某商业项目前期策划方案

宁波江北洪塘商业项目前期策划项目概况：总用地面积12.5公顷，建面17.03万平米。

规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28％，建筑面积3.6万平米,该用地为酒店。二号B地块：占地3.93公顷，容积率为2.15，建筑密度20%,建筑面积8.4万平米.该用地为居住用地。二号A地块：占地4.51公顷，容积率为1.1，建筑密度为35%,建筑面积5.03万平米.该用地为商业用地。项目概况目标分解

总体目标：在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：

以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化 核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？决定商业体量的关键因素KPI体系区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系地块条件有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求

我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米。利客来地块条件项目初步界定：

我们将从“区位—人口—交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值洪塘第一商圈核心区“绝版”地块

本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定洪塘区位概况洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。区位人口交通借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区

北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇

围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、‘田园’城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区——宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。洪塘用地现状图洪塘2005～2020用地规划图区位人口交通江北之于宁波

*行政区划

全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。区位交通人口洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。洪塘之于江北交通人口区位三至五年内版块内居住人口达到15万，

足够支撑10万平米左右大型商业购物中心江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。

区位人口交通江北区交通建设状况——

杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车区位人口交通

07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。

洪塘交通体系状态

区位人口交通洪塘与周边地区联系的交通路线余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州湾大桥南连接线

海曙方向：江北大道

鄞州方向：绕城高速公路、机场路、西外环路

江东方向：世纪大道、中兴北路延伸段

镇海方向：北外环路和原北外环路

其他交通路线规划中的轨道四号线经过本区；

杭甬运河航道位于本区南部；

区位人口交通

洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达”的特征。江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。

洪塘成为宁波北部重要交通集散区小结：从“区位—人口—交通”三个角度看，

本地块初步具备了商业开发价值！区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心；洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道总人口将达到10～15万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消费的增长和地区经济的繁荣。综上所述，考虑商业开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。区位人口交通洪塘周边（江北西区）整体规划态势发展规划

一、规划范围：西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面积2.6平方公里。二、规划期限：近期2005——2010年中远期2011——2020年三、功能定位：集高品质的行政办公、商业商务、居住、工业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新区，宁波中心城的西北门户。四、人口规模：规划总人口20万人。五、规划结构：形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。六、规划布局

规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；洪塘居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高中2所。

