物业项目的接管

物业项目的接管一、接管前的准备工作房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。从理论上讲，早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制订的《中华人民共和国行业标准——房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。唯此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、《住户手册》等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(详见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。二、从房地产开发企业接管建设部第33号令明确规定：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区的物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理，因此，参与物业开发全过程的物业管理公司最有可能成为接受物业管理委托的公司。三、从管理委员会接管物业管理作为一种经营服务型企业，是受物业产权人及使用人委托实施管理。也就是说，产权人及使用人有权选择管理者，这种权利集中体现在“产权人及使用人代表大会”上。“产权人及使用人代表大会”按召开的时间与形式可分为三种，即首届“产权人及使用人代表大会”、“产权人及使用人代表大会年度会议”、“产权人及使用人代表大会特别会议”。管理委员会由首届“产权人及使用人代表大会”选举产生。建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业管理公司的权利。首次选聘物业管理公司的工作一般由开发企业完成。管委会组成之后应对所选聘的物业管理公司进行考察，同时对物业管理公司的服务质量进行监督。管理水平低下的物业管理公司将会被管委会解聘。物业管理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时，管委会可选聘其他物业管理公司接管物业管理工作。缴牧物业柱管理匪公司气在接疑管使皱用过倾程中类的物特业时质，应川做好概如下遭工作散：学翅(械一阵)泼收集愉资料锯另在接缩管物厦业时两，应便收集疼以下汉资料飘：袖券1.有物业兼规划跪图。架娇2.摇竣工售总平械面图垃。模仍3.坏单体药建筑唇及结灶构设斤备竣女工图狡。腔删4.光地下贷管网星竣工值图。释贞5.狠建筑报施工筑图。尺经6.忽隐蔽为工程悼验收浇签证真。轨卧7.菌沉降早观察悦记录虚。殿具8.允竣工辣验收慎证明少。券役(爷二滚)捡接管葵验收犁进1.点接管狡验收窗应具朽备的糟条件回。郊伟2.酱接管糟验收谷应验凝交的餐资料毫。昂而3.稳房屋搜接管受验收勉。足呼4.贿质量督与使寄用功遥能的和检验记。蓄膜5.指危险坚和损消坏问咳题的岩处理堵。袍赚(以三泄)航用户咬基本娘情况因调查隆橡可采隆用入罪户调紫查和希调查或表形净式全迹面了巧解住受户的惭基本威情况术。松棵(借四良)贴资料具归类晕、存紧档光躺物业份管理决资料赞对管摊理工注作的掩实际扭操作垫具有勿指导飘作用胞，应挡采取乐妥善更的方烛式保背存、崭管理涉。锣占四、昏接管缠验收创与竣泰工验某收的肺区别宴蜂接管斑验收劝不同储于竣鸭工验撞收。事接管轨验收闲是由互物业丽管理绘企业叉依据屡建设粒部词19曲91买年樱7离月浩1压日妙颁布质的《渐房屋守接管北验收象标准驴》，粪接管寒开发隆商移慈交的忌物业间所进定行的暮验收手。接智管验痕收与锦竣工忍验收塔的区磁别在免于：产鹊1.廊验收铅的目爹的不吨同浊骄接管持验收泼是在轿验收抱合格变的基覆础上财，以觉主体表结构舞安全逗和满机足使胀用功各能为诱主要锈内容帝的再析检验闲；竣型工验娘收是倚为了腾检验圆房屋森工程呈是否海达到浆设计秘文件痰所规列定的傻要求纽。烤衬2.矿验收屈条件西不同堪坏接管焰验收转的首越要条谎件是把竣工赏验收均合格咳，并称且供筐电、草采暖睬、给籍排水殊、卫躺生、泛道路基等设源备和昏设施齐能正誓常使则用，群房屋发幢、刘户编虽号已凡经有柏关部絮门确宴认；命竣工布验收恐的首坏要条即件是关工程赏按设授计要池求全喝部施宁工完璃毕，欣达到城规定付的质拴量标管准，颤能满向足使鸟用等峡。晚吧3.腊交接返对象厕不同乱折接管歼验收凯是由乏物业捕管理射公司眯接管批开发悬商移坟交的剑物业瓣；竣泛工验波收是算由开嚷发商劫验收洽建筑蹄商移彻交的拼物业戴。皱从五、性接管盛验收押中应勇注意顷的事刷项吗付物业精的接抱管验虏收是虚直接设关系驾到今叹后物请业管拔理工湾作能趣否正遣常开害展的宏重要虫环节册。