上海大型别墅楼盘市调分享

西班牙、托斯卡纳风格手工坡地别墅层层挑空、精致户型，幽静浪漫原生悠居生活[龙湖滟澜山艺墅]写在前面在楼市除了降价、救市没有其他新鲜话题之际，龙湖地产携滟澜山别墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着上海购房人的眼球，并且于11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，在市场低迷的情况下取得了不错的销售业绩。该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有一定的稀缺性和借鉴性；客户定位准确，企划宣传也是思路清晰，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。以下内容为本人市调过程中拍摄的一些照片以及现场感觉，加之对后期搜集整理的一些资料进行了简要的罗列和分析，以期向大家进行汇报分享、学习和讨论。项目概要地理位置:青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面:144500平方米容积率:1.0绿地率≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格:地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋;联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计:美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司地理区位该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。浪漫规划龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的“五轴五镇”；整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围，从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。波尔多往事托斯卡纳时光克里特传说莱蒙湖印象普罗旺斯之香蔷薇谷朗月溪紫香堤紫香堤滟澜渡龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场；从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。企划宣传企划宣传会所实景项目售楼处设置在会所内。会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉；会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。龙湖滟澜山项目会所，是上海目前为止唯一一个带有婚礼草坪设计的会所。会所实景售楼处实景该项目售楼处空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。园林景观地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船……园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来参观的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。坡地建筑采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。立面风格该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。样板房实景双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。样板房实景双拼A2户型：地上面积约262㎡，地下面积为120-145㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。双拼嫁别墅26扫2㎡在客如厅采怪用挑跨空的克设计尖，纵瓶向拉熄伸了舍整个恨空间在挑尤空部邀分搭貌出的硬空间鸡层高局过低样板诊房分端析样板缠房实炊景联排B1户型佣：地牛上面叛积约24刻6㎡，地鄙下面伶积为10尾0-刘14岸0㎡。赠勺送三严重花协园与坑露台破，赠雀送层陡高约4米的蒜阳光独地下朋层，5.斗1米挑味空大出面宽肝客厅字，5.誉5米挑壳空家绘庭厅颂，层禽层套胡房27网0度近起全景券。联排B2户型染：地菊上面幼积约25糠4㎡，地孙下面辜积为10遮0-仓16检0㎡。赠迎送三弊重花海园与薯露台逐，新颖瞧八角迈亭形凡客厅争设计胀，赠送个层高命约4米的肚阳光肯地下底层，5.过5米挑笋空家霸庭厅惑。联排C户型钞：地梁上面副积约21秒9㎡，地广下面费积为84与-9崖5㎡。赠洞送三顷重花航园与幸露台婆，赠具送层唇高约4米的耍阳光坡地下宣层，青超大良面宽愤客厅另，4.兽2米挑血空，挨精神砖设计鹿层层乞套房杠，赠膛送独遇立车蓄位。联排C户型撞样板做房实止景联排昆别墅21事9㎡地下猴室附躲送面牵积达84颂-9棋5平米联排捞未采音用传拢统的裂中庭胃设计样板借房分龄析样板篮房分枯析联排梦别墅24淡6㎡客厅味及二狐层北社向家耕庭厅巷均采现用双昆层挑查空设宣计样板煌房实鞭景叠加D1户型奔：地排上面壳积约17栋5㎡，地鸣下面步积为78㎡。赠刻送三啊重花捏园与附露台丛，赠坚送层完高约3.摔6米的宝阳光段地下偏层，鹅并设这有独烦立卫宜生间泽、配寺置全锣面，厨超大瘦面宽帆客厅很，南思北观狐景空眠间。样板横房分由析叠加狠别墅波下叠17才5㎡下叠园整体瓦采光劳不足眉，北纪入户荷效果坟较差销，犹虾如进跟入地语下室通过杏二层换走廊役，进佳入下虽叠的闯二层脂北向南次卧京，入宫户感落觉较盾差样板碧房分纽奉析在样警板段倦中，喇下叠肚引导趟客户齿采用管南向隙入户途的方棍式，干规避版了北雀向采咽光不少足的航劣势地下凶室附灶送面逆积达78平方财米南北昨都拥逃有功详能间鸽设置广，同踢时卫惊生间绞还设谦有采倒光通事风窗地下登一层裹拥有牙下沉隙式花栽园，被加之部室内稳的装满修效杂果，滔使整习体感搞觉较摧佳，斗所以善现场蚁销讲视基本躲都在影地下合一层蚕进行墨。样板判房分醒析90平米肢空间梁，龙扰湖的但叠加陕一层口设计公了客野厅及刺餐厅丸，整革体空渠间拥形有较键高舒沾适性由于灵下叠琴北向晃植物警的种说植，券以及饼为了攻达到武立面僻的效师果采更用的险小窗围设计竹，从令而造团成室旦内采漆光不拘足样板蚀房实挺景叠加D2户型风：地值上面决积约17曲5㎡，地吗下附娃送储厦藏空幅间，输可通延过精漂装设煎计制据造一航层额炒外空客间。肝专属君电梯/景观淘楼梯开，多次种入困户方厚式，北独立堆私家纵花园钳，赠凳送五急层顶谋层，蚊双露徒台情啦景套哨房，斯赠送捡独立胀车位但。样板驶房分阻析叠加跑别墅衫上叠17弊5㎡二层夜大露目台的筹设计贝，使拘到上鸭叠（养三层讲）的凭入户贯感觉匪，犹昨如在淋地跃面一忆层进黎入树木受的种铸植高央度达果到了糠二层孩，加常之采猫用堆神坡技兽术，篇弱化府了上辜叠过谋长的孟入户后动线样板仔房分锈析五层围主卧诱套附书送面课积达40平米南北笛露台粉附送惹面积单达40平米建筑扬细节建筑倡细节建筑榴细节建筑锄细节销售邀价格龙湖进滟笼澜山凯迪户澳谰斧湾中海停翡翠葱湖岸恒联叹名人名世家佘山巷三号合生惩朗廷区域版块楼盘容积率物业地上主力面积（㎡）主力总价（万元）赵巷龙湖滟澜山1.0叠加175310-380联排220-255500-800双拼250-290800-1000中海翡翠湖岸0.4独立220-280480-850凯迪澳谰湾0.47双拼230-280350-600恒联名人世家0.25独立360-4501500-2000佘山佘山三号0.4独立230-260630-1000区域端价格劳分析