本项目价值点总结：城市副中心核心区域

城市未来的居住中心未来城市的交通枢纽城市副中心核心商圈案例借鉴案例研究对象：研究目的——确定城市副中心未来的发展历程及发展方向案例选取原则1、城市副中心2、周边以居住为主要功能上海徐家汇上海五角场副中心发展方向——深圳南山上海徐家汇副中心发展历程——90年代初三期人口稀三少，几三乎没有三商业90年代中三后期96年底，三家乐福三南头店三开业，三带动了三周边区三域的人三气，南三头商圈三开始形三成。同三时，人三人乐南三油购物三广场开三业，南三油商圈三开始形三成。90年代末99年，滨三海大道三通车，三南山区三房地产三开始快三速发展三。海雅三百货开三业，南三油商圈三正式形三成，成三为南山三区人气三最旺的三商圈。21世纪初沃尔玛三入驻蛇三口，蛇三口商圈三开始形三成。华三侨城铜三锣湾广三场开业三，华侨三城商圈三开始形三成。顺电、三国美、三苏宁相三继在蛇三口沃尔三玛附近三开业，三蛇口商三圈迅速三成熟。同时，三天虹、三岁宝、三赛格纷三纷落户三南头商三圈。200三6年花园三城中心三开业，三标志着三南山区三商业全三面走向三成熟。200三3年到现三在初始期启动期发展期快速发三展期激烈竞三争期时间重大事三件商业发三展阶段未来海岸城三、保利三文化中三心、益三田假日三广场等三一批超三大型的mal三l即将建三成。未三来几年三将增加三近40万平米的三商业面三积。90年代以三前随着人三口开始三增加，三逐渐有三了一些三社区配三套的商三业。空白时三期成熟期交通便三利住宅快三速发展人口聚三集商业迅三猛发展南山区三主要物三业发展三趋势深圳市三南山区在滨海三大通道三开通后三住宅迅三猛发展三，人口三大量集三中之后三，商业三物业开三始井喷三式的发三展发展历三程案例发展方三向案例八十年三代底上海学三者徐光三启长埋三于此，三自此诞三生了三“徐家三汇”，三产生的三文化渊三源199三2年期出现了三东方商三厦、太三平洋百三货、中三兴百货三等10大商家三，特色商三业发展三迅速；三写字楼三开始发三展199三5年轻轨、三高架、三内环、三立交、三地面、三地铁的三建设，三形成交三通枢纽三，加速三了商业三和地区三产业发三展200三2年政府统三一规划三，统一三运营；三建立上三海徐家三汇商城三集团三，市场三化操作三，提高三区域形三象初始期启动期发展期成熟期时间重大事三件商业发三展阶段200三5年商业进三一步开三发；商三务楼发三展迅速三；高科三技产业三发展良三好300年以前改造区三域环境三，开发三“侨汇三房”—高档住三宅，三带来了三高收入三人群，三为商业三发展作三了铺垫三。空白时三期发展期地理优三势住宅快三速发展商业启三动商务办三公发展徐家汇三主要物三业发展三趋势上海徐三家汇在住宅三开发的三带动下三商业开三始起步三，交通三的改善三使其迅三速发展三，确定三城市副三中心地三位，在三政府统三一商业三运营的三市场环三境下，三商务办三公也得三以迅猛三发展发展历三程案例发展方三向案例上海徐三家汇副中心三核心地三区商业三、办公三成为商三圈主体三功能，三其中办三公占24％，商三业服务三业占19％，住三宅比例三仅为13％目标建三成世界三级城市三副中心三，包括影城、三体育城三、新兴三商贸城三、生物医学城三、建材三城、科三教城以三及历史风貌观三光区的三七大主三题概念地位及三定位：商业、三商务、三科教、旅游、三体育、三设计装三潢服务三等交通便三利，周三边聚集三大量产三业＆居住人口发展历三程案例发展方三向案例五角场三副中心三的开发三建设，三南部以三五角场三环岛为三中心，三以发展三商业、三宾馆服三务业、三金融贸三易、科三技信息三为主；三中部以三江湾体三育场为三中心，三重点发三展体育三、文化三和中高三档商住三楼；北三部以政三立路至三新江湾三城部分三地区，三重点发三展商贸三、办公三及中高三档住宅五角场三副中心三核心地三区用地三构成上海五三角场副中心三以商业三、教育三、办公三等为主三体功能三，其核三心地区三商业比三例为19％、办三公比例三为11％，住三宅比例三为20％发展历三程案例发展方三向案例副中心三发展方三向总结三：成熟三的商业三副中心三面积比三重往往三在20％左右三；办公三面积比三重根据三副中心三性质不三同差异三性比较三大，但三也在10％以上三；住宅三往往承三担配套三功能，三比例在13％～27％成熟的三城市副三中心往三往不仅三仅限于三商业的三发展，三办公等三商务功三能需求三量同样三很大住宅在三副中心三的核心三区里往三往承担三着配套三功能发展方三向案例三总结副中心三发展历三程总结三：区域发三展历程三往往遵三循“住宅——商业——商务办三公”的内在三规律交通的三改善往三往会强三有力的三刺激住三宅的开三发，随三后带动三商业的三发展，三进而区三域被确三立为城三市副中三心，在三此之后三商务办三公会得三到迅速三发展重大基三础设施三或活动三的举行三带动人三气或商三业的发三展，对三确立区三域副中三心地位三是一个三强有力三的支撑洪塘作三为宁波三城市副三中心，三住宅、三商业、三商务功三能是逐三步转移三与增强三的过程三。发展历三程案例三总结规划15万人的三洪塘新三区开始三启动，三洪塘商三业发展三即将面三临重大三的历史三机遇期商业竞三争格局三将直接三影响到三本项目三的商业三体量案例借三鉴住宅大三发展地理交三通优势商业启三动商务发三展副中心三发展历三程洪塘拟三建住宅三建筑面三积190万平米三，预计三居住人三口15万，其三中经济三适用房110万,3-三5年内开三发完成.