房地产开发土地增值税清算与反避税应对实务

房地产开发项目结算土地增值税清算与

最新土地增值税反避税应对实务

2【主要收益】1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用5、交流解决企业现实中的财税疑难问题3【主要内容】第一节房地产开发项目结算及会计核算实务

第二节开发项目土地增值税清算实务解析

第三节企业所得税与土地增值税比较第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对第五节房地产企业常见84个税收问题4第一节房地产开发项目结算及会计核算实务一、项目开发的三个阶段二、项目开发结算的四个程序三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法四、开发间接费用的10大内容五、房屋开发成本与土地开发成本的核算六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点

七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点5一、项目开发的三个阶段准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。

（一）准备阶段房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。6取得国有土地使用权的最主要途径：1、出让方式2、划拨方式3、转让方式4、参加竞拍取得开发项目5、合作开发取得土地或项目6、收购房地产项目7、收购目标公司股权获得土地或在建项目8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目9、改制重组置换方式取得土地或项目7

（二）行政审批阶段房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。1、选址定点计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查、规划部门办理项目选址意见书。82、规划总图审查及确定规划设计条件人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规划许可证》。3、初步设计和施工图设计审查规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。94、规划报建图审查阶段消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。5、施工报建阶段建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。10开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：①证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。②企业《营业执照》和资质等级证书；③工程施工合同；④商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。116、建设工程竣工综合验收备案阶段建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。12（三）权属初始登记房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：1、申请书；2、企业营业执照；3、用地证明文件或者土地使用权证；4、建设用地规划许可证；5、建设工程规划许可证；6、施工许可证；7、房屋竣工验收资料；8、房屋测绘成果；9、其他文件。13二、项目开发结算的四个程序

（一）工程预算企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。14

（二）工程结算是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。2、竣工后一次结算3、分段结算（按形象进度）4、目标（控制界面）结算5、其他结算方式

15（三）竣工结算是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额－预付及已结算工程价款－保修金161、预算结算方式。施工图预算加签证结算。2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%～5%作为维修金，其余工程价款一次结清。3、平方米造价包干方式。4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。工程竣工验收合格签署“工程竣工验收报告。17（四）竣工决算竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。

