知名地产企业战略管控与运营全方位解析 图文并茂

XX解析——战略、管控与运营2011年2月9日·苏州目录一XX的灵魂人物二XX的战略三XX的管控四XX的运营五XX的HR导言：学习XX什么学习XX什么：最值得学习的是心法而不是招式导言：学习XX什么XX的心法XX的招式战略定位尊重人运营景观物业成本质量心法之中，战略比尊重人更重要，前者决定能否打胜仗导言：学习XX什么汉武帝时代两大名将霍去病与李广的对比霍去病（前140－前117）霍少霸气十足，谋勇兼备，天赋极高，堪称一代天骄。个性强硬，心狠手辣，军中大多数人对其即敬又怕。公子哥出身，并不体恤将士，也不顾及士兵伤亡。他在长途奔袭中还带了许多厨子，专为他烹制精美的肉食，每日还要变化花样。大漠苦寒，士兵们常见饥渴。霍去病总是独自享用这些肉食，有时吃不完烂掉了，却也不肯给那些随他征战的兵士吃。有时士兵因饥饿而不能举手，但霍去病还在“穿域蹋鞠”，踢球健身业绩：先后6次出击匈奴，屡建奇功，封为冠军侯，日后“冠军”一词由此而来。汉武帝对他极为器重，要为他修建宅第，霍去病谢绝道：“匈奴未灭，无以家为也！”跟随霍少的将士也纷纷封侯升官。飞将军李广（?—前119）个人能力杰出：《塞下曲》（卢纶）林暗草惊风，将军夜引弓。平明寻白羽，没在石棱中。让士兵很舒服的将军：在汉军中有很高的声望，体恤士兵，爱兵如子，与士兵同甘共苦，“得赏赐辄分其麾下，饮食与士共之……广之将兵，乏绝之处，见水，士不尽饮，广不近水，士卒不尽食，广不尝食。宽缓不苛,士以此爱乐为用”。甚至对士兵过于宽容，没有严格的纪律和约束，“行无部伍，人人自便”业绩：“冯唐易老，李广难封”；李广曾抱怨：“诸部校尉以下，才能不及中人，然以击胡军功取侯者数十人，而广不为后人，然无尺寸之功以得封邑者，何也?”命运的对比：元狩四年（前119年）漠北大战。霍去病率军北进两千多里，歼敌70400人，封狼居胥，“匈奴远遁，而漠南无王庭”，霍因功授大司马，威望超过卫青；李广随卫青出征，与张骞出东道，失道不获，自杀。仅仅是战略正确的企业已经足够凶悍导言：学习XX什么

大连万达王健林高瞻远瞩，复合地产模式（综合体+百货+影院）获得了巨大成功，被世茂等企业模仿，2010年起，各大住宅巨头也纷纷加大了对商业综合体业务的投入通过猎头招募了大量人员，每年猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高廊坊华夏老板王文学缔造了独特的复合地产模式（工业园建设与招商+配套住宅开发）并开始全国扩张，其工业园与住宅项目孔雀城实现对北京的战略包围，2010年销售额过百亿通过猎头招募了大量人员，猎头费用数千万，同时干部流失率也比较高两家未上市的复合型房企

哈尔滨人和商业（HK1387）

2008年10月上市，市值295亿港币（瑞银认为股价低估1倍），实际控制人戴秀丽（女）；从事利用城市地下人防经营商业的改造、出租业务廊坊荣盛发展（SZ002146）

2007年8月上市，市值168亿，市净率3.9（高于万科的2.24），布局四线城市进行产品复制，周转率与万科一样快，毛利率比万科高，营销费用比率只有万科一半。两家具有独特战略定位的上市房企XX把两者结合，员工发挥出巨大潜能，组织发挥出令人可怕的强大战斗力（业内称XX有“冠军相”）导言：学习XX什么

晶蓝半岛一期住宅总量595套，是成都XX在成都交付的第一批住宅

集中交房时间11月24日-12月2日（9天）

到访业主495户（到放率83.2%）

收房业主494户（交房率83.0%，一次交付成功率99.8%）

提出返修要求的业主253户（返修率51.2%）满意度调查问卷总量450份，有效问卷445份，总体满意度6.54分（满分7分）

邀请了当地媒体监督交房，带记者接触了几乎所有平时无法观察到的建筑死角，让媒体提意见；

XX的集中交房是营销部的客户关系端口组织，本次组织者是人民大学本科毕业才半年的秦文，之前他负责晶蓝半岛尾盘的销售，2007年8月13日交房小组才成立（距离交付103天），10月13日组织了一次业主开放日（距离交付42天）。重庆XX客户关系端口介绍，XX高层公寓一次交付成功率95%及格，98%优秀；别墅90%及格，95%优秀。成都XX创造了XX地产交房新记录。XX重视一次交付成功率，这是交房环节最客户导向的指标，也是最符合XX最佳客户体验战略的指标（强调一次成功）。成都XX2007年底晶蓝半岛一期交房案例重申：学习XX什么？导言：学习XX什么正确的战略定位尊重人的文化员工发挥潜能企业打胜仗一个简单的测试方法就是对比不同企业具有同等责任的职位上干部的年龄人才培养速度快的企业干部会更年轻导言：学习XX什么先简单理解一下什么叫尊重人（性）——XX从老板、干部、到员工对人性的理解

曹筱玲20031204发贴节选——“7-24工作原则”解释：是对于顺驰员工工作时间的要求――一周工作7天，每天工作24小时。偏见：一种“非常态”的工作状态是不是可持续？我的理解：与其要求“一周工作7天，每天工作24小时”，不如告诉大家“我们要在××时间内与××部门（同事）一起完成××工作”。让他们理解目标以后，7-24也好，6-16也好，甚至能享受双休还能完成目标不是更能皆大欢喜？！我理解他们员工所讲的故事和对企业文化的服从，他们也知道这些未必是他们的最终选择，他们每个人都在这样的故事和传说里感动自己感动别人，致使：……有了北京XX驾驶员小巩与顺驰驾驶员相处半天后，一脸迷惑：“要是每天休息3、4个小时，安全怎样保证？”索性告诉他：“按XX的制度和要求办。”员工王越跟贴：做人要厚道，才能有做事的成功。超出人的生理极限的事情是没有人愿意长期做下去的，或是长期了就做不下去的。世界万物、万事都是有它的基本规律的，人也不例外的。我个人认为这是没有人性的口号、违反自然规律的口号，这个口号不禁让我想起了当年的政治口号“人有多大胆，地有多大产”“人定胜天”等等，这些口号带来的是对地球毁灭性的破坏、对自然规律的破坏，今天我们受到了惩罚，无情的惩罚。如果口号真的实现了，那就是对人性基本规律的抹杀；如果口号没有实现，那就是招摇过市的假话！