住宅大三发展住宅大三发展带三来大量三的人口三聚集，三商业启三动一般三会滞后三住宅5～8年时间三，而且三会有两三到三年三甚至更三长的培三育期；三但对于三洪塘这三样的旧三商业中三心而言三，更多三的传承三＆升级三，是一三个逐步三更替＆三取代的三过程，三会减少三对新区三人口的三依赖，三同期建三设，分三期开业三是比较三理想的三策略随着副三中心的三逐渐成三熟，商三务需求三逐渐兴三起，最三终办公三面积往三往会占三到总面三积的13％以上三。洪塘三正在经三历着人三口置换三，商业三需求还三未正真三爆发，大量发三展办公三物业时三机并不三成熟，三商业将三成为本三项目的三重点发三展方向三。宁波商三业面临三空前激三烈竞争——202三0年中心三城商业三营业面三积将达350万平方三米左右根据宁三波市政三府202三0年城市三远景规三划，届三时将形三成以“两主”为基础三，以“八辅”为补充三，以“多点”为网络三的结构三合理、三布局完三善的商三业体系三，面积三控制分三别为140万、120万、90万平方三米左右三。另有八三个区域三商业集三聚区；“多点”为30个左右三的社区三（居住三区）商三业中心三。三江三片近郊三规划城三市建设三用地区三域根据三实际居三住人口三规模设三置若干三个社区三商业中三心，配三套设施三建设标三准与中三心城的三社区商三业中心三设置标三准一致三。竞争格三局洪塘周三边商业三竞争态三势严峻——洪塘力三推五大三地块姚江北三侧4号地块——姚江北三侧4号地块三位于洪三塘街道三南侧姚三江以北三，东面三为亲亲三家园，三南临建三设中的三北外环三路，西三至市经三济适用三房地块三，北接三姚江小三学和中三学。该三地块总三占地面三积44.三55亩，用三地性质三为商业三。区位优三势明显三，地块三基本属三于未开三发状态三，项目三的可塑三空间大三。该项三目是宁三波市八三大副商三业中心三之一———江北西三区的重三要组成三部分，三以创新三功能为三动力源三，酒店三会议、三办公展三示、商三业娱乐三、文化三教育等三功能互三动发展三，吸引三创新产三业、休三闲购物三、酒吧三餐饮、三商务办三公等产三业和功三能进驻三。通过三该项目三的整体三运作，三可以进三一步提三升该地三块周边三区域的三文化价三值、商三业气氛三，从而三带动区三域内地三块的升三值，为三洪塘整三体开发三提供有三力的支三撑。洪塘中三路东侧三退二进三三地块——项目共三有土地三面积250亩，具三体位置三在洪塘三中路以三东，机三场路（三规划）三以西由三华辰电三器公司三（约32亩）、三甬微科三技公司三（约63亩）、三园林公三司租赁三绿化地三块（约160亩）组三成。该三地块性三质大部三分为二三类居住三用地，三其中华三辰公司三及甬微三公司部三分为商三业金融三用地。三目前甬三微公司三已经整三体搬迁三，华辰三公司即三将搬迁三。该地三块适合三于住宅三、商业三、办公三等项目三开发。旧宅徐三地块——该地块三位于洪三都花园三以北，三江北大三道以南三（平直三针织公三司对面三），占三地面积三约50亩，土三地性质三为商业三。该地三块正在三制定规三划方案三，功能三定位于三商业项三目如汽三车服务三店的开三发。荪湖旅三游度假三区——用地规三模为1.8三5平方公三里（其三中荪湖三水面0.3三2平方公三里。该三区块刚三好处在三城市绿三色生态三走廊的三最西端三，自然三生态环三境条件三优美。三荪湖水三质清澈三，大小三适中，三周边环三境优美三。对开三发休闲三会议中三心和度三假区都三具有非三常好的三自然生三态环境三条件。三杭州湾三跨海大三桥的建三设必将三促进余三慈地区三的发展三，随着三该区域三的外围三交通系三统网络三建设的三完善，三开发休三闲会议三区和度三假区，三吸引经三济较为三发达的三上海、三慈溪地三区居民三前来度三假。鞍山地三块——该地块三位于宁三波都市三农业园三区内，三宝国寺三旅游公三路以北三，绕城三高速公三路以南三，占地三面积约200亩，土三地性质三为工业三，适合三引进物三流、仓三储等项三目。商圈内三竞争格三局洪塘各三楼盘底三商体量12万以上三，对项三目去化三影响较三大！商圈内三竞争体三量姚江新三都宁波三市江北三区洪塘三中路，三地处江三北西区三和洪塘三街道中三心位置三。距江三北大道三约150米，使三区域内三第一座三商务办三公楼。项目位三于项目三占地约20亩，总三建筑面三积约456三71平方米三，其中三包括地三上主体17层、地三下2层为车三库。建三成后将三是集办三公、商三贸、餐三饮、休三闲于一三体的商三务中心三，是江三北西区三中部的三一个新三亮点。项目高17层，地三下二层三；规划三总建筑三面积约450三00平米。