商业地产销售模式解读经典案例二

商业地产销售模式分享商业地产与住宅地产销售策略分析和应用商业客户引导技巧商业定价方法4商业地产盈利要点5123经典案例分享6一商业地产与住宅地产4规划层面不同开发流程不同利益关系不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——

和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）理论基础不同客户不同商业地产与住宅地产开发的区别5商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同商业地产与住宅地产开发的区别6规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目——大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。招商前置——各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同商业地产与住宅地产开发的区别7

商业地产项目的选址过程更严谨；

商业地产的调研比住宅复杂；

商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；

商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；

商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同商业地产与住宅地产开发的区别8商业地产与住宅开发的区别土地开发流程土地获取市场调研项目定位规划设计销售组织营销策划招商或销售商业地产开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案根据业态不同的商铺功能设计景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发地段选择是关键宏观市场调研微观市场调研、供需分析消费者调研竞品分析形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计户型设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主交楼持续经营9区别1：商铺定位首先要界定最终用途商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定区别2：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是——可否可持续经营区别3：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合区别4：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向区别5：商业定位不是一次性工作商业定位需要后期运营才能保证真正落地再好的商业定位，2-3年，最长5年即必须进行调整，以适应新的市场环境商业地产与住宅地产开发的区别10租金收入自营收入销售收入其他收入商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产开发要平衡多种权益关系开发商小业主经营者管理者消费者出售出租出租商业地产开发生态链商业地产开发经济效益基本模型住宅开发经济效益产生模型总销售收入（销售额）总成本利润总收入总成本利润投资者规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同商业地产与住宅地产开发的区别二商业地产常见销售策略建筑设计运营模式招商策略销售策略商业定位业态布局商业定位是销售型商业地产可持续运营的基础性因素，贯穿始终的核心工作。

与商业定位紧密结合，“把商业语言转化为建筑语言”，确保建筑符合销售、经营的双重要求。招商是实现销售型商业地产“订单式”开发的有利支撑，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。销售型商业地产开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现，既要快速回笼资金，又要确保可持续经营。确定合理的商业租售比例，是保证项目持续开发和实现可持续利润的基础。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，增加商业的内在价值。销售型商业地产可持续运营销售型商业地产运营六要素13模式售后返租（产权式返祖）返租+回购直接销售承诺租赁操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3-10年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目常见销售策略模式：综合直接销售与返租销售操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例——龙湖天街、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金返祖结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。提醒：建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。必须整合第三方专业机构供资金进出。返租模式价值链模型和利益传导模型返祖明细方案A：10年返租

（71%）返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/3≥10%7-10年8%8%7/3≥10%方案B：20年返租（138.5%）返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-5年1-3年6.50%7%8/27/3/4-5年7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/3≥10%11-15年7%7%8/27/3≥10%16-20年7%7%8/27/3≥10%方案C：20年返租

（120%）返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/3≥10%11-15年6%7.50%7/3≥10%16-20年6%9%7/3≥10%返祖模式案例分析1：年限与回报率返祖明细零售业态：5年返租返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅5年7%///餐饮业态：10年返租返租期保底回报率分成回报率分成比例租金涨幅1-5年5%///6-10年5%7%7/3≥10%返祖模式案例分析2：分业态即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。权益型（EQUITY

REIT）：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入，通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房地产的增值收益。抵押型（MORTGAGE

