态数层量面驾积比仆例汇上总表读业态咬服装朱鞋弟箱包阴裘皮盲合计送数量砖个数并16吸17晓56趋9预17仿0践26廉5理26状21仅比例无（%亿）稠61倘.3塑21摸.7烘6.桃5愿10景．匙1迫使用约面积爆平米与34层57渡5拨19渴40何1革19执01幅0巧13趣57赠0凶86妨55牌6测比例古（%冲）姜40孟22说.4岗22晒15今.7踪总结苗：篇区域挺内主左要业霜态按上数量苏多少它依次拼为服遗装、彻鞋、繁裘皮棵和箱山包。缝但在识其中砌，内播衣是扎比较妹特殊察的一权类业稿态，旁在许枕多零蠢售的咽商业寻场所近，通恋常将透内衣窜归到旺小百蜂货类勺，但求在渡××岸，内矿衣面存向的窗也是帅批发绝经营背，同界一般甘小百套货摊度位式来经营闯不一寄样，津它同此服装件类业开态一玩样，尼需要卖在房被间中杠进行舰经营帐。因活此，狸应将侄其从翠小百浩货中归分离者，和吃泳衣蚂一并赤归入峡服装后的范哥畴。摆无论触从数越量或想面积征方面奋计算艺，业盒态最倦多的践是服猴装类叼，数灰量占少区域尼内总糠体数植量的智6泰1.唱3％佩，面揭积也饰可以巡达到拌总有恼效面煤积的夜的4讯0％怜。箱列包类终业态食的数渴量虽猪然少烈，仅见占总父量的遭6.式5%蜻，但尿商业销总面劣积较阿大，跳占总食面积附的2像2％怎，说波明商枯户需甘求的群标准耍摊位桥面积贴较大赔。持从区厘域内伤各商险业大委厦的念业态辉总数枕量和钻有效肃商业副面积检来看响，天分雅无位论从讯数量姥或面找积在锹区域内内都惧是最犯多的屋，说糊明区沾域内秒商户命对于嚼天雅担的认高同度净最高脑。看5、膜核心纷商圈渠租金慕水平俗分析脸区域染内各合商业拿大厦倾租赁铁价格棚明细肥大厦迟名称唉业态绝（锄元/芳月/诸平米番使用惧面积秧）坡备注迫服装微鞋恼箱包挡裘皮巡雅宝齿大厦惑45漫0旅—殊60滥0象40迷0蚊—床50目0摄50肿0烫—深吉利棉大厦尾服装文标准移摊位挣转租蝶金每泄月约财1.档5万起元塑天雅短大厦晓服装先类标准准摊躁位转恶租金咬每月圾约2渠万元少，转群让费题约4窗0歉—初50吸万元林；鞋驱类转蚀让费家标准单房间悄约5美0万刺，位负置较仙好的剃大户泛房间谅可达磨10拒0万俊元左邪右。责其他验项目社的铺阶位转来让费膏或转层租费碰较低间或没跑有。锹吉利从大厦渔70瑞0成70括0径—誉—登天雅与大厦求60齐0监—米66福0浑50乎0增—黑66袄0锻66汤0挠60杆0献—须66缓0冈国星计55坝0望—袄—系—翅万邦成23族0角—街25穗5秀23蓝0较25听5掘25掠5称—鞭40稻0朋东方击圣元芝35贞0观—员45贯0寺—态45灭0辞—拒华声奇18桶0掘—永18聪0咐—千雅宝缠临街稍70正0犹—怪80讲0求—饶70躲0苦—漆80这0童70额0寄—扁80邮0缸老番倍街页88矿0歪—碗—混—塌朝外管门拳40络0摧—份50舞0狼65缘0绢65悬0贷—递汉鼎发—乖—挂—汗40雄0字—蒙50糊0座日坛曾南楼骡29祥0侨—幕—披—子日坛俯北楼搅北楼扰33态0谈—抵40祖0签—厉—货20乖0毛奥特掀利玛锤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惊（六教）．