文旅特色小镇商业定位及招商运营思路

2023/5/171峨眉院子商业定位及招商运营思路(初稿)审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2023/5/172目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略2023/5/173第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/5/174A峨眉院子定位

峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。2023/5/175B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。2023/5/176第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略

目录2023/5/177第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局2023/5/178A市场分析项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费地

2023/5/179项目SWOT分析优势劣势机会威胁资源：依山水，佳通便利，面朝景区.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合丰富，水准高。政府：大力支持，政企强强联合。企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城市距离较远，短期内较难吸引长期客户。项目开发周期长，压力大。高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先入为主的影响,尚需时间改变消费观念。后期配套产品未形成集群效应。峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客群暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。峨眉当时有高端商业消费的诉求.对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很罕见的,经验不足。相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁铝厂的影响。2023/5/17102009年，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。散客和团队客人比例为：8：2外宾和国内客人比例为：1：9外宾中东南亚游客占总量的80%，以台湾、新加坡、香港和日本为主以色列客源呈上升趋势：2009年达3万人次国内游客以：北京，上海、江浙及广东地区游客为主：比例超过50%未进山门客源总数在80万人次：自驾游与会议人群比例为3：7自驾游人群主要来自：成都、重庆和周边地区；会议人群主要来自省内占65%的比例自驾游人群主是以周末为高峰，消费以温泉和吃为主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据来源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据2023/5/1711市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00峨眉山市共有饭店196家市区：9家星级饭店4星一家；3星四家；2星级四家，景区17家：5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目的地类

象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类

餐饮类

大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺

旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通

旅游专项客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。2023/5/1712B商业定位峨眉院子一期市场定位峨眉院子一期消费定位2023/5/1713市场定位市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；形象定位：峨眉山高档特色商业示范；2023/5/1714

消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯公司资料2023/5/1715Ｃ业态组合高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态2023/5/1716Ｃ业态组合－业态市调据市调餐饮、住宿在消费比例当中占据44%，峨眉山旅游对餐饮和住宿的需求还在增加，所以，餐饮与住宿在本案业态比例中应该会超过44%2023/5/1717类型作用特点租金承受能力所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠

先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献具有一定知名度，行业中有一定影响力具有一定带动作用，租金贡献主力之一

先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套的类型，租金贡献主力之一

连租带售群羊店功能配套以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求丰富业态，贡献租金的主力之一

连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑一般很低

连租带售Ｃ业态组合—按角色来划分业态2023/5/1718D业态分区及规划建议人流动线的规划业态分区业态规划建议各业态的物业条件20三23三/5三/319借用83三0资料三已经三确定三的动三线规三划一期人流三动线三规划20三23三/5三/320业态三分区注：三各分三区可三适当三叠加三，相三互交三叉，三以达三到业三态最三佳搭三配。20三23三/5三/321根据三各业三态的三布点三，则三主要三有以三下基三本要三求：业态三规划三建议三－单体三要求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-2000一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内20三23三/5三/322业态三规划三建议三－建议三引进三商家三名录业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等20三23三/5三/323各业三态的三物业三条件高档三餐饮风情三客栈中式三快餐西式三快餐便利三店服务三配套生活三娱乐三类20三23三/5三/324技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档三餐饮三物业三条件20三23三/5三/325风情三客栈三物业三条件技术指标具体要求需求面积（㎡）2000-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）

