合肥商业市场调查及地块项目定位发展报告附图丰富

合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告1合肥商业市场调查分析项目地块属性分析地块使用功能匹配性分析项目定位分析、建议写字楼匹配性分析零售业态匹配性分析酒店匹配性分析项目投资收益分析合肥商业市场概况第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：谋定第五篇：决胜主要商圈布局分析2知己篇项目地块属性分析34项目地块属性分析项目所在区位望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢路本案马鞍山路项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资源；滨湖方向省行政服务中心政务区方向高铁站方向项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利45项目地块属性分析项目区位四至项目四至：北至望江路南至朱岗村西至宁国路东至朱岗村朱岗村朱岗村望江东路宁国路项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大5项目地块属性分析项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用项目经济指标项目总用地面积9927㎡，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；6项目地块属性分析项目体量分析目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万㎡，商业1.6万㎡，地上总建面6.4万，总建面7.74万㎡；方案二：按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万㎡，酒店2.42万㎡，商业1.24万㎡，地上总建面5.53万㎡，总建面6.87万㎡；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。78项目周边环境本案和润华府烂尾商业省政务服务中心餐饮商业太宁花园交通职业学院百大购物广场绿地赢海写字楼海顿广场创智广场足浴六十五中卫岗小学益力檀宫项目地块属性分析89周边在建项目分析项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80—100㎡的两房、三房。和润华府和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。项目地块属性分析910周边在建项目分析位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67平方米，商业2.6平方米。益力檀宫檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。项目地块属性分析1011望江路：计划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道；马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；周边交通建设项目地块属性分析1112SWOT分析项目地块属性分析优势：紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显；项目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群；项目地块较为方正，有利于规划设计；劣势：项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于打造商业规模优势；周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象；机会：宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展（下文有详述）；马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利；省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用；挑战：如何借势周边商业而又能差异化定位；由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；市场定位1213项目地块属性分析土地性质：工业转商业零售商业可考虑定位商务办公宾馆酒店餐饮娱乐业如何筛选知己知彼13知彼篇合肥商业市场调查分析14合肥商业市场概况随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速社会消费品总额2011年，合肥全市社会消费品零售总额突破1000亿元大关，达到1111.12亿元，同比增长19%，占全省总量22.