房地产市场项目形象策划

项目分析项目用地周边环境分析项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。纱厂路立交桥以北，机场路南端。该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯村。地块呈不规则梯形状，占地37032㎡，建设用地31424㎡，规划绿地11350㎡，机场路至项目用地间为30米宽的绿化带。本项目位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越。项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。附近虽有黎明化工研究院，但其业务主要以设计研究为主，不会对居民健康带来危害。位于本项目对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最佳去处。项目前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。唯一不足的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流，但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对项目构成威胁。由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱，但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。项目用地周边市政配套设施状况虽然项目周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区服务一般设在小区内，而且服务对象是本单位居民，一般不对外服务。史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。但娱乐设施、运动场所、生活服务等设施欠缺。区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加，以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善，选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。所以，选择在该地区做项目，其前景和市场潜力都是比较广阔的。2、区域竞争楼盘分析从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅，价格在980～1200元/㎡的项目较多，如：三鑫小区、润鑫嘉园等。本项目的直接竞争楼盘是美好家园（其绿化率达到36%以上），目前正在进行地基处理，销售方面已经开始内部认购，其价位及市场定位经调查暂无确定，但其规划布置上看与本项目相差无已。要在此基础上抢占市场，只能在物业配套、物业管理、营销推广上加大力度。另外，位于建华玻璃厂附近，占地近70亩的“润鑫嘉园”与聚客隆家电市场对面的“三鑫小区”将会使本项目丢失一部份客源。3、区域住宅总体供求现状据调查，该区域购房阶层主要以中青年为主。30～50岁的市民欲购房者占总数的35%，其中，二次置业者群，占55%。该地区房地产市场上无适合的商品住宅，也没有一个在楼盘品质、户型设计、物业配套、绿化、景观等各方面都有较高标准的楼盘项目。所以，市场供给情况与市场需求不相符。此外，项目所在地房地产市场属于未被大量开发的地段，有很乐观的市场消费潜力等待被发掘。调查结果表明，项目所在地有很强烈的房地产消费倾向。土地SWOT分析项目地块的优势帆A项、项副目地揪段位档于郊女区，俩环境膛幽静忙、空辛气清挂新，贫适合响发展穷居住膜小区墓。情B继、该甘区目桂前无淘大的鱼开发驶商进罗驻。蛮C睛、项珍目周久边在断建项朱目较蝴多，孙会造扮成周躺边土匀地大培幅增放值。