吴亚军回复：王越你太可爱了！XX内网：关于对“顺驰”的一点“偏见”（曹筱玲20031204）目录一XX的灵魂人物二XX的战略三XX的管控四XX的运营导言：学习XX什么1

XX的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军具有职业经理人精神的企业家吴亚军——简介政治身份：全国人大代表出生：1964年5月籍贯：重庆合川出身家庭：父亲是供销社职员，母亲是裁缝毕业院校：中学时饱读各种书籍，思想极度早熟。那时班上的同学已经没法和她对话了，她也因此显得特立独行。当时她作文写得非常好，文科成绩超好，但她对人生有规划，认为女孩子缺少逻辑思维，于是硬生生放弃文科，读理工。（这段话来自张薇）1984年7月毕业于西北工业大学导航工程系（搞鱼雷的），曾任校篮球队的前锋进入地产业前的履历：1、1984年毕业后进入前卫仪表长担任机械工程师2、1988年起在《中国市容报》做采编，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委最早涉足地产时间：1993年，创建了重庆佳辰经济发展有限公司；1995年第一个地产项目XX南苑面市成功我们的时代，是一个具有高度人格魅力的优秀企业家层出不穷的时代，也是一个严重影响政府公信力的贪官污吏层不出穷的时代。——作者语1

XX的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军被称为“XX发展最大风险”的吴亚军是怎样一个人？其貌不扬，不聪明、不精明、也不会玩弄政治手腕，怎么看都不像个“商人”；

一个优秀的实业家，气质很适合做制造业或服务业（可惜啊），“把鸡蛋装在一个篮子里”；不擅长地产大势研判和玩资本运作，对地产的金融业属性认识不深，有时会冲动；要做伟大企业，但怎么看都不像理想主义者，而是个脚踏实地、头脑清醒的现实主义者；

真性情，受人夸奖会心花怒放，有时还自夸“谁让我这么优秀呢？”，有时也会发脾气；情商极高，我感觉不到她的心智模式（mentality）有障碍，不“执”，到达很高的境界；睿智，高度“知行合一”的人（如明朝的哲学家军事家王守仁；武术家李小龙）；坚韧、勤奋好学、精力旺盛、惜时如金、谦逊低调、胸怀宽广、目光远大的第五级领导者；战略、管理、产品、识人四个方面的九段高手（黑带），但还称不上“大师”战略：深谋远虑（洞察力、穿透力）、灵活应变管理：推崇人性化、简单有效的管理，反对官僚与形式主义，有时也超前产品：优秀的园林工程师、销售员、样板区专家识人：眼光锐利，“很毒”，用人不拘一格淡泊名利，股权会随着增发配股逐步被稀释，2030年中国地产黄金时代结束后退休（像Pulte），公司委托职业经理人打理，千亿元以上的巨大财富会捐赠给慈善机构吴亚军对名利的态度——淡泊名利，执着理想内部论坛创建时间：2003-10-1709:33:02

“恭贺吴总荣登胡润版《2003房地产影响力人物五十强》”

创建时间：2003-10-1710:55:53

“恭喜吴总，您当仁不让。您聪明、睿智、勤奋、好学，您务实，平和，我们为有您和蔡总这样的领路人而骄傲和自豪。我们相信您还会有更大的发展！”吴亚军回帖

创建时间：2003-10-2114:40:43

“莫去管那些，不能给公司带来价值的东东。我是有虚荣心的，但摹虚名招实祸，怕怕。”媒体采访对所谓的“中国女首富”的说法嗤之以鼻，认为那不过是纸上富贵。接受媒体采访：“中国的土壤产生了大量富豪，但很少产生伟大的企业……我最不愿意看到的是，一个人在富豪榜上的名次不断攀升，却不能造福于人类、造福于社会、造福于股东、造福于员工。”“其实说实话，XX上市后，我的内心并没有外界想象的那么高兴和兴奋。”上市反而是个麻烦事，成了她的“生命中不能承受之轻”。“XX的员工通过股票可以套现，很多一直盼望买XX股票的人有了机会，投行也可以做一单漂亮的买卖，但我却背上了压力和包袱，这个债是要还的，一辈子都要去为别人挣钱。以前我没老板，现在我有老板了，乐于为投资人打工……上市让我失去了不发展的自由。”XX举行的上市答谢会上，吴亚军说，“上市后我思考得最多的是如何回报那些信任我们、有情有义的股东。股价越是涨，我们的压力和责任就越大。”“上市对于XX的最大意义在于，公司治理结构的改变，这使得XX未来可以靠机制运行，而不是永远寄望于一个英明的老板，XX的百年老店梦想也由此成为一种可能。”1

XX的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军房晟陶解读具有职业经理人精神的企业家吴亚军

吴亚军是一个爱干活的人，她常说，工作对于她来说，是跟一群喜欢的人在一起，做喜欢的事情，所以干活是一件很愉快的事情。

她的体力好在公司也是出了名的，她时常自豪地称自己曾经是篮球三级运动员，西北工业大学校队的前锋。她全年一半的饭都是在飞机上吃的，工作性质使得她很善于调整自己，把自己像橡皮筋一样拉，随时工作，随时休息。比如这次上市路演，她都是在飞机上、车上抓紧时间睡觉，到了目的地又精神百倍。

在公司，吴亚军不搞特殊化，她的办公室大小和高管们都一样，只有十几平方米，里面的办公桌也一样大，很普通。她没有秘书，重要的讲话稿都是自己写。她从不以老板自居，也不认为员工在XX工作，是为她打工，而是为自己工作，所以不管是员工平时高于同行的薪酬水平，还是此次上市收获了股权分配，她都认为是员工付出在先，他们的收获是应该的，也无须因此而感恩戴德。

她尤其重视年轻人，每年新人进入XX前的最后一次面试，她都亲自参加。在民营企业里，老板基本上都是至高无上的。而在XX，吴亚军是可以批评的，一般老板最避讳的接班人问题，也被她视为必须解决的技术问题，而非政治问题。

XX的职业经理人要求是有企业家精神的职业经理人，吴则是具有职业经理人气质的企业家，她的做事方式、职业习惯以及对规则的尊重，让不知道她是老板的人，都会把她当成是一个非常职业的经理人。1

XX的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军整日忙于面试的吴亚军和许多民营企业家的思路差异：亲自选人用人充分信任授权关键过程控制人力部招人老板想要的结果吴亚军的路径多数企业家的路径1

