土地收购价格及其评估

土地收购价格及其评估土地收购储备制度土地收购土地整理土地储备土地银行概念的理论界定概念的实际要求：通过概念界定，明确业务范围土地储备与土地银行应该是两个概念土地收购储备的性质谁进行土地收购储备政府一般经济主体土地收购储备的性质政府行为，具有一定的强制性，主要满足公共目的企业行为，以赢利为目的土地收购储备机构的性质与体制政府事业单位，或具有政府职能的机构政府独资的企业单位社会上一般的经济主体能否进行土地收购储备目标与功能土地收购储备的目标垄断土地出让一级市场控制土地供给，宏观调控土地市场“一个池子储水，一个笼头放水”促进城市土地合理利用土地收购储备的经济功能？增加政府财政收入防止土地收益流失公共管理目的与经济目的的协调问题范围土地收购储备的范围收回国有土地使用权为公共利益需要使用的土地为实施城市规划需进行的旧城改造使用期限届满的土地单位灭失、公铁路报废等无人使用的土地没收的违法用地优先购买国有土地使用权征用农村集体土地是否所有出让的土地都必须要经过收购储备收购方式土地收购的方式征用收回收购置换土地整理：拆迁，改造土地出让：收购土地卖出实践中的误区土地收购储备的目标到底是什么是宏观调控市场，还是政府积累资金土地收购储备中心的性质如何定位土地收购储备中心是否是唯一的收、储、让主体土地收储中心与政府土地管理部门是什么关系是否必须所有的土地都必须先收储再出让土地收储资金压力巨大如何实现控制供给只有当出现买地人时再收储是否合理，是否必要土地收购储备与经营城市的关系经营城市是追求公共目的，还是追求政府收益实践中收购价格的确定方法实践中不管采用哪种收购方式，收购过程中的经济关系均具有补偿性质（收回方式除外），即土地收购价格都是以一定的补偿费为基础确定的，同时考虑土地使用权性质的不同有所差异。具体确定土地收购价格的方法有以下几种：

按规定的补偿费标准确定评估机构评估确定收购双方议定直接比照基准地价确定存在的主要问题土地收购价格内涵的界定与土地收购储备的性质、形式及收购过程中的产权交易关系是相对应的，性质不同、形式不同、产权构成不一样，其价格内涵也就不一样。目前各地土地收购储备机构在实际操作过程中，对土地收购价格中所应包含的具体内容，不同收购对象、不同收购方式应如何合理地确定收购价格，在认识上存在着很大的差异，因此在操作中也就存在着诸多困难土地收购价格内涵及其性质定位存在着理论上的混淆土地收购价格确定缺乏科学的标准和方法过分强调土地收购的强制性造成对土地产权的侵害土地增值如何分配存在着矛盾土地收购价格与企业的安置补偿费相混淆土地收购的产权经济关系

卖地方（被收购方）收购方式买地方（收购土地方）产权经济关系集体组织（所有权）农民（使用权）征用土地收购储备机构属于代行政府行为，典型的补偿性经济关系有违法用地等瑕疵用地行为的土地使用者收回属于代行政府行为，无偿划拨土地使用者出让土地使用者收购参考划拨土地使用权权益补偿参考余期出让土地使用权价格补偿原土地使用者置换产权关系对换，经济关系对等土地收购价格内涵确定收购价格应遵循的原则土地收购的性质决定了收购价格的性质强制型、半强制型、补偿型、市场型价格构成应以产权构成为基础市场公平与公共利益原则兼顾土地收购价格的特征属于不完全产权价格具有补偿性，但应只是对土地的补偿通常是原用途下的价格土地收购价格是指被收购土地在原用途和利用方式下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格

收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵征用补偿型集体所有土地集体土地所有权及使用权征用集体土地收购价格就是征地费用，按照《土地管理法》及有关规定的征地补偿项目、标准计算无偿收回强制型无主土地、因单位撤消等停止使用的土地、废弃建设用地、出让年期届满未申请续期或申请续期未获批准的土地、违法用地等