店项目暴推广谜时应寸宣传包项目垄的增畅值作谎用，桂形成辛分期顿开发李、初土期低拆价入盏市思伶路，绪形成窗增值楼空间恒，营堤造小额区人拢气，朋后期爽逐渐史价格客攀升吹，随暂项目忘自身乞条件阳的日利益完恢备，禽以及乞各方补面的排进一灵步到单位而者增加玩价格三，以砍拉动暑二期阶销售鸣。麻项目影地块雀的劣悟势恒A椅、项扁目地车周围团配套沾设施侮不足冻，会间对生倦活带粉来不脱便。欲B升、项趣目地秘段仅瓦有5议1路缝公共游汽车民经过哲，交帖通有狼待进梅一步壁改善收，随酱着项内目的聋规模脚发展蚊,开应设济置一信条专城线直日通火裳车站栋。揉C赌、项证目毗叫邻防脱洪渠牺，政区府在口近期旺内不堵会有托大的新动作蚀对其停进行号治理部，会锐给项捐目造运成一除定的匠负面宇影响康。威D重、邙询岭立像交桥斩至项胸目所播在地驼，坡标度较棵大。捧E嫂、项嘉目在秧市民或心中胁属偏抽远地馋段，吊难以础吸引性市场沃关注剩。震F扮、缺大乏明与显的立景观姥环境迁优势辫。纹G终、消马费者局有访“评生在刘苏杭途，葬欺在北匆邙肯”怕的心裹理阴细影。锡项目学地块赛的机饲会点矮A吨、洛东阳市悲的房挑地产欺开发精不充榆分，安营销霉手段梯相对泊落后棍。营B风、洛丹阳市步的二霸手房昆市场征激活胜蓄势言待发宝。秀C、鹅该区投域的扩地价控，造秧价较绳低，桑有利足于开童发企特业的诞成本父控制抚。手F、遮自然锹环境添有拓签展空驳间，月周边半各物渴业的茂完善拖将带学来土屋地升粒值空虹间。墓E、偿该区猪域无猴水准革较高秘的住滔宅，吧居民残选择导空间婚较小绒，决砖定了匹该地趋块成炼为安礼居置针业的插首选缠，房贴地产梨需求痕量将尊逐步名增长察。贸G、剧附近斜几大淹商贸拆城的叫商户鸽将是讯一大躁客源礼群。唐H、铸迎合统市民紫“鸡返璞识归真劈”振向往插田园印生活贱的追良求。互项目陶地块言的威黄胁及陡困难卸点。弓A、主区位软条件选不佳刷。咽B、委市政唱基础牵设施分较差暂，将妖导致专工程巡费用夫加大炼，建宴筑费摧用成征本上携升。中C、柔区域胆内房轻地产斗市场迁远未熔形成亮热烈年互动旅的局苹面。涌D、备开发坚公司省的知农名度伙不高次，没尾有形崭成品烧牌效短应。殿E、辩项目叼位于赴城郊编结合促部，恨社会校治安汪有待趁改善纱。曾第二述章葱项辅目定农位蛛一、幕市场伪分析找1、科区域汁整体炎市场嘉特点苗20窝00亲年洛久阳房柄地产滩市场为在房哄改政巧策落值实、架银行笑按揭齿放宽杜的影肺响下枝，呈陷现异禾常火过爆的还势头条，市矮场出牺现了与明显纺变化勇。历地段右不再角是居驰民置针业考咽虑的挎主要乘因素区。哪居民改购房主呈现纲出对挎新颖胳的小构区景证观、呆环境县和优筐惠价眠格的醉关注拾程度不已超汇过了欺对原断有生程活方垒式追歼求的种趋势芹。优换房奴者和权二次该置业钻者成勒为主爱要的旷购买眉群体博。秋以上作变化友表明街洛阳锣房地泪产市担场已情由传闯统的亚计划潜经济粪格局暮向新闭兴的携市场拜经济城格局富转变青。这钱一转便变的叨明显召特点班是购口买群临体由个以首舞次置僚业为绵主转湖变为捡以二蔑次置池业为导主。垂而新坝格局凑的发傻展特北征是壁由新虏颖时芒尚的驴高品宾质楼胆盘引征领市书场潮服流的拥展。店2、府新兴冷市场姥的发很展规详律门根据狠“彩华亨宏策划公”续实际依操作摇经验片，新防兴市印场一皇般具缠有以文下特厘点：速旧有蚊市场钱沉积齐了足莫够的眼购买钱力后叼突然免启动备市场令的启反动是骄由高续品质闪、高东价位套的楼搏盘带洋动的江。湿市场粉的发谱展是触由新师颖时魄尚的睬楼盘其引领口潮流权的。挥市场态的高绒速增环长一拐般维带持2摇～3攻年，傲在市哲场整撑体素诞质提吗高后虽进入梁平稳阿发展总期。驰不断桐创新宿的宣习传推泉广手州段是原维持搏市场柜热度连，促招进市润场高素速增复长的讲重要膀基础征。在景新兴扰的市请场中辞，只毙有具爱备创弱新概辛念的垄高品粉质楼祥盘才辽能迅械速得桂到市纽场的弓追捧培，取验得理洲想的蛾业绩苍。因藏此，筒华亨排策划箩认为奶本项它目必村须在悄不断谋创新影中抢读得市汽场先型机，散出奇廊制胜逮，否佛则将稠难以扛在众脑多竞足争对钞手中露脱颖岛而出朝。寻3、建竞争粒环境耽分析金从去柱年及夫今年励一季铸度的企情况玩，可档以预捆测2稍00奥2年绳住宅越供应况量不伍会小州于5访00谜00浆0㎡啊。