REIT）：主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型（HYBRID

REIT）：此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。新兴模式：房地产信托/REIT信托的适用条件：一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权；二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式；三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。特点适用物业直接销售快速回笼资金获得利润回报，开发商及投资客风险较小，产权分散经营不统一，社区底商铺产权式销售销售返租快速回笼资金获得利润回报，开发商后期资金压力大，投资者不确定性风险大集中商业及大型MALL带租约销售是解决招商与销售对象不统一矛盾的最好方式，集中商业整体销售节省推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回笼资金，但出手有难度、售价相对不高体量不大的社区商业或社区集中商业房地产信托需要良好的公信力、未来商业地产开发比较有效的商业销售模式，国内操作不成熟大品牌、优质商业项目不同销售模式适用性分析项目租售比例分析开发商资金需求运营团队整合能力项目地段未来前景租售比例影响因素实际招商进度项目规模规划设计开发商融资能力资金需求：开发商对资金回笼的需求，往往直接决定了租售比例。融资能力：开发商融资能力决定了项目运营所具备的资金量。项目规模：规模越大的项目越需要自持核心主力店统一经营，常规临街商业甚至不需要自持运营。项目地段：地段越偏，越需要引入主力店带动人气。运营能力：商家资源越多、整合运营能力越强，自持运营的商业规模比例可以更高。招商进度：特别是主力店引进的进度直接影响整个项目的销售进度和销售价格。说明：通常大型集中性商业为实现运营价值最大化，自持比例不宜低于30%.基本测算：销售面积=开发投资金额/销售均价案例1：龙湖天恋街销售励模式分哭析重庆型西城督天街讨：商晶业+公寓+酒店+写字楼重庆北史城天街众：购物怎广场+住宅+公寓成都北附城天街务：购物搬广场+住宅+公寓+商业街重庆既龙湖密时代包天街伍：购焰物广堂场+住宅+公寓+商务楼替宇北京搏龙湖时伤代天街驳：购物挎广场+住宅龙湖天厅街产品窗组合持有物业商业酒店住宅公寓写字楼30%叮-50具%自持50延%-轿70浙%销售购物碌中心主力梯店商盏铺商业世街，丹散铺老等+++销售物业自持物双业与销梁售物业尚的比例3:7物业开屯发顺序写字楼商业公寓住宅现金流息产品形象性盟产品住宅反禽哺商业浙，商业课和写字炕楼提升投项目整醋体形象首先开筛发住宅狐和公寓客，快速铃回笼现屋金，聚欲集项目聚人气继而销蛮售商业途和写字硬楼，不战仅可以欲缓解高基峰期的绘资金压巷力，同伙时可以仍提高项毛目形象盈利丑模式自有资金银行贷款龙湖天街只租不售：购物中心、部分主力店商铺销售部分：住宅、写字楼租金收益资产溢价资产溢抵押贷款租约抵押贷款私募、整售租金鼓归还令利息归还贷融款滚动份开发“以耻售养禁租”捐，即醉通过偷项目捕销售孟部分多的销求售还系款平搂衡投终资现质金流贪和商章业持衫有部稠分的它低租倡金招商策耀略招商敏前置令，在前期含规划时拿介入商粗业招商闪，为商沿业后续希提高租篮金和出蔽租率奠莫定基础种；龙湖雕天街瓶招商币策略招商主力欢店先始行，低优租金浓获得仇强大乓品牌铺主力于店入匀驻，疗通过捎设立蛋免租万期吸鼓引中弟小商牺铺入滴驻。招商前捉置，通和过低租脚金对主高力店进坦行招商晨，进而骑吸引中桶小商户销售策姜略售后返奴祖：如龙饮湖时隔代天杀街，衡一般锁返租泻时间气为三蒜年。销售似型商岛业物分业“治售后蓬服务和”概币念“诉龙湖哈金苹牛果计促划”：闹“提刚供生酿活服首务和倦资产旺管理庙两大再系统此，整质合商坏业招能商资鸭源和材物业除租售醉资源心，为盾购买阁商业迫物业瓦的业蚕主实览现保法值增佩值，皂它所嫩提供舌的售坏后服抓务，窃是通傻过对哪地产松、物畏业、馋商业业三大窄业务束板块要进行券全方旺位整息合，沉通过米定位镜辅导鄙、经陈营辅亩导、伴招商耳促进傲等服骄务，气缩短件销售欺型商献业物庸业的陡闲置深周期风与提丝式高租碑金收尸益。售后灰返租剪，同与时坚占强售租后服斜务，疑营辅池导、伙招商脂促进盘等服杜务，龙缩短蜓销售倚型商障业物孟业的传闲置不周期插与提访高租阵金收纸益案例2：宝龙温商业棉销售零模式盯研究产品妖组合1根据项遣目地理达位置条控件和项贝目总体阵量的不纳同，在10万、20万、30万平方滋米不等顾。位置棕优越干、整傍体体名量偏逮小的皂项目潜，侧喷重商奖业面忙积。大体量辛项目，邻游乐面翻积占较许大比重井，增加不客流吸察引力和冻留滞时伍间，游么乐投资漠强度不伯高。2商业遮多为鼻低密庄度项歌目，B1-稿4层设计努。3商业先建筑妇的外徒观，泊注重怠奇特鸽外形栗设计哈以吸钩引消臣费者找。设歉计水槐平与苹一、蝇二线筒城市虫有差悠距，煎但在态当地挖已经掘具有硬较大回竞争竿优势藏。宝龙城市广场业态组合：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化为一体。商业情产品传涉及住宅毙产品宋涉及大型主王题商业排、步行牵街、风再情街、会沿街商交业、游衣乐场所涉、餐饮蛾。住宅族、公蹦寓、仁别墅耀、低疼密度细住宅月、中橡高层雀板楼展。住宅周部分愈占项厚目比和重在35交%-里-5邮0%左右，错办公用前地一般结做酒店渗式公寓1+维N”模式给，即：1个购物商中心，N个其他危物业，压（如：贯酒店、SOH粱O等）的瞎商业地撒产模式物业开峰发顺序住宅销圆售商业销进售商业蹲开业前期资资金压力务小资金支援出高峰替期，销多售商业谁平衡现验金流资待筑项目讯成熟揪，人尾气聚复集，己商业胀开始骑运营通过专住宅萝和部挽分商储业的族销售霞平衡蠢现金回流，甜实现挠商业躺的持序续运猎营盈利双模式借鉴了盒万达城杏市综合幻玉体的住恶宅物业迈销售，鉴平衡现纤金流减帐轻资金影压力，滥核心在宁于“通藏过现金伤流滚资门产”销售伸平衡伤现金救流，重商业桶销售王部分圈利润框高销售挑回款偏超过栗或者翻接近师总投糕资“现金蒸流滚资真产”模仓式开发蹲利润组高资产收辉益租金收确益开发振利润沙补贴殊后期见商业尊经营狡弥补兄商业滩孵化坡期长帐、租叶金低标不足销售扯住宅幅，获枣取开暮发持茂续资大金初期资登金压力川小建设中修后期资郊金支出远高峰期招商类策略招商跑先行辞，规依划在访后；大户先员行，散掏户跟进科。宝龙城再市广场句招商时泰间计划饺表：商挣业项目辟孵化期输规划为3年左恒右项目开工项目完工开业开工年后数主力租户中等规模零售租户（1000㎡到10000㎡）小零售业主（小于1000㎡）目标出租率0.51.01.52.02.53.03.5预出租阶段预出租阶段预出租阶段80%90适%租售物悼业商业自持经营：50%-70%商业销售：30%-50%（步行街、商铺、非核心商业）租售物业酒店购物中心公寓住宅商业街持有物铃业销售物鲜业商业百租售租比例爆约为7：3销售策偏略售后输包租街模式租金为总房价的6%第1-2年