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。社会消费品零售总额的大幅增长，表明了消费需求和消费力的快速增长，也表明合肥商业市场的快速发展和巨大潜力。15各级商圈逐步形成，业态不断升级，商业规模不断扩大，布局不断密集，近几年发展迅猛80年代在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌楼商圈崛起90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之2005年区级商圈形成以国购广场、元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟2009年新区商圈初步形成以政务区、经开区、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局至今新、老商圈并举发展旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集淮河路步行街自90年代后期，人气旺盛，经久不衰商业发展历程合肥商业市场概况1617合肥商业市场概况商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级，目前市场多种业态并存发展各商业业态发展现状传统单一百货模式Shoppingmall模式城市综合体模式合肥商业发展各阶段出现的典型业态：网络购物连锁便利店购物中心大卖场中小型超市中小型百货公司电视购物主题型百货公司大型连锁百货公司市场占有率获利能力初始期发展期成熟期衰退期逐步为市场认识、接纳，市场份额不断增加高速发展，不断成熟完全成熟，增长变缓市场萎缩，逐步退出市场（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）1718市级商圈成熟并开始新一轮升级，区级商圈逐步成熟壮大，二环外新区商圈初步形成区级商业中心市级商业中心正在形成的区级商业中心本地块非常靠近马鞍山路商圈，位于该商圈辐射范围内。市区商圈分布现状正在形成的市级商业中心老城区商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黄潜望商圈政务区商圈经开区商圈滨湖区商圈马鞍山路商圈主要商圈布局分析1819未来商业规划基本以现有商业中心为基础，以城市规划发展方向为导向，形成未来商业中心规划布局按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007-2020)„2个市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上„8个区级商业功能区-分别是：东区商业中心、新站商业中心、东南商业中心、经开区商业中心、政务区商业中心、西南区商业中心、西区商业中心、北区商业中心；-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上市区未来商业规划经开区商业中心主要商圈布局分析19三孝诵口至另大东栏门沿鹊长江客路及白附近坦区域老城驴区商管圈分知析业态主要商业网点综合类百货金鹰国际（大东门店、百花井店、富世广场店）华侨广场（银泰百货）、鼓楼商厦、百盛、乐普生、百货大楼、安徽商之都、百大CBD超市合家福、红府、世纪联华主题性商场国美、苏宁、五星、百大电器、国生、宏图三胞、迪信通、百诚、邵氏电脑城、赛康数码广场、太阳城、红太阳、青云服饰广场综合市场城隍庙商业街淮河路步行街、女人街传统伙商业枯中心计，商挨业集涂中分英布在患长江粥路两括侧及粥附近树区域撞，商巡寿业集危中程候度高榨，发社展成贿熟；以三暂孝口顾、四期牌楼怕、市铺府广预场、谅淮河烫路步亲行街抬、城藏隍庙搬、寿填春路洪为支签撑；业态外以大女型百秘货、及商业严街、她主题妖性商岗场为胸主；规划滔中三纱孝口饮、四铜牌楼杜等传南统商娃业区捎扩大光商业损规模河，升居级业棚态，竹目前骆部分剑开始榜动工灾（例储如女蚕人街籍、富削士广占场）错；百大电器女人街五星电器邵氏电脑城国美电器城隍庙百大电器五星电器国美电器百货大楼（合家福）商之都苏宁电器华侨广场（银泰百货）鼓楼商厦五星电器淮河路步行街金鹰名品店金鹰购物中心金鹰国际服饰广场店百盛世纪华联主要变商圈炭布局鹊分析20长江妄路五截里墩野至梅牧山路袍及附街近三里砍庵商党圈分骗析业态主要商业网点购物中心国购广场、之心城超市家乐福专业店国美电器、苏宁电器专业卖场家福特其他安徽饭店、梅山饭店该商散圈依适托城拍市主哗干道贷交汇呆处有削利位缸置，港周围株居住惹人口障提供安巨大木的消童费力身；业态尼以购飞物中汁心、角专业慎店为梅典型次；本商肠圈临议三孝吵口，跃周边监高校疯、医即院较栏多，星具备剖其他斜区级约商圈滋所不耻具备态的商宁业环熔境。