XX的灵魂人物——1.1具有职业经理人精神的企业家吴亚军有时间就控制些关键过程有时间就控制得更细致一些1

XX的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶具有企业家精神的职业经理人房晟陶——简介籍贯：河北承德毕业院校：清华大学机械工程系工学学士履历：1、1995-2001年，毕业后进入广州宝洁，先后在总部、广州黄埔厂、天津的一个合资公司以及天津的一个独资公司任职人力资源副经理、经理、高级经理。2001年8月离开宝洁时任大天津地区人力资源高级经理，负责在天津的一个合资企业和一个独资企业的全面人力资源管理工作。2、2001年8月至2002年7月就读于欧洲工商管理学院（INSEAD)，获MBA学位。3、2002年8月，在上海加入翰威特管理咨询有限公司任职高级顾问至2003年4月非典期间。4、2003年6月与他人合作创办上海拓晟管理咨询有限公司，任职董事总经理，5、2004年11月开始兼任XX地产的人力资源总监。2005年9月起至今任XX集团董事。1

XX的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶房晟陶接受媒体采访时表示：

做人力资源的人要有三重素质。

第一是哲学家素质：做人相关的工作，对人性要有深刻理解，要深谙人的不同层次需求。

第二是政治家素质：在企业快速发展的时候是需要大量变革的，变革最考验政治素质，因为政治是平衡的艺术，平衡好改革、发展、稳定的关系。当然，懂政治不能搞政治。

第三是企业家素质：人力资源的所有工作，最终都要体现在投资回报率、劳动生产率、竞争力等指标上。不敢用这些数字来衡量自己的人是很难成为有竞争力的人力资源管理者的。房晟陶在2005年时草拟的集团HR负责人岗位说明书中的岗位成功关键素质能力要求1事业心及企业家精神2XX通用素质能力，尤其是高层素质能力（战略思考、哲学思辩、变革管理、领导能力）3企业家/实业家素质，哲学家/思想家素质，官员/政治家素质这三种素质的平衡（相当于职能通用素质－组织敏感度、咨询能力、总经理视角） 理解企业的追求利润最大化的本质；既能把员工当作人也能把员工当作企业的资源，平衡企业与员工之间的利益；有思想和智慧但不失去对利益和金钱的热情；有政治敏感度，不幼稚但不玩弄权术；善于辨别及平衡企业内不同的利益团体；善于影响他人的思想观念；在平衡这三方面的基础上产生原则性。如何修炼成顶级的CHO——房晟陶的“三种素质”框架如何评价房晟陶？他为什么选择XX“放飞职业理想”（吴亚军语）？房晟陶与吴亚军有什么共同点？典型的早熟（房在大学期间想明白适合干什么），对人性的理解相当深刻，心智模式无障碍高度知行合一（参考中欧商学院的杨国安教授），功力深厚，能量巨大

不圆滑世故但睿智、真诚，对比：吴（不聪明不精明但睿智、真诚）

极度讨厌官僚主义和反人性的管理，推崇人的发展，崇尚人性如何评价房晟陶？人力资源管理的九段高手，对HR的理念、管理工具、方法论的掌握已入化境，自成一派

推动组织变革的高手，组织要“善变”

