和德城市广场营销战略及策略报告N

和德城市广场

——营销战略及策略报告谨呈：东兴市和德房地产开发有限公司1项目价值目标解析市场环境核心问题营销战略营销策略城市价值项目价值项目价值梳理12东兴项目区位——位于广西壮族自治区防城港东兴市核心地段项目四至：南至：兴东路北至：社区路西至：明江路东至：明秀路东兴镇政府东盟大道兴东路北仑大道新华路东兴口岸3东兴位于广西壮族自治区南部，是我国通往越南及东南亚最便捷的通道，国家沿海开放城市到访东兴“国门形象”——中国大陆海岸线的最西南端，通往越南及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的口岸；“边贸城市”——国家一类口岸，1992年由国务院特区办批准设立的边境经济合作区，曾有“小香港”之称，商贾云集、市场繁荣；“旅游城市”——集“边、海、山、少”于一身，京族在中国的唯一聚集地，也是国内外旅游热点城市。4城市经济发展——近五年来GDP总量从06年的16.8亿元到10年的45.12亿元，年均增长率达到33.7%，经济增长迅速东兴市经济发展轨迹从经济总量看，实现年均增长率33.7%，城市经济健康发展；从居民财富看，人均可支配收入从06年的10184元增长到21068元，年增长率为21.37%；从固定资产投资看，最高达到56%的增长率，截止到2010年，固定资产投资总额达到157.68亿元；从居民消费水平看，全社会消费品零售总额在2010年超10亿元，同比增长近20%KeyWords：健康、发展迅速

5城市发展的投资价值——由边贸桥头堡向国家经济特区华丽转身的口岸城市，拥有无限的发展机遇沿边开放桥头堡重点开发开放试验区北部湾经济区位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是最便捷的西南出海通道，是中国对外开放的重要门户和前沿，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角、西南六省区协作等国内外区域合作中具有不可替代的战略地位与作用。“积极推动广西东兴、云南瑞丽、新疆喀什、内蒙古满洲里等重点开放开发试验区建设，支持有条件的沿边地区增设边境经济合作区…”党中央、国务院最近召开的全国西部大开发工作会议，确定了新一轮西部大开发一系列新政策，特别是对西部沿边地区开发开放作了战略布点，明确提出“积极建设广西东兴、云南瑞丽、内蒙古满洲里等重点开发开放试验区”。这一决定把东兴沿边开发开放问题上升为国家发展战略。战略地位提升更大、更快发展东兴贸易关联方国外城市国内城市泛北部湾经济合作区；南宁—新加坡经济走廊；中越“两廊一圈”东兴—芒街跨境经济合作；泛珠三角广西北部湾经济区西南经济协作区6东兴城市定位——创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市充分抓住机遇，打造特色东兴，提升国门形象！15432推进陆海物流通道建设——加快推进东兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。同时进一步加快谭吉港建设，形成多泊位的千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只的港口。扩大和完善口岸基础设施建设——加快推进中越北仑河二桥建设，建立新的通关口岸。在此基础上，围绕二桥的建设，划出2000亩土地鉴赏上规模、上档次、上水平的商贸物流园区，积极搭建商贸物流平台。构建商品大市场——根据东盟各国及我国的需求，发展特色商品市场，逐步形成以乡镇为基础、以口岸为支撑、以东兴为中心，以会展为平台，布局合理、规模适度，辐射东南亚的多层次类型商品市场体系。打造商贸物流平台——加强江平工业园区建设，加快推进进出口加工区、跨境经济合作区建设，构建贸工互动发展、打造商贸物流平台。培育现代商贸物流企业——鼓励传统物流企业加速向现代商贸物流企业领域的转变，加强与国内外知名企业联合，建立跨国、跨地区、具有现代企业制度的物流企业。7市教育局市财政局妇幼保健院市质量技术监督局东兴镇政府市林业局项目地段——09年地王，位于老城区核心地段，坐拥成熟完善生活配套、交通便利，但整体环境一般，无明显资源优势东向：自建房西向：安得花园及鸿通苑住宅小区北向—辉达新天地住宅小区北向—社区路8项目规划——整体设计以半围合式布局打造核心中央景观园林，简欧风格的外立面设计凸显项目的档次核心景观园林阶梯式入口广场，凸显居住的尊贵与私密；核心水景园林，保证户户景观，将景观价值最大化；建筑设计简欧风格外立面，凸显项目的档次；“风车式”户型设计，保证每户居住的舒适性；户型内部功能布局合理。92#1#3#4#5#

项目产品——住宅户型设计纯粹，以73-91平米的两房和88-125平米的三房为主力户型，比市场同类户型面积较小4#面积配比户型面积区间套数本栋楼占比两房两厅一卫73.48-91.168048.78%三房两厅一卫88.65-97.128048.78%三房两厅两卫151.0942.44%合计

164100.00%5#面积配比户型面积区间套数本栋楼占比公寓38.62-45.6026071.43%一房一厅一卫51.81-61.0810428.57%合计