国购广场（家乐福、家福特、国美电器）之心城苏宁电器安徽饭店梅山饭店喜客多超市主要剂商圈缺布局稼分析21胜利舟路大豆东门确至火纱车站愈及附渐近区充域新站载商圈租分析业态主要商业网点城市综合体信地城市广场购物中心元一时代广场、温莎国际广场超市沃尔玛、家乐福、苏果专业店国美电器、国生电器专业市场白马服装城（1-3期）、九龙珠、中绿广场、安徽大市场、四季青服装城、宝业家纺广场主题MALL欢乐城该商奥圈依海托火尽车站钩、汽齐车站磁等交餐通配乐套，愚成为废合肥丛市主矩要物时流集级散地片；业态池以专沸业市播场、梢批发攻市场跳、购秤物中挖心为洒主；以信念地城企市广鸡场为枣代表拼的城赠市综沸合体勒项目侍、以呆欢乐美城为咽代表爪的主屯题MA政LL，进厚一步宽提升燃商圈彩的影占响力虾；安徽供大市崭场为耻代表牺的早变期专椒业市哭场影喂响力超虽然瞎还在栗，但殊是已细经处穿于衰粉退期援，另质外新坊站商皂圈周售边商寺业较郑落后鞋；白马商贸城（1-3期）九龙珠中绿广场信地城市广场安徽大市场温莎国际广场（沃尔玛）元一购物广场（百盛、国美电器）家乐福国生电器欢乐城苏果超市主要慰商圈绪布局晃分析2223马鞍姜山路孟望江床路至汁芜湖钢路段托及附忙近马鞍款山路堵商圈答分析业态主要商业网点城市综合体万达广场、海顿国际广场购物中心新都会环球广场、合家福购物中心超市家乐福、沃尔玛、合家福、永辉、苏果专业店苏宁电器批发市场周谷堆批发市场专业市场裕丰花市特色商业街宁国路及九华山路餐饮街、海顿饕界该商活圈沿茂马鞍狡山路盏聚集冒大量践居住蚂小区祸及大即体量抢写字屋楼，俭为该炭商圈懂的发萌展提反供巨我大的处消费旨力；该商握圈商盛业业询态较戒均衡膏，大团型超江市、设批发禁市场烤、特形色商秘业街选等都赌有典董型项错目；该商杨圈主港要商突业网扔点较努分散厘，缺烦乏集胖群效反应；宁国桥路以敬及九限华山税路餐核饮集屑中，恐商业腔知名挠度较踪蝶高；苏宁共电器新都痛会环型球广劝场（吴家乐撒福）周谷太堆批村发市肌场（没计划现搬迁罢）裕丰茫花市酒吧嚷街（约规划陪）龙虾扁一条乞街金地88街合家催福购悉物中辉心海顿佳国际颠广场嫂（饕贡界）和地泡广场创智勇广场本案万达身广场主要欲商圈兰布局懂分析2324金寨倘路太涉湖路充至南隙二环去段及削附近椒区域南七运商圈浮分析业态商业网点城市综合体安粮城市广场购物中心安高城市广场百货商场百大商业大厦超市合家福、北京华联、沃尔玛、好又多超市专业店国美电器其他琴港不夜城该商糕圈位狡于老辣城区粒与政帮务、珍经开疮等新春区结熄合部咐，为锹早起园自发材性形两成的卷商圈蒸；目前止该商免圈的诉范围企和辐岭射范搅围都郊相对狐较弱泽，但夜未来器该区孔域商膏业发动展潜勺力较拣大；该商赌圈典纱型以粗超市栋、购离物中旋心等拾为主辽；商业盈大厦（合予家福哄超市根）好又榆多超略市北京槐华联（国疗美电驼器）安粮岸城市乎广场翁（在光建）琴港恋不夜勉城江南隆春酒捉店主要划商圈谅布局牌分析2425黄潜妹望板涌块、爸政务躲区、捷经开摇区、赴滨湖奇区商北圈新城呆区商或圈新区区级商圈商圈概况及特点黄潜望商圈黄潜望商圈聚集了大量中高端住宅社区，华润、万科等一线品牌，华地、新华等本土一线品牌，构筑此版块强大的消费潜力；经过几年的发展，该区域商业基本成型，安高城市天地（沃尔玛）、华润五彩城、大唐国际（乐购）、港汇广场（百大百货）、新华国际广场（商之都）、华地香颂道、西环城市广场、金大地1912等中高端商业密集分布。本商圈特点是周边高端社区，消费能力较强，商业较高端。政务区商圈经过10余年的发展，政务区日趋成熟，近几年商业项目不断布局，早期绿地花花市街（永辉超市），东部的天徽商业广场（红星美凯龙、欧尚超市）、华邦世贸城，西北部的万达广场，中部的新地中心（永辉超市）、华润万象城、置地广场、天鹅湖购物广场、苏果超市等，未来商业体量巨大，且以中高端定位为主，业态以大型购物中心、大型超市、高端百货为主；本区域特点，依托政府引导，商业规模和档次高，居住人群购买力较强，客群定位面向全市；经开区商圈目前经开区商业发展围绕明珠广场和中环城两个区域发展，明珠广场依托国际会展中心及大型社区，典型商业桐山购物中心（易初莲花）、港澳广场（沃尔玛）、中州家具城、东方家园、欧风街、中环城购物中心（大润发），大学城配套商业目前在建商业项目百乐门广场、蓝鼎新世纪中心、凤凰国际、澳洲财富中心、温州商城；该区域特点，东部工业区，西部居住区，也是商业聚集区，居住人群以年轻群体和大学生为主；滨湖区商圈目前滨湖区商业还处于起步阶段，典型商业：世纪金源购物中心（万尚百货）万国农贸、居然之家等；万达确定上半年在滨湖开发第三个万达，对于未来此区域商业的发展无疑是支强心剂。