忠于HR专业（XX成功后或许会再换别的行业的有潜力企业做HR，然后写书，与老林志向不同）房晟陶为何选择XX这个平台？

XX有良好的公司治理，尊重人的基因，而且，地产业有高利润空间

这使得地产企业的HR有很大价值创造空间，“人才链比资金链更重要”房晟陶与吴亚军有何共同点？1

XX的灵魂人物——1.2具有企业家精神的职业经理人房晟陶目录一XX的灵魂人物二XX的战略三XX的管控四XX的运营导言：学习XX什么2

XX的战略——2.1XX的愿景XX未来10年的愿景做最受尊重和信赖的领先房地产企业最受尊重和信赖：用户满意度全行业第一劳动生产率全行业第一（在全国前十大规模的开发商中）中国本土企业的管理水平标竿各个业态都有行业内受推崇的产品最受政府、金融机构、合作伙伴信赖的房地产企业最具有企业家精神的职业管理团队领先：市值在房地产行业位列前三名在60％以上的进入城市中占据市场第一名或第二名项目平均利润率在全国前十大规模的开发商中位居前三名2XX的战疮略——暗2.溜1除X庆X的愿课景房晟见陶谈恳优秀环与卓阿越有肥什么传不同——选自20约07年11月28日发怕表在杜内部见网的《关于搅员工铲发展坡问题肝的论绑述》（上常）XX的使趣命里顶写到梳：我少们要苗为客火户提匹供优杰质的挨产品列和服务务并什影响盲他们祝的行愁为。沿在此舍过程诊中成傻为卓大越的叮企业洗并创股造机天会。蹄（吴虾亚军作写的及）卓越燃与优岁秀究训竟有舱什么蚊不同第？和登很多巷人一连样，住我原棍来做担过一凉些思桥考但铅没有南形成史一些宪简单孔易理怠解的宪框架但。前偷一段芹时间胜，我肯听了《高效柄人士乳的七恰个习虫惯》作者St困en介ph蓬en计C毫ov逼ey的一稼次培巴训。蓄其中充他讲喝到了挑对于认卓越予的定央义。借我觉遮得这眯个定尽义的握框架易比较蓬全面来也容牢易理主解。第一练条：品持续拒的高籍绩效(S贷us昼ta扛in堵ed色S圾up若er榜io鹅r京Pe芝rf饭or属ma俘nc变e)。高乱绩效暗是要潮通过壤经济磨指标育且是盾在较俱长时四间内另的持盘续性极来衡染量的挤。这献些指御标就马包括嘱如投笛资回宁报率凝、利美润率昏、增冻长率剩等。第二饿条：贿充分恢发展麦的人(U恢nl渗ea懂sh田ed桥P渠eo较pl堵e)。“充纹分发肾展”仇绝对汇不是椅只靠筛关心洪人、缝尊重跪人就学能实脆现的斤。所同有人断类社冬会的律活动洁，归慎根到宰底都和是为锐了人躁的发冬展、语自由碗与解煌放。第三振条：真为你亚做促区销的私客户(L恢oy忘al颂P资ro座mo傲ti篮ng耻C重us貌to垮me去rs遭)。客苹户仅伯仅是恩满意期、忠薪诚是雷不够殊的，串还要舒达到原愿意下为你逢做促处销的傅程度格。客舍户对字“你酬有多衔大可绿能将橡这个羊产品幸或服刷务推弄荐给秋你的糊同事扒或朋陷友？搭”这粥个问营题的越回答柱与组讯织的锅长期规健康厕发展飞有高条度的旬正相棉关。第四恨条：例独特阅的贡拒献(D定is唯ti委nc贤ti统ve窑C浸on击tr能ib斯ut茧io咬n)。不惧同的鞭组织楼可以捉有不躲同的杀独特艇的贡帮献，根有些郊是生扛产方蚂式上略的独楚特贡致献，迅比如象，福狗特对还于汽稀车规斯模化些生产肤的独纱特贡配献。蜜有些训是社狼会发刷展方废面的姿贡献餐，比停如王京石及锹万科椅对于样中国碧“职低业经颤理人霉”及徐“职边业化虏组织棵”这草些理败念方挤面的哈独特宿贡献花。你涝可以穿前三巩个指新标都闸满足钳，但盈如果壁缺了趟这第允四条讲，总亡会让安人觉跳得缺团点什屠么。这四密个标岭准必哭须同躁时满只足才缩慧能称浓得上斜是卓妥越。福满足鸦其中赚一、济两个杏，只乐能算中是优捞秀。哀比如眼，中镰石油朵、中级移动登这样子的企帆业，放在第慌一条园上有骄所接街近，乱但其宵它三株个就舒差得幻玉比较欠远了少。万科讲在第卸一、宣第四汗条上发不错酬，但山第二马、第拼三条悟上还狱有提洋高的挖空间减。为什必么要丹谈到晋卓越畜与优棕秀的新区别订这个悟问题独？因为慈一个皆只想批达到剃优秀社的公腹司在耐其是椒否要东充分管发展收人方佳面是乔可以围选择奶的；俗在把衔人发光展成省什么俊样方愈面是银可以瞎采用庸较低旬的标款准的；在界怎么固发展炮人方彼面会目总是续摇摆辫的。对XX来说找，我希们若蚊想达侮到卓袜越，犯第一山没有杠别的股选择颜，第川二不军能采留取低尊标准漂，第祥三也尾容不效得摇坝摆。2XX的战挪略——亏2.喜2段X辰X对公格司战盛略三退个关依键问处题的坏回答区域匹布局业态穿布局集分润权控坐制XX认为闹公司煎战略铸的关棕键在粪于回剧答三漠个问草题：2XX的战叔略——俭2.魄2牙X剥X对公躁司战洁略三苍个关民键问开题的络回答20析06年时串XX妖对中干国市宇场领拖先房企的承终局是判断+––+业态地域城邦炊型经双济体领先昨企业阿多业捞态布私局发袖展模指式地域福小、穗土地岸稀缺伤、由输政府顿集中碍供给问且不超均衡大陆贿型经珠济体领先落企业航多区辜域布塌局发带展模距式地域佣大且借区域陡发展绕不平夏衡、犁土地杯市场托化供舌给、庄以独盲立住夺宅为宰主、战产业证化程丙度高饮、劳槽动力图成本叉高中国领先子企业费终局铅特征船：在单雷一城絮市内演多业孩态布晨局在全贫国范质围内烫多区宁域布诉局地域纺大且却区域算发展爷不平厉衡、鲁土地探政府兰供给握且不灭均衡毛、产脚业化畏程度辆低、植劳动穗力成宪本低2XX的战偏略——茄2.傻2捷X承X对公随司战堪略三商个关盒键问物题的寻回答XX怪对如昼何到帜达终里局的舟总体驼思路运用柱业态逮与区剑域的置双重树平衡杯实现晴持续怨稳步偷发展淋，分殖散产推品结状构不奋均衡抓和区佩域周咱期不羽均衡婶带来添的风靠险在少穗于竞注争对属手城渗市布腔点的色情况份下运描用多绝业态疑布局尸实现卧领先堤业务扰规模在城耻市领西先与倘新城检市进捷入产吓生冲会突时天，城惕市领惊先优顿先于苦新城酬市进先入2XX的战老略——愤2.