振业横岗六约项目策划定位报告

振业集团横岗六约项目前期策划纲要简报提案机构：深圳市同致业房地产顾问有限公司振业集团第一部分片区房地产市场概况

（一）、横岗概况概况

横岗镇是深圳市东部重镇，是深圳通往惠州、梅州、汕头等地的交通要道，距深圳市中心18公里，总面积81．2平方公里。分别与东莞市、深圳盐田区、罗湖区、深圳龙岗区中心城、布吉镇、龙岗镇、平湖镇等接壤市场概况

92年以前，横岗镇只有零星小规模的房地产开发项目，初步形成市场萌芽。在92—93年初始有7个房地产项目取得土地并登记开发，总建筑面积约26万m²，直到99年以后才有新世界广场、新亚洲广场、康乐花园等项目陆续推出并热销。（二）、横岗镇房地产市场概况横岗房地产市场目前的主力消费群体包括：消费能力较强的在横岗工作和生活的企业、政府机构中高层管理人员、公务员及其亲朋好友；与本地有亲缘关系的外籍人士。（三）、市场消费群体分析（四）、按其家庭年收入可分：

为高收入（12万以上），中等收入（7~12）万），中低收入（7万以下）三类，其购房意向及现在居住情况大致如下：按其家庭年收入可分高收入类中等收入类中低收入类希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。希望购买高标准高品质住宅，要求环境优美，安全性高，配套全，房型多为复式或大面积公寓套房。（五）、市场总体评价

横岗镇目前房地产市场尚处于一个比较初级的发展阶段。（六）、区域市场发展条件分析

1、

优势分析

（1）

地理位置优势逐步明显

（2）交通条件日益完善

（3）

优越的生态环境优势

（4）消费市场容量优势

（5）

市政、生活设施配套逐步完善

（6）

丰厚的土地资源优势

（7）价格优势2、劣势分析

（1）、非规范性市场的冲击

（2）、交通瓶颈的限制

（3）、缺乏名牌地产商介入引导

（4）、市场形象孤立，市场认同度低认同第二部分项目分析

本地盘位于横岗镇六约片区，由三块宗地构成总建筑面积416765.9平方米，规划可建面积541796平方米。规划建筑容积率小于1.3，建筑覆盖率小于25%，绿化率要求高于40%。如此优越的规划要素非常符合开发超大规模居住型社区的理想需要。本地盘由三块被现有可更改市政道路分割的地块构成，整体地块东侧隔路与为大型旧有居民“统建上楼”住宅社区“梧桐花园”相临，西面和北面为旧有居民的部分民宅和待开发土地，东南侧紧邻深惠公路。地块现状为生地一、项目地盘分析二、地盘现场环境三、项目开发条件SWOT分析

四、小结

第三部分项目概念提示及定位本项目作为“横岗地王”的超大规模住宅项目的整体市场初期形象进入市场，如何树立自己鲜明的产品主题和规划主题是项目成功领跑市场的关键。

深圳首个山畔休闲超大规模住宅社区一、核心产品定位1、顺应区域市场发展走势2、打造项目个性含量3、充分利用先天自然优势4、扩容未来市场吸纳空间5、项目自身规划要求

二、定位依据及阐述：三、核心产品概念结构平台

在确定了本项目核心产品定位后，面对激烈的市场竞争态势。本项目要想在市场中创造出全新的市场空间，必须赋予核心产品更高层次、更加丰富的产品内涵和生命力。基于此，我司建议搭建本项目最佳的核心产品概念结构平台即四、

核心主题文化诠释当高功能价值物业形成后，再赋予其高文化价值，实现两个价值标高的理想结合，其所产生地经济效益和社会效益将无限提升。我司提出“新世纪Sport生活革命”就是为本项目创造出的高价值增量。

五、核心主题文化诠释

六、核心主题文化延展示例

1、

Ｓ——Sport运动（1）在项目地块分区组团规划中，对于不同组团确定代表各自组团形象的运动主题项目如：网球运动组团、高尔夫运动组团、水上运动组团等；（2）设置共享社区体育运动空间如：运动广场、极限运动场等；(3)在社区文化和社区活动中始终围绕“全民健身”作为中心；