≥500给排水市政给排水

供配电

市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯

1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供20三23三/5三/326技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式三快餐三物业三条件20三23三/5三/327技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式三快餐三物业三条件20三23三/5三/328技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利三店物三业条三件20三23三/5三/329技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务三配套三物业三条件20三23三/5三/330娱乐三类业三态辐三射面三较广三，服三务性三质较三强，一般三一、三二、三三楼三均可三，对三给排三水、三供配三电、三排污三、停三车场三车位三等要三求较三高，同三时，三面积三的需三求也三相对三较大三。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活三娱乐三类物三业条三件20三23三/5三/331第一三部分三峨眉三院子第二三部分三业态三布局第三三部分三租售三定位第四三部分三招商三及运三营策三略目三录20三23三/5三/332第三三部分三租三售定三位A租售三定位B租售三价格三策略20三23三/5三/333A租售三定位租售三定位三原则三：以目三前项三目周三边商三业气三氛不三浓厚三，商三业项三目不三成熟三的问三题为三依据三；以公三司的三开发三意图三为准三：产品三以最终三销售三，利三润最三大化的经三营目三的。*项目三租售三策略三建议三如下：20三23三/5三/334A租售三定位—赢利三模式三策略商业三的赢三利模三式纯销三售模三式租售三结合三的模三式纯租三赁模三式售后三返租三策略先租三后售三策略分割三式销三售策三略分层三与分三散结三合策三略分散三出租三策略分层(片)出租三策略整体三出租三策略拍卖三销售三策略建议三采取三租售三结合三模式考虑三到周三边无三类似三商业三存在三及一三期的三开篇三作用三，最三佳方三式具体三操作三：1、首三先对三项目三进行三整体三包装2、通三过适三当的三宣传三和推三广，三按合三理的三价格三定位三，以5%三-6三%的年三回报三率，三以五三年返三租方三式进三行销三售。3、同三时进三行租三赁和三销售三的方三式,”旺租三旺售”策略.（先三出租三的带三租出三售）20三23三/5三/335A租售三定位三－连租三带售三策略优点三：A：最三大限三度的三保证三项目三的整三体经三营形三像和三档次B：最三大限三度的三提高三项目三最终三整体三销售三利润C：可三在经三营前三期回三笼部三分资三金缺点三：A：项三目前三期需三要投三入一三定的三包装三与推三广、三宣传三费用B：存三在一三定的三经营三风险三，销三售受三市场三周期三制约20三23三/5三/336B租售三价格三策略三－市场三比较三法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月目前尚未正式营业，但小户型商铺已租完易镇餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等中端集中式商业街30-120可售可租售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡较差，入住率20%计算得出均价为：53-97元/平/月市调三数据三自CR三IC三:2三01三0-三8-三30报告目前三峨眉三山新三兴商三业主三要集三中于三峨眉三象城三和易三镇，三同区三域在三名山三门周三边和三佛光三西路.20三23三/5三/337*收三益还三原法三根据三商业三租金三与投三资回三报率三来确三定售三价，三商业三前期三实际三租金三回报三率一三般按三照6％计算三：均价三＝租三金/投资三回报三率；*根三据市三场调三研，三在市三中心三三条三街及三易镇三的价三格参三考,商铺三售价三案例:易镇:4三00三0-三10三00三0元/平米红华三苑商三铺:5三51三7元/平米中医三院附三近商三铺:8三75三0元/平米状元三街商三铺:6三52三1元/平米X元/㎡三×1三2月÷6三%=三61三97元/㎡（市三调最三低平三均价三格）X元/㎡三×1三2月÷6三%=三76三97元/㎡（市三调最三高平三均价三格）*根三据收三益还三原法三，得三出租三价在31三—3三8元/㎡三/月之间三。*市三场比三较法三租金三：53三-9三7元/㎡三/月*保三守租价建议三为:42三-6三7元/平米/月*由三此方三法推三算保三守售价建议三为:84三00三-1三34三00元/平米B租售三价格三策略三－收益三还原三法20三23三/5三/338预计1期商三铺均三价销三售收三入:三10三90三0元／三平×8三90三0平=0三.9三7亿预计1期商三铺均三价租三金收三入:三54三.5元／三平／三月×三12月×三89三00平×三15年=0三.8三7亿*未三考虑三租金15年内三每年三的递三增及三高低三租金三划分三等因三素，三租金三体系三符合三回报三率要三求*根三据前三面整三体推三广思三路，三因涉三及项三目整三体定三位及三推广三，因三此一三期总三体营三销费三用比三例占三总销三售额三的2％。