负辐射朗商圈军分析颤（详亚细资亮料见揪附件条报告乔）境说明踪：湿××漏是以厌对外池批发足贸易扔为主后的专胁业市购场，民因此脉他的牵辐射糠商圈海不同货于传最统的监对内帐商业母。因卖此，符我们葬考虑冒了涉腿外贸顿易为加主的疯秀水夸市场值和雅脸秀市喇场。播同时愈，因剥为饼××隔的经潜营形烤式是印以服配装批航发为膜主的友，所哀以我述们考夜虑了云具有与同样挠经营姐形式惜的大董红门剩市场喉。另颂外，轮由于逼边贸饥最早滑起源雨于新烫疆地紫区和拔绥芬享河，爱同时絮，现献在之××悔的不牌少消壳费者轰也同屯时在魄新疆吓进行奔贸易耳，因伶此，镰我们艰也把标新疆冲作为鼻辐射旗商圈托进行弦研究量。开1、燃秀水想市场社秀水承是著缸名的冻国际薄旅游战购物嘱市场列，经炎营方致式为键零散冲型购召物，世针对玉的主袜要客且群为杀国外术观光戴游客挽和国免内的告时尚参人士隐。由骡于临洽近颈××沿，碑雅宝茧商圈额的一苍些消岸费者掠会去挂进货刷，堵但主蒸要集削中在旨一些欠特色裕商品尝，如间唐装拒等，吼由于仇进货挤数量蛛少，撇因此贱单位妙价格剩高。挡根据为对秀嚷水商哈户的素调研绒发现诸，不惑少雅勇宝商顿圈的胀商户境将秀薪水作析为自挠己的愁零售扛基地真，将齐一些吵样品烂服装波或过理季服风装在凑秀水能倾销库。对去于本揭项目案，秀湖水仅彼有极友少数衔的商链户表骆示会迫观望岛。主中要是存××庸这种单批发榴的经赠营方普式进寨入门哗槛较薪高，巧只有喂少数免有实砖力的携商户四才有凤可能吵进入笋。因凭此，随虽然晌秀水菠可以育作为宇××显的辐盐射商赤圈，搏但由荣于经鸡营方盆式的培差异忽，二反者互日通的杯可能真性较害小。引2、其雅秀葱雅秀戒市场销也是菊国际嚷旅游屯购物铁市场胸之一星。睁由于后雅秀旅已经挺偏离填雅宝狱商圈飘，商晨户的讲经营她方式潮为零舱售和勾小型串零批记。因偶此，炕绝大避多数讨的商医户没镰有进台入惕××临经营吉的意秒向，舌仅有茫极少题数的钞商户睡表示很会观社望。勾3、层大红钳门积大红旺门的锤一些助商家奖既在脂××罪经营混对外临贸易剥，也缓在大铸红门久经营结对内坊贸易员，甚臭至在爆莫斯菜科设误立直需销点壤，但发毕竟却是极世少数火。对漆于多肺数商泼户来桥说，然由内绣销批疲发转竞向外信销批吹发，社无论恳从产济品或剥消费脸者来镇说都梳有一融定难殊度，仓很难泉转型备。因响此，蜜只有耻极少融的大遮户才须有可择能进召入罢××庆经营聚。滑同时逢，通赛过对尤大红分门地氏区几举个主雕要市产场的升商户盛进行勤的调牧研也磨表明挥，仅南有极句少量炮商户攀表示吊会关乱注本感项目培。纯4、剑新疆被边疆孕宾馆竹商贸童城厕1、馋概述浓：蜂边贸蹦最早妹出现牙在新火疆和剧东北拉的边湾境城寻市，镜由于递边境爽城市悬生活堤和交筐易条骂件较然差，骆因此汉逐步地从边偶境城翁市转登移到珍靠近域内陆杨的中采心城绩市。烟在乌产鲁木崭齐，奏最早胖曾经狼有多绘个市悟场，锄但由稿于边欧疆宾雨馆商妻贸城川能够节提供滋住宿塞和仓坡储等该便利菌条件宪，因俭此新铸疆的抹市场犯日益专集中年在边墙疆宾团馆商唇贸城想中。洞经过烟若干叶年的天发展避，鞋渡和服详装集胆中在搂边疆灶宾馆必商贸如城，滔小百茶货集移中在查新疆陵商贸涝城，蝴家居活集中塘在华惭凌商搞贸城个。钩2、棵基本溜状况控边疆泰宾馆踪商贸匀城按牛照其半功能甚分为捡仓储叔区、言交易强区、六住宿嫩区，肉有近张15临00悼名商瞎户。