高端住宅项目前期策划方案

XXX地产策划组项目创作提案Part1

城市解读Part2

市场分析Part3

竞争对手分析Part4

项目卖点Part5

目标人群分析Part6

形象创意表现Part7

活动建议Part1

城市解读名山——XX山是国家级重点风景名胜区，山中古木参天，覆盖着大片亚热带常绿阔叶林。境内山青水秀，空气清新，包含有益于人体健康的负离子，人称“天然大氧吧”。名江——素有“黄金水道”之称的西江流经全区，江水荡漾，江帆掩映。名湖——九龙湖碧波荡漾，山凿林密，被誉为“都市的后花园”。XX，一个聚集“山、湖、城、江”独特景观的中心城区地块城市规划XXX中心城区通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴城市，成为珠三角西北的重要经济、文化、教育、旅游中心。XXX规划建设“肇庆新区”，引领城市化进程，肇庆新区主要以XX区为中心，这意味着未来肇庆城市规划建设、城市东扩和肇庆新区建设重点在XX，未来发展资源配置的重点所在。一河两岸，南连东扩，资源向XX区逐步转移，未来XX将成为肇庆的政治、经济、文化、教育中心。轻轨规划XXX际轻轨预计2015年投入使用。通车后肇庆到佛山全程只需30分钟，到广州全程只需1小时。XX与端州区首尾相连、一脉相承，是XXX现代化花园式旅游城市的中心区之一。作为XXX新扩城区和经济发展中心区，其优越的地理位置、自然地貌及广阔的城市发展空间，使XX区与大珠江三角洲融为一体，形成“同城概念圈”和“一小时生活圈”。XX区土地资源丰富，适宜连片开发和大项目建设发展。现有符合土地利用总体规划的未利用土地面积共10525亩，中、远期可供开发的土地面积达10万亩。土地规划重大项目在XX持续推进2018年广东省第十五届省运会主场馆落户肇庆新区广佛肇轻轨站点XX大道珠外环高速至肇庆新区链接线北京师范大学附属肇庆学校XX地理位置优越，环境优美，旅游资源丰富，伴随轻轨投入运营，产业与配套的聚集完善，广佛肇的联动效应，对XX房地产经济发展有一定的推进作用。Part2

市场分析XX区今年第一季度累计申请预售面积112993㎡，销售面积18265㎡，同比跌52.5%，出现供大于求的趋势。总体而言，今年第一季度销售面积较去年相比均出现较大的下滑。从2014年20周的成交数据来看，成交均价为5482元/平米，环比下跌4.58%。5月初开始普遍属于下跌态势。均价方面，楼盘优惠增多，使成交均价下跌，全市整体表现为量价齐跌。从2014年4月的成交量来看，XXX区（端州、XX）一手住宅共成交327套，成交面积有3.4万平米，环比下跌53.7%。总体看，四月份肇庆楼市的成交平平，整体的楼市环境依然未见很明朗，购房者观望氛围依然较为浓厚，加上清明小长假的影响，使肇庆4月楼市略为平淡。XX区当地居民占40%，端州区占30%，珠三角、港澳居民占20%，周边市县居民占10%。置业目的：自住为最主要的需求，投资和度假占据较少比例。XX区域置业人群Part3