364100.00%经济技术指标——占地：15833㎡总建面：9.8万㎡住宅：7.3万㎡商业：9515㎡容积率：5.34绿化率：35%建筑密度：29.7%总户数：874停车位：27110项目产品——户型方正，利用率较高，且入户花园、转角飘窗、户型阳台的设计有效的提高了居住的舒适度典型户型设计详解典型户型：D1（三房两厅两卫）面积：119.28平米户型亮点：赠送入户花园；主卧室南北通透；主卧室转角落地飘窗；阔绰阳台设计典型户型：B1（三房两厅两卫）面积：113.40平米户型亮点：户型设计紧凑、利用率较高；赠送入户花园主卧室转角落地飘窗；阔绰阳台设计1231、入户花园2、转角飘窗3、阔绰阳台119.28平米113.40平米11项目价值点梳理——占据较好的城市地位，拥有良好的城市发展规划，具有优越的项目规划和产品设计“出身地王家”BECDA核心地段价值城市发展价值地王影响力价值产品设计价值项目规划价值——位于东兴市城市核心地段，具有完善的生活配套和交通配套，且自身具有高端商业配套和酒店配套——09年地王项目，一直以来受到市场的广泛关注，被赋予了很高的期望——十二五规划国家特批的重要的开发开放经济试验特区，具有巨大的城市投资价值，发展潜力不可估量——独特的规划设计将景观价值发挥到最大，且简欧式外立面设计提升了项目的档次——三房两厅和两房两厅的畅销户型设计和较高赠送率、使用率提升了产品价值关键词：城市投资价值核心地段价值12项目价值目标解析市场环境核心问题营销战略营销策略目标沟通回顾世联对于目标的理解市调回顾及目标锁定213目标沟通回顾——对开发商而言，品牌、价格、速度、沉淀，一个都不能少！客户语录：和德发展了十几年，开发总面积近百万方，但始终没有形成自己的品牌，随着市场的发展，不管是拿地、贷款、融资还是其他方面，对开发商的品牌都有了更高的要求，因此我们想通过这个地王的项目打造和德的企业品牌，为公司后续的发展奠定良好的基础。客户语录：项目位于城市核心地段，也是地王项目，希望在目前的市场上能有所突破。客户语录：今年要完成1个亿的销售任务，至于启动区你们看是选公寓还是选住宅。客户语录：和德发展这么些年来比较遗憾的就是自己的团队，我的团队到现在为止还是需要很大的提升与进步空间，因此希望本项目之后能为我带来一个相对成熟的团队，能够为后续的项目顺利进行提供帮助。价格预期——走稳健路线？还是中高端价位？还是主动挑战市场？速度预期——销售周期有何要求？回款有何要求？管理沉淀——除了项目本身，还希望为团队带来什么样的管理经验？品牌预期——除了获利之外，您还需要项目为企业带来什么？“乱花渐欲迷人眼”——找到问题的核心、抓住主要目标才是解决问题的关键！14世联对于目标的理解——从企业战略和项目目标两个角度理解本项目承载的“历史使命”企业战略目标本项目承载着和德集团由“游击队”向“黄埔军队”成功转变的重要使命，是企业品牌提升的关键！财务目标2011年实现整体销售金额为1亿元！形象目标树立项目高端形象，引领东兴房地产市场，以项目品牌撬动企业品牌的树立与提升！管理沉淀目标通过项目成功运作，为和德集团提供成熟的、可借鉴的开发模式和娴熟的运作团队！紧急重要只有项目成功运作，才能成就企业的品牌，才能为企业提供可借鉴的经验，而项目的成功操作在于市场高端形象的树立和热销现象的形成。15项目蛙价值市场辣环境目标满解析核心笔问题营销么战略营销缘瑞策略东兴怕房地帮产市券场发市展东兴担房地俩产发汗展现符状详拘解市场疾环境游扫描316东兴有市近章几年寺成交陷量变次化图东兴右房地起产发命展——房地饺产成笋交量狮自09年后果飙升烦，而榆房地亦产市惕场平胖均价面格呈筒现稳标步增贝长的睁现象东兴市近几年成交均价变化图从成体交量梨变化醉看；冻东兴误近几抹年房纷地产发展剩迅速，至09年以敌来，柴房地乐产成捏交量排有较休大的醋提升日；从价骗格变担化看姨，成寒交均爽价未壁有较垦大程呀度的登突破纽奉，呈虚现均价稳步纤增长的态昆势；年均40万方架的消值化量欺与城今市整刘体的矮人均骆可支灰配收译入不促成比舞例，与同屠等城施市相坝比房怕地产恢发展供缓慢；量价抬齐升17东兴残房地炸产发沙展现款状——目前工，东们兴市穗在售钞楼盘20多个隔，主矿要集伐中在输东盟植大道稿沿线忌新热略点开诱发区航域，幕市中轧心楼束盘较恳少NO压TE！未来葡整体练供应溜量达20府0万方，未来拴面世成项目斯以中筑、大怎规模名项目并为主么，竞争浴激烈摧！安得·国际华城金源·天鹅湖锦绣华庭汇锦湾在售项目尾盘项目东盟花园明基花园绿色家园汇川上东区壹街区金科华庭喜盈门幸福花园待售项目辉达·山水豪庭中原新都新世界花园金源·天鹅湖中房·翡翠园粤华名都互市贸易区热点开发区域18项目单分析杰之产士品——市场断现售设项目偷集中斧于东心盟大帜道板锈块，赢市场柴主力舰面积洁区间亏为90旨-1向00匙㎡两房炸、11腥0-锐14疾0跨㎡三房椅、24晶0耐㎡以上隐大户侦型天鹅佣湖40608010魔012晶014伏016催018暑020奖022僚024拍0天鹅堤湖两房三房四房爆以上国际队华城国际谢华城国际甚华城上东床区上东庙区喜盈拼门喜盈探门一房喜盈贷门喜盈厌门阳光橡海岸阳光量海岸阳光的海岸明基坝花园明基屠花园商贸裂广场商贸助广场商贸虑广场中原嘉新都中原惜新都粤华背名都粤华魄名都山水勒豪庭山水掀豪庭山水蓄豪庭山水识豪庭两房施区间三房哈区间四房省及复执式等扭大户书型面积运区间图例背：19典型踏项目蓄产品乔分析——天鹅拔湖和测安德活国际睬华城谋产品状对比仓分析天鹅湖主力三房安德国际华城主力三房安德国际华城主力四房产品斑亮点搅共性映：主力鬼户型堵赠送等入户矛花园废；客厅超相连鸟的超辛大花皮园阳奇台；主卧袄部分泳飘窗饱的设谊计增们加赠男送面哈积。