目前区域酒店和休闲商业较多，定位市级商圈，政府引导起到确定性作用，未来潜力巨大。主要旧商圈座布局驾分析25主要钉商圈阶布局与分析总体兼符合系城市册商业速发展指规律致，新载区商钻圈不券断成蒸熟与铁老城垃区商救圈不屈断升必级并猫存商圈辱发展啊现状援小结1、总违体来脊看，皆目前类合肥睬商圈爹的分狱布符喊合城宽市商经业发希展的震一般具规律附，(老城绵区商美圈由到城市姥历史滩发展鬼自发协性形乘成，离并不伴断发疮展，蹈形成研“一像圈独靠大”酬态势钩，之泼后随哭着城魄市向谎外扩百展，修不断存出现守新区梢，不纸断形扩成区题级商豆圈)。目国前新自区商迹业迅古速布施局、致发展比，但脏是老卵城商班圈还农是对归全市滴存在艇绝对唉辐射斑力；2、区扔级商渣圈在蛛发展谁过程尽中，泽多以河主干虹道交绒叉口劝布局纪，往焰往形欲成狭托长布瓜局，析缺乏阳纵深顿发展气，不的利于找形成寸集群介效应成；从抛发展悬阶段籍上来朋讲，完黄潜宏望板虏块、伐政务课区商杆业基茅本成谅形，廉经开替区处哪于二台次发泳展阶胁段，征滨湖符区处伴于商铲业起怒步阶泰段，喘未来彻大商她业的斩布局骑是大唐势所滥趋；3、老窃城区坛商圈对商业矛升级抗提上换日程躬，并奖开始拍实施涌。典踏型商白业升浸级改约造包戏括：拥华侨趁饭店勇地块具、长岗江饭普店地话块规赴划改使造（文化摔街区探“长场江壹超号盛淋美汇柱”）、课城隍烤庙升精级改秀造、喇四牌障楼区状域未纳来10静0万㎡币商业政大规勿划、锻女人楚街的凭改造宇已经怀动工伟从而炼带动幼三孝敬口周隙边商要业整咐体改公造升饥级；4、马陡鞍山秘路是无连接档老城凯区与尊滨湖显区主姑要的音交通善通道务，马进鞍山留路商练圈承际接老刺城商惧圈和讲滨湖扰商圈检，区访位优宗势十授分明爱显，瓦未来喘发展倡潜力哲巨大识；本惩商圈昂商业见业态辈均衡昌，又进以写例字楼紫和餐尽饮业耗两种章商业球形态慨为特屈点，洞但目侦前由流于商左业集柿中度握较低磨，商轮圈辐剧射力莲相对合较弱设（下达文将膜做重店点分费析）绘。26察辨夹篇地块朗使用何功能是匹配多性分星析2728零售扭业态腊匹配腰性分政析目前扮合肥异商业垒市场亚各种斗业态磨相互幻玉竞争帮又相闲互依叔存，恒形成膝动态槽的商扬业生某态链零售谦业态痛种类业态种类界定经营特点购物中心内部包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，各个租赁店独立开展经营活动规模大，种类齐全，一站式购物大型综合百货商场综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式主题性商场经营品种限于一定主题的商场，如女性、儿童、运动针对某一客户群体，形成某类商品的独特的竞争力超市自选销售，开放式货架摆放，出入口分设，在收银台统一结算采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大专业店以销售某类商品为主，采取柜台销售或开架面售方式体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大商业街由各个商业门面连接而成，形成街道式步行购物规模大，以街道形态布局，有主题步行街，也有种类齐全的步行街专业市场针对某一行业由单个商家聚集而成的市场经营品种专业性较强2829购物疼中心远对门寻槛人服数要侄求高劫，因营此布接局多绝在主经干道销交汇盈处，态交通袖便利辛，人爷流量仿大购物鼻中心玻分布123456781910111213141516179182021222324252627282930零售权业态月匹配漂性分奖析2930由统昆计结没果可券以看井到，哲合肥债商业元业态私中购帖物中纵心已化经占值据相血当大客的市氧场比准例，帜可以筋说这行种业载态已躲趋于闸成熟排、饱辈和购物铅中心堤分布1大唐国际购物广场11中环城21安粮城市广场（在建）2松芝万象城12港澳广场22港汇广场（未开业）3明发商业广场13百大购物中心（长江西路）23吉瑞泰盛（在售）4国购广场14乐客来国际商业中心24福乐门广场（在售）5温莎国际广场15星隆购物广场（在售）25富世广场6元一时代广场16海顿广场26天徽商业广场7东方广场（未开业）17信地城市广场（在建）27万达芜湖路店8新都会18华润五彩城（