恨2质X开X对公遮司战遭略三当个关岗键问胡题的骑回答区域缴布局数：运醒用帕尔核迪模式进行岗全国织布局XX伞选择散的增傅长路瞒径：茧先扩潮张产导品线截，再彻拓展下地理互范围No沉te伸s：M=颗Ma担rk铃et，P=被Pr徐od狠uc诵t；产品种类P1P2P3M1M2M3区域市场123起点终局三种扩张路径优点定：享采受产主品复播制带或来的霞规模宏经济伏；缺点烦：因施适合银的土考地机磁会有沃限，恨需扩晨张市隙场；典型趁企业控：星谈河湾附、碧越桂园殿、仁仿恒/晋和霸、华堵侨城毯、南严京郎览诗优点务：兼图顾产受品复盲制与曲聚焦佛城市旗的规傲模经誓济，局易把赌握土衣地机仍会缺点斧：企借业规间模不读大时僻，易测形不泰成主宫力产四品线叮与根坡据地够城市典型摇企业突：万探科、赌中海驶、金懂地、掘浙江疮绿城晋、保艳利、绸富力匙、合商生优点圈：享撇受聚是焦同门一城够市带腹来的章规模庙经济缺点蹦：为区了把虏握土潮地机签会，傻需要敢研发宰多种冠产品典型厨企业院：XX、珠况海华歪发、艘栖霞谈建设缴、合送景泰夺富、尊杭州芝滨江1聚焦该产品奇，扩堤张区狱域2产品熔与市杀场扩服张平睁衡进巧行3聚焦森区域贼，多崇业态菠开发2XX的战锹略——避2.雨2象X忙X对公则司战降略三侨个关贱键问学题的适回答2XX的战俘略——冒2.震2扛X羞X对公券司战衣略三敞个关号键问嚷题的注回答业态状布局穷：在每摘一个讲进入樱的城喊市成再为新鸿接基在每舅一个范进入抵的城俩市成池为NO旱.1或NO偿.2集中版于中张高端朵市场奇，在效城市案内进堵行多燥业态略布局可售董物业腥数量剑维持苍在高银水平傅并快磨速周竿转（昆尤其饲是城吸市化纽奉的前追期和备中期踏）适时创发展贴具高射升值请潜力鹊的地夏标性微投资碑物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业2XX的战睬略——闲2.拢2术X鹅X对公和司战凑略三跌个关吩键问竟题的梢回答业态戒布局突：城井市内锁的业巷态平腰衡独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业20议05年20挡06年在同痰一城死市内饥不同节业态阳产品编有不贼同的板市场梦周期璃，多谢业态忆开发根可使突地区历公司森在不蕉同业偷态产袋品间轧平衡配收入传，实挨现持渠续稳榴定的班发展危，使仆每一众个进馅入的霜城市查都能庄成为诉稳固逢的根欺据地√√√√√√××××2XX的战扣略——帐2.堡2党X田X对公伸司战棒略三背个关愉键问营题的槐回答业态妨布局包：不假同业包态的伐价值葵贡献销售李型物狗业持有醉型物排业公司涛规模幼的持续或稳定躺增长分享殿城市显经济浴、地健价增蒙长带柱来的帅收益2XX的战茧略——副2.瓜2蜂X比X对公笨司战盒略三长个关培键问轨题的斧回答业态呈布局赔：土谱地增粘值税印的征霸收将午对行葵业产间生系防统性耀影响对销穿售和遵转让言物业星的增酸值部匆分征撕收土斤地增采值税销售笑型物超业的习快速包开发劳和销冬售持有听型物口业的储开发求与经杨营未来苏成功省的关等键长周垂期、骑高增如值的赖开发爆模式充将受烦到重钥大影西响持有搁物业跑将能雀更好绣地平弯衡综股合税向负水僵平企业懒盈利幕模式采的系疑统改先变2XX的战予略——搞2.废2光X眼X对公逃司战汗略三聚个关莫键问景题的产回答集团纹管控内模式赚：运用霍顿模式砍进行畜集分渔权管范理Ho勉rt掉on的管跪理成稀本占安销售游额比谈重最乎低，低可能唯反映隔了采狗取分衣权管呆理模大式！站！2XX的战桐略——廉2.孙2蜡X勉X对公督司战暗略三晌个关勇键问突题的糖回答补充凭资料为：霍扣顿模式仅的分丈权管列理描啄述分权洞化管揪理模顺式是Ho惧rt惧on公司蒜一直蚀以来裕坚持害的事馋业模垃型。Ho稠rt催on公司今认为牵房地腥产开凤发是栏区域外事业董，赋它予地往方公叉司负僚责人滋更多瓣的经休营自请主权巷，相都信各耐地的关总经要理熟日悉各特地的臂情况吹，能洗更好隐地决滨策。奔”Ho珍rt雁on公司响的分中权化船经营泡有三著个重录要特疏征：第一愤是简剃单的洪组织遭机构男。目肆前全谊国有7个区负域事毫业部水，每贞个事乒业部么有一掉个总装总裁国，一党个法个律顾潮问，怪一个稀财务臭总监拐，一溉个采洽购经就理和践有限院的办竹公助躲理人利员。欠每个颂区域医事业坛部总垒裁及泪其管符理团恢队监衰管下油设最淘多至8个单态独的伴运营工公司摆，这拢些运同营公功司有恨些处渡于同脖一市谈场内见。经持营公牵司的乞机构奴非常于精简岗，一觉般来议说，展每个状运营辟单元饥有一她个总棒经理车、一姐个办锡公室沟经理打、一的个销宁售经月理、米一个饶建筑尝经理怪及各狼部门庸雇员沫。第二琴是直成接的倍激励难机制吓。区染域的品总裁暑根据宫所负歪责的梯公司只达到扩的运概营水竿平获稿得绩厨效奖旱金。第三迁是明季确的取总分溉部管趴控体相系。奖通过作明确北划分的总分即部职划责范斑围规胳范双级方的周经营雾行为络，这漆大大锻减少谋了双趴方的意摩擦衔，降得低了讲沟通万成本闸。——摘自瓶金地罪集团20容08年《H轨OR愚TO婚N研究叠报告》2XX的战坊略——围2.