关键努词：赠送童面积户型景紧凑20项目企分析经之配脂套——作为杂热点界开发恭片区曲的东咏盟大悟道沿订线，施项目神配套罩、内快部环别境等熊与项棚目规业模有帆很大朋关系大规朗模项虹目代表喝楼盘岂：天鹅趋湖——中央好湖景州、酒鸣店、健核心级景观荷、高肉尔夫蚕练习锄场、盆双会顷所……安得·国际剂华城——核心读景观孔、内盛部商销业、镰河景夜资源……代表筝楼盘汇锦程湾东盟独花园金科透华庭粤都叫华府……中小它规模纤项目配套治完善配套橡匮乏VS区域粱规划+配套+规模复合染驱动萄型区域季规划+性价消比驱动励型21市场浮环境乓总结——东兴抄房地根产市糖场历史——东兴桨房地骂产近棋几年佩来发展绩迅速，价姜格呈捡现稳会步增职长；现在——房地拐产发醒展水坏平处歼于初村级阶数段，究市场捆的进队一步武发展需要转营销牛上不哈断推歌进、推苦陈出确新；未来——未来短供应浴量相斗对较层大，扮市场竞争即激烈。市场咬提升挣的两魄个因须素量变——开发助数量而的变赴化——随着择市场爷的发痰展、贪竞争酬的激疯烈，席未来岔东兴逮房地铃产市葡场会片在量犁的积舌累中滩不断挂进步清；开发址商量纽奉的变盈化——随着衔外来岂开发单商的屠增多杏会刺斥激市掌场向农上发喂展；质变——营销图手段竞的变独化——营销袜不断摇的推舟陈出盐新会恳刺激岩房地弦产更阅快发伴展（垦展示饼、服嘴务是山目前大营销腊最有硬效的而方式巴）客户杨眼界饮的变慕化——营销画水平柴变化着必然洲在一锡定程汗度上铜教育哲客户余，房走地产档发展扰水平瘦的高渡低与段客户轻眼界进有关废键关电系。如何存从营刷销上猎推陈季出新赏，尤冰其是佛做好相展示欲、服为务是剃进军韵东兴剃高端图市场松、实雨现热弟销的善关键快！22项目阵价值核心姜问题目标览解析市场狱环境营销却战略营销汗策略市场哈下的会目标徐详解目标腐实现秒之核吴心问捕题核心冤问题抱界定423从销弯售速蜓度、女市场旗份额填实现暴度分防析，丝式比较哈两种商假设胜的可移能性异，建窑议以45到00元/平米便作为组真实灵目标假设票二：说以营屡销发辜力全宝面超瓶越市期场，勤实现疗均价45今00元/平米偿计算埋，则乡丰：1亿元÷4友50萄0元/平米≈2.专2万平井米≈22杜0套≈50套/月，市场河比较滨：50套/月÷2洗90套/月≈17捏%的市丧场份笔额假设造一：耀以市额场现涛有的浮价格抓水平33侧00元/平计辰算，捡则：1亿元÷3严30蚂0元/平米≈3万平膏米≈30珠0套≈75套/月，市场龄比较磨：75套/月÷2沃90套/月≈26罩%的市圆场份遮额10景00把00坝00琴0元=？原则回款喉走量高端马形象冲刺目标24核心梁问题如何蛋在市卫场水找平较愿低、棕项目扔环境驼欠佳线及客习户认卫知途多径有春限的技情况悬下快谷速建输立市凭场高沃端形磁象？如何镜充分穷利用附项目日地段档价值功，营昂销发普力突不破市源场价挡格箱跪底，杰实现慨高溢呢价？——东兴怜市发贱展处伟于初错级水逃平，完随着潮大的盼开发壶商的火进驻劈燕，整铅体营阀销有怀很大元的进雁步，碎但整艺体项钞目定劝位雷球同，吨客户凭具有爬很大辱的相莫似性——项目娃体量些小，接时间贷周期肉短情景S问题Q矛盾C——项目胶规模银小，蓝品牌宝影响奋力有葛限VS小项烛目高刺端形短象树测立的根需求竞争客户实战25Q之膝竞争坏——如何队在竞枕争中扎找到变项目缺的价膝值占桐位？26从项惩目入谣市时蛙机看次，本历项目应未来讽将面李临东养兴目异前市消场影辅响力映最大恋的项深目——天鹅御湖、泳国际和华城面、上胡东区债的多柔项目嗽竞争11-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-1商贸朵广场天鹅锈湖汇川·上东蛙区国际际华城喜盈垫门明基挡花园中原拐新都当前块时间根点预计蛮上市遭时间总建纯面10腾9万方用，3月5日开砍盘共36长2套总建华面28万方圣，销喷售近70待%，大另面积穴楼王探产品铜去化开速度肌较慢总建蒙面18泰.5万方贱，一各期已右售罄总建框面26万方谦，共15踏33户7月左凭右二网期开锋盘，弹共53汉2套尾盘总建哈面8.桌9万方处，共27役6套，泪未开担盘10月，48雁8套本项返目中房饿翡翠旗园8月份荣左右功，总免建面13万方承，共60呈0套粤华励名都尾盘竞争超激烈主要旬面临歌东盟辞大道糊沿线罩中高诞档、迷大规凑模项戏目的圈竞争27按照45床00元/平米凶的目滩标价杀格实犬现，出与市术场同芳期销炒售的欢项目娘相比傲，价烫格战穴从来倦都不灰应该仿是我岭们的否竞争宝策略102030406080123456山水兽豪庭中原终新都商贸路广场粤华茅名都国际乐华城7天鹅候湖8上东蔬区喜盈绍门123455667788本项艺目本项盈目与市盆场在摧售楼翼盘相哭比较刊：1、从梢面积眉区间瞎上看隆，本州项目嘱产品帽比同胀类型益产品面积若相对到较小；2、从毙总价条区间园上看房诚，本天项目摸产品摩的总阀价位辫于主流花产品接的总方价区易间范围侦内，戴即两搭房32酬-3迟9万，顽三房40订-5暖8万28我们赵的竞昌争方乱向——拼地披段、撞拼营喉销水誉平东兴旷标杆严项目——金源·天鹅痒湖东兴炊标杆妖项目——安得·国际椅华城品牌泳项目——中房·御翠鄙园精品恐项目——汇川·上东丢区从竞认争的落层面甚分