房地产项目规划管理

房地产项目规划管理2008年11月培训目的

通过培训，使员工了解房地产项目开发过程，提高业务水平，以便每位员工做好工作计划，提高工作效。

概况1）、什么是房地产。

2)、房地产的特点。3）、进行房地产开发的必要条件。什么是房地产？房地产：是房产和地产的合称。房产：是指建设在土地上的各种房屋；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。（包括：土地、在建工程、现房）房地产的特点

固定性、地区性。房地产开发建设周期长、投资大，风险大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通货膨胀。进行房地产开发的必要条件

必须有相应房地产开发资质的公司

（连续5年建筑工程质量合格率达100%；工程技术、财务、统计等负责人有相应的中级职称（一、二级），具有完善的质量保证体系，商品住宅销售部实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度）问题

1、商品房五证是什么？

2、小毛，你在房地产公司多年，请你帮我参谋一下**大道旁这块地是否值得买？

3、**大厦项目快开工了吗？商品房五证

1、国有土地使用权证（土地局）；2、建设用地规划许可证（规划局）；3、建筑工程规划许可证（规划局）；4、建设工程施工许可证（建委）；5、商品房预售许可证(销售许可证)（建委）。

五证办理程序

（房地产项目开发流程）一、办理用地规划许可证

确定项目用地的性质、用地的规模、用地的界限位置、设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线等）

用地面积

项目总用地面积(含建筑物，红线内的总用地面积)

容积率

总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室及架空层面积）；（上限）公共开放空间

各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间[包括广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）]的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定要求增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的15%。

公共开放空间必须同时符合以下

条件

1、沿城市道路、广场留设；2、在任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150㎡；3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路,且与地面或道路的高差在+5.0米或-2.0米以内(含+5.0米或-2.0米)4、向公众开放的绿地、广场的应设置座椅等休息设施；5、建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；6、常年开放，且不改变使用性质。建筑密度

建筑物占地面积与总用地面积之比，密度越大,房子越密。绿地率

绿地面积与总用地面积之比

。

位于市中心城区的建设项目,确实难以达到规定绿化指标的,经北海市规划局及园林管理部门同意,可将屋面地栽绿化(每块面积不得小于100平方米)停车位

机动车位和非机动车位，属于住宅用途的，一般要求0.5~1.0个机动车位/100建筑面积,2~2.5个非机动车位/100建筑面积;属于商业、办公用途的，一般要求1.5~2.0个机动车位/100建筑面积,2~3个非机动车位/100建筑面积;退红线

建筑物沿用地红线按规定退让

用地规划许可证的管理规定

对建设用地规划许可证的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。建设用地规划许可证不得买卖、转让或抵押。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证一年内未办妥用地手续，又不办理延期手续的，建设用地规划许可证自动失

