房地产经营负责人培训第九讲房地产开发融资拓展

房地产经营负责人培训课程2012年3月呼和浩特第九讲

房地产开发融资拓展教材相关内容：《第八章》1、房地产融资的目的实现项目开发经营目标和企业发展目标利用财务杠杆，提高项目盈利能力优化资本结构一、房地产融资的目的与原则时机适当性原则安全性原则经济性原则可行性原则负债结构和比例的合理性原则2、房地产融资的原则二、房地产融资方式分类按照融资主体分类

融资主体：出面进行融资活动，并承担融资责任与风险。公司（企业）融资：以公司（企业）自身资信能力安排融资，并以企业的现金流量和收益作为还款来源，以企业的资产作为贷款的担保物

项目融资：项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物

二、房地产融资方式分类

开发企业单独或与投资者联合（合作）组建项目公司的方式运营，既是开发组织模式又是融资组织方式。既有项目法人融资：依托现有法人（公司法人/旧有项目法人）进行融资，融得资金形成其增量资产，并从其财务整体状况考察融资后的还贷能力。新设项目法人融资：新建项目法人进行融资。按资金来源渠道分类国家资金：中央政府或地方政府对基础设施项目、保障住房项目的投资；借贷资金：包括银行或非银行金融机构（ITs、基金、保险公司等）的贷款；社会资金（主要是证券市场资金）：存在于城乡居民或本公司职工手中的社会游资，通过发行股票、债券或定向集资等手段筹集的资金；资本金（自有资金/股本金）：企业利润中可转化为生产经营资金的一部分；公司间资金拆借外资：通过项目招商、合资经营、合作经营吸纳的外资。按照融资形式分类

按照是否通过金融机构（银行、证券公司、保险公司、信托公司）等信用中介，可分为：直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自身实力发行债券、股票。间接融资—通过金融机构的吸收存款和发放贷款；代客发行债券、股票、投资基金等证券活动融通资金。按照承担风险和取得报酬方式的不同债务融资：债券融资；商业贷款权益融资：上市发行股票吸收直接投资

1）权益融资两种形式：吸收直接投资和上市发行股票（或增发新股）。投资者享有与其投资额（股票价值）相应公司/项目所有者权益，并与其他投资者共同承担投资风险，相应获取项目开发经营利润。股票投资者凭其所持有的股票分享公司利益，同时承担公司的责任与风险。

2）债务融资商业贷款——向银行或非银行金融部门借贷，债券融资（由证券公司、投资银行、信托等代发）发行债券。资金融出方不承担企业/项目经营风险，获取融资协议中约定的贷款利息和债券利息。权益融资VS债务融资三、房地产开发项目的融资渠道项目资本金1）资金形态的资本金：权益融资（吸收工商企业或非银行金融机构直接投资、信托投资、上市发行股票）形成资本金；政府政策性资金投投入；企业利润留存转为资本金。2）原项目用地所有者（国家）或使用者（国有企事业单位）以土地作价出资、作价入股和授权经营（实物形态的资本金）3）投资人以技术、专利、品牌等无形资产的变相投资行为（无形资产形态的资本金）三、房地产开发项目的融资渠道定金及预售、预租款（40%左右）债务融资（主要是银行贷款（20~30%）、发行债券（小于0.5%））施工承包企业垫资

中国房地产开发投资结构（%）IPO（首次公开募股）、配股、增发2009.北京金隅股份IPO，595亿2009.保利增发80亿四、我国银行的房地产贷款方式

（房地产抵押贷款一级市场）房地产开发类贷款

房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及普通住宅房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款等。期限一般不超过三年（含三年）。以土地或在建工程为抵押物的抵押贷款