被收购方失去合法的土地权利政府无偿收回土地

无偿有偿收回补偿型净地划拨土地使用权有偿收回净地

在净地条件下，于收购基准日的划拨土地使用权补偿价格

土地及地上建筑物有偿收回待拆迁的市区土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

企业整体搬迁的土地有偿收回企业搬迁用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵有偿收回补偿型倒闭企业划拨土地使用权有偿收回倒闭企业用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购半强制型因公共利益需要，或因规划调整，或产业结构调整，或因行使优先购买权等要求而需收购的土地

出让土地使用权收购出让土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的出让土地使用权及地上建筑物价格

承租土地使用权收购承租土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余租赁期的承租土地使用权价格及地上建筑物价格

入股土地使用权收购入股土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的入股土地使用权及地上建筑物价格

授权经营土地收购授权经营土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的授权经营土地使用权及地上建筑物价格

置换划拨土地使用权置换划拨土地按有偿收回划拨土地使用权补偿标准差价补偿

有偿使用土地使用权置换有偿使用土地按收购有偿使用土地使用权价格测算标准差价补偿

评估方法征地补偿法拆迁安置补偿法成本分析法基准地价修正法案例比较法征用征用是指国家因公共利益的需要，需使用集体所有的土地，从而将集体所有土地转变为国家所有的过程。征用方式具有两个基本特征：一是属于国家公共建设的需要；二是建设所需要使用的土地原来属于集体所有，通过征用转变为国家所有。根据《土地管理法》第四十七条的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿”，因此征用土地过程中的经济关系主要是征地补偿费。

收回收回是指土地使用者因违法使用土地，或土地使用期已满，或属于无主的土地等而被政府无偿收回的过程收回土地属于政府的执法过程，具有明显的强制性，通常有无偿收回和有偿收回两种方式无偿收回是指不给予被收回土地的使用者任何经济上的补偿，因此也就不存在土地收购价格问题，具体收回对象如违法用地、无主的土地、土地使用期届满的土地等有偿收回是指政府在收回土地过程给予原土地使用者适当的补偿，具体有以下几种情况：规划建设和旧城改造需要收回的划拨土地。这种方式的经济关系是拆迁补偿费，或称为按土地的开发成本补偿，即在收回过程中按国家和当地的规定给予原用地者一定的拆迁安置补偿费因单位拆迁或产业结构调整等原因需要收回的土地。这种情况被收回的土地绝大多数属于划拨土地，经济关系也主要是拆迁安置补偿费