二、属办理勉国有鞋土地捞使用扬权证◆需粒办理招的手允续：1）袍、办渔理土党地出超让合怜同：2）渣、出贡宗地棚图3）予、土讯地评辨估4）江、土溉地闲雀置处歪理三、芬建筑对工程香规划推许可秩证1、产建筑烧方案众设计2、捉规划顾信息登中心姑审核屡各项扣技术现、经合济指钟标3、喘上专颜家评蕉审会（出索评审煌意见概）4、枝方案耳报审5、税办理攻人防麦工程收设计挪条件娃、办维理人捡防工鬼程初穴步设取计批拦准书6、赞施工签图设捏计7、傍办理务施工冻图施印工图条审查8、罢市政只工程负报建9、即消防淡报建10料、人尖防报勺建11棋、环出保报质建12珠、节告能报炼建建筑丛方案马设计确定我项目槽的总畅平面颈布置炊、竖波向布通置、艳各户直型平运面布马置、同各户吨型的虽立面摧、总峡建筑虏面积监、户战数等规划础信息垮中心浮审核武各项素技涨术、扣经济悠指标北海踏市从刃20垦07隶年1课2月找起实犯行上专破家评判审会块、出评偶审意增见从2追00厌7年族1月匙起，肉北海摊市规客划局膝规定幸：设计肚方案轰须经煤专家胜评审演会评绢议，朴形成店专家霉意见挽，重布要地御段的巩项目转须进跪行公炼示征羽询公趴众意垮见，喜作为石设计名方案持审批殿的重宴要依岗据。方案翼报审从2肌00梨7年羊1月翻起，趋北海坐市规灯划局俊规定桨：必须排提交帆个以撇6上劫工程沉设计棋方案择，并锹由两寻家设锋计院肆进行酿设计次，其锁中至吴少有让一家园是未渔在北趣海注等册资唇质处捕地设咸计。（项边目总职建筑馒面积仍在3鹅万平思方米框以下女的项煎目直飘接报怒建管叔科，瞎总建妨筑面鼠积在贪3万沿平方乳米以睁上的调项目污报规书划科猛）方案文审核踩程序逼:1.逐科室称初审普意见2.帅上俊局务尝会讨侵论3.距上规熔委会衣讨论4、灶方案居批复办理娱人防倒工程携设计套条件放、办雨理人仁防工柴程初蛛步设观计批唯准书施工澡图设吸计建筑教设计市政扰工程敌（管冈、线壶、路堆）设否计结构号设计节能泄设计消防糖设计人防绝设计风水电智能雁系统济设计办理切施工次图施纷工图挥审查市政码工程伙报建市政筛工程柜报审悉，泛办理简管、柳线、构路工粮程规款划许造可证浪（临请时证臭）。消防钻报建人防上报建报建董程序彻：1）挡在规旦划局眯批准职了建兄筑设食计方案案后默，办册理人绿防工烂程设陶计条角件2）连设计掘人防通工程津方案盾、办经理人片防工捷程初皇步设积计批寄准书3）刷设计商人防叠工程市施工侧图、朗办理费人防请工程损施工师许可继证(1忆0层筋以下滑的，苹可以温交易娘地建蔬设费喇18鸡元/榴平米垂建筑烦面积蚂，10纵层以阶上的解，要彼求在锻本项租目内房诚建人军防工械程，昆如不所建，奏易地坑建设歪费按哭应建界人防乓工程厘面积满15平00蜡元/淋平米)环保乖报建环评不报告孕表污水朵处理肌报告污水用处理兽施工徐图填写抢环境农影响胡审批妇申请恋表节能宫报建条件浪：1）缴节能们设计扫经审贴核合进格2）侄节能屈备案规划捡许可搅证的推管理肠规定1）顽在建患设项贿目开倍工前匙,必你须在船该项每目用史地室摄外的所显著羽位置笛将规饺划局功批准耳的总章平面笋图及菜相关针图纸铺进行鼓公示测（图吸纸规殃格：粉有效控图幅辨不小竹于A忙1）良，直销至整胖个工礼程项川目竣未工及帅规划烧验收承工作若结束谈。2）倒必须重严格知按规谎划局锹核准帖的图恨纸实蚁施，亩不得永擅自挥变更亮，确经须变弟更的姑，必蓄须向剥规划铅局申撇请办灾理变掉更手份续，选并依点照《静中华羽人民辛共和块国行者政许跌可法迫》及逮的关抚法规纠规定艰履行殊必须猴的手钳续。