析彻，不龄存在傍与本烈项目乱同区寨域的裕项目vs整个位东兴屡市场皱的角罪度看为，本额项目也产品移区间槽处于抢主流饥，并那无太榆大优顽势我们贝的竞僵争更厅多的狂应着趴眼于用营销药层面漂的竞易争和推地段晓价值衔的竞滥争选取片价位坛在本键项目忧上下吩游的考重点属项目祖分析29典型脾楼盘咳分析——金源·天鹅烫湖：营销篇推广——网络其、户您外、隆围挡俯形象山墙、长展示把中心状等各牢个方隶面进话行推鱼广，买成为蜜东兴缴市场峰最具堵影响孝力的害项目东兴袄房地移产信纪息网纺广告天鹅据湖展恐示中迎心展示慈中心蒸广场驶道旗户外吴广告争牌、污户外帆高炮填、展森示中单心导辜示牌30典型发楼盘庙分析——金源·天鹅戒湖：营销五展示——除模禽型区辽、洽需谈区镇、展咐示区争外，伶营销桨中心谱还增伞加了集高尔慨夫体待验区下、钢脑琴展贵示区基，是冰“体钞验营千销”距的雏让形东兴成“体忍验式敏营销咱”的静雏形展示颈中心涛的钢尽琴演绍奏曲展示编中心猴区的VI亿P洽谈臭区展示翠中心花的高帐尔夫择展示撕区12331典型老楼盘隶分析——国际热华城斯：营销歪亮点——大气京、奢洒华的童营销湾展示比中心耽充分翼体现呈了项蓄目的择大气肝和规鬼模，闹也彰塞显了辞公司摊的实兆力项目页宣传叉片滚蒸动播驴放区域规发展沾规划化图项目瞒沙盘巷展示32典型付楼盘嗓分析——国际咽华城偶：营销念亮点——东兴目市场上上为僚数不局多的颗具有润样板仿房展咽示区事的楼毛盘，背但是眨展示搏效果拌一般有意众识借华助看蕉房通蠢道展怠示项快目，妻但整师体包匀装效东果不狮佳进入蜻样板架房楼捡体之钩前，励有雨浩棚遮绪挡，秋但是靠展示智效果巡寿较差情景男式样恢板房跌，作样为东惠兴市类场上意为数迹不多于的项狱目，傅其影碌响力仁相对迫较大淡，对还销售神有明初显促顾进作步用不太金雅观孔，降粉低样贵板房樱档次33典型烧项目盈分析——中房·翡翠乳园——非项逗目现杏场的仙销售关接待宴，销稼售中度心布巷置较灿为温旧馨，馆但与少项目叉整体果的高挠端定胖位契京合度倚不高生，且向昭示皇性较反差沙盘满制作廊质量扁较好悼，具贯有品桑质感厉，能副直观剥感受寄到社光区的破居住佛环境柴和居室住品僻质项目纯展示诊中心摄位于庆东兴梨市国群土资隆源局付边上泊，属用于临蒙时接索待中笼心。匀整体雀感觉慨较好奥，但哲昭示撤性较首差，辽且缺销乏营崭销氛遇围，忘接待刮中心算较为队冷清34典型列楼盘连分析——汇川·上东课区：“两寇个唯扶一”——东兴息市唯望一一粒个实狠景园小林展钥示的稀楼盘俱，较嚼好展博示面垫给客涨户强机烈的齐价值棕感知东兴袄首创穷“材页料展拒示区让”园林待展示嘉区用撇材营销粉中心侮展示戒大气丢、水枯景广滤场展己示提反升项弓目档世次小区姐中央踪蝶水景阴已“你粗显北雏形病”35典型搞楼盘赤分析——汇川·上东翠区：“两售个唯偿一”——东兴蚁市唯袖一一披个架推空层突打造拢成泛状会所金的楼熟盘，乒展示技面较普好“千扭年古残树”小桥列流水石材嘉雕刻36我们吴的竞颈争策暖略应雀该着谨眼于爹竞争绸对手尝的优写劣势烤对比——面对室天鹅网湖的暴营销干，我竭们没护有办秤法拿闻出百灯万大股盘的视营销可费用赛、通耐过铺俯天盖燃地的突户外欧广告堡建立荐广泛邻的市愈场影尘响力到；面对钳天鹅遇湖的像环境尾，我国们没励有高涨尔夫穿练习法场、液没有慨天鹅佩湖、悦没有晌双会粱所；面对亏上东狮区，著我们雀没有掉新区旧美好碍的规芳划和恩罗浮百江、勇罗浮读山的梳景色秆；面对恰中原们新都六，我稀们没劣有办思法承忠受那阔么低光的价渣格；面对宁中房·翡翠披园，标我们斧没有幅那么孤高的摊品牌肃知名邮度和险东兴欢唯一四的别米墅物雷业；面对递其他叹项目……我们餐不是庭妄自晚菲薄房诚；只是浓，我邀们需迫要找黎出更到具有耍竞争稼力的列突破船途径愧！！37与第二梯队竞争——打城市核心路线与第一梯队竞争——东兴最好的展示及服务我们是与众不同的城市精品项目1.进一懂步加弱强展孕示和消包装喇的品融质，太让客潜户真奥正感纽奉受到凝项目屋高端柴品质递和价保值2.强化盗城市允中心次地段摩的稀凤缺性厉价值售楼报处现柴场、且样板良房、穷园林炮景观颠展示建筑芹立面生展示软性立品质陷元素隆：安突防物牌管等竞争垫发力气思路我们锐不怕火竞争急，怕两的是余在竞卡争中稿迷失赤了方畅向……听……38Q之找客户学——如何冒在客略户价膝值驱粗动中颂找到佛自己塔的发禽力点要？39东兴浆市房汗地产路市场秘客户污主要渡以在朽东兴交投资丸的外领地客脖户为铃主东兴市房地产市场外地客户区域来源东兴鹿市房惭地产谋市场裕客户援可分最为本缎地客懂户和撇外地奸客户财，其骨中本芹地客心户约伙占40收%，外啦地客勇户约勉占60吨%；东兴膝市房去地产牛市场灾外地谷客户绍主要侦来自屋于浙拘江、摘广东活、福激建、健湖南捎以及惜广西灾本区60%东兴房地产市场客户40%本地客户外地客户本地膜客户诵是指衬：主粥要指峰东兴灵原住乒民以籍及新主一代荣的东闸兴年烧轻人色，他远们是疲本地少购房元的主借力客览户。本地消客户撕是指侍：来杀东兴吊从事此边贸件生意朝的外械地人擦以及徐受东译兴政结策利津好投创资的消外地嚼客户雹。40东兴并人均爽可支另配收题入水驴平高鸭，房朵地产西市场象客户陵购买脚力强东兴御市城例镇居今民人闪均可注支配瞒收入马远高息于全滑国平扔均水寻平；东兴怒市城授镇居雷民人谨均可充支配牛收入名远高王于广色西壮悔族自项治区晒平均笨水平烧；东兴份市20笼10年城眉镇居臣民人替均可萌支配附收入劈燕为21及06饭8元，仍而20酸10辣年同期染，成都轧城镇胁居民袍可支览配收纱入首亦次突羡破2域万元。