目雅前，蜡和本妙项目鱼同档爪次的酸住宅住小区属很少咸，如轧果排体除地昂域性卖，2霜00忠1年扛未卖羊的楼态盘，撤当年缓下半汤年及哨20习02仍年将奖要开虹工的结住宅迫楼盘油将与纳本项嚼目争名夺客淹源。颗4模、销肤售风瑞险分贯析室A、疏价格牧：价销格是发洛阳乎地区洪购房遣者相鬼对敏按感的恢因素获，周均边在申98箱0元嚷～1则20讽0元址之间桐的低程价商乐品房商，将耳会对驼我们唐造成边一定绞的冲登击。榨B、制人气宵：项罩目所贤在地艘区的道企业药如：姨中建腥二局蛋二公爱司、叛黎明王化工比院和燕铁道诞部隧背道局疏等与肝地方贡相对尿隔绝俩，人扎口中叨的绝敌大部题分住猎房是煮由企贵业解石决的菠，加拨上本共地区伪经济较发展松慢，免房地慨产市听场较寄冷清昆。艺5侧、项屡目价帐格建他议干宜将也本项圾目的爸总价臣位作帜为考驰虑重估点，糠吸纳漠客源规、聚蜡集人闭气。旗主力盛房定晃位在尖总价统8～钓15肆万元佳以内炊。（响按揭划以2盯0年到7成码，均偷价按追11轨00喝元/它㎡讲房屋颗总价证（万风元）无首付焦（万门元）非月供较（元独）训面积告（㎡栋）朋比例擦（%蒸）贸8担2．绸7呢22来0案70恶～8逆0么5%狠10析～1名5哈3～丘5摘30春0～盈42判0悉90奇～1江10抽80万%金15圈～2纲0竿4．索6～你6秩44浊0～贺59贩0最12裤0～显14工0忙15咸%赖6、享顾客乎定位评顾客区来源激：1络）公斩司职责员及驴企业室职工怜，特叠别是天将要锦结婚苏的。饶2）园项目吗所在滨地周殖边的立商务论人士璃，和除做生牲意的揉小业帽主。皇3）相项目状所在卷地周耍边企已业的墓中高均层干辨部。亲4）辉市区挨其他作成员直。仪顾客面家庭狼月收钻入：坡15甘00庆元以系上，姓已有费资金干3万特元以资上。摘顾客蚀特征竖：注赏重生盐活品眯质，伐有一键定的即文化荣修养拆，热经爱自变然、葛喜爱痒旅游择、喜东爱读穷书看滚报。纵顾客于范围乳：道吧北地腾区6撇0%析，本潜市其您他地些区3硬0%选，外陡地1胁0%颈。勾数据旁支持象：以炸一个竹上班比族为煤例，尿从其金大学奇毕业着参加乡工作老起到显准备挂结婚杠约5仍～7阿年时步间，核假定吹年存爪款8夜00傻0元拨，到泽买房给时应灾该至戏少有耍5～母6万育元，码选择圆按揭它，月忽供3嫌00好元左时右，询是不棕会影惠响日瞒常生傻活的绞，在事洛阳燥能拿饶出3太～5列万元帜买房木的消铃费者社为数读不少伍。目中前，衰洛阳猪市居剂民的茧购房推意识叨已被杯唤醒村，对张房屋咏的需加要已螺不再牵仅限物于居河住的抬功能缎，还锤必须蔑满足羽人们线追求阁生活引高品毯质的亡需要篮。房沟屋面喝积在叔80雀～1眯20偿㎡为瓜益，摊户型饮要达钱到二捎室二含厅二课卫或辆三室传二厅拣二卫叹，总盲房价蛛控制迷在8大～1孟5万自元左佩右。进二、飘项目孔定位廊1、旗项目煤整体嫁定位交【高如档次染低价璃位的秒自然娱主义广生态耻社区飘】冠项目亲特征晨：拥初有如吐画的庙景色互，宁饿静的许环境覆、高惯雅时延尚的跑文化每格调炮，新店颖别溜致的央花园搁广场宵，以抵及小咬区配狼套完醉善的能物业乓管理滴。该区域萌定位勾：侍以项贡目所摄在地票周边替为主削，辐肆射其末他地山区。班主力厕客户遭群：粗洛阳饼市白批领阶拖级，居项目枕周边日商业策人士页及周诱边企脆业职换工。演功能尼定位员：满径足中么低档突需求吊。礼建筑姑风格仆：浪桑漫且梯简约灰、时秧尚的弊现代致风格责。苹2、佣项目炭自身丈条件笑优劣捎势分劝析棕A、疗优势淘：自竞然环煤境优好美，批规划樱设计纽理念座超前纳，一挠期工屑程的固开发陶为二眼期销在售作详有力院的铺出垫以既及全晴程营志销思处想的败贯彻佣。悲B、弊劣势诉：地贺块不娃规划绣，地备势高币低不捎平，菊部分寿地域织会有尘限高乞要求凳，交肾通方假面（岭心理协距离公较远测）；菌没有雕形成你一定俯的文奏化氛去围，牧市政薪配套耗不完笼善，办该地智区在凶洛阳音市民笼的心么中印愁象不丝佳。域防洪序渠没容有得绘到及象时有垄效的继治理泪。帅C、闭转化毕劣势炎的建谨议怨针对煮地块害不规仰则的谎劣势屋，采极取建权筑形雾态多惭样化央、小丑组团薄和谐敏分布摧的手搅段。饲针对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