某商业综合体项目建议

鲁能·领秀城商业综合体项目

领秀城商业综合体位于济南市市中心正南方，鲁能集团开发的领秀城大型房地产项目一角。综合体项目紧邻103省道和二环南路，占地约10.5万平方米，总建筑面积41万平方米，含购物中心、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼各一处，建成后将成为辐射济南市南部的新商圈。领秀城商业综合体内，购物中心部分共六层，总建筑面积13.8万平方米，可租赁面积11.7万平方米，是济南南部最大的单体商业项目。定位为注重家庭体验的全景式购物中心，全面满足都市家庭和潮流人士的休闲消费需求。一济南市宏观市场分析济南市城市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。城市面积：8227平方米城市人口：681.4万人济南市现辖6个市辖区、3个县、代管1个县级市市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区县：平阴县、济阳县、商河县县级市：章丘市济南市经济发展概况自2003年起至今，GDP增速保持在12%以上；济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%；2010年上半年，GDP完成1821亿元；济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年稳定增加。济南市经济发展概况济南社会消费品零售总额在2009年达到了1617.9亿元，增速为19.3%；2010年上半年，已完成805.6亿元；近年来，社会消费品零售总额增速明显加快，城市居民的消费能力有了显著的提高。济南市经济发展概况自2003年起至今，人均可支配收入显著提升，2009年增长为22721.7元；2010年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元；人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2010年1-6月完成7662.3元；济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型消费类型。二济南市商业市场济南市商业市场特点现有商业发展特点以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购物中心项目入市；商业形式集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始呈现多中心分布的趋势；商业分布现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；商业体量档次普遍以中档为主，商业同质化严重；硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；商业档次以济南城市居民为主，兼顾商务旅游人群；目标消费群受制于传统商业类型的限制，模式较为单一，商业项目以零售为主导，餐饮、休闲娱乐业态比例较少，缺乏大型一站式购物场所。商业业态济南市商业发展趋势随着未来众多大体量、综合化的商业项目的入市，将带来全新的商业理念及购物环境，济南商业市场将面临新一轮的升级改造。三鲁能·购物中心简介项目概况泉城广场舜耕路二环南路BRT3号线终点站大观园英雄山路鲁能·领秀城项目位于济南市市中区南部柏石峪地区，距离市中心15分钟车程。项目总规划面积约为419万平方米，截至目前已经开发约189万平米，预计未来居民将达到10-12万人，社区已经相对成熟。项目商业规划A3A2C2A2商业规划占地1.74公顷，地上建面2.1万平米C2商业规划占地4.46公顷，地上建面5万平米A3商业规划占地10.56公顷，地上建面17万平米

领秀城商业配套规划用地16.76公顷，地上建筑面积约24万平米。其中，C2、A2、A3三地块，形成项目最主要的商业带，A2商业是连接A3和C2商业的步行商业走廊。

四鲁能·领秀城购物中心A3地块商业中心A3地块定位于建设地区商业中心，地块位于领秀城项目西侧，依傍103省道和二环南路，规划为辐射济南市南部乃至整个济南地区的新商圈。A3地块占地面积约10.5万平方米，物业功能集商业、酒店、办公、服务式公寓及绿地广场于一体。A3二环南路103省道项目机会分析通过项目竞争策略分析，本项目适宜开发的商业面积约为15万平方米。市场空白点15万平方米项目目三标消费三群备注：三本项目三目标消三费群的三主次是三从下而三上项目商三业主题三定位家庭体验全景式购物中心倡导时尚生活、家庭欢愉全面业态组合，满足家庭消费需求特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴缤纷娱乐共享，完美体验多元生活项目档三次定位以中-中高档三定位作为本三项目的三主基调三，与项三目整体三品质、三目标消三费群需三求相匹三配；零售业三态通过三引入当三地消费三认知度三较高的三中-中高档三品牌以三及快速三服饰类三品牌为三主；休闲娱三乐、餐三饮、服三务配套三业态注三重在符三合区域三消费水三平的前三提下适三当提升三品质；卖场主三要满足三周边人三群的日三常消费三需求，三改善区三域综合三商业环三境；定位依三据区域商三业缺乏三中-中高档商业目标客三户群范三围广市场接三纳度高业态组三合灵活招商及三开店周三期适中租金收三益较有三保障业态及三定位调三整空间较大四三鲁能·领秀城三购物中三心平层三布局图本项目三优势济南市201三1年住宿三餐饮销三售额323三.2亿元。三近年来三，济南三的餐饮三业发展三非常迅三速，据三有关方三面的统三计，餐三饮业的三增长率三要比其三它行业三高出十三个百分三点以上三。可以三说济南三正迎来三一个餐三饮业三大发展三的时期三，市场三潜力巨三大，前三景非常三广阔。1、交通三优势济南目三前有的三泉城路三、花园三路、英三雄山路三等大型三成熟商三圈都受三到交通三及停车三位的限三制，难三以向外三延伸发三展。项三目距离三市中心三仅有6公里，三开车只三需十几三分钟，三目前可三通过英三雄山路三直达项三目，政三府规划三的舜耕三路南线三正在施三工中，三预计年三底开通三，将直三达本项三目，是三未来主三要的行三车路线三；市政三府正在三规划纬三二路--英雄山三路快速三公交系三统，项三目未来三交通条三件将更三加便利三。2、济南三市商业三发展态三势济南南三部是大三型商圈三的空白三点，本三项目处三于济南三南部区三域中心三，是国本项目三优势院批准三的区域三商业中三心，根三据规划三，这里三将是一三个大型三的新商三圈。本三项目的三市场空三间较大三，能够三争取到三较大部三分区域三消费市三场，以三综合性三地区商三业和服三务性社三区商业三支撑，三凭借全三方位业三态优势三产生极三强的商三业聚合三力，发三展潜力三巨大。3、南部三餐饮特三色街通往项三目的英三雄山路三，东邻三英雄山三风景区三，西靠三驻军要三地，南三接济南三南大门三，北连三八一立三交桥，三南北延三绵十余三里，目三前英雄三山路沿三线已形三成大到三倪氏、皇家花三园、西北三假日、三浙江大三酒店、三重庆小三天鹅这三样顶级三的餐饮三集团，三小到地三方小吃三应有尽三有的局三面，形三成济南三市特色三餐饮一三条街，三终日一三派繁华三景象，三是一个三政治、三经济、三文化的三交汇中三心。谢谢9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三19:三39三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三19:三39三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天气三晚来秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、杨柳三散和风三，青山三澹吾虑三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、阅读三一切好三书如同三和过去三最杰出三的人谈三话。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三19:三40三PM11、越是三没有本三领的就三越加自三命不凡三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、越是三无能的三人，越三喜欢挑三剔别人三的错儿三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、知人三者智，三自知者三明。胜三人