18三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法（一）开发成本组成内容房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。191、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。204、睁建筑肢安装鹅工程标费。腥是指酿开发数项目徐在开持发过动程中剧所发胜生的辜各项容建筑啄安装思工程啊费和忌设备伪费。5、泥配套汁设施踪蝶费。贷是指嘉在开调发小矮区内出发生描，可反计入纱土地斤、房骂屋开竞发成众本的泉不能叼有偿糊转让炒的公抛共配研套设或施费慰用，牙如钢核炉房刺、水光泵房旧、居珍委会行、派她出所蝇、幼距托、如消防碑、车航库等后设施搞支出连。6、志开发革间接量费。秋是指否房地撒产开祥发企轧业内桌部独派立核朴算单登位及谜开发效现场如为开哨发房脱地产意而发误生的指各项凭间接展费用保，包佩括现携场管手理机迟构人崖员工绪资、工福利是费、地折旧牌费、衰修理召费、焰办公凝费、风水电鸟费、弃劳动书保护脚费、扮周转袋房摊捕销等姐。21（二匆）开杂发成笑本核抚算程词序开发亩成本李的核曾算是扫指企呈业将止开发躲一定愁数量谜的开孔发项叛目（浩如商戚品房午）所洞支出殃的全患部费察用按欢成本蚊项目坦进行好归集爽和分蔬配，敢最终愉计算晒出开先发项虽目总智成本星和单有位建敌筑面聪积成裳本的竿过程皂。其月一般侨程序庄是：1、谣确定稿成本采核算域单位2、架设置长账户半：开陕发成太本、怎开发占间接携费、索开发轿产品3、浓归集那开发派产品授费用赚：直暑接成友本、批间接批成本堡和共尝同成努本4、退计算丹并结券转已征完开粗发产擦品实封际成词本22（三鹊）成纲本分郑摊方协法1、袋占地绣面积档法。孔指按浊已动安工开罢发成扎本对置象占呜地面税积占消开发极用地路总面输积的胁比例贪进行炕分配呆。2、犯建筑矮面积材法。练指按煤已动念工开浩发成滚本对编象建捏筑面勒积占非开发汪用地季总建前筑面佳积的办比例滚进行喂分配生。3、鹿直接元成本召法。驳指按雹期内命某一葬成本展对象巾的直委接开艇发成伯本占符期内饶全部巧成本哗对象叠直接桌开发搭成本料的比茄例进撞行分调配。4、逼预算具造价悦法。匠指按梯期内尸某一会成本神对象私预算闷造价逼占全筹部成丹本对幕象预际算造待价的挂比例犁进行胸分配辆。23举例招1：悠某公纠司在防10五00丙0平捐米土历地上透开发拍，土蹲地出腿让金污10饥00烂万元胆。分蜻两期湖开发佩，一碧期为蹈公寓拨，占尊地面快积（颂包括询道路丑、绿月地等孕）6零00唤0平敌米，常建筑贴面积丸15轻00小0平荷米;槽二期丘为别向墅，稍占地感面积猾40秩00挪平米蔑，建历筑面百积5邪00虾0平良米。蜂公寓暑已销谦售完魔毕，毁计算然应分赶摊土贼地出门让金送？①占垫地面裳积法沃：1仙00屡0×画(6体00满0÷至10勤00额0)趴＝6救00②建皆筑面傅积法酱：1绸00监0×乐［1盆50独00屈÷（们15晒00棕0＋评50铜00初)＝考75目024举例拿2：裂某窝开发帝企业控将两谈幢商俊品房捐建筑疾安装响工程惕进行食招标贸，标拆价为龙20薪00结万元雾，这蜻两幢策商品醋房的煤预算嚷造价紫分别饰为：击A预踪蝶算造厚价为下12和00拼万元俭，B为预算追造价浙为1颗00品0万逢元，商合计前为2续20雁0万冈元。甜则在拖工程公完工姥结算凳工程鸽价款欠时，总应按蛇如下枪方法氏计算圾A、脸B各紫幢商风品房臣的实射际建崇筑安什装工载程费肝：A商伙品房废：2旱00任0×志12勺00肃÷2办20倍0＝搏10悠90B商中品房同：2稻00至0×孝10兴00至÷2碰20封0＝坛91探0房屋搞开发乔成本这核算股表一岂.d连oc房屋地开发恼成本大明细瓜分类赔账之饱二.捷do阁c25四、煌开发某间接哄费用斑的1茧0大肿内容开发占间接立费用站是指获房地越产开享发企殿业内锦部项置目施核工单沈位在坝开发状现场草组织弊管理糕开发隙产品尘而发剥生的饱各项是费用下。这漠些费虎用虽帝也属犁于直井接为扎房地剥产开季发而科发生抢的费灭用，纠但它舒不能顷确定羡其为州某项掉开发鞭产品陵所应还负担谣，因铸而无卷法将形它直你接记良入各栏项开册发产填品成忽本。会计渠核算眠时，羞先记担入“开发禽间接金费用”账户长，然奸后按金照适屯当分醒配标显准，肥将它卧分配盒记入袍各项呢开发友产品惠成本标。261、冻工资芹。证指开娘发企功业内妈部独养立核常算单淋位现玩场管胃理机矮构行森政、狗技术渡、经征济、展服务殿等人系员的肌工资吵、奖淋金和打津贴颗。2、佳职工闯福利婶费。攻指螺按上竭项人成员工县资总眼额的冻一定鹊比例另（1姑4％宵）范继围内传列支叼的职很工福爷利费垫。3、烈折旧套费。址指群开发丘企业多内部贫项目箭核算背单位锻使用术属于造固定矿资产需的房秤屋、肤设备久、仪驴器等齐提取责的折碗旧费后。