收购收购方式是土地收购储备过程中取得土地的最主要方式。根据各城市实践中执行的情况，主要有以下几种类型：

规划建设和旧城改造需要收购的出让土地使用权。这种方式的经济关系是土地收购价格，即收购价格应考虑市场关系进行合理确定，如上海市规定按照当时市场价格的平价计算土地使用者主动申请收购。其经济关系应区分划拨土地和出让土地，划拨土地通常是采用补偿方式，即按平均土地开发成本进行补偿；而出让土地通常是除对土地开发成本进行补偿外，还考虑补偿原用地者已支付的剩余年期的土地出让金收购行使优先购买权而收购的土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条的规定，“土地使用权的转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”，如南通市规定，土地使用权转让申报价格明显低于市场价格的土地，政府应该进行收购，并规定其收购价格按土地的开发成本补偿出让土地未按规定开发或转让的土地。如杭州、嵊州、济南等城市均规定，以出让方式取得土地使用权后未按期或无力开发，且又不具备转让条件的土地，应进行收购。收购价格按土地的开发成本补偿，由于是出让的土地使用权，其补偿费还应包括土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但需扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分五是剩余的土地。如南通市规定，征地撤组“农转非”后的剩余土地应进行收购；嵊州市规定，因水利设施建设或其他国家建设后新增的土地，应进行收购。收购价格同样是按照土地开发成本补偿置换置换是一种以地换地的易货交易，即土地收购储备机构为了储备土地，以其他的土地（通常是其过去已经收购储备并已开发完成的土地）置换将要收购储备的土地。由于是一种易货交易，原则上实行等价、等物交换，因此各地均规定，对置换差价进行补偿依据补偿标准确定在土地收购过程中收购价格（土地及地上物补偿费）根据国家及地方政府规定的有关标准进行确定，主要适用于征用方式和城镇建设用地的拆迁补偿这种方法的优点主要体现在法律依据充分，政府从宏观操作上方向性强、步骤简单，具有强制执行的行政效力缺点在于缺乏市场机制的作用，且如果定价依据不充分，或定价不合理，会损害被收购方的利益，甚至引起原用地者与政府的矛盾评估浊机构肿评估稻确定即土地量收购价奖格由收注购储备新交易一响方或双畏方委托可有资格笼的土地燃评估机轧构进行顶评估确栗定。如双济南市禽规定，智由市土在地储备色中心与参被收购享土地的条单位协约商，委沾托有资荒质的评项估机构酱根据城朗区国有佳土地基况准地价戏按土地拖原用途献进行评来估，并底经当地果土地行蹦政主管陕部门对慎评估结杀果进行配确认，虏最后按碎确认的弓宗地价排格的60%～80%进行补摘偿。一般情走况下，斧由有资哑质的评责估机构追对政府闷欲收购厦的土地己进行价侮格评估豆，是现简今技术蛇可行性旬最好、新价位确狼定最准俱确的办升法；但性因其往若往涉及茶一定的缸经费（萝评估费扬）支出任、还需苦占用一销定的时值间等缺岸点，目盛前在实航践中采梨用的范臣围有限收购双马方议定在被破收购崭储备故的土演地上鄙建立例产权啄交易涛关系闭的双锄方，秒经协间商可岂以确包定收祖购土梳地的最价格如杭州撇市规定利，可以“按收购糠合同约尤定的土倾地拍卖涉、招标嘴所得的耽比例确菊定”土地收绑购补偿牲费这实际浆是在土卧地收购尼过程中颠，经双势方讨价餐还价，丽按照卖胆出时的景价格的漠一定比穷例进行焰补偿，学在这种悠情况下碧往往会姓使收购拘土地再馒开发所也引起的眼土地增阅值部分房诚地转移鸦给了被敬收购土辉地的使辈用者或掉所有者经双碑方协婆商后洋确定帅的价顽格，稻一般屋是双续方所傻共同王能接洗受的含价格塑，此醋时产图权交截易双父方的秀权益圆都能紫够得仇到适年当体灾现直接比晒照基准步地价确呼定直接采那用基准喂地价的悲一定比哪例进行功确定如浙江锦省嵊州押市规定锈，土地往收购价沉格按基披准地价瞎的4∶6比例碗计算布成本，即腾按基准绍地价测询算土地陡价格，怖其中60魔%作为像企业钉投入桌成本换返还拖，40%作为土汽地级差巾上缴市交财政杭州百市规客定，求土地薪收购讯补偿起费可虾以“按住袄宅用尤地和号工业歪用地贪基准岔地价悼中开将发成向本部表分的喝中间届价确定”。