租金为总房价的8%租金为总房价的7%第3-4年

第5年

前5年累计洪租金达犯总房价肺的34挽%一般采搞取直接默从房价蒙中扣除城市等级产品组合租售比例物业开发顺序盈利模式招商策略销售策略龙湖天街一二线城市以商业为主，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼物业自持物业与销售物业的比例约为3:7，商业街及散铺销售先是住宅和公寓，继而是商业和写字楼“以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金招商前置，通过低租金对主力店进行招商，进而吸引中小商户售后返租，实行售后服务模式宝龙城市广场三四线城市购物中心+住宅+公寓商业销售：30%-50%（步行街、商铺、非核心商业）先是住宅和公寓，继而是商业住宅物业销售，平衡现金流减轻资金压力，核心在于“通过现金流滚资产”招商先行，规划在后；大户先行，散户跟进。售后包租模式宝龙与谢龙湖天床街商业岗运营策蜂略比较四客户分析和引导技巧商业地胃产开发伙的发展飘阶段商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单个项目顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式开发商投资者终端消费者经营者商管公司地产产品销售收益物业经营权投资回报统一营销租金收益良好服务经营收益项目正常运营的客流良好消费场所商业地叙产核心躬价值链销售是谨商业地讨产核心轿价值链愤在开发盾过程中压实现的势时间起病点，销膨售模式确的选择唉决定了宁核心价咱值链的团内涵销售亩模式态的选铲择决值定了杨未来腐商业仗运营痰的特饿点，竹某种别意义婆上会俩左右害商业箭项目蛮成败心的轨台迹。商业改地产烟的核心价辨值链商铺一种投资，区别于住宅强调舒适性的方式，商铺应以物业投资顾问的方式去推介给买家，如买家是经营者就站在针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。商铺产掌品销售敬思路1、投资者①中、小散户投资者及白领人士；（收租）②经商人士及高层管理人员；（炒作）③大型公司；（做资产）2、经营者①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者；②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）；③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。商铺产哀品购买状客户分尼析商啦铺自买自慨营做生依意的返租保稳障自买呼自租投机界炒作谋者纯投庙资者小资产者，长久生意人中短线人群，白领人士居多稳定收入者，政府公务员多市场热钱、过江龙、短线者长线银行存款者，老百姓等商铺产伯品投资福客分析投资回报分析

例：以总价20万元商铺为例，其中首付现金10万元，办理5成10年按揭（银行贷款10万元）静态收入分析（1）10年租金收入为169000元，即：

20万元×（8%＋8.1%＋8.2%＋8.3%＋8.4%＋8.5%＋8.6%＋8.7%＋8.8%＋8.9%）=16.90万元（2）10年支付银行按揭利息31784元，即：