在建）28万达天鹅湖店9安高城市天地19华润万象城（在建）29西环城市广场10桐山国际购物广场20百乐门国际名品广场（在建）30新地中心距离菠本项叫目较稼近的倾购物傲中心昨为：木海顿闪广场毅、星臂隆购贩物广沟场、清新都涛会环气球广笼场零售待业态凉匹配董性分四析3031由分锡布图斯可以拜看出沟，综菊合百猜货商担场集灶中于主老城曲区核夜心地伟段，四对地统段和凤人流准量要挑求高综合歇百货绸商场端分布678321541314109111215零售质业态谱匹配脆性分肠析3132一般闯规模果较大赚，产顽品档泥次较且高，暑种类见较齐惰全，园购物疲环境刻舒适花，购坊物质名量优齿保障综合灾百货矛商场纲分布1百货大楼10百大CBD2鼓楼商厦11银泰百货3百盛步行街店12乐普生4商之都（宿州路）13百大商业大厦5商之都（大东门）14华联商厦6新曙光百货15百盛元一店7金鹰名品店168金鹰购物中心179金鹰富士广场店18零售窝业态遮匹配围性分帖析3233由分沿布图只可以代看出钞，中见大型麻超市尘主要冻位于简城市婚主干所道或疗次主别干道喷交汇榜处，缎整体弓分布昨较均堤匀中大零型超歪市分刻布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售伴业态朝匹配句性分悔析3334从目墓前市躲场来队看，氏大型柜超市贷大部惊分市巾场为但洋品张牌垄劣断，滴中型膝超市建以全专国连会锁超德市为纹主中大荷型超攀市分新布1喜客多超市11华润苏果超市21合家福超市2合家福荣事达大道店12日之惠22乐购3合家福徽州大道店13合家福23永达超市4世纪联华超市14麦德龙24乐客来5家乐福恒丰店15好又多超市25合家福超市高新店6红府超市红星路店16易初莲花26沃尔玛7沃尔玛17桐山国际购物广场27合家福大杨镇店8北京华联18大润发28大润发9家乐福新都会店19沃尔玛29家乐福一店10合家福马鞍山路店20世纪联华蒙城路店30合家福沿河路店最新笛统计浇合肥捆家乐改福4家：栗三里仿庵店馋、新稠都会幅店、拾恒丰胃店、厅潜山内路店肿；沃若尔玛垃：黄你山路轧店、费万达材店、蜻温莎灶店、繁安高你店、忙长江笼东路万店、忽港澳拥广场远、松劣芝万侦象城誉（即歇将开猜业）跌；乐婆购2个店吴；大答润发3个店霞（不吼含星妥隆广存场）蛮；零售情业态脑匹配雨性分押析3435由分国布图众可以优看出陆，电肉器专羞业店馒多分欺布各景商圈廉核心经位置写，往杠往位凉于大越型购茄物中痰心，做或者猎靠近贷大型锡购物瞧中心专业间店分卸布国美林电器国生孝电器国美劫电器安徽削大市纹场（充电器洲、厨粉卫、蔑电子系专卖示）苏宁遵电器苏宁腔电器百大剥电器苏宁紧电器国美叠电器苏宁捆电器百大端电器五星珠电器国美艇电器五星茅电器零售符业态前匹配馋性分俱析3536由分衫布图温可以煮看出周，大济型建灶材专烟业市拴场多石处于剩交通绑位置扒好，亲而不假依赖截良好说的商仇业地戚段，领这与陪成本置和行漏业特购点有兼较大迁关系专业够建材烫家居苦市场早分布美家沾居家福引特凤凰聪城家泄世界红旗脉建材店市场亿丰难时尚柳装饰富广场东方鸡家园中州馋家具屯市场金三核角建消材城国邦认望湖浇美家弄居五里割庙装挤饰世艇界环湖气家具肌市场华邦颈美家赏居滨湖贵居然阳之家信地醋红星更美凯猎龙红星禾美凯碎龙华邦与伊赛群特瑶海届家居问大市燃场华东腊装饰途建材叹城环宇长五金飘建材轻工酷商城零售伐业态革匹配敞性分区析3637多业诊态并背存发奔展，俯新型探业态厅占市券场份唤额逐恰步提镇升业态痕发展巩特点幕总结1、购斥物中聚心大慨量出芬现成抛为近致几年料商业妇业态乎最为祥突出紫的特辅点，矮出现氧同质赌化、溉重复偿性问馆题，尝对于拍后期衣经营近带来尘挑战球；2、百守货商欣场不院断受播到新鄙型业局态的距挑战戴，金架鹰、四银泰责、万少达的表进驻糕，带讲来了同更大弓竞争俘，也恰带来代业态妻和经原营的漠不断亿创新希；3、国揉际一鸦线超智市品蒙牌的劈燕进驻种，带雀给客灵户新潜的购够物体很验，获大型象超市肌的进抢驻往您往成确为商引业项毒目存诞活的默生命缸线，傲前几冬年的听走马怪圈地抗目前煌城区贝大部纱分区或域已蔬经被馋大型参超市震布局拦。4、专寄业市鸡场数懂量多被，良娱莠不扎齐，肥部分呀专业鉴市场托规划株理念寻已不撇符合扔市场输需求盏；零售及业态该匹配侄性分语析3738通过扮对项尸目属县性和因零售钟各业浩态对惠规模技、区浊位、释市场束竞争牙情况恢，不丛难做仔出第娇一轮梯筛选业态摩的匹似配筛纪选业态种类一般面积要求（㎡）区位要求市场竞争情况本项目规划不超过2万主干道与次干道购物中心5万以上主干道与主干道饱和度高，后期竞争大×大型综合百货商场2万以上商圈核心位置传统业态，受其他业态挑战大×主题性商场5000以上（根据行业）商圈核心或非核心都可考虑因为专业化，差异化经营，竞争力较大√超市规模灵活根据定位同，选择区位不同常规超市竞争激烈√专业店规模根据行业核心商圈或非核心根据行业目前市场还有布局空间√商业街规模一般较大根据定位不同位置不同市场培育难度大×专业市场规模一般很大一般不会在市中心，具体根据定位个别市场竞争白热化×零售使业态恭匹配肌性分座析3839小辜结通过汽以上陶分析停得出盘：不用仙考虑缴的业雁态有越购物焦中心馋、大剩型综叶合百徐货商立场、什商业榨街及恭专业浩市场抛；可以屡考虑碧的业旅态有号主题庆性商痛业、您超市舒、专因业店限。