房地产泰丰策划案

前言个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当精明的发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的准备工作随之而展开，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最关键的一步。在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使本案能在东门这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的，特此针对本案对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地进行策划安排。禾瑞代理作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！A物业代理悬第一青部份颤薯破市场轰篇塌在现越今激言烈的距市场泊竞争毙中，茅市场尘环境骆始终平是处沙于不踪断变扑化的靠状态杂中。乱为了奖准确解把握少入凶市时羽机，政我们信组织泛了一肝支具膊有专适业素戏质的家市调妻队伍映，针厌对项乖目所丢在区浑域市悦场进绵行深成入细阔致的级调查昨研究描。绳一、泊本案肺面临领的市笛场特率征虾1、身总体筒供过啄于求辅，局窄部供携不应阳求应自2博00另0年盼以来承，市福场购请买需译求与伸开发耽量同秀步增炉长，汉总体器上有种效需训求不盆足，鸡供大若于求厘，但索区域痒内个及别楼绝盘能音在短数期内碗完成度10棉0%育销售粥，反沸映出四市场恐无均钞衡性盆和开倦发水旗平的创差异始性。嘱发商取注重里市场息研究藏，但罪准确妙度把涝握不冻高炭有实帝力的姑开发木商均稀投入纵力量故仔细呈分析胃市场勿需求尝，以箭便进鼓行产骨品定毕位，坐但在舌方法掉中不盼能百狠分百门保证急产品姓定位槐的市处场准己确度预，造甲成大梳面积轨滞销毕。潜3黑经趋济实谜用房埋畅销爪，小络套型锄热销烘，高倦档住齐宅缓键销，幼高档身电梯曲公寓羞滞销听。知4周购列买群屡体阶租层明岂显蓬90轰年代难中期筋的购盟房群裤体主逃流为培高级骨富有谨阶层与和集碧团；乔90巡年代酬后期稿的购念房群见体主话流为幸较成碎功企琴业商尤业主辟；目奏前的石购房红群体图主流拿为中故高及宾工薪仪阶层钟；拾购买乱者注除重实姓表与枯品质危共有悄的社况区弹最能另取悦壶消费技者的闯社区狂应具稠有一芬定个边性，既有一界定品溪味，翼但价穿格要死绝对耳实惠麻。鸣总价幕市场寨主宰糊一切正单价桑说明轧了社紫区品哥质高颈低，良总价历反映棚了真复实的呢客户碗购买椅力，隶在有绳限的氧面积沿内体影会无荷限的吨生活课品质栗是当誉今购掩房的劳时尚倡心态防。爽竞争叹空前申激烈贿几乎型每一互个楼封盘都扒拥有道强劲迁的对眨手，夜较量抢集中晴在综殖合品建质性窄价比昨与广免告，洗开发陆商的鹅首要纹任务四不是蒸赚取嫁暴利逃，而派是先只学会庙规避敌风险要。锡二、伐本案根情况闻的调花查蓄对此我市场览情况哑的调印查目子的是泰：为柄了进穗一步陆发现雷本案汽的潜冻在市利场和性潜在规需求现量，芽掌握燥还有孝哪些哄市场油可以俘开发靠和占冻领及催公司绣在市扯场中遇的影竿响。挪1、继本案联在市涉场中光的需壳求情殖况意A、估消费亮者的滚承受添力随从对矮消费漏者的醋调查握中可蝇以看泊出，特在此博区域侨置业贸的大艘部分病消费恼者是损有一疏定经爆济收掀入的诱工薪旷一族拜,都帽有一悲定的宴经济烦支配卧能力盆。一挨般可宋支配尿的购围房首薯付款讽在5吉万元符之内扰（7占成2秤0年捷按揭未）。摸B、蜻本案窃的目微标市双场情轮况悟一室羊一厅此单卫父、二叠室一假厅单梳卫，素符合株目前众市场域消费洁者的督消费柳需求苍。从哈房屋冰总价病及消克费者债承受嚷的首亮付款烟来看超，本梨案完永全能叮控制遗在5构万元邻之内平。侮三、攀价格石的调毕查窗1、忆影响近本案练价格向的有尿利因肚素柜A、联房市法逐步蛋上升幻在众闯多开辟发商邪的努两力下窃，该蒜区域幕的房殃价略爹有上冤升，戏且新咐开盘半项目煮较多教，在福市场肌上造狗成了弱浣花线风景温区房感市景获气的旷印象唱。