10万元×109.82元/万元·月×12月/年×10年－10万元=3.1784万元；投资回称报分析动态收入分析按商铺每年3%增值预测，10年后，20万元商铺增值34.4%，即增值6.88万元；由此可预计，投资10万元，贷款10万元，买20万元商铺可获收益26.95万元，收益率为260%，收益之高是显见的。机会收入分析投资需要机会，正确的把握机会，往往是投资的第一步，也是最至关的一步，机不可失，时不在来，机会收入是无价也是无穷。况且投资回报的支付方式是按月支付，通过银行兑现，稳妥、方便、轻松、及时。投资回夏报分析针对性顿销售政守策分析类型投资模式销售政策经营管理模式自买自营者自买产权铺位，自己长久经商，从而避免了高额及持续升价房租的担忧，自有产权物业也将获得资产的升值保值。无须承诺任何返租或是保障利润多少。自买自营者，充当了供货商，与管理公司签署委托经营管理合同，管理公司统一组织整个经营管理活动，避免自个散体经营。返租保障对外销售时，投资者可以采取投资购买铺位，由发展商或是指定的经营管理公司进行统一返租回来，交于管理公司统一经营管理，统一招商选商。承诺3-5年内的投资回报率是多少；3-5年的回报率按银行贷款利率稍高1-2点作为长久的回报额对返租回来的面积，再由管理公司统一进行招商、选商，进行纯商场的商业运作模式，进行出租、联营、扣点联营等形式，保证了商场的统一经营管理。自买自租投资者可以自己买产权，自己再自行解决对外出租的问题，自己外合作者洽谈有关合作模式、回报率高低等问题。只承诺给其办理相关的产权法律手续。自买自租者，将要进场的经营户必须符合商场的定位规划要求，进场时，必须与管理公司签署“委托经营管理合同”书，经营户充当了供货同的角色，从而保证了商场的经营管理。投机炒作者不论其是投资投机，只须限定时日，必须进场达标装修，迎接开业。如果不能，则可选择委托经营管理公司帮其中介招商、或是全委托管理公司进行招商，招商的利润的高低不予保证，逾期不能招商进场的，由管理公司强行收回其经营管理权，由管理公司统一安排落实招商进驻，招商洽淡的利润是多少就归属投机炒作者。不作任何保障，只须在买卖合同的附件中说明有关条款即可。无论是投资还是投机者，进驻的商户必须达标要求，再签“委托经营管理合同”。1、引导角度从无风险角度去引导；从高回报角度去引导（销售当中应以银行利率、国债、保险等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉）。2、促销卖点地理位置；功能配套；商业规划；招商品牌；投资保障；管理方式；优惠政策；3、信心卖点发展商实力；承建商实力；设计公司实力；商业管理公司实力；物业管理实力；政府立项支持或政策倾斜；4、策略促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲如何傲引导呜客户帽购买悔商铺5、整个推销大致过程介绍项目功能规划情况；介绍商铺投资情况；对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣；再以投资顾问推价方式介绍商铺；最后介绍“有关投资计划”，（投资类型、付款方式、价款情况）令客户认同无风险、高回报。客户的异议处理；填表登记意向；6、性价比构建客户由于了解项目情况而形成在心中的价值，再对照接着介绍的价格和促销措施优势，分析投资本项目具备无风险、高回报、低支出的优点，最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。如何引记导客户胜购买商蛛铺五商铺定价方法47市场比筛较法成本定戚价法销售并价格=开发场成本+发展商梯目标利钥润租金处反推励法这就是寄大家熟耻悉的、腾万科多屑年来在少住宅行蜘业使用丝式的定价飘方法。从理注论上看农，这个歼定价方刑法能够固达到发习展商收上回投资迎、赚取续利润的愉开发目抹的，但站子在投喝资者恳的角剖度来案说，捡这个袄定价冤只能问作为袜参考啄价格，销类售价注格的大确定菊必须快符合链商业大物业敞市场押需求踩状况亲和租昂金水咳平。由于开吴发成本朽和目标贝利润两向个方面捉都是由葱发展商乔决定，宴以成本勒来衡量刚和拟定覆商铺价下格是不固科学和判不全面院的，很员容易会啄造成销拐售价格胳与市场绵需求脱佳节。如何进墓行商铺营价格定匠位48区域妈商铺松价格农平均痰水平+项目硬爷件条件幸特征+类比项姜目商铺锋售价市场比嚷较法成本定继价法租金维反推出法如何进由行商铺锁价格定礼位491地理位置2交通通达性3周边消费者覆盖能力/客流通达性4区域商业发展及竞争态势5项目物业条件基础规划布局商铺层数业态限制6项目物业结构进深面宽设施配备情况内部交通差及视野差问题市场捡比较令法影秃响租经售价筛格因尽素如何进如行商铺喇价格定忍位50市场轻比较哨法确浩定项骨目价究格均吓值：因素地段外部交通条件周边住宅及人流量商业竞争环境项目物业条件项目物业结构总分售价分数2620710730100***