物窄业管印理企僵业通览过接臣管验涂收，图即由怨对物诊业的辟前期衡管理拿转入窗到对许物业越的实皆体管鼠理之欺中。救因此偏，为允确保魔今后共物业芝管理伶工作婶能顺熔利开斧展，穷物业贴管理股企业状在接胃管验钳收时陡应注氧意以私下几水个方酬面：敲音1.个物业台管理法企业捡应选躺派素析质好巨、业自务精辈、对胸工作间认真子负责落的管守理人骂员及层技术骗人员款参加咐验收裕工作殖。划融2.烂物业情管理胁企业图既应华从今佛后物初业维日护保中养管傍理的行角度基进行亦验收覆，也初应站英在业忌主的财立场各上，拖对物片业进袋行严仆格的任验收较，以银维护诵业主恨的合亦法权愚益。充扔3.忙接管究验收煮中若严发现陡问题间，应呆明确光记录愧在案加，约味定期拐限督漂促开怕发商应对存脑在的少问题葬加固燥补强竖、整逗修，泰直到器完全俱合格殊。趋L惊)驳!E索z骨撇H?坐启舅4.抓落实经物业只的保沉修事姿宜。迫根据排建筑隙工程贩保修赤的有鸦关规打定，拴由开烤发商喊负责誓保修储，向中物业台管理点企业随交付英保修贫保证岛金，猾或由挣物业临管理谢企业误负责用保修泥，开坚发商藏一次渐性拨傲付保卖修费辟用。袄攀5.岩开发瓦商应可向物腊业管义理企塑业移行交整亿套图话纸资副料，乖包括岔产权锐资料却和技首术资旬料。食凳6.名物业龄管理边企业蔬接受安的只济是对锻物业他的经伤营管聋理权猪以及访政府搁赋予磁的有迟关权杀利。凭校7.欠接管微验收代符合管要求钟后，妖物业墓管理湿企业背应签丹署验柳收合料格凭淘证，库签发首接管头文件逐。武删当物姻业管微理企女业签愈发了堤接管送文件芝，办烦理了劣必要植的手攻续以傍后，锯整个裁物业言验收议与接议管工段作即茅完成刻。型逼六、改接管感验收佣的内劣容客蛙接管灿验收未的主允要内饥容是铅：草趴(1铅)仪主体争结构换。地纱基沉娱降不狭得超恶过规毁定要紧求允新许的剧变形贤值，株不得登引起勤上部做结构迁开裂做或毗岛邻房林的损缸坏。锄其中吴，房杨屋的讲主体叼构件市无论巨是钢任筋混睛凝土妇还是休砖石稿、木庆结构抚，变黄形、掠裂缝渴都不离能超绸过国醒标规土定，话外墙瓣不得册渗水旬。铺胳(2慕)轿屋面艘与楼雷地面弓。各猪类屋矿面必钻须符胳合国寇家建井筑设翠计标侄准的藏规定师，排智水畅佳通，地无积岁水，唤不渗策漏。颜地面堡的面腊层与鹊基层错必须笨粘结扒牢固悄，不锤空鼓泥，整础体平甚整，卵没有条裂缝妖、脱贴皮、铁起砂殊等现岸象。港卫生遵间、继阳台嗽、厨钩房的疾地面怨相对租标高寇应符想合设澡计要柱求，戚不允告许倒塞流水宇和渗滔漏。粒禾(3栋)罢装修龟。钢北木门仅窗均践应安羊装平勾正牢壳固，鹊开关糟灵活酬；进霜户门盒不得丹使用别胶合悟板制赶作，逃门锁滔安装没牢固伪；门桑窗玻医璃应战安装技平整严，油舌灰饱崇满、汉粘贴扇牢固朝；油逢漆色慈泽一教致，纤不脱包皮、仓漏刷让。题赶(4限)斜电气贡。线扇路应丢安装软平整堆、牢咱固、体顺直搭，过垦墙有侍导管嘴，铝冰导线段连接茧不得届采用接绞接剑或绑俭接。荣每一孟回路悲导线赶间及昂对地坦绝缘皆电阻特值不虑得小茎于规勺定要址求。厕照明伐器具如等支晚架必左须牢熟固，狗部件合齐全线，接薯触良害好。锣避雷锅装置雅必须越符合嘉国家黎标准朱规定絮，电鱼梯应浑能准灵确、猪正常拿运转练，噪沟声震狸动不神得超度过规皮定，荡记录遭、图烤纸资昆料齐华全。钩勿(5进)钓水、茂卫、硬消防浴、采艰暖。奸管道时应安泡装牢假固，标控制览部件企启闭迷灵活绞，无侮滴、轿漏、姨跑、婚冒现载象。笼卫生细间、名厨房岂间排乌水管顽应分贤设，止出户悦管长怀不超击过鸽8恋米，刻并不虾可使肢用陶饿管、豆塑料夫管；锤地漏盖、排间水管抱接口刷、检挎查口持不渗达漏，涨管边澡排水念流畅炕。消怨防设顿施应老符合某国家控标准寇规定德，并云有消难防部纺门检演验合送格证痒。采虫暖的粮锅炉缠、箱妨罐等并压力扁容器矮应安魔装平功正，具配件菊齐全血，没式有缺箩陷，圣并有轧专门县检验扇合格颠证。州各种无仪表抚、仪俯器、穿辅机悬应齐容全、馒安全亮、灵杨敏、代灵活丽、精织确，挥安装括符合叔规定怒，运蚀转准所确正拆常。所边(6驱)杨附属汉工程晌及其抱他。奥如室秀外排穿水系孙统的同标高池，窖劲井的友设置娱，管奖道坡盼度、行管位号、化晓粪池志等都称必须搅符合虽规定写要求躲。信叮报箱袍、挂志物钩锋、晒惩衣架位应按境规定蜡安装温。另房外，罩还包码括场邻地清自除、克临时樱设施禽与过页渡房资拆除鸦清理执完毕众，相盏应市解政、员公建沉配套股工程振和服阿务设增施也悉应达边到质挥量要督求。谅七、挠接管点验收扫的作涨用暮典按管趟验收茂是物火业管堂理企冲业接屡管开川发企馒业、替建设驳单位素或个雹人委极托管保理的时新建宇房屋总或原茅有房渡屋时霜，以馋物业石主体察结构搅安全疏和满牙足使桶用功踪能为翠主要裤内容俭的接耍管检呀验。工对新泛建房弹屋，隙接管摩验收佛是竣息工验对收的彩再验笔收。黑在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