闪3影X旋X三大洲业务讯战略量：核贡心能纺力与健关键谁举措业务掘战略菠的关合键在捞于回或答：盼公司校在业隐务操胶作层听面上植于何踏处体加现竞坐争优蜓势，期如何撒建立难核心捕能力通过搜销售衰物业满溢价要与持刺有商乓业物册业的评租赁默利润寸和价雹值提遵升实锋现公星司整鸭体净封利润痕率上拖升通过另项目姿快速羡开发败和资员金回跟笼提蚂升公帅司资聪产周黑转率XX（将假来）No竭te闷s：XX肢20犁08年后蚊改用浴“投票入资宁本周爪转率石”而准不是秀“总幕资产始周转达率”中定义冶周转陡速度最佳停体验狡：围绕宁客户向的最等佳体歼验来欣设计剑产品街和服钳务以淋达成召溢价效率剂提升矛：围绕碗快速峰复制缺产品零模块宣与服鲁务和逗优化陪流程填来加赶快开哥发速析度商业黄增值淘：围绕踩商业负资源斩管理捉和氛变围营典造来涂提升吃商业料物业愈和地济段价赶值2XX的战挑略——应2.锐3神X段X三大醋业务菠战略岗：核汤心能斤力与步关键讲举措三大介业务仍战略业务倾战略1：最散佳体应验——核心鼓能力解读申特定布目标如人群赞需求蹈的能奖力未能碌满足扰的需倡求潜在缩慧需求时代蛇精神舟和消惯费潮禁流的拒把握蒸能力增加疗非实矩物投陶入溢宏价、情精神房诚层面幕附加库值增加末品牌纺影响报力和羡为未候来发酷展铺撒平道边路（姻政府组准入通、公目众美埋誉度厘）价值坡分析扰能力码（准四）围绕远客户套敏感品点进蜜行创念新、庭研发围绕崭成本提感敏尾点进庄行控只制产品败组合钢能力挖掘决特定堪地块改的最御大商赖业价造值通过竭业态基组合疤增加筹各自切业态秘价值2XX的战旧略——阅2.捞3蚁X误X三大帮业务仁战略摆：核图心能易力与崇战略网举措业务池战略1：最毛佳体锹验——战略痕举措关键岛点I：将堪样板污区和患样板品房做托成客器户体默验中低心和湾实验屿室，邪由此载测试扮研究国客户茄对景胸观、营建筑劳空间电、室每内功产能和纵装饰凡、设形备、螺建材倒的反训应。槽目标革：a.消费卫者个窝体进券入区丑域的堤感受务：震耕撼、风惊艳磨。b.每一担次开炼放的溪样板叨区和虹示范触环境颂均有叼亮点更和突捕破。c.每个摘地区筐公司擦至少酱每年馅有一草次样壁板房搂开放伴引起然全城湿或业慢内轰莲动。关键姥点II：研垒发中尸心：执优秀畜的研斥发人象员应俊在营毙销的阁销售疼、客系服、块样板怖房、坦市调亮、造畜价等春环节摘轮岗事，至贫少经夫历一关个岗碑位。妻设计椒管理哪中心往：有敏工程坏或造滥价经抛验的迈占50巧%，有勾设计橡院施页工图棕经验牲的占50杏%，着复重与北工程服造价骂部门膝进行盒轮岗栗，培幅养团撑队的流成本奇意识枕和客拘户视导角、站甲方灭能力丝式和计掩划管搞理能育力，欺对设呆计规芳范的谊精通个和施冠工图颈规范沫的熟僚悉。锣研发伤人员以和设响计管突理人柳员人巴数适盲当放凡松，常增加红轮岗剂机会币。关键忘点II纱I：强隐化客冲户关蠢系的辰管理暖：a.将客梳户与学公司雄的所匪有接缓触点攻进行骑设计洲和管起理；b.围绕谎家庭场的全遍生命狼周期挨进行诞产品巴和服态务设肤计；c.对不缸同层增次和柴阶段僻的客姜户价生值进落行挖拼掘和春管理冰。关键灶点IV：加旋强不晃同业肢态产络品关用键品朝质和麦成本排特征棒的基蹄础研罗究，喝分析渴和归猴纳一紧定容谅积率犁下不姻同业苏态产价品组茧合的哈方式则及其档对收嫁益率倡的影鸽响。2XX的战富略——孤2.诉3脊X象X三大谱业务促战略泼：核爬心能哭力与寒战略鞋举措对市闯场的唯快速陷反应睬能力快速思研发陡和创聋新能课力基础劳性研课究学习狭、模骗仿与菌复制系统枪化集访成：存产品令模块劳化流程厌创新财优化刮及快适速复竿制能伟力2XX的战侄略——孝2.昼3纺X图X三大林业务挣战略愤：核煮心能路力与母战略贿举措业务抛战略2：效管率提协升——核心透能力关键双点I：各详地区剥公司诵加深刘在拿症地前租的预渗案深赏度，闪目的承在于断快速我完成常方案更报批坟；关键捡点II：严撑格控苹制交泛地、眠进场谁、开璃工、尝四证浊、市烂政公凤用等宿前提惠条件加，作耕为重虹要节珍点严灭格管功控；关键愤点II急I：各脾地区厦公司问提前钥下达除研究事课题门，尤贤其是另建筑涛单体客研究慎，目介的是捞在最冲短时爆间内馒完成老预案唐；关键攻点IV：研胶发部治对复棉杂空旱间和泼难以衡表达斯的意乡丰图，象要多解运用净大比弊例模淋型以生及实相物封诞样向骆营销或、工般程部拒交底倚；工缝程部铜也要遥用大棕比例财模型怒、实县物封婚样以烘及样煤板带升路的输方法莫向乙炉方交揪底，坦或要呀求乙层方运挣用同翼样的时方法闷向我拆们表漂述他沫对建绢筑和屯工法古的理野解。关键称点V：集杂团应逝固定干很多租工法预和做叛法指源导各伍地区绳公司夜快速弦开发正。关键虫点VI：集助团应盐颁布斤优化差后的停制度赶、流隆程、棒指引临、岗指位说刊明；关键主点VI炎I：集或团应遮鼓励蝇各地馆区公柳司将年产品添系列奋化，晒相互誓借鉴潜、学厕习；关键脖点VI尝II祸:集团赞通过期激励套与约屈束机尝制引乓导各段地区挂公司晒复制挣与创取新的慨平衡孕：新扶公司颤在第长一年叉严禁筋创新点，每倒年每嚷个地栏区公荣司只估允许1个创漆新产圈品，鞋其余锅为适蜜应性馋的改斜进产堵品和延复制爆产品丹。2XX的战瓣略——娃2.找3棋X巨X三大注业务宾战略短：核滨心能房诚力与状战略骗举措业务向战略2：效茅率提废升——战略仗举措业务骡战略3：商泊业增掉值——核心柏能力商业午地段们预判野和城醒市发奸展的乌预判勇能力伙；商业蒜业态纯规划极与组名合能作力；品牌值资源东与建划筑设应计资爷源获女取与尝管理捎能力先；商业床氛围为营造核与提坡升能引力；商业膊物业逗与销折售物却业互泽动的络价值蒸提升但能力耽；商业焰物业良的资侵本运性作和轮税务盟筹划府能力金。2XX的战隔略——鉴2.楼3咏X狠X三大熟业务享战略盲：核寻心能俩力与铃战略却举措主力店面积月租金备注XX北城天街(全地面)80,392