2、Ｐ—Ｐan三ti三so三cr三ac三y理想三平等三社区（1三）完三善、三便利三、集三中、三仓储三式的三商业三购物三设施；（2三）便三捷的三公共三交通三配套三；深三港直三通巴三士；（3三）高三品牌三的物三业管三理公三司提三供高三质素三的整三体社区三服务三；（4三）园三林规三划、三设施三配套三在不三同档三次组三团设三计上实三现均三好性三。3、O——三O三rg三an三is三ms三h三ab三it生态（1三）利三用现三有小三山丘三设计三小型三高尔三夫果三岭或三环型慢三跑道三；（2三）全三方位三使用三大量三的高三科技三含量三的环三保型三建筑材三料；（3三）在三整体三规划三过程三中充三分考三虑对三地块三现有三自然条三件和三地势三地貌三的保三护。4、R——Re三cu三pr三ea三te休闲（1三）将三园林三、建三筑设三计和三休闲三功能三紧密三联系如三：设三计花三墙迷三宫、三脚底三按摩三旱泉、屋三顶花三园等三；（2三）将三部分三会所三功能三设施三采用三特性三设计三如：利三用废三旧的三火车三车厢三设成三酒吧三或咖啡屋三。5、T——三T三em三pe三ra三me三nt音律（1三）将三音乐三、艺三术的三培训三内容三加入三未来三社区三配套学三校的三教学三内容三中，三引入三知名三的艺三术学校加三入其三中，三成立三钢琴三、舞三蹈、三绘画三等丰富内三容；（2三）将三音乐三、艺三术主三题融三入园三林规三划如三：设三计小型三的音三乐喷三泉、三艺术三画廊三等等三。七、三核三心品三牌延三展定三位在本三项目三的初三期规三划时三以“亚三太村三”生三态住三宅品三牌体三系标三准进三行，同时三进行“亚三太村三”生三态住三宅品三牌体三系认三证申三报，进而三实现三和强三化项三目在三生态三住宅三、环三保开三发项三目品三牌的三感召三力。“亚三太村三”生三态住三宅是三由全三国工三商联三住宅三产业三商三会和三中国三太平三洋经三济合三作理三事会三（PE三CC三）中国三委员三会工三商委三员会三联合三发起三的一三个住三宅联三合品三牌建三设项三目.1、三国际三品牌国际三会所国际三学校国际三开发三及管三理模三式2、三住宅三性能三认证三标准国家三《商三品住三宅性三能认三定管三理办三法》国家三康居三示范三工程三的有三关3、三生态三环境三认证三标准国家三生态三住宅三指标三体系“亚三太村三”的三国际三生态三指标三体系客户三定位客户群体购房目的购房偏好已在龙岗长期居住、家庭经济实力强的居民自用物业档次、优越的自然景观、超大规模社区、深圳关内工薪阶层自用优越的自然人文环境、完善配套、优越的物业文化主题内涵、价格利好片区内高收入来源人士及私营业主阶层自用、度假物业档次、优越的自然景观、超大规模社区香港及周边地区中产阶层、长期来往于深港两地经商人士和部分中低收入阶自用、度假物业档次、完善配套、优越的自然人文景观、相较于香港同类物业较低的物业价格深圳关内部分中高收入阶层度假物业档次、优越的自然人文环境、优越的物业文化主题内涵命名三建议：“山三海”：得天三独厚三的自三然环三境和三自然三景观三优势，暗扣三“山三海龙三岗”三的整三体区三域特三征。“锦三”：丰富三的生三活空三间、三居住三形态三、高三质量三的人三文活三动主三题、三园林三环境三的创三造力三和形三象力三，以三及社三区生三活。“城三”充分三说明三了本三项目三超大三规模三的生三活居三住空三间。“山三海、三城”与“星三海名三城”、“三翠海三花园三”在名三称上三能够三形成三连续三性，三进而三充分三发挥三品牌三互动三性。振业三-三--三山海三锦城第四三部分三项目三规划三建议一、三项目三开发三规划三战略三思路我司三对于三本项三目的三开发三规划三作出三了一三个战三略性三构想三即：三以“横三岗片三区第三一社三区”为项三目发三展平三台，三以“SP三OR三T生活三革命三”为项三目整三体文三化主三题：以“生三态、三品味三、精三品、三品牌三”为核三心市三场支三持力。“高三举品三牌开三发领三跑大三旗、打造三深圳三休闲三地产三航母三”（一三）整三体规三划构三想根据三“山三海生三态家三园”三的整三体构三想在三小区三规划三中重三点考三虑“亲三山水三社区三”的景三观营三造。三将山三、水三、园三林、三运动三场、三建筑三等等三的一三切融三为一三体，三创造“天三人合三一”的生三活空三间。将三三个分三区进三行相三互呼三应、三同时三相互三独立三的整三体规三划。三将各三分区三规划三为不同三档次三、不三同风三格、三不同三运动三主题的建三筑组三团，三从而三便于三分阶三段的三开发三推广三。（二三）、三户型三设计三构想三的考三量因三素户型三比例户型面积（M²）比例一房一厅一卫36—402%小二房二厅一卫60—6310%二房二厅一卫68—7215%小三房二厅一卫83—8510%小三房二厅二卫89—9220%三房二厅二卫98—10215%小四房二厅二卫108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或单体别墅160--2105%（三三）、三装修三标准在本三项目三的销三售过三程中三以毛三坯房三标准三交楼三，同三时提三供两三到三三种不三同档三次的三装修三标准三基本三能够三满足三未来三项目三的销三售需三要。（四三）、三园林三设计三构想注重三回归三自然三，强三调环三境空三间以三人为三本、三创造三亲和三、自三然的三健康三生活三方式三，结三合“三休闲三、运三动、三度假三、健三康”三的核三心主三题。（五三）、三