东兴凯这个许地方穿虽小咐但是奇在广赖西也货有小览香港壤之称清，这里财的人厦还是糟很有航钱的笋，很怕多人畜买房袖子都蒙是全物款，主闭要是味这里圾的边鹊境贸刚易的彼生意虑人比辛较多蛋。——上东施区置锄业顾唯问东兴脸人民丈生活降都很报富裕紧，很邻少见诸到这唤么小孝的城及市有耻这么则多好料车。——规划搞局陈级副局秋长东兴艇虽然遣不限偿购，址但是米限贷怜，二鹿套房想基本迷上贷跟款会帽比较萄难，红所以才我们粒这里50惑%以上摩的客包户都切是选伴择一拖次性分款。——安得•国际愤华城敞置业埋顾问41东兴单房地限产市犬场客派户主脚要关胁注于萌项目所的产德品品掩质、丸物业岭管理您、娱隙乐配侵套、闭社区萄环境客户佩关注持因素1234产品笛品质物业字管理娱乐亦配套社区丑环境因为藏我们傻小区顾的园锣林景丑观基摘本上羽已经斜成型悦，很多唯客户谈看到外我们浩这里屡的园啊林景评观就任觉得笑居住堤的会驳非常涝舒服，就攀买我蚂们这乐里的店楼盘脚，有键的楼批盘虽稻然说低规划昆的很考好，钓但是纳并没粱有看小到实等景，耽还是容让人抄不放奏心的——汇川健上东张区置昌业顾怜问就我拆个人奏而言俭，买喊房子耕还是毕比较静关注崇小区晒的环尚境（物重管、岔安全饭性）国，此外孔就是仰交通挤放不辅方便乳，周喜围有色没有虑什么子超市沾之类宋的，蹦这些翅也比望较重黎要。——某银饱行张泡主任客户覆主要膀看中祸项目妖的绿器化，谋这一盟点非释常看喘中；宏再有袭就是竹看中嚷项目被的配匹套（一般浮是要假求有怠休闲勺娱乐铁配套）和判地段伐、产齿品，换外立精面反观映了弱项目附的品遮质，宵也会泪影响脱客户煎对项竭目的敌判断缩慧。——壹街帅区置涂业顾逃问小伪莫对于毕我来虏说买辛楼首先备考虑茶的就馋是品启质问汗题，之惧于别大的那城都是陆后话说，我皱买楼带不管栋是自峡己住耀还是磁干别门的质跃量不忌行我宝接受倦不了午。——壹街抗区客柔户王娇先生42基于损东兴皱市房粪地产由市场容客户锻特征弯的客慌户细谅分客户分类工薪阶层中产阶层财富阶层东兴微市财军富聚榨集者冠以及腹政策升利好受驱动吃下的塞广西慌区域割投资史者，鼓以高团级公主务员蕉、大摩宗贸盟易商巷人为蜜主，槐具有垂很强择的购触买能裤力，夫注重归生活邮享受绝，价听格承挺受能绪力较秀高中产妙阶层近：泛优公务沈员和术东兴载市贸朝易群肃体为泉主的普客户僚，收微入颇雅丰，板但一兰定文棍化水领平，毅爱面蔽子，劫希望映得到器应有挖的尊裁贵感迷，具趣有较最强的期购买侦能力工薪悦阶层联：东窗兴本申地客糠户为述主，秘以企从业职蛋工居腰多，俯收入妨一般构，多墙为刚趴需客昂户，野大部兔分拥惑有自吼己的振房屋迎，需克求量赴较小43财富卖阶层线：主济要以裹高级葵公务寺员、嫌大中敞型企萝业主换为主争，他雄们具里有强呈劲的陡购买评力，克有较首高的择生活孙品味字和欣患赏水迅平财富狸阶层丽客户扁扫描歉：购买宾力：具有秘很强敬的财困富积粘累，侧属于写东兴隐房地百产市驾场购估买力膜最强滥的群俘体来源：泛喷公务峡员群帮体，沫以及冰在东醋兴的垒中大赌型企侄业主年龄：40亩-4骂5岁置业赤次数母：多次圆置业置业嫩特征握：财富窗阶层新客户拐追求魂的是津一种别出则瞒繁华衰，入秘则宁指静的降从容长，是约一种尸品质尚生活见的享弊受财富苗阶层碧客户龟主要系关注助的是搂项目先能否湿提供排良好格的物侄业服铲务，及其中药社区恰的私枯密和亩安全疗显的轿尤为隆重要忍；其疯次关倦注的裙是项速目是闭否具伴有一付定的崇商务竖娱乐昂配套感，良睡好的盾社区尼环境雹也是亚这部擦分客猎户所根关心盘的。对他袭们而译言，居住降一种梨享受止，一态种人缴生44中产波阶层晚：主躬要以从泛公板务员歉和中洞小生梁意人添为主伞，他雹们有牢一定骑文化梦，爱诊面子识，希糊望获论得与卵经济池地位这对等觉的尊拘贵感对他输们而贫言，房子投是地晓位和蔑身份纹的象部征中产治客户抱扫描峰：购买各力：具有协一定马的财狂富积川累，态属于另东兴蛋房地杂产市岁场购秩买力沟较强叼的群怕体来源：主印要是澡在东容兴从结事边挤贸的票中小江生意嘉人年龄：35宗-4钟0岁置业轧次数省：多次为置业置业杏特征旱：中产曲客户概知识懒水平巷有限腐，注或重身飞份感爽和尊捧贵感嚷；中产棋客户笋置业宪面积等区间永主要源集中姿于90撑㎡及以并上的牙三房岩产品答；中产井客户救置业玻主要这青睐沸于优原质的金物业买服务问和舒腊适的颈社区黑氛围于。45工薪既阶层宇：主数要以臣本地米企业转职工孤为主速，他疏们大纷部分世拥有管自有嚷住房购，购偿买力谜有限猫，无麦再次标置业坊的理本念和刚能力对他摩们而络言，有个专舒适魄安稳窝的家转，是魔努力蠢工作赤最好斗的回授报工薪脖阶层到扫描库：购买闲力：属于仇东兴叫房地居产市悠场上评购买益力最钥弱的钩群体来源：主轧要是铸东兴狱本地吹的企蜡业职鸡工年龄：25辆-3扑5岁置业美次数竹：一次置业铁特征冠：工薪葛阶层兼客户丈的收由入主血要是算固定宣工资太，购类买力杂有限耻；工薪鸽阶层弟客户偿大部贯分拥材有自内己的姐房子赢，无悲二次雕置业雕的需由求和版能力亚；工薪饺阶层掀客户豆最关馆注的能是生支活配蔽套是灿否完吴善，榆其余望因素鱼对于弱这部南分客话户而伙言影树响相高对较犹小工薪摊阶层雄客户慈偏爱椒的面省积区恶间为伪：80碍-9挑0平米含左右搭两房迎产品俩。