房地产工程质量与施工现场管理

《房地产工程质量与施工现场管理》

课程总结分享2012年8月10日开场白活产品质量一、房地产质量管理的核心理念——产品质量

（一）施工质量管理和房地产质量管理的区别

施工单位管理的是工艺质量

房地产企业管理的是产品质量

产品质量（二）产品质量——涉及提高生活品质的质量

产品质量（三）衡量产品质量的标准——客户满意度产品质量（四）从产品质量角度谈看图发现问题产品质量（五）课上讲的产品质量的几个案例厨房台面增加采光，增加无影灯；客户进小区刷卡不淋雨；2004年版万科《总图装置》；附件1万都时代—总图装置产品质量敏感点分析（如：酒店、公寓）；注重城市客户热点诉求（送菜地、送墓地、读名校、送养老配套等）质量管理核心分项指标二、工程质量管理与评估核心分项指标

当我们提到质量管理的时候，难免流于表面或片面。一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，相当于只是治标而没有治本。这样就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给我们的项目管理造成很大的困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或者其他建设单位转过来的，从惯性思维的角度混淆了房地产质量管理和施工质量管理的概念。本次课程帮助我们梳理了这些影响工程质量的核心分项指标。一旦我们从这些角度提前解决，可能未来的工程质量管理会是一件轻松的事情。（一）产品（客户）质量意识需要全员明确概念，提高认识。在此基础上尚需有一定的产品质量管理经验。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构一般情况下20万方的项目合同数量如果超过40个的话，其实真正的行使总包职能的就是甲方了，而很多公司的合同都会超过60个。工程现场一线的甲方管理人员一般为7个左右，当合同数量大于60个而工程现场一线管理人员少于7个的时候，工程质量是必然做不好的。建议：一般20万方的项目，一线工程管理人员按照7人标配（具体可参考中海项目7人标准配置方案），合同数量最好控制在45个以下。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构中海项目7人标准配置方案质量管理核心分项指标（三）铁杆供方能和一家房地产开发企业长期（5年以上）合作的合格供方即可称之为铁杆供方。当一个项目的铁杆供方单位占到合同总量的75%的时候，这个项目的质量管理会比较不错。50%是这个指标的风险临界点，如果铁杆供方达不到50%，那一定是甲方在管理上存在问题的。质量管理核心分项指标（四）监理费标准在我国现阶段为保证监理的工作质量，一般情况下一线城市的监理费应该在20元每平米，二线城市为12-15元每平米。监理费低于这个水平的，监理质量是无法保证的，换句话说就是监理费相当于白花了。建议：依据监理人员的数量和职位，按单人单月工资进行监理费的计算。万科经过项目实践，最终监理费核算下来也基本是18-20元每平米的标准，但是监理效果则完全不同。质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开如何考察监理单位考察监理公司老板的风格与我司企业文化是否一致；考察综合行政管理能力，包括前台文员水平、卫生间清洁水平；考察现有项目，找水平最高的监理工程师，查看他的监理日志；找突破点：找一个日志中打砼的记录，让其提供对应的打砼的质量保证资料。监理规划和监理细则甲方对以上两个监理工作开展的纲领性文件必须严格要求，一定要有针对性。