对比项目***************************本案楼层陈差价真的考寺虑：楼层价格关系对比首层项目均价水平的110%-130%二层项目首层价格的65%-75%三层项目首层价格的40%-60%请注闭意：估根据必各个沃城市裙消费亿文化伸和习碑惯的损不同帅，以叼上参本数会缎有所乒变化源。如何窑进行勺商铺浓价格万定位511.精确羊测算2.简易抓测算售价=（日鹅租金×3练60天－物泻业费－怕相关税保收）×12年－维邮修基金枯－相关忙税费注：360天为国交际通用仪的年营究业收租努时间12年为涝国际连通用叛投资坑回报什年限市场比香较法成本善定价瓶法租金再反推锋法售价=日租流金×释36萝5天×1膊2年注：收深租时间寄改为36级5天；12年为蹈国际园通用堂投资电回报趣年限去掉物舰业费和闲营业性棕税收；忽略购烫房时的炭维修基宽金、契辫税和印茄花税等盒。如何李进行亿商铺添价格穿定位三商业地产盈利要点只租术不售只售不也租又租又供售，且赏租且售SOH摩O地产09年以前刺的万科六佰佛本大成国蛛际购物丈中心万象念城中粮大驶悦城注：“抱杀猪派酬”原来张是沈阳寻万达广钥场事件文后业内夏送给万劝达的“妹昵称”仅，不过洲万达现铜在偏好鉴养鱼了双。赢利模娱式：在租和售之间进拨行选择盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化；2、容易改变功能或调整经营3、未来容易出售1、需充分重视前期定位工作；2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高；3、经营风险较大传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源整体出租1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；2、物业可进行抵押贷款；3、升值空间较大；收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租1、相对省力且风险较低2、资金周转快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式1、租金比整体出租高一些；2、风险分散、租金相对有一定保证；3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售；4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便1、需重视前期的商业定位；2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商层（或片）与散结合出租模式1、大小租户的结构使项目稳定性提高；2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售；3、有利建立完整的租户资源库1、要求具备很雄厚的自有资金；2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高3万m2以上商场三种商率业地产宾的盈利脱模式对早比端正心饱态一荣勿俱荣招商前救置主题定悟位退出机柳制商业地凡发开发牲商要具连备长线厦赢利的劣心态：成功商耳业地产办的利润消远远高棍于住宅展开发的乎利润商业地近产开发骂商应具华备正视困风险的丘心态：商业好物业蔬长期诵运营膀管理踩中存钩在的沸风险搅也远过比住轻宅开扩发来赠得更磁大，秀因此格需要您有长袄期经对营、两持续归人力滴物力仍投入于的打舰算，狱不要忘期望音轻松处收获长线捐赢利皱与正恰视风谱险，静就是延应了纯“说膏得容吐易做叼到难厨”的加老话商业骂地产嘱的盈恳利要点消费泉需求瓦得到四便捷价满足开发商投资塘者经营者消费装者管理光者城市形颂象、政魔绩、税刻收增长跃、就业租金纲收入愧和估系值的妹增长挖掘客豪户潜力凭，实现饱盈利和姐现金流势稳定，岂保证未泳来发展客流书稳定钓增长抢、平驴衡消杀费者继和商乓家政府商业蚀地产徐开发罗经营蚊的利维益共脊同体端正心虑态一荣燃俱荣招商前酒置主题匆定位退出机角制商业醒地产代的盈混利要点产品换设计息要以哄最终欧使用谎者的方要求帮为准需要班事先浅对商徐家进袖行调路研、收征求圆意见至，对队产品粒有特醋殊要耻求的插业态瓶尽可撇能提交前签舱订意肝向书商业凶建筑还开发区周期孕长，敢招商杠存在似竞争齿，要肿先下野手为叮强商家对当消费者柳的理解乏比我们民深刻，纵开发商杏的信心逮基础是港商家的筐信心不当册家不展知柴认米油尚盐贵阀。商作家成西功是敌整个筋商业播物业点成功阴的基天础。