姚江新三都——集办公三、商贸三、餐饮三、休闲三于一体三的商务三中心项目竞三争—姚江新三都姚江新三都的业三态规划项目竞三争—姚江新三都本项目三与姚江三新都的三竞争分三析大众娱三乐百姓大三舞台娱乐夜总会互动式三、参与三式、体三验式消费式专业化三、消费三型专业三市场、三娱乐休三闲的HOP三SCA多功能三、多业三态、综三合式室外、三半室外室内集中式三商业本项三目姚江三新都差异化三经营结三论项目整三体定位三：洪塘第三一代HOP三SCA洪塘人三口结构三将发生三质的变三化，白三领消费三推动洪三塘商业三结构升三级从商圈三内竞争三来看，三本项目三商业体三量只有三在5万平米三以上才三能保证三不被边三缘化与其他三商业项三目实现三差异化三经营，三实现商三圈共赢HOP三SCA是集购物三、休闲三、娱乐三、餐饮三文化及三社区服三务等功三能于一三体的区三域商业三中心项目属三性定位首席家庭娱乐购物中三心洪塘第三一代HOP三SCA洪塘首三席·家庭娱三乐购物三中心小结：三现阶段三洪塘的三商业项三目相对三分散，三较为集三中的区三域消费三水平也三比较低三，无法三满足日三益增长三的中高三端消费三需求前文已三经指出三，洪塘三人口结三构将发三生质的三变化，三白领阶三层将大量涌三入，推三动洪塘三商业结三构升级三；本项目三商业体三量保证三在5万平米三以上以三该商业三保证不三被边缘三化；与其他三商业项三目实现三差异化三经营，三实现商三圈共赢三；打造HOP三SCA商业，集购物三、休闲三、娱乐三、餐饮三文化及三社区服三务等功三能于一三体的区三域商业中三心。思维导三图商业体三量？体量布三局？符合需三求？体量实三现？风险规三避？三地块三关系：（1）、（2B）号地三块单独三存活的三能力必三须很强三；（2A）号地三块可操三作的空三间最大三，其自三身必须三有很强三的聚客三能力开发顺三序来为（2A）－（1）－（2B），（1）（2B）号地三块单独三存活的三能力必三须很强从地块三大小来三看，（2A）号地三块可操三作的空三间最大从与洪三塘中路三的关系三角度来三看，（2A）地块三自身必三须有很三强聚客三能力地块关三系地块周三边的洪三塘中路三和洪塘三南路是三最能体三现项目三商业价三值的地三方；而三江北大三道、机三场路承三担的只三是通行三功能，三人流比三较有限三，商业三价值很三难体现从人流三量来看三，洪塘三中路和三洪塘南三路的商三业价值三远远大三于其他三几条路三，靠近三机场路三的商业三价值很三难体现三。从小汽三车车流三量来看三，洪塘三中路承三担的交三通功能三远远超三出其他三道路江北大三道路承三担着主三要的公三共交通三功能对2号地块三而言，三洪塘中三路人流三大，无三疑是商三业价值三最高的三街道，三其次是三洪塘南三路，其三他道路三商业价三值很有三限车流人三流状况对1号地块三而言，三洪塘中三路和江三北大道三人流大三大，无三疑是商三业价值三最高的三街道，三其他道三路商业三价值有三限。住宅区住宅区2213332洪塘街三道办事三处1类地段租金范三围90～120元/平方/月洪塘菜三市场洪塘购三物中心洪塘中三路洪塘南三路2类地段租金范三围70～105元/平方/月小区通三道23类地段租金范三围30～60元/平方/月洪塘街三道主要三商业片三区租金三情况分三析从租金三价值来三看，地三块沿洪三塘中路三最能体三现商业三价值,从整个三洪塘镇三商业看,洪塘南三路商业三比重大!租金状三况项目解三析在商业三价值排三序的基三础上进三行商业三、住宅三的功能三分区，三充分挖三掘地块三价值综合各三地块特三点对业三态要求三进行业三态分区三，最大三限度的三保证各三地块独三立经营三的可实三现性■■价值最三高区■—价值次三高区■—价值一三般区■—价值较三弱区以下我三们将结三合案例三研究的三结论，三展开对2A地块规三划布局三的讨论■—价值微三弱区华南MAL三L平面布三局：功三能分区三明确，三以游乐三为内核三，主力三店环绕三，带动三商铺经三营华南mal三l虽然现三在面临三着经营三困境，三但其规三划的科三学性则三是不可三抹杀的三。案例借三鉴－布三局购物游乐区A：百货B：百货C：超市D：室内三游乐场＆电影三院E：汽车三展厅＆沐浴中三心F：餐饮三、高档写字楼J：自用三办公楼休闲、餐饮、办公区居住区华南MAL三L商业人三流设计三：设置三若干商三业节点三，使人三流充分三共享每个商三业节点三（吸引三点）所三能影响三的有效三范围为90～120米，如三此设置三的这些三吸引点三，使整三个MAL三L的人流三分布合三理，形三成聚合三型，从三而使人三流被充三分共享三，进而三提高商三业价值三。案例借三鉴－布三局案例总三结案例总三结明确的三功能分三区——用道路三将地块三进行若三干独立三功能区三域的分三割，如三：购物三区、休三闲娱乐三区、餐三饮区、三写字楼三区、住三宅区等购物区三往往搭三配游乐三设施布三置，多三以游乐三设施为三核心，三主力店三（如百三货、超三市等）三外围环三绕，通三过内外三的联动三实现中三间商铺三的人流三共享简单的三人流动三线（线三形或环三形），三设置若三干商业三节点（三多以主三力店形三式出现三），保三证人流三的共享设置核三心区增三强整体三的凝聚三力以案例三分析结三论为原三则，我三们对二三号A地块进三行功能三布局及三交通流三线组织综合案三例分析三结论，三我们三总结出三规划布三局的KPI体系KPI体系交通组三织功能分三区业态组三合：利用三道路系三统区隔三出明确三的功能三区，并三保持各三区域的三相对独三立性，三避免相三互干扰：以客三流共享三为第一三原则，三充分利三用主力三店带来三的人流三提升商三铺价值外部交三通：确三保强大三的公共三交通体三系，增三强项目三对外的三辐射能三力，加三强其可三达性内部交三通：形三成单一三的人流三动线（三线型或三环形）三，设置三若干商三业节点三，保证三人流共三享；同三时保证三人流、三车流、三货流的三分离，三避免相三互干扰二号A地块功三能分区三：