赤由于巡商户膜日渐爱增多阳，因跨此，之现在干的边鹊疆宾言馆商屋贸城钱将原允3层廉的格爹局扩微建成柜4层衫，一遣层为和鞋，竖二层剥以上湾全部洞为服缓装，徐原有贼仓库窄也改饼建为姿市场软。浅在边始疆宾拜馆商严贸城洁，1捉5平发米房挨间视并位置旋好坏赛，转狼租金遭可达躺10躺00谜0蛮—蹄15秀00棵0元仓/月都，转趟让费羊可达对50沿—倡10饺0万故。这脂里的唤主要抖交易限方式猎为现兼货交饶易，容以陆右运为滴主。冰空运富主要疼以巴天库为军主。闯早期刮在边浊疆宾挠馆商写贸城口中的土消费朽者来辣自各豪个国兆家，度但随营着北舅京边跟贸的分兴起育，高跳收入垫国家感的消辛费者最许多税转向掀北京昼，只障有中呀低收僻入国需家仍认在新唇疆进挥货，呆近几俊年，甚巴库退、哈练萨克闻斯坦烦成为惩主要薪的贸朽易国缓家圣。鹿3、种经营毒状况疗边疆脚宾馆毯商贸骆城的剧主要贪业务执是鞋裁和服凭装，它特别隔是中斗低档阿鞋，偏成交蜂量非桂常大壁，已蚕经超涉过了丑北京蹈。托4、悟总结钳在北未京经狮营的呈商户友，有焰不少生都在戚新疆悟边疆咏宾馆赢商贸葵城有矮摊位读，将痕过季才产品赵和低蒸档次赶产品博销往森新疆淹。还峰有一蓬些在歉北京其经营枯不利越的商颂户会俯选择救到新吸疆继拔续经茅营，狼而在塑新疆辛做的罪比较脆成功按的消疼费者尼也会誉到北纵京去享进货刺，因躲此从患这个供角度谢来说秤，新挡疆可刚以算记作北蛙京的来次级稼商圈紫。膜另外箭，许析多消优费者浑从北巷京定颜货后仰，先况由内毒陆运趁往新路疆，雹然后披再转件道各眼国家派。因沫此，结新疆针又是峰北京贡的销翼售口混岸和土中转辈口岸牵。题新疆扮的小佳百货修交易浪量大南于北依京，势因此波很多朴做小厨百货草生意对的消盏费者膨会选抹择到灰新疆觉进货到或直梦接到层义乌徐进货球。离（七滚）．材区域黑竞争低分析脂1、稳区域汽内竞历争项沿目基谢本状告况分弓析腾1．久1优云唐(自U-灯TO唯WN伸)少位置怎：霞朝阳涝门外纲大街任价格共：怒待定疼项目纠总规遥模牛：谈62威万平柔米综面合建堵筑集晨群俘开隶盘啄时间斜：船20张06段年末项目棋特色欢：撒朝外熟地区羽第一屡个广遍场式禽商业望地产援项目勤，由磨六个桥主题胸商业性构成波，包搜括：佩世界左名品限购物艺中心匠、流收行时燥尚精宇品街绍、动重感娱双乐广搅场、道国际燥标准耗数字骡化影核城、杀环型略休闲逆广场姜以及功国际惩美食护汇。墨六大面商业象区域耗各自象独立划，但丛实行躲统一兄的商碗业运断营模焦式，牺从而阅形成幸互动鸣的商哑业综牲合体肝系。袜巴1．伍2雅酒宝城量位置瘦：其朝外洁大街损与建恼外大悬街之晒间，装毗邻纵东二水环朝惕阳门钉立交袍桥野项目膝总规亏模恒：补63矛00密0萄平方渗米杜开业烧时间投：槽07斥年5抢月车项目样定位饥：康以批舱发为焦主的绩高档摩国际赞贸易祖交易反市场护。泡1．旱3日判坛国项际广嗓场扰位置狭：匆日坛凶公园躲北侧倡价格畅：善未定蕉项目贿总规咐模凳：浊约说8万辅平方心米叉开业扑时间鲜：中20糊08肾奥运鞠前夕炸正式抹投入显使用胆业态略及面已积甲写字辩楼粗：共辈约他32肝00孔0平静方米昌，宇共1坝0个久办公偏楼层除,单旨层面双积约掀33篮00录平方送米老。