接下鲁来通钟过对芽项目扎所在姐区域愁市场阴、竞雪争项波目、焦周边掏环境罩的零售锡业进行阴调查攻分析娱，进尚一步袄论证暂筛选汤所剩伞业态翅的可沙行性增；3940马鞍狐山路岛商圈项目瘦位于株马鞍颂山路涌商圈丑的辐具射范竞围内白，商处业定军位要约充分爪了解叨马鞍催山路站商圈他，尤孩其望众江路梦和太根湖路肥节点区区域万达广场新都会环球广场绿地海顿广场马鞍膝山路塌是连障接滨粮湖新拼区至躁火车银站，特是合革肥贯课通南裙北的秩大动贫脉，般高架显、地密面道且路、框地下行轻轨消，立且体三舌层交绍通体廊系。啊高架浅已通游车，容轻轨至二期朋工程目获批且，即屋将全懒面施荡工，随未来芹将成被为合末肥首昏个轻喘轨交巾通体戴系，而1号线鞭太湖不路站重和水拆阳江坦路站县距离李项目美较近据；广泛说意义冬的马洽鞍山困路商革圈，啊是指象沿马王鞍山乘路望镇江路潮段至卧芜湖东路段湾，其涛间以济海顿蠢广场刊、新会都会抓广场翻、万啦达广迁场为昂三个庭重要姐节点鞠。三亭个节等点由复马鞍矛山路强串联忘；万达缴广场最辐射度全市吃区域南；新材都会扬辐射疗范围杂受万箱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餐饮一条街好又多超市中铁四局大酒店市三院康南小区铁四局医院铁四局集团金寨路三河酒家香樟花园咖啡毛家饭店、粤海、蜀渝山寨、傣妹商业大厦金江小商品市场5253区域投商业千环境交分析小爹结1、马恰鞍山层路商锦圈主鸡要商弃业网倍点以乌购物叙中心徐、写披字楼久、特瘦色街奔组成青。商罗业整运体定自位以交中端渣和中趣高端冬为主王。购物械中心固：海疮顿广粗场、涉合家使福购之物广滥场、邻星隆汁广场研、新引都会惹环球宅广场栏；写字虽楼：艘绿地讨赢海梳、和增地广坦场，胀创智俊广场伤、铂熄金汉士宫住束宅性至质可谜做办闹公使珍用；圈以综驴合类床商业途为主虚。小型抄特色佩街：窄饕界课、金梦地88街，姐定位攻以餐昌饮、慈休闲利娱乐典为主坏；2、宁末国路雁以特秧色餐宝饮为汉主，储北部撇有休魔闲娱叉乐商绿业；性目前构天上造人家巨和星捎光天湖地两需个集罩中式衬主题却商业沃，是庙对传短统街庄铺业棵态的寇升级喜，也棵是一仇个必贫然趋企势，这两择个项码目的怀入市典加之劲宁国碑路未靠来的枕规划蚕，可层以预访见该挡区域避商业蕉在业勤态和甜影响辆力将枝有一拍次大向幅度揉的提凉升；3、望坦江路拥马鞍约山路险段至耽金寨幅路段滋，沿旨线商倘业以泰餐饮趴类居怀多，馒典型偿的是夏桐城或路至逼宿松腐路南蚕侧、递宿松将路至介金寨丧路北伴侧。抢沿线顷集中胆式商份业较渠少。卡望江剩路计硬划今邮年年最底改请造，居这对联项目脾是有位利信角息，洒但拿透地、的规划田顺利蜘推进滔，将哗有可洲能影唱响项精目销靠售。4、目芽前马俱鞍山参路以透绿地刃赢海竖为代稍表，扇周边猎已经领商务哑办公站集群押，商彻务办铲公氛湾围较僚好，市轻轨柏的建亲设将牲很大碧程度驻提升丝式区域成写字裕楼未马来竞密争力棵；5354市场猎定位煎策略1、顺帝势而命为。愧可以海考虑崖借势松马鞍档山路健写字秋楼影勤响力伏，打攻造写炕字楼第项目聋；顺溉应宁偶国路任扩容概和升汉级，塔打造丛中大价型餐编饮或抵者中琴型餐事饮加凝休闲渡娱乐过；2、差援异化宵定位桑。由观于项讽目体把量较惑小，艘很多拾行业胸以规缝模取导胜，陷因此候要考围虑周旅边已庄有行脉业，渐如超步市，堆目前脚周边者就有勾合家乘福、园永辉许、大巡寿润发猎等；极影院感海顿热广场码、星锤隆广蔽场已鸽有；惕诸如习此类喷，应必尽量件规避屯；3、前饲瞻性扩定位局，对增周边框市场川做适讯当前遵瞻性吉预判佣。望浴江路嫂的升思级改庄造，车必然有引起挤市场再的关慎注，剑目前它沿望脱江路涂（宁旷国路泼至金渴寨路灰）和越各主猪次干想道交统叉处追，缺搞少集倚中式插商业哑，未优来类娃似购拥物中冤心商倍业业夹态将摔会出视现，醉商业洒格局狗将发远生变句化。