竞争对手分析万威·囍居XX春天XX时代……星湖大道XX时代XX春天万威·囍居本项目楼盘地址XXXXX区民乐大道南（XX农业局东南侧）建筑类别高层、板塔结合装修情况毛坯占地面积18180.13平方米建筑面积58417.62平方米交通状况21、24、25A路车直达；广佛肇轻轨XX站、广佛肇高速主力户型70-130㎡方正实用户型（71-84m²两房二厅一卫、115-131m²三房二厅二卫）广告表现幸福生活新“囍”点万威·囍居楼盘地址XXXXX区港口路与科技大道交汇处建筑类别小高层占地面积24000平方米建筑面积101382.93平方米交通状况3路公车经过；G321国道，广佛肇轻轨，广佛肇高速主力户型74-89㎡精装新品广告表现江山相伴寻觅人生之春XX绪春天楼盘地址肇庆XX区321国道与创业路交汇处建筑类别小高层占地面积10193平方米建筑面积20753平方米交通状况23路、25A公车经过；G321国道，广佛肇轻轨，广佛肇高速主力户型稀缺小户型43-69㎡精装一房、两房公寓广告表现XX山下首席产权式酒店XX比时代XX彻房地偷产市围场竞息争激赢烈，筑如何验突围剪？区隔躺市场春，赋悬予个只性，布形成患个性谈鲜明扩的传盗播主孝张Pa党rt嘴4项目拒卖点地块休区位XX旅游片区XX山风景区端州区行政中心15km距离XXX中心仅15公里；距离佛山三水区仅40公里。项目歼位于肥政府挪重点鉴打造络的肇芬庆新粒城核凑心区袍域，喘配套嫂、交锁通不铁断完竟善，催未来陈将成匙为本仍项目寇所拥召有的底最大乏优势钢。地段农分析临近硬星湖隔大道汗，与绩规划剃中的域XX剧中心能区咫武尺之炼遥；商业市、社羡区住鲁宅林棋立，野毗邻鬼规划喇中的佣中小倚学学替区、寇休闲烂公园专片区麻，坑首口城相区配侵套完扬善；临近款庆云叛大道励、三亦茂铁慎路、鸽广佛也肇高屑速公极路，瓦轻轨扒站点访，X叹X山搜景区消入口地块锋方正例，交词通便失捷星湖质大道庆云卧大道三茂侦铁路长园职路桃园现路现代左主义厕建筑艺，简皱洁而最自然疫，彰坟显生站活的最品质为与个挣性临街适旺铺剩，“秃地王甲”升施值潜殊力无貌限南北灯通透务户型毛，优弓质通变风采古光尽秆享自王然N+绕1百听变户立型，荒户内巩花园申随心霉所变奇偶传错层瓦6米走挑高拢阳台钉，独随享私贡人空会间项目扎属性项目嫁卖点绸总结板块菠价值：XX樱新城板块抵，轻回轨社跌区生态裳价值：临近贸XX旺山景区酱入口松、规虹划中骡约2姜0亩斯休闲羞公园劲及人圾民公从园片适区区位歌价值：紧邻躲城市辩主干谨道、竟城际斜轻轨滴站贯捷通广冬佛肇序，出拘行自获如建筑给价值：现代风格建筑哀，彰钩显独简特品泊味地块突价值速：地块梳方正伸，南校北通两透，盯静享辅自然脆清风商业即价值铺：极佳细的“告地王胆”位榆置，持临街扬旺铺润商业仔价值饰无限户型御价值：N+妻1百选变户型叫，自口在生处活空纱间随手湿可得配套皂价值：物业絮、商坡业、处市政察配套景完善粘，尽享丹便利生活Pa斥rt柴5目标残人群岁分析他们崖是怎合样的宵一群绒人？客源嗓构成尊享牛资源起配置刷型高端述，改茫善二库次以颜上置辰业再改恶客源归，二昏次置奸业刚需逼，首直次置顽业，酿投资以2尚6-守33战岁为查主，抄XX辣本地稿想独罢立的局人群瓜，X暑X周源边企悠业主眼管、蚕高薪揪阶层黑以及取珠三多角人滚群为竹主。顶级重富豪珠行业凶领袖大私念营业脚主白领晓，事宪业刚利起步企业各主，浊中小就私营术业主周边企事耐业中属高层然，公塑务员本地门想独犹立的圣人群客群祝性格皱描述包容毒不宽坡容XX帐新城搏的城奴市化拨进程俘，让组XX芳人感财受到壳了珠育三角惹的多滩彩。句外部即企业们带给摊XX闻繁华梳的都额市形例态，傲但X扶X人结对于凝来自个珠三央角的香资源午依然促保持掏平常减心。本地估企业针的快鹊速成续长，贫广佛蹲肇信留息资遮源在宝XX仔的快歼速落陷地，田对于斩外来炸东西百的好史奇和泥自然谋而然搅的喜伞好，趟又变犬得相名对的该挑剔验与比验较。不安征于现状状向往反XX虚新城映的发溜展，小但又矩不想执被高肆价房绝所累公；想千享受乐XX畏的闲喜适，鸽却又项希望件生活视能多减些花怀样。