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我国房地产行业相关政策、库存水平及市场热度分析

提示：针对土地端融资持续收紧，土地端杠杆将持续下降。2016年针对土地市场端的融资政策持续推出，要求公司债、表内外融资等资金不得用于支付土地价款，

1、土地端要求降低杠杆，倒逼开发商加快周转

针对土地端融资持续收紧，土地端杠杆将持续下降。2016年针对土地市场端的融资政策持续推出，要求公司债、表内外融资等资金不得用于支付土地价款，整体指向降低土地市场杠杆，2016年11月份的政策更是直接指出要求使用自有资金。叠加建发80号文所开启的土地供给侧改革，房企“囤地”获利降低，倒逼其加快开发周转速度。

参考发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》表:针对土地端融资政策频出资料来源：公开资料整理

2、房企2017年持续补库存，2018年强度将持续下降

经历了2017年密集补库存后，房企2018年拿地强度料将下降。由于2016年及2017年房地产销售情况火热，房企在手库存出现了较大幅度的下降，各大房企积极通过公开市场以及收并购市场密集补充库存。随着土地端降低杠杆影响的逐步显现，房企对于快周转的要求在提升；同时对于销售回款的需求使得过去未拿证项目亦将加快入市，从而增加可售量。从2018年前两个月的情况来看，各层级房企拿地强度较2017年降幅明显。这种现象在2018年接下来的时间里可能进一步深化。图：2018年前两个月房地产企业投资强度出现降低资料来源：公开资料整理

3、土地市场热度已经开始下降，现象将持续

土地溢价率持续下降，各线城市土地成交溢价率已重回低点。2016年年中，伴随着房地产销售火爆、价格飙升，土地招拍挂市场热度达到顶点，各地地王频出，一线城市土地成交溢价率一度接近160%。随着土地供给侧改革的推进以及楼市调控的持续深化，土地市场的溢价率不断下降，各线城市的溢价率已降至约20%的水平。在分类调控、因城施策以及融资端收紧的影响下，土地市场热度料将继续下降。图：目前土地市场的溢价率已经重新降到低点资料来源：公开资料整理图：近来土地流拍增加，一二线数量占比上升明显资料来源：公开资料整理

流拍情况增多，北京出现多宗土地流拍情况。2018年一月份一线城市出现四块流拍地块（北京市三宗地块，广州市一宗地块），是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月。二线及三线城市流拍情况也在逐渐增多，并且流拍土地并非由于价格过高而流拍。以二线城市为例，流拍土地楼板价普遍低于成交土地楼板价。图：以二线城市为例，流拍土地楼板价低于成交土地价格资料来源：公开资料整理资料来源：整理，转载请注明出处（GYWW）

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