根据项以上河分析照，不缓建议李再做款超市悟和影阿院，骡可以冤考虑赔主题量性商叶场、垃专业妹店，生餐饮灵、休险闲娱鉴乐等以上虹业态加从经指营上须只能蹈作为草裙楼饿底商慎或沿干街商蜓铺，锁还需梦要考笛虑是亩否影拔响主兔楼的街定位津，以萍下就屡主楼党定位膏写字余楼和宅酒店币两种朝假设洲做分姿析零售曾业态券匹配寒性结返论54合肥床写字湖楼发战展历采程写字靠楼的善发展描是城秆市现贴代化王发展霸的集演中体休现，懒与城蚂市经毒济与皱商业禁的发塘展有毁密切但关系写字多楼五咸个发纷展阶载段萌芽逢期（80浙-9雾0年代间中期驱）代表狱楼盘:九州闸大厦卫、金糖融大酱厦成熟撇期（20丸11年以湾后）起步著期（90中期-2奏00袖0年）发展映期（20蹲01骗—2锹00辆5年）扩张冈期（20斥06沸—2勿01纲0年）代表摘楼盘:邮电彼大厦包、金归城大良厦代表跪楼盘:万达躬广场河、安景徽国谣际金巧融中什心、裕安粮董东怡雁金融腿广场代表夜楼盘:财富玩广场构一期旬、天基徽大痛厦、配仁和室大厦代表蚁楼盘:汇金铺广场窃、置院地投伏资广颈场、祥富广拍大厦旺、新节城国绝际经济蜜快速好发展经济漠发展眉相对仪较慢55合肥恒写字芝楼发帜展历惩程时间（年）代表项目

合肥经济发展情况

80年代～90年代中期

九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等发展较为缓慢分析泽：此阶得段写质字楼萄绝大裁部分宅都是肝政府德相关妻部门役投资竹兴建,以单毒位自虫用为仇主,多余熟部分帖对外甩出租煤。作为嚷合肥敏市第荣一批炕写字校楼，查该批牧写字贺楼规疮划的眉起点鸟低，钟品质膨较差击、功弃能欠咏缺。目前为，这怖批写坝字楼网物业问陈旧艺、内盗部配趟套设恼施老凉化，存在专安全竖隐患帖等一逝系列持问题给，已经级很不买适应银现代寇办公丹的需杨要，盆入住若单位剖逐年蚕减少孝，空卫置率篇增加纵，逐床步被浊淘汰筋。此阶颤段写萍字楼岁呈现抵以下成特点开：※投资轰方：统主要求是国池家相抽关机疤关单朴位。※租售记情况贼：计贫划经丈济氛斤围比物较浓娱，主要质用以粉出租。※地理绘位置罚：主要怒集中籍于市祝中心齐位置刊及主瞒干道吨沿线。萌芽旬期56合肥断写字闯楼发塘展历科程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

90年代中期～2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、长江大厦、信达大厦、新华大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等发展较慢分析摊：该阶掩段的殊写字谎楼兴低建呈脆现多屑元化导的特霉点：圈政府悄相关孩部门炮、国杰有企矮业、侦私营亏企业兔。这贺也表庸示着挽写字散楼开湿始由哲计划季向市较场的差转变抚。此阶罗段物丛业形使态和泄内部化配套添很难蚁满足晚成熟暮型公铃司的俱要求誓。但肠是此苹阶段腹的写退字楼浑由于首租金短不高名，办昂公成经本比涝较低锡，形酿象上杰可以良满足照中小障企业锄的要遍求，浩所以艘会得愧到成尖长型配企业革的青浩睐。此阶役段的于写字政楼市炮场呈址以下因特点墨：※投资搞方：国家膛相关胜单位滔为主赠，民传营企贞业为笼辅。※租售异情况洁：出租具为主调，出致售为剃辅。※地理宁位置背：主要添集中茶于市日中心丛位置秃，地商理位溪置比都较好趣，周列边商愈务配绿套比续较完跪善。成长被期57合肥却写字躁楼发黄展历缺程入驻钓企业厌情况：通躺用电天器、TC轨L、联批想、蚊中国宁移动替、中凶国电梯信等趣通讯带电力占企业针，入游驻率雪达到90轿%以上刑。代表林项目渐：金将城大赞厦楼层麦高度：24层外立见面：众玻璃量幕墙电梯妹配置：3部三仰菱电假梯租金霉情况：60元/㎡印·月（蕉含部们分物雪管费还）代表轿项目她：邮偏电大所厦楼层梯高度：42层，17竞8米外立坝面：将干挂控石材电梯摆配置：8部西栏子奥岔的斯贝电梯租金很情况：75元/㎡雷·月（长包含迫物管汽费）入驻家企业摄情况：服腥装、盖网络何、大冷型装慢饰公烈司、割外贸扛等中违型企泡业，叠入驻局率达向到85伸%以上礼。典型也案例屈：成长锦期58合肥辩写字肉楼发索展历现程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2001年～2005年财富广场一期、天徽大厦、仁和大厦招商大厦、科技大厦、万通大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心发展较快发展政期分析低：以天晒徽大中厦为冷代表踪蝶拉开际了合愿肥写挥字楼跌正式超对外疲销售缸的局神面，并且集创造醉了合念肥写夸字楼蝇销售突的良灯好佳还绩，麦改变陶了以怨往只筑租不烂售的惠局面渠，进唱入了荡真正课意义蛋上的滔市场哪化。此阶樱段部宪分写帅字楼者硬件邪上达洞到了龟甲级的写字内楼的携标准及，但羞是存夺在物翼业管腰理水妻平低洽、交渡通拥办堵、峰停车化位不师足等宏问题笛，从蜡而使缩慧整体缘瑞品质萌下降问。以中保小企你业为稀主形题成的墓对办艺公的群需求喜。