努公寓寇：郊3幢终，约词51伸20娇0平耳方米争，2竭9种辽户型烘，等主力设户型括60舟~丸70弊平方计米秃，共祸计7托00浅余户巴1．壤4日晶坛上奉街饭位置芬：嘴日坛家公园赠北侧第价格妹：象未定堡项目况总规肤模价：此约颂1售8万袍平方炕米误开业挺时间洒：浓20当08辞奥运嘴前夕呆正式举投入单使用沙项目滤简介堂：授是京奶城最屠大的结集餐候饮、赖娱乐肆、购智物、嗓休闲扬中心床于一匪体的伯室内报步行速末渐商业决街。港主体梳建筑玻顶部奖采用白超大央的玻惨璃穹利顶，撇阳光缸明媚冒、风么格独免特的传顶层狸酒吧渴街市柿与世搜界各抓国经教典园愿林景浓观交膝相呼点应逃。本水项目楚和日办坛国树际广政场为筋同一消开发掉商。剃日坛拌上街刘业态剥及面饮积缩1．董5天纯雅二纤期慢位置率：眼天雅含地下比东侧糠.曲价格蛾：刊60损0元杨/平闯米/朱月.产项目俗总规但模户：梦约你40签00龙平方群米祖，约晶85廊个摊焰位，磨面积披在1许8高—从11脊0扇平米有.膜开业恩时间倡：锡20延0档6年惹3月微1日金项目风简介盒：捏经营谎项目简为百为货、傻内衣里、床膝上用欣品等黑，经亮营方恼式批弊零兼坐营，碍不同湿于以优往百盼货类词摊位伍经营膝方式带，全矛部为栽精品炭间设职计，急提高浓小商权品市泊场的游整体机档次巷。稻总结圆：其以上尺5个王项目狠是区萄域内散目前暮在建领的几语个项策目，党由于桨优唐舱、日灾坛上自街、匹日坛比国际乘广场撇定位乞以国杯内零窑售为乏主，干同区尼域内思的整馅体商坝业状勿况不尖符，钢因此运不作捐为重使点竞洲争项欺目考成虑。演而天婆雅二县期主敌要针训对的魄是精攀品小省百货化类商服户，焦与本啄项目筹主体凳定位泡关联怨不大悼，因择此也宾不作匹为重取点考顷虑项意目。萝所以攻，目朝前区怜域内辅只有季雅宝恶城同晋本项家目定挎位方弦向一糟致，辨应作紧为本厨项目瞒的重尿点竞拥争项监目加陪以分乘析。

桐2、副区域妨内重愚点竞构争项领目分讨析研甜究刊2．昆1雅悠宝城沿业态因布局另及功挣能设摘置拣楼层杆业态席标准研摊位厉面积绸（建蜻筑平京米）具售价什(建圈筑平筑米/栗万元位)爷单层浩面积逮（建沃筑面学积）移备注驱B3债停车王场劲约4狐50讲个荣——灯——保46反21欺平方困米斤使用保率约虑65您％久雅宝即城总俗规模愧约6残30蚁00绒平米蓄，除琴大厦速外包炒含了斯门前辰广场剖等公爹建烤B2欲——牌——筑B1称小商诊品择10可—锤15违F1点珠宝耻15饼0发9瓜—仙10孝宪F2氧裘皮搁10突0糕4.欠5纹F3敢3.秀4万偷/均脑F4截F5窝服装聪套装震/内妻衣堪F6府童装掩50参32她46棵平方颤米渔F7起棉衣缠F8珠毛衣瘦F9站VI州P房石间肺F1点0齿皮鞋医28敢16腰平方识米游大户紧房间瓜F1性1勤F1什2吹箱包将17想45钟平方伐米班合计处57泡32释9平等方米变2．做2雅群宝城奋楼层倦规划垒布局荐分析上：想雅宝别城由究于楼述体呈客长方扑形设尸置，付因此烘整体降使用鞠率较鉴高，匪根据慈现有困楼层洪平面厘图计阳算，沾使用柔率约治为6微5％金左右增。吵主入剑口滚五梯处弟设立宜了休适闲中胁庭，范强调服辅助锐功能欧，同轿时兼坊顾休德闲、梅娱乐努及展劫示。浸根据订现有负规划愧计算若，主浇流商墙铺使元用面丰积约农为4厦0平循米，件略微债偏大射。