波2、割本案昨的价圆差策犬略肢在一玉个项术目中双，楼总与楼格、朝顾向与释朝向域、户皆型与芹户型到，其饭定价面差距宰应有丸利于鸣当时裂之促亦销。辉第二酿部份神宏产品址篇讨产品显定位扁性建议禁在设周计上狼充分纠体现虎实惠纤小套恰型概转念。清质优澡价惠逃，品种质优苗良并模拥有扒良好炒的社揪区文掉化氛陪围。于二、浮产品拖分析扛本地舱小套仗型市宪场分踏析陵现状牛分析敏：由成于成乓都经召济的艰发展猫，越导来越赞多的瞧白领若阶层津不断博涌现传，呈姑现年凳轻化遭和知食识化拒的结丘构，磁年轻民人独矛立意死识逐温步加举强，讨个性衰追求兰和对趋私人宪空间摔的向早往逐奏步走纤向成脖熟。棍使本演市小照套型欣住宅锐公寓耗有了玻极大瓣的需蚁求，脊而本刺地开做发商撒也顺绵应该叠潮流女，推极出不域少的必具有呈针对拾性的蜻小套句型住赢宅，锋如丽恢阳天婶下、怕都市激驿站智、美多利华民、时歇代天侄骄、啦SO馋HO美等项挤目，喜由于区具有贤定位给准确办，适疑销对炸路，聚市场各接受楚力强妄等特养色，盘而深坦受市神民，且特别饥是年怎轻一款族的闸喜爱腔，从耻而使原这些暂项目贺开发恢的成匪功成龄为必狼然。共未来侦分析端：小浅套型窑的成轮功，需一方章面是膀，开巾发商糠成功衬把握诊了这灰一点混，取佛得成凡功。陡另一涛方面必是小赢套型廊市场潜的客扁户群纠体基间础广董，客屯户量解大，孩客户足购买布门槛刻低等霸特点预，将限成为难长期福的开嫌发热辈点，娇因为档年轻钱一代袜总是公不断即成长窜，需王求总乖量不向断涌偶现，畜市场拌机会蛾总是事不断帽出现喝。所乘以，驳小套家型开迈发是昨大有押前途浑的。郊本项岗目市蚁场分刺析虚本项举目的捷开发泼定位廉于小国套型毕，应拼该说殊抓住睡了市救场的追热点闭，也勇就抓吴住了枪市场狂机遇会。郊小套进型的显概念尘：小尺套型纲的概钟念不豆仅是盖套型痰，更泪加包蹦含总裙价低朱，月净供款胸少这兼样的铁信息顾，从特而使圈客户烂购买驾小型尼的门传槛低健，更来加容史易接澡受。袄休（2兆）小贷套型效的总核款限萄制和阁月供独款。抗一般脊来说义，本耗项目膀小套致型住淘宅的箱总价粉最高岛超过话18匀00观00兽元，堡为控趣制总皂价，半建议触不装览修，太全部策为清芽水住圣宅。赏月供寿款建轿议最堪高不铜超过叶80决0元路/月词，这瓣样的芦月供在款将千使本开项目滚更加叹具有她竞争在力。迅三、残对产浪品的孙建议销1、含针对韵该地套段的栗消费立者群糕体及苍其消埋费能惊力，绢特制漏定以诚下开头发建树议：弄户型贸：（教详见漂面积时配比她）表装修趁标准烫：房金屋内若部以电清水炭房为激标准粒，外漆部装谎修则糕宜贴堡墙砖揪，从船外墙士砖的辩色彩听及造素型上瓜突出宪特点宿。堡产品钟的指破标建斯议螺建筑震面积薯：估15费80万0确平方俩米侄绿化势率:骆31晚%织面积归配比泉:越珍垮搬陆74钳.7件平方符米脾逆踪惰铁40判套运很赶揪18姑%叹72牺.2滩平方略米件该少蕉喝40勺套绒坟做批18咬%肚52说.6犯平方课米涛鱼沈艘潮40蓬套烛缴矩写18住%贺52炊.5秋平方山米见紧悉糟逼40畅套沟瓣评释18最%缝51粪.7始平方吵米蚀埋驾亮系20苦套庄提萍睁9茶%积50肺.8堪平方矛米昨猪拥叠怕20枪套舱绿卷匙9枣%委11其5.蹄4平趟方米漫减给映摸4套秃83傅.7优平方易米议搂居感附4套庭慢气11季0平喇方米手孝葛猫圆茄4套梯84控.8升平方偷米傲压狮找虚4套说77切.1写平方腊米屯侦知箱腿2套渐75邮.4疗平方权米聪蝶母倍退2套峡帆总计滥急22椅0套乞第三脚部份冤快销售唉篇棋通过促我们幕对项处目及匆项目岩各项只情况绵进行税的细覆致深闯入的慎调查评，以眨及我洲们对土市场给调查乱的研株究和诚分析循，本纸着满拜足消污费者展需要障并保都证贵墨公司躲最大摆利益希的宗宴旨，肃特拟痕定如常下销勿售计旬划：枯总体奸销售筋策略艳通过朽我们抢对市万场的炮调查翼研究招和分捆析，鹅结合坏开发照商的耳具体仍操作迎情况虹，为迹规避项市场苏风险贸，争伞取最拼后的尝成功兄，我睬们建椒议采愧取低泳开高坡走的辽定价惰策略弱，努拐力做坚好造丛势工萝作。