充三分挖掘三商业价三值，保三证各区三域功能三的独立三性根据项三目解析三结论可三以判断三：沿洪三塘中路三是商业三价值最三高区域，沿三机场路三东侧商三业价值三最低，三居住价三值较高三。依据地三块商业三价值＆三地块形三状，通三过交通三将地块三划分为三小型商业区三，百货三、超市三区，专三业市场三区，酒三店区，三娱乐区三、餐饮休闲三区、精三品区，三居住区三。功能分三区业态组三合交通组三织业态组三合：功能分三区业态组三合交通组三织业态建筑面积㎡面积比例%大型超市1230014.3商业专卖店41004.7社区服务、小型商业920010.6专业市场76008.8餐饮服务60007.0休闲35004.0娱乐76008.8酒店3600041.8合计86300100商业业三态比例三建议商业的三配比建三议：餐饮酒三吧14.三37%三,音像书三店2.4三7%,运动用三品3.8三4%,美容美三体4.9三8%,电影院线4.9三8%,健身房3.6三8%,电玩网三吧3.2三7%,三KTV娱乐5.3三8%,百货20.三58%三,超市5.2三8%,家居家三具6.4三2%,三3C家电5.9三2%,服饰15.三64%三,其它3.9三4%.交通组三织：出三入口结三合交通三核心，三设置三停三车场，三保证便三利性。功能分三区业态组三合交通组三织交通组织外部交通内部交通出入口公共交通停车场人流动线共享空间车流动线货流动线思维导三图商业体三量？体量布三局？符合需三求？体量实三现？风险规三避？随着洪三塘片区三的成熟三，商圈三内的人三口结构三将发生三质的变三化，会三推动洪三塘商业三的升级边缘商三圈——青林湾，他们三对商圈三的贡献三较小。次级商三圈——江北大三道其他三村庄、三慈城、三谢家路三的几个三经济适三用房的三客户群三，本项三目吸纳三的次主三流客源三来自商三业设施三比洪塘三更落后三一点的三区域。核心商三圈——洪塘目三前2.4万人口三，流动三人口众三多，周三边工厂三多，消三费潜力三大，目三前为抵三挡消费三；核心三商圈往三往会带三来65％左右三的消费三量近三期远三期边缘商三圈——青林湾三的辐射力三可能会三减弱。三这部分三客户群三对商圈三的贡献三很小。次级商三圈——与慈城三商业相三辅相成三。共同三繁荣江三北西北三区。核心商三圈——规划人三口15万，周三边商品三房和12个经济三适用房三带来大三量的新三宁波人三和宁波三其他区三域的人三口，这三些将以三城市的三中坚力三量——白领为三主目标市三场定位洪塘商三圈未来三的消费三者将是三城市中三最为年三轻、活三跃、消三费力最三强的人三群消费者三年龄构三成消费者三受教育三水平消费者三收入水三平通过在三洪塘商三圈街头三拦访及三问卷调三查的形三式，得三到一系三列洪塘三商圈消三费者现三状的数三据。同为以三居住功三能为主三的城市三副中心三，洪塘三人口将三会向着三高学历三、高收三入、低三年龄的三方向发三展。同三时，洪三塘商圈三的消费三者构成三随着人三口置换三而变化三，洪塘三商圈未三来的消三费者将三是城市三中最为三活跃，三消费力三最强的三人群。洪塘购三房者受三教育水三平目标市三场消费三者状况深圳南三山区四三个主要三商圈和三宝安中三心区两三个主要三商圈中三的功能三业态状三况表明三，在商三业相对三成熟的三区域里三，业态三是丰富三齐全，三这是洪三塘商业三发展的三必由之三路。南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈集中商业面积百货115740293570超市67400餐饮12800电器主题商场30780通讯&IT主题商场21050其它主题商场45800商业街区面积7920总计301490南山区三集中商三业功能三业态比三例南山区三集中商三业功能三比例状三况前进路商圈创业路商圈集中商业面积百货79200133870超市19700餐饮3700电器主题商场11300通讯&IT主题商场19670其它主题商场300商业街区面积8960总计142830宝安区三集中商三业功能三比例状三况宝安区集中商业功能业态比例案例借三鉴从南山三和宝安三两区核三心商圈三中IT&通讯产三品营业三面积在三集中商三业中所三占比重三在10%以上南山区三核心商三圈中IT&通讯产三品营业三面积在集中三商业中三的比例宝安区三核心商三圈中IT&通讯产三品营业三面积在集中三商业中三的比例南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈前进路商圈创业路商圈宝安区三核心商三圈中商三业街区三与集中三商业的三比例南山区三核心商三圈中商三业街区三与集中三商业的三比例案例借三鉴案例小三结：成熟的三商业副三中心业三态趋于三丰富，三专业店三从传统三百货/超市店三内分离三出来从目前三阶段来三判断，三专业店三多以电三器主题三商城、IT＆通讯三主题商三城、家三具装饰三主题商三城等形三式出现通常IT＆通讯三产品营三业面积三在集中三商业中三所占比三重在10%以上案例小三结我们将三结合案三例分析三得到的三业态多三元化结三论，对三洪塘现三有商业三业态结三构进行三比较分三析，得三出项目三面临的三商业机三会洪塘商三业网点三布局洪塘老三镇——主要以三洪塘南三路的洪三塘菜场三为中心三的商业三，满足三基础生三活。商三业设施三落后。江北大三道沿线三村庄—民房街三面房为三主，商三业点三分散，三没有形三成规模三，满足三最基础三的生活三需求。洪塘街三道—新建楼三盘的底三商形成三商业街三，商业三设施新三，但目三前没有三人气。三只有姚三江花园三底商满三足基本三生活需三求。商业现三状洪塘中路洪塘购物中心住宅住宅街道办事处街道办事处本案住宅颐和名苑洪塘公交车站住宅经济适用房经济适用房姚江花园奥林80亲亲家园姚江花园拆迁安置房姚江新都医院洪都花园洪塘中心小学经济适用房洪塘中路洪塘南路江北大道大型酒三楼、火三锅城三餐饮三种类少三，档次三有待提三升。商业现三状超市:大型超三市缺乏三品牌支三撑,动线布三置及品三种组合三不合理,客流量三一般.商业现三状名称位置面积租金备注三江超市宁馨路2100平方——生意好，每天客流量3000多人次。姚江超市姚江花园西大门（西南侧）140多平方4万/年原开盘商铺价4000多，现价：16000元/平方。上海华联超市1姚江花园北大门4000多平方——9月底开业。上海华联超市2洪塘镇街上2000多平方——经营日杂、电器、工艺品、食品等（客流量多）。万家福超市姚江花园北大门（西北侧）100多平方3万多/年每月2700，经营日用杂货。加贝超市购物俱乐部洪塘镇街上500多平方15万左右/年客流量大。娱乐:娱乐设三施落后,棋牌室三是打发三业余时三间的去三处。急三需一个三全能场三所去满三足需求三。五星电三器国美电三器商业现三状现使用三的几个三比较典三型商业三项目——远洲大三酒店基本情况名称远洲大酒店详细位置江北大道北外环路交接处占地面积35亩投资总资金6-7亿开业时间2006年底装修标准五星级欧美设计风格建设单位宁波大世界、远洲集团两家大型企业共同开发完成。重点配套情况共七层。其中1-6层做酒店用途，中庭大堂吧（挑高17米）。商务中心、商场（精品屋、食品、用品与鲜花等）。休闲娱乐设施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、KTV、桑拿、足浴。餐饮包厢分类型分布在各个楼层近十几个。大型会议室（666平方米）可容纳400个席位、如果开鸡尾酒会可容纳1000人左右。会议可以灵活分割成三个独立的空间，另外酒店可以提供与会人员相应的会议设施如：投影仪、电脑等相关会议用品。小会议室（圆桌式）有9个，能容纳20-30人左右。客房主要集中在2-6层，共287间（入门及卫生间入门皆感应式）。商业现三状现使用三的几个三比较典三型商业三项目——远洲大三酒店客户构成目前已经举办的主要的活动：宁波青少年宫儿童节活动、宁静等演员、谢晋导演等知名艺人来搞活动、青少年全国篮球比赛会议。招商。散客。周边派出所、街道、公司开会、聚餐。目前运营情况经营模式连锁经营（台州3家四星级规模、江西九江1家五星级规模）。入住率节假日可达到50%以上。行式与开元大酒店一样。房价表客房类型总统套房高级双床房豪华大床房高级套房豪华套房公寓套房公寓双人房公寓单人房人民币1680010601960216026603060480（协议）散客580480（协议）散客580商业现三状现使用三的几个三比较典三型商业三项目——兴都菜三场商业现三状现使用三的几个三比较典三型商业三项目——洪塘购三物中心商业现三状洪塘商三业业态三比例分析：现阶段三洪塘街三道商业三以中低三档服饰三店、中三低档餐三饮门店三为主力三业态。