46东兴崖房地乌产市哨场客附户特定征及速基于商客户糟特征现之下趁的项配目反窗思实现物项目识高价捏以完迫成1亿元要的销帆售目任标具盼有一截定的畅客户葡基础滴，如紧何充骡分挖欺掘项含目的佛价值鹅以获近得客弃户的猴认可找是营些销的殖关键狸；在东疫兴房缺地产便营销歼水平渗参差柔不齐或的情枝况下挤，项上目如毫何利篇用有夹限的中推广揉途径曾快速由突围武而树禾立高蜂端形膜象？东兴坟市房孤地产苍市场晃客户勒价格星承受陆能力斧强，且关注杠项目梦的品即质、父物业兴管理如、安瓜全、进环境剖，渴念望高腾端品迈质的班项目临，但筝市场乖现状腹无法蜘满足苦其需反求基于脆客户翅特征仙的反荐思东兴厉客户脉整体却特征47本项执目的邻示范隆性客歇户为箱财富机阶层喊客户烤、跟纲随型义客户连（主舰力客芳户）吐为中巴产阶拳层示范偶性客味户财富阶层以东荣兴市洪高级慕公务声员、欠大型参私企宿业主刊等为次主；他们逼追求剃生活掩的品带质，蠢关注折于优帐质的坊物业盗管理胀（安稿全）苏和特富色的贡休闲仅配套室以及夸良好吧的社夸区环碑境中产阶层客户滋主要半东兴腹市贸辛易从苦业人圈员为帅主以申及因昌政策点而壮腰大的鞭投资哲群体吊为主他们总购买养力强输，知傻识水茫品有师限，张注重术身份葬感和端尊贵兴感本项静目客吼户策猛略：通根过高建标准秤、高睛层次抱的圈虽层活追动，乓积极状培育泡示范拾性客药户，疗提升租项目陡高端踪蝶形象爸，树荒立项乘目市股场口闭碑；怖通过岁示范床性客按户的支带动偏作用如，大栏力吸糠收中拆产阶微层客陷户跟随带型客垃户48Q之喝实践宏——1、同信类型差的项握目，悉如何氏在市河场中快速岔树立碍高端定形象的？湛江·华德核力·雍景世城——非传兽统豪木宅区向、快风速树蹲立高骆端形演象、炒实现巾一期金热销2、同菊类型挂的项谅目，巩是怎杯样在柱营销教受限竟的情堂况下实现卵高价用销售的？清远·凤城裳世家——无明摘显资电源优垫势项腹目如粱何实汽现晋梨级市芳场价着格第拒一梯龄队49高端显形象俭树立湛江·华德阻力雍撕景城——老城餐区、序政务温中心戏区、逆非豪则宅区江域、葱地王志项目项目调经济奴指标：占地面面积凶：4.浇6万总建隐面：22万方戒（其挣中住径宅17竖.9万方暖，商段业95另15平米纵，会块所95年7.仓35方）容积王率：4.傲1总户雷数：10葬80霞山赤坎开发府区项目遣情况区域济概况——赤坎球是市岁政府算所在堆地，区是行么政中昼心，悉霞山呈则是沃商业键中心画；位于吵赤坎些区的校中心脸区域辽，由够于地阁理位趣置、槐政府研发展雨支持诞因素极，在粉消费回者心败目中卸霞山凯区的具居住嫌环境搞比赤女坎区枪好，抓霞山蜜城市孔发展绵水平毅高于贼赤坎赤坎形区在惕区域深竞争旱中相缩慧对处址于劣拾势50近几诸年湛陈江市污房地碍产供吸需平事稳，掏年均辰消化灭量在60脊-8叹0万平米应之间赚，高端扬形象艰树立湛江逝市场缎状况——房地摩产投形资稳松步增洪长，畏未来慨供应沫量较佩大竞包争激否烈，啄区域等未来拌成为械中高裹档盘促开发夹热点粪片区20划00年-2逢00涂6年，茎湛江新市房闷地产唇市场为投资嗓稳步荡增长夺，房誉地产氏市场固发展胳稳健图，06年投忠资达采到23亿元。赤坎霞山开发涝区未来深供应皂量15戴0万方未来驼供应咬量60万方赤坎置区将渡成为娃中您高档忘楼盘醉集中预的热匀点片陶区51高端棉形象聪树立项目蚂营销周占位——开创惠湛江末豪宅筋新时名代、续打造败湛江支顶级挨豪宅购物业线上里推广塔：高趋举高扑打，绩占据和湛江垒形象汤最高请端第一奥阶段——地王·鼓舞仆湛江20射07第二饲阶段——承载作一座接城市性的责割任第三今阶段——开创度湛江宇居住增新时术代线下篇：展提示、眠服务州、活纲动密户切配榴合，箭打造熊豪宅项体验豪宅价值艰体系的建训立豪宅馋品质刮的展示豪宅诱物管需的服务泪强化豪宅巧圈层高规甲格活叫动配仰合线上——拔高疏调性限，建检立豪未宅认萝知线下——细节签处体违现豪冲宅气奖质线上笑高调涂推广+线下顷全面存配合=湛江变豪宅覆诞生52高端纽奉形象虫树立通过滔置业诸顾问科招聘诸高规店格线岩上活萄动在厅湛江瞧业界钻树立没豪宅理形象少，形弃成良性好的筛口碑农效应现场津美女驶接待高规配格活盟动场亦地：木五星圆级酒蠢店正规恢化面兴试流睬程座无爬虚席豪的招打聘会多现场慷慨得激昂碗的项凤目宣探讲严谨兵、专滔业的郊面试53高端顶形象形树立豪宅粒形象存背后京的故描事——高规闯格、标高档鬼次活哗动的贪配合鸽，将牢“小开事件塞、大备营销测”的怕作用未发挥炎到极豪致实际谁效果兔反馈甲：规格想档次君远超束政府坛接待倒酒会来宾球规格誉高，乡丰以科晓级以肢上干坑部为牌主一举灯奠定蛛项目披城市映豪宅集市场悄地位邀请询客户普：１）滑政府景客户市政来府主则要领推导人闪员及富各区张领导序要官吨员２）蜓商会皇客户前期状主动胖关注汉项目学的诚可意客就户（勾公司排各领悠导都驱有一穷定数尼量的绒客户谎）３）亲主要歉媒体：报室纸、练投影轿、房槐地产沈网络匪主要上人员计和房挠地产辰记者４）社公司踏集团铁领导皇冠过假日败酒店请答谢浊酒会历（实泻质是烘精简奸版的跃产品错推介售会）“答谢融酒会续”=“产品澡推介呈会”=“客户脚拓展书会”佳起势差活动之奠定洁项目绢本地贸高端屑市场乒地位54高端侦形象鸣树立高端饱形象闻下的建拓客李配合——以政肃府为灾核心叶的客赵户深弹耕策扭略，散通过态线下志小众牌圈层们活动碍拓展乓高端子客户立足横点：绿湛江阶的财枯富阶览层和界政府国有各款种联茧姻形焦式，胃甚至毕本身续就是哑政府山官员虫。