不看图纸就写不出监理规划。

质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开监理合同

甲方的质量管理工作中一定要包括对监理质量的管理。需要在监理合同中对监理单位的质量提出明确要求。

具体可以参考《万科2009-2010年度监理工程集中采购协议》

万科2009-2010年度监理工程集中采购协议

监理资料管理流程

质量管理核心分项指标（五）工法管理

建立系统的工法管理体系，通过清晰的图纸和准确的节点，详细

对建筑构造进行表示。

工法样板房的重要性，展出什么，选择哪些工法进行展示。

工法样板房质量管理核心分项指标（六）工序管理

建立严格的内业管理体系（其实就是严格执行国家的检验批管理规定），并保证资料的准确和真实。

重点工序旁站，拟出需旁站清单。——可参考万科清单（七）物料管理

此项也需要执行严格的内业管理体系，按照国家有关原材料检验的相关规定，基本能够很好的实现物料的管理。

重点材料背靠背复检，拟出重点材料清单。——可参考中海清单质量管理核心分项指标工程内业规范的意义：统一做法，继承公司传统，规范动作，改造新员工；大大降低对员工个人素质的要求；训练体系，迅速提升员工业务水平；内业系统保留完整是项目管理走向优秀的基础；多项目管理和集团化管理的必备工具。质量管理核心分项指标（八）样板从引路严格罚执行对样板姓引路粉管理葬办法凡，在堆制作砖样板层的过觉程中爹准确劣落实凑设计渡意图粥和调覆整工玩法。样品管暗理和样免板确认尺（案例午：上海牢爱建，俘建立样若品间和脉未封样况间）质量管杰理核心蝴分项指续标（九惧）工程款隐支付工程款雅支付的肾及时性瞒是工程考质量管当理的零砌容忍指蔽标，有希好的工待程款支脚付情况嗽才会有栏好的工君程质量屑。（十侦）施工工轿期合理岂性施工工董期的确头定必须贫合理，响公司需拟定楚符合还自身后情况根的《社合理龟标准墓工期匠》，土在排供计划葡时需脸按照艰此标夺准工性期执羡行。万科朝北京资标准忌工期恒大标著准工期南方致企业果标准售工期质量管膜理核心尖分项指赵标（十迟一）列合同匆签订肤水平要有详拖细的合园约规划村。合约策泪划报告各个页合同阀界面辟的划住分很如重要刮，需唱要在虏施工困之前歌的工程策驼划中想清银楚。本着钱公平萍、公角正、韵有理飞有节禁的供出方管晌理原家则进甲行招灿投标绝和合前同的阔签订浆。通过清乒单加图歇纸包死观的合同傍模式会尝比较方氏便项目挑的管理宇。当涉肺及价肤格波爪动比忽较大州的材销料或悦人工搂时，色需提津前对宵调整接进行荣约定咽，包少括哪育些调叛，什由么情彻况下同调。合同可页视化：洗将质量船、安全违、文明钞施工等车各种要详求给出晃图片的印形式，汉将图片造放入招易标文件叛，放入盯合同。茧（案例取：深圳多华润万涨象城）质量管赞理核心赶分项指建标（十二纽奉）专业技劳术负责朝人是否篮有专亩业技先术负涌责人娇也是迁一个患决定凉项目爽工程退质量询管理示好坏煮的关世键因掀素，定需建隶立项宝目质累量管北理的挺技术密线条嗓，从惩总工勾，付冈总工敌到主爪任工招程师块的技明术管辰理路渴径，突实现图纸管财理雪中择送炭，再工法管婶理锦上块添花。质量痰管理挽核心桑分项殊指标（十三漫）工程犯（产细品）恩质量少监控裂时间浑点工程质夕量控制交中最重计要时间作点的把足握方法谁是开展“三至层会抖验”。所涂谓三航层会置验也税就是照当高败层项毙目做肌至5层时们在3层把所巾有做法在各种携户型殖全部运实现握一遍顶，通樱过这百次实步现，各整理贷各种冶设计搂变更现和工伙法调禾整，嘴统一邪出一议次设招计变全更。甜（其棋实相吼当于乒一次盯实体拢看图刷）三层穿会验先关注专要点恒大三调层会验变记录质量朋管理连核心思分项筐指标（十四使）安全洁文明阶施工垃圾堆圣里造不墙出好质街量。（十五伞）后勤保统障安排滚好食恶宿，商解决作员工英的后冒顾之突忧，崭才能错让员并工安窃心的僵工作谈。食堂娇也是宗一个国软性诊的沟邀通平糊台。务必县将监搬理的仁办公呢和吃雄饭的傍地方稿放在进甲方脚的办仙公场屿所和幸食堂宜。质量管费理核心阴分项指雄标质量管厦理的评怖估指标三、是乖否做好项质量管献理的评榴估指标入伙当拜天每户亲投诉量务：10法-1改5条每系户是刮平均融水平帐，万撑科曾盗经做而到3条每100户万科塌产品煎质量穷实测愉操作陶指引入伙当供天交房久率：95%以上（垃每天入也伙7、8个，夸延长滥入伙请时间牙，不园让客摧户聚齿起来撞）毛坯件房改负造费厨用：50元每舍平米姐（现灭在行促业平字均水偷平是15纵0-纱20觉0元每平砌米）入伙3-5年平夺均每披户投县诉量夫：每劝户15条以内质量搜投诉偏现场棚服务辜及时叔性：训入伙边后6个月内令，接到掠投诉2小时塑到位质量维邮修一次牺成功率怀：95欺%以上绿色敬建筑稠标准蹦的面通积率泽：绿色到建筑联评价骨标准总体查来说画：工镜程质界量对障客户毕满意抚度的派贡献返占比晴为85旁%。项目总俘控四、开喊发商的懂项目总提控（一钱）房乔地产经工程辟管理瘦行业湾现状毫分析项目总帆控建筑施稍工总承绳包在房国地产项踪蝶目上无塞法胜任备“总承葡包”的近原因项目总竟控（二）肉房地产返工程管陪理行业友现状的殖对策1、房地遥产企业捉想做好冶工程管思理，必龄须做好誓的四个俯核心工移作：计划茄总控富；技术总联控；现场平另面总控狭；信息巡寿总控期。2、核控心工屠具和醒方法交：《工程管臣理策划六书》旭辉——工程圈管理领策划吗书1（样消板引环路、送三层困会验愿），旭辉——工程管踪蝶理策划遍书2，龙湖——项目启未动会，万科——项目膨管理垃策划灿书，金地——工程管颜理策划两书，百锐掘工程恳管理朴全程昨策划岔书样害板项目总副控（二）可房地产蜂工程管疏理行业兴现状的拔对策3、必须钞由甲方粪组织或幻玉下达的叛指令：工作面毫移交（诸核心是1米线音的移衣交）休；拆模令兵；外架拆虹除令。4、平面银布置的犹基本要贝点：体现贩项目犬基本凡经营晨意图着；体现销艳售案场鞋、样板我展示区驶和销售珠动线；围墙抵的设茶置和音管理萝要体辣现经咸营和性管理穷思路叛（建纵议由冰甲方董进行霸管理矮）。质量样控制件关键样点五、鼠质量防控制贞关键伯点（一）岗裂缝分确析1、裂缝饶原因判者断顺序质量窃控制幸关键眨点2、墙