端正心究态一荣俱起荣招商蜘前置主题金定位退出殿机制商业地栗产的盈改利要点综合商铲业主题状定位的斜自主性袖是商业康能力的骆集中体统现，也赶是未来警商业物欧业研发堂能力的斜基础包括稿市场颈定位贡、客喝户定杠位、漂业态诵定位主题定雀位会随考着市场碌变化而挨不断优抽化调整杨，这是扰对运营少管理能饲力的考剧验端正心炊态一荣俱镜荣招商搁前置主题条定位退出机耍制商业地级产的盈摩利要点选择合晶适时机徒退出，忌是中国油商业地如产运营拣链条必猛须解决谎的最后贫一个问饿题退出机呆制是提贱高项目IRR（内湿部收抖益率鸟）水终平的取关键可选文择的返退出负机制色有：虽发行RE恋IT拿s、投行师或基金项收购、该分拆后IP粪O、股权字交易、淋资产置戒换、整塞售、散膛售等端正报心态一荣俱宽荣招商傍前置主题定侨位退出处机制商业地矛产的盈光利要点四经典案例分享国际贯五星琴级品润牌酒洽店LOF壶T国际姜商务喇公寓高层尤观景倚住宅拢区【高层及肺小高层】大型钳购物爱广场知名电品牌微幼儿者园水岸风致情商业路街商业外锻街案例1：桂林【花样导年·花样城】864述59㎡420度00㎡284断00㎡38皇76骂41叮㎡507群71㎡24芹00樱㎡233电0㎡另有其胡它配套总占叉地面只积：20万㎡总建左筑面楚积：60万㎡容范积马率影：3建筑踪蝶密遮度：34命.2奴%绿聋地恭面践积：612楼06判㎡绿隶地陕率：30趴.6姻%分须期磁：分3期开府发项目整犬体规划一期二期三期1.1期1.2期1.3期2期3期1期项目分期淹开发偶规划纹示意厅图分期开携发策略大型购龟物广场国际体五星观级品杠牌酒轧店LOF赢T国际商梨务公寓高层观耳景住宅水岸风楼情商业瓣街知名品达牌幼儿壁园项目槽主要鸦配套知名品中牌连锁隶百货、悦大型品糕牌超市桐、KT前V、品牌牲影院、旷特色餐浊饮等多表种业态,能“一轻站式”缺同时满猴足您及摊家人朋坊友的购搜物、餐证饮、休辫闲娱乐卧等不同旷的消费走需求。花样炕国际告广场堡规划高布局遥示意铺图(一层)大型购斥物广场购物广怎场业态棋规划打造狡对话艳世界创平台筑就桂贞林名流日荣耀生皱活场酒店规划总建帮设面它积约28中40灯0㎡，规据划有28竟0间客房骡（包括苗套房）仓、大型后宴会及香会议设谨施，健裙身中心幕、高标轧准游泳衣池、旋魔涡浴池搅、水疗柱、按摩匠及美容蚀沙龙等付休闲娱找乐设施制一应俱壤全。国际五摔星级配愚套构建C禽BD高膜端商务霜平台4.签8米层高扔的魔幻丽空间,打造桂塑林LO煎FT范本投资冰、旅拌居、权办公惑自住坚皆宜两栋LOF叼T商务圣公寓可，总窄建筑童面积彻约42及00恨0㎡，主力系户型面陆积：60-紫70六㎡。lof宇t国际塞商务振公寓上个高锈度看桂犯林，不狂一样的统高度，泥享受不扔一样的勺桂林山劫水！住宅风铜格为现肿代简约哗风格，递主力户附型面积脏：80玻-1众40墓㎡不等。高层想景观局住宅时尚客汇聚此，财袍富共付享桂林武独一姨无二仙的时检尚水欣岸商过业街诱区水岸风屯情商业魂街知名品锐牌幼儿蚂园幼儿沾园规划：幼儿园总建筑使面积约240卖0㎡，辫计划耍引进赵中英顽文知名品街牌幼儿激园。知名品欲牌幼儿章园桂林首不席城市等综合体抢占桂宝林未来CB谦D打造桂系林新城叉市地标统一及招商堤、统央一经镇营、脊统一孝管理与国际秋国内知睡名主力浙店分享漠财富先妖机发现拉桂林兼投资寸置业饺价值甩洼地项目商代业价值徐解读花样城舱项目作阵为桂林牛体量最验大型的签城市综忆合体，奏集中了恋五星级释品牌酒暴店、大拨型MAL价L、办公断公寓份＋高坏档居住株社区（斤住宅加慌街区商上业配套匙），堪晶称“一站式练”商业单体。项目商庄业价值林解读桂林蝴首席慨城市划综合寺体在经历叠了将住馒宅地产调和商业网地产严界格区分保的时代仔后，人尾们发现错，单一晨的地产猴开发模给式已经案越来越近不能满撤足人们霉的生活劫居住要踪蝶求，不支能适应变地产的手迅速发射展，因果此，集疏公寓、胜商场、笑休闲、谊娱乐、迅主题公砍园于一缘瑞体的城吓市综合鸣体物业倒的需求兄渐成热先点。而斧综合体餐建筑模绪式就是茧在这样把的背景点下应运赚而生了援。“城酷市综坡合体迎”就篇是将悄城市乒中的咏商业辜、办饼公、瓜居住流、旅诞店、蔬展览婶、餐惜饮、浸会议矮、文培娱和返交通愤等城安市生沟活空叨间的板三项态以上灭进行志组合呢，并屡在各纱部分璃间建躲立一越种相寻互依消存、描相互端助益栗的能追动关滴系，坟从而宇形成惨一个安多功虫能、验高效绒率的变综合速体。盾城市屈综合树体：治英文贷名为HOP弦SCA也,是英文巩单词Ho侦te艘l（酒店桥）、Off竭ice（写字众楼）、Pa妹rk（公园贞）、Sho监ppi汪ng暴Mal因l（购瞎物中笨心）载、Co魂nv绞en涨ti辨on（会议骡中心、勾会展中遍心）、Apa扛rtm毫ent（公别寓）贸首个摩字母恐的缩征写。量城市桨综合姥体基扒本具灰备了芽现代程城市泰的全建部功挨能，拳所以右也被魄称为提“城颤中之胀城”姐。类型定位案例项目定位特点案例购物中心一站式商业体中高端便利、周全、舒适花样年·花样城传统百货零售商业体中端统一折扣、集中微笑堂百货、梦之岛百货商业街户外街道零售商业体低端零散、业态较百货多联达商业广场大卖场大型综合超市低端便宜、种类多南城百货花样城鉴与桂林棕现有的执商业物浅业对比耐分析项目狐商业虑价值巧解读桂林浴首席嘉城市丘综合况体项目商刻业价值题解读抢占桂叠林未来臂CBD地段哄是商苗业繁浅荣的绸根本这。花裁样城混位处智桂林屋新城忆市中项心，够与市峡政府统仅数笔百米撒之遥殃，中洗央公笛园近粗在咫浓尺，爬未来贱这里姿将云挡集行尸政单脖位、序银行容、酒荡店、缸商业辅等，梦成为债桂林摩政务姻商务锯中枢秆。花样国查际广场御在桂林糖新城市暮中心的楚心脏地牺带，以赢构筑桂绣林城市骂中心蓝撒图的远默见，引基进国际赏国内名图品名店啦，打造同首席城巾市综合绍体，满海足您吃吊、喝、委玩、乐仁、购等啊各种消磁费需求嗽，给您渣带来不掉一样的宾花样现漂代生活帮。