房地产项目标准化

2015年4月房地产项目标准化研究产品标准化背景、前提与策略01020304目录产品标准化的模块与执行手册产品标准化的意义产品标准化的工作建议05如何推进产品标准化Part1产品标准化背景、前提与策略产品标准化背景房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本、工程、采购等相关领域更多的价值，

标准化是企业多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。“标杆地产”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。

要做大做强做优，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。

产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可能的需求演变。

1.成熟性：标准化的对象必须基于成熟产品，不能将不成熟的产品标准化后推广2.市场性：必须经过市场检验，不能只有设计师和企业满意，更该基于市场和客户的认可4.领先性：标准产品必须具有相对的领先性和适当的前瞻性3.通用性：标准化的产品必须具有通用性与延展性，以通过产品标准实现项目快速复制产品标准化四个前提产品标准化前提产品标准化策略两种策略—规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”从“道”与“术”两层面界定标准化策略。道术产品规划的指导思想与准则，是指产品复制的规律理念与经验总结，如针对“产品规划”环节，由于土地和资源的差异化，不可能梳理“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划。“术”属于产业设计模块的细则，是标准化具体复制的对象，大多拿来即用。Part2产品标准化的意义产品标准化意义总述目的提升开发效率标准化创新快速复制保证操作水准均质化减少犯错率降低管理成本和建造成本1.增加产品附加值2.提升操作水准标准化前离散标准化中成核标准化后规则产品标准化意义总述途径管理策略管理标准化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术应用模式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化设计战略采购形态性能结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导√√√√标准化创新未推行标准化开发模式出现的问题开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化1设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化2项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”3组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系4未推行标准化开发模式出现的问题制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程5不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范6个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果7Part3产品标准化的模块与执行手册产品标准化六大模块产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避免四钻牛角。

标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。

标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。CSWADI产品标准化六大模块010203040506扩初和施工图纸标准化成本配置标准化部品部件标准化施工工艺标准化产品配置标准化稳定的战略合作方产品标准化六大模块1.扩初和施工图纸标准化标杆企业对设计图纸的标准化推行到扩初和施工图，对不同地区的施工图不硬性强调标准化，给出参考施工图和做法说明，用于借鉴对比。针对“景观、会所、示范区”等，设计图纸则统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。2.产品配置标准化产品配置从整体格局进行了标准化，具体针对各项目公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进行配置比例的约束。3.成本配置标准化标准化产品针对各个成本指标和成本支出，进行一级科目的配置标准化。产品标准化六大模块4.部品部件标准化部品部件标准化是产品标准化的具体操作和整个产品标准化的基础。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商管理等一系列的标准化。5.施工工艺标准化房地产项目开发周期不同，施工工艺在很多方面的标准化，对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。6.稳定的战略合作方整合优秀供应商并实现长期稳定合作，形成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作，这对产品标准化是最直接的支撑。产品标准化六大模块产品标准化落地的执行手册通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化材料部品手册

1合约采购手册2施工手册3成本手册4营销推广手册5产品标准化落地的执行手册现有产品总结优化标准扩初图材料部品手册针对材料部品及封样等进行规范合约采购手册施工手册成本手册营销推广手册主要针对合约分判计划、供应商名录、指导采购价等进行规范主要针对施工组织、工艺、工法和工程质量进行规范。主要针对成本体系、成本明细、成本标准、成本数据库等进行规范重点针对营销推广、VI标识、案名等进行规范和标准化Part4产品标准化的工作建议标准化工作建议1.管理标准化——流程优化标准化是工业化的基本特征规范化执行

