知名地产集团物业新员工入职培训文件

新员工入职培训物业管理基础知识与职业前景一、物业与物业管理二、物业管理的起源与发展三、物业管理的类别、性质与原则四、物业管理的内容和基本环节五、发展物业管理的意义与作用第一部分：物业管理基础知识（一）物业的含义（二）物业的性质（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别一、物业与物业管理1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。（一）物业的含义1、物业的二元性2、位置固定性（不可移动性、地区性）3、形式上的多样性4、使用上的长期性5、价格高位性6、保值、增值性（二）物业的性质1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。

狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别类别比较内容

物业管理

传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限

多元产权（个人产权为主）

市场经济管理模式

经济、法律手段

物业管理专业企业

有偿服务

企业行为

契约关系、服务被服务的关系

社会化、专业化统一管理

以业养业

多功能全方位

管理服务费为主

为业主、使用人服务

合同期

单一产权（国家产权）

计划经济管理模式

行政手段

政府房产管理部门

无偿服务

政府行为隶属关系、管理被管理的关系

分散的部门管理

以租养房

管房修房，内容单一

低租金和大量财政补贴

管理住、用户

终身

（一）物业管理的起源与发展（二）我国物业管理的产生与发展二、物业管理的起源与发展1、传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。

1908年，世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO

）成立。在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。（一）物业管理的起源与发展1、萌芽时期（19世纪中叶～1949年）2、休眠时期（1949年～改革开放）3、复苏时期（改革开放初期）4、蓬勃发展时期（改革开放后）（二）我国物业管理的产生与发展（一）物业管理的类别（二）物业管理的性质（三）物业管理的原则三、物业管理的类别、性质与原则1、聘用服务型物业管理

聘用服务型物业管理是指房屋所有权人聘用专业管理公司管理自己的物业，通过签订合同，支付费用，享受物业管理服务的管理模式。2、自主经营型物业管理

自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。（一）物业管理的类别1、服务性2、经营性3、专业性4、社会性5、受聘、受托性6、统一性和综合性7、规范性8、中介性（二）物业管理的性质1、以人为本、服务第一的原则2、依法守约原则3、所有权与管理权分离的原则4、专业管理与民主管理相结合的原则5、统一和综合管理原则6、综合效益最大化原则7、有偿服务、经济合理的原则8、竞争择优的原则

（三）物业管理的原则（一）物业管理的内容（二）物业管理的基本环节四、物业管理的内容和基本环节1、常规性的公共服务2、针对性的专项服务3、委托性的特约服务4、经营性服务5、社会性管理与服务（一）物业管理的内容⑴房屋管理服务⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹安全管理服务⑺文化、娱乐服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务1、常规性的公共服务⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；⑷其他一定比例住用户固定需要的服务。2、针对性的专项服务⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。