攻销售骑价格鸦策略浴开盘葛时均纯价以话24于00恢元/区m咸2挑为佳边,中乌期追宗涨至膨25域00货元/陡m霜2基,后酒期追舱涨至亩26坛00凝元/餐m恶2摇。（悲均以柄均价蛙计）磨付款嫌方式踢策略宗制定吗多种岁付款浑方式胸，如雕一次与性、症按揭裳及分米期付瘦款等朗。尤同其以世前1菠0/臭90领付款懒方式练打开识局面泡。搜销售益造势帐1、姓开盘述造势妈A、读收集仰客户携名单谢累积前公司朝以往糊各个激时期得的老昆客户题、展饲销会寺、各勒种活冷动吸弱引而袋来的拍新客贺户。越B、显通知姨上述仔客户美于某骑月某绞日举蛋行开锁盘仪母式，因邀其苦到现怕场参帖观订值购。真C、两邀请勤专家青人士易及相串关同残行到租现场礼参观撕、制炎造气洁势。高D、桃请市程区各臂种新理闻媒驼体参降与报晴道。物E、迫现场慕做好弱接待天工作挨，如许订单栗、销骂售资慨料、区各种向宣传庭道具记等，靠并对饼已订持房客六户进枝行现情场抽秒奖。甘F、棋订购岛方式慌灵活额，现序金、洗物品电、身权份证苗等照么收，染现金截数额是多少处不论与。逃G、犯成败调关键腿。羡意向岁性客慨户累划积；摇业务求员成纪功的主邀约剂；麦现场煎经理拔控制烫。烟2、钢现场希造势誉A、此开盘想前脑（1珍）树辩立形翁象看侵板；龄（2堡）二大环路臣到工胖地现泻场挂环彩旗旅、立雹广告婆牌；经（3饼）现竞场围增墙景似观化严。匆B、锄中盘惑配合赶开盘绳，做贪好方贡便接承待工删作。巡C、压后期航视销坟售率辆和工顶程进毛度，板不定旦期邀奉约意前向性妻客户猾和已腥成交相客户首到现号场举疮行招炒待会伐，并遣召开较新闻斑发布惊会。绵与各古不同镰行业抖协力连厂商往加电际器、亩家具逆、装石修等礼联合罗举行宝展览夕会，晚借以洪聚集检人气临。螺售准骄备工参作箩1、免现场模建议邀：附A、滨售楼煤处捷售楼丑处是急销售召的主朝要场但地，葱好的适售楼疾处不宽仅能狂反映绒发展潮商实厕力，摊更能布吸引因客户爪。因诱此，罗应力乳争把询售楼偿处布汁置精狐美，荒并利妻用其源中的补销售地工具藏引导线客户砍购房浇签约孟。针面积拢：1隔00刊余平室方米按功能阔区：惭柜台键区盒洽险谈区烈盏展览窝区拌办侍公区借拳VI拥P客慧户区教设备岭配置慈：柜洽台花办满公桌术椅傍洽撒谈桌汤椅虎沙副发派茶朴几新饮领水机盛层文件裕柜族保家险柜辱状绿化屑四音响动帽射灯骨拉空调伏福绞叮电脑敏销售坛道具乳：沙摘盘袭鸟携瞰图伟云立面财效果惊图羡园决林绿盗化效丛果图缩绑现场欢展板师趁灯箱覆职手提伍袋膨小鸭礼品牺食B、找路牌此楼重点列在二欠路口群。美摘观、揉全面孩、有解强力塞卖点宝。芒C、廊样板丸间独设立醒样板吃间可旱以给症客户违一种乎形象泪、直邪观的苹感觉瞧。趁2、赤销售救常用擦表格胖及预断订单尊客户产管理众系统口一（驳附表辰：电些话接罚听记昨录表挠）恶客户铲管理脱系统肃二（丸附表奶：新舅客户萄登记协表）片客户酸管理敢系统各三（雾附表寸：老徒客户赌登记园表）员客户洲管理盛系统匆四（需附表虎：销需售日炉统计止表）垦客户逃管理往系统境五（励附表厌：销井售周惜统计期表）薪客户对管理免系统辜六（抽附表促：月蒸报表伶）欺客户灰管理膛系统狐七（骂附表庄：已笑成交是客户牌档案躺）僻客户醋管理杂系统昨八（泽附表裂：应煮收帐敬款控璃制）宫客户丑管理竿系统舱九（帖附表徐：保崭留楼班盘控奶制表骄）百3、聪人员豆配备烦模式徒及培银训絮使销它售人郊员掌墓握项怒目的鸡产品痛特点吃、优元劣势某、竞削争对惹手状脖况、点国家达相关市政策舟、按脏揭知谷识等监相应皱销售末技巧锯。孩内容财：刷人员范配备藏模式客客户ⅡⅡ组业务员（2人）Ⅲ组业务员（Ⅲ组业务员（2人）I组业务员（2人）副专案（1副专案（1人）专案经理（1人）业主委员会业主委员会晶人员班配备庭以专缺案模云式进嫂行，衰由专迁案经都理向砍业主撒负责鲜，主梳持日具常销恢售工波作，炼统辖浪副专释案和穿三个佣业务则小组居。仗人员堵培训事模式摊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