持续优化改进卓越流程再造完成全集团的业务流程优化文件成果编制；

完成集团范围内的业务流程的推广与执行；

建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作；

建立产品设计创新机制和新技术应用模式；建立业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制；

全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；形成具有自身特色的、卓越的标准业务流程。标准化三工作建三议1.管理标三准化——工作分三解集团总部项目公司协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助子公司完成优化流程节点程序文件编制工作。提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板牵头业务操作IT化完成业务流程优化文件成果编制；试点建立内部的产品创新机制和新技术应用模式，在集团内推广；配合流程IT化，各子公司应及时地完成相应的流程文件编写。流程完善与管理创新制定全集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核工作。流程审核向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书;（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）执行颁布的流程。流程推广与执行标准化三工作建三议2.工作重三点设计关键节点管理系统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与现场签证管理系统部品应用与供应商管理系统设计资源管理系统户型信息应用系统论证阶段户型运用概念规划阶段策划户型设计实施方案阶段部品清单和定板施工图阶段施工阶段招投标IT化设计三管理系三统专业三网站将三和项目三网站结三合，其三中设计三变更系三统放入三项目网三站2.工作重三点1将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对项目操作的监控和及时跟踪。根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享2积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴；3根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到对变更涉及成本等的及时跟踪和控制；4在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能5完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能标准化三工作建三议设计关三键节点三管理系三统户型信三息应用三系统设计变三更与现三场签证三管理系三统部品应三用与供三应商管三理系统设计资三源管理三系统3.业务操三作IT化标准化三工作建三议标准化三是工业三化的基三本特征启动推广普及设计关三键业务三流程IT化率：70％其它关三键业务三流程IT化率：25％设计关三键业务三流程IT化率：85％其它关三键业务三流程IT化率：60％建设IT化设计三管理平三台，设三计关键三业务流三程IT化率：30％3.业务操三作IT化标准化三工作建三议工作分三解搭建操三作平台设计关三键节点三管理系三统；户型信三息应用三系统；设计变三更与现三场签证三管理系三统；部品应三用与供三应商管三理系统三；设计资三源管理三系统；建立鼓三励使用三各系统三的奖励三和惩罚三办法并三实施；完成各三系统的三推广应三用。参与操三作平台三建设；按照各三系统的三开发进三度，完三成涉及三到的流三程修订三和编制三工作；负责组三织并培三训各自三子公司三相关人三员使用三系统；三执行各三系统的三推广实三施工作三；组织实三施系统三在子公三司新项三目中运三用，完三善并维三护信息三，提出三改进建三议。业务操三作IT化集团总三部项目三公司4.标准化三体系—三管齐三下标准化三工作建三议标准化管理标准化构配件标准化项目标准化部品选三型构造设三计通用三度目标值10％挑战值20％按流程三操作内部审三核操作合格率100％标准图三纸占图三纸总量目标值35％挑战值50％对所有三项目公三司刚性要三求对所有项目三公司刚性要三求对项目三公司刚性要三求5.标准产三品/组团设三计—操作方三案标准化三工作建三议选取某三公司项三目为载三体，形三成全套三标准化三设计、三操作范三本以及三成果范三本团队构三成费用原三则操作流三程重要文三件沟通模三式时间计三划操作方三案—团队构三成标准化三工作建三议集团分管领导技术管理部总经理经营管理部总经理财务管理部总经理集团牵头：技术管理部技术管理部经营管理部成本管理组项目公司牵头：设计总监设计部人员市场部人员成本部人员集团项目公三司决策层Part5如何推三进产品三标准化产品标三准化是三构建房三地产标三准化体三系的基三础房地产三标准化三体系产品标三准化运营标三准化服务标三准化专项技三术标准产品营三销标准产品建三造标准成熟产三品库标准产三品库模块标三准库计划管三理成本管三理阶段成三果管理投资收三益管理客户管三理产品采三购标准产品设三计人性三化建造过三程品质三化入住精三细化服三务项目案三例库成本限三额标准技术标三准库产品标三准化的三研究1、开展产三品标准三化工作三须明确三产品标三准化研三究模式三。自主研三发为主三，结合三外部合三作。产品标三准化必三须结合三项目的三特点，三因此产三品标准三化研究三也应坚三持借鉴三行业经三验的基三础上，三进行自三主研发三，系统规三划并引三进相关三专业合三作资源。2、产品标三准化研三究成果三的形成产品标三准化成三果的编三制：按三照标准三的模板三编制完三成；成三果文档三入库：建技术三标准库，便于三成果的三调阅和三管理。产品标三准化工三作的三三个阶段技术标准库开发案例库专项技术应用专项研究案例收集项目资料库成熟产品库标准产品库构建标准产品线标准模块应用···全面推广产品线设计管理标准手册·项目开发操作标准手册全产品线应用确定产三品线步三骤和成三果房地产三企业研三究、确三定产品三线的八三个步骤三（1-4）制订企三业产品三战略和三标准化三战略规三划，明三确标准三化体系三的构成三。1分析企三业核心三竞争力三和优势三项目，三对照产三品战略三和标准三化战略三，剔除三不符合三战略要三求的项三目。2对符合三集团战三略要求三的项目三进行类三型、规三模、风三格划分三。3通过系三列矩阵三组合，三确定了三企业重三点发展三的一个三或几个三产品线三。最三直接的三支撑4房地产三企业研三究、确三定产品三线的八三个步骤三（5-8）确定每三一条标三准化产三品线连三锁开发三所必需三的技术三标准内三容，包三括产品设三计标准（分为三规划设三计、建三筑设计三、形象三系统设三计，以三及精装三修设计三、景观三设计等三标准）三、部品标三准、产品建三造标准三、产品三交付标三准、产三品成本三标准等。5确定不三同风格三、不同三售价及三成本标三准的产三品线模三式，包三括城市三选择、三中观区三位选择三、项目三规模选三择、客三户选择三及项目三开发模三式和项三目管理三模式。6设计、三编制产三品技术三标准、三开发操三作标准三等技术三文件和三管理文三件。7依照技三术标准三和开发三操作标三准实施三产品线三的复制三、连锁三开发。8确定产三品线步三骤和成三果房地产三企业研三究、确三定产品三线的两三项成果成果1形成各个标准化产品线的《技术标准》成果2指导各个产品线开发的《项目开发操作标准》（手册）。内容：产品设计标准（分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计标准）、部品标准、产品营造标准（包括质量标准和交付标准）、产品成本标准等。包括：

◎产品线品牌价值，◎城市选择，◎项目选址（城市区位选择）

◎投资模式，◎土地获取模式，◎规划设计模式，◎工程建设模式，◎营销模式，◎商业物业运营与管理模式。确定产三品线步三骤和成三果如何推三进产品三标准化如何推三进产品三标准化实行标三准化，三最重要三的是务三实。产品标三准化不三可能做三的大而三全，否三则必然三深度不三够。还三无法整三盘复制三；另外三，对技三术