4、背修理彻费。驾指哪开发服企业蛾内部铸项目开核算脆单位盖使用若属于吵固定态资产甘的房描屋、寻设备民、仪野器等去发生拿的修宁理费贤。275、辜办公秒费。压指开枪发企碎业内皱部项蹦目核灿算单解位管乎理部宜门办丈公用液的文乌具、叉纸张誓、印某刷、每邮电槽、书瓦报、拉会议疫、差翁旅交常通、暮集体啄取暖喝用煤稻等费朱用。6、扶水电葡费。亦指开旗发企唇业内拥部项者目核络算单竖位各菊管理批部门走耗用裕的水棋电费谱。7、属劳动漠保护殖费。垦指用捕于开浙发企走业内恐部项欣目核傻算单杀位职纵工的弄劳动轧保护闸用品爆的购勒置、堤摊销她和修朋理费舌，供诱职工音保健巩用营淡养品男、防诊暑饮夫料、印洗涤功等物想品的撒购置姐费或妹补助恭费，魔以及恼工地劈燕上职赴工洗坡澡、板饮水幕的燃废料等璃。288、燃周转谢房摊踢销。改指岁不能超确定牌为某鸦项开规发项源目安僵置拆毕迁居肠民周眨转使翻用的砍房屋趟计提贡的摊朝销费校。9、扒利息蚀支出在。牺指开患发企敢业为插开发察房地丹产借肢入资四金所介发生叉而不宾能直揭接计悲入某共项开丛发成洲本的源利息特支出亏及相宜关的叼手续貌费，浊但使强用前油暂存尊银行领而发难生的邮利息纹收入粗应冲旋减支互出。赞开发苍产品松动工篮前和遗完工赴以后怖的借团款利介息，锁应作冈为财化务费切用，疗计入忆当期团损益辛。10穴、其辫他费怠用。涛指上齐列各愚项费辣用以擦外的呜其他黑开发签间接虏费用眠支出香。29五、硬房屋劳开发情成本城与土衡地开镰发成杂本的勉核算分析潜：开储发小顾区内饺有住崭宅、具别墅已、商高铺和捡配套投设施边，需惧要分品别计浓算可袄售面觉积单努位成阻本吗扭？（一校）核鞠算对能象《房头地产羽开发际经营检业务另企业置所得蚕税处撞理办苍法》尚（国罪税发宣[2四00陪9]泡31糕号）驰第二放十六绑条规叮定，铲成本搬对象秩是指价为归打集和蓬分配疗开发赌产品原开发脉、建凤造过舌程中颤的各诊项耗鹅费而访确定浊的费催用承权担项才目。马计税牛成本荐对象泊的确暗定原程则如悠下：301、摇可否彼销售只原则开发垂产品伟能够帽对外瓣经营预销售主的，列应作霞为独批立的登计税待成本翻对象拿进行现成本没核算窗；不琴能对斜外经块营销活售的路，可街先作细为过宫渡性腿成本需对象肾进行槐归集讯，然道后再咬将其馒相关亭成本扭摊入感能够露对外粗经营裹销售伪的成冶本对您象。饲2雹、分扣类归批集原掌则对同葛一开臂发地略点、走竣工皇时间尸相近挖、产崖品结桶构类致型没怜有明豪显差大异的卫群体滑开发泄的项另目，罩可作咸为一区个成贴本对凯象进权行核亡算。313、呀功能志区分认原则开发维项目崭某组抵成部室分相编对独皂立，东且具聪有不神同使以用功砖能时辫，可俘以作比为独以立的遮成本笑对象索进行与核算迟。4、狂定价法差异牌原则开发哭产品蔑因其趴产品冲类型膏或功麻能不静同等线而导张致其泽预期再售价英存在脾较大貌差异勺的，沾应分奇别作字为成等本对国象进辫行核疲算。325、蒙成本此差异畅原则开发请产品禾因建蚀筑上扑存在育明显凝差异明可能命导致野其建戏造成懒本出导现较沉大差虎异的张，要棵分别丧作为蛛成本撞对象孕进行的核算爬。词6蒜、权成益区者分原质则开发翠项目迟属于个受托从代建甚的或贷多方烧合作暗开发贞的，楼应结弯合上特述原借则分象别划吃分成要本对赖象进膀行核哥算。椒成究本对弯象由木企业管在开别工之瓜前合振理确蒙定，钉并报肝主管塘税务粪机关颤备案天。如悬需改缎变成鱼本对芹象的赛，应良征得怜主管胃税务训机关夕同意洪。33（四推）房尊屋开变发成摔本项起目核泰算1.昼土地沉征用姑及拆虽迁补雹偿费（1盐）能眯分清辩成本其核算亮对象厨，直徐接计岭入有扮关房谜屋开殖发成牺本核调算对登象的“土地静征用菌及拆邮迁补载偿费”成本瞎项目坛，计数入“开发心成本—A项退目”科目奇借方霉和“银行季存款”等科辩目贷板方。（2奖）分算不清否核算悠对象轧的，筒应先农将其组支出居通过“开发哗成本—土地润开发伐成本”科目蔬归集赤，待写开发船完成颤投入考使用辰时，龟再按增规定祝的方恢法分火配计杯入成含本核控算对腿象，觉计入“开发我成本—A项冒目”科目寻借方插和“开发假成本—土地哄开发申成本”科目烛贷方袋。342.部前期嚼工程工费（1属）能侄分清街成本库核算狼对象贡的，道应直站接计范入核擦算对踩象的“前期伏工程勺费”项目嗓，借咱记“开发倍成本—A房职屋开鸦发成趣本”，贷劈燕记“银行湾存款”等科贷目。（2着）应衫由两拖个或匠两个甜以上葬成本蜘对象仪负担六的前黑期工周程费往，先穴通过“开发络成本—前期圣工程算费”科目峡归集卵，再敢按规躺定的肥方法设分配乖计入秆有关拴成本哀核算痛对象城的“前期渴工程漏费”项目钟，借卷记“开发逝成本—A/狂B项朵目前异期工龙程费”，贷荣记“银行脖存款”等科献目。353.口基础小设施卖费一般披应直秋接分房诚配计朗入有推关房弦屋开译发成饥本核怖算对黑象的“基础及设施捐费”项目咬，借什记“开发船成本—A项键目基拘础设浑施费”科目抱，贷纵记“银行共存款”科目鞭。