3、委托性的特约服务⑴喷开餐寺饮、弹理发熟美容芦、洗沸衣、既熨衣屑店和每商店枯；⑵难办收梨费农剃贸市坝场；⑶粮养花奇种苗闯出售诞；⑷利用区趋内空地杆或道路永夜间空哨闲开辟沸日夜收旁费停车肝场（需混得到业危主大会页和相关晴业主的摊同意，鸣并依法志办理手违续）；⑸熊开办喝维修租公司臭、装蕉修装屿璜公邪司、呜家电爽、车挨辆及竞各类狂生活真用品罚的维洒修服阅务公框司、抚绿化插公司侦、清律洁公士司等舍经济勿实体粉，开私展旅呆游、锐健身验、商逝业、窝餐饮常业、居娱乐杀业等捧经营肚活动丢；⑹独从事工房地信产经豆租、偷信托讲、中竟介、隔咨询翅和评厚估、宝物业愿管理英咨询锅等；⑺晨其他再多种却经营扔服务怜项目溜。4、经营河性服务就具飘体工妹作而搅言，渗物业盈管理俘公司贿必然洋要和冬各级徐政府测、政液法、跟公安禾、民窑政、苍医疗费等部篮门发镰生联净系，毁协助钓开展食工作俩，传魂达新目的政栗策和屑法令赶，接们受有肥关方般面的骆指导妇与监拼督。赵譬如以协助释做好虚治安扰防范共、协喝助做唤好社闷区突睡发事由件的脸防范斩与应题急处疫理（词如协橡助控切制SAR桶S之类贡的传蜓染病青等）费，协抱助有植关部雅门开肿展预蛛防接丹种、咱全民叮选举吹、人杀口普庄查、悟常住龄人口忌统计染、计灭划生戚育等把。5、社捏会性彩管理惜与服毅务系统的麻协调日常物复业管理常规性搭的公共通服务针对性洲的专项境服务委托净性的猎特约拨服务业主业主铅大会业主委鹊员会街道居委扁会派出粗所供水电蛮气城管环卫工商通讯物业挎管理献产品穗线1、物业兔管理的遗早期介出人2、前睡期物干业管硬理准笋备3、验暂收接熄管4、入考住期馒管理依服务5、档财案资龟料的份建立6、正牌常期获管理拍服务7、后道期管斤理（二揭）物悼业管展理的鞋基本宵环节1、物业租管理的出早期介嫌入⑴早期答介入素的原弊因一开始藏许多项罚目都是沃在建成别以后才币引入物撑业管理肌，但这翅往往会释导致一巷系列问察题，如窄房型不茧佳，缺毒管理用怪房，泊张车位不分足，电字梯容量钩不够，患空调、康排油烟畅机位置阵未考虑洞或预留脉位置不泄适用，齿管线布誓局不合劝理，安绞全防范绕技术设供备缺少贤等。归洪结起来线可以说暗没有早烂期介入现难免会置产生物哄业配套鞭不完善电、布局岗设计不院合理、简质量不悠过关、载资料欠咬缺等问骆题。所针以，人牢们越来岩越清晰变的认识并到物业嚼管理企胸业在接沉管物业宿之前，剪就要参席与物业桌的策划兵、规划炼设计和佣建设，微充分利捎用自己纵的专业酿经验，巾从业主恰、使用搜人及物馅业管理纳的角度己提出意悠见和建浴议，把宁好物业部规划设瓶计、质雁量关，湾以便物碰业建成虎后能满锅足业主犹、使用奸人的要衡求，方伞便物业活管理。⑵川物业铁管理奶早期嗽介入圾的具兵体工富作在驴物业延开发帖建设芽的不聪同阶禁段内亩容不愈同，月具体羡为：立项决狸策阶段主要是念在项目真的市场蜂定位、况潜在业携主的构棵成及消导费水平掀、周边茧物业管辉理概况矛以及日滥后的物雕业管理绘服务内候容、标您准及成哥本、利至润测算虑等方面膊提供参筹考建议续，减少仆物业开犯发决策舰的盲目御性和主肝观随意苦性。规划文设计哗阶段物业晋管理拔企业姨人员绩在此扮方面才长处轻主要蜻体现蚂在：挖对细那节问诉题的洗发现胞与处洪理有蛙着特誓殊的伶敏感滩性和驼应变凭力；砍改进馋意见驾或建酬议更顽易贴沟近业俘主们妻的实房诚际需爷求；管更能侦直接用地把羽以往板物业品开发密的“烧先天稿不足称”所社造成捐的后贝果反瓶映出轰来，广以防裳患于睬未然须。施工颤安装芳阶段该阶询段的块主要叔工作摩内容即是监秤督基梳础隐危蔽工呢程、所机电日设备炊安装册调试糕、管情道线撞路的涌敷设击及走萝向等剖日后给难以支从建搬筑外吗观上及察觉罚的施滚工质廉量，劲收集激资料铅，熟写悉情管况，孔提出竹整改饱意见其，督扮促落喊实。注：这刑种早期利介入并颈不意味支着物业朽管理的佣具体工戴作的介秤入，而陶是指物靠业管理私人员为占发展商鹿提供各轻方面的盯咨询意没见和代呀为监督搜，目的脊是确保起物业的破设计方部案合理去、施工土质量可固靠，以敏使后期筹使用管钻理有良需好的基胖础。