其中：北京华联36,5104108年水平远东百货43,8823708年水平专卖区（零售及其他）面积月租金备注XX北城天街(全地面)套内32615套内135月租金440万，入驻开业率95%按60%实用率折合为建面建面54358建面81

XX商业姑运营里初期碑的经岔验教常训1——要控绪制主度力店沙占比北城天街晶郦馆南苑购物中心邻里中心纯社区商业三种申商业寨类型镜溢价婶能力汇高低2XX的战筹略——狡2.奸3结X摔X三大驾业务能战略押：核篮心能敢力与触战略榜举措XX商业豪运营亡的经芽验教惜训2：区义分等辉级制冷定租栗售策蝇略长期织持有培育耻后带棒租约禽销售直接疯销售等级举例策略业务宿战略3：商楚业增执值——战略圈举措关键劣点I：研哭究城演市发顺展脉贿络、莲空间博规划蛛和城宇市化迎的不性同阶爷段、源人口落构成联，寻饱找未侨来最吐有价客值的性商业蜜结点裂，抢谎占商恋业地剩段和饥口岸袋。关键乔点II：不减断总泰结不蕉同类腹型商誉业项班目在宰不同写阶段压的业减态和怖品牌抹组合碰规律供，对顾项目呈定位协与业促态和赴品牌枕组合执方案尖反复块推演疑，并恋加强贩品牌泥资源袋的获照取和忌系统幸管理倘，确线保租倘金得克以持专续增肆长；关键金点II域I：通耽过空尸间价虚值挖不掘增员加可拘租赁姥面积必，并段营造蹦良好贴的购轻物环厉境；关键惠点IV：通葵过成尘熟的吧营销华活动汤开展谎，让垦商场能变成爸知名裕的购售物热铁点区产域，集在引诸起消险费者叉关注祸的同臣时增输强租杆户的盛信心寄，不嫂断提寒高租订户的样单位纷坪效挽；关键坑点V：在宿项目笑销售葵前期腐通过摆商业赛的引挠入与相运作汪提升申销售资物业鸣的价滚值，攀业主榜入住织后通锐过营巧销推荡广手历段不撕断吸韵引业抛主到距持有栏的商眨业中怜心消棒费，冤为商驱区带策来人乔气和耻客源班；关键旦点VI：加蛇强商寺业物武业的蛮税收蒙筹划缘瑞，通牌过不释同业鼻态间愚的组懂合平斯衡，亿达至闷最优胀的税文负水勉平。2XX的战香略——屈2.后3殖X轰X三大发业务恢战略某：核至心能炉力与订战略械举措XX松20喜08年初业时的日产品培选择大力臭推广低层臂高覆茎盖亲详地型住宅全面辫启动公寓锣精装纠修交房09年重殖庆实默现公话寓产驻品全网精装迹交房09年北旧京、潮上海余、成滴都及颂其他者地区户实现担公寓密产品捉精装萄修比欲例达50赖%（含通新开戒工）08年精炼装修另高端倚房在季北京汁实现堡突破08年集正团运搜营中划心制触订五钥套装甲修房圾标准某体系每年长每个闯成熟合地区椅公司说至少剪有一诱个项处目获脸得生态/环保涂认证（绿木帽子违）有鲜链明的爱亮点赔以及抛响亮顶的名柱字或呼口号获得塘生态/环保太相关旁奖项有可检测评浅的结似果有清绿晰的眨、可殿复制处的系遗统08年下金半年搁北京梢实现大型计综合罩体的尝经试重点不在于强发现腥未来秧的商蚀业热闭点与政禾府合匀作创胡造新集城市既中心追求宇每平抽米建祝筑面惑积的炸租金著收益续（空锹间价俘值挖挎掘＋胁坪效押）2XX的战涛略——怕2.妈4艰X税X的产晕品研骡发策棍略低密问度物侮业研赚发的5个方压向亲地精：降低阔房子若高度巴、增污加亲哥地户四型赠绿放：大绿冠地变材小、脏房屋纷周边棵绿地斜赠送撒业主赠送私：露台忆、加乌面积您、赠耐送灰辞空间庄、阳仁台、柏花园棍、车爱位模块苦：组合折单体套、单饰体研妇发，适会所焰售楼赔处结仇构标遭准化述及装棚修模惠块化袭、硬国景铺锋装标童准化泡、导近视系租统标蚀准化拼合禽：增强啦户型剃拼合伶研发2XX的战退略——耕2.荐4顺X肥X的产帝品研趣发策仓略高层汽、超洒高层出研发尼的4个方努向：立面责公建嘴化入口桑、大坛堂、犯电梯邻间星帽级酒漆店化车库户景观定化车库匪至电臣梯通界道舒冷适化2XX的战牲略——凉2.搭4虚X某X的产耻品研冲发策突略总图代研究睬的7个方湿向：不平赚衡使润用容确积率浆：高层冷＋低著层，擦超高蠢层＋器低层均好苗：借外城景、爆造内彩景；从近人毫尺度誓精细理化分绿辣：大绿角地变妄小、相房屋惑周边连绿地址赠送侮业主减缩瞎硬景猪：硬景烦控制蓬在8-顷10细%(除道匙路面路积),但造少价提续高周界制处理望：用商误业区殃隔住灾区和肚城市恢，快忠速路宵旁用耽土坡匹＋铁君丝网斯＋绿秤带，饿减少枯景观缓硬质执围墙宣的使要用人均防物业馆管理判面积屋：控制勿出入祸口数柴量，大增加矿技术室安防严控元不可匀销售蚁面积必或计词入容政积率证面积病：单个羊车库熄建筑爪面积铜，物间业用足房面鄙积，贫会劲所面扫积2XX的战纺略——释2.老4丽X煎X的产线品研勺发策庆略产品圈创新镇机制示：2XX的战若略——哭2.职4绸X凝X的产掉品研强发策希略90相%复制+计10屑%创新（1+鱼10吗%）n一年均一小行改霉三树年一烛大改投资锻主导说阶段利用趁关系午资源滑或在筑市场渗萧条蚁、复猴苏期优获取铅相对要廉价忧、支杂付条贴件宽翠松的蚕大块赖土地产品冲主导拔阶段招募良优秀厉的关眨键人嫩才最初区产品论精雕水细琢整合稻优质练供应仇商之后冠复制控成熟瞧产品简单氏有效摸的管址理管理孝主导胁阶段充分树发挥健规模拌效益规范鲜精细冈的管魄理从内泡部培供养人刘才资本讨有限立时可新通过仅战略赚合作弦扩张货规模资本亿主导腥阶段大力绩展开湿并购右整合增持也经营占性物乏业组织该瘦身证，反翅官僚1234关键占战略俭举措阶段闻性目合标奠定椒生存熊发展矿基础建立昼口碑复制代产品pr棕eI范PO与IP量O复制度公司围（抓壳运营惜）快速健周转规模栗经济资本垮运营财务瓣稳健市场匙或产事品线饿重构销售请规模＜50万m2/年50爸-2萝00万m2/年20元0-腹40宽0万m2/年＞40芬0万m2瓶/年职能质制的躬项目临公司颠或城掠市公义司总部额与本路地子酬公司畜合并绵运作运营犹控制青型总星部，议关键店专业枪资源店集中多项障目城颗市公科司逐仿步出苗现营崇运副缎总、集项目瓣总战略飘总部桑，经毫营放笑权区域系内核牛心城性市强撇大，默强矩在阵发王育成姥型，批按片际区管把理或凝事业暮部制战略+投资索型总肝部商业壁资产狗也许给独立IP斧O形成表总部——区域串公司——片区挣或城圆市事锄业部赶结构组织兴发展产品剑构成根据钢地块个特点誓，被霞动型钱的开狭发，丽不能酒主动涛选择照产品墙业态形成1-撑2种竞农争力轿很强摩的主川力产部品被动岂型开西发商顺业产品露线不食断丰列富大量摩复制+少量身创新适时哲增加扰经营尖性物剖业产品妖线重绕构经营竹性物阔业比坟重明拴显增牙加区域亿布局1-惧2个城酒市机会耻导向3-眯5个城链市零星流分布菊在几钉大区刮域1-浩2个城成市占丽有率难靠前6-绞20个城梢市同一嗽区域村有多指个城劣市核心译城市答占有目率高＞20个城舍市间距级更近悟，呈勿连绵荒带占有辰率位司于区逝域前冲列房企赛发展招四阶就段论2XX的战嗓略——令2.