4.闪建筑惭安装快工程街费根据柔企业烂承付笔完工遥价款疼，直悔接计桨入有母关房渴屋开辞发成业本核帝算对绝象的“建筑宴安装敏工程厚费”项目箭，借蒙记“开发忠成本—A项罗目”科目察，贷教记“应付摸账款—应付乞工程桌款”科目永。如秀要分穗配的躲，可煌以按他工程足预算汉造价更比例义计算昨。36举例盼：滩某开岭发企绪业将锯两幢细商品菌房建患筑安喝装工尖程进庸行招稳标，临标价斑为2侦00探0万椒元，戒这两缝幢商允品房岛的预骡算造姜价分忙别为脏：A晴预算菠造价捉为1再20扑0万厌元，轰B预娱算造撞价为畜10碰00队万元患，合粮计为既22因00必万元俭。则封在工纹程完查工结拒算工恩程价询款时糖，应雨按如晨下方筒法计仪算A屯、B迷各幢彼商品冲房的厌实际代建筑竟安装扛工程获费：某项腹工程铃实际步建筑晶安装柏工程少费＝卡工程泪标价火×该手项工阳程预档算造倦价÷改各项行工程幻玉预算印造价惯合计A商番品房语：2膊00筝0×微12细00帽÷2过20卖0＝许10掀90B商源品房探：2送00竖0×堵10背00答÷2栋20绒0＝毯91缠0375.辞公共诸配套协设施牌费（1补）对吉能分梯清并叨直接樱计入嘴某个鬼成本捐对象迁的不胆能有曲偿转企让的病公共毛配套洋设施去，可炕以直疲接计凳入有艺关房按屋开姓发成挺本，劳在“开发靠成本—A项婆目配任套设啦施本”科目切归集怀其发李生的认支出舌。（2负）对骡不能烤直接缴计入意房屋哄开发昼成本租的不幸能有酿偿转牵让的臭公共露配套透设施旷，应交先在“开发踏成本—配套辞设施诉开发追成本”科目掌进行群归集商，开昨发完趟成后烫再按酿规定冬的标语准分挎配计敢入具所体项寒目开唱发成榆本。38（3傲）对尤能有贴偿转榆让的炊配套匀设施厅支出腹，应磨在“开发艘成本—配套乘设施词开发痰成本”科目轧进行尼归集脾，完岛工后辈转入“开发犯产品—配套届设施”中。（4耍）先够开发均房屋贝，后籍开发冈配套希设施侍的，浇可以度采取读预提恭的办恰法，赔完工险时调昏整。开发企产品慌预提肥的配侨套设秩施费唯＝该蒜项开颤发产胳品预蜓算成拐本（访或计云划成嚷本）乘×配津套设卷施费朱预提肃率配套的设施顷费预垂提率报＝该享配套嘉设施识的预倘算成虽本（链或计付划成轻本）玩÷应神负担夕该配轰套设感施费乱各开做发产盾品的常预算加成本致（或毫计划嘱成本锯）合姨计×率10陈0%39举例茶：某微开发坑小区灿内幼重托设叛施成惜本应烦由A岛、B剖商品直房项溉目和肢营业统会所庸负担历。由塌于幼掘托设耕施在孙商品捐房等勤完工卖时尚年未完槽工，退为了勇及时帜结转笔完工闲的商框品房地等成美本，烛应先备将幼桂托设皆施配滋套设裁施费村预提续计入定商品火房等树的开梳发成狂本。值假定早各项酒开发糠产品过和D坚幼托谊设施湾的预瓜算成套本如垦下：A：版商品动房仰1怨00禾0甘00队0B：棚商品肆房筑90蛇0票00嘴0C：拳营业膜会所僵5加00牵0找00D：求幼托昏设施软24窗0普00魄040配套治设施宣费预透提率肠＝2桨40间00旺0÷榨（1遇00府00乐00店+9耗00医00章0+屈50续00朴00仁）×仔10储0%尘＝1庙0%各项免开发曲产品泽预提扇的配奏套设围施费缎为：A商丢品房婶：1而00贪0改00疗0元敬×1写0％棍＝1千00园00查0B商软品房何：9谨00改0蓄00既元×御10禾％＝取90弄00缩慧0C会辱所：挎50瓦0催00班0元谜×1楚0％侧＝5通00劣00按预句提率新计算云各项既开发次产品昌的配卡套设马施费苏时，喊其与飞实际鬼支出樱数的矛差额递，应旦在配喊套设吴施完蜻工时少，按劣预提斜数的歉比例执，调堡整增顾加或僻减少始有关太开发各产品单的成偶本。416.钳开发缩慧间接含费先计库入“开发版间接是费用”科目蚂，然夸后再足按适缴当分辜配标橡准，起将它么分配渴计入咱各开司发项遮目产魂品成朽本。为了细简化制核算但手续匠并防呢止重席复分枯配，尝对应墨计入撞房屋厦等开楚发成非本的田自用希土地内和不脊能有握偿转蒙让的睡配套谜设施掌的开邪发成平本，浆均不渣分配适开发湾间接余费用矛。如果盐开发贡企业书不设橡置现嗓场项扒目管章理机艳构而拾由企壁业（骆即公万司本苏部）柏定期柏或不辣定期减地派坚人到泼开发等现场棉组织战开发衰活动占，其识所发游生的兴费用筑，除朋周转肉房摊娇销外饲，其话他开哨发间锄接费殊可记扛入企偶业管而理费眼用。42举例狠：某锯房开仔发企遇业某字项目统部5朵月份华共发询生了吊开发强间接锣费用托50肆24搬00票元，樱应分伞配开从发间堪接费漠各开骡发产缎品实掉际发聪生的子直接遣成本稿如下堡：开发钞产品述编号陵名纸称泳直饥接成炭本A岁商凝品房营50意00照0挠00B乌商夕品房甲1芝20朝0塘00售0C脂配耕套设希施衬80盗0阀00除0合计困62治80姨0学00根据跟上列居公式深，即公可为到各开陕发产岭品算立得5奏月份急应分丛配的钳开发台间接浙费？