（原访谈蹲中不颗断被乓客户饱提及肢）做法好：直呀接切素入核狗心部辅分——政府溪官员的；形式赴，邀努请政坝府高颂级官取员、恭行业核协会丑领导呀、大昆型企宏业领慰导等蓬参加仇；政府本地生意人高级官员大企业管理层专业人士区县有钱人在外生意人湛江涝有钱蝴人核沙心圈迎层示介意图以政响府人赴员为窝核心混圈层扫，通该过交碧际圈老辐射膨传播霞项目萍影响志力55高端仅形象迅树立线下继全面隔展示——从园墙林景纯观到届样板修房，省再到搭营销馆中心婚无不刻映射鹊湛江璃豪宅顶的高僻品质673214568展示渴、体渠验路嚷线：“私众家路谢”——会所容前广案场—会所—看楼剥通道—公共怜空间—点楼团样板轻间—板式捆样板窝间—点楼堪工程吼样板罪间—北桥庆公园湛江胃领先第一涌展示土系统56高端枯形象转树立线下馋全面宰展示——从园鸭林景灵观到帝样板对房，残再到弟营销菜中心误无不佣映射里湛江鱼豪宅息的高羞品质57区域悬价格亩突破清远·凤城搭世家——不具局备强吸势景辣观资蚕源的凭住宅测如何浮突破屈资源罪限制烫，跻阳身第境一价帝格梯雷队现状成：房愉地产阿市场索供需刮两旺交，但司同质载化竞唐争严评重，窑不具甚备强融势景永观资什源的净住宅薯无法布提升史单价吓。产品督：具羞有中塔央地乔段的私核心铜优势项，城铅市新长政治嫁中心融，无疗江景捞资源剖，户厕型创积新，巩产品算精细伶。如何蹄突破位置清远市人民二路与凤翔大道交汇处，南向清远市行政服务中心，西向市政府及市政府广场，北向丽晶国际大酒店项目情况清远政治新中心、城市核心区高端物业，项目周边配套齐全，生活便利，项目产品具有新豪宅的气质容积率3.99规模总占地4.26万㎡总建面17万㎡分期12栋高层住宅，分2期。主力户型以120～140平方米的三房、四房为主，辅以95～110平方米的小户形以及180～220平方米的大户形，每一户设计赠送宽达10～25平方米绽放四季精彩的入户花园。特点宽楼间距，保证采光和通风。户型创新，入户花园、空中花园、景观阳台、生活阳台、大露台构造阳光生活客户清远本地的政府及机关工职人员、私营业主及企事业中高管理层、原住民58区域兰价格核突破整体蜻营销伏战略——建立该新的乌营销备竞争辣体系邮，高赛调树狮立形报象，周打造那市场津口碑实现重新煮定义戚高端提，刷变新市铅场营氧销水乘平占据执高端起第一饶阵营皆，高洲调树萍立形于象线上座高调添线下芹实效裤，打誓造市香场口薪碑资金紫快速奇回笼推：市寒场中理高销拴售速椒度利润血最大佩化：充实现亲市场寄高价树立锐企业局品牌画：项坟目占诞据第替一阵省营，邪提升穴发展屠商品楼牌现场徐强展惜示策待略在非列江景涛楼盘仿中实蛇现了汗比其悲他楼沫盘均或价高30息0元/平米膏的溢喇价，抗且销沸售速庭度在50套/月，恋超过诸月均30套的忌整体校水平政。目标战略59区域辣价格上突破竞争毛策略——根据欺客户重特征叶分析沫重新晓定义吊豪宅吉标准运，跳俯出原公本的等竞争广圈层新的棵定义榆能够汤得到驼认同新的房诚定义泳吻合泄本项柔目的唤优势根据狮客户词分析魄得知棋目标御客户顽向往毅的生进活在幼于：坚讲求即享受锦、体塑面，是注重生活主便利怪和小窑区环钥境，喜券欢和同圈彩层的人宗在一势起改变壁当地祖认为趣具有浊江景店才是晕豪宅画的观组念，慈定义姜另一孤种城市反豪宅啊标准，同晃时也庆把自永己与皆同类佣项目绕区隔度开，景跳出手圈层非竞争城市绑豪宅于标准登一：见地段庄，地樱段，总还是师地段城市撞豪宅诱标准都二：缠商业触配套艘，尽减享都答市繁过华思生非活城市辜豪宅涝标准酸三：芦大规法模社震区城市址豪宅杀标准塔四：苏先进肯理念陡，大税师设通计城市储豪宅悲标准丽五：贷入户忠花园闸，创溉新户献型，激阔绰捞空间城市偶豪宅个标准挂六：花扣园泳型池，趁身份露象征城市艘豪宅矩标准劝七：一流叛团队阅，缔富造完买美城市析豪宅清标准溉八：完美漠教育剑配套政，子孔女教古育保熄证城市帮豪宅汤标准声九：清远差财富凑知识惜精英味集群城市伙豪宅程标准旁十：星级贴物管吉，尊链贵享朱受60市场悠口碑惭的打妨造软文硬广制造丑噱头——最佳因建筑谦设计樱奖抓住馅价值授点开盘继活动新城傻市生落活客户数积累VI阀P积累沸客户毁，让妖客户蓄体现纤身份由感高档辈酒店腹的产有品发直布会城市船广场群分展蔑场羽毛阅球赛中秋搬晚会画展艺术蹄周艺术终与居淡住生辅活结逆合的亩主题姓活动耽吸引亿了以文市委塘、市壳府领初导为拨主的条社会贼政商肯名流钟，展栗现项尖目高荐品位离形象灵秀柳粤北但奇石搏根雕窄展“凤忘中皇闯清远澡鸡”额清远哀私房睡菜大甩赛珠三肝角老何干部激书法梁摄影夕作品除展清远摔市少嫩儿艺汤术花俩会楼市央丽人区域宣价格般突破推广警策略——线上犁线下姐双管饱齐下傍，高继调打砖造市菠场口防碑中心地标，清远楼王以前所享，皆属平常我们卖的更多的是城市中央新贵生活。。。。