每一座世倍受瞩富目的城拢市，都珠有一个渐光芒万丙丈的区蛙段，每少一座繁钉华都会花的中心佳，都有姥一座代鹊言城市退的建筑葛地标。橡崛起的则桂林，装也不例横外。花旬样年•花样城性，桂林拔首席城槽市综合秩体，以销中心开忆拓者的题影响力团驱动桂布林，新隙桂林都魔核，由族此奠定该。项目会商业核价值旷解读打造桂钢林新城啊市地标商业：桂林须首席欢城市剧综合涂体。酒店糟：国际五稳星级品右牌酒店宅，打造乒对话世驻界平台标，筑就把桂林名坦流荣耀翼生活场咬。公寓：4.8米层龄高的LOF航T产品被，构吐建CBD高端煮商务晶平台姓。住宅：32层高兴层，估不一忠样的浑高度焰，不辰一样攀的角勾度，副不一碧样的忙桂林体山水烈。水岸风清情商业押街：桂林首郑条社区涂水岸风察情商业蓄街。打造存桂林丝式新城执市中急心地付标的犯名片壮形象20垃13年广船桂高粮铁开黎通在羡即，佩逐渐境成型弦的立搜体化懒交通端网络兆催生相大桂筝林与皂珠三陵角轨观道交好通经索济的置繁荣满！面纸对国矩际旅先游区助迎接芒八方能来客改的全勤新机愉遇，签作为煎城市速新中鸣心的责临桂朝新区架迫切坦需要颤一次把城市揉升级臣。一鹿如洛珠克菲显勒中招心之振于纽立约，椒拉德窃芳斯献之于育巴黎董，一产个城卖市的羊发展螺，往苗往需钩要一很个“铺支点程”来疲引导劳。打扣造一洲座城昏市综冻合体映，一叮张汇掏聚人输流、崭提升史城市灭定位生、对恳外全低方位瓦展示悬城市章形象闸的“馋名片惹”，竹是桂己林城汗市化叙进程汪中的苍当务永之急补！花沙样年·花样城芹，即将伴打造桂钓林新城少市CB恼D地标项目庭商业膨价值疼解读统一招某商、统软一经营廊、统一娘管理作为上财市名企扮、百强富企业花傅样年集苦团在全尚国布局朴的城市键有诸多孔成功的批城市综饱合体案抵例，丰格富的商卡业运营肿管理经驻验，确霸保本项唤目经营鞋旺场。商家经租赁躲、管轨理服恐务等摊需求疗由花融样年线集团怠总部恭的商拉业管隔理公本司支扑持和菠配合警处理磁，同高时将染会成斤立桂秤林当瓶地专痛业的填商业娱管理谎公司置。花样阳城商构业体坐的运辫营管莫理模禁式为农：“缴统一偶招商恢、统展一经惕营、告统一升管理狼”亭，按泊国际搭化的尾物业俱服务废标准尤，为粒商家险提供究一流顾的经府营环社境。国内呜知名舌建筑慕单位世界50挥0强企甘业中海唯一莫的工撒程公翁司香港部上市抱企业老、中国领伍先的物徐业开发籍商及相尸关物业鲜服务供等应商强强姥联合资的开搂发团恶队项目商贤业价值怜解读与国沟际国腰内知咳名主联力店惜分享义财富纹先机与众多乖国际国广内知名琴品牌商畜家同场姑经营，支背靠大盛树好乘絮凉，确煎保经营丹旺场，女分享财嚼富先机造。（以下农是目前连意向洽故谈的商竞家）项目忧商业胞价值杏解读发现氧桂林粉投资倚置业吗价值芬洼地桂林哥市区胶房价(均价)：65客00勤-8影00窗0元/㎡。桂林临粪桂新区刮房价(均价)：40猪00元左右/㎡。桂林临滔桂新区喉商铺(均价)：1-2万元/㎡。桂林督处于粱北部缴湾经扬济圈爱、珠山三角占经济额圈、艳长株稻潭经以济圈级、成翠渝都陪市圈止四大瓣经济鼻圈层册的中罩央，访相当绩于是虑它们枝的中津心花污园。目前在弃房价和阁商铺价蚕格均远只远低于忍四大经贺济圈层蓄的城市翠，投资殃升值空者间较大势。贵广监高铁逢和湘够桂高遵铁两糠年后闲将在聪桂林幸交汇娃，升克值潜筛力指尘日可沾待。桂林救山水追甲天蹦下，存一年沈四季中气候曾宜人命，城阵市宜遮居、蔬适宜括养生箱养老虚、休兽闲旅欲游度恼假。临桂遮新区军是桂巷林国栽家旅猪游综惨合改佛革试荣验区变和国炮家服女务业雄综合析改革跳试点丑区域察的重慌心，殃新的兰市政脆府大裹楼（哗创业怠大厦誓）中熊央公撇园等泪政府嫂工程骂已经坐快马赞加鞭擦，临宰桂新健区目鸭前已险经成咱为今舞年桂仅林楼崭市的炕热点海。近几年鹅来，不蒙少珠三域角、长栏三角和他北方城翠市的外菜地客户竿投资置辟业桂林念，尝到阿了物业迹升值的味“头烫猪汤”。歌今年新硬政限购宣以来，惩更多的阻外地城寒市客户佣亲睐桂含林（暂秩未限购燃）首期商搬业街铺往介绍诚意登棉记即将佣发售首期骨商业咱街铺什诚意俊登记火即将瓣发售图例业态面积酒店28000㎡自持商业62241㎡可售商业19554㎡LOFT公寓42000㎡合计151795㎡可售商奶业面积排一览表业态面积集中商业中的可售商业4594㎡商业外街的可售商业8757㎡LOFT公寓下的可售商业6203㎡可售商业合计19554㎡首期周商业两街铺星诚意躁登记愤即将幸发售首期商误业街铺严介绍1#2#3#4#5#3#、4#复式商颗铺的面林积主要驼以70-添-13咸0㎡为主，小第一层裙层高为5.挡7米，第茄二层层筑高为5.放1米，学灵动踏空间却可随岔意切舌割再闷创意渠，适劳宜服府饰、梯娱乐屋、餐烦饮等贱多种缘瑞生活取配套盾型业弟态运钢营，扣适合厚长期办投资峡。3#、4#复式商羊铺，适第合多种列业态首期商竿业街铺揭诚意登辣记即将棍发售首期度商业斯街铺择介绍3#4#1#2#5#集中继商业没与街久区商乞业的患交融首期商汁业街铺约诚意登承记即将消发售首期道商业许街铺礼介绍首期商叮业街铺拍诚意登牛记即将乐发售诚意登葱记即将钱发售推售时间推售楼栋户型面积预计均价2011年6月3#、4#复式街铺约70-130㎡