43分配军比例遇=5牌02套40呆0÷段62珍80喂00谱0=航8%A商掌品房胀：5涌00僻00璃00语×8缘瑞%＝彩40捎00箱00B商谜品房扣：1佩20衫00稍00帆×8坚%＝螺96津00鼠0C配皱套设宰施：见80狼0影00筛0元窝×8累％＝快64滩00将各特开发访产品猜分配选的开将发间滩接费劫记入少各开穷发产列品的除二级承账户“开发球成本—开发好间接百费”的借昂方和“开发跑间接别费用”账户身的贷狂方：借：疗开发薯成本—房屋掀开发按成本嫩49方60巴00开发碍成本—配套友设施她开发算成本模64框00贷：优开发嘉间接闲费用雄50萌24芽0044（五渠）土斥地开详发成灭本核碌算1、迹划分介和归彻集的烦原则企业扭开发挂的土锋地，失按其叠用途究可将辜它分亏为如些下两固种：一种辛是为胁了转休让、科出租矛而开退发的学商品葱性土咬地（缺也叫寇商品咳性建兼设场武地）壳；另户一种冰是为垫开发浸开发歌产品组而开漏发的邪自用侨土地链。前者偏是最号终开盼发产融品，主其费给用支浇出单结独构阻成土呆地的财开发卷成本萝；后寺者则养是中睡间开钻发产销品，锣其费衣用支锐出应紧计入不开发恳产品蓄的开填发成留本。45企业援开发忙各种哀商品使性土写地所就发生涝的支拢出，卫应设枪置的“开发落成本—土地杆开发原成本”科目录进行挨核算勉。如果治企业厚开发博商品般房使蜜用的勇土地争属于权企业纪开发秘商品刮性土附地的宿一部糊分，渠则应谱将整里块土裕地作搅为一婚个成勉本核嚼算对折象，史在“开发竞成本—土地还开发奇成本”账户晃中归彻集其抓发生晌的全泪部开屿发支拨出，飞计算每其总爱成本友和单议位成皱本，钻并于翁土地汽开发捞完成睬时，盛将成效本结抹转到“开发些产品”账户场。待理使用迅土地换时，狡再将杯使用亡土地暗所应圆负担挑的开暑发成匆本，胃从“开发拒产品”账户煤转入“开发冶成本—房屋刊开发梁成本”账户垮。462、领成本误项目舞设置对土远地开语发成既本的泻核算膏，可垫设置滴如下篇几个激成本修项目翁：1、可土地停征用讨及拆般迁补遥偿费端；2、剥前期体工程猎费；3、野基础毯设施旬费；4、序开发就间接澡费。土地杀开发行项目语如要袋负担锁不能挤有偿敏转让外的配泻套设孤施费誉，还猎应设届置“配套熊设施编费”成本唤项目域，用冷以核逆算应舅计入例土地谜开发肿成本礼的配趴套设织施费翼。473、鲜开发塑成本坦核算设置“商品歼性土构地开杠发成忙本”和“自用足土地许开发裳成本”两个腊二级芬账户焰。举例在：如钓某房尚地产秋开发后企业叔在某慰月份爬内，膊共发们生了描下列宋有关取土地最开发心支出哨：A隙B商品愿性土络地菜自权用土银地支付茫征地巴拆迁封费古78棕万立7遣2万支付毒前期疏工程眼款扁2兰0万脑18牵万应付喷基础畏设施薄款生2象5万挨18伤万分配升开发摸间接胜费徒1彩0万合计竹13译3万级10响8狂万48①银保行存颗款支续付征轰地拆湿迁费使时，辰应作践：借：舍开发铃成本—商品蒸性土擦地开伟发成衣本士7史8开发维成本—自用犯土地荐开发洁成本命72贷：爸银行哈存款雅15窜0②银果行存卷款支者付设见计单矮位前握期工镜程款呜时，逼应作命：借：香开发奥成本—商品第性土氏地开例发成迫本津2极0开发给成本—自用轿土地皱开发找成本霸18贷：肃银行抓存款螺3849③将形应付恋施工赴企业川基础婚设施等工程贩款入咳账时责：借：搅开发哄成本—商品眉性土鬼地开黎发成言本漏2策5开发及成本—自用境土地止开发惰成本终18贷：殿应付确账款—应付货工程踏款旗4刊3④分编配应针记入推商品贷性土晓地开丝式发成裂本的版开发香间接热费用狸时，殿应作促：借：李开发衔成本—商品丹性土粪地开燥发成剧本歇1叫0贷：奔开发钳间接份费用限1050六、腊企业补所得门税开辞发成野本与把会计童成本邮核算郊5大绣不同情点（一扮）成困本对筒象确早定原员则可否啊销售肌原则伪、分规类归善集原是则、说功能炊区分迫原则幅、定烈价差颈异原币则、公成本尸差异洞原则效、权呆益区卷分原腹则。成本垄对象帖由企划业在巨开工允之前悠合理培确定坐,并俯报主精管税孙务机给关备栋案。谈成本雾对象间一经店确定阅，不勒能随张意更音改或蚂相互跃混淆何，如够确需论改变局成本培对象升的，恭应征躬得主馅管税弯务机草关同股意。51（二苗）计姿税成牲本内追容1、奔土地帝征用传费及肆拆迁腔补偿惩费。演指泼为取排得土弊地开弃发使娱用权揪（或切开发喝权）缩慧而发舱生的娱各项维费用束，主盲要包典括土炊地买遍价或闯出让诊金、流大市止政配吐套费院、契距税、体耕地著占用搅税、袖土地臂使用岭费、土地遇闲置可费、土牲地变堵更用龄途和乌超面煤积补邀交的洗地价旅及相释关税计费、乌拆迁静补偿闸支出克、安镰置及去动迁晶支出乳、回夜迁房火建造第支出赞、农税作物糕补偿炊费、鉴危房柱补偿雷费等寇。2、常前期衔工程驱费。机指项役目开却发前红期发阀生的绢水文种地质梅勘察解、测炕绘、映规划值、设珠计、袜可行济性研沟究、筹建、场溜地通务平等劫前期棍费用惕。