致根据恰规划齐，大付厦通滨道宽歉窄不盯一，村对于崭人流吼和视江觉有支一定机影响挂部分仇商铺白进深通过大笼，造补成整骄体狭赢长，赔使用杠不便瘦。象雅宝继城主付洗手弦间设海置在铅商场凑中心估，损堵失了金良好己的商最业地搅段，冬又因兔其电帜梯核毫心筒冻和气抄味等额阻碍弓了周书边商纷铺的察正常娘经营皮。糕2．或3项蜂目优况势分刺析低在日僻坛路刑把角舅位置暖，两鲜边临宏街，水位置死优越渗，展戴示性午强逢总体肆规模呜大，要建筑羡面积驳超过湿6万颤平米林，是疗区域款内目抄前规眯模最窜大的起项目榆。草单层斜面积隐46准00叔平米泄，也拌是区惯域内熔单层析面积菌最大陷的项茅目。霜是区万域内晒销售怨产权耳的商元业大惰厦，迹对于绘商户狗来说阅，具租有吸佳引力锁。经整体园业态辽布局抱迎合爱××姐商圈拒内业恨态分译布状垮况，棕容易预吸引酿目标陪客群买。娇有充口足的耽停车旺位。勒有大甘型的米中心救广场砖，环宇境优矮越。商已开刘始动诱工，纵抢占晴先机茄。冤项目炊新建条售楼甚处，扒同时卫树立米大型伍工地余围挡年，在判品牌融形象镇推广细方面凑具备老一定堪优势敲。讨已开印始销铁售，痕××赞区域粒内的遇不少考商户斤已经剑购买诱。蜻项目堂紧邻托日坛欧上街备，对遥人气员带动读有一严定作盾用。颗2．猫4项龟目劣止势分倘析办位置坚略微亏偏离会核心怨商业阻区。视通过裳前期如对雅丙宝城韵进行黄的几缠次实成地调幸研，片发现挨项目程在推稠广和申营销斥方面伟有诸坐多不声足。播首先粗，对迫业务真员的孙培训恐不够读，导索致各奴执一今辞，摆对客贿户随素便承厚诺；帮其次照，各忽楼层裁布局眨安排貌目前淡尚未雪最终刚确定半，有娘可能芒导致端大厦香业态牛混乱烧；第亦三，跟整体些销售副价格祸不明命晰，潜有可鹅能在营后期屑造成三销售站的混兔乱。纵目前理只针表对购宴买商帝户进宿行销沸售，彩未考斥虑租鲜赁商昂户，痛如销荐售不洲畅，压则意无味着混丧失西了另牢一主撕要客瓜群。语一层黎定位百于珠施宝，斥与商润圈主最流业闷态不伙符，饭且销迫售单烈价约菊9万隶元，死也超第过了冷××姜整体签的承舱受水臂平。

泼3、极区域尼内潜抛在竞避争项绍目例3．熔1金顺麒麟兰位置训：盯京华锯豪园泳北侧随项目皮总规蹲模妖：耐约贿5万泄平方拐米絮项目此简介伯：暖是原倍兆泰钞房地乌产开挂发公翁司土具地，于为香衫港金许麒麟粗集团继购得袄，初枣步打闻算开袭发一免个综骡合商割业大锤厦，额整体陈布局标和功还能规惜划与难天雅线大厦摩相仿就，1尺—骨5层员为商映业，充5层订以上少为写秋字楼闯。该押项目罚于2效00妙6年凶将有怪实质袜性突凉破，盈如本搭项目悠与其闯入市轨时间始接近册，将笑成为赵较有膊竞争浮力的糕对手求。惯3．昆2情叮报所谱项目摧位置侨：瓶吉利蛋东侧杯，从清现情嘱报所限到本触项目错地块杯北边惑项目读简介口：插项目奔整体字定位士和规鞭划类粗似于蛇天雅艰大厦滑，但惯该项救目一励直在喉内部秤筹备装阶段疼，评我方胖将持喷续关高注该银项目独进展晴。幻（八壁）商柴户调读研见能附件杏报告奉五枕（九态）消舱费者任调研司见附萍件报划告六

测第二迈部分炼：本挡项目益分析

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