1-1.5万元左右/㎡

2011年8-9月5#公寓约40-60㎡

待定2011年8-9月5#公寓复式底商约70-120㎡待定2011年10月1#集中复式商铺约50-200㎡

待定2011年10月6#精品住宅约88-123㎡

待定2011年11月12#精品住宅约80-111㎡

待定首期商每业街铺勾诚意登桥记即将缴发售诚意枪登记仆即将吸发售黄色怠部分街为6月开售镰首批街抬铺商铺英为二腔层复充式结拐构，切面积英在70屈-1循30猾㎡之间；销售价漂格为：均价1-剪1.战5万左右/㎡（建筑订面积）哄；层高：1F：5.7米，2F层:演5.备1米首批商贿业外街刃街铺商业外执街街铺跨诚意登炸记优惠棵政策：5月31日前滴进行跟诚意敲登记策之客斯户，货成功津购买察商业新外街屯街铺叨，享都有98折优专惠；6月9日前进贺行诚意跑登记之愧客户，砍成功购坏买商业底外街街订铺，享下有99折优适惠；具体诚父意登记救办法，宫欢迎致认电咨询拉；正式认礼购时间例：预计6月中彩上旬五，以槐具体钓通知俭为准简；开盘时鬼间：预馋计6月中下破旬，以哄具体通肝知为准在。案例2：万达营脸销模式增分享开业10洒0天倒计时艳启动仪仍式通过鉴倒计检时营碰造紧活张氛膝围，穿在目浙标客肌户中过释放馋开业地即升尊值，晕日益肯稀缺绵的信午息主力店警现场照叶片亮相暨募船卡启跟动仪债式开业愁前50天，塑颈造万达袋社会公眠益形象甚，制造辜新闻话苹题万达户影城我、大兴歌星钩、大玩家僻试体验稀活动开业前20天，通箭过内部字体验活势动形式捞、赋予崇客户尊剃贵感，促实现客谱户回访课和口碑帮传播案例3：重庆【龙湖·天街】九龙坡检区杨家步坪步行来街核心络地段杨家坪白商圈商淘业发展卡较成熟机，但商巷业形态览较单一忘，缺乏蒜高档的院、有品牲位的大店型购物按中心；龙湖眨西城悦天街殿的进误驻提慰升了唉区域译的商兄业高贴度和骂消费盛档次腥。◎52,000㎡

西街星座◎30,000㎡

西城国际◎78,000㎡

购物广场◎50,000㎡

星级酒店项目总凉用地面允积为28台,5鼻90㎡，总建窃筑面积衡约26篮0,黎00党0㎡;规划有3万㎡写吸字楼、5.2万㎡公枣寓、5万㎡星切级酒店底、7.绳8万㎡浪购物廊广场热。集办公怖、居住感、购物象、酒店熄于一体愉的城市傲综合体实现公刃交车站步、地铁要站、地拍下通道冠与项目感的零距财离互动娇，运用妥各种手混法将人江流快捷尾的引入负商场内洪部，有承机组织鸭内外交奇通之间甩的联系柏。便捷款的外睛部交细通诱笔导6大商业小入口3个车行旦入口56部手扶坡电梯25部直锤行电零梯4部观光压电梯1,5硬00㎡室外馅活动洒广场1,沙00疫0席地睁下车膝位各物业污形态独骑立性强须：各物笼业拥暴有独疗立入婆口，落互不吐干扰代，保障持各碗自的外独立严性；商业娇展示央面好甘：购物广肃场规划导在主车岭行环道丑，具有讽良好的思展示馅面和昭赛示性；主力上店与立专卖纯区之翼间为各双通获道。贿不仅亭增强威了购划物中疮心与扶主力吃店之泡间的品联系胡，并斯且增旧加了装店铺罚的展温示面鸡。创造铁高附测加值灿空间条：借助室缩慧外广场恼空间形歇成商业导黄金点决，提升沈局部商血业价值组，借助嘉广场与殃街道形枕成的空棵间序列织来丰富来空间体钞验和感舒受。商业筛规划商业规轨划商业搭定位锁定孝有消销费实狼力的退中青索年及蛙家庭类消费箩人群拒，打肢造一怖个集寒购物浩、休乓闲、项娱乐熔、