523、村建筑慰安装瓶工程凤费。疾指荷开发揭项目塔开发蜡过程往中发其生的挤各项着建筑矛安装朋费用食。主蛾要包者括开怕发项已目建嫁筑工购程费萄和开架发项技目安策装工煮程费炊等。4、忠基础绒设施竟建设提费。航指窄开发编项目壶在开滤发过秀程中叉所发婚生的粗各项含基础碌设施扫支出永，主宋要包背括开基发项挠目内晌道路过、供描水、品供电咬、供谋气、兴排污酷、排睁洪、饱通讯酒、照奸明等类社区魄管网棋工程醉费和痰环境钞卫生闹、园邀林绿瘦化等战园林追环境陆工程训费。535、舰公共帽配套绣设施蔑费。阴指开蹄发项某目内挎发生安的、诵独立峡的、甲非营陪利性杀的，麻且产删权属氧于全歪体业哲主的废，或劳无偿蓄赠与蹈地方括政府猴、政息府公巷用事苦业单掘位的阀公共仍配套充设施趴支出予。6、意开发翼间接鸣费。镜指而企业庄为直练接组烘织和杠管理方开发碎项目锐所发棋生的凑，且戴不能紧将其捏归属翻于特淡定成生本对定象的核成本吸费用禁性支少出。梅主要糊包括驰管理飘人员贷工资右、职业工福墓利费藏、折磁旧费园、修猫理费紧、办备公费察、水者电费习、劳饮动保别护费鹿、工赔程管溉理费茫、周古转房势摊销淋以及项目辨营销恰设施膛建造蠢费等。54（三名）计懒税成垦本核纽奉算的卫一般涨程序1、舒对当荡期实筐际发嫁生的碌各项腹支出克，按拥其性宅质、枣经济绳用途傅及发辛生的腹地点籍、时屈间区汤进行欣整理迹、归辱类，鼠并将堤其区的分为条应计屯入成容本对筋象的扶成本拨和应康在当墙期税蔬前扣型除的焦期间虎费用剃。同廊时还炉应按吗规定琴对在采有关压预提娱费用晌和待秤摊费块用进领行计钓量与绞确认照。552、篮对哭应计抚入成雅本对添象中县的各弓项实秋际支私出、没预提击费用属、待倍摊费睬用等啊合理蓬的划膝分为恳直接航成本险、间伴接成于本和薪共同巾成本播,侨并按卧规定年将其现合理柏的归展集、示分配繁至已原完工围成本捕对象夏、在乌建成帝本对真象和叶未建梦成本抗对象匪。3、录对槽期前烂已完歉工成菠本对相象应容负担情的成字本费巷用按暴已销软开发铜产品收、未芹销开彩发产萝品和笛固定烤资产注进行锦分配挤，其客中应熄由已萌销开敏发产呢品负犯担的错部分啄，在耀当期图纳税兵申报文时进咐行扣荣除，撒未销攻开发蝴产品景应负雅担的祝成本似费用躬待其必实际集销售党时再丙予扣崭除。564、妄对烤本期快已完触工成每本对站象分时类为南开发象产品降和固胆定资揉产并吃对其备计税悟成本监进行惧结算环。其曲中属闭于开心发产挥品的枕，应网按可错售面先积计伸算其扩单位职工程柔成本烈，据轿此再芒计算粮已销父开发屯产品京计税状成本佣和未另销开检发产董品计扶税成相本。洗对本滨期已冈销开践发产病品的犯计税鹿成本甚，准克予在娘当期惜扣除痒，未纵销开轨发产么品计汉税成乳本待动其实斑际销朵售时道再予截扣除烛。5、陪对策本期灾未完盗工和杜尚未危建造董的成翠本对割象应职当负歉担的布成本忆费用描，应定按分汉别建骡立明勾细台俘帐，稍待开闲发产扶品完词工后朵再予帝结算纲。57实际看支出待摊籍费用预提壤费用开发刻成本土地征用沉费前期工程改费建筑安装留费基础设施像费配套设施恐费开发间接没费成本处核算证程序期间俱费用58六项费用直接共同间接在建完工未建产品资产未销已销销售夸成本59（四枯）成凤本分打配方巨法1、悉企业至下列婚成本岩应按溪以下赶方法堪进行予分配蚊：土数地成舅本，绳一般袋按占潜地面央积法睛进行旗分配杨。如纷果确眯需结写合其好他方信法进溜行分醋配的扯,应蹄商税肺务机暂关同燃意。2、旨单独捞作为含过渡锤性成旅本对盾象核权算的趁公共奔配套资设施社开发旷成本输,应徐按建申筑面表积法纳进行孔分配参。3、敢借款宅费用妙属于情不同默成本站对象矮共同贝负担滥的，考按直乞接成坊本法捆或按排预算详造价影法进围行分学配。4、姐其他挨成本帅项目虹的分蜓配法凤由企喝业自浅行确罪定。60占地参面积兽法。指颠按已诞动工呈开发绩成本百对象烂占地弦面积虏占开栏发用恐地总虏面积乒的比病例进站行分加配。客①供一次杰性开蓬发的搏，按章某一斧成本轮对象熊占地才面积研占全刑部成袍本对晒象占系地总逢面积苹的比饿例进辨行分裂配。叔②腐分期逗开发棒的，嚼首先毯按本雕期全百部成荡本对良象占越地面裂积占立开发却用地兄总面薄积的膀比例但进行泊分配按，然夏后再可按某诊一成随本对剥象占泽地面敢积占寇期内关全部熊成本夫对象闻占地悄总面缘瑞积的绳比例缺进行植分配娇。楚期内爪全部蛋成本听对象韵应负浙担的豆占地恳面积女为期挡内开将发用陈地占辆地面厉积减芹除应洗由各妇期成应本对症象共善同负辽担的核占地为面积花。61举例鸭：某少房地扫产企造业开剩发一朗小区远，占科地60描00疤0㎡，分刮三期炕开发门，分怀别20尼00丙0㎡，30冻00搞0㎡，10狠00赠0㎡，土贸地出撒让金30歇00及0万。元一期贞开发罚住宅3幢和供一个凳会所姜，分门别占荡地40学00间㎡，50革00摔㎡，60邮00箭㎡，20蹦00父㎡。ABDC62计算由：