址5用房斑企成祝长四桨阶段春论分蠢析XX房企织发展度四阶尤段论愧是根僚据中浪国房抱地产港行业装环境奸和房帖企发混展的垒经验亲教训红总结例出的扶方法买论，乐具体届含义浴的解珠读与奥蕴涵接的重凯要判普断如政下：房企铜在规悦模成下长的查过程透中，亮可掌停控的腾资源珍始终广是有菠限的岸，因胃此每哨个阶渠段都闻必须集重点妻解决例阶段迟性的照目标猫，以蝇达到乏事半荡功倍群的效夹果；超前邪解决酿一些胜问题漠实际苗上事肾倍功取半，岩且因猫占用趴有限街的资眠源，裤妨碍棋当前抵阶段艰重点衡目标妻的达睡成，尊因此押并不离可取枣；阶段促性目恭标若后完成率得不矿好，叼企业烤很难伍发展兼到下青一个烦阶段湾，即顽使勉颠强、效幸运抽地发炊展到矛下一稻个阶远段，蓄也存甜在着巧很大拖的风要险，通企业世会发含现后难劲不心足而跌必须诸回头涌补课寒，耗驴费巨汇大精骡力将滑上一舅个阶蛮段未默达成迟的目应标重稼新完凭成，楼而这淘必然苍让企援业放运慢前徒进步邮伐，祝错失塑发展捡机遇椅。四阶话段论咸含义百的解撑读产品逢主导依阶段济先于睁管理甩主导吼阶段，产邻品主骄导阶奏段只沉适合络采纳今简单及有效丛的管友理，卵不适蚊合规谋范精奋细的斯管理装。当滤前有般一些金咨询棋公司妹向中份小房抱企推扶销万醋科的堤管控龙模式毕与业阀务流掉程体锹系，瘦实际孝上是肌害了屯这些离房企到，相愉反，劈燕不以左万科茂为师美、狠乘抓产扑品品邀质的XX、绿疲城、寻仁恒慌、星穿河湾黎就非齐常成能功；中国哑的房粉企要城想做咱大，必须胜学习陪香港田房企控，走肠开发注与持饲有并庆重的霉道路，否帝则必梳然遭醒遇规芦模瓶狐颈，返并深宏受行牵业波备动困首扰，裳美国读的商致业经葵营企竭业与尽住宅鼓开发珍企业鹿分离疯的模辉式是驶金融唤体制荐造成蜻的，怕不适临合中荣国。四阶王段论阀蕴涵牌的判护断2XX的战染略——洞2.畜5用房河企成爆长四弃阶段写论分献析XX管理匠为什拴么需妹要简桂单、鸦有效症？简单有效符合木人性符合走股东往利益2XX的战复略——术2.答5用房歉企成盲长四挽阶段也论分兼析XX简单项有效慨的管月理——产品提主导浆阶段强调局人的拜主观睡能动由性战略气：“跳刺猬哈原理句”——练就获独门速秘技早（搞里穿搞颤透）辈，认沉为核礼心竞秒争力路是独往特的疑模式坟和战肯略定拢位强调勒结果锄导向做减宿法，闭重视彩体系折中的责杠杆猪点（孙投入榆产出递比高隶）文化猾：不薯按牌泳理出筒牌，认“狼掉性”争，“底亮剑历精神笋”，珍具有眠企业飞家精仁神的肿职业炎经理翁人强调提授权翻，追哥求效抓率，非即使蛇省去困某些宁环节翠会带搁来风苦险（博房晟笋陶语歪：故勺意让若体系桂有些担漏洞丘）适合赢打造荐精细鹊产品规范诸精细京的管掉理——管理述主导禁阶段强调透体系句的作锡用战略疾：追哭求“躲均好牧”，锡认为创核心缩慧竞争即力是朽规范猴精细锁的管叼理强调赚过程狠导向做加训法，值重视很体系素的完愧整性文化伍：讲鲜求规变则，天循规氏蹈矩芝，画涉地为樱牢，宏“温因和羊终性”袜，程其序化吨的职御业经泉理人强调届集权访，控耐制风钩险，院宁可合有不继创造用价值援的冗处余环胁节适合盐复制下成熟秀公司简单胜有效棍管理盐与规纱范精招细管碍理对行比——案例林解析皮：马胀云向意郭广不昌谈佛消灭听职业境经理皮人2XX的战娇略——粒2.护5用房畏企成铜长四衡阶段按论分毁析XX万科参金地候有点晃迷失蒙于管忙理导津向，湿每年鼠一换拴的主暗题年库像是仁缺乏捞清晰摄战略宵导向砌的形拘式主杰义。XX从无狗主题蛛年，康却有宁十年易磨一屠剑的碌韧劲万科金地1995资金年——1996质量管理年——1997客户年——1998职业经理年——1999团队精神年——2000职业精神年文化主题年——沟通超越2001网络联盟年员工满意度提升年2002客户微笑年管理提升年2003生活无限年能力提升年2004成就·生活·梦想价值创造年2005颠覆·引领·共生效率提升年2006变革先锋·企业公民效率执行年2007大道当然·精细致远规范·执行2008虑远积厚·守正筑坚变革·超越2009零·壹大道从简2010城市，让生活更美好客户主题年2XX的战群略——您2.扫5用房音企成鸽长四向阶段熟论分雨析XX行业册里作陵为产隙品高谅手的波老板摄不少意，但困吴亚群军在晒产品工、管墓理、评识人便方面埋都是搁高手才，堪踩称行刻业罕流见2XX的战业略——看2.滴5用房俭企成痛长四扔阶段腹论分万析XX对重喇庆公距司大陵城小禽院样迈板房趣装修通质量促和效孟果提而出严侧厉批杀评创建欣时间印：20区07真-0傲3-蚁22句1词6:治18叫:0史1我作断为集拣团总撑经理爹，认姨为：鼓景观踪蝶有特孤点，访较出裹彩，访但样溉板房效是XX最差夺的水社平。1、装毅修设留计水风平差补，尤蚕其顶欣跃，2，户宋型设舒计原币就对童价值徒挖掘爹不够胖，大肚平层骄有三美个独洽立露疮台，叛可为饰什么推不将期其连学通，良顶跃古入户润的露妙台细围长，浴一进份门看坚见立片管，叼为什皇么不鸭封上崖，底晚跃一慎层己际做了尘钢结码构，苍为什财么不章将阳宿台铺厉上木劈燕板（售可以未留出菠缝隙翻让下仰面有色光线将）推揉出去翼成为旷一个奴露台嗽？且妥下沉音庭院今可以企成为罩半室配内半桐室外窃的空乞间。冤底跃嫂要做傅出别胳墅感抓，可贪没有风前后查私家养花园绢的领恨域感嚼。3、工酿程质现量差见奇差级，地查面材蒸料开法裂、慈破损扫、发叠黄、爬污染旅严重督，墙歇面处歌理有响明确好埋暗逐线痕猎迹。4、处播处细店节出版卖XX，如斥底跃倾花园斧的入攀口处贞，就喘有一棵个清储洁工淹的取准水点记。看下揭来，日至少膀有二串、三坛十个羽点需衫要整糖改。凑我看龙了很机震惊腿：这团还是X