61区域秤价格聋突破展示详策略——现场斑包装站展示呢到位蛇、售穿楼处刘大气析奢华愉，处泼处体羊现项敢目高底端品滔质设置帆洽谈苗、影睛视、旋儿童剑活动卷、模担型和街接待否区；室内觉设置侮展板饼、洽经谈区粘顶部迫悬挂龟吊旗敲；接待票区主男背景岔墙安群装项份目LO联GO；主入物口处局摆放扛大型仍盆栽协植物士，室不内种奖植竹查子主要然步行晶通道怜侧设瓶置红种色地轮毯、盏入口霉处设届置花焰篮看楼雁通道户外友围挡62根据撑客户饰需求拖感知逢和项罪目核尽心竞弱争力循建立新的栋标准城市悠高端淹最核乘心的准因素返是地段斤加产寇品之后驾项目榜的营束销推列广基爱于新的宿竞争家标准上重新老定义弱价值爪标准锄，建悦立新盐的竞诉争体丧系强调掘项目蹦核心调价值创（地仓王归稀来——中心兴地标普，清讨远楼刷王）主打灵尊贵拿生活净享受高调化树立匪形象注重外围旅包装和气艺氛的叫营造售楼汉处大向气、搅豪华陡，高调烦展示高端亩、高狗规格节活动喊凸显弹项目丽气质开盘绳时密室集的矩活动肿营销甩，制齿造炒沟作口贝碑注重旱展示仁立势聋，各矮种方求式打仇造市谎场口盗碑，河提升饺溢价营销骨借鉴差总结——案例拼一：湛江·华德锐力·雍景锦城案例阁二：清远·凤城黑世家63项目誓价值营销缸战略目标锋解析核心淋问题市场饼环境营销糠策略项目形整体筑营销遇战略项目地形象截定位营销婚战略564营销而战略营销御战略1—洲—价值木占位以城司市核岂心高贵端产袖品的抵姿态帽定位其，全壮面超嘱越竞滑争的客方略厦，超烟越东准兴市右场——拔高咱项目银占位定可以摆脱罗市场俱现有移低端柱项目蔽的竞灾争，且不蕉受中亚低层缎级客虹户高数价格为敏感这的干复扰；——项目营销肥调性德适度依拔高，但只需要燃与项惹目本柄身整忘体环吊境和订素质韵保持厅一致能，避祸免营胀销与栋定位宅的脱杨节；——定位狼区域准高锐端，吸引华中高闸财富仓阶层需客群65营销凝战略2—婶—区域陡战略深化议城市滔核心秤的地豪段价拼值和封理念劫，借扣势提宾升区党域价棵值形盈象，驼深挖染老城闷新中怪心概尖念！——打出老城码新中测心概窝念，既达可凸浇显中缎心价挠值，锅又能粱主打今老城现情结浆；——突破葵单一声的老激城区束的概依念，将项素目区螺域价独值进棵行拔翁高；——借势政府疾区域耐改造戒信息旺前景汁发布下，提升客户证对区沟域价熟值预持期；营销足战略66营销诸战略3—陵—特殊优渠道该营销在企竖业品肿牌不晨足以岩支撑踪蝶项目竖起势敢时，厉应充送分整认合现纽奉有的纲资源分进行坑特殊疑渠道荣营销垒，快壳速建政立项船目高浊端市吗场影康响力——以项俊目营馅销节漆点为维时间拘统领丘，充佩分借肤助公挽司的旅资源匙进行年特殊陕渠道元营销稍；——以房货地产串业界组、政对界、咬商界陵进行渠道痒拓展，挖必掘高端雾新客旧户；——充分董利用线下价的展趣示、炒服务车配合，促章进成烦交。营销各战略6768原则鞠：凸扰显项统目区脑域价核值，叉以此诊演绎疮区域英生活劈燕和前正景城脉她：城市搏核心脆区域果，比怕邻城待市主棉干道腿兴东银路，仔市教列育局恒、市净财政沉局近蹲在咫北尺；商脉胆：城市泳核心河商圈罪已然剖形成蔽，区迫域前场景超闻出想蛛象！人脉德：家人槽、亲裂戚、胁朋友析、同建事久专居左堪近，速难以袭割舍饿的老嘉城情杰结！“西忙部深午圳”逢核心座，品悲尚优唤质生庄活以区位缓价值主导拣的核迹心价椒值主花张——6869以现尾代、劈燕俊朗椒、飘仆逸的车简欧他气质犯体现旱卓尔渗不群痕的建疗筑立卖面风劝格创造停独特蚁的精吵细化委立体足式园欠林，叛以其雨精致僻展现澡其精掏彩，首处处要打动澡客户软性尸元素剖更显武居住割阶层瞧尊荣——贴心哪物管镇、智触能安知防等住宅蝇宽敞鞠舒适汪，主鸡力居旨家；坦公寓灭灵活别居住坛，投纪资居你住皆厨宜；至商铺贷及办闲公物袍业与舌城市俭功能订对接建筑匠形象城价值产品搞价值园林毛价值软性幼价值项目登价值棵体系际：69品尚警生活爬属住于西抄部深缸圳新蜻贵的鼓尊贵展享受70非地吩王！万不核材心！71非中未心虑！不贪生活牲！72项目跨案名枪建议——市场荣高端追形象搞气势1号直休接拉超开和修竞争糟项目职的认绢识距额离，嫌快速优建立等市场沫形象船，也围符合受地王殿气势价值计体系公馆环具备薄：城市便价值自然辅资源量和人明文资宝源占止有大宅标、优者势产鸽品居住跨舒适忠度要季求高客户痕不张逆扬號公案馆1主推嘱案名备选态案名槐：和德欲·国弹际公所馆领秀尚•慨公馆73项目陕价值营销骑策略目标斤解析核心陆问题市场估环境营销学战略线上闯推广城，线奇下活歼动配邪合线上爬展示影，显促现服趴务配屡合推售罚配合营销磨策略674第一往条线——线上津推广哪，线督下活数动配耍合推广——线上禾推广卧以项厉目整省体高散端形罗象的汁快速杏树立鞭为目山的；活动——线下港通过占关键首点营仔销活毁动密扶切配日合。75线上仿推广项目按营销疏第一辉阶段康：地袜王形票象建宜立推道广期失，大岂力宣川传项桨目地枕王形在象，惧为项嗓目预矮热市避场第一无阶段念：地登王归既来，约必定杜中心1、推笋广目承的——向市节场传羽递本喘项目耀地王捆的地际位，带使项曲目地岭王的炒形象僵深入跌人心还，引斑发市颂场对滨本项躺目的赤初步领关注兽！2、推迫广时矮间——帐5月份样、6月份3、推鹊广策锋略——针对婶不同泡的受抗众群墙体选淋择性医覆盖漠推广堪；充分剑利用户外轮广告的影徐响力踪蝶，在瓜东兴误市中痛心主敏要位崖置及蔬楼盘之集中椅的东眨盟大浑道沿恶线整吃体发冻布，撑构造挣市场笛的影帮响力炸，彰歼显企冤业和胀项目夫实力摄；利用专业搭杂志（住预朋购填友、秆居周塘刊）掉以及母网络涨（东梁兴房糖地产涨信息吐网）俊在业界形成座一定秆的影遮响力如，为取后续愤活动聚做铺拘垫）铲；充分营利用报纸在政界注和商满界形成菠一定僚的影贝响力造；4、线渣下活呈动配揪合置业筒顾问蜻招聘——在项岩目地烛王影隐响力蓬唤起它之际甩，充敞分利惰用置旗业顾茶问全闻城招纸聘，亮巩固静项目厚地王劫的形架象，渐同时室充分鼻利用猫业界学良好尖的口罚碑为吓项目命宣传改达到泊更好薄的效男果；76推广快基调昔日氏地王障，王箩者归脱来——通过姓地段错价值嘱诠释疫地王呆风范项目采调性推广甜调性未曾两有，辈不再振有77关键徒活动置业至顾问成招聘