一期歌内全所部成隶本对虎象应局分摊声土地径成本掀=（今20修00掉0÷每60县00域0）钳×3注00俱00搞＝1客00授00

会所选应分坟摊土王地成滋本＝才（2匹00多0÷抛20坛00艺0）醒×慎10涛00垒0＝亚10悟00

3幢瓶住宅孩应分适摊土古地成院本＝斗10索00始0-捞10遗00布=9短00筒0

40者00硬÷（白40伍00燥+5彼00取0+凡60饶00孝）缺×9工00姿0

50埋00贩÷（漏40青00备+5胞00庭0+愉60塑00那）掠×9袄00箭0

60跪00阳÷（轰40奔00逼+5同00变0+里60糊00叨）鉴×9鸟00标063（五部）预积提费驱用及恼后续谁费用1、扰出包幻玉工程拌未最旷终办罪理结谨算而另未取惭得全续额发兼票的河，在疗证明熟资料习充分痒的前着提下零，其笑发票裙不足店金额请可以核预提呀，但委最高赶不得涉超过徐合同迅总金搂额的含10胁％。2、泉公共宅配套技设施鹅尚未链建造亦或尚孕未完眠工的艳，可梯按预昼算造默价合费理预冻提建毕造费盛用。逐此类雾公共魄配套脏设施岭必须营符合防已在尚售房菊合同锣、协聚议或督广告避、模每型中会明确特承诺馒建造喂且不牲可撤允销，距或按耳照法鬼律法挪规规雀定必昌须配民套建浇造的猛条件蔽。643、块应垃向政医府上刺交但皆尚未班上交秒的报悠批报戒建费闲用、概物业塔完善丈费用闪可以久按规劣定预威提。雄物业诊完善临费用含是指辜按规读定应羡由企福业承敬担的役物业唯管理喂基金治、公桶建维夫修基垦金或菊其他歪专项混基金秘。4、缎土灯地开歉发同近时连怀结房静地产马开发生的，违属于村一次屈性取抽得土污地分汉期开跑发房匠地产由的情愁况，帖其土黄地开堪发成孤本经绍商税叶务机申关同弹意后洋可先秃按土铲地整侵体预皱算成获本进知行分立配，扒待土乘地整烤体开莫发完膊毕再卷行调倍整。655、幸后续抽成本稻处理国税罪发[口20善09煎]3剂1号抬第三检十四礼条架企敲业在批结算棍计税种成本群时其沾实际拣发生技的支泛出应剥当取挽得但岩未取敢得合凤法凭播据的蒸，不者得计辩入计宿税成瘦本，纸待实凶际取稼得合范法凭核据时央，再泻按规捡定计枝入计蛇税成雾本。第二镇十八南条：萍对期灵前已皱完工闻成本接对象片应负任担的德成本崭费用生按已磁销开肉发产逢品、卷未销工开发母产品弦和固增定资哀产进揪行分祸配，意其中甜应由档已销雨开发堡产品命负担稀的部济分，饶在当刃期纳霞税申禁报时客进行欠扣除耻，未熊销开疗发产伶品应记负担设的成束本费饭用待豆其实捉际销鼓售时秒再予鱼扣除细。66举例蠢：某开痒发产笨品2祖01驴1完版工，酸可售蜻面积霉10佩00连0平牙米，康20格11巧年已祥售4业00催0平塌米，炎20缎12辜年已蜂售2能00帅0平胶米，汽剩余樱40件00精平米壶。2植01老2年俘取得长该项盟开发研产品胳结余辉成本被费用搁20倒0万银元。分析荷：剩余赤产品讯分得素40钉%费呼用8缘瑞0万栽元；素已销妄面积汉分摊绪60外%费织用1羊20推万元肌，全椒部在弟20缴12钳年销脾售当质期申例报扣便除。67七、赠土地毅增值垄税开膜发成笼本与笑会计哈成本船3大较差异（一香）清弱算项粗目对第象1、列《土影地增贿值税矮暂行鼠条例悬实施狡细则袖》第画八条盘，土爪地增哪值税菊以纳斩税人截房地直产成斩本核糟算的乌最基搏本的碰核算躁项目题或核唤算对浮象为续单位裤计算丢。2、涂国税厅发〔天20贴06魂〕1娇87躺号第肺一条兄规定息，土筝地增脏值税搏以国惠家有联关部掌门审竹批的柿房地里产开午发项怪目为辆单位状进行瘦清算衔，对办于分搅期开竹发的蚁项目它，以睡分期趁项目掏为单租位清伙算。缘瑞开发骡项目约中同窝时包校含普悟通住帮宅和啊非普怠通住酷宅的胖，应因分别折计算荡增值直额。683、恶《国联家税顶务总誉局关晨于印怕发<释土地臂增值胞税清蚕算管魂理规剃程>茧的通哑知》摧（国曲税发浙[2巾00膝9]色91案号）疲第十萝七条态规定搂，清赵算审明核时左，应惑审核触房地爷产开档发项粘目是趁否以反国家车有关屋部门悄审批戏、备衣案的匙项目秒为单呜位进笼行清洪算；鹿对于瓶分期命开发刑的项锻目，数是否鄙以分每期项敲目为犯单位赛清算叹；对不同闪类型察房地澡产是否键分别宿计算浪增值除额、仔增值湖率，艺缴纳做土地洒增值他税。分析鸡：一政般为她普通锁住宅察、非币普通跌住宅标和其造他三士类或皱两类认。69（二跌）开奏发成溉本内霞容开发捡土地穴和新末建房卫及配爬套设歇施的悼成本润，是涌指房根地产盟开发屡项目水实际村发生骆的成匹本，象包括税土地殊征用结及拆桨迁补补偿费蜓、前围期工印程费嚷、建喷筑安防装工怒程费束、基烂础设连施费却、公想共配痛套设眠施费培、开岩发间录接费结用。1、说土地识征用碎及拆城迁补什偿费骂，包染括土杆地征鞭用费适、耕辩地占暗用税不、劳械动力价安置哑费及瓜有关看地上椅、地搜下附员着物卷拆迁乌补偿讲的净拉支出框，安径置动虹迁用岩房支烦出等泳。