项目三整体三推广三费用三预计三：19三4万B租售三价格三策略三－营销三费用测算20三23三/5三/339目三录第一三部分三峨眉三院子第二三部分三业态三布局第三三部分三租售三定位第四三部分三招商三及运三营策三略20三23三/5三/340第四三部分三招三商及三运营三策略A招商三策略B运营三策略a总体三思路b招商三策略c招商三政策d租赁三合同20三23三/5三/341A招商三策略20三23三/5三/342总体三思路三：－先三主后三次，三多元三招商三。商家三准入三要求：1、经三营的三品牌三必须三有一三定的三知名三度，三主力三店要三求为三知名三品牌三。2、入三场商三家必三须具三有品三牌意三识和三有一三定的三品牌三推广三意识三，能三参三与商三业街三的整三体营三销。4、具三有高三档形三象店三的装三修标三准，三具有三优秀三的经三营理三念。5、能三配合三商业三街的三各项三经营三管理三。a总体三思路20三23三/5三/343b招商三策略品牌招商分行业招商优惠招商定向招商品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商招商优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。周边商业氛围不浓厚，本项目主题较强，因此对商家都具有较高的要求，通过现场招商难以满足定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。a、针对三主力三店，它三是整三个项三目商三业价三值的三体现三与维三系项三目整三体招三商成三功率三的前三提，三是项三目整三体策三划定三位的三支持三点和三保障三，应三实行三局部三区域三性低三价招三商策三略，三可考三虑以三低于三面价30三%作为三优惠三。b、针对次主三力店，它三是项三目整三体租三金的三主要三来源三，租三金可三考虑三以接三近面三价或三略低三于面三价5%－10三%作为三招租三标准三。c、针对群羊店，服三务业三态，三它是三项目三整体三经营的必三要组三成部三分，租三金可三依据三相应三产品三或业三态在三面价三的基三础上三作相三应调三整。20三23三/5三/344c招商三政策—租金三策略三建议1、针三对业三态招三商租三金策三略本项三目应三根据三各商三铺位三置差三异、三视觉三效果三差异三、动线组织三差异三等因三素来三制定三各商三铺的三具体三租金三价格三。a、位置三差异：按三商铺三门前三经过三人流三量大三小，三商铺三位置三优劣三的租三金单三价差三异，三差价三比例三控制三在5-三10三%之间三。b、视觉三效果：消三费者三在入口三处或三节点位置三直接三注意三到的三商铺三租金三单价三高于三其它三内铺三，差三价比三例控三制在5-三10三%之间三。c、流通三情况：人三流疏三导良三好的三商铺三租价三高于三其它三商铺三，差三价比三控制三在3-三8%之间20三23三/5三/345c招商三政策—租金三策略三建议2、针对三不同三因素三差异三招商三租金三策略20三23三/5三/346c招商三政策—租金三分区三策略三建议--三--单体三面积三出来三后划三分经历三了培育期后三，随三着项目的经三营步三入正三轨、三经营三状况三蒸蒸三日上、商三业氛三围形三成，在三续签三租赁三合同三时，三可采三取租三金逐三年递三增的三方式三，递三增幅三度为5%三—1三0%。20三23三/5三/347c招商三政策—租金三递增三策略20三23三/5三/348c招商三政策三－招商三优惠三条件三建议优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。其它形式租期\租金一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。免租期项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为6个月。管理费商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。装修补贴除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。以租带租进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积300以上），次主力商家3000元（面积200以上），一般商家1000元（面积100以上）。活动期签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。营销推广费商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。赠广告位建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）20三23三/5三/349A招商三策略—租赁三合同三初稿解决三问题三：如三何运三营－三计划三：硬三件和三软件三包括三项目三办公三物料三机构三人员三等等怎么三运营三－人三员管三理商三家管三理产三品管三理：三硬件三营销三等等运营三的效三果：三达到三什么三目标三付出三多少三成本三获得三多少三利润20三23三/5三/350B运营三策略借势三造市营销三策略节奏三总控20三23三/5三/351B运营三策略20三23三/5三/352共同三借势三，共三同造三市现目三前周三边的三类似三项目三中，三仅象三城和三易镇三类似三，三因租三金较三高，三目前三还比三较冷三淡，三竞争三已不三可避三免。三区域三市场三的商三业环三境培三育显三得更三为重三要，三那我三们的三应对三策略三建议三：营销炒作三：借三大项三目之三势，三扩大三营销三面差异三竞争三：商三业定三位、三主题三定位三、营三销策三略招商三运作：针三对主