面积㎡供应量供应面积㎡面积配比成交量价格去化率双拼29020552515.9%22807020.0%262225000联排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057叠加上叠1751161972056.9%341665356.0%下叠1753114612总计

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11月8日开美盘至炭今，含总销穿金额研约2.称6亿，颈共成出交82套；主力答成交似叠加径产品室，去鉴化率迟也较培高。营销欢成绩市调污小结作为醉高端赛别墅醉社区宫，滟下澜山手的栋距吩偏小，而伶且其太叠加抱别墅化均为2套80多平访米的顷户型煮合并涨而成歼，叠加饶别墅的业新主将申手持2张房腥产证。上海茶龙湖萄滟澜丝式山的嘱价格等与区朋域周优边其不他别址墅相组比相杀对偏妇高，皇即有倚点“倦叠加膜卖联甚排价寨联菠排卖钱独栋君价”铺的味赠道。哄究其吸原因展，一粘方面扫，因艰为龙喇湖别倦墅品变牌效遥应突钥出、光产品如品质苹好；的另一嗽方面里，这娘与龙剂湖该照块地陪的楼漠面价馒高达10威67赖2元/平方戴米关贷系很漠大。另外览，沿珍河安挥全性破和私砖密性早、夏育季滋例生蚊劲虫等残，也潮是业胳主购片买时葵比较扒关心租的问潮题。思路纲清晰扬长践避短产品渡制胜主题毅鲜明龙湖着认清侄自身枕产品浆，发贴挥出专了产引品的歼最高意价值蚕点；整体摄建造分成本挠约15夫00倾0元/㎡，即赌叠加肝产品毫基本巧没有爪利润疤，主退要盈焰利的缺是联敌排和社双拼砌产品构；充分弱发挥沈龙湖娃在造在景上瓜的特练色，搅以及滋整体钥立面先的精绸致打唯造，受并通镇过采腾用不图同入硬户方添式及春植被台的选振择，称规避摊或弱动化了来由于谅容积聋