此阶床段写倡字楼哄存在秃以下富特点延：※投资冶方：开发锹商为真主，浅政府贯相关将单位向为辅牲。※租售初情况岔：出售笼为主另，出把租为谊辅。※地理捧位置班：分布招上出欠现了吃以市夸中心绕为主狸，其禾他区从域共铜同存舱在的杀格局称，整搬体市切场开携发较冷为零合散，僻未能革形成狗区域小规模浆。59合肥惑写字伟楼发醒展历牙程发展拘期代表役项目蛾：财损富广屋场一挺期典型掀案例剥：楼层距高度寻：27层外立亏面：玻嫂璃幕缩慧墙、康低辐辰射双厅层中秒空玻牌璃电梯努配置：4部西珍子奥疾的斯议电梯办公透环境：多位功能询会议悼室、典商务邮服务途中心顿、空奏中花捆园租金促情况：60元/㎡韵·月（熟最早35纱-4满0/钳㎡·月）入驻蚕率：80母%入驻矩企业宣情况：西局门子失、中沾石油乓；工封业、鬼房地丙产、誓金融歌保险梨及销酒售类肤企业茂。60合肥咏写字肯楼发另展历枪程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2006年～2010年汇金大厦、置地投资广场、东方银座、金鼎国际、求实君临国际、汇丰广场、绿地蓝海、安德大厦、富广大厦、新城国际发展迅速扩张灶期分析:此阶循段的财写字坑楼在捧产品滤质量逆和内挥部配木套上露都有很质的段提升全，较寸多达激到甲部级标节准；另外物业倒管理到水平毛有明剪显提镰高，服梢务意委识和煤服务写内容创不断惯提高浅；由政记府引农导逐虽步形鬼成的2个CB咱D区域很（政劈燕务区糕、滨柳湖区殖）供应槽量快沾速放娱大，吧以中杂高档和写字悼楼为脆主，籍并形盘成区肝域特沾色以国辜内外僵大型扁企业阔需求偷占主智导※投资悠方：开发语商占袖绝大月多数※市场钟行为利：出售锅为主硬，出姻租为进辅※地理叨位置场：有较手大部遣分出饮现在耍中环般和二贞环之节外，匠形成沙新的尊区域最格局。61合肥因写字冻楼发叶展历补程扩张败期代表项项目用：汇凤金大智厦典型挤案例柴：楼层末高度乳：地上28层、迹地下2层，10川0米外立产面：贷镀膜lo逼w-呢e双层奖中空涨玻璃电梯叫配置：7部进售口三典菱办公耻环境：公伙共部安分精浓装，视办公前部分披全装予修租金艰情况：60洒-6惩5元/㎡功·月左叠右入驻擦率：85涛%客源臭情况：金赤融保其险业袜占三借分之俭一，垮其次剖房地烘产、带物流清贸易掘、能盯源及弃制造笔业客领户占采比超店过50盯%楼层香高度像：23层（抹层高3.呢8米）外立视面：干射挂石竖材和Lo无w-亿e双层墓中空慌低辐垫射玻寨璃幕质墙电梯胸配置：8部进窜口三域菱办公汪环境：空呜中花缓园租金端情况：50杨-7信0元/㎡翅·月左愉右（鸦物业糊费单宪收3.颠8元/㎡粮·月）入驻旦率：85克%客源耽情况：高献科技俩产业修近三户分之挥一，俊能源杠制造竭业占阁四分棒之一渴，房呢地产熔、专鸽业服偏务、垮物流国贸易施、金细融保靠险各防十分胃之一代表牲项目滑：新肿城国冻际（A、B座）62合肥阶写字研楼发乱展历朝程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2011年至今万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡金融广场发展迅速成熟喷期分析:品牌川开发竞商介犬入，蛛产品营以高雁品质托写字附楼为婶主；超高青层写兰字楼党成为童建筑狮发展沸方向伟；区域拉集群低更加影明显谨，地际标性考建筑斯不断选涌现举；※投资貌方：桌开发饭商占捞绝大娃多数须。※市场顿行为糟：出售圆为主毁，出忠租为矛辅。※地理抛位置维：新痒老城缝区各想有发钟展，垃以新黑区开粉发为辩主；63合肥调写字顿楼发爸展历期程成熟扑期代表涨项目同：IF坚C安徽饮国际羡金融猪中心典型浸案例干：楼层竞高度吨：地上57层、眉地下3层，23捆9米外立益面：金桑属幕晕墙、躁石材静幕墙久和中钻空断劈燕桥Lo虚w-闷E玻璃奖幕墙大堂：15米挑葱高，80意0平米俘（可昏扩展搂到15宇00平米森）电梯俘配置：19部进编口品初牌高困速电忽梯销售董价格：均压价12每00慨0元/㎡浴·月楼层向高度项：33层，15也0米外立茅面：玻遣璃幕诱墙，胆低辐塘射中领空玻隆璃大堂：10有.5米挑乖高，30稻0平米电梯赔配置：10部进疗口三乔菱电妇梯销售康价格：均污价12灿00变0元/㎡摔·月代表乏项目只：万治达广竟场64合肥债写字疮楼发叨展历由程小挪结1、天制徽广鸦场标触志写酒字楼灾销售太的正羞式开抱始和友真正槐意义店的市仰场化踪蝶，财外富广鸡场标根志着碰成熟厌写字禽楼产将品的花面世界。2、随敢着城食市经陡济的去发展掘，写佩字楼胳在设星计和皱品质街上都埋不断躬提升色和完莲善，赌并且炕在开攀始在南软件张上不伐断形俱成竞碍争力甚，例铅如周欠边政孕府机含构、莫入驻今企业终、物险业管席理等弱方面