他们赶与X隶X共碌同成醒长，禽有了拉自己疮的事海业，伯渴望敏拥有姻自己匪的家络；他苹们处谁于事素业的糊上升稿期，予财富很是他羽们向芳往的偿，但敏并不障是唯气一目撑标。唱住得焦舒服章，跟撑得上野潮流妹，才距是他樱们的显梦想租。个性传不张严扬对于内未来参发展橡极具君潜力纠的X湾X，糠他们横更需唱要身钳份符息号去甜标榜束自身拐的价功值。这是贸一群栗追求敌现代挤的年倍轻人氏，个驱性敏妈感而商自信窃，追巧求生键活给桐他们四带来暮的满营足感明、幸匠福感塌，又是敢于沸突破片原有抖束缚迷，努抛力创眯造条段件、柏实现衫自己专的梦坟想。受众扫人群咸写真生活状态图文化产业、广告界、房地产界或相关行业社区老旧、绿化少，与父母同住，渴望私人空间工作3年以上，年龄25-28岁，小康家庭XX本地人单身，有女朋友典型兄案例食——是陈先信生（颈27岁）职业债：报炮业记包者描述纯：与灿父母闯同住置业穿次数箭：0意向验置业负目的搭：头昼2-票3年陡自住意向郊置业混原因放：与键父母脖分开哑，拥碧有私非人空聪间客户督语录教：长大会了，扮想有四个专管属于岛自己疤的空郑间，谈约几芒个朋测友喝热酒看辉球，蓄不再滋有父顷母的微打扰高，回扰家晚稼了也例没人与问东仁问西朗；房子朴不用院太大奶，但旺基本厦的生胞活社沃区配蒙套以先及物米管等络要齐导全。陈先险生：犁渴望环从父纲母的痛庇护耳中独酱立出谁来、精重注原楼盘遵品牌滋带来帖的面孤子感本地任首置舱，城旨内能袜够轻渗松支肚付的辆楼盘独立华居住孔，功拦能要种求核心驱动因子独立的生活空间产品质量、后期服务社区感、优质物管完善生活状态图XX周边企业主管、高薪阶层没有本地物业28-30岁，来XX打拼的外地人典型在案例——杨先嚼生（刻30新岁）职业欲：X凑X山西泉高瓶管描述信：现殖居住淹公司扇宿舍胸，最依近新恶婚，通打算龄购入亿一套奥婚房匀享受鲜二人畜空间置业党次数册：0易次意向拨置业重目的陆：自市住意向选置业鞭原因阅：婚龟房；墓方便荐工作客户滔语录帅：我希在望能盛在不宰影响烈工作背的情父况下何，跟哀老婆闯在城阶区能功有属杆于自签己甜捕蜜又室独立扔的生钢活空掩间；离单忠位近叙，可笛以节全约很裹多时龙间；我老召婆喜因欢对小产品姿注入燃创新惕的东园西的表楼盘反。杨先项生：伞追求趁居住穴与工套作的效平衡伤、对吨新鲜固事物患及概粉念的蔬兴趣婚房稳，强黑调独团立的言生活迟空间疗与周店边配胀套实现然居住某与工易作同旁步核心驱动因子独立的生活空间能满足工作所需生活配套、交通生活状态图有地产投资获利经验生意人或企业中、下层管理者工作5年以上，年龄30岁以上两口、小太阳典型狮案例终——梳张先芳生（挽32岁）职业孙：中则国银踩行中场层管绸理者描述说：目才前住端州自有牧商品蜘房，鹅小太预阳家验庭置业绕次数雀：1次以挑上意向侮置业械目的柔：投逗资意向看置业雨原因已：未渠来规尾划、地区域坦地产识的投敬资潜汤力客户阴语录数：地处榜XX芹新城伶地段麻，具副有1窜00举%投邻资性秤，将草带来莲非常爹好的技商业铲及金容融环姓境，虽这里强绝对仆是黄才金“逮热土真”完；都还板是值端得买催的，义资金险转资冻产，盘中长浩线的序投资做稳妥革且收倡益好财。张先亭生：挎注重迹投资欢回报膝率，方在投值资中妨有获脱利经讨验投资枕客户隙，认登可该羡区域茎的发萍展无家限升值隐空间例，投羊资潜孟力核心驱动因子投资回报率性价比生活状态图珠三角人群企业高层、中层或中高层公务员、成功商人35-45岁，社会经验丰富，接近富人阶层三口，小孩读初中或高中有去XX山出游的习惯职业艰：图葛书出委版商描述孝：住广州复式洋房，一套凡洋房谋出租置业成次数迅：2幕次意向皆置业乞目的合：第含3居笑所，艇偶尔忘住，周提末度爆假意向狡置业吉原因眼：拥肠有私涝人空贿间；格能享受扣轻松撒的度抢假氛蕉围；令沾人放印心的是物业陈管理客户科语录乳：平时钢工作域繁忙睬，很妇累，古喜欢证周末听到X驼X山塌呼吸傅一下岩天然滩的负誓离子放，又阻能享拖受轻伪松愉半悦的记度假及私人恩空间匠；希望筋能有盖贴心旺服务愈的物传管让侍我每赴次到点来时丙享受层宾至死如归罗的感碑觉；若公扩寓更晚纯粹雨、更蚊社区裤化一驰些就平好了荐。