旅馆、三发艺、三家电、三时尚屋三、通讯三、糕点三、烟米三等生活三配套类三经验门三店种类三齐全。结论：现阶段三商户主三要满足三中低端三消费水三平客户三的需求三，区域三内高端三消费市三场处于三真空状三态。洪塘商三圈适合三建立生三活消费三品专业三批发市三场吗？商品生活消费品家居类服饰化三装类日用百三货类服饰类三商品的生产三原料可以通三过专业三市场形三式流通三的商品有什么三种类的三商品适三合在洪三塘商圈三建立批三发市场三吗？？食品文化娱三乐类电讯类交通工三具类部分通三用生产消三费品满足众三多小型三加工单位三需要的三生产消费三品生产消费品农副产三品日用工三业品服装、三皮具、三鞋类电子元三件、化三学试剂三、通用三机械、三工具广告材三料、印三刷材料三、汽车三配件、三美容美三发类批发式三专业市三场是商三品流通三渠道中三的一个三流通环三节，分三析专业三市场规三律的重三要手段三就是研三究商品三及其流三通渠道三的特点没有相三应的产三业背景三支撑得出：三根据业三态比例三分析，三服饰百三货比例三极高，三做服饰三批发市三场有一三定的市三场。商业小三结:通过对三整个洪三塘镇的三商业调三查，洪三塘区域三低收入三人群较三多，城三市形象三、基础三设施落三后。多三年来，三一批有三实力的三人逐渐三迁出洪三塘，致三使洪塘三消费力三下降。江北大三道把洪三塘人群三集中地三分为块三状，致三使洪塘三镇商业三点分散三，没有三集中效三应。在三调研中三，通过三几个大三型酒楼三、超市三、美容三美发、三娱乐中三心的调三查，发三现洪塘三镇上的三生意比三洪塘街三道的生三意好。三租金比三洪塘街三道高出三很多。三洪塘镇三上的洪三塘购物三中心、三阿拉饭三店、香三辣时光三（重庆三火锅）三客流量三大，经三营稳定三。远洲三大酒店三是洪塘三唯一的三集娱乐三休闲、三商务、三餐饮、三住宿为三一体的三大型酒三店，生三意火爆三。洪塘街三道目前三除姚江三花园的三商铺已三开业外三，其他三社区的三商铺还三未进行三销售或三正建造三中。洪塘街三道商业三业种以三满足居三民基本三生活为三主，在三业态分三布上，三以传统三餐饮、三超市、三建材、三汽修居三多，三且以中三低档消三费为主三，缺乏三时尚、三潮流的三商业业三态和商三业场所三。商业小三结：以零散三经营为三主：商三业形式三以零散三经营为三主，无三大型卖三所，除三几家小三型超市三以外，三其他都三是临街三的小三门面三，与成三熟的商三业口岸三相比，三档次低三，规模三小，满三足不了三该片区三居民的三消费需三求和心三理需求三，因此三该片区三居民更三多的会三选择到三洪塘镇三或海曙三欧尚商三圈消费三进行购三物和消三费。缺乏品三牌服饰三专卖店三：无品三牌服饰三专卖店三，现有三的服装三店多是三小型低三档店面三，无法三满足该三片区内三中高收三入人群三对品牌三服饰的三需求，三因此这三部分消三费者会三选择到三天一广三场或者三其他商三场进行三消费。缺乏西三式外卖三店：缺三少深受三广大消三费者青三睐的大三型快餐三店，如三肯德基三、麦当三劳、德三克士等三。娱乐设三施不健三全：娱三乐设施三不全面三，缺少三大型歌三城和健三身房，三因而无三法满足三中高收三入人群三的娱乐三需求。目前洪三塘处于三开发阶三段，相三比其他三成熟商三圈，投三资门褴三、商铺三租金价三格和出三售价格三都较低三，随着三江北城三市潜力三的上升三，该地三段商铺三价格也三将随之三而上，三投资商三将获得三巨大回三报。小结：三理想的三发展方三向业态现状发展空间百货分布零散,,档次比较低.种类单一.无论从现状还是从未来的人口增长来看，百货业大有所为超市洪塘购物中心营业面积达到4千平米，平均客单价为41元从未来人口发展的角度来看，本项目有很大发展空间专业店家电洪塘未来平均每年将有新增0.1亿元（保守估计）的家电市场空间，目前家电卖场营业面积少,无品牌家店,档次低,以组装家电为主。目前家电卖场远不能满足要求，家电卖场空间巨大电动车洪塘菜场比较集中，是居民出行主要工具，具有很大的市场。专业店的出现是商业发展进程的必然趋势，洪塘有很好的机遇家具装饰从选址来看，往往不会选择核心商圈，有两种形式：以专业街的形式存在，城市快速干道或城市重要交通节点地块位置不符合选址要求休闲娱乐餐饮洪塘餐饮、休闲＆娱乐属于结构性缺失，餐饮缺乏高档、特色消费休闲娱乐缺乏家庭＆儿童消费场所商业小三结及项三目机会洪塘商三业发展三空间很三大，对三本项目三而言，三百货、三超市、三家电主三题商城三、电动三车行以三及家庭三＆儿童三休闲娱三乐场所三、服装三批发市三场是比三较合适三的发展三方向.思维导三图商业体三量？体量布三局？符合需三求？体量实三现？风险规三避？分期开三发销售策三略招商策三略经营管三理业态规三划一层业三态:商业、三小型商三业区、三休闲、三专业市三场、餐三饮、停三车场、三酒店业态规三划二层业三态:大型超三市、小三型商业三区、休三闲、专三业市场三、餐饮三酒店业态规三划三层业三态:大型超三市、社三区服务三中心、三休闲、三娱乐、三酒殿业态规三划四层业三态:大型超三市、娱三乐、酒三店业态规三划四层以三上业态:休闲、三酒店业态规三划世界零三售巨头三对物业三的基本三要求按交通三工具来三划分商三圈：徒三步圈忍三受的商三圈半径三单程15分钟；三自行车三不超过10公里；三机动车三商圈单三程在30分钟左三右一般大三卖场与三后场办三公＆库三房为4：1比较合三适，大三卖场面三积与停三车面积三之比为4：1比较合三适大卖场三营业面三积一般三在500三0～120三00平米，三超过120三00平米，三顾客会三有累的三感觉世界零售巨头对物业的基本要求楼层层高卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求柱网开间10*10米楼板荷载卖场800公斤/平米，后仓1200公斤/平米卸货区考虑2到3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位500～700个汽车位，800～1000个自行车位货梯2部5吨货梯发电机容量2400～3200KVA建筑物长宽比10：7或10：6建筑占地面积15000平米其他要求供水、供电、通讯设施、空调到位招商对三象－主力店超市百货选三址需求位置：三商业中三心面积：2万平方米三左右楼层：1～2楼或1～3楼单层面三积不小三于500三0平方米层高：三首层不三小于5米，2～3层不小三于4米楼板荷三载：不三小于550三kg/平方米柱距：三不小于8米×8米配套设三施:扶梯、三货梯、三中央空三调、防三火分区三、卸货三区等停车位:20三0个以上招商对三象－主力店百货家电主三体商城三选址需三求市场类别要求开店区位店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市核心商圈核心位置5000平米以上目前，三家电连三锁店疯三狂在中三国版图三上开店三，特别三是世界三第一“三百思买三”200三6年进入三中国与三五星联三盟，更三引起本三土的家三电连锁三商的恐三慌；对三于具有三战略地三位的店三址更是三志在必三得。招商对三象家电主三题商城量贩式KTV开店选三址要求类别选址要求地点大型商业区底商或高密度居住区附近，周边公交线密集，使得消费者易达，但要求与居民区保持一定距离面积3000-4000㎡，通常两层，不排斥地下面积建筑要求层高不小于2.8m，承重350kg配套设施供电500KVA、供水200吨/天，可接220V民用电及380V工业用电；广告位要求3-15m的门头广告位；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为800mm-1000mm装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造停车位一个拥有200个包房的KTV应配备200个停车位，以4.5㎡一个车位计算停车场面积应在900㎡以上租金2-3元/㎡·天招商对三象娱乐休三闲桑拿选三址要求类别选址要求地点位于餐饮、娱乐集中区域，最好处于高档住宅区、商业区或城郊结合处，高消费群体集中建筑要求店面框架一定要适应洗浴流程设计需求，要有前厅接待区域，单纯洗浴以三层为宜，客房除外周边环境卫生、安静、优美，远离居民区

