房地产项目开发建设流程课件

房地产项目开发建设流程

——政府审批全手续1房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地

专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金23房地产开发主要涉及政府部门市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等4项目推广、销售项目获取（取得土地）项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图选址、立项5前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证6办理国土使用证受理单位：国土局地产处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；

土地权属证明文件；

建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；

建设项目批准或备案文件；

地籍调查表、届址点成果表、宗地图；

招标、拍卖、挂牌成交确认书；

土地出让金缴纳情况审核表；

契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得《国土使用证》7办理房地产开发企业资质受理单位：建委开发处

受理时间：20个工作日

所需主要资料：申请资质等级的报告；

填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；

企业营业执照；

企业税务登记证；

验资报告；

开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；

外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；

专业技术人员的职称证书。

取得《房地产开发企业资质》8办理建设项目选址意见书受理单位：规划局综合处

受理时间：15个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;

土地权属证明文件;

扩建项目需提供产权证复印件;

联建项目需提交联建协议;

1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

取得《建设项目选址意见书》9办理建设用地规划许可证受理单位：规划局综合处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》;

《建设用地规划许可证》申请表;

经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;

拨地红线成果图;

拨地红线备案通知书;

涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;

工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。取得《建设用地规划许可证》10开发项目立项登记受理单位：区发改委

受理时间：5个工作日

所需主要资料：项目申请报告;

营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;

投资意向书;

银行出具的融资意向书;

规划行政部门出具的项目用地意见书;

环境保护行政主管部门出具的审批意见。编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批复11项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。12项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。13项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。14项目产品设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计15建筑方案审批

受理单位：区规划局

受理时间：8个工作日

所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图;

光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图16办理建设工程规划许可证

受理单位：规划局综合处

受理时间：10个工作日

事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理

施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划

等审核)，17至22个工作日；

在建委城建二处办理市政设施配套费核定单，3个工

作日；

在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单；

在建委建管处缴纳报建费用；

在勘察设计院办理正式坐标放线资料。取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书17办理施工许可证

受理单位：建委建管处

受理时间：5个工作日

事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请

表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件

审查(表)；中标通知书、施工合同及中标备案(表)；施工图审

查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合

格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和

派遣书，总监证(原件压证)、监理证；项目经理证(原件压证);

质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物

勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得《建设工程施工许可证》18前期其它工作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段19重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图国土局出具“用地预审意见”环保局出具“环境评估审查意见”地震部门提供地震安全性评价文件规划局出具“规划意见函复”，分别交发改委和建委国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地批准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放建设用地规划许可证编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案施工图设计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察20组织施三工单位三、监理单三位招标招标文三件备案，三招标投标情况三书面报告，三招标合同备三案建设工三程质量、三安全监督手三续备三案排水部三门核发城三市排水许三可证市容环三卫部门对三城市建筑三垃圾处置三核准建设部三门核发建筑工三程施工三许可证1、提供三土地使三用权证、工三程规划三许可证2、提供三施工图三纸审查三合格书；3、已办三理工程三质量、三安全监督三手续；4、建设三资金已三落实1、提供三土地使三用权证三、建设工程三规划许三可证、三施工许可证；2、投入三开发建三设的资三金达到工程建三设总投三资的25%以上3、已有三商品房三预售方三案房产部三门核发商品房三预售许三可证商品房预售合同备案房地产三开发企三业组织设计、三施工、三工程监三理等有关单三位进行三竣工验三收规划、三建设、三市政、三绿化、三城管、三消防、人防、三地震、三环保、三气象、三技术监三督、教育、三文物、三水利、三安监等三有关职三能部门联合三进行竣三工验收三、认可建设工三程竣工三验收备三案规划验线；规三划条件、三工程质量三、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段三。其中行政审批三、办理时间共计为4日竣工验收阶段三。其中行政审批三、办理、三验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督21房地产三开发的三证件1、核准三或备案三证（固三定资产三投资）2、土地三证3、建设三用地规三划许可三证4、建设三工程规三划许可三证5、建筑三工程施三工证6、商品三房预售三许可证22办理“三五证”三的条件《建筑工三程施工三许可证》：23一、项三目获取项目可三行性研三究调研当地房三地产市三场形势三；政府优三惠政策三、投资三环境；当地消三费水平三；人口组三成；地理位三置、交三通；项目开三发成本三、利润三测算；………三…24开发—三—成本三构成25开发—三—利润三构成26房地产三涉及税三费1、涉及三房地产三购置的三：包括三契税、三印花税三及交易三手续费三。2、涉及三房地产三出售的三：包括三营业税三、城市三维护建三设税、三教育费三附加、三土地增三值税、三企业所三得税、三个人所三得税、三印花税三及交易三手续费三。3、涉及三土地购三置的：三土地出三让金、地上三附着物三补偿款27二、项三目启动1土地报三批3房产资三质审批4项目可三行性三报批2项目公三司注册三报批环保初三步意见5立项报三批281、获取土三地获取形三式：拍三卖、招三标、挂三牌、划三拨2、项目公三司注册A、项目三公司申三报；B、办理三项目公三司营业三执照、三组织机三构代码三证；C、办理三银行开三户、税三务登记三等手续三；3、房产公三司资质三审核4、项目可三行性研三究报告三审批5、项目立三项报批A、环保三部门审三查，做《环境影三响评价三报告》；B、发展三计划部三门立项三报批，三列入当三年投资三计划；29资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资三质证书》的条件三不得低三于四级三资质企三业的条三件30三、项三目规划三设计1规划方三案审批2初步方三案审批3施工图三审批4建设工三程规划三许可证三报批311、规划三方案审三批选址、三定点三报批规划设三计条件三意见书三审批环境影三响评估三报告书三审批规划方三案审批地质初三勘322、施工三图审批施工图三外审施工图三内审规划报三批气象报三批消防报三批防震报三批人防报三批环保绿三化方案三报批地质详三勘施工图三设计施工图三报批333、建设三工程规三划许可三证建筑工三程规划三许可证三报批墙三改物业维三修基金散装水三泥节三能34四、项三目建设三施工1建设工三程施工三许可证2项目建三设能源三、系统三报批3施工建三设杂项三报批351、建设三工程施三工许可三证工程类三别核定工程建三设招投三标建设工三程拟建三备案安全生三产条件三备案工程质三监备案三报批建设工三程施工三许可证泥石流