梁小四姐：继工作将压力锦大，弓渴望肤家庭体以外薪的度赖假空算间，胶要求猎休闲靠舒适穴的环吧境便利刑性社撕区及捐服务雀改善安静馅的私句人空积间，叉贴心烟物管核心驱动因子独立的生活空间、环境社区感、品牌物业、物管完善毗邻XX山风景区那么池，X义X蓝队庭将亭带给田他们课什么艇样的泰生活垃？私人班空间愿，动罢静自锁如Pr均iv蛙at开e诵sp镇ac魄e,盼m阀ov领e河fr交ee停ly享受乏生活差，愉拍悦自召我En喝jo捎y愉li巧fe罪,突ma程ke架y雄ou鼻rs销el速f市ha驰pp替y项目燃品牌胞定位XX绘新城训，现婆代都禽市活愿力人兴文社蚂区Pa床rt阴6形象列创意梯表现热爱笨生活垫中的深那些恨微笑省的美途好，趟有花您儿和阳光如的地饿方，价我都拥愿意受停留妖。有时六候，葱上天饰没有纽奉给你图想要惨的，足不是挽因为胳你不妹配，躺而是你值五得拥收有更形好的吃。假如况你从怜未追妥随你剖的激疯情去柱做你签真正从在意银的事懂，那么奸现在仅就是腐你梦雾想开撤始的食时刻望。最美庙好的路状态啊就是灰，看症过了胀世界妹的黑歉暗与晋痛苦，却依融然相誉信它恨的单覆纯与态美好侍。也许红我们毕不能壮改变结身边栋的世闪界，效但起浑码保常留轻债盈的内带心，惨就是脏对这鹅个世语界最堤大的替不妥败协。这是镜一群摆在城码市中各央，努力奸追逐浩着更悲美好五生活坛梦想的的人技。真我搞生活置本色sl锈ogan真我轮：佛裂教语好，亦莲称“仪大我竭”，虫谓出摆离生悄死烦拜恼的蛛自在敞之我裂，真拦正的叔我。球又可败译作些真实护自我趁、珍喂视自春我、宋真释仪自我料。认犯识你储自己剂，不红要被犹世间真的各旅种言战论所珍左右雀不定踏，建广立自榆己的灶价值睛观，贩人生璃观，街这就部是达尿到真交我的通第一圈步。本色框：物偏品没丑有经泡过染滴色的层原来摄的颜坦色，面又可埋译作亿质朴骨自然愿，不阶加矫发饰。酸生活谈原本惜就是曾纯净辣而简绿单，捞却被欺社会原的框逼条复皱杂化决，平墙添了烧很多笑不必饥要的也细枝亲末节舞。摈钳弃身左外的衣烦恼困，回诸归平怎淡，唉认识桃最真战实的袋自己婆。知协足者杰才是励最快健乐，护这也并是生捏活中体最美销好的仆本色尸。一抹岗亮色记为你嚼的生模活带犬来全量新活领力，劈燕寓意祥对美皂好生骂活的程不懈禾追求种，同飘时体诊现项唱目积趣极向屑上的币人文裕意向还。生艺活多绢点“歼姿色斥”，宰梦想转多点孙“撞夕色”陷，人级生才忌会更美精彩誓!做人伙如果垒没有设梦想忧，跟抹咸鱼节有什径么分威别？小时杏候的酱梦想蜓很多贝，新俯梦想牲就像株雪球烫，带占着旧哀的一质起滚慢动。仪可人栏长大哥了才坛渐渐答明白出，原驾来工理作也栽不一担定是击你最器初的跪热爱滔，梦象想也床有被诞扼杀叹于现桌实的哥可能改，失增去梦兄想的壮人就耻像咸限鱼般葛碌碌畜无为规。在香我们钉当中皆有那尖么一微群人完，他唯们并艳不是喊所有卖人都标在最突初热扰爱这插份工摔作，阔只是然他们伏在实偿现理续想的忍同时连也不燥断完酷善的确自己效的梦尘想。肇庆召城市弹东进处，X樱X新划城商宜务发浆展机子遇无喜限。铃在这聋里，污只要再你依叨旧有汪自己善的信缓念、搞追求香与努睛力，氏咸鱼关也终急有翻绍身的畜一天双。XX尝新城络、商门圈覆肉盖，饰极具眯发展里潜力生活配不是犬游戏柔，但雾是要笑有游艺戏精跟神。生活孙不是锹游戏川，游扎戏中唉，只含要付漏出足栽够的装时间胃和尝古试，孟总能扬闯关渣，甚温至于爱犯错必死亡灿之后挤依然亮能重泊生。露而真毅实的气人生唐，我酷们只惕能活赏一次奸，无址法重螺来。松但人蕉生其萌实又罗如游熊戏，钳有挑于战，岛有宝斥藏，右有关丝式卡，领有通呈关。伟面对割各种桌考验鹅，要商学会排坦然医接受衔，既唯来之执则安鼻之。孙你是踩否过额的开贪心，授完全亮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