配套电力充足，给、排水便利，煤、油、天然气资源满足经营需要交通交通便利，同时消费人口和流量很大停车店面前要具备宽敞的停车场所，门前停车数量大，显示人气旺水疗选三址类似三桑拿，三层高一三般4.5三-6m，由于三用水量三大，因三此要考三虑政府三对水资三源利用三有无强三制性政三策规定三。招商对三象娱乐休三闲餐饮选三址案例三：星期五三餐厅类别选址要求地点面积店面面积（餐厅一、二层）600-700㎡，另100㎡的辅助面积（地下）建筑要求层高3.5m以上配套设施200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足；全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道；独立出入前、后通道，15-50个停车位；可树立店标、广告牌、门头标牌；建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬租期租金10-20年，租金长期不变招商对三象餐饮餐饮选三址案例三：火锅店类别选址要求地点人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈建筑要求框架式，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅，楼上商铺亦可配套设施--面积要求120-500㎡租金承受视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/㎡·天租期2年以上立店障碍与餐厅相同招商对三象餐饮功能业三态比：三建议适当提三高休闲三娱乐和三餐饮业三态的比三例，降三低购物三业态的三比例。小结：本项目三休闲娱三乐、餐三饮、购三物三部三分的比三例为22%：12%：66%，与“黄金比三例”相差较三远。适当提三高休闲三娱乐和三餐饮的三比例，三降低购三物比例三。本项目功能面积比例休闲娱乐1110022%餐饮600012%购物3320066%sum50300100%功能比三＆业态三比从国内三多个大三型Mal三l的成功三案例，三可以得三出一个Mal三l功能业三态的黄三金比例——”三30：20：50“，也就三是休闲三娱乐、三餐饮、三购物功三能在Mal三l中所占三比重分三别为30%、20%、50%。分期开三发销售策三略招商策三略经营管三理业态规三划项目开三发周期三划分项目分三三期开三发第一期三开发社三区服务三、超市三、小型三商业、三专业市三场、餐三饮服务三、休闲三娱乐、三酒店一三方面可三以尽早三地实现三沿街商三铺和街三区的销三售，回三笼资金三；另一三方面几三大主力三店的建三设可以三刺激街三区的销三售，大三大减轻三项目的三销售压三力。第二期三开发以三住宅为三主体，三第一期三开发形三成的完三善商业三配套将三成为住三宅实现三快速销三售的有三力支撑三。第一、三二期开三发完成三之后，三项目的三资金压三力已经三很小，三因此，三开发百三货、精三品、OUT三LET提高产三品档次三，为项三目争取三净利润三。分期开三发本项目三业态定三位确定三各期的三招商范三围招商范三围主力店次主力三店商铺大型百三货（如三利群、三天虹等三）大型超三市（如三家乐福三、沃尔三玛、佳三世客等三）高档中三式酒楼夜总会三＆KTV桑拿＆三水疗会美容院三、美体三健身会电器城游乐设三施、儿童教三育机构特色连三锁餐饮三、麦当三劳、肯三德基等小型零三售店（三如服装三、首饰三、保健三品、书三店等）小型餐三饮（如三中西快三餐、冷三饮店等三）小型娱三乐休闲三（如酒三吧、咖三啡厅等三）招商范三围综合运三用各种三招商渠三道行业展三会与会三议通过行三业协会三组织展三会或论三坛来招三商广告招三商行业数三据库招商终端拜三访招商网络招三商利用媒三体（电三视、报三纸、杂三志等）三招商利用邮三政、直三邮投递三来招商利用人三员到市三场、商三场等地三直接拜三访利用互三联网发三布招商三信息特许加三盟投资连锁企三业招商渠三道招商顺三序——主力店三店先期三入场主力三店次主力三店品牌专三卖店中小散三铺招商顺三序：招商理三念：低租金三获得强三大品牌三主力店三入驻，三通过设三立免租三期吸引三中小商三铺入驻主力店三周边的三商铺经三营往往三处于“三寄生”三状态，三他们本三身并没三有聚客三能力，三但大型三主力店三的入驻三会产生三大量的三人流，三使得商三铺得以三存活。三以低租三金换取三大主力三店的入三驻不仅三可以带三动小商三铺的招三租，更三能提高三小商铺三的销售三价格招商顺三序初步方三案设计三完前要三与主力三店达成三进驻意三向方案设三计主力店三洽谈初步方案施工图设计主力店意向主力店签约方案调整招商与三设计的三关系招商合三作方式——合作分三成＆纯三租金综三合使用类别定义优点缺点适用性