（攻注：资上述蓄费用携中不袍包括畏土地箩使用贤权购姥置成精本）702、钟前钳期工舟程费肃，包含括规迹划、开设计沾、项侦目可鼠行性留研究瞒和水列文、怨地质兼、勘彩察、段测绘援、“三通宵一平”等支软出。3、垫建度筑安旺装工凳程费箩。是晃指以义出包清方式查支付六给承峰包单恨位的文建筑颤安装凤工程捆费，浓以自践营方维式发稿生的织建筑箭安装旨工程敞费。4、结基灯础设旅施费帆。包省括开立发小牵区内离道路响、供畅水、吗供电设、供窝气、突排污欠、排怠洪、将通讯库、照怎明、次环卫宇、绿乌化等李工程创发生课的支熟出。715、镇公共宜配套打设施递费。蓄包括裤不能殖有偿劝转让约的开业发小杜区内俩公共床配套来设施虹发生始的支殃出。6、沫开发条间接销费用挨，是摆指直砖接组住织、断管理搏开发免项目讯发生变的费湾用，喊包括昆工资皮、职盲工福烈利费战、折恭旧费挖、修易理费哑、办返公费萌、水微电费就、动告保护竞费、换周转店房摊旷销等砖。房地组产开适发企霞业办当理土保地增往值税衡清算贯时计裹算与浇清算娱项目攀有关岂的扣屯除项全目金座额，字须提魔供合组法有芹效凭找证；模不能根提供牺合法但有效你凭证烂的，希不予滔扣除择。房洪地产帝开发剖企业醋的预饲提费架用，筐除另净有规周定外根，不浪得扣都除。72（三青）扣锁除项柏目分单配方誉法《细仔则》兔规定蛋，可靠按转胀让土床地使查用权讨的面航积占致总面宅积的甩比例帖计算输分摊廉，或皂按建化筑面自积计馆算分奴摊，羡也可荐按税君务机矛关确样认的尝其他飞方式底计算皆分摊号。国税聋发〔跃20迅06斥〕1铁87朗号，丸应按佛清算肺项目宪可售笑建筑赖面积饲占多洽个项要目可作售总命建筑虏面积像的比旦例或棍其他汁合理截的方哑法。国税您发[精20淋09床]9尊1号射，按漂照受正益对雕象，蹄采用拒合理版的分价配方狸法，盒分摊坊共同域的成音本费泪用。73第二粪节深开衫发项善目土余地增耻值税板清算棍实务做解析一、败土地音增值溪税的催征税疲对象二、术土地蜓增值泪税的患预征强、清绝算和耻核定在征收三、详清算番的两冤种类裂型四、裁清算该收入城的范灰围及机3步权确认再法五、遥清算馋5大栏扣除庙项目谁详细泄解析六、台扣除扶项目济的5杰种分振配方麦法七、不特殊丛事项帆的土绞地增顿值税献处理八、话土地验增值言税项吹目清搂算的蛮鉴证74一、比土地右增值霸税的坟征税庆对象《土堡地增锯值税乔暂行枯条例牌》第孝二条挎转自让①散国有虑土地崇使用房诚权、葵②地万上的竭建筑贸物及仇其③价附着滑物并计取得访收入居的单第位和般个人寒，为犹土地该增值木税的把纳税配义务残人，误应当趁依照广本条聪例缴洋纳土跨地增债值税问。《实衣施细楚则》院第四和条转条例才第二高条所纤称的抵地上叮的建厦筑物极，是述指建害于土胖地上瓶的一倒切建吓筑物拴，包仓括地属上地免下的篮各种槽附属筐设施泪。条号例第除二条叶所称泻的附段着物皆，是菊指附君着于览土地殿上的俊不能牙移动沉，一届经移厕动即脏遭损瓣坏的斥物品浸。75土地接增值铺税的留征税亏对象忍是转想让国抽有土崇地使卫用权丝式、地腰上的兔建筑在物及还其附维着物胸所取晋得的吴增值边额。一是奔仅对激转让六国有陆土地掘使用掏权的旗征收竟，对时转让册集体城土地臭使用顷权的惯不征括税。二是浓只对筑转让导的房侦地产凭征税卸，出净租行员为不勤转让样不征唉税。三是唯对转横让房海地产在并取鲁得收与入的吹征税歌，对扯发生伪转让放行为畜，而腾未取亚得收悲入的餐不征咽税。（国恭税函旁发[恼19班95罩]1邮10喝）76国家驼税务擦总局绘关于雀转让筛地上雄建筑劲物土仗地增喷值税用征收砖问题牌的批端复(国税挺函[丘20呢10撇]3恩47别号)厦门必市地遗方税乏务局叮：你局弱《关够于转管让地叠上建雁筑物磨土地膏增值诵税征偶收问劫题的爱请示兔》(秒厦地疫税发画〔2貌01顿0〕早18赔号)暮收悉虑。经骗研究烟，现听批复寒如下旅：根据娘《中合华人科民共遮和国蚀土地绝增值凶税暂徒行条公例》暗规定俩，对猾转让避码头喉泊位巧、机嘉场跑戚道等蚊基础与设施矛性质壁的建无筑物炮行为寺，应仁当征轨收土甩地增恰值税平。77二、港土地娃增值脉税的积预征团、清似算和梳核定自征收（一反）土珠地增劣值税拴预征《土士地增纤值税顺暂行狠条例笨实施荷细则融》第府十六结条规患定，蜻纳税宽人在呼项目蚁全部且竣工岭结算慨前转闪让房眠地产姨取得偷的收夺入，掘由于衰涉及淡成本鲁确定膝或其凉他原巡寿因，割而无首法据律以计自算土烟地增具值税狂的，烦可以低预征其土地擦增值伞税，仓待该划项目煌全部泳竣工康，办公理结雨算后巾再进追行清赵算，臣多退常少补每。具袜体办碍法由将各省蒙、自绿治区愈、直秘辖市英地方军税务悠局根关据当该地情贷况制蛇定。78财税供字［烦19积95耽］0帆48蓄号第敬十四井条关裙于预幸售房庆地产初所取酒得的闹收入凝是否展申报档纳税住的问埋题规棋定，清根据辟细则娇的规痒定，天对纳开