3）调凡不筛按照巡寿依法誓核准薪的图夏纸建鼻设的续，属豪于违煤法建耕设行鹊为，冠将依艇照《荒中华愉人民辈共和描国城性乡规奋划法升》及谜相关久法规础予以津查处担。3.昂1）球有以改下情络况之把一的旁，对绸城市蛋规划挽构成商严重服影响喇或严肌重影来响城章市规商划管赞理要断求的猎，将偏受到樱责令梳拆除件违法范建筑饭的处握罚：3.站1.铁1）剑违反吧建设呼工程顽规划荣许可牲证建孕设的井，以叙及经纠我局盏责令微停止致施工净而拒嘴不停该工，个继续命违法伸抢建好，情默节严吴重的透；3.赞1.邻2）纯在广炎场、么风景条名胜拖区、漏文物参保护聋单位隙的保峰护控仁制区感范围纷以及挠在历狐史文饱化保御护街歌区控鹊制范妙围内每，不兆按规禽划局盈核准防的施障工图讯进行使施工婆建设矛，对炮原景尾观造热成严组重影留响的耍；规划票许可妨证的米管理差规定3.茫1.雹3）细在江减河、也湖、犯海滩市、水怜渠、法排水骄设施眨等保虎护控书制区针范围姑内，腹不按折规划肢局核歪准的现施工片图进估行建存设，抱造成允影响示泄洪养、排旁水、桐通航闷的严考重后摸果及家改变袄原始邮地形春地貌寄的；3.腿1.馆4)召侵占苍城市伟水源灰地或勾对城桶市水拳源地刑构成膏污染情威胁瘦的;3.兔1.披5)饰违法济建筑斧对城霉市安补全、香公共劲安全艳构成兔危险螺或存算在威狮胁的旦；3.庄1.排6)办在临傍时用撕地上处进行顿永久摘性建帖设或援擅自如将临蛋时建滔筑改馒为永生久性毙建筑森功能斜的;3.圣1.乘7)胳临时巧建筑讯到期疲不申逮请延栋期或拾延期冠的申单请未求被批驳准又肿不自痰行拆肠除的婚;3.奇1.难8)敬占压颠道路券用地骑的;3.渴1.挣9)塘占压宁消防去通道药的;3.井1.怕10思)占彻压邻锡里通窝道造隶成相葬邻住拖户出铸入不先便,营引起刘邻里胖纠纷材的;3.秤1.递11扰)侵估占公夫共绿妄地建堤设建榆筑物华、构撕筑物侍的；3.客1.历12吸)侵梅占公烛共停女车场填建设梢建筑贪物、晚构筑烂物的搭；规划液许可装证的拼管理对规定3.肤1.该13析)其厨它不槐符合旦城市镜总体荐规划魔、分御区规稠划和砌详细驼规划薄,严脾重影朱响城即市规福划实泉施的洗;3.铺1.嫂14皂)其呜它依果法应妖拆除忌的违唐法建眼筑物漆、构烂筑物虫;3.犁2有腐以下盛情况店不之在一的帆,对壁城市盒规划艇构成枪一定粒影响旺,尚啊可采牵取措踢施予塌以改晨正的百,将留受到孟限期积改正痰,并梅处罚杠款的盯处罚保:3.域2.欢1)丛擅自舰移动队建筑配位置渣或增色加建问筑占让地面竭积,婶减御少建身筑间饰距或国挤占裳道路尚面积起密度叔用地菜、消秃防通虑道、闻邻里骗通道队的；3.猾2.眼2)拳挤占蛮公共顶绿地天建设碰建筑森物或侦构筑缝物的裁;3.佩2.焦3)摘挤占钩公共敏停车抛场建臂设建蕉筑物目或构膏筑物初的;3.猜2.墨4)中擅自放增加移建筑换层数说,影陡响相旨邻住厨户通局风、展采光垃的;3.手2.闻5)虫擅碰自增庭加建盛筑物轰悬挑禁(房气间、马阳台肾、梯诞间等援),祝造成告与相惭邻建代筑间旺距满岸足不安了通唯风、例采光蚂要求公的;3.处2.克6)冈擅荣自在程批准咬的建都筑物爬前、讽后通撞道上怀或与察相邻其建筑抛的间径距之遮间建摆设围羞墙或娇其它番建筑谱物、仓构筑糖物的向;规划雹许可嘱证的什管理虫规定3.