加盟店经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费，获得该品牌的使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供.经销商享有品牌优势经销商资金压力大，承担是否适销对路的风险适用于高知名度的品牌，如：麦当劳商品代销经营者设立专柜，将商家的商品上浮，售出后再与商家结帐经营者风险也小供货的商家在资金上承担一定风险为了减少流通成本，提高商品竞争力，商品生产的商家可以使用保底分成发展商制定一个分成比例，确定最低的营业额作为保底底线，营业额高出保底线按制定的比例分成，将商铺租给商户使用能减轻商户的资金压力对市场环境不了解的商家不太愿意入驻对该市场充分了解的商户可以采用合作分成从营业额中提取一部分作为商场的回报，发展商和商户共担风险，共享利润风险与利润共存，使商家消除对市场的顾虑双方对市场未来价值达成共识，有一定难度招商过程中使用效果很好纯租金发展商将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险发展商无任何风险市场缺乏统一经营，统一管理的形象对面积较大的独立铺可以使用招商合三作方式招商对三象租金三与承租三面积间三关系最高最低其次最小零售商三铺：化妆品三、服装三、珠宝三、皮具三、鞋、三钟表、三眼镜、三通信最大特色品三牌店：电器、三音像、三美容中三心、家三居用品三、运动三用品、三健身中三心租金面