在建工程抵押贷款定义——抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。贷款发放办法：按工程形象进度（折算为货币工程量）和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。在建工程抵押必须具备以下几方面条件在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。（4）三其他金三融机构三的融资保险公三司：保险三公司是三世界各三国最重三要的非三银行金三融机构三。西方三国家的三保险公三司筹集三的资金三，除保三留一部三分已应三付赔偿三所需外三，其余三部分主三要投向稳定收三入的政三府债券三、企业三债券和三股票，三以及发三放不动三产抵押三债券、三保单贷三款等。信托投三资公司：信托三是受人三之托替三人经营三资金的三意思。证券公三司：从事三有价证三券发行三和买卖三等业务三的金融三机构。投资基三金：是一三种把许三多投资三者的不三同的投三资份额三汇集起三来，交三由专业三的投资三经理进三行操作三，所得三收益按三投资者三出资比三例分享三的金融三机构。三本质上三是一种三金融信三托。养老基三金：即以三定期收三取退休三或养老三储蓄金三的方式三，向退三休者提三供退休三收入或三年金的三金融机三构。除三保留一三部分一三发放退三休养老三金外，三其余部三分主要三投入稳三定的政三府债券三、企业三债券和三股票，三以及发三放不动三产抵押三债券。外资、三合资金三融机构：由外三国投资三者独立三或与国三内投资三者联合三开设的三银行、三保险公三司、证三券公司三等金融三机构。非银行三金融机三构的房三地产金三融活动向房地三产开发三商购买上三市房地三产公司三的股票三和债券非银行三金融机三构发行基三金发行债三券融资房地产三开发商贷款购买股三票债券（1）三房地产三项目融三资方案三的选择融资组三织形式三选择资金来三源选择融资方三案分析五、房三地产项三目融资三方案选三择（1）融资三组织形三式选择1）公三司融资公司作三为投资三者，作三出投资三决策，三承担投三资风险三，也承三担决策三责任。2）项三目融资投资决三策由项三目发起三人(企三业或政三府)做三出，项三目公司三承担投三资风险三。自有资三金、信三贷资金三、证券三市场资三金、非三银行金三融机构三的资金三、其他三机构和三个人的三资金、三预售或三预租收三入等。1）资三本金筹三措（资三本金比三例30三％以上三）既有企三业的现三金、实三物、土三地使用三权政府政三策性资三金、国三家授权三投资机三构入股三的资金国内外三企业入三股的资三金非银行三金融机三构的资三金、社三会团体三和个人三人股的三资金。发行股三票（2）三资金来三源选择2）债务三资金筹三措信贷融三资银行信三贷非银行三金融机三构借贷企业、三个人借三贷债券融三资3）预三售或预三租（2）三资金来三源选择1）资三金来源三可靠性三分析2）融三资结构三分析3）融三资成本三分析4）融三资风险三分析（3）三融资方三案分析六、金融机三构对项三目贷款三的审查客户评三价（企业资信等三级评价三）项目评三估：对项目的评价担保方三式评价贷款综三合评价（1）三客户评三价（企三业资信三等级评三价）1）选取三评价因三素企业素三质（企三业资质三等级）三、企业三实力、三企业偿三债能力三、企业三经营管三理能力三、企业三获利能三力、企三业信誉三、企业三在贷款三银行的三现金流三量和其三他辅助三因素；2）为三每一因三素打分三（Pi）3）确三定每一三评价因三素的权三重（fi）4）将三各因素三分值进三行加权三平均5）根三据企业三资信评三价分值三的大小三，划分三档次。目前我三国将企三业资信三等级分三为：A三AA、三AA、三A、B三BB、三BB、三B六级三，BBB三及以上三资信等三级的企三业才可三能获得三银行贷三款。∑Pi三fi（2）三贷款项三目评估金融机三构对项三目的审三查包括三3方面：项目基三本情况三指标市场分三析指标财务评三价指标此外，三其他重三要指标拟贷款三额度：三一般为三总投资70%三。贷款期三限：银三行一般三少于5三年；其三他长期三金融机三构可能三达到1三0年以三上。利率项目采三用的目三标收益三率：目三标收益三率意味三着项目三面临的三风险程三度。金融机三构对房三地产项三目审查三指标（3）三贷款担三保方式三评价保证：由第三三方保三证人以三自身的三财产和三信誉提三供担保三。不同三担保人三对应的三担保风三险由低三到高的三顺序（三即保证三质量）三为：银三行、省三级非银三行金融三机构、三AAA三级企业三、AA三级企业三和A级三及以下三级别企三业。抵押：借款人三或第三三人在不三转移财三产占有三权的情三况下，三以其财三产作为三贷款担三保。从三抵押担三保质量三来看，三由高到三低依次三为：商三品房（三商品住三宅优于三商业用三房）、三其他现三房、在三建房地三产、土三地。质押：以借款三人或第三三人可三转移的三动产或三权利（三包括商三标权、三专利权三）移交三银行占三有并作三为债权三的担保三。后两种三方式，三当借款三人不履三行债务三时，银三行有权三对抵押三物/质三押物进三行折价三出售、三拍卖或三变卖以三收回贷三款。（4）三贷款综三合评价综合以三上方面三和贷款三额度、三贷款期三限，计三算综合三风险度某笔贷三款风险三额=某三笔贷款三额×信三用等级三系数×三贷款方三式系数三×期限三系数×三项目风三险等级三系数某笔贷三款综合三风险度三=（某三笔贷款三风险额三÷某笔三贷款额三）×1三00%或：某笔贷三款综合三风险度三=（企三业）信三用等级三系数×三贷款方三式系数三×期限三系数×三项目风三险等级三系数综合风三险度>三60%三，银行三不予贷三款。六、房地产三开发贷三款的风三险与风三险管理政策风三险市场风三险经营管三理风险财务风三险完工风三险抵押物三估价风三险贷款保三证风险利率汇三率风险抵押物三优先受三偿风险（1）房地三产开发三贷款的三风险识三别抵押物三优先受三偿的解三释《最高三人民法三院关于三建设工三程价款三优先受三偿权问三题的批三复》（三200三2年6三月29三日实施三）：建筑工三程的承三包人的三优先受三偿权优于抵三押权和其他债三权但消费三者交付三购买商三品房的三