⑴与柳房地产护开发企境业接洽疗前期物柏业管理沉服务事渣项，制刚定接管穷方案⑵管功理机构拨的设立斑与人员果的培训⑶制吴定系列挎管理制乎度⑷酒完善受管理塔及办番公条前件2、前期矮物业管冤理准备⑴验舍收内容物业公拒司要依慰照国家戏建设部艘制订的《房屋惭接管舍验收沿标准》和当地的有虏关接管漂验收规螺定，对鲜物业主毛体结构消是否安倒全，是就否满足柳使用功能寄要求貌等进饱行再左检验抛，对航公共标配套拣设备陆与设环施的能配备吊、安戒装、嘴运行状况千进行验槽收交接。⑵治移交许内容物业永公司隆要在顷查明懂物业耀的全朝面状拜况的梯基础掀上办肥理书布面移形交手锤续，明确格交接日吗期，对项物业及坛配套管柔理办公输用房、她经营用脸房、各幅种产权和技校术资料期进行全亮面移交享，移交职的档案凝资料有欠：规划灯图、竣喉工图，地军下管派网竣瓣工图饮，各概类房嫌屋清芹单，秘单体樱建筑沃结构沫图、努设备持竣工童图及合格终证或保眉修书等半。3、验连收接裳管⑴做纷好物业牵的清洁“开荒”等准备夏工作⑵察为业菜主办阳理入令住手帖续⑶畏装修粒搬迁暴管理4、入皇住期法管理印服务⑴井物业霞资料主要枪包括灾物业浆的各隶种设赛计和悟竣工雷图纸可。⑵业常主和租遗户的资坐料主要包贡括业主鸭使用人侧姓名、耍入户人雹员情况帐、联系该电话或地址替、各项安费用的稠缴交情宝况、房暗屋的装纺修等情炊况。5、档拉案资宪料的故建立正常边期管穴理服牧务，库指依脏据管罚理职吧责和羽管理霉标准猎，提真供专亡业化钞、全俱方位涌的优额质管稳理与防服务餐，使灭物业窗管理导纳入瓣科学钳化、层规范柔化、底制度搜化的料轨道着。6、正常于期管理侵服务后期管禽理，指培全程物津业管理义的最后担阶段，萝针对生波命周期携已结束顿的物业棉所进行灶的拆迁鲁代理与航环境保剃护方面梯的管理秋工作。7、后蔬期管千理㈠夸发展吩物业搂管理盆能促骆进经及济增农长，殃产生洁直接圾的经踪蝶济效碎益㈡发沸展物业城管理有规利于提洁高人民被群众生遍活、工眼作质量㈢发筛展物业暗管理有沫利于增充加就业㈣发茶展物业唇管理有贿利于维稀护社区既稳定㈤促身进城市窄管理和诸环境的鸣完善五、避发展仙物业返管理随的意域义与闭作用第二部震分：物社业管理邮职业前委景一、真物业哗服务宅行业酬属于恭潜力封巨大撞的“朝阳行造业”二、君金碧肤物业猾精英躁成长务案例三、金补碧物业欣在恒大折事业中没的重要抖位置四、金秀碧物业“标准化厨运营”对人才冈的需求一、云物业易服务谷行业退属于辰潜力获巨大辞的“朝阳行顾业”房地产焰行业的势状况直狐接对物业晒管理行业瞒产生夕影响温。内地坡物业传服务错正在坊起步渴，潜唉力巨盘大（栋两个孔推销宵员的刺故事妄）。物业姨服务众行业算规范香化、讽品牌既化、样法制材化、怒现代欺化的壁发展棉趋势尸。物业遍服务野是一抽个适咱合新雁人快玻速成顷长的补行业性。二、腰金碧壤物业闲精英勾成长面案例在金药碧物答业，智活跃得着这彼么一铜群人差，他孝们加洲入金稍碧，渔成长狡在金现碧，偿成功毛在金柄碧，即他们西是金迁碧物播业的晕骄傲哥，是负金碧受人的印榜样吸！肖平狭：200汇5年12月入铲职金逐碧世技纪花甲园，情历任滴人事海助理拳、行屑政人巩事主组管、齐客服舒部经辞理，20声10年7月任湖命为顿金碧赠世纪醋花园况客服妻中心喂总经触理。连汉才奸：20抽01年1月入职鱼金碧花颈园，历彻任物业铸助理、芽物业主动管、客另服部经丹理，20酸10年3月任丛命为见金碧牌物业业成都世分公恩司总碑经理嘉。陈亚摇红：200妇8年入煮职金棉碧雅盗苑，附任客滤服助运理（劫前台车），200闸9年12月参晒加物僻业集正团管然理干累部竞垫聘，20版10年1月任命熄为太原捧恒大绿您洲客服肺中心副黄总经理从。刘姿秩：200乓7年入职愈金碧雅黄苑，任乱物业助捷理，20封09年12月参组加物澡业集愿团管晨理干缠部竞偏聘，20为10年1月任命锯为长沙择恒大城仪客服中劳心副总总经理。龙穗稿莉：07届大义学生僻，现驶任金篮碧物叙业集嫩团行姐政人送事中落心副剩总经狼理。赵楠零：07届大学刚生，现糖任金碧记物业太