直接咱比照竞基准鼓地价肃确定季收购阔价格单比委伪托评给估机同构采速用宗隆地评低估的彩方法已要简掉便的弱多，趣基准士地价葛具有州全域胀性、歼分用检途、董平均再性、值有期赞限、趣时效户性等斥特点伯，而挣且基阅准地愧价又萝是政群府发屡布的交地价惰，这肿与土邀地收酱购储蔬备的非行政炎主体咏是一旗致的收购屋价格驼内涵近及性谱质两种观剪点：一是将半土地收锐购价格痰确定为肯土地收独购补偿宜费，即后属于补梢偿性质爽。这种刚观点比埋较普遍快，在许视多城市乐土地收略购储备聚的政策北性规定窑中均未退提到“土地利收购石价格”，相稳应地指以“土地牌收购饰补偿它费”代替拉之。皇其基蔬本出位发点艰是土鞠地收透购具迷有强集制性丝式，具教体的证收购千方式误是征棋用、浙拆迁栏等，禁直接街的法柱律依束据是《土地管配理法》、《城市房砖地产管吸理法》、《城市故房屋聋拆迁桥管理维条例》等，幸法律染依据逐明确驰，补含偿项滑目和河标准揉具体躁，具边有很鸭强的锦可操帜作性行，因瓶此全盾国大帜多数畅城市暗均以厉这种愁方式呀确定帅补偿鹿标准二是将析土地收霜购价格贞确定为“准市场微价格”，即螺认为单土地惕收购岸价格锁属于竖市场抱价格云的范同畴，陷但是龙应低络于正崭常市蔬场价岂格（寒有的府称为“市场演价平崭价”），或逃者认为碍其与土弹地开发塑成本相务当。上洒海、济恋南如此接操作。确定眼价格猛方法污不科庙学确定类土地车收购政价格射缺乏拖明确壁的依宗据和序标准胸，存秩在着救明显帐的“武断科性”如有溜的城摧市规堤定按光基准圾地价射的4∶6比例计长算土地屈收购价隶格，即60离%作为离企业竭投入葬成本菌返还狂，40%作为形土地翅级差撞上缴穗市财块政还有阴的城恢市按炸照土狱地行摸政主械管部震门确蓬认的脏宗地路评估平价格秋的60%～80%确定还有的闯城市按功照住宅振用地和熟工业用劣地平均骑基准地姑价的45佛%确定不管坟采用她什么记比例槐，以华及为虚何采贵用这戚一比漠例，谈均缺将乏明扰确的惨依据到。有钥时正换是由鞋于土尿地收紫购价北格测咽算依唇据的雹不明扒确，哄测算男方法贡的不悄规范村，测莲算标何准的散不统钓一，爪引起插土地孩收购苏过程贯中收古购方雅与被估收购阵方的盆矛盾过分裙强调进强制盾性土地收丝式购储备量基于公冬共利益炎原则和素宏观调荡控国有旦土地供连给等目训的，应洋具备一雕定的强县制性但如果宋这种强劲制性过娃分侵害魂少数经买济主体桃的产权曾，则会泳失去社歪会公平土地价尾格=土地开每发成本+（支付两出让金-已使猴用期丙应付旨的出伍让金雄）剩余年脉期的出粗让土地底使用权收在原用帽途条件暴下的正延常市场霜价格土地增胶值分配绕的矛盾在对纵被收妹购土任地进冲行再安开发奴时，叮会引唉起土匙地用旁途的仙改变愉，如弄收购伏前的满用途丽为工速业用到地，泰收购麦后经叼开发得整理些，根标据规卖划按结住宅诸用地姜，或吗者商叹业用陵地卖弱出，孕且容知积率骂会大杂大提牙高，茧这样井就会易引起陆收购扑前后讨的地泼价差率异非岗常大匆。这工种增错值如横何分匙配？归国造家：按照胆原用牵途确胸定土岁地收民购价舅格，壶甚至虎根据债原利胸用状朽况按谢照规肌定的沫拆迁若安置扬补偿米标准冠确定会土地贿收购终补偿徒费将土地狡增值适妹当分配胶给原土丝式地使用递者，如慌杭州、棉济南均技规定，紫可以“按收互购合缩慧同约蹲定的临土地博拍卖栋、招菌标所告得比黎例确挂定补只偿”，即根闻据最后貌的卖价陈确定收耐购价格土地增榨值与土地发援展权收购价传格与企膜业安置琴补偿土地煮收购趟价格青是在格土地昌收购两过程哀中由惊收购抬方向犹原用钩地者薯支付咱的土盗地价倚款，设对于旦收购主方来验说，愿其支赶付了佩一定舟数额毛的经阻济支熔出，烤因此妖获得岩一定乔面积渡的土凯地及我其相蚀应的秋产权跟，对营于原尚用地绣者来跑说，抢其失忘去了栏一定摆面积它和产带权的勿土地词，因健此获菊得了挪一定伐价款堂的经疮济补密偿，娇其经读济关鼓系的猪对象呜均是“一定面吧积的土宣地及其神产权”；而企业胡安置补奔偿是企恩业生产详建设过弃程中的狱问题，机其经济颜关系的脉高低取臭决于企朴业生产创流程的喂复杂程泪度，因馆此其经甲济