隔2.棕7)旱擅免自封页闭骑排楼或枕公共饼走廊佩,影稿响建铜筑整惑体景茂观效犯果的葵;3.状2.辆8)脏擅懂自移只动顶削层位昆置或苦增加群顶层诸建筑郑面积袜,对内相邻略建筑坊造成具不良抢影响陶的;3.宋2.逼9)将小蹄区配炒套用虎房(伟教育眉用房熊、物别业管陷理用房诚房、帽会所收、公然厕、泼配电何等)腥改建苏为商栋业、盈住宅旅或其厚他非怎公共偷用途融的;3.我2.艰10垃)押擅自屈改变烈建筑筋朝向遣或总盏平面虾出入和口的挖;3.孙2.退11霜)规擅自承改变接建筑秒平面四形状宽或比孔例的候;3.使2.恢12喇)两擅自群改变牲建筑饭室内完地面隐标高扒或改映变建究筑层水高的利;3.扯2.兆13锹)暂擅自啊增加尸室外供楼梯梳、电宫梯、扬雨蓬尿或其库它设桨施的凭;3.间2.渠14担)天擅自葵将敞循开阳彻台改有为封笔闭阳便台或邪改为梳房间宰的;3.村2.假15扩)浓擅自乌改变针门窗稳位置堪、形请状或永改变烧门窗霸、外边墙主扁要细喇部装魂饰的窜;规划涌许可迫证的冈管理丑规定3.毯2.丘16待)擅自再改变蝴建筑浊外装享修材克料或亲色彩腿的;3.根2.缘瑞17此)古擅自漠在禁磨开门渗窗的焦位置何开门汗窗,眠满足捏不了获消防避要求护或影这响邻沸里关应系的胆;3.惯2.跳18叨)米擅自见减少拔建筑强层数电的;3.汽2.感19奶)日擅自族将商根业楼挨或综落合楼银改为叠垂直纷分户逼的(呈增加镇分户婶楼梯鸣用隔辫墙分下割空珍间等著);3.万2.施20冈)呆擅自泉增加圣地下困室而窃影响略地下驰管线请或相倚邻建精筑安殃全的蹦;3.出2.盾21障)擅自邪改变彻建筑热物使乡丰用性荡质的舍;3.延2.俭22誉)不野按核炒准的党设计饥图建佣设地义下停缴车场海或地昼下配辅套用义房的河;3.辜2.咽23餐)责擅自烧将架挤空层煌、首稳层车窃库或机杂物言间改伐为其狸它用苍途的名;3.蚕2.伟24尚)将规挖划绿尤地铺董成硬宴地面算或半涉硬地据面的丙;3.博2.红25租)不按枯核准渐的绿荐地规便划建茶设的卷;3.茫2.似26休)其荐它虽北然影呜响城她市规炸划,迷但尚翼可采眉取改酸正措四）分、办货理建肉设工惠程施仔工许仅可证办理案工程乔招标办理摘安全犁、质棉监报耐批等沉手续施工腐合同袍备案办理吓安全汪、质秘监报票批等养手续前提狂：已蚁中标挣、完甜成施就工现取场三取通一抬平、亚围墙千、门杂前洗津车用纽奉水、薪槽、昏4*沸6路黎面硬祸化等；需交渡的费原：1、捐质监辨费：叶中隔标价吼的0翁.2企1%直。、2、消定额浮测定知费:汁中标眯价的志0.贤04劈燕%、3、教墙材邀专用凭基金幕:丈8元搞/平语米建浙筑面也积、4、县劳保浇费:射中闻标价疼的2赢%、5、子培训响费：6、忌交易吉服务享费:北约为杯中标税价的甚0.围1~馒0玻.2振%、7、识团体宗人身显保险拍：约德为中盏标价积的该0.南06织%。典、8、沟农民掌工工隐资保卵证金掀:受甲乖乙双碰方各乐交中捕标价煌的2拉%帝。9、快市政泛建设培配套宽费：挺中标久价的匙1.妙5易%10醒、白痛蚁防醋治费摆：1婶.6仰元/牌㎡建肆筑面符积11卖、建晚筑垃坑圾处弱置费施工安建设一）宫.节施工趴准备二）椅.杜建安虾工程爸施工三）莲.辣单摸体工谱程质沉量验脂收四）氧.行配套廊工程盏施工五）杀.匙小区排综合刺竣工乓验收六）路.球竣工洪资料遍备案七）腊.摧工程旨竣工